Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 г.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной И.И.
судей Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: без участия,
от ответчика: Дружинина Ю.Н. по доверенности от 14.02.2017 (на 1 год), Даренского К.А. по доверенности от 11.11.2016 (на 1 год),
от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования: Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска: Ананьина С.В. по доверенности от 09.01.2017 (по 31.12.2017),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 февраля 2017 года по делу N А45-22113/2016 (судья Малимонова Л.В.)
по иску Муниципального бюджетного учреждения культуры города Новосибирска "Новосибирский городской драматический театр под руководством Сергея Афанасьева" (ОГРН 1025403215474, ИНН 5407134712, 630099, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль 19)
и заявлению третьего лица, заявляющему самостоятельные требования: Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630091, г. Новосибирск, ул. Красный проспект, д. 50)
к обществу с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" (ОГРН 1025401932511, ИНН 5405196505, 630009, г. Новосибирск, ул. Добролюбова д. 16)
об обязании вернуть нежилые помещения,
Муниципальное бюджетное учреждение культуры города Новосибирска "Новосибирский городской драматический театр под руководством Сергея Афанасьева" (далее - Учреждение) и третье лицо с самостоятельными требованиями - Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" (далее - ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн", ответчик) об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 1443,7 кв. м (технический этаж, площадью 99,4 кв. м, первый этаж - 1 167,6 кв. м, второй этаж - 176, 7 кв. м) в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Центральный район ул. Горького, 52 (кадастровый номер 54-35:101450:53) и передать их по акту Департаменту в срок не позднее двух рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением суда от 15.02.2017 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены, суд обязал ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" освободить нежилые помещения общей площадью 1443,7 кв. м (технический этаж, площадью 99,4 кв. м, первый этаж - 1 167,6 кв. м, второй этаж - 176,7 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Центральный район ул. Горького, 52 (кадастровый номер 54-35:101450:53) и передать их по акту Департаменту в срок не позднее 10-ти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, возложив обязанность освободить и передать нежилые помещения общей площадью 1443,7 кв. м (технический этаж, площадью 99,4 кв. м, первый этаж - 1 167,6 кв. м, второй этаж - 176,7 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, 52 (кадастровый номер 54-35:101450:53) по акту на исполнительный орган (директора) ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн".
С ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" в пользу Учреждения взыскано возмещение расходов по государственной пошлине в сумме 6 000 рублей.
Ответчик, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшийся судебный акт и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Указывает, что решение по настоящему делу вынесено без учета всех фактических обстоятельств дела, поскольку ответчик обратился с иском в арбитражный суд о понуждении Департамента заключить договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Горького, 52, тогда как на дату вынесения обжалуемого решения по настоящему делу спор, имеющий преюдициальное значение в рамках дела N А45-6641/2016, по существу не рассмотрен.
Кроме того ответчик в рамках дела N А45-24604/2016 обратился с заявлением в арбитражный суд о признании неправомерными действия Департамента по передаче истцу в оперативное управление нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Горького, 52, заявленные требования до настоящего времени по существу не рассмотрены.
При наличии зарегистрированного за Учреждением права оперативного управления на нежилое здание истребование Департаментом спорного нежилого здания не основано на законе.
Судом первой инстанции неправомерно отклонен встречный иск ответчика, поскольку обществом произведены капитальный ремонт и реконструкция здания, увеличившие общую площадь помещения, заказчиком реконструкции являлась Мэрия города Новосибирска.
Департамент, отказывая арендатору в перезаключении договора в период с 21.05.2015 по 09.02.2016 и иным образом распоряжаясь имуществом, нарушает права ответчика путем присвоения неотделимых улучшений арендованного помещения.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В отзывах Учреждение и Департамент просят оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители общества поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1 и 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя Учреждения.
В судебном заседании ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов, поименованных в качестве приложения к апелляционной жалобе.
Согласно пункту 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Руководствуясь статьей 268 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, так как ответчик не обосновал невозможность их представления при рассмотрении дела в суде первой инстанции, информация о наличии иных судебных разбирательств (дела N А45-6641/2016, АА45-24604/2016) с участием представителя ответчика имеется в Картотеке арбитражных дел.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, о наличии возникших с 2004 года между Департаментом и ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" арендных отношений свидетельствует договор аренды от 31.01.2004 N 5118-47, сроком действия по 31.12.2011.
01.02.2012 между Департаментом (арендодатель) и ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" (арендатор) без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" был заключен договор аренды N 00597-ПН, срок действия которого был установлен до 01.07.2015 (пункт 8.1 договора).
Пункте 5.7 договора предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.
Согласно пункту 5.8 договора, если арендатор намерен пользоваться объектом недвижимости после истечения срока договора, он обязан за один месяц до окончания срока действия договора обратиться к арендодателю с заявкой о заключении договора аренды на новый срок.
Заявка о заключении договора аренды на новый срок подана ответчиком 21.05.2015. Департаментом был заказан отчет об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, с учетом вида деятельности арендатора - кинопоказ. В соответствии с отчетом размер арендной платы составил 418 990 рублей 61 копейку в месяц. Новый договор между сторонами не был заключен по причине разногласий о цене договора, о размере арендной платы.
Несмотря на то, что проект договора не был подписан, общество продолжало использовать занимаемые помещения.
Департамент направил в адрес общества уведомление от 09.02.2016 N 122-ОД об отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН с 10.05.2016, указав в обоснование отказа на то, что занимаемые ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" помещения необходимы для муниципальных нужд.
Приказом Департамента от 09.02.2016 N 122-од занимаемые ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" нежилые помещения площадью 1443,7 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. М. Горького, 52 и нежилые помещения площадью 584,4 кв. м, занимаемых ранее ООО "АртСайне Синема" на основании договора аренды от 01.09.2014 N 005526-НП (договор расторгнут соглашением от 08.02.2016 N 9439), всего площадью 2 028,1 кв. м переданы и закреплены в оперативное управление Учреждения.
24.02.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области было выдано свидетельство о регистрации права оперативного управления в отношении нежилого здания расположенного по адресу: 630099, г. Новосибирск, ул. М. Горького, 52, общей площадью 2028,1 м кв.
Ссылаясь на то, что срок действия заключенного между сторонами договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН, на основании которого ответчику были переданы в арендное пользование нежилые помещения, истек 01.07.2015, новый договор не заключен, 02.02.2016 в адрес ответчика направлено уведомление N 31/06-0151 об отказе от исполнения указанного договора с 10.05.2016 с требованием возвратить помещения, поскольку приказом Департамента от 09.02.2016 N 122-ОД нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Центральный район ул. Горького, 52, общей площадью 2028, 1 кв. м закреплены на праве оперативного управления за Учреждением, которое не может вступить во владение и пользование указанными помещениями в связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по их возврату, истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их доказанности и обоснованности, пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования нежилыми помещениями.
Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, считая их правомерными, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Новый договор заключен не был из-за разногласий, как это следует из представленной переписки, о цене договора, о размере арендной платы, поэтому пользование ответчиком спорными помещениями после 01.07.2015 квалифицируется участвующими в деле лицами в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсылочным условиям в ней к статье 610 Кодекса на тех же условиях возобновленного договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН с установленным сроком действия на неопределенный срок.
В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Верховный Суд Российской Федерации в определении от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014 о праве стороны без обращения в суд отказаться от исполнения договора по безмотивному основанию указал, что применительно к арендным правоотношениям, право на односторонний отказ предусмотрено в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, без указания оснований расторжения при единственном условии направления уведомления об этом за три месяца до истечения срока действия договора.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.
Также в соответствии с частью 1 статьи 421 Кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с пунктом 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендатор вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 данной статьи, в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. При этом данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 4.4, 4.5. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пункту 1 части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Как следует из материалов дела, Департамент направил в адрес общества уведомление от 09.02.2016 N 122-ОД об отказе от исполнения заключенного с ответчиком договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН, указав в качестве одного из оснований отказа от исполнения договора на то, что занимаемые и ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" помещения необходимы для муниципальных нужд.
09.02.2016 Департаментом вынесен приказ N 122-од о передаче и закреплении занимаемых ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" нежилых помещений площадью 1443,7 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. М.Горького, 52 и нежилых помещений площадью 584,4 кв. м, занимаемых ранее ООО "АртСайне Синема", на основании договора аренды от 01.09.2014 N 005526-НП (договор расторгнут соглашением от 08.02.2016 N 9439), всего площадью 2 028,1 кв. м в оперативное управление Учреждения.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендодатель принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что в силу пункта 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в части 9 настоящей статьи.
Арендодатель прав арендатора передачей имущества другому арендатору не нарушал, спорные помещения переданы Учреждению не в аренду, а в оперативное управление.
Кроме того, как правомерно отметил суд первой инстанции, прием арендодателем арендных платежей не может свидетельствовать об изменении его волеизъявления на прекращение арендных отношений. В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум ВАС РФ разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, обратив внимание на то, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Ссылаясь на положения статьи 622, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал обоснованной позицию Департамента о прекращении с 10.05.2016 арендных правоотношений с ответчиком по возобновленному договору аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН и законным его право требования возврата ответчиком арендуемых помещений, а также законным и обоснованным право Учреждения требовать от ответчика освободить арендуемые помещения в целях обеспечения реализации своих прав по владению и пользованию этими помещениями, следующими из положений статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве оперативного управления, зарегистрированного за Учреждением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрационная запись от 24.02.2016 N 54-54/001-54/001/836/2016-55/1).
Доводы подателя жалобы о том, что решение по настоящему делу вынесено без учета имеющихся в суде первой инстанции на рассмотрении дел N А45-22113/2016 и N А45-6641/2016, выводы по которым будут иметь преюдициальное значение для настоящего дела, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку представленные в дело доказательства позволяли разрешить спор по существу заявленных требований.
Доводы жалобы об отсутствии у Департамента права истребования спорного помещения при наличии зарегистрированного за Учреждением права оперативного управления на указанные помещения, несостоятельны поскольку, несмотря на закреплении имущества на праве оперативного управления за Учреждением, Департамент остается собственником данного имущества и вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Ответчик указывает на то, что судом первой инстанции неправомерно отклонен встречный иск общества.
Вместе с тем, встречное исковое заявление принимается судом к производству в том же порядке, что и первоначальное, с регистрацией его поступления, проверкой соблюдения требований при оформлении.
По положениям части 2 статьи 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.
В соответствии с частью 1 статьи 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме.
Статья 132 АПК РФ не предоставляет возможности предъявления встречного иска путем заявления ходатайства непосредственно в ходе судебного разбирательства.
Встречное исковое заявление было заявлено обществом в судебном заседании, в связи с чем отсутствовала возможность его принятия.
Уважительных причин, по которым у общества отсутствовала возможность подать встречный иск заблаговременно судом не установлено.
Кроме того, ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" имеет право на обращение с таким иском в самостоятельном порядке.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу по существу правильного принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2017 по делу N А45-22113/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.05.2017 N 07АП-2983/2017 ПО ДЕЛУ N А45-22113/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 мая 2017 г. по делу N А45-22113/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2017 г.
Полный текст постановления изготовлен 31 мая 2017 г.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бородулиной И.И.
судей Кривошеиной С.В., Хайкиной С.Н.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мавлюкеевой А.М. с использованием средств аудиозаписи
при участии:
от истца: без участия,
от ответчика: Дружинина Ю.Н. по доверенности от 14.02.2017 (на 1 год), Даренского К.А. по доверенности от 11.11.2016 (на 1 год),
от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования: Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска: Ананьина С.В. по доверенности от 09.01.2017 (по 31.12.2017),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн"
на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15 февраля 2017 года по делу N А45-22113/2016 (судья Малимонова Л.В.)
по иску Муниципального бюджетного учреждения культуры города Новосибирска "Новосибирский городской драматический театр под руководством Сергея Афанасьева" (ОГРН 1025403215474, ИНН 5407134712, 630099, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль 19)
и заявлению третьего лица, заявляющему самостоятельные требования: Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (630091, г. Новосибирск, ул. Красный проспект, д. 50)
к обществу с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" (ОГРН 1025401932511, ИНН 5405196505, 630009, г. Новосибирск, ул. Добролюбова д. 16)
об обязании вернуть нежилые помещения,
установил:
Муниципальное бюджетное учреждение культуры города Новосибирска "Новосибирский городской драматический театр под руководством Сергея Афанасьева" (далее - Учреждение) и третье лицо с самостоятельными требованиями - Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее - Департамент) обратились в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" (далее - ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн", ответчик) об обязании освободить нежилые помещения общей площадью 1443,7 кв. м (технический этаж, площадью 99,4 кв. м, первый этаж - 1 167,6 кв. м, второй этаж - 176, 7 кв. м) в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Центральный район ул. Горького, 52 (кадастровый номер 54-35:101450:53) и передать их по акту Департаменту в срок не позднее двух рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.
Решением суда от 15.02.2017 Арбитражного суда Новосибирской области заявленные требования удовлетворены, суд обязал ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" освободить нежилые помещения общей площадью 1443,7 кв. м (технический этаж, площадью 99,4 кв. м, первый этаж - 1 167,6 кв. м, второй этаж - 176,7 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Центральный район ул. Горького, 52 (кадастровый номер 54-35:101450:53) и передать их по акту Департаменту в срок не позднее 10-ти рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу, возложив обязанность освободить и передать нежилые помещения общей площадью 1443,7 кв. м (технический этаж, площадью 99,4 кв. м, первый этаж - 1 167,6 кв. м, второй этаж - 176,7 кв. м в отдельно стоящем здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Центральный район, 52 (кадастровый номер 54-35:101450:53) по акту на исполнительный орган (директора) ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн".
С ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" в пользу Учреждения взыскано возмещение расходов по государственной пошлине в сумме 6 000 рублей.
Ответчик, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда обстоятельствам дела; нарушение норм материального и процессуального права, просит отменить состоявшийся судебный акт и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Указывает, что решение по настоящему делу вынесено без учета всех фактических обстоятельств дела, поскольку ответчик обратился с иском в арбитражный суд о понуждении Департамента заключить договор аренды нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Горького, 52, тогда как на дату вынесения обжалуемого решения по настоящему делу спор, имеющий преюдициальное значение в рамках дела N А45-6641/2016, по существу не рассмотрен.
Кроме того ответчик в рамках дела N А45-24604/2016 обратился с заявлением в арбитражный суд о признании неправомерными действия Департамента по передаче истцу в оперативное управление нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Горького, 52, заявленные требования до настоящего времени по существу не рассмотрены.
При наличии зарегистрированного за Учреждением права оперативного управления на нежилое здание истребование Департаментом спорного нежилого здания не основано на законе.
Судом первой инстанции неправомерно отклонен встречный иск ответчика, поскольку обществом произведены капитальный ремонт и реконструкция здания, увеличившие общую площадь помещения, заказчиком реконструкции являлась Мэрия города Новосибирска.
Департамент, отказывая арендатору в перезаключении договора в период с 21.05.2015 по 09.02.2016 и иным образом распоряжаясь имуществом, нарушает права ответчика путем присвоения неотделимых улучшений арендованного помещения.
Подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
В отзывах Учреждение и Департамент просят оставить обжалуемое решение арбитражного суда без изменения как законное и обоснованное, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании представители общества поддержали позицию, изложенную в апелляционной жалобе, а представитель Департамента возражал против удовлетворения жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.
Учреждение, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения дела (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатом направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ), не обеспечило явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции.
Суд апелляционной инстанции в порядке части 6 статьи 121, частей 1 и 3 статьи 156, части 1 статьи 266 АПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя Учреждения.
В судебном заседании ответчик ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительных документов, поименованных в качестве приложения к апелляционной жалобе.
Согласно пункту 2 статьи 268 АПК РФ дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.
Руководствуясь статьей 268 АПК РФ, суд отказал в удовлетворении ходатайства о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств, так как ответчик не обосновал невозможность их представления при рассмотрении дела в суде первой инстанции, информация о наличии иных судебных разбирательств (дела N А45-6641/2016, АА45-24604/2016) с участием представителя ответчика имеется в Картотеке арбитражных дел.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав представителей, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела, о наличии возникших с 2004 года между Департаментом и ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" арендных отношений свидетельствует договор аренды от 31.01.2004 N 5118-47, сроком действия по 31.12.2011.
01.02.2012 между Департаментом (арендодатель) и ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" (арендатор) без проведения торгов в порядке части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" был заключен договор аренды N 00597-ПН, срок действия которого был установлен до 01.07.2015 (пункт 8.1 договора).
Пункте 5.7 договора предусмотрено, что истечение срока действия договора влечет его прекращение.
Согласно пункту 5.8 договора, если арендатор намерен пользоваться объектом недвижимости после истечения срока договора, он обязан за один месяц до окончания срока действия договора обратиться к арендодателю с заявкой о заключении договора аренды на новый срок.
Заявка о заключении договора аренды на новый срок подана ответчиком 21.05.2015. Департаментом был заказан отчет об оценке рыночной стоимости ежемесячной арендной платы, с учетом вида деятельности арендатора - кинопоказ. В соответствии с отчетом размер арендной платы составил 418 990 рублей 61 копейку в месяц. Новый договор между сторонами не был заключен по причине разногласий о цене договора, о размере арендной платы.
Несмотря на то, что проект договора не был подписан, общество продолжало использовать занимаемые помещения.
Департамент направил в адрес общества уведомление от 09.02.2016 N 122-ОД об отказе от исполнения договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН с 10.05.2016, указав в обоснование отказа на то, что занимаемые ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" помещения необходимы для муниципальных нужд.
Приказом Департамента от 09.02.2016 N 122-од занимаемые ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" нежилые помещения площадью 1443,7 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. М. Горького, 52 и нежилые помещения площадью 584,4 кв. м, занимаемых ранее ООО "АртСайне Синема" на основании договора аренды от 01.09.2014 N 005526-НП (договор расторгнут соглашением от 08.02.2016 N 9439), всего площадью 2 028,1 кв. м переданы и закреплены в оперативное управление Учреждения.
24.02.2016 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области было выдано свидетельство о регистрации права оперативного управления в отношении нежилого здания расположенного по адресу: 630099, г. Новосибирск, ул. М. Горького, 52, общей площадью 2028,1 м кв.
Ссылаясь на то, что срок действия заключенного между сторонами договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН, на основании которого ответчику были переданы в арендное пользование нежилые помещения, истек 01.07.2015, новый договор не заключен, 02.02.2016 в адрес ответчика направлено уведомление N 31/06-0151 об отказе от исполнения указанного договора с 10.05.2016 с требованием возвратить помещения, поскольку приказом Департамента от 09.02.2016 N 122-ОД нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Центральный район ул. Горького, 52, общей площадью 2028, 1 кв. м закреплены на праве оперативного управления за Учреждением, которое не может вступить во владение и пользование указанными помещениями в связи с неисполнением ответчиком своей обязанности по их возврату, истцы обратились в суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из их доказанности и обоснованности, пришел к выводу о том, что у ответчика отсутствуют правовые основания для пользования нежилыми помещениями.
Седьмой арбитражный апелляционный суд поддерживает выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, считая их правомерными, в связи с чем отклоняет доводы апелляционной жалобы, при этом исходит из установленных фактических обстоятельств дела и следующих норм права.
В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.
Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).
Новый договор заключен не был из-за разногласий, как это следует из представленной переписки, о цене договора, о размере арендной платы, поэтому пользование ответчиком спорными помещениями после 01.07.2015 квалифицируется участвующими в деле лицами в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсылочным условиям в ней к статье 610 Кодекса на тех же условиях возобновленного договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН с установленным сроком действия на неопределенный срок.
В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Верховный Суд Российской Федерации в определении от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014 о праве стороны без обращения в суд отказаться от исполнения договора по безмотивному основанию указал, что применительно к арендным правоотношениям, право на односторонний отказ предусмотрено в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, без указания оснований расторжения при единственном условии направления уведомления об этом за три месяца до истечения срока действия договора.
Пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок.
Также в соответствии с частью 1 статьи 421 Кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:
1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;
2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
В соответствии с пунктом 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Таким образом, по смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендатор вправе отказать арендатору в заключении договора аренды на новый срок в порядке, предусмотренном частью 9 данной статьи, в случае принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом. При этом данной нормой не определено, в какой форме арендодатель должен принять решение об ином распоряжении имуществом.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пунктах 4.4, 4.5. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендодатель отказал арендатору в заключении договора аренды на новый срок, в том числе по основанию, предусмотренному пункту 1 части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности по договору аренды (пункт 2 часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции), вправе в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом. В случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, арендатор вправе в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.
Как следует из материалов дела, Департамент направил в адрес общества уведомление от 09.02.2016 N 122-ОД об отказе от исполнения заключенного с ответчиком договора аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН, указав в качестве одного из оснований отказа от исполнения договора на то, что занимаемые и ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" помещения необходимы для муниципальных нужд.
09.02.2016 Департаментом вынесен приказ N 122-од о передаче и закреплении занимаемых ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" нежилых помещений площадью 1443,7 кв. м по адресу: г. Новосибирск, ул. М.Горького, 52 и нежилых помещений площадью 584,4 кв. м, занимаемых ранее ООО "АртСайне Синема", на основании договора аренды от 01.09.2014 N 005526-НП (договор расторгнут соглашением от 08.02.2016 N 9439), всего площадью 2 028,1 кв. м в оперативное управление Учреждения.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что арендодатель принял решение об ином порядке распоряжения спорным имуществом, что в силу пункта 1 части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции является основанием для отказа арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, указанных в части 9 настоящей статьи.
Арендодатель прав арендатора передачей имущества другому арендатору не нарушал, спорные помещения переданы Учреждению не в аренду, а в оперативное управление.
Кроме того, как правомерно отметил суд первой инстанции, прием арендодателем арендных платежей не может свидетельствовать об изменении его волеизъявления на прекращение арендных отношений. В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" Президиум ВАС РФ разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, обратив внимание на то, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Ссылаясь на положения статьи 622, пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признал обоснованной позицию Департамента о прекращении с 10.05.2016 арендных правоотношений с ответчиком по возобновленному договору аренды от 01.02.2012 N 00597-ПН и законным его право требования возврата ответчиком арендуемых помещений, а также законным и обоснованным право Учреждения требовать от ответчика освободить арендуемые помещения в целях обеспечения реализации своих прав по владению и пользованию этими помещениями, следующими из положений статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации о праве оперативного управления, зарегистрированного за Учреждением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (государственная регистрационная запись от 24.02.2016 N 54-54/001-54/001/836/2016-55/1).
Доводы подателя жалобы о том, что решение по настоящему делу вынесено без учета имеющихся в суде первой инстанции на рассмотрении дел N А45-22113/2016 и N А45-6641/2016, выводы по которым будут иметь преюдициальное значение для настоящего дела, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку представленные в дело доказательства позволяли разрешить спор по существу заявленных требований.
Доводы жалобы об отсутствии у Департамента права истребования спорного помещения при наличии зарегистрированного за Учреждением права оперативного управления на указанные помещения, несостоятельны поскольку, несмотря на закреплении имущества на праве оперативного управления за Учреждением, Департамент остается собственником данного имущества и вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Ответчик указывает на то, что судом первой инстанции неправомерно отклонен встречный иск общества.
Вместе с тем, встречное исковое заявление принимается судом к производству в том же порядке, что и первоначальное, с регистрацией его поступления, проверкой соблюдения требований при оформлении.
По положениям части 2 статьи 132 АПК РФ предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков.
В соответствии с частью 1 статьи 125 АПК РФ исковое заявление подается в арбитражный суд в письменной форме.
Статья 132 АПК РФ не предоставляет возможности предъявления встречного иска путем заявления ходатайства непосредственно в ходе судебного разбирательства.
Встречное исковое заявление было заявлено обществом в судебном заседании, в связи с чем отсутствовала возможность его принятия.
Уважительных причин, по которым у общества отсутствовала возможность подать встречный иск заблаговременно судом не установлено.
Кроме того, ООО "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" имеет право на обращение с таким иском в самостоятельном порядке.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу по существу правильного принятого решения, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Таким образом, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленных статьей 270 АПК РФ, а равно принятия доводов апелляционной жалобы у суда апелляционной инстанции не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции
постановил:
Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 15.02.2017 по делу N А45-22113/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "АртСайнс Синема Дистрибьюшн" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
И.И.БОРОДУЛИНА
И.И.БОРОДУЛИНА
Судьи
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
С.В.КРИВОШЕИНА
С.Н.ХАЙКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)