Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в ходе строительно-монтажных работ возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, в результате которых завершить строительство многоквартирного дома стало невозможным, застройщиком в адрес ответчиков направлено предложение об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предложено подписать дополнительное соглашение к договору, дополнительное соглашение ответчиками не подписано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Алексеева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Оконешниковой М.М.,
судей Игнатьевой А.Р., Осиповой А.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2017 г., которым по иску МУП "Агентство по развитию территорий" к Н.В., Н.Н. об изменении договора,
ПОСТАНОВЛЕНО:
Обязать Н.В. и Н.Н. заключить с МУП "АРТ" дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N... от 13 апреля 2015 г., указав в п. 2.1.4 договора о сроке завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: 2 квартал 2018 г., а также зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по РС (Я).
Заслушав доклад судьи Осиповой А.А., судебная коллегия
МУП "АРТ" обратилось в суд с иском к Н.В., Н.Н. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, указывая на то, что 13 апреля 2015 г. между МУП "АРТ" и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по.......... в квартале........... Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен 2 квартал 2016 г. С мая 2014 г. застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по объекту, в ходе которых по его мнению возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта. В результате оттайки грунтов завершить строительство многоквартирного дома в срок до 2 квартала 2016 г. стало невозможным. 1 октября 2015 г. застройщик приостановил строительно-монтажные работы на объекте. 6 октября 2015 г. истец заключил с ООО НВЦ "Геотехнология" договор подряда на работы по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании на объекте. Вместе с тем, система охлаждения в течение первого зимнего сезона желаемого результата не дала, в связи с чем застройщиком заключен договор подряда от 20 января 2016 г. на установку дополнительных СОУ (сезонно-охлаждающих установок). В настоящее время, несмотря на принятые истцом меры по стабилизации, температурный режим грунтов основания не достиг требуемых расчетных значений. С учетом указаний проектного института сдача объекта в эксплуатацию будет производиться поэтапно: Блок В, Г до 30 декабря 2017 г.; Блок Б до 30 июня 2018 г.; Блок А до 30 декабря 2018 г. Считает, что указанные выше факты свидетельствуют о приостановлении строительства по форс-мажорным обстоятельствам. Если бы истец мог предвидеть образование водонасыщенных таликов на момент начала производства строительно-монтажных работ, договор был бы заключен с более поздним сроком завершения строительства. 13 октября 2016 г. застройщиком в адрес ответчиков направлено предложение об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предложено подписать дополнительное соглашение к договору в течение 30 дней с момента получения сообщения. Дополнительное соглашение ответчиками не подписано. Представитель истца просил возложить на ответчиков обязанность заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 2 квартал 2018 г. (п. п. 2.1.4, 2.1.5 договора); кроме того, возложить на ответчиков обязанность зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я).
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель ответчиков А. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить по тем основаниям, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права. Указывает на то, что оттайка грунтов не может расцениваться как форс-мажорное обстоятельство, доводы истца о понуждении заключить дополнительное соглашение незаконны, одностороннее изменение сроков сдачи объекта долевого строительства ущемляет законные права потребителя, увеличивая срок передачи квартиры.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела, что 29 ноября 2013 г. МУП "АРТ" было выдано разрешение N... на строительство многоквартирного жилого дома по.........., в квартале.........., в том числе на основании Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий (ШИФР 53/13-ИЗ, Арх. N...) и положительного заключения государственной экспертизы N... от 28 ноября 2013 г.
13 апреля 2015 г. между МУП "АРТ" и Н.В., Н.Н. был заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного жилого дома по.......... в квартале...........
Согласно п. 2.1.4 договора стороны определили срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2016 г. Данный срок может быть изменен застройщиком с письменным предупреждением участника долевого строительства и внесением изменений в проектную декларацию.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В ходе строительства объекта, после осуществления ООО НВЦ "Геотехнология" 28 сентября 2015 г. замеров температур грунтов основания, проектным институтом ООО "Альянс-Проект" 1 октября 2015 г. производство строительно-монтажных работ по вышеуказанному многоквартирному жилому дому было приостановлено: по Блоку А после выполнения работ по устройству свайных фундаментов; по Блоку Б разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до шестого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +18.600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до шестого этажа включительно; по Блокам В, Г разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до десятого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +30.600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до десятого этажа включительно. Производство работ выше указанных в данном сообщении отметок по блокам не допускать. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.
Согласно предписанию проектной организации приказом генерального директора МУП "АРТ" N... от 1 октября 2015 г. строительно-монтажные работы на объекте были приостановлены. О приостановлении работ МУП "АРТ" проинформировал УГСиЖН РС (Я) (исх. N... от 9 октября 2015 г.), а также Департамент градостроительства Окружной администрации г. Якутска (исх. N... от 1 октября 2015 г.) и указал, что температурный режим грунтов не обеспечивает несущую способность основания объекта строительства в результате оттайки грунтов, в связи с чем внесены изменения в график производства работ, цель приостановления строительства - достижение необходимого температурного режима грунтов и обеспечение безопасности объекта.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами 6 октября 2015 г. МУП "АРТ" заключило с ООО "НВЦ "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 59 штук на объекте.
Поскольку в течение первого зимнего сезона система охлаждения необходимого результата не дала, застройщиком был заключен с ООО "НВЦ "Геотехнология" договор подряда N... от 20 января 2016 г. на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 105 штук.
МУП "АРТ" 19 ноября 2015 г. направил ответчикам уведомление об изменении срока строительства на 2 квартал 2017 г. и предложение об изменении договора. Ответа со стороны ответчиков не последовало.
22 июня 2016 г. рассмотрев представленные результаты замеров температур грунтов основания от 16 июня 2016 г., выполненные ООО "НВЦ "Геотехнология", проектный институт ООО "Альянс-Проект" вновь в адрес директора МУП "АРТ" направил сообщение о приостановлении производства строительно-монтажных работ по многоквартирному дому.
В соответствии с письмом ООО "Альянс-Проект" в адрес директора МУП "АРТ" исх. N... от 22 июля 2016 г. на основании динамики формирования температурного режима грунтов достижение минимальных значений расчетных температур грунтов основания, необходимых для обеспечения несущей способности фундаментов прогнозируется: по Блоку А после осенне-зимнего периода 2017 - 2018; по Блоку Б после осенне-зимнего периода 2017 - 2018; по Блокам В, Г после осенне-зимнего периода 2016 - 2017.
Согласно протоколу от 3 августа 2016 г., в ходе общего собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по.........., в котором участвовал 101 дольщик, МУП "АРТ" проинформировало участников о причинах переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Н.В., Н.Н. 13 октября 2016 г. за исх. N... направлено сообщение МУП "АРТ" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок. Застройщиком предложено изменить условия договора путем подписания дополнительного соглашения и определить срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию 2 квартал 2018 г., в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно не достижением требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта в результате оттайки грунтов. Дополнительное соглашение ответчиками подписано не было.
Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что застройщик на момент заключения с ответчиками договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунта будет производиться строительство объекта. Данный факт подтверждается техническим отчетом ООО "Геопроект" по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 г., выданным ГАУ "Управление Госэкспертизы РС (Я)" положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N... от 28 ноября 2013 г., согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов (холодные сваи, СОУ или воздушное охлаждение).
В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы N... от 16 февраля 2015 г. проектная документация объекта отвечает не только требованиям технических регламентов, сводов правил, национальным стандартам, но и результатам инженерных изысканий. При этом, результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов и другим нормативно-техническим документам.
Инженерные изыскания для строительства - работы, проводимые для комплексного изучения природных условий района, площадки, участка проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения и получения необходимых и достаточных материалов для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений при проектировании и строительстве объектов.
Таким образом, истцом МУП "АРТ" в проекте были предусмотрены мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов, в том числе установка СОУ. Соответственно, заключая с Н-выми договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и определяя срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (2 квартал 2016 г.), застройщик учитывал период, необходимый для осуществления вышеуказанных мероприятий.
В связи с чем, довод стороны ответчиков о том, что истец, вступая в договорные отношения с дольщиком, должен был предвидеть возможность наступления хозяйственных рисков при определении сроков окончания строительства объекта, судебной коллегией отклоняется по вышеуказанным обстоятельствам.
Согласно заключению директора ООО НВЦ "Геотехнология" Ф. от 18 июля 2016 г. по данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО "Геопроект" в 2013 г., площадка строительства многоквартирного жилого дома действительно характеризуется как сложная, требующая выполнения специальных геотехнических мероприятий по инженерной подготовке и стабилизации температурного режима грунтов - основного условия обеспечения несущей способности свайных фундаментов. Площадка расположена в пределах области естественного стока поверхностных и надмерзлотных грунтовых вод, поступающих из западной и южной части города, что обуславливает высокую обводненность грунтов сезонноталого слоя и надмерзлотных таликов, вскрытых бурением до глубины 10 метров.
Вместе с тем, для обеспечения расчетной несущей способности свайных фундаментов, предусмотренной проектной документацией вышеуказанного объекта, были разработаны и реализованы следующие мероприятия: устройство водопонизительных скважин, оборудованных гравийными фильтрами для откачки грунтовых вод; монтаж СОУ для промораживания талых и охлаждения растепленных в процессе изготовления буронабивных свай высокотемпературных грунтов до значений температур, обеспечивающих проектную несущую способность свай.
Устойчивый (стационарный) температурный режим в грунтовых основаниях, охлаждаемых СОУ парожидкостного типа, как правило, формируется в течение трех зимних сезонов. Без применения СОУ промерзание и охлаждение до расчетных температур водонасыщенных постоянно действующих таликов надмерзлотного типа может продолжаться до пяти и более лет. Отсутствие аналитических методов расчета продолжительности циклов принудительного промерзания и последующего охлаждения грунтов до значений расчетных (проектных) температур не позволяет определить на стадии проектирования реальный срок формирования твердомерзлого состояния грунтов, обеспечивающего проектную несущую способность свайных фундаментов.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком МУП "АРТ" были осуществлены мероприятия по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании объекта СОУ, рекомендованные в результате инженерных изысканий и предусмотренные проектной документацией, которые соответственно получили положительное заключение государственной экспертизы.
Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах. Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.
Судебная коллегия признает правильными выводы суда первой инстанции о том, что в данном случае изменение вышеприведенных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.
Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.
Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.
В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства.
Судебная коллегия полагает, что действия МУП "АРТ" в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.
Довод жалобы о том, что в данном случае право дольщика на защиту его законных интересов, связанных с недобросовестными действиями застройщика по нарушению срока завершения строительства, не может быть ущемлено, судебной коллегией отклоняется ввиду следующего. Понуждение к изменению условий договора о переносе срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и обеспечение баланса интересов обеих сторон договора относится к компетенции судов общей юрисдикции, поскольку требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела, с учетом которых ст. 451 ГК РФ и допускается изменение договора по требованию заинтересованной стороны. При установлении данных обстоятельств и применения судом положений ст. 451 ГК РФ права участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не являются нарушенными.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального права при соблюдении норм процессуального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2017 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ) ОТ 02.08.2017 ПО ДЕЛУ N 33-2927/2017
Требование: Об изменении договора.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, в ходе строительно-монтажных работ возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, в результате которых завершить строительство многоквартирного дома стало невозможным, застройщиком в адрес ответчиков направлено предложение об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предложено подписать дополнительное соглашение к договору, дополнительное соглашение ответчиками не подписано.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 августа 2017 г. по делу N 33-2927/2017
Судья Алексеева Н.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего Оконешниковой М.М.,
судей Игнатьевой А.Р., Осиповой А.А.,
при секретаре Я.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчиков на решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2017 г., которым по иску МУП "Агентство по развитию территорий" к Н.В., Н.Н. об изменении договора,
ПОСТАНОВЛЕНО:
Обязать Н.В. и Н.Н. заключить с МУП "АРТ" дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N... от 13 апреля 2015 г., указав в п. 2.1.4 договора о сроке завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию: 2 квартал 2018 г., а также зарегистрировать указанное дополнительное соглашение в Управлении Росреестра по РС (Я).
Заслушав доклад судьи Осиповой А.А., судебная коллегия
установила:
МУП "АРТ" обратилось в суд с иском к Н.В., Н.Н. о понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве, указывая на то, что 13 апреля 2015 г. между МУП "АРТ" и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по.......... в квартале........... Срок ввода объекта в эксплуатацию был установлен 2 квартал 2016 г. С мая 2014 г. застройщик начал осуществлять строительно-монтажные работы по объекту, в ходе которых по его мнению возникли непредвиденные обстоятельства непреодолимой силы, а именно не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта. В результате оттайки грунтов завершить строительство многоквартирного дома в срок до 2 квартала 2016 г. стало невозможным. 1 октября 2015 г. застройщик приостановил строительно-монтажные работы на объекте. 6 октября 2015 г. истец заключил с ООО НВЦ "Геотехнология" договор подряда на работы по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании на объекте. Вместе с тем, система охлаждения в течение первого зимнего сезона желаемого результата не дала, в связи с чем застройщиком заключен договор подряда от 20 января 2016 г. на установку дополнительных СОУ (сезонно-охлаждающих установок). В настоящее время, несмотря на принятые истцом меры по стабилизации, температурный режим грунтов основания не достиг требуемых расчетных значений. С учетом указаний проектного института сдача объекта в эксплуатацию будет производиться поэтапно: Блок В, Г до 30 декабря 2017 г.; Блок Б до 30 июня 2018 г.; Блок А до 30 декабря 2018 г. Считает, что указанные выше факты свидетельствуют о приостановлении строительства по форс-мажорным обстоятельствам. Если бы истец мог предвидеть образование водонасыщенных таликов на момент начала производства строительно-монтажных работ, договор был бы заключен с более поздним сроком завершения строительства. 13 октября 2016 г. застройщиком в адрес ответчиков направлено предложение об изменении условий договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, предложено подписать дополнительное соглашение к договору в течение 30 дней с момента получения сообщения. Дополнительное соглашение ответчиками не подписано. Представитель истца просил возложить на ответчиков обязанность заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве об изменении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию на 2 квартал 2018 г. (п. п. 2.1.4, 2.1.5 договора); кроме того, возложить на ответчиков обязанность зарегистрировать вышеуказанное дополнительное соглашение в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РС (Я).
Судом вынесено вышеприведенное решение.
Не согласившись с решением суда, представитель ответчиков А. подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить по тем основаниям, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, нарушены нормы материального права. Указывает на то, что оттайка грунтов не может расцениваться как форс-мажорное обстоятельство, доводы истца о понуждении заключить дополнительное соглашение незаконны, одностороннее изменение сроков сдачи объекта долевого строительства ущемляет законные права потребителя, увеличивая срок передачи квартиры.
Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Как следует из материалов дела, что 29 ноября 2013 г. МУП "АРТ" было выдано разрешение N... на строительство многоквартирного жилого дома по.........., в квартале.........., в том числе на основании Технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий (ШИФР 53/13-ИЗ, Арх. N...) и положительного заключения государственной экспертизы N... от 28 ноября 2013 г.
13 апреля 2015 г. между МУП "АРТ" и Н.В., Н.Н. был заключен договор участия в долевом строительстве N... многоквартирного жилого дома по.......... в квартале...........
Согласно п. 2.1.4 договора стороны определили срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию - 2 квартал 2016 г. Данный срок может быть изменен застройщиком с письменным предупреждением участника долевого строительства и внесением изменений в проектную декларацию.
В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае, если строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
В ходе строительства объекта, после осуществления ООО НВЦ "Геотехнология" 28 сентября 2015 г. замеров температур грунтов основания, проектным институтом ООО "Альянс-Проект" 1 октября 2015 г. производство строительно-монтажных работ по вышеуказанному многоквартирному жилому дому было приостановлено: по Блоку А после выполнения работ по устройству свайных фундаментов; по Блоку Б разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до шестого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +18.600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до шестого этажа включительно; по Блокам В, Г разрешается загрузка свайных фундаментов конструкциями монолитного каркаса здания до десятого этажа с устройством плиты перекрытия на отм. +30.600, с выполнением кладки наружных и внутренних стен и перегородок и устройством конструкции полов до десятого этажа включительно. Производство работ выше указанных в данном сообщении отметок по блокам не допускать. Разрешение на дальнейшее производство работ и загрузку свайных фундаментов по блокам будет выдано проектной организацией после достижения температурного режима грунтов основания требуемых расчетных значений.
Согласно предписанию проектной организации приказом генерального директора МУП "АРТ" N... от 1 октября 2015 г. строительно-монтажные работы на объекте были приостановлены. О приостановлении работ МУП "АРТ" проинформировал УГСиЖН РС (Я) (исх. N... от 9 октября 2015 г.), а также Департамент градостроительства Окружной администрации г. Якутска (исх. N... от 1 октября 2015 г.) и указал, что температурный режим грунтов не обеспечивает несущую способность основания объекта строительства в результате оттайки грунтов, в связи с чем внесены изменения в график производства работ, цель приостановления строительства - достижение необходимого температурного режима грунтов и обеспечение безопасности объекта.
В связи с вышеуказанными обстоятельствами 6 октября 2015 г. МУП "АРТ" заключило с ООО "НВЦ "Геотехнология" договор подряда N... на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 59 штук на объекте.
Поскольку в течение первого зимнего сезона система охлаждения необходимого результата не дала, застройщиком был заключен с ООО "НВЦ "Геотехнология" договор подряда N... от 20 января 2016 г. на выполнение работ по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании сезонно-охлаждающими установками конденсаторных блоков СОУ 76/89 Н-10м в количестве 105 штук.
МУП "АРТ" 19 ноября 2015 г. направил ответчикам уведомление об изменении срока строительства на 2 квартал 2017 г. и предложение об изменении договора. Ответа со стороны ответчиков не последовало.
22 июня 2016 г. рассмотрев представленные результаты замеров температур грунтов основания от 16 июня 2016 г., выполненные ООО "НВЦ "Геотехнология", проектный институт ООО "Альянс-Проект" вновь в адрес директора МУП "АРТ" направил сообщение о приостановлении производства строительно-монтажных работ по многоквартирному дому.
В соответствии с письмом ООО "Альянс-Проект" в адрес директора МУП "АРТ" исх. N... от 22 июля 2016 г. на основании динамики формирования температурного режима грунтов достижение минимальных значений расчетных температур грунтов основания, необходимых для обеспечения несущей способности фундаментов прогнозируется: по Блоку А после осенне-зимнего периода 2017 - 2018; по Блоку Б после осенне-зимнего периода 2017 - 2018; по Блокам В, Г после осенне-зимнего периода 2016 - 2017.
Согласно протоколу от 3 августа 2016 г., в ходе общего собрания участников долевого строительства многоквартирного жилого дома по.........., в котором участвовал 101 дольщик, МУП "АРТ" проинформировало участников о причинах переноса сроков сдачи объекта в эксплуатацию.
Н.В., Н.Н. 13 октября 2016 г. за исх. N... направлено сообщение МУП "АРТ" о невозможности завершения строительства многоквартирного дома в предусмотренный договором срок. Застройщиком предложено изменить условия договора путем подписания дополнительного соглашения и определить срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию 2 квартал 2018 г., в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а именно не достижением требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта в результате оттайки грунтов. Дополнительное соглашение ответчиками подписано не было.
Понуждение участника долевого строительства к заключению соглашения о переносе срока передачи ему застройщиком объекта долевого строительства возможно только в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.
Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Как следует из п. 4 ст. 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Анализ материалов дела свидетельствует о том, что застройщик на момент заключения с ответчиками договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома располагал данными на каких видах грунта будет производиться строительство объекта. Данный факт подтверждается техническим отчетом ООО "Геопроект" по результатам инженерно-геологических изысканий 2013 г., выданным ГАУ "Управление Госэкспертизы РС (Я)" положительным заключением государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий N... от 28 ноября 2013 г., согласно которым на основании рассмотренных результатов инженерных изысканий рекомендуется в проекте предусмотреть мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов (холодные сваи, СОУ или воздушное охлаждение).
В соответствии с положительным заключением государственной экспертизы N... от 16 февраля 2015 г. проектная документация объекта отвечает не только требованиям технических регламентов, сводов правил, национальным стандартам, но и результатам инженерных изысканий. При этом, результаты инженерных изысканий соответствуют требованиям технических регламентов и другим нормативно-техническим документам.
Инженерные изыскания для строительства - работы, проводимые для комплексного изучения природных условий района, площадки, участка проектируемого строительства, местных строительных материалов и источников водоснабжения и получения необходимых и достаточных материалов для разработки экономически целесообразных и технически обоснованных решений при проектировании и строительстве объектов.
Таким образом, истцом МУП "АРТ" в проекте были предусмотрены мероприятия, направленные на проморозку талых грунтов, в том числе установка СОУ. Соответственно, заключая с Н-выми договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и определяя срок завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию (2 квартал 2016 г.), застройщик учитывал период, необходимый для осуществления вышеуказанных мероприятий.
В связи с чем, довод стороны ответчиков о том, что истец, вступая в договорные отношения с дольщиком, должен был предвидеть возможность наступления хозяйственных рисков при определении сроков окончания строительства объекта, судебной коллегией отклоняется по вышеуказанным обстоятельствам.
Согласно заключению директора ООО НВЦ "Геотехнология" Ф. от 18 июля 2016 г. по данным инженерно-геологических изысканий, выполненных ООО "Геопроект" в 2013 г., площадка строительства многоквартирного жилого дома действительно характеризуется как сложная, требующая выполнения специальных геотехнических мероприятий по инженерной подготовке и стабилизации температурного режима грунтов - основного условия обеспечения несущей способности свайных фундаментов. Площадка расположена в пределах области естественного стока поверхностных и надмерзлотных грунтовых вод, поступающих из западной и южной части города, что обуславливает высокую обводненность грунтов сезонноталого слоя и надмерзлотных таликов, вскрытых бурением до глубины 10 метров.
Вместе с тем, для обеспечения расчетной несущей способности свайных фундаментов, предусмотренной проектной документацией вышеуказанного объекта, были разработаны и реализованы следующие мероприятия: устройство водопонизительных скважин, оборудованных гравийными фильтрами для откачки грунтовых вод; монтаж СОУ для промораживания талых и охлаждения растепленных в процессе изготовления буронабивных свай высокотемпературных грунтов до значений температур, обеспечивающих проектную несущую способность свай.
Устойчивый (стационарный) температурный режим в грунтовых основаниях, охлаждаемых СОУ парожидкостного типа, как правило, формируется в течение трех зимних сезонов. Без применения СОУ промерзание и охлаждение до расчетных температур водонасыщенных постоянно действующих таликов надмерзлотного типа может продолжаться до пяти и более лет. Отсутствие аналитических методов расчета продолжительности циклов принудительного промерзания и последующего охлаждения грунтов до значений расчетных (проектных) температур не позволяет определить на стадии проектирования реальный срок формирования твердомерзлого состояния грунтов, обеспечивающего проектную несущую способность свайных фундаментов.
Материалами дела подтверждается, что застройщиком МУП "АРТ" были осуществлены мероприятия по охлаждению грунтов и стабилизации температурного поля в основании объекта СОУ, рекомендованные в результате инженерных изысканий и предусмотренные проектной документацией, которые соответственно получили положительное заключение государственной экспертизы.
Изменение температурного режима грунтов в фундаментах основания объекта являлось прогнозируемым обстоятельством, но в допустимых нормах. Между тем, не достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов в установленные сроки, и как следствие, увеличение периода проведения соответствующих мероприятий по охлаждению грунтов, по их принудительному промерзанию в данном случае является исключительным обстоятельством, которое не зависит только от воли и действий человека и продолжительность которого нельзя с точностью предусмотреть в виду природно-климатических условий.
Судебная коллегия признает правильными выводы суда первой инстанции о том, что в данном случае изменение вышеприведенных обстоятельств является существенным, так как они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор был бы заключен на значительно отличающихся условиях в отношении срока завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Вступая в договорные отношения с дольщиками застройщик, полагаясь на технический отчет по результатам инженерно-геологических изысканий, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий исходил из того, что такого изменения обстоятельств, а именно возникновение необходимости охлаждения грунтов в течение нескольких зимних периодов, не произойдет. Изменение обстоятельств вызвано причинами, которые застройщик не мог одномоментно преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора, поскольку, как указывалось выше, достижение требуемого проектной документацией температурного режима грунтов не зависит только от действий застройщика.
Исполнение договора без изменения его условий в отношении срока завершения строительства нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для заинтересованной стороны (в данном случае застройщика) такой ущерб в результате предъявления требований со стороны ответчиков о выплате неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства, что она в значительной степени лишится того, на что рассчитывала при заключении договора, поскольку себестоимость строительства объекта долевого участия для истца значительно возрастет.
Кроме того, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения указанных обстоятельств несет застройщик.
В данном случае действия застройщика направлены на обеспечение безопасности объекта, предотвращение в дальнейшем угрозы жизни и здоровья участников долевого строительства.
Судебная коллегия полагает, что действия МУП "АРТ" в силу существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили на момент заключения договора, отвечают критериям разумности и добросовестности.
Довод жалобы о том, что в данном случае право дольщика на защиту его законных интересов, связанных с недобросовестными действиями застройщика по нарушению срока завершения строительства, не может быть ущемлено, судебной коллегией отклоняется ввиду следующего. Понуждение к изменению условий договора о переносе срока передачи застройщиком объекта долевого строительства и обеспечение баланса интересов обеих сторон договора относится к компетенции судов общей юрисдикции, поскольку требует исследования и оценки фактических обстоятельств дела, с учетом которых ст. 451 ГК РФ и допускается изменение договора по требованию заинтересованной стороны. При установлении данных обстоятельств и применения судом положений ст. 451 ГК РФ права участника долевого строительства, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, не являются нарушенными.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
При изложенных обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального права при соблюдении норм процессуального права, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 5 июня 2017 г. по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
М.М.ОКОНЕШНИКОВА
М.М.ОКОНЕШНИКОВА
Судьи
А.Р.ИГНАТЬЕВА
А.А.ОСИПОВА
А.Р.ИГНАТЬЕВА
А.А.ОСИПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)