Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В период заключения договора истица находилась в предынфарктном состоянии, истцы в суть договора не вникали, поскольку доверяли ответчику, пояснившему, что договор вступит в силу только после смерти истцов, продавать квартиру они намерений не имели.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Жукова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
и судей Сальниковой М.Л., Удова Б.В.,
при секретаре Г.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
дело по апелляционной жалобе Б.М., Б.Г.С. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Б.М., Б.Г.С. к Т.В.В., Т.М., Т.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возвращении недвижимого имущества отказать.
Взыскать с Б.М. и Б.Г.М. солидарно в пользу Т.В.В. судебные расходы в размере 15 000 руб. 00 коп.
Истцы Б.Г.С. и Б.М. обратились в суд с иском к ответчику Т.В.В. о признании недействительным заключенного между ними и ответчиком 15 октября 2010 года договора купли-продажи, принадлежащей им на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: ***, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры им в собственность в равных долях.
Свои требования истцы мотивировали тем, что заключили договор по просьбе ответчика, сына Б.Г.С. переоформить на него квартиру, для недопущения в семье ссор из-за имущества, в период заключения договора Б.Г.С. находилась в предынфарктном состоянии, они в суть договора не вникали, поскольку доверяли ответчику, пояснившему, что договор вступит в силу только после смерти истцов. Продавать квартиру они намерений не имели, другого жилья не имеют. Цена, указанная в договоре, не соответствует рыночной стоимости квартиры, денежные средства ответчик им не передавал. После заключения договора они продолжали проживать в квартире, однако, в июне 2014 года, вернувшись с дачи, обнаружили смену замков в квартире. В дальнейшем они узнали, что Т.В.В. 1/2 доли квартиры подарил своей жене, а 1/12 доли подарил своему несовершеннолетнему сыну Т.А.
Определением суда от 13 ноября 2014 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Т.М. и Т.А.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 19 января 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2015 года исковые требования Б.М. и Б.Г.С. удовлетворены.
Постановлением Президиума Московского городского суда от 22 апреля 2016 года решение Люблинского районного суда г. Москвы от 19 января 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2015 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении в суде первой инстанции истец Б.М., представитель истцов Б.М. и Б.Г.С. исковые требования поддержали, пояснили, что о нарушении своего права истцы узнали только в 2014 году, когда ответчик сменил замки в квартире.
Представитель ответчиков Т.М. и Т.А. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснил, что истцы понимали суть сделки, договор купли-продажи квартиры заключен по соглашению сторон, нотариус при удостоверении сделки разъяснял суть нотариального действия, заявил о пропуске срока исковой давности.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований Б.М. и Б.Г.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате квартиры в собственность отказано.
На указанное решение Б.М. и Б.Г.С. подана апелляционная жалоба, в которой они просят указанное решение отменить, как незаконное и необоснованное. Поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права, судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 года решение Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года оставлено без изменения.
Постановлением Президиума Московского городского суда от 16 мая 2017 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Изучив материалы дела при новом апелляционном рассмотрении, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не соответствует.
Из материалов дела видно, что истцы - супруги Б.М., *** года рождения и Б.Г.С., *** года рождения, инвалид 2 группы, являлись собственником спорного жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: ***, принадлежащей им на основании договора передачи N *** от 10 ноября 1998 года, свидетельство о собственности N *** от 3 декабря 1998 года.
15 октября 2010 года Б.М. и Б.Г.С. заключили договор купли-продажи спорной квартиры с ответчиком Т.В.В., сыном Б.Г.С.
Согласно условий договора, квартира продана за согласованную сторонами цену в размере 500 000 руб., каковую сумму покупатель уплачивает продавцам перед регистрацией договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
На момент покупки в квартире зарегистрированы Б.Г.С. и Б.М., до момента снятия с регистрационного учета.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 1 ноября 2010 года.
1 ноября 2010 года Т.В.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру.
10 ноября 2010 года сторонами подписан акт приема-передачи.
4 апреля 2014 года Т.В.В. заключил с Т.М. договор дарения 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, и в тот же день Т.В.В. подарил несовершеннолетнему сыну Т.А. 1/12 доли в праве собственности спорной квартиры.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих, что они в момент подписания договора купли-продажи заблуждались относительно юридической природы и предмета сделки, истцами пропущен срок исковой давности.
Однако, с данными выводами суда согласиться нельзя ввиду следующего.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Как видно из искового заявления, пояснений истца Б.М., в том числе в суде апелляционной инстанции, отчуждать квартиру ответчику они не намеревались, доверяли ответчику, близкому родственнику, сыну Б.С., который в связи с тяжелым состоянием здоровья Б.Г.С. обратился к ним с просьбой о переоформлении квартиры на его имя, чтобы избежать в дальнейшем споров в семье из-за имущества. Они, истцы, полагали, что сохраняют пожизненное право пользования спорной квартирой, поскольку другой жилой площади, пригодной для жилья не имеют, поверили ответчику, что договор вступит в силу только после их смерти. Никаких денежных средств по договору купли-продажи не получили. После заключения договора продолжали проживать в квартире, нести расходы по оплате коммунальных услуг. Впоследствии ответчик сменил замки в квартире, в квартиру их не впускает. Вследствие чего они с 2014 года вынуждены проживать в доме в Московской области.
Должной оценки данным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, показаниям истца, суд первой инстанции не дал, не выяснил, на что была направлена действительная воля истцов при заключении сделки, с учетом их преклонного возраста, состояния здоровья при совершении сделки.
Суд не выяснил и не установил, была ли направлена воля истцов на безоговорочный и безвозмездный отказ от права собственности на квартиру в пользу ответчика, являвшемуся сыном истца Б.Г.С., с которым у него сложились доверительные отношения, либо они полагали, что собственником квартиры ответчик будет формально, а они сохраняют пожизненное право пользования квартирой.
Судебная коллегия полагает, что выяснение истинных намерений сторон относительно природы сделки имеет значение для правильного разрешения спора.
Наличие подписей истцов в договоре купли-продажи, акте приема-передачи достоверно не свидетельствуют об отсутствии со стороны истцов заблуждения относительно природы сделки.
23 июля 2009 года в спорной квартире был зарегистрирован ответчик Т.В.В., 22 октября 2013 года в квартире был зарегистрирован сын ответчика Т.А. <...> года рождения, а 3 декабря 2013 года в квартире зарегистрировалась супруга ответчика Т.М.
Из материалов дела также следует, что 9 апреля 2014 года Б.М. обратился в Отдел МВД России по району Печатники ЮВАО г. Москвы с заявлением по факту мошеннических действий с объектом недвижимости, расположенном по адресу: ***.
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10 апреля 2014 года следует, что опрошенный Б.М. пояснил, что по просьбе сына Т.В.В. они с женой Б.Г.С. (родной матерью Т.В.В.) решили переоформить свою квартиру на Т.В.В. с этой целью заключили договор купли-продажи, составили акт передачи квартиры, выписали нотариальную доверенности на З. Все указанные документы по отчуждению спорной квартиры подписали сами Б.М. и Б.Г.С. Однако, денежных средств в размере 500 000 руб. за продажу квартиры они от Т.В.В. не получили. Опрошенная Б.Г.С. дала аналогичное объяснение и полностью подтвердила показания своего мужа Б.М. Опрошенный Т.В.В. пояснил, что в 2010 году решил переоформить квартиру своей матери и Б.М. в свою собственность, с этой целью заключил договор купли-продажи квартиры, который лично подписали его отчим и его мать. После государственной регистрации перехода права собственности 10 ноября 2010 года они втроем подписали акт передачи квартиры. Денежные средства в размере 500 000 руб. он лично передал своему отчиму Б.М. Передача денежных средств подтверждается актом передачи квартиры, в котором указано, что стороны материальных претензий друг к другу не имеют (л. 15 - 16 том 1).
Таким образом, из указанного постановления следует, что именно ответчик Т.В.В. решил переоформить спорную квартиру в свою собственность, с этой целью и был заключен оспариваемый договор купли-продажи.
В июле 2014 года Б.М. и Б.Г.С. вновь обратились с заявлением в ОВД, в котором указали, что после заключения договора Т.В.В. не только не заботился о них, а выселил их из квартиры. В апреле 2014 года они по просьбе Т.В.В. передали ему ключи от квартиры, а он заменил замок и ключи от нового замка не отдает (л.д. 17).
Доказательств, что после регистрации договора купли-продажи ответчик исполняет свои обязанности собственника, не представлено. Напротив, из объяснений истца и материалов дела следует, что нести расходы по содержанию квартиры продолжали истцы до 2014 года, пока ответчик не сменил замки (л.д. 61 - 92, 95 - 142 том 1).
Также ответчиком не представлено доказательств передачи им истцам денежной суммы в соответствии с договором купли-продажи.
Истцы факт получения денежных средств категорически отрицают.
Доводы ответчика о том, что передача истцам денежных средств подтверждается актом приема-передачи, является несостоятельным.
Согласно акта приема-передачи, подписанного сторонами, материальных претензий стороны друг к другу не имеют, договор подписан добровольно, деньги за проданную квартиру продавцы от покупателя получили полностью (л.д. 9).
Однако, согласно п. 2 оспариваемого договора купли-продажи, квартиру продавцы продают покупателю за согласованную сторонами цену в размере 500 000 руб., каковую сумму покупатель уплачивает продавцам перед регистрацией настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Договор зарегистрирован 1 ноября 2010 года, акт приема-передачи квартиры составлен 10 ноября 2010 года, то есть после регистрации договора купли-продажи, сумма денежных средств в акте приема-передачи не указана, расписка о получении истцами денежных средств не представлена.
Из материалов дела также следует, что ответчики Т.В.В. и Т.М. имели намерения выселить истцов из спорной квартиры. В ходе судебного разбирательства 15 июня 2016 года Т.В.В. и Т.М. обращались со встречным исковым заявлением к Б.Г.С. и Б.М. о выселении из спорной квартиры и снятии с регистрационного учета (л.д. 23 - 27 том 2).
Однако, в принятии встречного иска судом был отказано (л.д. 102 том 2).
Учитывая конкретные обстоятельства по делу, преклонный возраст истцов: Б.Г.С. - 74 года, Б.М. - 84 года, состояние их здоровья, представленные сторонами доказательства, исследовав договор купли-продажи, обстоятельства его заключения, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 178, приходит к выводу, что истцы заблуждались относительно природы совершаемой сделки, они не имели намерения лишить себя права собственности на квартиру, не предполагали, что ответчик сменит замки в квартире и будет им препятствовать в проживании в квартире. Фактически целью заключения оспариваемого договора явилось распоряжение имуществом на случай смерти истцов.
С выводом суда о пропуске истцами срока исковой давности согласиться нельзя ввиду следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении ее последствий составляет один год.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как видно из материалов дела, объяснений сторон, о своем нарушенном праве истцы узнали в апреле 2014 года, когда ответчик сменил замки в квартире, лишив их права проживания.
В суд исковыми требованиями о признании сделки недействительной истцы обратились 27 августа 2014 года.
Таким образом, срок исковой давности Б.М. и Б.Г.С. не пропущен.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ при признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, применяются правила п. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с который при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Исходя из положений нормы ст. 302 ГК РФ, толкований в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, при выбытии квартиры из собственности лица помимо его воли, правовой механизм, установленный пунктами 1 и 2 ст. 167 ГПК РФ не применяется, а защита осуществляется путем удовлетворения виндикационного иска в соответствии со ст. 302 ГК РФ. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело право отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с нарушением, является не двухсторонняя сделка, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Таким образом, основания для признания договоров дарения долей спорной квартиры, заключенных после договора купли-продажи квартиры, помимо договора купли-продажи, отсутствуют.
В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Как следует из материалов дела, истцы не имели намерений отчуждать принадлежащую им квартиру.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 15 октября 2010 года между истцами и ответчиком Т.В.В. следует признать недействительным.
Истребовать из чужого незаконного владения Т.М. 1/2 доли спорной квартиры, а из чужого незаконного владения Т.А. 5/12 доли.
Возвратить в собственность истцов 5/12 доли спорной квартиры, принадлежащей Т.В.В.
Поскольку истцы до совершения сделки имели спорную квартиру в общей собственности, исковые требования в части возврата квартиры в собственность по 1/2 доли каждому из истцов удовлетворению не подлежат.
Поскольку исковые требования Б.М. и Б.Г.С. подлежат удовлетворению, оснований для взыскания с истцов в пользу ответчиков расходов по оплате услуг представителя в сумме 86 700 руб. судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года отменить.
Постановить новое решение.
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 15 октября 2010 года между Б.Г.С., Б.М. и Т.В.В., недействительным.
Истребовать из чужого незаконного владения Т.М. 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ***.
Истребовать из чужого незаконного владения Т.А. 1/12 доли квартиры, расположенной по адресу: ***.
Возвратить в собственность Б.М. и Б.Г.С. 5/12 доли квартиры по адресу: ***.
В удовлетворении иска о признании за Б.Г.С. и Б.М. права собственности на 1/2 доли квартиры за каждым, отказать.
Заявление Т.В.В. и Т.М. о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Т.В.В., Т.М., Т.А. на квартиру по адресу: *** в Едином государстве реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и основанием для регистрации права общей собственности Б.М. и Б.Г.С. на указанную квартиру.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 20.07.2017 ПО ДЕЛУ N 33-19950/2017
Требование: О признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры в собственность в равных долях.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: В период заключения договора истица находилась в предынфарктном состоянии, истцы в суть договора не вникали, поскольку доверяли ответчику, пояснившему, что договор вступит в силу только после смерти истцов, продавать квартиру они намерений не имели.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 июля 2017 г. по делу N 33-19950
Судья Жукова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Федерякиной М.А.,
и судей Сальниковой М.Л., Удова Б.В.,
при секретаре Г.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Федерякиной М.А.
дело по апелляционной жалобе Б.М., Б.Г.С. на решение Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска Б.М., Б.Г.С. к Т.В.В., Т.М., Т.А. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возвращении недвижимого имущества отказать.
Взыскать с Б.М. и Б.Г.М. солидарно в пользу Т.В.В. судебные расходы в размере 15 000 руб. 00 коп.
установила:
Истцы Б.Г.С. и Б.М. обратились в суд с иском к ответчику Т.В.В. о признании недействительным заключенного между ними и ответчиком 15 октября 2010 года договора купли-продажи, принадлежащей им на праве собственности квартиры, расположенной по адресу: ***, применении последствий недействительности сделки, возврате квартиры им в собственность в равных долях.
Свои требования истцы мотивировали тем, что заключили договор по просьбе ответчика, сына Б.Г.С. переоформить на него квартиру, для недопущения в семье ссор из-за имущества, в период заключения договора Б.Г.С. находилась в предынфарктном состоянии, они в суть договора не вникали, поскольку доверяли ответчику, пояснившему, что договор вступит в силу только после смерти истцов. Продавать квартиру они намерений не имели, другого жилья не имеют. Цена, указанная в договоре, не соответствует рыночной стоимости квартиры, денежные средства ответчик им не передавал. После заключения договора они продолжали проживать в квартире, однако, в июне 2014 года, вернувшись с дачи, обнаружили смену замков в квартире. В дальнейшем они узнали, что Т.В.В. 1/2 доли квартиры подарил своей жене, а 1/12 доли подарил своему несовершеннолетнему сыну Т.А.
Определением суда от 13 ноября 2014 года к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Т.М. и Т.А.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 19 января 2015 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2015 года исковые требования Б.М. и Б.Г.С. удовлетворены.
Постановлением Президиума Московского городского суда от 22 апреля 2016 года решение Люблинского районного суда г. Москвы от 19 января 2015 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 26 августа 2015 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении в суде первой инстанции истец Б.М., представитель истцов Б.М. и Б.Г.С. исковые требования поддержали, пояснили, что о нарушении своего права истцы узнали только в 2014 году, когда ответчик сменил замки в квартире.
Представитель ответчиков Т.М. и Т.А. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснил, что истцы понимали суть сделки, договор купли-продажи квартиры заключен по соглашению сторон, нотариус при удостоверении сделки разъяснял суть нотариального действия, заявил о пропуске срока исковой давности.
Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года в удовлетворении исковых требований Б.М. и Б.Г.С. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, возврате квартиры в собственность отказано.
На указанное решение Б.М. и Б.Г.С. подана апелляционная жалоба, в которой они просят указанное решение отменить, как незаконное и необоснованное. Поскольку судом нарушены нормы материального и процессуального права, судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 года решение Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года оставлено без изменения.
Постановлением Президиума Московского городского суда от 16 мая 2017 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 февраля 2017 года отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.
Изучив материалы дела при новом апелляционном рассмотрении, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 23 от 19 декабря 2003 года "О судебном решении" решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не соответствует.
Из материалов дела видно, что истцы - супруги Б.М., *** года рождения и Б.Г.С., *** года рождения, инвалид 2 группы, являлись собственником спорного жилого помещения - двухкомнатной квартиры, общей площадью *** кв. м, расположенной по адресу: ***, принадлежащей им на основании договора передачи N *** от 10 ноября 1998 года, свидетельство о собственности N *** от 3 декабря 1998 года.
15 октября 2010 года Б.М. и Б.Г.С. заключили договор купли-продажи спорной квартиры с ответчиком Т.В.В., сыном Б.Г.С.
Согласно условий договора, квартира продана за согласованную сторонами цену в размере 500 000 руб., каковую сумму покупатель уплачивает продавцам перед регистрацией договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве.
На момент покупки в квартире зарегистрированы Б.Г.С. и Б.М., до момента снятия с регистрационного учета.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 1 ноября 2010 года.
1 ноября 2010 года Т.В.В. выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру.
10 ноября 2010 года сторонами подписан акт приема-передачи.
4 апреля 2014 года Т.В.В. заключил с Т.М. договор дарения 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру, и в тот же день Т.В.В. подарил несовершеннолетнему сыну Т.А. 1/12 доли в праве собственности спорной квартиры.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истцами в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств, подтверждающих, что они в момент подписания договора купли-продажи заблуждались относительно юридической природы и предмета сделки, истцами пропущен срок исковой давности.
Однако, с данными выводами суда согласиться нельзя ввиду следующего.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ в редакции, действующей на момент совершения оспариваемой сделки, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.
Как видно из искового заявления, пояснений истца Б.М., в том числе в суде апелляционной инстанции, отчуждать квартиру ответчику они не намеревались, доверяли ответчику, близкому родственнику, сыну Б.С., который в связи с тяжелым состоянием здоровья Б.Г.С. обратился к ним с просьбой о переоформлении квартиры на его имя, чтобы избежать в дальнейшем споров в семье из-за имущества. Они, истцы, полагали, что сохраняют пожизненное право пользования спорной квартирой, поскольку другой жилой площади, пригодной для жилья не имеют, поверили ответчику, что договор вступит в силу только после их смерти. Никаких денежных средств по договору купли-продажи не получили. После заключения договора продолжали проживать в квартире, нести расходы по оплате коммунальных услуг. Впоследствии ответчик сменил замки в квартире, в квартиру их не впускает. Вследствие чего они с 2014 года вынуждены проживать в доме в Московской области.
Должной оценки данным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, показаниям истца, суд первой инстанции не дал, не выяснил, на что была направлена действительная воля истцов при заключении сделки, с учетом их преклонного возраста, состояния здоровья при совершении сделки.
Суд не выяснил и не установил, была ли направлена воля истцов на безоговорочный и безвозмездный отказ от права собственности на квартиру в пользу ответчика, являвшемуся сыном истца Б.Г.С., с которым у него сложились доверительные отношения, либо они полагали, что собственником квартиры ответчик будет формально, а они сохраняют пожизненное право пользования квартирой.
Судебная коллегия полагает, что выяснение истинных намерений сторон относительно природы сделки имеет значение для правильного разрешения спора.
Наличие подписей истцов в договоре купли-продажи, акте приема-передачи достоверно не свидетельствуют об отсутствии со стороны истцов заблуждения относительно природы сделки.
23 июля 2009 года в спорной квартире был зарегистрирован ответчик Т.В.В., 22 октября 2013 года в квартире был зарегистрирован сын ответчика Т.А. <...> года рождения, а 3 декабря 2013 года в квартире зарегистрировалась супруга ответчика Т.М.
Из материалов дела также следует, что 9 апреля 2014 года Б.М. обратился в Отдел МВД России по району Печатники ЮВАО г. Москвы с заявлением по факту мошеннических действий с объектом недвижимости, расположенном по адресу: ***.
Из постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 10 апреля 2014 года следует, что опрошенный Б.М. пояснил, что по просьбе сына Т.В.В. они с женой Б.Г.С. (родной матерью Т.В.В.) решили переоформить свою квартиру на Т.В.В. с этой целью заключили договор купли-продажи, составили акт передачи квартиры, выписали нотариальную доверенности на З. Все указанные документы по отчуждению спорной квартиры подписали сами Б.М. и Б.Г.С. Однако, денежных средств в размере 500 000 руб. за продажу квартиры они от Т.В.В. не получили. Опрошенная Б.Г.С. дала аналогичное объяснение и полностью подтвердила показания своего мужа Б.М. Опрошенный Т.В.В. пояснил, что в 2010 году решил переоформить квартиру своей матери и Б.М. в свою собственность, с этой целью заключил договор купли-продажи квартиры, который лично подписали его отчим и его мать. После государственной регистрации перехода права собственности 10 ноября 2010 года они втроем подписали акт передачи квартиры. Денежные средства в размере 500 000 руб. он лично передал своему отчиму Б.М. Передача денежных средств подтверждается актом передачи квартиры, в котором указано, что стороны материальных претензий друг к другу не имеют (л. 15 - 16 том 1).
Таким образом, из указанного постановления следует, что именно ответчик Т.В.В. решил переоформить спорную квартиру в свою собственность, с этой целью и был заключен оспариваемый договор купли-продажи.
В июле 2014 года Б.М. и Б.Г.С. вновь обратились с заявлением в ОВД, в котором указали, что после заключения договора Т.В.В. не только не заботился о них, а выселил их из квартиры. В апреле 2014 года они по просьбе Т.В.В. передали ему ключи от квартиры, а он заменил замок и ключи от нового замка не отдает (л.д. 17).
Доказательств, что после регистрации договора купли-продажи ответчик исполняет свои обязанности собственника, не представлено. Напротив, из объяснений истца и материалов дела следует, что нести расходы по содержанию квартиры продолжали истцы до 2014 года, пока ответчик не сменил замки (л.д. 61 - 92, 95 - 142 том 1).
Также ответчиком не представлено доказательств передачи им истцам денежной суммы в соответствии с договором купли-продажи.
Истцы факт получения денежных средств категорически отрицают.
Доводы ответчика о том, что передача истцам денежных средств подтверждается актом приема-передачи, является несостоятельным.
Согласно акта приема-передачи, подписанного сторонами, материальных претензий стороны друг к другу не имеют, договор подписан добровольно, деньги за проданную квартиру продавцы от покупателя получили полностью (л.д. 9).
Однако, согласно п. 2 оспариваемого договора купли-продажи, квартиру продавцы продают покупателю за согласованную сторонами цену в размере 500 000 руб., каковую сумму покупатель уплачивает продавцам перед регистрацией настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Договор зарегистрирован 1 ноября 2010 года, акт приема-передачи квартиры составлен 10 ноября 2010 года, то есть после регистрации договора купли-продажи, сумма денежных средств в акте приема-передачи не указана, расписка о получении истцами денежных средств не представлена.
Из материалов дела также следует, что ответчики Т.В.В. и Т.М. имели намерения выселить истцов из спорной квартиры. В ходе судебного разбирательства 15 июня 2016 года Т.В.В. и Т.М. обращались со встречным исковым заявлением к Б.Г.С. и Б.М. о выселении из спорной квартиры и снятии с регистрационного учета (л.д. 23 - 27 том 2).
Однако, в принятии встречного иска судом был отказано (л.д. 102 том 2).
Учитывая конкретные обстоятельства по делу, преклонный возраст истцов: Б.Г.С. - 74 года, Б.М. - 84 года, состояние их здоровья, представленные сторонами доказательства, исследовав договор купли-продажи, обстоятельства его заключения, судебная коллегия, руководствуясь положениями ст. 178, приходит к выводу, что истцы заблуждались относительно природы совершаемой сделки, они не имели намерения лишить себя права собственности на квартиру, не предполагали, что ответчик сменит замки в квартире и будет им препятствовать в проживании в квартире. Фактически целью заключения оспариваемого договора явилось распоряжение имуществом на случай смерти истцов.
С выводом суда о пропуске истцами срока исковой давности согласиться нельзя ввиду следующего.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении ее последствий составляет один год.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Как видно из материалов дела, объяснений сторон, о своем нарушенном праве истцы узнали в апреле 2014 года, когда ответчик сменил замки в квартире, лишив их права проживания.
В суд исковыми требованиями о признании сделки недействительной истцы обратились 27 августа 2014 года.
Таким образом, срок исковой давности Б.М. и Б.Г.С. не пропущен.
Учитывая изложенное, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
В соответствии со ст. 178 ГК РФ при признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, применяются правила п. 2 ст. 167 ГК РФ, в соответствии с который при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Исходя из положений нормы ст. 302 ГК РФ, толкований в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 года N 6-П, при выбытии квартиры из собственности лица помимо его воли, правовой механизм, установленный пунктами 1 и 2 ст. 167 ГПК РФ не применяется, а защита осуществляется путем удовлетворения виндикационного иска в соответствии со ст. 302 ГК РФ. Поскольку добросовестное приобретение в смысле ст. 302 ГК РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело право отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с нарушением, является не двухсторонняя сделка, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Таким образом, основания для признания договоров дарения долей спорной квартиры, заключенных после договора купли-продажи квартиры, помимо договора купли-продажи, отсутствуют.
В соответствии с п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года, по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Как следует из материалов дела, истцы не имели намерений отчуждать принадлежащую им квартиру.
При таких обстоятельствах, договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный 15 октября 2010 года между истцами и ответчиком Т.В.В. следует признать недействительным.
Истребовать из чужого незаконного владения Т.М. 1/2 доли спорной квартиры, а из чужого незаконного владения Т.А. 5/12 доли.
Возвратить в собственность истцов 5/12 доли спорной квартиры, принадлежащей Т.В.В.
Поскольку истцы до совершения сделки имели спорную квартиру в общей собственности, исковые требования в части возврата квартиры в собственность по 1/2 доли каждому из истцов удовлетворению не подлежат.
Поскольку исковые требования Б.М. и Б.Г.С. подлежат удовлетворению, оснований для взыскания с истцов в пользу ответчиков расходов по оплате услуг представителя в сумме 86 700 руб. судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 7 ноября 2016 года отменить.
Постановить новое решение.
Исковые требования удовлетворить частично.
Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ***, заключенный 15 октября 2010 года между Б.Г.С., Б.М. и Т.В.В., недействительным.
Истребовать из чужого незаконного владения Т.М. 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: ***.
Истребовать из чужого незаконного владения Т.А. 1/12 доли квартиры, расположенной по адресу: ***.
Возвратить в собственность Б.М. и Б.Г.С. 5/12 доли квартиры по адресу: ***.
В удовлетворении иска о признании за Б.Г.С. и Б.М. права собственности на 1/2 доли квартиры за каждым, отказать.
Заявление Т.В.В. и Т.М. о взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Т.В.В., Т.М., Т.А. на квартиру по адресу: *** в Едином государстве реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и основанием для регистрации права общей собственности Б.М. и Б.Г.С. на указанную квартиру.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)