Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Анисимовым А.Р., при участии представителей истца - индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны (Смоленская область, Рославльский район, д. Крутогорка, ОГРНИП 316673300069794, ИНН 672505947743) - Буркина И.А. (доверенность от 22.11.2016 N 67АА1066054), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Элегия" (г. Десногорск, ОГРН 1066725004697, ИНН 6724007330) - Черниковой Е.А. (доверенность от 01.09.2017) и Ходченковой С.В. (выписка из ЕГРЮЛ), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Саркисян Армена Александровича - Черниковой Е.А. (доверенность от 15.08.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Элегия" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по делу N А62-1063/2017 (судья Еремеева В.И.),
следующее.
Индивидуальный предприниматель Саркисян Юлия Анатольевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элегия" (далее - общество, ответчик) о взыскании 508 725 рублей, в том числе 425 000 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2015 за период с 01.06.2016 по 31.10.2016 и 83 725 рублей пени за период с 01.06.2016 по 14.02.2017.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом, коим изменение цены дополнительным соглашением от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не являлось.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Элегия" (заказчик) и ООО "ГрадиентСтройПроект" (подрядчик) заключен договор от 01.10.2015 N 26, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство согласно локально-сметному расчету N 1, являющемуся приложением N 1 к настоящему договору, выполнить следующие работы: "Отделочные работы и реконструкция наружных сетей кафе "Бульвар".
Стоимость работ по договору составляет 2 000 614 рублей 54 копейки (пункт 2.2 договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 02.10.2015, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не более 3 месяцев с момента подписания настоящего договора договор аренды (далее - основной договор) нежилого помещения "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 м2, расположенного на земельном участке площадью 169 м2, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящегося по адресу: 216400 Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города. Помещение будет передано арендатору во временное владение и пользование для осуществления им целей эксплуатации кафе.
Стороны договорились заключить основной договор аренды на 10 лет. Обязательства из основного договора аренды возникнут у сторон с момента подписания ими основного договора аренды (пункт 1.3 предварительного договора).
Арендная плата по основному договору будет составлять 170 000 рублей. Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены (пункт 2.1 предварительного договора).
Порядок и сроки внесения арендной платы стороны обязуются согласовать в основном договоре (пункт 2.2 предварительного договора).
Арендодатель признает необходимость приведения помещения в состояние, пригодное для эксплуатации его в соответствие с видом разрешенного использования - кафе. Стоимость отделочных работ и реконструкции наружных сетей (далее - ремонт) составляет 2 000 614 рубля 54 копейки. Обязанность по ремонту объекта недвижимости стороны возлагают на арендатора. В качестве возмещения затрат арендатора на выполнение работ, указанных в пункте 3.1 настоящего предварительного договора, арендатор освобождается от оплаты первых 12 месяцев аренды нежилого помещения по основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты арендатора на выполнение ремонта арендодателем не возмещаются (пункты 3.1, 3.2, 3.3 предварительного договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 15.11.2015 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение - "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 169 кв. м, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящееся по адресу: 216400, Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города.
Согласно пункту 1.2 договора указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.07.2010, заключенного в г. Десногорске Смоленской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2010 сделана запись регистрации N 67-67-03/158/2010-068, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.08.2010 серия 67-АБ N 561388.
Срок аренды определяется с момента подписания договора на 10 лет (пункт 1.3 договора).
Арендодатель принимает на себя обязательство по передаче арендатору помещения в состоянии, пригодном для использования по назначению (пункт 2.1 договора).
Арендатор принимает на себя следующие обязательства:
- - содержать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном санитарными правилами и правилами пожарной безопасности;
- - производить необходимый текущий ремонт арендуемого помещения, устранять последствия повреждения и коммуникаций, произошедших по вине арендатора (пункт 3.1 договора).
Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц. Арендная плата помещения оплачивается ежемесячно. Дата оплаты - первое число месяца.
Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены.
В дальнейшем, периодически, но не чаще одного раза в полугодие, арендная плата пересматривается с учетом всех факторов, влияющих на рост цен на рынке услуг по аренде помещений. Изменение условий арендной платы должно оформляться письменным соглашением, подписанным обеими сторонами.
За несвоевременное перечисление арендной платы и других платежей арендодатель имеет право взимать пени в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункты 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора).
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2015, в котором указано, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора аренды нежилого помещения, переданного по настоящему акту.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2015.
Дополнительным соглашением от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 стороны определили, что в связи с необходимостью проведения капитального ремонта и подведением систем коммуникаций (канализация, горячая вода, энергоснабжение) в арендуемом нежилом помещении арендатор берет на себя обязанность проведения данных работ.
Стоимость данных работ составляет 2 000 000 рублей. Оплата произведенного ремонта производится в счет арендной платы, причитающейся арендодателю за период с 10.12.2015 по 10.11.2016.
По окончании ремонта арендатор представляет арендодателю отчет о стоимости произведенного ремонта.
Неотъемлемые улучшения помещения и системы коммуникаций, производимые арендатором, по окончании срока аренды становятся собственностью арендодателю.
Данное дополнительное соглашение действует до окончательного расчета за произведенные работы.
Вступившим в законную силу решением Рославльского городского суда Смоленской области от 18.04.2016 по делу N 2-480/2016 удовлетворены требования Саркисян Юлии Анатольевны к Саркисяну Армену Александровичу и ООО "Элегия" о разделе совместно нажитого имущества и внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.11.2015. Указанным решением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010102:89 и расположенное на нем кафе приобреталось в браке. Саркисян А.А. иск признал.
Признаны равными доли (по 1/2) Саркисян Юлии Анатольевны и Саркисяна Армена Александровича в совместно нажитом имуществе - земельном участке с кадастровым номером 67:26:0010102:89, площадью 169 кв. м по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города, и расположенном на нем нежилом помещении кафе "Бистро" площадью 261,7 кв. м.
Внесены изменения в договор аренды нежилого помещения кафе "Бистро" от 15.11.2015, заключенный с ООО "Элегия".
Изложена преамбула в следующей редакции: "Мы, индивидуальный предприниматель Саркисян Армен Александрович и Саркисян Юлия Анатольевна, именуемые в дальнейшем арендодатели (с одной стороны) и общество с ограниченной ответственностью "Элегия", именуемое в дальнейшем арендатор (с другой стороны) заключили настоящий договор о нижеследующем".
Изложен пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц по 85 000 каждому арендодателю".
Дополнен договор пунктом 5.4: "Все расходы по содержанию и ремонту арендуемого нежилого помещения несут арендодатели в равных долях".
Дополнен договор пунктом 7 "Реквизиты и подписи сторон" данными второго арендодателя: Саркисян Юлия Анатольевна.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предприниматель Саркисян Ю.А., ссылаясь на то, что на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не было получено нотариального согласия супруги, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.06.2016 по 01.11.2016, в сумме 425 000 рублей.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, установив, что дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 было заключено истцом в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга, пришел к выводу о том, что проведение ответчиком капитального ремонта арендованного помещения не являются основанием для зачета расходов последнего в счет арендной платы, в связи с чем в полном объеме удовлетворил заявленные исковые требования.
Между тем судом первой инстанции не было учтено следующее.
В силу пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Пунктом 4 статьи 253 ГК РФ правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
В частности, иные правила устанавливает пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, согласно которому для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Абзацем вторым части 3 статьи 35 СК РФ установлено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Статьей 35 "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов" СК РФ урегулированы именно отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Исключение из данного правила содержится в пункте 3 статьи 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Таким образом, статья 35 СК РФ направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает, в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.
При заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения статьи 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.
Указанный правовой подход сформулирован и изложен Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24.06.2016 по делу N 304-КГ16-369 и "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).
Кроме того, дополнительным соглашением от 10.12.2015 лишь предусмотрен иной способ уплаты арендных платежей (зачет стоимости капитального ремонта) по сделке, зарегистрированной в установленном законом порядке, что исключает государственную регистрацию такого дополнительного соглашения, поскольку оно никак не изменяет содержание и условия зарегистрированной сделки.
С учетом изложенного нотариально удостоверенного согласия супруга - истца на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 в рассматриваемом случае не требовалось.
К тому же дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 в установленном порядке заинтересованными лицами оспорено не было и недействительным в судебном порядке не признавалось (сделка оспорима).
Следовательно, оснований для взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей на основании выводов, сделанных судом первой инстанции, не имелось.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по делу N А62-1063/2017 следует отменить и принять по делу новое решение.
Отказ в удовлетворении требования о взыскании основного долга исключает удовлетворение требования по акцессорному обязательству (процентам).
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы общества с предпринимателя в его пользу подлежит взысканию государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей, уплаченная им по платежному поручению от 18.05.2017 N 29.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по делу N А62-1063/2017 отменить.
В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны (Смоленская область, ОГРНИП 316673300069794, ИНН 672505947743) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элегия" (г. Десногорск, ОГРН 1066725004697, ИНН 6724007330) 3000 рублей судебных расходов в возмещение государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.09.2017 N 20АП-5229/2017 ПО ДЕЛУ N А62-1063/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 сентября 2017 г. по делу N А62-1063/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 04.09.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 05.09.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Анисимовым А.Р., при участии представителей истца - индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны (Смоленская область, Рославльский район, д. Крутогорка, ОГРНИП 316673300069794, ИНН 672505947743) - Буркина И.А. (доверенность от 22.11.2016 N 67АА1066054), ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Элегия" (г. Десногорск, ОГРН 1066725004697, ИНН 6724007330) - Черниковой Е.А. (доверенность от 01.09.2017) и Ходченковой С.В. (выписка из ЕГРЮЛ), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Саркисян Армена Александровича - Черниковой Е.А. (доверенность от 15.08.2017), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Элегия" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по делу N А62-1063/2017 (судья Еремеева В.И.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Саркисян Юлия Анатольевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элегия" (далее - общество, ответчик) о взыскании 508 725 рублей, в том числе 425 000 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2015 за период с 01.06.2016 по 31.10.2016 и 83 725 рублей пени за период с 01.06.2016 по 14.02.2017.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, общество подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом, коим изменение цены дополнительным соглашением от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не являлось.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между ООО "Элегия" (заказчик) и ООО "ГрадиентСтройПроект" (подрядчик) заключен договор от 01.10.2015 N 26, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство согласно локально-сметному расчету N 1, являющемуся приложением N 1 к настоящему договору, выполнить следующие работы: "Отделочные работы и реконструкция наружных сетей кафе "Бульвар".
Стоимость работ по договору составляет 2 000 614 рублей 54 копейки (пункт 2.2 договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 02.10.2015, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не более 3 месяцев с момента подписания настоящего договора договор аренды (далее - основной договор) нежилого помещения "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 м2, расположенного на земельном участке площадью 169 м2, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящегося по адресу: 216400 Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города. Помещение будет передано арендатору во временное владение и пользование для осуществления им целей эксплуатации кафе.
Стороны договорились заключить основной договор аренды на 10 лет. Обязательства из основного договора аренды возникнут у сторон с момента подписания ими основного договора аренды (пункт 1.3 предварительного договора).
Арендная плата по основному договору будет составлять 170 000 рублей. Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены (пункт 2.1 предварительного договора).
Порядок и сроки внесения арендной платы стороны обязуются согласовать в основном договоре (пункт 2.2 предварительного договора).
Арендодатель признает необходимость приведения помещения в состояние, пригодное для эксплуатации его в соответствие с видом разрешенного использования - кафе. Стоимость отделочных работ и реконструкции наружных сетей (далее - ремонт) составляет 2 000 614 рубля 54 копейки. Обязанность по ремонту объекта недвижимости стороны возлагают на арендатора. В качестве возмещения затрат арендатора на выполнение работ, указанных в пункте 3.1 настоящего предварительного договора, арендатор освобождается от оплаты первых 12 месяцев аренды нежилого помещения по основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты арендатора на выполнение ремонта арендодателем не возмещаются (пункты 3.1, 3.2, 3.3 предварительного договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 15.11.2015 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение - "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 169 кв. м, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящееся по адресу: 216400, Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города.
Согласно пункту 1.2 договора указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.07.2010, заключенного в г. Десногорске Смоленской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2010 сделана запись регистрации N 67-67-03/158/2010-068, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.08.2010 серия 67-АБ N 561388.
Срок аренды определяется с момента подписания договора на 10 лет (пункт 1.3 договора).
Арендодатель принимает на себя обязательство по передаче арендатору помещения в состоянии, пригодном для использования по назначению (пункт 2.1 договора).
Арендатор принимает на себя следующие обязательства:
- - содержать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном санитарными правилами и правилами пожарной безопасности;
- - производить необходимый текущий ремонт арендуемого помещения, устранять последствия повреждения и коммуникаций, произошедших по вине арендатора (пункт 3.1 договора).
Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц. Арендная плата помещения оплачивается ежемесячно. Дата оплаты - первое число месяца.
Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены.
В дальнейшем, периодически, но не чаще одного раза в полугодие, арендная плата пересматривается с учетом всех факторов, влияющих на рост цен на рынке услуг по аренде помещений. Изменение условий арендной платы должно оформляться письменным соглашением, подписанным обеими сторонами.
За несвоевременное перечисление арендной платы и других платежей арендодатель имеет право взимать пени в размере 0,1% за каждый день просрочки (пункты 4.1, 4.2, 4.3, 4.4, 4.5 договора).
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2015, в котором указано, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора аренды нежилого помещения, переданного по настоящему акту.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2015.
Дополнительным соглашением от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 стороны определили, что в связи с необходимостью проведения капитального ремонта и подведением систем коммуникаций (канализация, горячая вода, энергоснабжение) в арендуемом нежилом помещении арендатор берет на себя обязанность проведения данных работ.
Стоимость данных работ составляет 2 000 000 рублей. Оплата произведенного ремонта производится в счет арендной платы, причитающейся арендодателю за период с 10.12.2015 по 10.11.2016.
По окончании ремонта арендатор представляет арендодателю отчет о стоимости произведенного ремонта.
Неотъемлемые улучшения помещения и системы коммуникаций, производимые арендатором, по окончании срока аренды становятся собственностью арендодателю.
Данное дополнительное соглашение действует до окончательного расчета за произведенные работы.
Вступившим в законную силу решением Рославльского городского суда Смоленской области от 18.04.2016 по делу N 2-480/2016 удовлетворены требования Саркисян Юлии Анатольевны к Саркисяну Армену Александровичу и ООО "Элегия" о разделе совместно нажитого имущества и внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.11.2015. Указанным решением установлено, что земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010102:89 и расположенное на нем кафе приобреталось в браке. Саркисян А.А. иск признал.
Признаны равными доли (по 1/2) Саркисян Юлии Анатольевны и Саркисяна Армена Александровича в совместно нажитом имуществе - земельном участке с кадастровым номером 67:26:0010102:89, площадью 169 кв. м по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города, и расположенном на нем нежилом помещении кафе "Бистро" площадью 261,7 кв. м.
Внесены изменения в договор аренды нежилого помещения кафе "Бистро" от 15.11.2015, заключенный с ООО "Элегия".
Изложена преамбула в следующей редакции: "Мы, индивидуальный предприниматель Саркисян Армен Александрович и Саркисян Юлия Анатольевна, именуемые в дальнейшем арендодатели (с одной стороны) и общество с ограниченной ответственностью "Элегия", именуемое в дальнейшем арендатор (с другой стороны) заключили настоящий договор о нижеследующем".
Изложен пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц по 85 000 каждому арендодателю".
Дополнен договор пунктом 5.4: "Все расходы по содержанию и ремонту арендуемого нежилого помещения несут арендодатели в равных долях".
Дополнен договор пунктом 7 "Реквизиты и подписи сторон" данными второго арендодателя: Саркисян Юлия Анатольевна.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предприниматель Саркисян Ю.А., ссылаясь на то, что на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не было получено нотариального согласия супруги, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском о взыскании с общества задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.06.2016 по 01.11.2016, в сумме 425 000 рублей.
Рассматривая спор по существу, суд первой инстанции, установив, что дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 было заключено истцом в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга, пришел к выводу о том, что проведение ответчиком капитального ремонта арендованного помещения не являются основанием для зачета расходов последнего в счет арендной платы, в связи с чем в полном объеме удовлетворил заявленные исковые требования.
Между тем судом первой инстанции не было учтено следующее.
В силу пункта 3 статьи 253 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Пунктом 4 статьи 253 ГК РФ правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.
В частности, иные правила устанавливает пункт 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, согласно которому для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Абзацем вторым части 3 статьи 35 СК РФ установлено, что супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.
Статьей 35 "Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов" СК РФ урегулированы именно отношения владения, пользования и распоряжения общим имуществом супругов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 35 СК РФ при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
Исключение из данного правила содержится в пункте 3 статьи 35 СК РФ, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Таким образом, статья 35 СК РФ направлена на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливает, в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Из указанной нормы следует, что согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.
При заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения статьи 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.
Указанный правовой подход сформулирован и изложен Верховным Судом Российской Федерации в определении от 24.06.2016 по делу N 304-КГ16-369 и "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016).
Кроме того, дополнительным соглашением от 10.12.2015 лишь предусмотрен иной способ уплаты арендных платежей (зачет стоимости капитального ремонта) по сделке, зарегистрированной в установленном законом порядке, что исключает государственную регистрацию такого дополнительного соглашения, поскольку оно никак не изменяет содержание и условия зарегистрированной сделки.
С учетом изложенного нотариально удостоверенного согласия супруга - истца на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 в рассматриваемом случае не требовалось.
К тому же дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 в установленном порядке заинтересованными лицами оспорено не было и недействительным в судебном порядке не признавалось (сделка оспорима).
Следовательно, оснований для взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей на основании выводов, сделанных судом первой инстанции, не имелось.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по делу N А62-1063/2017 следует отменить и принять по делу новое решение.
Отказ в удовлетворении требования о взыскании основного долга исключает удовлетворение требования по акцессорному обязательству (процентам).
В соответствии с частью 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
В связи с удовлетворением апелляционной жалобы общества с предпринимателя в его пользу подлежит взысканию государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 рублей, уплаченная им по платежному поручению от 18.05.2017 N 29.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по делу N А62-1063/2017 отменить.
В удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны (Смоленская область, ОГРНИП 316673300069794, ИНН 672505947743) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Элегия" (г. Десногорск, ОГРН 1066725004697, ИНН 6724007330) 3000 рублей судебных расходов в возмещение государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Е.Н.ТИМАШКОВА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
Л.А.КАПУСТИНА
О.Г.ТУЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)