Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель и арендатор заключили соглашение, согласно которому расходы на проведение арендатором капитального ремонта помещения подлежат зачету в счет арендной платы. Супруга арендодателя ссылается на то, что спорное соглашение заключено арендатором в отсутствие нотариального удостоверения ее согласия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 31.10.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Нарусова М.М.
Судей Бутченко Ю.В., Циплякова В.В.
При участии в судебном заседании
от истца:
- индивидуальный предприниматель Саркисян Юлия Анатольевна лично, паспорт; Буркин И.А., представитель по доверенности N 67АА1066054 от 22.11.2016, сроком на 3 года;
- от ответчика:
- общество с ограниченной ответственностью "Элегия" Ходченкова С.В., генеральный директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ от 16.01.2017 N 03-17/00519; Черникова Е.А., представитель по доверенности от 01.09.2017, сроком до 31.12.2017;
- от третьего лица:
- индивидуальный предприниматель Саркисян Армен Александрович Черникова Е.А., представитель по доверенности N 67АА1207210 от 15.08.2017, сроком на 2 года;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу N А62-1063/2017,
установил:
индивидуальный предприниматель Саркисян Юлия Анатольевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элегия" (далее - общество, ответчик) о взыскании 508 725 рублей, в том числе 425 000 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2015 за период с 01.06.2016 по 31.10.2016 и 83 725 рублей пени за период с 01.06.2016 по 14.02.2017.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 (судья Еремеева В.И.), исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Тучкова О.Г.) решение области отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Саркисян Ю.А., не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по настоящему делу.
В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности доводы кассационной жалобы поддержали, по изложенным в ней основаниям.
Представитель ответчика и генеральный директор общества, представитель третьего лица возражали против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а обжалуемый судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "Элегия" (заказчик) и ООО "ГрадиентСтройПроект" (подрядчик) заключен договор от 01.10.2015 N 26, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство согласно локально-сметному расчету N 1, являющемуся приложением N 1 к настоящему договору, выполнить следующие работы: "Отделочные работы и реконструкция наружных сетей кафе "Бульвар", стоимость работ по договору составляет 2 000 614 рублей 54 копейки (пункт 2.2 договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 02.10.2015, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не более 3 месяцев с момента подписания настоящего договора договор аренды (далее - основной договор) нежилого помещения "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 м{\super 2, расположенного на земельном участке площадью 169 м{\super 2, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящегося по адресу: 216400 Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города. Помещение будет передано арендатору во временное владение и пользование для осуществления им целей эксплуатации кафе.
Стороны договорились заключить основной договор аренды на 10 лет. Обязательства из основного договора аренды возникнут у сторон с момента подписания ими основного договора аренды (пункт 1.3 предварительного договора).
Арендная плата по основному договору будет составлять 170 000 рублей. Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены (пункт 2.1 предварительного договора).
Порядок и сроки внесения арендной платы стороны обязуются согласовать в основном договоре (пункт 2.2 предварительного договора).
Арендодатель признает необходимость приведения помещения в состояние, пригодное для эксплуатации его в соответствие с видом разрешенного использования-кафе. Стоимость отделочных работ и реконструкции наружных сетей (далее - ремонт) составляет 2 000 614 рубля 54 копейки. Обязанность по ремонту объекта недвижимости стороны возлагают на арендатора. В качестве возмещения затрат арендатора на выполнение работ, указанных в пункте 3.1 настоящего предварительного договора, арендатор освобождается от оплаты первых 12 месяцев аренды нежилого помещения по основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты арендатора на выполнение ремонта арендодателем не возмещаются (пункты 3.1, 3.2, 3.3 предварительного договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 15.11.2015 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение - "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 169 кв. м, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящееся по адресу: 216400, Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города.
Согласно пункту 1.2 договора указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.07.2010, заключенного в г. Десногорске Смоленской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2010 сделана запись регистрации N 67-67-03/158/2010-068, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.08.2010 серия 67-АБ N 561388.
Срок аренды определяется с момента подписания договора на 10 лет (пункт 1.3 договора).
Арендодатель принимает на себя обязательство по передаче арендатору помещения в состоянии, пригодном для использования по назначению (пункт 2.1 договора).
Арендатор принимает на себя следующие обязательства: содержать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном санитарными правилами и правилами пожарной безопасности; производить необходимый текущий ремонт арендуемого помещения, устранять последствия повреждения и коммуникаций, произошедших по вине арендатора (пункт 3.1 договора).
Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц. Арендная плата помещения оплачивается ежемесячно. Дата оплаты - первое число месяца.
Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2015, в котором указано, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора аренды нежилого помещения, переданного по настоящему акту. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2015.
Дополнительным соглашением от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 стороны определили, что в связи с необходимостью проведения капитального ремонта и подведением систем коммуникаций (канализация, горячая вода, энергоснабжение) в арендуемом нежилом помещении арендатор берет на себя обязанность проведения данных работ.
Стоимость данных работ составляет 2 000 000 рублей. Оплата произведенного ремонта производится в счет арендной платы, причитающейся арендодателю за период с 10.12.2015 по 10.11.2016.
По окончании ремонта арендатор представляет арендодателю отчет о стоимости произведенного ремонта.
Неотъемлемые улучшения помещения и системы коммуникаций, производимые арендатором, по окончании срока аренды становятся собственностью арендодателю.
Данное дополнительное соглашение действует до окончательного расчета за произведенные работы.
Вступившим в законную силу решением Рославльского городского суда Смоленской области от 18.04.2016 по делу N 2-480/2016 удовлетворены требования Саркисян Юлии Анатольевны к Саркисяну Армену Александровичу и ООО "Элегия" о разделе совместно нажитого имущества и внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.11.2015, согласно которого земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010102:89 и расположенное на нем кафе приобреталось в браке. Саркисян А.А. иск признал.
Признаны равными доли (по 1/2) Саркисян Юлии Анатольевны и Саркисяна Армена Александровича в совместно нажитом имуществе - земельном участке с кадастровым номером 67:26:0010102:89, площадью 169 кв. м по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города, и расположенном на нем нежилом помещении кафе "Бистро" площадью 261,7 кв. м.
Внесены изменения в договор аренды нежилого помещения кафе "Бистро" от 15.11.2015, заключенный с ООО "Элегия".
Изложена преамбула в следующей редакции: "Мы, индивидуальный предприниматель Саркисян Армен Александрович и Саркисян Юлия Анатольевна, именуемые в дальнейшем арендодатели (с одной стороны) и общество с ограниченной ответственностью "Элегия", именуемое в дальнейшем арендатор (с другой стороны) заключили настоящий договор о нижеследующем".
Изложен пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц по 85 000 каждому арендодателю".
Дополнен договор пунктом 5.4: "Все расходы по содержанию и ремонту арендуемого нежилого помещения несут арендодатели в равных долях".
Дополнен договор пунктом 7 "Реквизиты и подписи сторон" данными второго арендодателя: Саркисян Юлия Анатольевна.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предприниматель Саркисян Ю.А., ссылаясь на то, что на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не было получено нотариального согласия супруги, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим иском.
Суд области, удовлетворяя исковые требования указал, что дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 было заключено истцом в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга, в связи с чем, пришел к выводу, что проведение ответчиком капитального ремонта арендованного помещения не являются основанием для зачета расходов последнего в счет арендной платы.
Между тем, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда области, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований истца, ввиду следующего.
Согласно положениям ст. 253 Гражданского кодекса РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников, при этом совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Как следует из п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Между тем, из правового анализа ст. 35 Семейного кодекса РФ следует, что исключение из данного правила содержится в п. 3 указанной статьи, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Положения ст. 35 Семейного кодекса РФ направлены на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливают, в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, но согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, с учетом вышеуказанных норм, принимая во внимание правовой подход, изложенный Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 24.06.2016 по делу N 304-КГ16-369 и Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, правомерно указал, что при заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.
Более того, как верно отметил суд апелляционной инстанции, дополнительным соглашением от 10.12.2015 лишь предусмотрен иной способ уплаты арендных платежей (зачет стоимости капитального ремонта) по сделке, зарегистрированной в установленном законом порядке, что исключает государственную регистрацию такого дополнительного соглашения, поскольку оно никак не изменяет содержание и условия зарегистрированной сделки.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей не имелось, поскольку нотариально удостоверенного согласия супруга - истца на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не требовалось, при этом, дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 в установленном порядке заинтересованными лицами оспорено не было и недействительным в судебном порядке не признавалось (сделка оспорима).
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущего его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу N А62-1063/2017 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 31.10.2017 N Ф10-4856/2017 ПО ДЕЛУ N А62-1063/2017
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель и арендатор заключили соглашение, согласно которому расходы на проведение арендатором капитального ремонта помещения подлежат зачету в счет арендной платы. Супруга арендодателя ссылается на то, что спорное соглашение заключено арендатором в отсутствие нотариального удостоверения ее согласия.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 октября 2017 г. по делу N А62-1063/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 31.10.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
Председательствующего Нарусова М.М.
Судей Бутченко Ю.В., Циплякова В.В.
При участии в судебном заседании
от истца:
- индивидуальный предприниматель Саркисян Юлия Анатольевна лично, паспорт; Буркин И.А., представитель по доверенности N 67АА1066054 от 22.11.2016, сроком на 3 года;
- от ответчика:
- общество с ограниченной ответственностью "Элегия" Ходченкова С.В., генеральный директор, на основании выписки из ЕГРЮЛ от 16.01.2017 N 03-17/00519; Черникова Е.А., представитель по доверенности от 01.09.2017, сроком до 31.12.2017;
- от третьего лица:
- индивидуальный предприниматель Саркисян Армен Александрович Черникова Е.А., представитель по доверенности N 67АА1207210 от 15.08.2017, сроком на 2 года;
- рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Саркисян Юлии Анатольевны, на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу N А62-1063/2017,
установил:
индивидуальный предприниматель Саркисян Юлия Анатольевна (далее - предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Элегия" (далее - общество, ответчик) о взыскании 508 725 рублей, в том числе 425 000 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения от 15.11.2015 за период с 01.06.2016 по 31.10.2016 и 83 725 рублей пени за период с 01.06.2016 по 14.02.2017.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 (судья Еремеева В.И.), исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 (судьи Тимашкова Е.Н., Капустина Л.А., Тучкова О.Г.) решение области отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
ИП Саркисян Ю.А., не согласившись с постановлением апелляционной инстанции, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по настоящему делу.
В судебном заседании истец и ее представитель по доверенности доводы кассационной жалобы поддержали, по изложенным в ней основаниям.
Представитель ответчика и генеральный директор общества, представитель третьего лица возражали против доводов кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее, просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии со статьями 286, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению, а обжалуемый судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между ООО "Элегия" (заказчик) и ООО "ГрадиентСтройПроект" (подрядчик) заключен договор от 01.10.2015 N 26, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство согласно локально-сметному расчету N 1, являющемуся приложением N 1 к настоящему договору, выполнить следующие работы: "Отделочные работы и реконструкция наружных сетей кафе "Бульвар", стоимость работ по договору составляет 2 000 614 рублей 54 копейки (пункт 2.2 договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения от 02.10.2015, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не более 3 месяцев с момента подписания настоящего договора договор аренды (далее - основной договор) нежилого помещения "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 м{\super 2, расположенного на земельном участке площадью 169 м{\super 2, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящегося по адресу: 216400 Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города. Помещение будет передано арендатору во временное владение и пользование для осуществления им целей эксплуатации кафе.
Стороны договорились заключить основной договор аренды на 10 лет. Обязательства из основного договора аренды возникнут у сторон с момента подписания ими основного договора аренды (пункт 1.3 предварительного договора).
Арендная плата по основному договору будет составлять 170 000 рублей. Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены (пункт 2.1 предварительного договора).
Порядок и сроки внесения арендной платы стороны обязуются согласовать в основном договоре (пункт 2.2 предварительного договора).
Арендодатель признает необходимость приведения помещения в состояние, пригодное для эксплуатации его в соответствие с видом разрешенного использования-кафе. Стоимость отделочных работ и реконструкции наружных сетей (далее - ремонт) составляет 2 000 614 рубля 54 копейки. Обязанность по ремонту объекта недвижимости стороны возлагают на арендатора. В качестве возмещения затрат арендатора на выполнение работ, указанных в пункте 3.1 настоящего предварительного договора, арендатор освобождается от оплаты первых 12 месяцев аренды нежилого помещения по основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты арендатора на выполнение ремонта арендодателем не возмещаются (пункты 3.1, 3.2, 3.3 предварительного договора).
Между предпринимателем (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор от 15.11.2015 аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор получает во временное пользование нежилое помещение - "Кафе Бистро", общей площадью 261,7 кв. м, расположенное на земельном участке площадью 169 кв. м, кадастровый номер 67:26:0010102:89, разрешенное использование: для эксплуатации кафе, находящееся по адресу: 216400, Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города.
Согласно пункту 1.2 договора указанное помещение принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 06.07.2010, заключенного в г. Десногорске Смоленской области, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.08.2010 сделана запись регистрации N 67-67-03/158/2010-068, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.08.2010 серия 67-АБ N 561388.
Срок аренды определяется с момента подписания договора на 10 лет (пункт 1.3 договора).
Арендодатель принимает на себя обязательство по передаче арендатору помещения в состоянии, пригодном для использования по назначению (пункт 2.1 договора).
Арендатор принимает на себя следующие обязательства: содержать арендуемое помещение в порядке, предусмотренном санитарными правилами и правилами пожарной безопасности; производить необходимый текущий ремонт арендуемого помещения, устранять последствия повреждения и коммуникаций, произошедших по вине арендатора (пункт 3.1 договора).
Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц. Арендная плата помещения оплачивается ежемесячно. Дата оплаты - первое число месяца.
Стоимость услуг по электроснабжению и коммунальному обслуживанию в арендную плату не включены.
Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 15.11.2015, в котором указано, что стороны не имеют друг к другу претензий, связанных с исполнением договора аренды нежилого помещения, переданного по настоящему акту. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2015.
Дополнительным соглашением от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 стороны определили, что в связи с необходимостью проведения капитального ремонта и подведением систем коммуникаций (канализация, горячая вода, энергоснабжение) в арендуемом нежилом помещении арендатор берет на себя обязанность проведения данных работ.
Стоимость данных работ составляет 2 000 000 рублей. Оплата произведенного ремонта производится в счет арендной платы, причитающейся арендодателю за период с 10.12.2015 по 10.11.2016.
По окончании ремонта арендатор представляет арендодателю отчет о стоимости произведенного ремонта.
Неотъемлемые улучшения помещения и системы коммуникаций, производимые арендатором, по окончании срока аренды становятся собственностью арендодателю.
Данное дополнительное соглашение действует до окончательного расчета за произведенные работы.
Вступившим в законную силу решением Рославльского городского суда Смоленской области от 18.04.2016 по делу N 2-480/2016 удовлетворены требования Саркисян Юлии Анатольевны к Саркисяну Армену Александровичу и ООО "Элегия" о разделе совместно нажитого имущества и внесении изменений в договор аренды нежилого помещения от 15.11.2015, согласно которого земельный участок с кадастровым номером 67:26:0010102:89 и расположенное на нем кафе приобреталось в браке. Саркисян А.А. иск признал.
Признаны равными доли (по 1/2) Саркисян Юлии Анатольевны и Саркисяна Армена Александровича в совместно нажитом имуществе - земельном участке с кадастровым номером 67:26:0010102:89, площадью 169 кв. м по адресу: Смоленская область, г. Десногорск, центральная часть города, и расположенном на нем нежилом помещении кафе "Бистро" площадью 261,7 кв. м.
Внесены изменения в договор аренды нежилого помещения кафе "Бистро" от 15.11.2015, заключенный с ООО "Элегия".
Изложена преамбула в следующей редакции: "Мы, индивидуальный предприниматель Саркисян Армен Александрович и Саркисян Юлия Анатольевна, именуемые в дальнейшем арендодатели (с одной стороны) и общество с ограниченной ответственностью "Элегия", именуемое в дальнейшем арендатор (с другой стороны) заключили настоящий договор о нижеследующем".
Изложен пункт 4.1 договора в следующей редакции: "Арендная плата за пользование арендованным помещением составляет 170 000 рублей в месяц по 85 000 каждому арендодателю".
Дополнен договор пунктом 5.4: "Все расходы по содержанию и ремонту арендуемого нежилого помещения несут арендодатели в равных долях".
Дополнен договор пунктом 7 "Реквизиты и подписи сторон" данными второго арендодателя: Саркисян Юлия Анатольевна.
Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним.
Предприниматель Саркисян Ю.А., ссылаясь на то, что на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не было получено нотариального согласия супруги, обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с настоящим иском.
Суд области, удовлетворяя исковые требования указал, что дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 было заключено истцом в отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга, в связи с чем, пришел к выводу, что проведение ответчиком капитального ремонта арендованного помещения не являются основанием для зачета расходов последнего в счет арендной платы.
Между тем, суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда области, пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив все представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований истца, ввиду следующего.
Согласно положениям ст. 253 Гражданского кодекса РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников, при этом совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Как следует из п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ, в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений, для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Между тем, из правового анализа ст. 35 Семейного кодекса РФ следует, что исключение из данного правила содержится в п. 3 указанной статьи, согласно которому необходимость получения нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке.
Положения ст. 35 Семейного кодекса РФ направлены на определение правового режима распоряжения общим имуществом супругов и устанавливают, в том числе правило, согласно которому для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга, но согласие супруга требуется только при совершении другим супругом подлежащей государственной регистрации сделки по распоряжению общим имуществом.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, с учетом вышеуказанных норм, принимая во внимание правовой подход, изложенный Верховным Судом Российской Федерации в Определении от 24.06.2016 по делу N 304-КГ16-369 и Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, правомерно указал, что при заключении предпринимателем спорного договора аренды не происходит распоряжения общим имуществом супругов и, следовательно, к правоотношениям по заключению данного договора аренды не применяются положения ст. 35 СК РФ о необходимости получения нотариально удостоверенного согласия супруга.
Более того, как верно отметил суд апелляционной инстанции, дополнительным соглашением от 10.12.2015 лишь предусмотрен иной способ уплаты арендных платежей (зачет стоимости капитального ремонта) по сделке, зарегистрированной в установленном законом порядке, что исключает государственную регистрацию такого дополнительного соглашения, поскольку оно никак не изменяет содержание и условия зарегистрированной сделки.
Таким образом, исходя из фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей не имелось, поскольку нотариально удостоверенного согласия супруга - истца на заключение дополнительного соглашения от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 не требовалось, при этом, дополнительное соглашение от 10.12.2015 к договору аренды от 15.11.2015 в установленном порядке заинтересованными лицами оспорено не было и недействительным в судебном порядке не признавалось (сделка оспорима).
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущего его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2017 по делу N А62-1063/2017 - оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
В.В.ЦИПЛЯКОВ
М.М.НАРУСОВ
Судьи
Ю.В.БУТЧЕНКО
В.В.ЦИПЛЯКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)