Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Бурденкова Д.В.
судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н.В.
при участии:
от конкурсного управляющего Романенко Т.Ф.: не явился, извещен,
от Морозовой В.М.: не явился, извещен,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20627/2017) Морозовой Валентины Михайловны на определение Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу N А21-8319/2014 (судья Лузанова З.Б.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего должника Романенко Татьяны Федоровны о признании недействительными сделок, заключенных между должником и Морозовой Валентиной Михайловной, и применении последствий недействительности сделок
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Гранд-Инвест",
01.10.2014 общество с ограниченной ответственностью "Эталон-Вест-Строй" (ИНН 3906266911, ОГРН 1123926039214) (далее - ООО "Эталон-Вест-Строй") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Град-Инвест" (ИНН 3906088803, ОГРН 1023901024290) (далее - ООО "Град-Инвест"), ссылаясь на вступившее в законную силу решение суда по делу N А21-9075/2013.
Определением от 08.10.2014 заявление было принято к рассмотрению судом.
Определением суда от 12.11.2014 в отношении ООО "Град-Инвест" была введена процедура банкротства наблюдение. Решением от 14.07.2015 должник был признан банкротом. Определением от 29.01.2016 суд утвердил конкурсным управляющим должника Романенко Татьяну Федоровну.
09.06.2016 конкурсный управляющий Романенко Т.Ф. обратилась в суд с заявлением о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014, заключенных между ООО "Град-Инвест" и Морозовой Валентиной Михайловной, и (с учетом уточнения) применении последствий недействительности сделок в виде взыскания с ответчика по 2 172 028 руб. по каждому недействительному договору, считая заниженными цены на квартиры N 7, 11 и 12 в жилом доме по адресу Калининградская область, Гурьевский район, пос. Малое Исаково, ул. Цоя, д. 2А.
Определением от 20.07.2017, с учетом определения от 20.07.2017 об исправлении опечатки, суд признал недействительными договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014, заключенные между Морозовой В.М. и ООО "Град-Инвест". Взыскал с Морозовой В.М. в конкурсную массу ООО "Град-Инвест" 6 012 973 руб. 5 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб.
На определение суда подана апелляционная жалоба, в которой Морозова В.М. просит определение от 20.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Романенко Т.Ф. просит определение от 20.07.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Морозовой В.М. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явились.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого определения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов обособленного спора, 05.03.2014 между Морозовой В.М. с одной стороны и ООО "Град-Инвест" с другой стороны был заключен договор долевого строительства N 10/14, согласно которому ООО "Град-Инвест" привлекает указанного участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Малое Исаково, ул. В. Цоя, д. 2 "А", а участник долевого строительства инвестирует строительство объекта в части двухкомнатной квартиры N 7 общей площадью 61,7 кв. метра на 1 этаже второй секции указанного дома. Цена договора установлена сторонами в размере 1 516 250 руб.
12.12.2014 между Дорожновым Виктором Владимировичем с одной стороны и Морозовой В.М. с другой стороны был заключен договор уступки права, согласно которому все права требования по договору долевого строительства N 10/14 от 05.03.2014 в полном объеме переходят к Дорожнову В.В.
05.03.2014 между Морозовой В.М. с одной стороны и ООО "Град-Инвест" с другой стороны был заключен договор долевого строительства N 7/14, согласно которому ООО "Град-Инвест" привлекает указанного участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу Калининградская область, Гурьевский район, п. Малое Исаково, ул. В. Цоя, д. 2 "А", а участник долевого строительства инвестирует строительство объекта в части двухкомнатной квартиры N 11 общей площадью 61,7 кв. метра на 3 этаже второй секции указанного дома. Цена договора установлена сторонами в размере 1 516 250 руб.
03.07.2014 между Лукив Викторией Викторовной с одной стороны и Морозовой В.М. с другой стороны был заключен договор уступки права, согласно которому все права требования по договору долевого строительства N 7/14 от 05.03.2014 в полном объеме переходят к Лукив В.В.
05.03.2014 между Морозовой В.М. с одной стороны и ООО "Град-Инвест" с другой стороны был заключен договор долевого строительства N 8/14, согласно которому ООО "Град-Инвест" привлекает указанного участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу Калининградская область, Гурьевский район, п. Малое Исаково, ул. В. Цоя, д. 2 "А", а участник долевого строительства инвестирует строительство объекта в части двухкомнатной квартиры N 12 общей площадью 61,7 кв. метра на 3 этаже второй секции указанного дома. Цена договора установлена сторонами в размере 1 516 250 руб.
20.06.2014 между Пуляевской Ниной Васильевной, Пуляевским Юрием Викторовичем с одной стороны и Морозовой В.М. с другой стороны был заключен договор уступки права, согласно которому все права требования по договору долевого строительства N 8/14 от 05.03.2014 в полном объеме переходят к Пуляевской Ниной Васильевной и Пуляевскому Юрию Викторовичу.
Ссылаясь на то, что при заключении спорных договоров долевого строительства были нарушены положения пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), конкурсный управляющий Романенко Т.Ф. обратился с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана судом или арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Материалами дела подтверждается, что оспариваемые сделки от 05.03.2014 были совершены в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом (08.10.2014), в связи с чем они могут быть оспорены по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
ООО "ЭталонВестСтрой" заявило ходатайство о проведении экспертизы оценки рыночной стоимости 1 квадратного метра спорных квартир в обоснование довода конкурсного управляющего о реализации квартир по заниженной цене.
Определением суда от 10.11.2016 ходатайство было удовлетворено, проведение экспертизы было поручено ООО "Стандарт Оценка", эксперту Багдасаряну Левону Григорьевичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос:
- Какова рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья по состоянию на март 2014 года по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, аналогичного введенному в эксплуатацию 26.12.2014 жилому дому 2А, расположенному по адресу Калининградская область, Гурьевский район, пос. Малое Исаково, ул. В. Цоя.
Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, аналогичного введенному в эксплуатацию 26.12.2014 жилому дому 2А, расположенному по адресу Калининградская область, Гурьевский район, пос. Малое Исаково, ул. В. Цоя, составляет 32 485 руб.
Выводы эксперта, изложенные в заключении, не оспорены и не опровергнуты, лицами, участвующими в деле. Экспертное заключение, содержащее иные выводы относительно рыночной оценки спорных квартир, ответчик в материалы дела не представил.
Признавая недействительными договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014 и взыскивая с Морозовой В.М. 6 012 973 руб. 50 коп., суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость каждой квартиры составляет: 32 485 руб. х 61,7 кв. м = 2 004 324 руб. 50 коп. х 3, всего 6 012 973 руб. 50 коп.
Вместе с тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.
Из договоров долевого строительства N 10/14, N 7/14 и 8/14 от 05.03.2014 усматривается, что стоимость каждой квартиры составляет 1 516 250 руб. (соответственно, стоимость трех квартир составляет 4 548 750 руб.).
Как следует из представленного в материалы обособленного спора платежного поручения от 15.11.2014 N 3472692, Лукив В.В. перечислила ООО "Град-Инвест" 1 516 250 руб. по договору N 7/14у от 10.10.2014 уступки прав и перевода долга по договору участия в строительстве жилого дома N 7/14 от 05.03.2014 (л.д. 124 том 2).
Кроме того, Лукив В.В. перечислила Морозовой В.М. 890 075 руб. в счет исполнения обязательств по договору N 7/14у от 10.10.2014 уступки прав и перевода долга, что подтверждается приходным кассовым ордером от 14.11.2014 (л.д. 123 том 1).
Пуляевский Ю.В. перечислил ООО "Град-Инвест" 1 516 250 руб. по договору N 8/14у от 20.06.2014 уступки прав и перевода долга по договору участия в строительстве жилого дома N 8/14 от 05.03.2014, что подтверждается чеком-ордером от 10.07.2014 (л.д. 129 том 2).
По договору участия в строительстве жилого дома N 10/14 от 05.03.2014 Морозова В.М. перечислила ООО "Град-Инвест" денежные средства в сумме 1 516 250 руб.
Таким образом, по договорам долевого строительства N 10/14, N 7/14 и 8/14 от 05.03.2014 в пользу ООО "Град-Инвест" были перечислены денежные средства в сумме 4 548 750 руб.
Следовательно, разница между рыночной стоимостью спорного имущества, определенной судом первой инстанции с учетом заключения эксперта (6 012 973 руб. 50 коп.), и договорной ценой (4 548 750 руб.), уплаченной в пользу ООО "Град-Инвест", в рассматриваемом случае, является существенной, что свидетельствует о наличии признаков неравноценности встречного исполнения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что стоимость проданных по договорам квартир занижена, что повлекло уменьшение конкурсной массы должника и нарушение прав и законных интересов кредиторов, в связи с чем, исходя из установленных по делу обстоятельств и руководствуясь пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014 являются недействительными сделками.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 61.6 Закона о банкротстве, принимая во внимание, что в настоящее время спорное имущество отчуждено третьим лицам, суд применяет последствия недействительности сделки, взыскав с Морозовой В.М. в конкурсную массу ООО "Град-Инвест" 1 464 223 руб. 50 коп., составляющих разницу между рыночной стоимостью отчужденного имущества и произведенной оплатой по договорам от 05.03.2014.
С учетом изложенного определение суда от 20.07.2017 подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу N А21-8319/2014 изменить, изложить в следующей редакции.
Признать недействительными договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014, заключенные между Морозовой Валентиной Михайловной и ООО "Град-Инвест".
Применить последствия недействительности сделки. Взыскать с Морозовой Валентины Михайловны в конкурсную массу ООО "Град-Инвест" 1 464 223 руб. 50 коп., составляющих разницу между рыночной стоимостью отчужденного имущества и произведенной оплатой по договорам от 05.03.2014.
В остальной части в удовлетворении заявления отказать.
Взыскать с Морозовой Валентины Михайловны в пользу ООО "Град-Инвест" 18 000 руб. расходов по государственной пошлине по заявлению.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.11.2017 N 13АП-20627/2017 ПО ДЕЛУ N А21-8319/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 ноября 2017 г. N 13АП-20627/2017
Дело N А21-8319/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 16 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Бурденкова Д.В.
судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Смирновой Н.В.
при участии:
от конкурсного управляющего Романенко Т.Ф.: не явился, извещен,
от Морозовой В.М.: не явился, извещен,
рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20627/2017) Морозовой Валентины Михайловны на определение Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу N А21-8319/2014 (судья Лузанова З.Б.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего должника Романенко Татьяны Федоровны о признании недействительными сделок, заключенных между должником и Морозовой Валентиной Михайловной, и применении последствий недействительности сделок
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "Гранд-Инвест",
установил:
01.10.2014 общество с ограниченной ответственностью "Эталон-Вест-Строй" (ИНН 3906266911, ОГРН 1123926039214) (далее - ООО "Эталон-Вест-Строй") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Град-Инвест" (ИНН 3906088803, ОГРН 1023901024290) (далее - ООО "Град-Инвест"), ссылаясь на вступившее в законную силу решение суда по делу N А21-9075/2013.
Определением от 08.10.2014 заявление было принято к рассмотрению судом.
Определением суда от 12.11.2014 в отношении ООО "Град-Инвест" была введена процедура банкротства наблюдение. Решением от 14.07.2015 должник был признан банкротом. Определением от 29.01.2016 суд утвердил конкурсным управляющим должника Романенко Татьяну Федоровну.
09.06.2016 конкурсный управляющий Романенко Т.Ф. обратилась в суд с заявлением о признании недействительными договоров долевого участия в строительстве жилого дома N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014, заключенных между ООО "Град-Инвест" и Морозовой Валентиной Михайловной, и (с учетом уточнения) применении последствий недействительности сделок в виде взыскания с ответчика по 2 172 028 руб. по каждому недействительному договору, считая заниженными цены на квартиры N 7, 11 и 12 в жилом доме по адресу Калининградская область, Гурьевский район, пос. Малое Исаково, ул. Цоя, д. 2А.
Определением от 20.07.2017, с учетом определения от 20.07.2017 об исправлении опечатки, суд признал недействительными договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014, заключенные между Морозовой В.М. и ООО "Град-Инвест". Взыскал с Морозовой В.М. в конкурсную массу ООО "Град-Инвест" 6 012 973 руб. 5 коп. и расходы по уплате государственной пошлины в сумме 18 000 руб.
На определение суда подана апелляционная жалоба, в которой Морозова В.М. просит определение от 20.07.2017 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, ссылаясь на несоответствие выводов суда первой инстанции обстоятельствам дела и неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.
В отзыве на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Романенко Т.Ф. просит определение от 20.07.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Морозовой В.М. - без удовлетворения.
Лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьей 123, абзацем 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явились.
В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого определения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов обособленного спора, 05.03.2014 между Морозовой В.М. с одной стороны и ООО "Град-Инвест" с другой стороны был заключен договор долевого строительства N 10/14, согласно которому ООО "Град-Инвест" привлекает указанного участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Калининградская область, Гурьевский район, п. Малое Исаково, ул. В. Цоя, д. 2 "А", а участник долевого строительства инвестирует строительство объекта в части двухкомнатной квартиры N 7 общей площадью 61,7 кв. метра на 1 этаже второй секции указанного дома. Цена договора установлена сторонами в размере 1 516 250 руб.
12.12.2014 между Дорожновым Виктором Владимировичем с одной стороны и Морозовой В.М. с другой стороны был заключен договор уступки права, согласно которому все права требования по договору долевого строительства N 10/14 от 05.03.2014 в полном объеме переходят к Дорожнову В.В.
05.03.2014 между Морозовой В.М. с одной стороны и ООО "Град-Инвест" с другой стороны был заключен договор долевого строительства N 7/14, согласно которому ООО "Град-Инвест" привлекает указанного участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу Калининградская область, Гурьевский район, п. Малое Исаково, ул. В. Цоя, д. 2 "А", а участник долевого строительства инвестирует строительство объекта в части двухкомнатной квартиры N 11 общей площадью 61,7 кв. метра на 3 этаже второй секции указанного дома. Цена договора установлена сторонами в размере 1 516 250 руб.
03.07.2014 между Лукив Викторией Викторовной с одной стороны и Морозовой В.М. с другой стороны был заключен договор уступки права, согласно которому все права требования по договору долевого строительства N 7/14 от 05.03.2014 в полном объеме переходят к Лукив В.В.
05.03.2014 между Морозовой В.М. с одной стороны и ООО "Град-Инвест" с другой стороны был заключен договор долевого строительства N 8/14, согласно которому ООО "Град-Инвест" привлекает указанного участника долевого строительства к финансированию строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу Калининградская область, Гурьевский район, п. Малое Исаково, ул. В. Цоя, д. 2 "А", а участник долевого строительства инвестирует строительство объекта в части двухкомнатной квартиры N 12 общей площадью 61,7 кв. метра на 3 этаже второй секции указанного дома. Цена договора установлена сторонами в размере 1 516 250 руб.
20.06.2014 между Пуляевской Ниной Васильевной, Пуляевским Юрием Викторовичем с одной стороны и Морозовой В.М. с другой стороны был заключен договор уступки права, согласно которому все права требования по договору долевого строительства N 8/14 от 05.03.2014 в полном объеме переходят к Пуляевской Ниной Васильевной и Пуляевскому Юрию Викторовичу.
Ссылаясь на то, что при заключении спорных договоров долевого строительства были нарушены положения пункта 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), конкурсный управляющий Романенко Т.Ф. обратился с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана судом или арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).
Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.
Материалами дела подтверждается, что оспариваемые сделки от 05.03.2014 были совершены в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом (08.10.2014), в связи с чем они могут быть оспорены по основаниям пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.
Исходя из разъяснений, данных в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
ООО "ЭталонВестСтрой" заявило ходатайство о проведении экспертизы оценки рыночной стоимости 1 квадратного метра спорных квартир в обоснование довода конкурсного управляющего о реализации квартир по заниженной цене.
Определением суда от 10.11.2016 ходатайство было удовлетворено, проведение экспертизы было поручено ООО "Стандарт Оценка", эксперту Багдасаряну Левону Григорьевичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос:
- Какова рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья по состоянию на март 2014 года по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, аналогичного введенному в эксплуатацию 26.12.2014 жилому дому 2А, расположенному по адресу Калининградская область, Гурьевский район, пос. Малое Исаково, ул. В. Цоя.
Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость 1 квадратного метра жилья по договорам долевого участия в строительстве жилого дома, аналогичного введенному в эксплуатацию 26.12.2014 жилому дому 2А, расположенному по адресу Калининградская область, Гурьевский район, пос. Малое Исаково, ул. В. Цоя, составляет 32 485 руб.
Выводы эксперта, изложенные в заключении, не оспорены и не опровергнуты, лицами, участвующими в деле. Экспертное заключение, содержащее иные выводы относительно рыночной оценки спорных квартир, ответчик в материалы дела не представил.
Признавая недействительными договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014 и взыскивая с Морозовой В.М. 6 012 973 руб. 50 коп., суд первой инстанции исходил из того, что рыночная стоимость каждой квартиры составляет: 32 485 руб. х 61,7 кв. м = 2 004 324 руб. 50 коп. х 3, всего 6 012 973 руб. 50 коп.
Вместе с тем, суд первой инстанции не принял во внимание следующее.
Из договоров долевого строительства N 10/14, N 7/14 и 8/14 от 05.03.2014 усматривается, что стоимость каждой квартиры составляет 1 516 250 руб. (соответственно, стоимость трех квартир составляет 4 548 750 руб.).
Как следует из представленного в материалы обособленного спора платежного поручения от 15.11.2014 N 3472692, Лукив В.В. перечислила ООО "Град-Инвест" 1 516 250 руб. по договору N 7/14у от 10.10.2014 уступки прав и перевода долга по договору участия в строительстве жилого дома N 7/14 от 05.03.2014 (л.д. 124 том 2).
Кроме того, Лукив В.В. перечислила Морозовой В.М. 890 075 руб. в счет исполнения обязательств по договору N 7/14у от 10.10.2014 уступки прав и перевода долга, что подтверждается приходным кассовым ордером от 14.11.2014 (л.д. 123 том 1).
Пуляевский Ю.В. перечислил ООО "Град-Инвест" 1 516 250 руб. по договору N 8/14у от 20.06.2014 уступки прав и перевода долга по договору участия в строительстве жилого дома N 8/14 от 05.03.2014, что подтверждается чеком-ордером от 10.07.2014 (л.д. 129 том 2).
По договору участия в строительстве жилого дома N 10/14 от 05.03.2014 Морозова В.М. перечислила ООО "Град-Инвест" денежные средства в сумме 1 516 250 руб.
Таким образом, по договорам долевого строительства N 10/14, N 7/14 и 8/14 от 05.03.2014 в пользу ООО "Град-Инвест" были перечислены денежные средства в сумме 4 548 750 руб.
Следовательно, разница между рыночной стоимостью спорного имущества, определенной судом первой инстанции с учетом заключения эксперта (6 012 973 руб. 50 коп.), и договорной ценой (4 548 750 руб.), уплаченной в пользу ООО "Град-Инвест", в рассматриваемом случае, является существенной, что свидетельствует о наличии признаков неравноценности встречного исполнения.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что стоимость проданных по договорам квартир занижена, что повлекло уменьшение конкурсной массы должника и нарушение прав и законных интересов кредиторов, в связи с чем, исходя из установленных по делу обстоятельств и руководствуясь пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014 являются недействительными сделками.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 166, 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 61.6 Закона о банкротстве, принимая во внимание, что в настоящее время спорное имущество отчуждено третьим лицам, суд применяет последствия недействительности сделки, взыскав с Морозовой В.М. в конкурсную массу ООО "Град-Инвест" 1 464 223 руб. 50 коп., составляющих разницу между рыночной стоимостью отчужденного имущества и произведенной оплатой по договорам от 05.03.2014.
С учетом изложенного определение суда от 20.07.2017 подлежит изменению.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Калининградской области от 20.07.2017 по делу N А21-8319/2014 изменить, изложить в следующей редакции.
Признать недействительными договоры долевого строительства N 10/14, N 7/14 и N 8/14 от 05.03.2014, заключенные между Морозовой Валентиной Михайловной и ООО "Град-Инвест".
Применить последствия недействительности сделки. Взыскать с Морозовой Валентины Михайловны в конкурсную массу ООО "Град-Инвест" 1 464 223 руб. 50 коп., составляющих разницу между рыночной стоимостью отчужденного имущества и произведенной оплатой по договорам от 05.03.2014.
В остальной части в удовлетворении заявления отказать.
Взыскать с Морозовой Валентины Михайловны в пользу ООО "Град-Инвест" 18 000 руб. расходов по государственной пошлине по заявлению.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
Д.В.БУРДЕНКОВ
Д.В.БУРДЕНКОВ
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
И.Ю.ТОЙВОНЕН
Л.С.КОПЫЛОВА
И.Ю.ТОЙВОНЕН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)