Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей Басаева Д.В., Каминского В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года по делу N А58-6483/2016 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Платонова Аркадия Федоровича (ИНН 272514341500, ОГРН 306143517200084, место нахождения: г. Якутск) к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 1420041192, ОГРН 1061420000058, место нахождения: 678730, Республика Саха (Якутия), п. Усть-Нера Оймяконского улуса (района), ул. Коммунистическая, 13) о признании права на приобретение недвижимого имущества и об обязании ответчика направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества,
(суд первой инстанции - Артамонова Л.И.),
при участии в судебном заседании:
от истца: Вишняков Е.Ю., представитель по доверенности от 07.07.2017,
от ответчика: не явились, извещены.
Индивидуальный предприниматель Платонов Аркадий Федорович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее - ответчик, администрация) о признании права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров и об обязании ответчика направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) признано за индивидуальным предпринимателем Платоновым Аркадием Федоровичем преимущественное право на приобретение имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров. Суд обязал Администрацию муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) направить индивидуальному предпринимателю Платонову Аркадию Федоровичу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров, в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу. Взыскано с Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 1420041192, ОГРН 1061420000058) в пользу индивидуального предпринимателя Платонова Аркадия Федоровича (ИНН 272514341500, ОГРН 306143517200084) расходы по государственной пошлине в размере 12 000 рублей.
В обосновании суд первой инстанции указал, что администрация своевременно не рассмотрела заявление предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, при этом условия, при которых может быть реализовано данное право субъектом малого предпринимательства, были соблюдены, поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от "30" мая 2017 г. по делу N А58-6483/2016 о признании за индивидуальным предпринимателем Платоновым Аркадием Федоровичем преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия) Оймяконский район п. Усть-Нера ул. Ленина д. 23, 1 этаж, общей площадью 801,2 м{\super 2 и об обязании Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу, отменить.
Полагает, что условия для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества у предпринимателя не имеется, так как у него имелась задолженность по арендной плате.
На апелляционную жалобу поступил отзыв предпринимателя о согласии с оспариваемым судебным актом.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2017 года судебное заседание отложено до 14 сентября 2017 года.
По поставленным вопросам администрация дополнительных пояснений не представила.
Сторона предпринимателя направила дополнительные пояснения и дополнительные доказательства, которые были приобщены к материалам дела.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 18.07.2017, 12.08.2017.
Представитель предпринимателя дал пояснения согласно отзыву и дополнительным пояснениям. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация представителей в судебное заседание не направила, извещена надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 декабря 2011 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 29, являющегося собственностью МО "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование (аренду) имущество (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенное по адресу: Республики Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров.
Нежилое помещение предоставлено предпринимателю в аренду для использования под офис, торговлю, бытовое обслуживание.
Срок аренды пунктом 1.3 договора установлен с 01.01.2012 по 31.10.2013. Дополнительным соглашением от 01.10.2013 к договору аренды внесены изменения по сроку аренды - с 01.01.2012 по 01.12.2016.
15.04.2016 истец обратился в МО "поселок Усть-Нера" с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В связи с тем, что ответчик никаких действий по обращению истца не предпринял, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия ответчика по рассмотрению его заявления (дело N А58-3055/16).
29 июля 2016 года в рамках дела N А58-3055/2016 Арбитражным судом РС (Я) вынесено решение о том, что оспариваемое бездействие является незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя, судебный акт вступил в законную силу 17 октября 2016 года.
21 июля 2016 года Администрация МО "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Платонову А.Ф. о расторжении договора аренды N 29 от 19.12.2011 по делу N А58-4094/2016.
Решением Арбитражного суда РС (Я) от 21 ноября 2016 года по делу N А58-4094/2016 в иске о расторжении договора аренды отказано, так как арендатором не допущено существенных нарушений условий договора.
Истец, ссылаясь на нарушение преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республики Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров, обратился в суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя предпринимателя в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены вступившим в силу 05.08.2008 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства", осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Частью 2.1 статьи 9 указанного закона установлено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Статья 3 Закона 159-ФЗ устанавливает соответствующие критерии, среди которых необходимость отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 05.08.2008.
Критерии отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 7 Определения от 31.07.2012 N ВАС-9231/12 указал, что преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ и статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае, предприниматель соответствует критериям отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства, нежилое помещение находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти лет, в связи с чем, он обратился с соответствующим заявлением (т. 1 л.д. 10).
По результатам дополнительной проверки апелляционный суд установил, что по данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Платонов А.Ф. относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.
Как указывает суд первой инстанции, подача предпринимателем заявления о реализации преимущественного права являлась первым этапом в многостадийной процедуре рассмотрения Администрацией заявления и принятия по результатам такого рассмотрения соответствующего решения.
В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно части 4 статьи 9 того же Закона, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, а также решения суда от 29.07.2016 г., постановления апелляционного суда от 24.10.2016 г. по делу N А58-3055/2016, заявление предпринимателя от 15.04.2016 г. администрацией рассмотрено не было, ее бездействие было признано незаконным, суд обязал администрацию рассмотреть заявление в установленные законом сроки.
В материалы дела доказательств исполнения данного судебного акта не представлено, то есть, заявление предпринимателя до сих пор не рассмотрено.
При этом согласно судебному решению от 21.11.2016 г. по делу N А58-4094/2016 администрация обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды, в чем ей было отказано.
Как указывает суд первой инстанции, индивидуальный предприниматель Платонов А.Ф. на дату обращения с заявлением о принятии решения по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ соответствовал критериям субъекта малого предпринимательства, непрерывно пользовался арендуемым помещением более четырех лет, начиная с 01.01.2012, (в том числе, на 01.01.2015 г. более трех лет), в период действия договора у истца отсутствовала задолженность по арендной плате, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Администрация апелляционному суду привела доводы о том, что у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате, им неоднократно допускались нарушения сроков оплаты.
Апелляционным судом данные доводы частично принимаются, но признаются не влияющими на итог рассмотрения дела в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, а также дополнительно представленных апелляционному суду предпринимателем документов в связи с поставленными перед сторонами вопросами, на момент подачи заявления - 15.04.2016 г. у предпринимателя имелась задолженность за месяцы 1 квартала 2016 г., так как администрация не выставила счета на оплату, о чем предприниматель письмом от 15.04.2016 г. N 03/16 сообщил администрации, в котором просил выставить данные счета. Согласно акту сверки за период с 01.01.2016 г. по 31.05.2016 г. входящее сальдо 514 904,4 руб., арендная плата за период 642 615 руб., которые оплачены платежными поручениями от 26.01.2016 г. N 1 и от 16.05.2016 г. N 6.
Таким образом, следует признать, что на дату подача заявления задолженность по оплате арендной платы за месяцы первого квартала 2016 г. у предпринимателя имелась. При этом доводы предпринимателя о том, что задержка оплаты была связана с невыставлением администрацией счетов на оплату, отклоняются, поскольку размер арендной платы не изменялся, как и платежные реквизиты администрации, то есть, никаких препятствий для оплаты арендной платы в сроки, установленные п. 2.2 договора (не позднее 10 числа текущего месяца) у истца не имелось. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Вместе с тем, поддерживая выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, апелляционный суд исходит из следующего.
Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения был установлен до 01.12.2016 г.
Как уже указано выше, администрация своевременно не рассмотрела заявление предпринимателя, судебный акт, обязывающий это сделать, не исполнила, предприняла меры к досрочному расторжению договора, в чем ей было отказано за отсутствием к тому оснований.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что поведение ответчика, свидетельствует о совершении действий, направленных на воспрепятствование истцу в реализации преимущественного прав истца на выкуп арендованного им имущества, что является злоупотреблением правом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 3 закона N 159-ФЗ, если инициатива о выкупе имущества проявляется субъектом малого или среднего предпринимательства, то отсутствие задолженности проверяется на день подачи заявления.
Следовательно, если бы администрация своевременно рассмотрена заявление предпринимателя и отказала бы ему в реализации права преимущественного выкупа в связи с наличием задолженности на дату подачи заявления, то у предпринимателя имелась бы возможность ликвидировать задолженность и снова обратиться с заявлением о выкупе в установленном порядке в период действия договора.
Таким образом, недобросовестными действиями администрации предприниматель лишен возможности реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.
Доводы администрации о том, что предприниматель регулярно допускал просрочки в оплате, приняты быть не могут, поскольку, как уже указано, согласно п. 2 ст. 3 закона N 159-ФЗ отсутствие задолженности проверяется на день подачи заявления.
При таких обстоятельствах и правовых оценках апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме, в том числе по требованию об обязании ответчика направить индивидуальному предпринимателю Платонову Аркадию Федоровичу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров, в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу.
По мнению апелляционного суда, иной подход при рассматриваемых обстоятельствах будет являться формальным и создаст условия для противоправного поведения администрации, которая недобросовестными действиями будет препятствовать реализации спорного права.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года по делу N А58-6483/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.09.2017 N 04АП-4044/2017 ПО ДЕЛУ N А58-6483/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 сентября 2017 г. по делу N А58-6483/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,
судей Басаева Д.В., Каминского В.Л.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аксененко Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года по делу N А58-6483/2016 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Платонова Аркадия Федоровича (ИНН 272514341500, ОГРН 306143517200084, место нахождения: г. Якутск) к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 1420041192, ОГРН 1061420000058, место нахождения: 678730, Республика Саха (Якутия), п. Усть-Нера Оймяконского улуса (района), ул. Коммунистическая, 13) о признании права на приобретение недвижимого имущества и об обязании ответчика направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества,
(суд первой инстанции - Артамонова Л.И.),
при участии в судебном заседании:
от истца: Вишняков Е.Ю., представитель по доверенности от 07.07.2017,
от ответчика: не явились, извещены.
установил:
Индивидуальный предприниматель Платонов Аркадий Федорович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с иском к Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (далее - ответчик, администрация) о признании права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров и об обязании ответчика направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) признано за индивидуальным предпринимателем Платоновым Аркадием Федоровичем преимущественное право на приобретение имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров. Суд обязал Администрацию муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) направить индивидуальному предпринимателю Платонову Аркадию Федоровичу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров, в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу. Взыскано с Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) (ИНН 1420041192, ОГРН 1061420000058) в пользу индивидуального предпринимателя Платонова Аркадия Федоровича (ИНН 272514341500, ОГРН 306143517200084) расходы по государственной пошлине в размере 12 000 рублей.
В обосновании суд первой инстанции указал, что администрация своевременно не рассмотрела заявление предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, при этом условия, при которых может быть реализовано данное право субъектом малого предпринимательства, были соблюдены, поэтому заявленные требования подлежат удовлетворению.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от "30" мая 2017 г. по делу N А58-6483/2016 о признании за индивидуальным предпринимателем Платоновым Аркадием Федоровичем преимущественного права на приобретение недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия) Оймяконский район п. Усть-Нера ул. Ленина д. 23, 1 этаж, общей площадью 801,2 м{\super 2 и об обязании Администрации муниципального образования "Поселок Усть-Нера" направить проект договора купли-продажи недвижимого имущества в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу, отменить.
Полагает, что условия для реализации преимущественного права выкупа арендуемого имущества у предпринимателя не имеется, так как у него имелась задолженность по арендной плате.
На апелляционную жалобу поступил отзыв предпринимателя о согласии с оспариваемым судебным актом.
Определением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2017 года судебное заседание отложено до 14 сентября 2017 года.
По поставленным вопросам администрация дополнительных пояснений не представила.
Сторона предпринимателя направила дополнительные пояснения и дополнительные доказательства, которые были приобщены к материалам дела.
О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 18.07.2017, 12.08.2017.
Представитель предпринимателя дал пояснения согласно отзыву и дополнительным пояснениям. Просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация представителей в судебное заседание не направила, извещена надлежащим образом.
Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 19 декабря 2011 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 29, являющегося собственностью МО "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование (аренду) имущество (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенное по адресу: Республики Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров.
Нежилое помещение предоставлено предпринимателю в аренду для использования под офис, торговлю, бытовое обслуживание.
Срок аренды пунктом 1.3 договора установлен с 01.01.2012 по 31.10.2013. Дополнительным соглашением от 01.10.2013 к договору аренды внесены изменения по сроку аренды - с 01.01.2012 по 01.12.2016.
15.04.2016 истец обратился в МО "поселок Усть-Нера" с заявлением о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого по договору аренды нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В связи с тем, что ответчик никаких действий по обращению истца не предпринял, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным бездействия ответчика по рассмотрению его заявления (дело N А58-3055/16).
29 июля 2016 года в рамках дела N А58-3055/2016 Арбитражным судом РС (Я) вынесено решение о том, что оспариваемое бездействие является незаконным и нарушающим права и законные интересы предпринимателя, судебный акт вступил в законную силу 17 октября 2016 года.
21 июля 2016 года Администрация МО "Поселок Усть-Нера" Оймяконского улуса (района) Республики Саха (Якутия) обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Платонову А.Ф. о расторжении договора аренды N 29 от 19.12.2011 по делу N А58-4094/2016.
Решением Арбитражного суда РС (Я) от 21 ноября 2016 года по делу N А58-4094/2016 в иске о расторжении договора аренды отказано, так как арендатором не допущено существенных нарушений условий договора.
Истец, ссылаясь на нарушение преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: Республики Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров, обратился в суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, заслушав пояснения представителя предпринимателя в судебном заседании, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.
Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ).
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
Такие особенности установлены вступившим в силу 05.08.2008 Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В силу статьи 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства", осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
В соответствии с частью 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.01.2009, субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Частью 2.1 статьи 9 указанного закона установлено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Статья 3 Закона 159-ФЗ устанавливает соответствующие критерии, среди которых необходимость отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства на момент вступления в силу Закона N 159-ФЗ, то есть на 05.08.2008.
Критерии отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства определены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 7 Определения от 31.07.2012 N ВАС-9231/12 указал, что преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор - субъект малого и среднего предпринимательства, соответствующий критериям, установленным статьей 4 Закона N 209-ФЗ и статьей 3 Закона N 159-ФЗ.
Суд первой инстанции указал, что в рассматриваемом случае, предприниматель соответствует критериям отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства, нежилое помещение находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти лет, в связи с чем, он обратился с соответствующим заявлением (т. 1 л.д. 10).
По результатам дополнительной проверки апелляционный суд установил, что по данным Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Платонов А.Ф. относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.
Как указывает суд первой инстанции, подача предпринимателем заявления о реализации преимущественного права являлась первым этапом в многостадийной процедуре рассмотрения Администрацией заявления и принятия по результатам такого рассмотрения соответствующего решения.
В силу пункта 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно части 4 статьи 9 того же Закона, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Как следует из материалов дела, а также решения суда от 29.07.2016 г., постановления апелляционного суда от 24.10.2016 г. по делу N А58-3055/2016, заявление предпринимателя от 15.04.2016 г. администрацией рассмотрено не было, ее бездействие было признано незаконным, суд обязал администрацию рассмотреть заявление в установленные законом сроки.
В материалы дела доказательств исполнения данного судебного акта не представлено, то есть, заявление предпринимателя до сих пор не рассмотрено.
При этом согласно судебному решению от 21.11.2016 г. по делу N А58-4094/2016 администрация обратилась в суд с требованием о расторжении договора аренды, в чем ей было отказано.
Как указывает суд первой инстанции, индивидуальный предприниматель Платонов А.Ф. на дату обращения с заявлением о принятии решения по правилам Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ соответствовал критериям субъекта малого предпринимательства, непрерывно пользовался арендуемым помещением более четырех лет, начиная с 01.01.2012, (в том числе, на 01.01.2015 г. более трех лет), в период действия договора у истца отсутствовала задолженность по арендной плате, арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Администрация апелляционному суду привела доводы о том, что у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате, им неоднократно допускались нарушения сроков оплаты.
Апелляционным судом данные доводы частично принимаются, но признаются не влияющими на итог рассмотрения дела в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, а также дополнительно представленных апелляционному суду предпринимателем документов в связи с поставленными перед сторонами вопросами, на момент подачи заявления - 15.04.2016 г. у предпринимателя имелась задолженность за месяцы 1 квартала 2016 г., так как администрация не выставила счета на оплату, о чем предприниматель письмом от 15.04.2016 г. N 03/16 сообщил администрации, в котором просил выставить данные счета. Согласно акту сверки за период с 01.01.2016 г. по 31.05.2016 г. входящее сальдо 514 904,4 руб., арендная плата за период 642 615 руб., которые оплачены платежными поручениями от 26.01.2016 г. N 1 и от 16.05.2016 г. N 6.
Таким образом, следует признать, что на дату подача заявления задолженность по оплате арендной платы за месяцы первого квартала 2016 г. у предпринимателя имелась. При этом доводы предпринимателя о том, что задержка оплаты была связана с невыставлением администрацией счетов на оплату, отклоняются, поскольку размер арендной платы не изменялся, как и платежные реквизиты администрации, то есть, никаких препятствий для оплаты арендной платы в сроки, установленные п. 2.2 договора (не позднее 10 числа текущего месяца) у истца не имелось. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
Вместе с тем, поддерживая выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований, апелляционный суд исходит из следующего.
Срок действия договора с учетом дополнительного соглашения был установлен до 01.12.2016 г.
Как уже указано выше, администрация своевременно не рассмотрела заявление предпринимателя, судебный акт, обязывающий это сделать, не исполнила, предприняла меры к досрочному расторжению договора, в чем ей было отказано за отсутствием к тому оснований.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что поведение ответчика, свидетельствует о совершении действий, направленных на воспрепятствование истцу в реализации преимущественного прав истца на выкуп арендованного им имущества, что является злоупотреблением правом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса РФ.
Согласно п. 2 ст. 3 закона N 159-ФЗ, если инициатива о выкупе имущества проявляется субъектом малого или среднего предпринимательства, то отсутствие задолженности проверяется на день подачи заявления.
Следовательно, если бы администрация своевременно рассмотрена заявление предпринимателя и отказала бы ему в реализации права преимущественного выкупа в связи с наличием задолженности на дату подачи заявления, то у предпринимателя имелась бы возможность ликвидировать задолженность и снова обратиться с заявлением о выкупе в установленном порядке в период действия договора.
Таким образом, недобросовестными действиями администрации предприниматель лишен возможности реализовать свое преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.
Доводы администрации о том, что предприниматель регулярно допускал просрочки в оплате, приняты быть не могут, поскольку, как уже указано, согласно п. 2 ст. 3 закона N 159-ФЗ отсутствие задолженности проверяется на день подачи заявления.
При таких обстоятельствах и правовых оценках апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции о том, что иск подлежит удовлетворению в полном объеме, в том числе по требованию об обязании ответчика направить индивидуальному предпринимателю Платонову Аркадию Федоровичу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Оймяконский район, п. Усть-Нера, ул. Ленина, дом N 23, 1-й этаж, общей площадью 801,2 квадратных метров, в течение одного месяца со дня вступления судебного акта в законную силу.
По мнению апелляционного суда, иной подход при рассматриваемых обстоятельствах будет являться формальным и создаст условия для противоправного поведения администрации, которая недобросовестными действиями будет препятствовать реализации спорного права.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 30 мая 2017 года по делу N А58-6483/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.О.НИКИФОРЮК
Е.О.НИКИФОРЮК
Судьи
Д.В.БАСАЕВ
В.Л.КАМИНСКИЙ
Д.В.БАСАЕВ
В.Л.КАМИНСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)