Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: К истцу по договору цессии перешли права требования по договору участия в долевом строительстве. Ответчик свои обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный в договоре участия в долевом строительстве срок не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кривошеева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.,
судей - Набок Л.А. и Сафоновой Л.А.
при секретаре - А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Сфинкс" на решение Промышленного районного суда г. Самары от 11 августа 2017 года, которым постановлено:
"Исковые требования Б. - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Сфинкс" в пользу Б. неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 15 000 руб., штраф в сумме 7 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб., а всего взыскать 28 500 (двадцать восемь тысяч пятьсот) рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.
Взыскать с ООО "Сфинкс" государственную пошлину в доход государства в сумме 400 (четыреста) рублей".
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ООО "Сфинкс" о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на оплату услуг представителя.
Заявленные требования истец обосновала тем, что в результате заключения 22.12.2014 года договора уступки права требования по договору NN долевого участия в строительстве от 08.10.2014 года она стала новым участником долевого строительства, и с этого времени права и обязанности застройщика ООО "Сфинкс" перешли от предыдущего участника долевого строительства к истцу.
По условиям договора долевого участия в строительстве ООО "Сфинкс" приняло на себя обязательства в срок не позднее 1 квартала 2016 года построить и ввести в эксплуатацию жилой дом по адресу: <адрес>, и передать истцу, как участнику долевого строительства, не позднее 3 квартала 2016 года объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома в виде однокомнатной квартиры, расположенной в 3 секции жилого дома на 13 этаже, строительный номер квартиры NN.
Стоимость уступленного права требования по договору составляет 1 156 407,00 рублей. Указанная сумма уплачена полностью.
Однако застройщик в нарушение условий договора не передал объект долевого строительства дольщику в установленный договором срок.
В связи с нарушением сроков передачи квартиры дольщику Б. направила в адрес застройщика письменную претензию, содержащую требование о выплате неустойки, но ответчик ответил отказом.
Основываясь на вышеизложенном, Б. просила суд взыскать с ООО "Сфинкс" в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 265 259,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя - 30 000,00 рублей и штраф в размере 132 629,50 рублей.
По результатам рассмотрения заявленных требований судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
Ответчик ООО "Сфинкс", не согласившись с вынесенным судом решением в части размера взысканных судом сумм, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Промышленного районного суда г. Самары от 11.08.2017 года изменить в части размеров неустойки и штрафа, снизив размер неустойки до 10 000,00 рублей, штрафа - до 3 000,00 рублей. В жалобе ответчик указывает, что взыскание с него неустойки в размере 15 000,00 рублей, штрафа в размере 7 500,00 рублей способствует неосновательному обогащению истца за счет застройщика.
В заседании судебной коллегии истец Б. и ее представитель Т. возражали против доводов апелляционной жалобы ответчика, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика ООО "Сфинкс" в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела уведомлен надлежащим образом. В силу требований ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца и его представителя, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Из материалов дела следует, что 08.10.2014 года между ООО "Сфинкс" (Застройщик) и ООО "САМАРА ХАУС" (Участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве N, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный данным договором срок построить и ввести в эксплуатацию трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать дольщику в собственность следующий объект строительства: жилое помещение - однокомнатную квартиру, строительный номер N, расположенную в третьей секции на 13-м этаже, ориентировочной площадью 25,81 кв. м (л.д. 53-60).
В соответствии с п. 3.1 договора цена договора на момент его заключения составляет 1 153 290,00 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000,00 рублей.
Оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение трех календарных дней с даты регистрации договора в Управлении Росреестра по Самарской области.
Регистрация договора долевого участия в строительстве N от 08.10.2014 года произведена в Управлении Росреестра по Самарской области 27.10.2014 года.
Пунктом 10.1 договора предусмотрено право участника долевого строительства уступить свои права и обязанности по договору после полной оплаты цены договора.
Реализуя предоставленное ему договором право, ООО "САМАРА ХАУС" заключило с Б. 22.12.2014 года договор уступки права требования по договору N долевого участия в строительстве от 80.10.2014 года, по условиям которого ООО "САМАРА ХАУС" переуступил свои права по договору долевого участия новому участнику долевого строительства (л.д. 72-74). Регистрация договора уступки права требования произведена в Управлении Росреестра по Самарской области 29.12.2014 года.
Стоимость уступаемого права требования, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате новым участником долевого строительства, составляет 1 156 407,00 рублей (п. 2.1 договора), которая была уплачена Б. в пользу ООО "САМАРА ХАУС" в полном до подписания данного договора (п. 2.2).
Договором долевого участия в строительстве N от 08.10.2014 года предусмотрен срок ввода в эксплуатацию жилого дома, в составе которого находится объект, в соответствии с проектной документацией - 1-й квартал 2016 года (п. 2.1 договора). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - не позднее 3 квартала 2016 года. Следовательно, срок исполнения обязательства сторонами определен - не позднее 30.09.2016 года.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указала, что застройщик, в нарушение условий договора о долевом участии в строительстве, не завершил строительство в указанный срок и не передал квартиру по акту приема-передачи до 30.09.2016 года.
В соответствии с п. 2.3 договора, в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Указанного информационного письма истец от застройщика не получал, однако и в установленный договором срок объект долевого строительства ему не был передан.
В результате, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Министерством строительства Самарской области ООО "Сфинкс" только 20.01.2017 года, а не как предусмотрено условиями договора участия в долевом строительстве - 1 - й квартал 2016 года (п. 2.1), что свидетельствует о нарушении условий договора участия в долевом строительстве.
В заключении о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации N от 14.12.2016 года указано, что строительство жилого дома окончено только в ноябре 2016 года, при том, что застройщик обязался передать квартиру дольщику до 30.09.2016 года (л.д. 84-85).
В январе 2017 года застройщик ООО "Сфинкс" направил в адрес истца письменное уведомление о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и о получении кадастровых паспортов на каждое жилое помещение в срок до 28.02.2017 года (л.д. 23).
В июне 2017 года представитель Б. направил от ее имени в адрес застройщика письменную претензию о взыскании неустойки за просрочку исполнения договора о долевом участии в строительстве (л.д. 40-41). Однако застройщик отказался дать мотивированный ответ на данную претензию, сославшись на отсутствие оригинала доверенности представителя и оригинала договора уступки права требования от 22.12.2014 года (л.д. 78).
Указанными документами подтверждаются доводы истца о нарушении ответчиком сроков передачи объекта капитального строительства дольщику.
Пунктом 8.5 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере двух трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Основываясь на вышеизложенном, принимая во внимание тот факт, что ООО "Сфинкс" нарушен срок передачи объекта долевого строительства Б., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для применения к ответчику гражданско-правовых мер ответственности.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Период, за который подлежит взысканию с ООО "Сфинск" в пользу истца неустойка начинает исчисляться с 01.10.2016 года - установленный договором срок передачи объекта долевого строительства дольщику.
Истцом заявлена ко взысканию с ответчика неустойка в размере 265 259,00 рублей.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В силу пункта 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Из материалов дела следует, что ответчик полагая, что размер заявленной истцом ко взысканию неустойки явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства, заявил ходатайство, в соответствии с положением ст. 333 Гражданского кодекса РФ, о снижении размера неустойки (л.д. 76-77).
Суд в решении пришел к выводу о необходимости снижения размера неустойки с учетом периода просрочки, степени вины ответчика и характера правоотношений сторон и определил ко взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в размере 15 000,00 рублей.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции и полагает, что дополнительному снижению, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, указанная сумма не подлежит, поскольку многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию только 20.01.2017 года, чем застройщик существенно нарушил права участника долевого строительства, заключив с ним договор и приняв на себя обязательства передать объект дольщику не позднее 30.09.2016 года.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со статьями 151, 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.
Руководствуясь изложенным, суд первой инстанции требования истца о компенсации морального вреда счел подлежащими удовлетворению частично и с ответчика в пользу Б. взыскал компенсацию морального вреда в размере 1 000,00 рублей. Определяя размер компенсации морального вреда в размере 1 000,00 рублей в пользу истца, суд принял во внимание степень вины ответчика, выразившейся в нарушении срока передачи квартиры, учел степень нравственных страданий истца, а также принцип разумности и справедливости.
В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
На основании данной нормы с применением ст. 333 ГК РФ суд взыскал в пользу истца штраф в размере 7 500,00 рублей. Судебная коллегия полагает, что размер взысканного судом с ответчика в пользу истца штрафа изменению не подлежит, поскольку в материалах дела представлена претензия, которую истец направлял в адрес ответчика, желая восстановить свое нарушенное право в досудебном порядке и взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры. Однако требования дольщика в части уплаты неустойки не были удовлетворены застройщиком, несмотря на очевидные нарушения условий договора в части срока передачи объекта долевого строительства истцу.
Ссылки ответчика на то, что нарушение планируемых сроков передачи объекта долевого строительства дольщику произошло, в том числе, по вине самой Б., которая, получив в мае 2017 года уведомление о необходимости доплаты за увеличение площади квартиры, не выплатила требуемую сумму и не обратилась к застройщику за оформлением передачи квартиры, увеличив период просрочки, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку в заключении N от 14.12.2016 года о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации указано, что строительство жилого дома, в котором находится объект долевого строительства, окончено только в ноябре 2016 года, тогда как застройщик обязался передать квартиру дольщику до 30.09.2016 года, что свидетельствует о нарушении застройщиком указанных в договоре сроков ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику.
Таким образом, размер штрафа в сумме 7 500,00 рублей определен судом первой инстанции верно и дополнительному снижению не подлежит.
Вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя разрешен судом верно, с учетом требований ст. 100 ГПК РФ.
Также суд первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ, взыскал с ответчика государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден.
Судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, основания для отмены принятого по делу судебного решения, предусмотренные статьей 330 ГПК РФ, отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 11 августа 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Сфинкс" - без удовлетворения.
Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.11.2017 ПО ДЕЛУ N 33-13855/2017
Требование: О взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: К истцу по договору цессии перешли права требования по договору участия в долевом строительстве. Ответчик свои обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный в договоре участия в долевом строительстве срок не исполнил.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 ноября 2017 г. по делу N 33-13855/2017
Судья: Кривошеева Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего - Ермаковой Е.И.,
судей - Набок Л.А. и Сафоновой Л.А.
при секретаре - А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ООО "Сфинкс" на решение Промышленного районного суда г. Самары от 11 августа 2017 года, которым постановлено:
"Исковые требования Б. - удовлетворить частично.
Взыскать с ООО "Сфинкс" в пользу Б. неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в сумме 15 000 руб., штраф в сумме 7 500 руб., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 5000 руб., а всего взыскать 28 500 (двадцать восемь тысяч пятьсот) рублей.
В удовлетворении остальной части заявленных требований - отказать.
Взыскать с ООО "Сфинкс" государственную пошлину в доход государства в сумме 400 (четыреста) рублей".
Заслушав доклад по делу судьи областного суда Ермаковой Е.И., судебная коллегия
установила:
Б. обратилась в суд с иском к ООО "Сфинкс" о взыскании неустойки по договору долевого участия в строительстве, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на оплату услуг представителя.
Заявленные требования истец обосновала тем, что в результате заключения 22.12.2014 года договора уступки права требования по договору NN долевого участия в строительстве от 08.10.2014 года она стала новым участником долевого строительства, и с этого времени права и обязанности застройщика ООО "Сфинкс" перешли от предыдущего участника долевого строительства к истцу.
По условиям договора долевого участия в строительстве ООО "Сфинкс" приняло на себя обязательства в срок не позднее 1 квартала 2016 года построить и ввести в эксплуатацию жилой дом по адресу: <адрес>, и передать истцу, как участнику долевого строительства, не позднее 3 квартала 2016 года объект долевого строительства, входящий в состав указанного жилого дома в виде однокомнатной квартиры, расположенной в 3 секции жилого дома на 13 этаже, строительный номер квартиры NN.
Стоимость уступленного права требования по договору составляет 1 156 407,00 рублей. Указанная сумма уплачена полностью.
Однако застройщик в нарушение условий договора не передал объект долевого строительства дольщику в установленный договором срок.
В связи с нарушением сроков передачи квартиры дольщику Б. направила в адрес застройщика письменную претензию, содержащую требование о выплате неустойки, но ответчик ответил отказом.
Основываясь на вышеизложенном, Б. просила суд взыскать с ООО "Сфинкс" в ее пользу неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере 265 259,00 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100 000,00 рублей, расходы на оплату услуг представителя - 30 000,00 рублей и штраф в размере 132 629,50 рублей.
По результатам рассмотрения заявленных требований судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
Ответчик ООО "Сфинкс", не согласившись с вынесенным судом решением в части размера взысканных судом сумм, подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Промышленного районного суда г. Самары от 11.08.2017 года изменить в части размеров неустойки и штрафа, снизив размер неустойки до 10 000,00 рублей, штрафа - до 3 000,00 рублей. В жалобе ответчик указывает, что взыскание с него неустойки в размере 15 000,00 рублей, штрафа в размере 7 500,00 рублей способствует неосновательному обогащению истца за счет застройщика.
В заседании судебной коллегии истец Б. и ее представитель Т. возражали против доводов апелляционной жалобы ответчика, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ответчика ООО "Сфинкс" в заседание судебной коллегии не явился, о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела уведомлен надлежащим образом. В силу требований ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения истца и его представителя, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 6 указанного закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, указанная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
В случае если строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Из материалов дела следует, что 08.10.2014 года между ООО "Сфинкс" (Застройщик) и ООО "САМАРА ХАУС" (Участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве N, по условиям которого застройщик принял на себя обязательство в предусмотренный данным договором срок построить и ввести в эксплуатацию трехсекционный жилой дом с подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным соцкультбытом и детским садом по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать дольщику в собственность следующий объект строительства: жилое помещение - однокомнатную квартиру, строительный номер N, расположенную в третьей секции на 13-м этаже, ориентировочной площадью 25,81 кв. м (л.д. 53-60).
В соответствии с п. 3.1 договора цена договора на момент его заключения составляет 1 153 290,00 рублей, исходя из стоимости одного квадратного метра 37 000,00 рублей.
Оплата цены договора производится участником долевого строительства путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика в течение трех календарных дней с даты регистрации договора в Управлении Росреестра по Самарской области.
Регистрация договора долевого участия в строительстве N от 08.10.2014 года произведена в Управлении Росреестра по Самарской области 27.10.2014 года.
Пунктом 10.1 договора предусмотрено право участника долевого строительства уступить свои права и обязанности по договору после полной оплаты цены договора.
Реализуя предоставленное ему договором право, ООО "САМАРА ХАУС" заключило с Б. 22.12.2014 года договор уступки права требования по договору N долевого участия в строительстве от 80.10.2014 года, по условиям которого ООО "САМАРА ХАУС" переуступил свои права по договору долевого участия новому участнику долевого строительства (л.д. 72-74). Регистрация договора уступки права требования произведена в Управлении Росреестра по Самарской области 29.12.2014 года.
Стоимость уступаемого права требования, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате новым участником долевого строительства, составляет 1 156 407,00 рублей (п. 2.1 договора), которая была уплачена Б. в пользу ООО "САМАРА ХАУС" в полном до подписания данного договора (п. 2.2).
Договором долевого участия в строительстве N от 08.10.2014 года предусмотрен срок ввода в эксплуатацию жилого дома, в составе которого находится объект, в соответствии с проектной документацией - 1-й квартал 2016 года (п. 2.1 договора). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику - не позднее 3 квартала 2016 года. Следовательно, срок исполнения обязательства сторонами определен - не позднее 30.09.2016 года.
Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указала, что застройщик, в нарушение условий договора о долевом участии в строительстве, не завершил строительство в указанный срок и не передал квартиру по акту приема-передачи до 30.09.2016 года.
В соответствии с п. 2.3 договора, в случае, если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ.
Указанного информационного письма истец от застройщика не получал, однако и в установленный договором срок объект долевого строительства ему не был передан.
В результате, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано Министерством строительства Самарской области ООО "Сфинкс" только 20.01.2017 года, а не как предусмотрено условиями договора участия в долевом строительстве - 1 - й квартал 2016 года (п. 2.1), что свидетельствует о нарушении условий договора участия в долевом строительстве.
В заключении о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации N от 14.12.2016 года указано, что строительство жилого дома окончено только в ноябре 2016 года, при том, что застройщик обязался передать квартиру дольщику до 30.09.2016 года (л.д. 84-85).
В январе 2017 года застройщик ООО "Сфинкс" направил в адрес истца письменное уведомление о вводе многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и о получении кадастровых паспортов на каждое жилое помещение в срок до 28.02.2017 года (л.д. 23).
В июне 2017 года представитель Б. направил от ее имени в адрес застройщика письменную претензию о взыскании неустойки за просрочку исполнения договора о долевом участии в строительстве (л.д. 40-41). Однако застройщик отказался дать мотивированный ответ на данную претензию, сославшись на отсутствие оригинала доверенности представителя и оригинала договора уступки права требования от 22.12.2014 года (л.д. 78).
Указанными документами подтверждаются доводы истца о нарушении ответчиком сроков передачи объекта капитального строительства дольщику.
Пунктом 8.5 договора долевого участия в строительстве предусмотрено, что в случае нарушения застройщиком срока передачи участнику долевого строительства объекта застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере двух трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
Основываясь на вышеизложенном, принимая во внимание тот факт, что ООО "Сфинкс" нарушен срок передачи объекта долевого строительства Б., суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии оснований для применения к ответчику гражданско-правовых мер ответственности.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Период, за который подлежит взысканию с ООО "Сфинск" в пользу истца неустойка начинает исчисляться с 01.10.2016 года - установленный договором срок передачи объекта долевого строительства дольщику.
Истцом заявлена ко взысканию с ответчика неустойка в размере 265 259,00 рублей.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
В силу пункта 34 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" применение статьи 333 Гражданского кодекса РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Из материалов дела следует, что ответчик полагая, что размер заявленной истцом ко взысканию неустойки явно не соразмерен последствиям нарушения обязательства, заявил ходатайство, в соответствии с положением ст. 333 Гражданского кодекса РФ, о снижении размера неустойки (л.д. 76-77).
Суд в решении пришел к выводу о необходимости снижения размера неустойки с учетом периода просрочки, степени вины ответчика и характера правоотношений сторон и определил ко взысканию с ответчика в пользу истца неустойку в размере 15 000,00 рублей.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции и полагает, что дополнительному снижению, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика, указанная сумма не подлежит, поскольку многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию только 20.01.2017 года, чем застройщик существенно нарушил права участника долевого строительства, заключив с ним договор и приняв на себя обязательства передать объект дольщику не позднее 30.09.2016 года.
В соответствии с пунктом 9 статьи 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным законом.
В соответствии со статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
В соответствии со статьями 151, 1101 ГК РФ размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий.
Руководствуясь изложенным, суд первой инстанции требования истца о компенсации морального вреда счел подлежащими удовлетворению частично и с ответчика в пользу Б. взыскал компенсацию морального вреда в размере 1 000,00 рублей. Определяя размер компенсации морального вреда в размере 1 000,00 рублей в пользу истца, суд принял во внимание степень вины ответчика, выразившейся в нарушении срока передачи квартиры, учел степень нравственных страданий истца, а также принцип разумности и справедливости.
В соответствии с частью 6 статьи 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
На основании данной нормы с применением ст. 333 ГК РФ суд взыскал в пользу истца штраф в размере 7 500,00 рублей. Судебная коллегия полагает, что размер взысканного судом с ответчика в пользу истца штрафа изменению не подлежит, поскольку в материалах дела представлена претензия, которую истец направлял в адрес ответчика, желая восстановить свое нарушенное право в досудебном порядке и взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков передачи квартиры. Однако требования дольщика в части уплаты неустойки не были удовлетворены застройщиком, несмотря на очевидные нарушения условий договора в части срока передачи объекта долевого строительства истцу.
Ссылки ответчика на то, что нарушение планируемых сроков передачи объекта долевого строительства дольщику произошло, в том числе, по вине самой Б., которая, получив в мае 2017 года уведомление о необходимости доплаты за увеличение площади квартиры, не выплатила требуемую сумму и не обратилась к застройщику за оформлением передачи квартиры, увеличив период просрочки, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку в заключении N от 14.12.2016 года о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации указано, что строительство жилого дома, в котором находится объект долевого строительства, окончено только в ноябре 2016 года, тогда как застройщик обязался передать квартиру дольщику до 30.09.2016 года, что свидетельствует о нарушении застройщиком указанных в договоре сроков ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику.
Таким образом, размер штрафа в сумме 7 500,00 рублей определен судом первой инстанции верно и дополнительному снижению не подлежит.
Вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца расходов по оплате услуг представителя разрешен судом верно, с учетом требований ст. 100 ГПК РФ.
Также суд первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями ст. 103 ГПК РФ, взыскал с ответчика государственную пошлину, от уплаты которой истец был освобожден.
Судебная коллегия полагает, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, основания для отмены принятого по делу судебного решения, предусмотренные статьей 330 ГПК РФ, отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Промышленного районного суда г. Самары от 11 августа 2017 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ООО "Сфинкс" - без удовлетворения.
Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)