Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3693/2016) Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 24.02.2016 по делу N А70-346/2015 (судья Скифский Ф.С.), вынесенное по заявлению Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к индивидуальному предпринимателю Литвинскому Эдуарду Михайловичу о признании недействительным пункта 4.1.4. договора аренды здания от 11.10.2013, дополнительного соглашения N 1 от 19.11.2014 к договору аренды здания от 11.10.2013 и применении последствий их недействительности,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (ИНН 7202026861, ОГРН 1027200000080),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Покормяк В.Н. по паспорту, доверенности N 72 АА 0875043 от 13.10.2015, сроком действия один год;
- от индивидуального предпринимателя Литвинского Эдуарда Михайловича - Карнов А.Н. по паспорту, доверенности б/н от 24.08.2015, сроком действия 2 года
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.02.2015 по делу N А70-346/2015 закрытое акционерное общество "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (далее - ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК", должник) признано несостоятельным (банкротом), полномочия конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" (далее - Агентство).
В арбитражный суд 14.11.2015 обратилось Агентство с заявлением:
- о признании недействительным пункта 4.1.4. договора аренды здания от 11.10.2013, заключенного между ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" и индивидуальным предпринимателем Литвинским Эдуардом Михайловичем (далее - ИП Литвинский Э.М.), и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ИП Литвинского Э.М. излишне уплаченной арендной платы в размере 6 919 000 руб.;
- о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 19.11.2014, заключенного между ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" и ИП Литвинским Э.М., и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ИП Литвинского Э.М. излишне уплаченной арендной платы в размере 793 000 руб.
Определением арбитражного суда от 24.02.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, Агентство подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своей жалобы Агентство приводит следующие доводы:
- - по поручению конкурсного управляющего должника ООО "Экономико-правовая Экспертиза" проведено определение размера рыночной арендной платы объекта сделки, которая ниже цены, установленной в договоре и дополнительном соглашении к нему;
- - результаты оценки размера рыночной арендной платы объекта сделки, отраженные в отчете об оценке N 160112-1, представленном ИП Литвинским Э.М., существенно отличаются от результатов оценки, представленной конкурсным управляющим, в связи с чем считает, что суд первой инстанции должен был назначить экспертизу в целях устранения противоречий, но не сделал этого;
- - в данном случае не требуется доказывания обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), которые суд устанавливал.
От ИП Литвинского Э.М. поступил отзыв на жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От Отделения по Тюменской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации поступило ходатайство рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в котором также просит принять постановление по делу на усмотрение суда.
Представитель Отделения по Тюменской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации, извещенного о судебном заседании 17.05.2016 надлежащим образом, в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с учетом поступившего ходатайства рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представитель Агентства поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил устное ходатайство о проведении экспертизы, с вопросами, указанными в ходатайстве о назначении судебной экспертизы, имеющемся в материалах дела, заявленном суду первой инстанции.
Представитель ИП Литвинского Э.М. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, возражал против заявленного ходатайства о назначении экспертизы.
Суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства ввиду его необоснованности в апелляционном суде в соответствии с положениями статей 159, 268 АПК РФ.
Согласно части 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются лицами, участвующими в деле.
При этом в силу части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
На основании части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
Согласно части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Исходя из вышеприведенных норм процессуального права заявитель не обосновал должным образом не только необходимость проведения судебной экспертизы на стадии апелляционного обжалования, но и невозможность подачи своевременно аргументированного ходатайства о назначении судебной экспертизы в письменном виде суду апелляционной инстанции до начала судебного заседания (17.05.2016), назначенного определением суда от 28.03.2016, в целях соблюдения баланса интересов противной стороны по спору - ИП Литвинского Э.М. по представлению возражений на такое ходатайство (при их наличии).
Учитывая, что заявитель ходатайства является непосредственно самим подателем жалобы, в которой изложены возражения, в том числе о не назначении судом первой инстанции судебной экспертизы по спору, по мнению суда апелляционной инстанции, он не мог не осознавать возможность наступления неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Само по себе заявление в суде первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы (т. 195 л.д. 116-117), в удовлетворении которого отказано судом первой инстанции, не отменяет обязанности заявителя в апелляционном суде обосновать необходимость ее назначения, при чем заблаговременно.
По вышеприведенным основаниям суд апелляционной инстанции отказывает заявителю в удовлетворении его ходатайства о назначении судебной экспертизы.
В связи с чем при повторном рассмотрении настоящего спора исходит из тех доказательств, на основе оценки которых судом первой инстанции вынесено обжалуемое определение.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в споре, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 11.10.2013 между ИП Литвинским Э.М. (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор аренды здания (далее - договор аренды) (т. 172 л.д. 18-27), по условиям которого в аренду должнику передано на срок по 10.10.2016 недвижимое имущество - отдельно стоящее административное здание, состоящее из 2 наземных, подвального и мансардного этажей, общей площадью 591,3 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Большая Полянка, д. 61, стр. 1, для размещения ФАКБ ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (Москва) (пункты 1.1., 1.4., 11.1.).
В разделе 4 договора установлена арендная плата.
Так, согласно пункту 4.1.1. арендная плата за здание составляет в период с 15.10.2013 по 31.10.2013 - 488 064 руб. 56 коп., согласно пункту 4.1.2. - в период с 01.11.2013 по 30.11.2013 - 890 000 руб., согласно пункту 4.1.3. - в период с 01.12.2013 по 31.12.2013 - 1 492 903 руб. 36 коп., согласно пункту 4.1.4. с 01.01.2014 - 1 780 000 руб.
Арендная плата НДС не облагается (пункт 4.2.).
Пунктом 4.8. договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке один раз в год, но не ранее 01.11.2014, произвести индексацию арендной платы в размере 10% от текущей ставки арендной платы на дату индексации, с письменным уведомлением арендатора за 30 дней.
19.11.2014 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды (т. 172 л.д. 28-30), которым внесли изменения в пункт 4.8. договора, а именно: стороны договорились, что в соответствии с пунктом 4.8. договора аренды с 01.12.2014 ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 1 958 000 руб. без учета НДС. Арендная НДС плата не облагается.
Конкурсным управляющим представлена в материалы спора копия соглашения от 26.02.2015 о досрочном расторжении договора аренды с 07.03.2015 (т. 183 л.д. 101-102).
По мнению конкурсного управляющего должника (Агентства), пункт 4.1.4. договора аренды и дополнительное соглашение к нему являются подозрительными сделками на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи друг с другом, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Агентством требований.
Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Согласно пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.
В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Как следует из пункта 3 статьи 189.40. Закона о банкротстве, периоды, в течение которых совершены сделки, которые могут быть признаны недействительными, или возникли обязательства кредитной организации, указанные в статье 61.2. настоящего Закона, исчисляются с даты назначения Банком России временной администрации по управлению кредитной организацией, а в случае, если в отношении кредитной организации осуществляются меры по предупреждению банкротства с участием Агентства, - с даты утверждения Комитетом банковского надзора Банка России плана участия Агентства в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка.
У должника лицензия на осуществление банковских операций отозвана Приказом Банка России от 19.12.2014 N ОД-3594 (т 172 л.д. 31-32).
Приказом Банка России от 19.12.2014 N ОД-3575 назначена временная администрация по управлению должником, которая приступила к своим обязанностям с 19.12.2014 (т. 172 л.д. 33-35).
Определением 20.01.2015 арбитражный суд принял заявление Банка России о признании должника банкротом.
Следовательно, пункт 4.1.4. договора аренды может быть оспорен только по основанию, указанному в пункте 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, а дополнительное соглашение - по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), пункт 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
На основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.
При этом по правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
На основании пунктов 1, 3 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Учитывая приведенные выше положения закона, конкурсный управляющий должен доказать, что со стороны ИП Литвинского Э.М. имеет место неравноценное встречное исполнение обязательств по договору, представив в подтверждение этого доказательства того, что цена сделки (арендная плата) существенно в худшую для должника сторону отличается от цены аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах.
Из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления N 63, следует, что пункт 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В соответствии с пунктом 6 Постановления N 63 согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.
При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Исходя из норм пунктов 1, 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве с учетом вышеприведенных разъяснений вышестоящей судебной инстанции применительно к рассматриваемому спору, в котором конкурсным управляющим оспаривается условие о цене арендной платы договора аренды и соглашение к нему о другой цене арендной платы, то в этом случае суду необходимо установить прежде всего следующее.
Как указывалось выше, сам договор аренды (его пункт 4.1.4.) подпадает под период подозрительности сделки по основанию пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, тогда как соглашение к этому договору - по основанию пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Подача конкурсным управляющим настоящих требований, как следует из его доводов, обусловлена тем, что цена сделок (арендная плата) выше, чем фактически она имела место на дату установления арендной платы (01.01.2014, 01.12.2014) (превышает среднерыночные показатели).
Именно в связи с этим обстоятельством по сути конкурсный управляющий связывает причинение должнику и его кредиторам имущественного вреда.
Соответственно, в случае установления судом квалифицирующего признака неравноценности арендной платы с 01.01.2014 по пункту 4.1.4. договора аренды и соглашения по арендной плате с 01.12.2014, предусмотренного пунктом 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, будет установлена судом и цель причинения вреда должнику и его кредиторам оспариваемыми сделками.
Следовательно, конкурсному управляющему должника необходимо доказать суду надлежащими доказательствами признак неравноценности обеих сделок, а именно: не соответствие размера арендной платы, согласованного сторонами в пункте 4.1.4. договора аренды и дополнительном соглашении к нему, размерам такой арендной платы, обычно устанавливаемой в сравнимых обстоятельствах при совершении аналогичных сделок аренды здания для размещения офиса Банка в определенном районе Москве.
Арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании представленных в дело доказательств.
Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Требования конкурсного управляющего основаны на результатах оценки, проведенной специализированной консалтинговой фирмой ООО "Экономико-правовая Экспертиза" (отчет N 81/2015 от 20.10.2015 об определении рыночной стоимости права пользования объектом аренды, т. 172 л.д. 45-81).
Согласно итоговому заключению ООО "Экономико-правовая Экспертиза" рыночная ежемесячная ставка арендной платы за право пользования отдельно стоящим административным зданием по состоянию на 01.01.2014 без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, без НДС составляет 1 151 000 руб., рыночная ежемесячная ставка арендной платы по состоянию на 01.12.2014-1 165 000 руб.
Возражая против требований конкурсного управляющего, ИП Литвинский Э.М. со своей стороны в дело представил отчет ООО Компания "СОФТ-АВ" от 12.01.2016 N 1601120-1 об оценке рыночной стоимости месячной ставки арендной платы за здание (т. 195 л.д. 22-69), в котором рыночная стоимость аренды объекта оценки в месяц по состоянию на 11.10.2013 составляет 1 792 573 руб. 25 коп., на дату 01.12.2014-1 969 998 руб. 73 коп.
Представленные сторонами отчеты об оценке оцениваются арбитражным судом как доказательства, указанные в части 2 статьи 64 АПК РФ, в порядке статьи 71 АПК РФ.
Согласно частям 1, 2, 4, 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве единственного бесспорного доказательства представленный конкурсным управляющим отчет ООО "Экономико-правовая Экспертиза".
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для определения действительной рыночной стоимости арендной платы, по мнению суда апелляционной инстанции, более приемлем сравнительный подход, который согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256), представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суд первой инстанции обратил внимание на то обстоятельство, что оценка ООО "Экономико-правовая Экспертиза" проведена без осмотра объекта аренды.
Из содержания его отчета обратного не усматривается.
По мнению суда апелляционной инстанции, проведение оценки в условиях осмотра объекта оценки позволяет более реально определить действительную цену данного объекта, поскольку визуально оценщик вполне может определить, в каком фактическом состоянии находится подлежащий осмотру объект.
ООО "Экономико-правовая Экспертиза" был применен сравнительный подход при оценке (страница 12 отчета).
Как следует из отчета N 81/2015 ООО "Экономико-правовая Экспертиза" (раздел 6), в качестве объектов-аналогов подобраны отдельно стоящие административные здания, расположенные в ЦАО г. Москвы, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта аренды и аналогов не было различий, на которые трудно было бы рассчитать и внести поправку. При этом необходимо отметить, что зачастую объема публикуемой информации агентств недвижимости недостаточно, для получения дополнительной информации необходимо провести опрос риэлторов.
Характеристика объектов-аналогов дана оценщиком в таблицах N N 20, 21, 26 (страницы 59, 59 на обороте, 76 на обороте отчета) (выбрано 5 аналогов с различной площадью от 183 кв. м до 1376 кв. м, тогда как в аренду должнику сдано здание площадью 591,3 кв. м).
То есть 3 объекта-аналога по площади (183, 1300, 1376 кв. м) как минимум не соотносятся с предметом оценки.
Объекты-аналоги N N 4, 5 не имеют точного адресного описания (не указаны номера домов и улиц, имеет место указание на название переулка без номера дома и ссылка лишь на станцию метро), которое оценщик мог бы получить путем опроса риэлторов или иным способом.
Отсутствие точного адресного описания, как верно указал суд первой инстанции, не позволяет установить местоположение объекта-аналога.
Между тем, при выборе объекта аренды (помещения банка) потенциальный арендатор (банк) может предъявить дополнительные требования в силу специфики деятельности кредитной организации: расположение на первой линии домов, высокая интенсивность людского и транспортного потока, высокая деловая активность в районе в рабочие часы и т.п.
Кроме того, при размещении кредитной организации предъявляются дополнительные требования к межэтажным перекрытиям, несущим стенам, входам в здание, хранилищу ценностей, условиям работы инкассаторских работников, охране здания ("Требования к помещениям для совершения операций с ценностями и программно-техническими средствами кредитных организаций", являющиеся приложением N 1 к Положению Банка России от 24.04.2008 N 318-п "О порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, перевозки и инкассации банкнот и монеты Банка России в кредитных организациях на территории Российской Федерации").
Из отчета ООО "Экономико-правовая Экспертиза" усматривается, что им произведена корректировка на площадь (страница 61 отчета).
В то же время, как следует из рисунка 16 "Местоположение объектов-аналогов относительно объекта оценки (объект оценки - красная метка N 6)" (страница 62 отчета) с учетом ссылки оценщика в таблице N 21 на местоположение объектов аренды и аналогов - ЦАО (между садовым и бульварным кольцом) и на то, что местоположение объекта является одним из ценообразующих факторов, объекты-аналоги N N 2, 2, 3, 5 подобраны оценщиком не рядом с объектом оценки, хотя и внутри Садового кольца.
Сведения оценщика об объектах-аналогах позволяют апелляционному суду согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что приведенные в отчете сведения не могут расцениваться в качестве сведений об объектах-аналогах, отвечающих критерию достаточности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не признал отчет ООО "Экономико-правовая Экспертиза" надлежащим доказательством того, что установленный оспариваемыми сделками размер арендной платы значительно выше среднерыночных значений арендных платежей за аналогичные здания.
В то же время и отчет ООО Компания "СОФТ-АВ" суд первой инстанции не признал в качестве допустимого доказательства по спору ввиду того, что он представлен заинтересованным лицом (ответчиком ИП Литвинским Э.М.).
Таким образом, конкурсным управляющим не доказан факт превышения сторонами в пункте 4.1.4. договора аренды и дополнительном соглашении среднерыночных показателей размера арендной платы за аналогичные объекты.
Недоказанность данного факта свидетельствует об отсутствии совокупности условий для признания сделок недействительными по пунктам 1 и 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве (по пункту 1 - соглашения, по пункту 2 - пункта 4.1.4. договора аренды).
При этом следует отметить, что суд первой инстанции также обратил внимание на то обстоятельство, что повышение контрагентом должника арендной платы с 01.12.2014 не выходит за пределы установленной пунктом 4.8. договора ежегодной индексации арендной платы в размере 10% от текущей ставки арендной платы на дату индексации, с письменным уведомлением арендатора за 30 дней (100 - (1 780 000 * 100 / 1 958 000) = 9,1).
Готовность должника ежегодно пересматривать размер арендной платы, с учетом повышения уровня инфляции отражена в письме ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (т. 195, л.д. 11).
Доводы жалобы конкурсного управляющего отклоняются апелляционным судом по вышеизложенным мотивам.
В отношении довода жалобы о том, что суд первой инстанции устанавливал обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, которые не требуют доказывания, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
По пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве оспаривается пункт 4.1.4. договора аренды.
Одним из условий оспаривания сделки по этому основанию является установление признака заинтересованности.
В пункте 7 Постановления N 63 разъяснено, что в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.
В этой связи суд первой инстанции правомерно указал, что заявителем не представлено доказательств того, что ИП Литвинский Э.М. является заинтересованным по отношению к должнику лицом либо, что он знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 24.02.2016 по делу N А70-346/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.05.2016 N 08АП-3693/2016 ПО ДЕЛУ N А70-346/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 мая 2016 г. N 08АП-3693/2016
Дело N А70-346/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 мая 2016 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Смольниковой М.В., Шаровой Н.А.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Запорожец А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-3693/2016) Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" на определение Арбитражного суда Тюменской области от 24.02.2016 по делу N А70-346/2015 (судья Скифский Ф.С.), вынесенное по заявлению Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" к индивидуальному предпринимателю Литвинскому Эдуарду Михайловичу о признании недействительным пункта 4.1.4. договора аренды здания от 11.10.2013, дополнительного соглашения N 1 от 19.11.2014 к договору аренды здания от 11.10.2013 и применении последствий их недействительности,
в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (ИНН 7202026861, ОГРН 1027200000080),
при участии в судебном заседании представителей:
- от Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - Покормяк В.Н. по паспорту, доверенности N 72 АА 0875043 от 13.10.2015, сроком действия один год;
- от индивидуального предпринимателя Литвинского Эдуарда Михайловича - Карнов А.Н. по паспорту, доверенности б/н от 24.08.2015, сроком действия 2 года
установил:
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 18.02.2015 по делу N А70-346/2015 закрытое акционерное общество "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (далее - ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК", должник) признано несостоятельным (банкротом), полномочия конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" (далее - Агентство).
В арбитражный суд 14.11.2015 обратилось Агентство с заявлением:
- о признании недействительным пункта 4.1.4. договора аренды здания от 11.10.2013, заключенного между ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" и индивидуальным предпринимателем Литвинским Эдуардом Михайловичем (далее - ИП Литвинский Э.М.), и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ИП Литвинского Э.М. излишне уплаченной арендной платы в размере 6 919 000 руб.;
- о признании недействительным дополнительного соглашения N 1 от 19.11.2014, заключенного между ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" и ИП Литвинским Э.М., и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ИП Литвинского Э.М. излишне уплаченной арендной платы в размере 793 000 руб.
Определением арбитражного суда от 24.02.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, Агентство подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
В обоснование своей жалобы Агентство приводит следующие доводы:
- - по поручению конкурсного управляющего должника ООО "Экономико-правовая Экспертиза" проведено определение размера рыночной арендной платы объекта сделки, которая ниже цены, установленной в договоре и дополнительном соглашении к нему;
- - результаты оценки размера рыночной арендной платы объекта сделки, отраженные в отчете об оценке N 160112-1, представленном ИП Литвинским Э.М., существенно отличаются от результатов оценки, представленной конкурсным управляющим, в связи с чем считает, что суд первой инстанции должен был назначить экспертизу в целях устранения противоречий, но не сделал этого;
- - в данном случае не требуется доказывания обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 61.2. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), которые суд устанавливал.
От ИП Литвинского Э.М. поступил отзыв на жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
От Отделения по Тюменской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации поступило ходатайство рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя, в котором также просит принять постановление по делу на усмотрение суда.
Представитель Отделения по Тюменской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации, извещенного о судебном заседании 17.05.2016 надлежащим образом, в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с учетом поступившего ходатайства рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представитель Агентства поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, заявил устное ходатайство о проведении экспертизы, с вопросами, указанными в ходатайстве о назначении судебной экспертизы, имеющемся в материалах дела, заявленном суду первой инстанции.
Представитель ИП Литвинского Э.М. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу, возражал против заявленного ходатайства о назначении экспертизы.
Суд отказал в удовлетворении заявленного ходатайства ввиду его необоснованности в апелляционном суде в соответствии с положениями статей 159, 268 АПК РФ.
Согласно части 1 статьи 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, обосновываются лицами, участвующими в деле.
При этом в силу части 5 статьи 159 АПК РФ арбитражный суд вправе отказать в удовлетворении заявления или ходатайства в случае, если они не были своевременно поданы лицом, участвующим в деле, вследствие злоупотребления своим процессуальным правом и явно направлены на срыв судебного заседания, затягивание судебного процесса, воспрепятствование рассмотрению дела и принятию законного и обоснованного судебного акта, за исключением случая, если заявитель не имел возможности подать такое заявление или такое ходатайство ранее по объективным причинам.
На основании части 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
Согласно части 3 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.
Исходя из вышеприведенных норм процессуального права заявитель не обосновал должным образом не только необходимость проведения судебной экспертизы на стадии апелляционного обжалования, но и невозможность подачи своевременно аргументированного ходатайства о назначении судебной экспертизы в письменном виде суду апелляционной инстанции до начала судебного заседания (17.05.2016), назначенного определением суда от 28.03.2016, в целях соблюдения баланса интересов противной стороны по спору - ИП Литвинского Э.М. по представлению возражений на такое ходатайство (при их наличии).
Учитывая, что заявитель ходатайства является непосредственно самим подателем жалобы, в которой изложены возражения, в том числе о не назначении судом первой инстанции судебной экспертизы по спору, по мнению суда апелляционной инстанции, он не мог не осознавать возможность наступления неблагоприятных последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Само по себе заявление в суде первой инстанции ходатайства о назначении экспертизы (т. 195 л.д. 116-117), в удовлетворении которого отказано судом первой инстанции, не отменяет обязанности заявителя в апелляционном суде обосновать необходимость ее назначения, при чем заблаговременно.
По вышеприведенным основаниям суд апелляционной инстанции отказывает заявителю в удовлетворении его ходатайства о назначении судебной экспертизы.
В связи с чем при повторном рассмотрении настоящего спора исходит из тех доказательств, на основе оценки которых судом первой инстанции вынесено обжалуемое определение.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в споре, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, 11.10.2013 между ИП Литвинским Э.М. (арендодатель) и должником (арендатор) заключен договор аренды здания (далее - договор аренды) (т. 172 л.д. 18-27), по условиям которого в аренду должнику передано на срок по 10.10.2016 недвижимое имущество - отдельно стоящее административное здание, состоящее из 2 наземных, подвального и мансардного этажей, общей площадью 591,3 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Большая Полянка, д. 61, стр. 1, для размещения ФАКБ ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (Москва) (пункты 1.1., 1.4., 11.1.).
В разделе 4 договора установлена арендная плата.
Так, согласно пункту 4.1.1. арендная плата за здание составляет в период с 15.10.2013 по 31.10.2013 - 488 064 руб. 56 коп., согласно пункту 4.1.2. - в период с 01.11.2013 по 30.11.2013 - 890 000 руб., согласно пункту 4.1.3. - в период с 01.12.2013 по 31.12.2013 - 1 492 903 руб. 36 коп., согласно пункту 4.1.4. с 01.01.2014 - 1 780 000 руб.
Арендная плата НДС не облагается (пункт 4.2.).
Пунктом 4.8. договора аренды установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке один раз в год, но не ранее 01.11.2014, произвести индексацию арендной платы в размере 10% от текущей ставки арендной платы на дату индексации, с письменным уведомлением арендатора за 30 дней.
19.11.2014 стороны заключили дополнительное соглашение N 1 к договору аренды (т. 172 л.д. 28-30), которым внесли изменения в пункт 4.8. договора, а именно: стороны договорились, что в соответствии с пунктом 4.8. договора аренды с 01.12.2014 ежемесячная арендная плата устанавливается в размере 1 958 000 руб. без учета НДС. Арендная НДС плата не облагается.
Конкурсным управляющим представлена в материалы спора копия соглашения от 26.02.2015 о досрочном расторжении договора аренды с 07.03.2015 (т. 183 л.д. 101-102).
По мнению конкурсного управляющего должника (Агентства), пункт 4.1.4. договора аренды и дополнительное соглашение к нему являются подозрительными сделками на основании пунктов 1 и 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в совокупности и взаимосвязи друг с другом, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных Агентством требований.
Суд апелляционной инстанции поддерживает данный вывод суда первой инстанции и отклоняет доводы апелляционной жалобы исходя из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Согласно пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица.
В соответствии с частью 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.
Как следует из пункта 3 статьи 189.40. Закона о банкротстве, периоды, в течение которых совершены сделки, которые могут быть признаны недействительными, или возникли обязательства кредитной организации, указанные в статье 61.2. настоящего Закона, исчисляются с даты назначения Банком России временной администрации по управлению кредитной организацией, а в случае, если в отношении кредитной организации осуществляются меры по предупреждению банкротства с участием Агентства, - с даты утверждения Комитетом банковского надзора Банка России плана участия Агентства в осуществлении мер по предупреждению банкротства банка.
У должника лицензия на осуществление банковских операций отозвана Приказом Банка России от 19.12.2014 N ОД-3594 (т 172 л.д. 31-32).
Приказом Банка России от 19.12.2014 N ОД-3575 назначена временная администрация по управлению должником, которая приступила к своим обязанностям с 19.12.2014 (т. 172 л.д. 33-35).
Определением 20.01.2015 арбитражный суд принял заявление Банка России о признании должника банкротом.
Следовательно, пункт 4.1.4. договора аренды может быть оспорен только по основанию, указанному в пункте 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, а дополнительное соглашение - по пункту 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Как разъяснено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), пункт 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.
В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.
При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.
На основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве может быть оспорена также сделка, условия которой формально предусматривают равноценное встречное исполнение, однако должнику на момент ее заключения было известно, что у контрагента по сделке нет и не будет имущества, достаточного для осуществления им встречного исполнения.
При этом по правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Пунктами 1, 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.
На основании пунктов 1, 3 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Учитывая приведенные выше положения закона, конкурсный управляющий должен доказать, что со стороны ИП Литвинского Э.М. имеет место неравноценное встречное исполнение обязательств по договору, представив в подтверждение этого доказательства того, что цена сделки (арендная плата) существенно в худшую для должника сторону отличается от цены аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах.
Из разъяснений, изложенных в пункте 5 Постановления N 63, следует, что пункт 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).
В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).
В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.
При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.
В соответствии с пунктом 6 Постановления N 63 согласно абзацам второму - пятому пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следующих условия: а) на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; б) имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Установленные абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.
При определении наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из содержания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом статьи 2 Закона о банкротстве. Для целей применения содержащихся в абзацах втором - пятом пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве презумпций само по себе наличие на момент совершения сделки признаков банкротства, указанных в статьях 3 и 6 Закона, не является достаточным доказательством наличия признаков неплатежеспособности или недостаточности имущества.
Исходя из норм пунктов 1, 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве с учетом вышеприведенных разъяснений вышестоящей судебной инстанции применительно к рассматриваемому спору, в котором конкурсным управляющим оспаривается условие о цене арендной платы договора аренды и соглашение к нему о другой цене арендной платы, то в этом случае суду необходимо установить прежде всего следующее.
Как указывалось выше, сам договор аренды (его пункт 4.1.4.) подпадает под период подозрительности сделки по основанию пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, тогда как соглашение к этому договору - по основанию пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.
Подача конкурсным управляющим настоящих требований, как следует из его доводов, обусловлена тем, что цена сделок (арендная плата) выше, чем фактически она имела место на дату установления арендной платы (01.01.2014, 01.12.2014) (превышает среднерыночные показатели).
Именно в связи с этим обстоятельством по сути конкурсный управляющий связывает причинение должнику и его кредиторам имущественного вреда.
Соответственно, в случае установления судом квалифицирующего признака неравноценности арендной платы с 01.01.2014 по пункту 4.1.4. договора аренды и соглашения по арендной плате с 01.12.2014, предусмотренного пунктом 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве, будет установлена судом и цель причинения вреда должнику и его кредиторам оспариваемыми сделками.
Следовательно, конкурсному управляющему должника необходимо доказать суду надлежащими доказательствами признак неравноценности обеих сделок, а именно: не соответствие размера арендной платы, согласованного сторонами в пункте 4.1.4. договора аренды и дополнительном соглашении к нему, размерам такой арендной платы, обычно устанавливаемой в сравнимых обстоятельствах при совершении аналогичных сделок аренды здания для размещения офиса Банка в определенном районе Москве.
Арбитражный суд в соответствии с положениями части 1 статьи 64 АПК РФ устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании представленных в дело доказательств.
Согласно части 1 статьи 66 АПК РФ доказательства представляются лицами, участвующими в деле.
Требования конкурсного управляющего основаны на результатах оценки, проведенной специализированной консалтинговой фирмой ООО "Экономико-правовая Экспертиза" (отчет N 81/2015 от 20.10.2015 об определении рыночной стоимости права пользования объектом аренды, т. 172 л.д. 45-81).
Согласно итоговому заключению ООО "Экономико-правовая Экспертиза" рыночная ежемесячная ставка арендной платы за право пользования отдельно стоящим административным зданием по состоянию на 01.01.2014 без учета коммунальных и эксплуатационных расходов, без НДС составляет 1 151 000 руб., рыночная ежемесячная ставка арендной платы по состоянию на 01.12.2014-1 165 000 руб.
Возражая против требований конкурсного управляющего, ИП Литвинский Э.М. со своей стороны в дело представил отчет ООО Компания "СОФТ-АВ" от 12.01.2016 N 1601120-1 об оценке рыночной стоимости месячной ставки арендной платы за здание (т. 195 л.д. 22-69), в котором рыночная стоимость аренды объекта оценки в месяц по состоянию на 11.10.2013 составляет 1 792 573 руб. 25 коп., на дату 01.12.2014-1 969 998 руб. 73 коп.
Представленные сторонами отчеты об оценке оцениваются арбитражным судом как доказательства, указанные в части 2 статьи 64 АПК РФ, в порядке статьи 71 АПК РФ.
Согласно частям 1, 2, 4, 5 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве единственного бесспорного доказательства представленный конкурсным управляющим отчет ООО "Экономико-правовая Экспертиза".
Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Для определения действительной рыночной стоимости арендной платы, по мнению суда апелляционной инстанции, более приемлем сравнительный подход, который согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256), представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Суд первой инстанции обратил внимание на то обстоятельство, что оценка ООО "Экономико-правовая Экспертиза" проведена без осмотра объекта аренды.
Из содержания его отчета обратного не усматривается.
По мнению суда апелляционной инстанции, проведение оценки в условиях осмотра объекта оценки позволяет более реально определить действительную цену данного объекта, поскольку визуально оценщик вполне может определить, в каком фактическом состоянии находится подлежащий осмотру объект.
ООО "Экономико-правовая Экспертиза" был применен сравнительный подход при оценке (страница 12 отчета).
Как следует из отчета N 81/2015 ООО "Экономико-правовая Экспертиза" (раздел 6), в качестве объектов-аналогов подобраны отдельно стоящие административные здания, расположенные в ЦАО г. Москвы, причем особое внимание уделялось тому, чтобы у объекта аренды и аналогов не было различий, на которые трудно было бы рассчитать и внести поправку. При этом необходимо отметить, что зачастую объема публикуемой информации агентств недвижимости недостаточно, для получения дополнительной информации необходимо провести опрос риэлторов.
Характеристика объектов-аналогов дана оценщиком в таблицах N N 20, 21, 26 (страницы 59, 59 на обороте, 76 на обороте отчета) (выбрано 5 аналогов с различной площадью от 183 кв. м до 1376 кв. м, тогда как в аренду должнику сдано здание площадью 591,3 кв. м).
То есть 3 объекта-аналога по площади (183, 1300, 1376 кв. м) как минимум не соотносятся с предметом оценки.
Объекты-аналоги N N 4, 5 не имеют точного адресного описания (не указаны номера домов и улиц, имеет место указание на название переулка без номера дома и ссылка лишь на станцию метро), которое оценщик мог бы получить путем опроса риэлторов или иным способом.
Отсутствие точного адресного описания, как верно указал суд первой инстанции, не позволяет установить местоположение объекта-аналога.
Между тем, при выборе объекта аренды (помещения банка) потенциальный арендатор (банк) может предъявить дополнительные требования в силу специфики деятельности кредитной организации: расположение на первой линии домов, высокая интенсивность людского и транспортного потока, высокая деловая активность в районе в рабочие часы и т.п.
Кроме того, при размещении кредитной организации предъявляются дополнительные требования к межэтажным перекрытиям, несущим стенам, входам в здание, хранилищу ценностей, условиям работы инкассаторских работников, охране здания ("Требования к помещениям для совершения операций с ценностями и программно-техническими средствами кредитных организаций", являющиеся приложением N 1 к Положению Банка России от 24.04.2008 N 318-п "О порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, порядке ведения кассовых операций и правилах хранения, перевозки и инкассации банкнот и монеты Банка России в кредитных организациях на территории Российской Федерации").
Из отчета ООО "Экономико-правовая Экспертиза" усматривается, что им произведена корректировка на площадь (страница 61 отчета).
В то же время, как следует из рисунка 16 "Местоположение объектов-аналогов относительно объекта оценки (объект оценки - красная метка N 6)" (страница 62 отчета) с учетом ссылки оценщика в таблице N 21 на местоположение объектов аренды и аналогов - ЦАО (между садовым и бульварным кольцом) и на то, что местоположение объекта является одним из ценообразующих факторов, объекты-аналоги N N 2, 2, 3, 5 подобраны оценщиком не рядом с объектом оценки, хотя и внутри Садового кольца.
Сведения оценщика об объектах-аналогах позволяют апелляционному суду согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что приведенные в отчете сведения не могут расцениваться в качестве сведений об объектах-аналогах, отвечающих критерию достаточности.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не признал отчет ООО "Экономико-правовая Экспертиза" надлежащим доказательством того, что установленный оспариваемыми сделками размер арендной платы значительно выше среднерыночных значений арендных платежей за аналогичные здания.
В то же время и отчет ООО Компания "СОФТ-АВ" суд первой инстанции не признал в качестве допустимого доказательства по спору ввиду того, что он представлен заинтересованным лицом (ответчиком ИП Литвинским Э.М.).
Таким образом, конкурсным управляющим не доказан факт превышения сторонами в пункте 4.1.4. договора аренды и дополнительном соглашении среднерыночных показателей размера арендной платы за аналогичные объекты.
Недоказанность данного факта свидетельствует об отсутствии совокупности условий для признания сделок недействительными по пунктам 1 и 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве (по пункту 1 - соглашения, по пункту 2 - пункта 4.1.4. договора аренды).
При этом следует отметить, что суд первой инстанции также обратил внимание на то обстоятельство, что повышение контрагентом должника арендной платы с 01.12.2014 не выходит за пределы установленной пунктом 4.8. договора ежегодной индексации арендной платы в размере 10% от текущей ставки арендной платы на дату индексации, с письменным уведомлением арендатора за 30 дней (100 - (1 780 000 * 100 / 1 958 000) = 9,1).
Готовность должника ежегодно пересматривать размер арендной платы, с учетом повышения уровня инфляции отражена в письме ЗАО "ТЮМЕНЬАГРОПРОМБАНК" (т. 195, л.д. 11).
Доводы жалобы конкурсного управляющего отклоняются апелляционным судом по вышеизложенным мотивам.
В отношении довода жалобы о том, что суд первой инстанции устанавливал обстоятельства, указанные в пункте 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве, которые не требуют доказывания, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.
По пункту 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве оспаривается пункт 4.1.4. договора аренды.
Одним из условий оспаривания сделки по этому основанию является установление признака заинтересованности.
В пункте 7 Постановления N 63 разъяснено, что в силу абзаца первого пункта 2 статьи 61.2. Закона о банкротстве предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.
В этой связи суд первой инстанции правомерно указал, что заявителем не представлено доказательств того, что ИП Литвинский Э.М. является заинтересованным по отношению к должнику лицом либо, что он знал или должен был знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого определения суда. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. при подаче апелляционной жалобы в связи с отказом в ее удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателя жалобы.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 4 статьи 272, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Тюменской области от 24.02.2016 по делу N А70-346/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.А.ШАРОВА
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)