Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-16538/2015 (судья Вальшина М.Х.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (далее - общество "Капитал Хаус", ответчик) о взыскании 3 320 381 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 02.10.2013 по 31.05.2015 и 693 607 руб. 61 коп. договорной неустойки за период просрочки с 24.07.2013 по 31.05.2015, всего - 4 013 989 руб. 31 коп. (л.д. 5 - 7).
Решением от 20.10.2015 (резолютивная часть объявлена 20.10.2015) суд первой инстанции исковые требования Управления удовлетворил в полном объеме (л.д. 100 - 107).
С таким решением не согласился ответчик и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе общество "Капитал Хаус" (далее также - податель жалобы) просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 2), принять по делу новый судебный акт (л.д. 112 - 113).
Доводы апелляционной инстанции сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что общество "Капитал Хаус" стало стороной (арендатором) по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 лишь 06.02.2015, подписав дополнительное соглашение от 06.02.2015 N 1 о внесении изменений в указанный договор, в связи с чем в период с 04.07.2013 по 06.02.2015 обязанность по уплате арендных платежей по данному договору должен был нести прежний арендатор - жилищно-строительный кооператив "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" (далее - кооператив "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)"). Доказательств, свидетельствующих о переводе долга по арендной плате за период с 04.07.2013 по 06.02.2015 по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 с кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" на общество "Капитал Хаус", в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного и того обстоятельства, что спорный договор аренды заключен 04.07.2013, а взыскать арендную плату истец в рамках настоящего дела требовал за период, начиная с 02.10.2013, податель жалобы считает, что истец должен был аналогично требовать взыскания с общества "Капитал Хаус" задолженности по арендной плате лишь за период с 06.05.2015 по 31.05.2015. За указанный период сумма основного долга составляет 176 767 руб. 39 коп., сумма пеней - 13 787 руб. 86 коп.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции обществом "Капитал Хаус" представлена уточненная апелляционная жалоба (вх. N 43 от 11.01.2016), в которой податель жалобы указывает, что расчет задолженности по арендной плате и договорной неустойки следует производить за период после 29.11.2013 (даты государственной регистрации договора от 17.07.2013 N 3-13 о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды), просит уменьшить подлежащую взысканию неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уточненная апелляционная жалоба приобщена судом апелляционной инстанции к материалам дела.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
04 июля 2013 г. между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и кооперативом "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" совершен договор аренды N 745-13 в отношении земельного участка общей площадью 29828 кв. м с кадастровым номером 02:55:010229:129 сроком действия с 10.06.2013 по 10.06.2016 (л.д. 12 - 15).
В разделе 4 договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 согласованы условия о порядке определения размера арендной платы и сроках ее внесения.
Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 10.06.2013 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 10.06.2013 по дату подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора (пункт 4.6 договора).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).
В разделе 7 договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 согласованы условия об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы уплачивается неустойка в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора).
К договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 составлен акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129 для использования в целях проектирования и строительства жилого комплекса (л.д. 19).
На основании договора от 17.07.2013 N 3-13, совершенного между кооперативом "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" (арендатор) и обществом "Капитал Хаус" (новый арендатор), права и обязанности арендатора в отношении земельного участка общей площадью 29828 кв. м с кадастровым номером 02:55:010229:129 по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 полностью переданы обществу "Капитал-Хаус" (л.д. 33 - 35).
В соответствии с пунктом 4 договора от 17.07.2013 N 3-13 права и обязанности арендатора переходят к новому арендатору в полном объеме и происходит полная замена стороны - арендатора в договоре аренды от 04.07.2013 N 745-13 с момента государственной регистрации договора государственным регистрирующим органом в соответствии с действующим законодательством.
Договор от 17.07.2013 N 3-13 согласован арендодателем - Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается соответствующей отметкой на документе (л.д. 33).
Договор аренды от 04.07.2013 N 745-13 и соглашение от 17.07.2013 N 3-13 зарегистрированы в установленном законом порядке 29.11.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.05.2015 N 04/101/020/2015-5366 (л.д. 36, 37).
Дополнительным соглашением от 06.02.12015 N 1 в договор аренды от 04.07.2013 N 745-13 внесены соответствующие изменения в части указания арендатора (л.д. 32).
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 06.02.12015 N 1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 переданы от кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" обществу "Капитал Хаус" с 29.11.2013.
Арендодателем составлен расчет арендной платы к договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 по арендатору - обществу "Капитал Хаус" с 29.11.2013 по 31.05.2015 (приложение N 1 - л.д. 18).
В соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, последнее сохраняет за собой установленные Положением об Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан полномочия и функции, а также приобретает полномочия и функции, установленные Положением об Управлении муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Ненадлежащее исполнение обществом "Капитал Хаус" договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 в части внесения арендной платы послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество "Капитал Хаус" в отзыве на исковое заявление возражений по размеру предъявленной ко взысканию задолженности не заявило, просило уменьшить неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 92).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных арендных отношений по поводу земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129, признал наличие на стороне ответчика задолженности в заявленной в иске сумме. Оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не усмотрел.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.
Факт наличия между сторонами обязательственных арендных отношений по поводу земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129, возникших из договора аренды от 04.07.2013 N 745-13, податель жалобы не оспаривает.
О незаключенности или недействительности договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 и договора от 17.07.2013 N 3-13, в соответствии с которым права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129 по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 были переданы обществу "Капитал-Хаус", податель жалобы не заявил.
Данные сделки зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, как указано выше, Управление отыскивает задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 за период с 02.10.2013 по 31.05.2015 в сумме 3 320 381 руб. 70 коп., по пеням - с 24.07.2013 по 31.05.2015 в сумме 693 607 руб. 61 коп.
В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей по состоянию на настоящее время) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным соответствующими нормативными правовыми актами размером арендной платы за такие земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.
Методику (формулу) расчета размера арендной платы за пользование земельным участком в спорный период времени, примененные при расчете ставки арендной платы и коэффициенты податель жалобы не оспаривает.
Расчет арендной платы правомерно составлен истцом в соответствии с положениями соответствующих нормативных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, действующих на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в спорный период времени, в том числе, в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".
Вместе с тем данный расчет необоснованно составлен Управлением за период, начиная с 02.10.2013, тогда как в соответствии с пунктом 4 договора от 17.07.2013 N 3-13 замена стороны - арендатора в договоре аренды от 04.07.2013 N 745-13 происходит с момента государственной регистрации договора в соответствии с действующим законодательством, то есть с 29.11.2013.
Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок был передан обществу "Капитал Хаус" ранее 29.11.2013, в материалах дела не имеется.
Более того, в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 06.02.12015 N 1, подписанного Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с обществом "Капитал Хаус", права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 переданы от кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" обществу "Капитал Хаус" с 29.11.2013; расчет арендной платы к договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 (приложение N 1) по арендатору - обществу "Капитал Хаус" также составлен арендодателем за период с 29.11.2013 по 31.05.2015.
Таким образом, по расчету суда апелляционной инстанции исковые требования Управления о взыскании с общества "Капитал Хаус" задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 обоснованны лишь за период с 29.11.2013 по 31.05.2015 в сумме 3 102 429 руб. 53 коп.
Довод подателя жалобы о том, что замена арендатора - кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 на нового арендатора - общества "Капитал Хаус" произошла лишь 06.02.2015 в связи с подписанием дополнительного соглашения от 06.02.2015 N 1, суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный, противоречащий материалам дела, в том числе, условиям самого дополнительного соглашения от 06.02.2015 N 1.
Доказательств, свидетельствующих о внесении ответчиком арендных платежей по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 за период с 29.11.2013 по 31.05.2015, в материалах дела не имеется.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 (пункт 7.1), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, исковые требования Управления о взыскании с него договорной неустойки обоснованны по праву.
В связи с пересчетом основного долга суд апелляционной инстанции пересчитал и подлежащую взысканию неустойку по договору от 04.07.2013 N 745-13, которая составила 429 061 руб. 94 коп. за период с 30.11.2013 по 31.05.2015.
По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.
В отсутствие доказательств явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует изменить ввиду неполного выяснения судом обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявленные Управлением исковые требования подлежат удовлетворению лишь в части 3 102 429 руб. 53 коп. основного долга и 429 061 руб. 94 коп. пеней. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации
Общество "Капитал Хаус" платежным поручением от 01.12.2015 N 155 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изменения решения суда первой инстанции, с общества "Капитал Хаус" следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 37 892 руб. 78 коп. по иску, с Управления в пользу общества "Капитал Хаус" - 3 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-16538/2015 изменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (ИНН 0278158382, ОГРН 1090280013780) в пользу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) 3 102 429 руб. 53 коп. основного долга и 429 063 руб. 86 коп. пеней.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (ИНН 0278158382, ОГРН 1090280013780) в доход федерального бюджета 37 892 руб. 78 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (ИНН 0278158382, ОГРН 1090280013780) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.01.2016 N 18АП-15319/2015 ПО ДЕЛУ N А07-16538/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 января 2016 г. N 18АП-15319/2015
Дело N А07-16538/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 13 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 января 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-16538/2015 (судья Вальшина М.Х.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Управление земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (далее - общество "Капитал Хаус", ответчик) о взыскании 3 320 381 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате за период с 02.10.2013 по 31.05.2015 и 693 607 руб. 61 коп. договорной неустойки за период просрочки с 24.07.2013 по 31.05.2015, всего - 4 013 989 руб. 31 коп. (л.д. 5 - 7).
Решением от 20.10.2015 (резолютивная часть объявлена 20.10.2015) суд первой инстанции исковые требования Управления удовлетворил в полном объеме (л.д. 100 - 107).
С таким решением не согласился ответчик и обжаловал его в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд. В апелляционной жалобе общество "Капитал Хаус" (далее также - податель жалобы) просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (пункты 1, 2), принять по делу новый судебный акт (л.д. 112 - 113).
Доводы апелляционной инстанции сводятся, по существу, к следующему.
Податель жалобы указывает, что общество "Капитал Хаус" стало стороной (арендатором) по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 лишь 06.02.2015, подписав дополнительное соглашение от 06.02.2015 N 1 о внесении изменений в указанный договор, в связи с чем в период с 04.07.2013 по 06.02.2015 обязанность по уплате арендных платежей по данному договору должен был нести прежний арендатор - жилищно-строительный кооператив "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" (далее - кооператив "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)"). Доказательств, свидетельствующих о переводе долга по арендной плате за период с 04.07.2013 по 06.02.2015 по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 с кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" на общество "Капитал Хаус", в материалах дела не имеется.
С учетом изложенного и того обстоятельства, что спорный договор аренды заключен 04.07.2013, а взыскать арендную плату истец в рамках настоящего дела требовал за период, начиная с 02.10.2013, податель жалобы считает, что истец должен был аналогично требовать взыскания с общества "Капитал Хаус" задолженности по арендной плате лишь за период с 06.05.2015 по 31.05.2015. За указанный период сумма основного долга составляет 176 767 руб. 39 коп., сумма пеней - 13 787 руб. 86 коп.
К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции обществом "Капитал Хаус" представлена уточненная апелляционная жалоба (вх. N 43 от 11.01.2016), в которой податель жалобы указывает, что расчет задолженности по арендной плате и договорной неустойки следует производить за период после 29.11.2013 (даты государственной регистрации договора от 17.07.2013 N 3-13 о передаче прав и обязанностей арендатора по спорному договору аренды), просит уменьшить подлежащую взысканию неустойку на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Уточненная апелляционная жалоба приобщена судом апелляционной инстанции к материалам дела.
Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Управления в суд апелляционной инстанции не поступил.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
04 июля 2013 г. между Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (арендодатель) и кооперативом "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" совершен договор аренды N 745-13 в отношении земельного участка общей площадью 29828 кв. м с кадастровым номером 02:55:010229:129 сроком действия с 10.06.2013 по 10.06.2016 (л.д. 12 - 15).
В разделе 4 договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 согласованы условия о порядке определения размера арендной платы и сроках ее внесения.
Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 10.06.2013 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисленных за период с 10.06.2013 по дату подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора (пункт 4.6 договора).
Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед, но не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 4.7 договора).
В разделе 7 договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 согласованы условия об ответственности сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы уплачивается неустойка в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки на условиях и в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора (пункт 7.1 договора).
К договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 составлен акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129 для использования в целях проектирования и строительства жилого комплекса (л.д. 19).
На основании договора от 17.07.2013 N 3-13, совершенного между кооперативом "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" (арендатор) и обществом "Капитал Хаус" (новый арендатор), права и обязанности арендатора в отношении земельного участка общей площадью 29828 кв. м с кадастровым номером 02:55:010229:129 по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 полностью переданы обществу "Капитал-Хаус" (л.д. 33 - 35).
В соответствии с пунктом 4 договора от 17.07.2013 N 3-13 права и обязанности арендатора переходят к новому арендатору в полном объеме и происходит полная замена стороны - арендатора в договоре аренды от 04.07.2013 N 745-13 с момента государственной регистрации договора государственным регистрирующим органом в соответствии с действующим законодательством.
Договор от 17.07.2013 N 3-13 согласован арендодателем - Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, что подтверждается соответствующей отметкой на документе (л.д. 33).
Договор аренды от 04.07.2013 N 745-13 и соглашение от 17.07.2013 N 3-13 зарегистрированы в установленном законом порядке 29.11.2013, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.05.2015 N 04/101/020/2015-5366 (л.д. 36, 37).
Дополнительным соглашением от 06.02.12015 N 1 в договор аренды от 04.07.2013 N 745-13 внесены соответствующие изменения в части указания арендатора (л.д. 32).
В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 06.02.12015 N 1 права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 переданы от кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" обществу "Капитал Хаус" с 29.11.2013.
Арендодателем составлен расчет арендной платы к договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 по арендатору - обществу "Капитал Хаус" с 29.11.2013 по 31.05.2015 (приложение N 1 - л.д. 18).
В соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 42/18 "О реорганизации Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан" Управление по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан переименовано в Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, последнее сохраняет за собой установленные Положением об Управлении по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан полномочия и функции, а также приобретает полномочия и функции, установленные Положением об Управлении муниципальной собственности Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан.
Ненадлежащее исполнение обществом "Капитал Хаус" договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 в части внесения арендной платы послужило основанием для обращения Управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество "Капитал Хаус" в отзыве на исковое заявление возражений по размеру предъявленной ко взысканию задолженности не заявило, просило уменьшить неустойку в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 92).
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из наличия между сторонами обязательственных арендных отношений по поводу земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129, признал наличие на стороне ответчика задолженности в заявленной в иске сумме. Оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не усмотрел.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.
Факт наличия между сторонами обязательственных арендных отношений по поводу земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129, возникших из договора аренды от 04.07.2013 N 745-13, податель жалобы не оспаривает.
О незаключенности или недействительности договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 и договора от 17.07.2013 N 3-13, в соответствии с которым права и обязанности арендатора в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:010229:129 по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 были переданы обществу "Капитал-Хаус", податель жалобы не заявил.
Данные сделки зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законом порядке.
На основании пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае, как указано выше, Управление отыскивает задолженность по арендным платежам за пользование земельным участком по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 за период с 02.10.2013 по 31.05.2015 в сумме 3 320 381 руб. 70 коп., по пеням - с 24.07.2013 по 31.05.2015 в сумме 693 607 руб. 61 коп.
В силу положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и положений статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей по состоянию на настоящее время) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, поэтому стороны обязаны руководствоваться предписанным соответствующими нормативными правовыми актами размером арендной платы за такие земельные участки и не вправе применять другой размер арендной платы.
Методику (формулу) расчета размера арендной платы за пользование земельным участком в спорный период времени, примененные при расчете ставки арендной платы и коэффициенты податель жалобы не оспаривает.
Расчет арендной платы правомерно составлен истцом в соответствии с положениями соответствующих нормативных актов, регулирующих порядок определения размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, действующих на территории городского округа город Уфа Республики Башкортостан в спорный период времени, в том числе, в соответствии с решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 03.12.2007 N 30/7 "Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан".
Вместе с тем данный расчет необоснованно составлен Управлением за период, начиная с 02.10.2013, тогда как в соответствии с пунктом 4 договора от 17.07.2013 N 3-13 замена стороны - арендатора в договоре аренды от 04.07.2013 N 745-13 происходит с момента государственной регистрации договора в соответствии с действующим законодательством, то есть с 29.11.2013.
Доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок был передан обществу "Капитал Хаус" ранее 29.11.2013, в материалах дела не имеется.
Более того, в соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения от 06.02.12015 N 1, подписанного Управлением по земельным ресурсам администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с обществом "Капитал Хаус", права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 переданы от кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" обществу "Капитал Хаус" с 29.11.2013; расчет арендной платы к договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 (приложение N 1) по арендатору - обществу "Капитал Хаус" также составлен арендодателем за период с 29.11.2013 по 31.05.2015.
Таким образом, по расчету суда апелляционной инстанции исковые требования Управления о взыскании с общества "Капитал Хаус" задолженности по арендной плате по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 обоснованны лишь за период с 29.11.2013 по 31.05.2015 в сумме 3 102 429 руб. 53 коп.
Довод подателя жалобы о том, что замена арендатора - кооператива "Жилой дом по ул. Гафури (литер 10 - 12)" по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 на нового арендатора - общества "Капитал Хаус" произошла лишь 06.02.2015 в связи с подписанием дополнительного соглашения от 06.02.2015 N 1, суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельный, противоречащий материалам дела, в том числе, условиям самого дополнительного соглашения от 06.02.2015 N 1.
Доказательств, свидетельствующих о внесении ответчиком арендных платежей по договору аренды от 04.07.2013 N 745-13 за период с 29.11.2013 по 31.05.2015, в материалах дела не имеется.
В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится непосредственно в тексте договора аренды от 04.07.2013 N 745-13 (пункт 7.1), требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчиком допущено нарушение денежного обязательства, исковые требования Управления о взыскании с него договорной неустойки обоснованны по праву.
В связи с пересчетом основного долга суд апелляционной инстанции пересчитал и подлежащую взысканию неустойку по договору от 04.07.2013 N 745-13, которая составила 429 061 руб. 94 коп. за период с 30.11.2013 по 31.05.2015.
По смыслу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации уменьшение неустойки является правом суда, и наличие оснований для ее снижения и размер подлежащей взысканию неустойки в результате ее снижения определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, по своему внутреннему убеждению, исходя из собранных по делу доказательств.
В отсутствие доказательств явной несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства оснований для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции следует изменить ввиду неполного выяснения судом обстоятельств, имеющих значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Заявленные Управлением исковые требования подлежат удовлетворению лишь в части 3 102 429 руб. 53 коп. основного долга и 429 061 руб. 94 коп. пеней. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Управление освобождено от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации
Общество "Капитал Хаус" платежным поручением от 01.12.2015 N 155 уплатило государственную пошлину в сумме 3 000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изменения решения суда первой инстанции, с общества "Капитал Хаус" следует взыскать в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 37 892 руб. 78 коп. по иску, с Управления в пользу общества "Капитал Хаус" - 3 000 руб. в счет возмещения судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 176, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-16538/2015 изменить.
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (ИНН 0278158382, ОГРН 1090280013780) в пользу Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) 3 102 429 руб. 53 коп. основного долга и 429 063 руб. 86 коп. пеней.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (ИНН 0278158382, ОГРН 1090280013780) в доход федерального бюджета 37 892 руб. 78 коп. государственной пошлины по иску.
Взыскать с Управления земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Капитал Хаус" (ИНН 0278158382, ОГРН 1090280013780) 3 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)