Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Желтоухова Е.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мартынова Артема Александровича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 мая 2017 года по делу N А19-21280/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эврико" (ОГРН 1143850012184, ИНН 3811177830, место нахождения: 664081, г. Иркутск, ул. Иркутской 30 Дивизии, д. 26/2, кв. 46) к индивидуальному предпринимателю Мартынову Артему Александровичу (ОГРНИП 315385000019581, ИНН 381112719098, место жительства: <...>) о взыскании 1 599 030 руб.,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Гительман Елены Сергеевны (ОГРНИП 304381205000091, ИНН 381260115195; место жительства: <...>),
(суд первой инстанции - Рукавишникова Е.В.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эврико" (далее - истец, общество, ООО "Эврико") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Мартынову Артему Александровичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Мартынов А.А.) о взыскании основного долга по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015 за период с 01.05.2015 по 31.12.2015 в сумме 1 090 000 руб., неустойки за период с 01.01.2016 по 12.04.2017 в размере 509 030 руб.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 04 мая 2017 года иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу общества взыскано 1 061 240 руб., из которых: 860 000 руб. - основной долг, 201 240 руб. - неустойка. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 21 297 руб. 40 коп.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований, мотивируя следующим.
Полагает, что у Гительман Е.С. отсутствовало право на заключение спорного договора аренды, поскольку последняя собственником помещения не являлась. Право собственности у гражданина Гительман М.И., передавшего Гительман Е.С. нежилое помещение по договору аренды от 10.10.2011, возникло 14.09.2012. Сам договор аренды от 10.10.2011, подтверждающий право Гительман Е.С., представлен не был. Считает, что право Гительман Е.С. в суде не доказано. Полагает, что у истца на основании представленного договора цессии от 06.04.2016 не возникло право требования, поскольку договор цессии не является заключенным, применительно к положениям статьи 432 ГК РФ, поскольку в договоре указан иной больший период задолженности (с 01.05.2015 по 01.04.2016).
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 15.07.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.05.2015 между ИП Мартыновым А.А. (субарендатор) и индивидуальным предпринимателем Гительман Еленой Сергеевной (далее - ИП Гительман Е.С.) (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещение торгово-выставочного комплекса, нежилое, общей площадью 1 602 кв. м, на 2 этаже, номера на поэтажном плане 203-209, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2, кадастровый (или условный) номер 38:36:000029:0001:25:401:001:004448600:0100:20003 (том 1 л.д. 27-30).
Согласно пункту 1.2. договора передаваемое недвижимое имущество принадлежит арендодателю на основании договора аренды нежилого помещения от 10 октября 2011 года.
Названное нежилое помещение передано субарендатору - предпринимателю Мартынову А.А. по акту приема-передачи и принято последним (том 1 л.д. 31).
В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. договора размер арендной платы по договору определяется ежемесячно расчетным путем; арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер ставки постоянной части арендной платы, порядок ее уплаты, а также порядок ее увеличения (индексации) указан в приложении к договору.
Пунктом 1.1. договора предусмотрена ставка постоянной части арендной платы: за период аренды, исчисляемый с 01.05.2015 по 31.09.2015-460 000 руб.; с 01.10.2015-475 000 руб.
31 декабря 2015 года нежилое помещение возвращено арендодателю (том 1, л.д. 75).
06.04.2016 между ИП Гительман Е.С. (цедент) и ООО "Эврико" (цессионарий) заключен договор уступки права требования N 13/17ц, по условиям которого цедент передает цессионарию права (требования) в полном объеме к ИП Мартынову А.А. по взысканию задолженности в размере 1 816 250 руб. по арендной плате на основании договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015 за период с 01.05.2015 по 01.04.2016. Цедент также уступает цессионарию право взыскания неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и иных сумм, подлежащих начислению по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015.
В обоснование заявленных требований ООО "Эврико" указало на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, задолженность ответчика за период действия договора (с 01.05.2015 по 31.12.2015) согласно уточненному расчету истца составила 1 090 000 руб.
Претензией от 01.09.2016 истец потребовал погасить образовавшуюся по договору задолженность.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору и неисполнение претензионных требований явилось основанием для обращения истца в суд с иском.
Претензионный порядок урегулирования спора соблюден.
Удовлетворяя частично иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 407, 410, 424, 432, 606, 608, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что спорный договор аренды являлся заключенным, ответчик с 01.05.2015 по 31.12.2015 пользовался имуществом, частично вносил арендную плату. В этой связи суд отверг как несостоятельные доводы ответчика о незаключенности, недействительности договора аренды и взыскал с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 860 000 руб. за период с 01.05.2015 по 31.12.2015 произведя зачет встречных однородных требований на сумму 230 000 руб.. Также взыскал неустойку в размере 509030 руб. за период с 01.01.2016 по 12.04.2017.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между ИП Гительман Е.С. и ответчиком сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из смысла указанной нормы права, вопрос о заключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон начала исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя; в данном случае исполнение договора обеими сторонами свидетельствует о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей в результате сделки.
Для договора аренды нежилого помещения существенными являются условия о предмете (объекте аренды), сроке договора, порядке передачи объекта аренды, размере арендной платы.
Как следует из материалов дела, предметом договора аренды N 1 от 01.05.2015 является нежилое помещение торгово-выставочного комплекса, общей площадью 1 602 кв. м, на 2 этаже, номера на поэтажном плане 203-209, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, д. 2.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правильно установил, что стороны в оспариваемом договоре согласовали предмет аренды - помещение, обладающее индивидуализирующими признаками; данное помещение было передано субарендатору по акту от 01.05.2015 (факт получения названного объекта последний не оспаривал); в течение срока действия договора ответчик частично вносил арендную плату, а арендодатель принимал ее; факт пользования помещением и оплаты арендных платежей предприниматель также не отрицал.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что вышеустановленная совокупность обстоятельств свидетельствует об исполнении спорного договора сторонами и о последующем одобрении ими этой сделки.
Суд первой инстанции при этом обоснованно указал, что допущенные при подписании договора неточности в цифре кадастрового номера нежилого помещения не могут свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета сделки. Вопрос о допущенных неточностях (опечатках) был исследован судом первой инстанции, в судебном акте приведены мотивы оценки, оснований к несогласию с которыми у апелляционного суда не имеется.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как указано в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При установленных выше обстоятельствах и при данном правовом регулировании, суд первой инстанции правомерно отверг доводы ответчика, приведенные также в апелляционной жалобе о недействительности спорного договора аренды, как не имеющие правового значения для рассматриваемого спора.
Кроме того, заключение договора аренды N 1 от 01.05.2015 ИП Гительман Е.С., владеющей и пользующейся спорным имуществом на основании договора аренды нежилого помещения от 10 октября 2011 года, заключенного с ИП Гительман М.И., не противоречит положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ИП Гительман М.И. права собственности на спорные нежилые помещения несостоятельны, опровергаются имеющемся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 14 сентября 2012 года (том 2 л.д. 81). При этом, как следует из указанного свидетельства, право собственности Гительмана М.И. на нежилое помещение возникло на основании соглашения, состоявшегося 24.05.2011, то есть до заключения между Гительман М.И. и Гительман Е.С. договора аренды N 1 от 10.10.2011 (том 1 л.д. 23-26).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3.4. договора арендная плата подлежит исчислению и уплате арендатором с момента начала осуществления арендатором в арендуемом помещении торговой деятельности. При этом моментом начала осуществления торговой деятельности в арендуемом помещении стороны определили первую субботу, в которой производились расчеты с покупателями по кассе.
Пунктом 1.3. договора предусмотрена цель предоставления арендуемого имущества - для сдачи целиком или отдельными частями в субаренду, а также осуществления торговли товарами народного потребления неопределенному кругу лиц (потребителям) и иные услуги, связанные с обслуживанием населения.
Как следует из представленных в дело договора аренды нежилого помещения N 6 от 1 мая 2015 года, договора аренды нежилого помещения N 8 от 1 мая 2015 года, договора субаренды нежилого помещения N 3 от 1 мая 2015 года, переданные ответчику по спорному договору нежилые помещения сдавалось частями в субаренду иным лицам (ИП Богатыревой Е.А., ИП Пузаткину В.С., ООО "Альянс") (том 1 л.д. 87-91, 102-105, 107-110) и переданы указанным лицам по актам приема-передачи 01 мая 2015 года (том 1 л.д. 92, 106, 111). От сдаваемого в субаренду имущества, ответчик получал прибыль, что подтверждено соответствующими платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам (том 1 л.д. 93-100).
Довод ответчика о несоответствии признакам допустимости представленных в материалы дела копий договоров аренды, копий платежных поручений верно отклонен судом первой инстанции со ссылкой на положения части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку копии указанных документов представлены стороной истца, заверены представителем истца, действующим на основании доверенности от 25.08.2016.
Определяя момент начала оплаты арендной платы, суд первой инстанции обоснованно исходил из условий спорного договора и приложения N 1 к договору, а также положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание совокупность действий сторон договора, исходя из которых, реализация ответчиком цели спорного договора начата 01.05.2015, оплата по спорному договору ответчиком производилась с 06.05.2015, стоимость аренды определена сторонами в договоре с 01.05.2015 по 31.12.2015.
Как уже отмечено судом, возврат арендованного имущества произведен 31 декабря 2015 года, что подтверждается актом приема-передачи от 31.12.2015, подписанным сторонами.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
При таком положении, доводы ответчика о неверном определении периода аренды и как следствие размера задолженности арендной платы, несостоятельны.
С учетом условий договора о размере оплаты аренды, частичного внесения оплаты ответчиком, размер задолженности по арендной плате за период с 01.05.2015 по 31.12.2015, составляет 1 090 000 руб. Доказательств обратного не представлено.
При таком положении обоснован вывод суда первой инстанции о взыскании задолженности в указанном размере.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1). Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2).
Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Учитывая частичное удовлетворение требования истца о взыскании основного долга, судом произведен расчет неустойки исходя из суммы удовлетворенного требования за период с 01.01.2016 по 12.04.2017 (468 дней): 860000 x 0,1% x 468 дней = 402 480 руб.
С учетом заявления ответчика, суд первой инстанции применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил неустойку до 201 240 руб.
Доводов относительно несогласия с определенным судом размером суммы неустойки в апелляционной жалобе не приведено, о дальнейшем снижении неустойки не заявлено, оснований к такому снижению не имеется.
Согласно пункту 1, 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).
На основании договора уступки прав требования (цессии) от 6 апреля 2016 года N 13/17ц право требования по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015 по взысканию с ИП Мартынова А.А. задолженности в размере 1 816 250 руб. за период с 01.05.2015 по 01.04.2016. в полном объеме перешло к ООО "Эврико". Так же в пользу истца перешло право взыскания неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и иных сумм, подлежащих начислению по спорному договору (том 1 л.д. 22).
Поскольку по договору цессии перешло право требования задолженности за период больший (с 01.05.2015 по 01.04.2016) чем заявлено в иске и взыскано судом (с 01.05.2015 по 31.12.2015), доводы о несогласованности существенных условий договора цессии и его незаключенности, несостоятельны.
При установленных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца основного долга и неустойки за спорные периоды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 мая 2017 года по делу N А19-21280/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.09.2017 N 04АП-3337/2017 ПО ДЕЛУ N А19-21280/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 сентября 2017 г. по делу N А19-21280/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 сентября 2017 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Каминского В.Л.,
судей Желтоухова Е.В., Никифорюк Е.О.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Куркиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мартынова Артема Александровича на решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 мая 2017 года по делу N А19-21280/2016 по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Эврико" (ОГРН 1143850012184, ИНН 3811177830, место нахождения: 664081, г. Иркутск, ул. Иркутской 30 Дивизии, д. 26/2, кв. 46) к индивидуальному предпринимателю Мартынову Артему Александровичу (ОГРНИП 315385000019581, ИНН 381112719098, место жительства: <...>) о взыскании 1 599 030 руб.,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Гительман Елены Сергеевны (ОГРНИП 304381205000091, ИНН 381260115195; место жительства: <...>),
(суд первой инстанции - Рукавишникова Е.В.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Эврико" (далее - истец, общество, ООО "Эврико") обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Мартынову Артему Александровичу (далее - ответчик, предприниматель, ИП Мартынов А.А.) о взыскании основного долга по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015 за период с 01.05.2015 по 31.12.2015 в сумме 1 090 000 руб., неустойки за период с 01.01.2016 по 12.04.2017 в размере 509 030 руб.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 04 мая 2017 года иск удовлетворен частично. С предпринимателя в пользу общества взыскано 1 061 240 руб., из которых: 860 000 руб. - основной долг, 201 240 руб. - неустойка. В удовлетворении остальной части иска отказано. С предпринимателя в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 21 297 руб. 40 коп.
Не согласившись с принятым судом первой инстанции решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой ставит вопрос об его отмене и принятии нового судебного акта об отказе в удовлетворении требований, мотивируя следующим.
Полагает, что у Гительман Е.С. отсутствовало право на заключение спорного договора аренды, поскольку последняя собственником помещения не являлась. Право собственности у гражданина Гительман М.И., передавшего Гительман Е.С. нежилое помещение по договору аренды от 10.10.2011, возникло 14.09.2012. Сам договор аренды от 10.10.2011, подтверждающий право Гительман Е.С., представлен не был. Считает, что право Гительман Е.С. в суде не доказано. Полагает, что у истца на основании представленного договора цессии от 06.04.2016 не возникло право требования, поскольку договор цессии не является заключенным, применительно к положениям статьи 432 ГК РФ, поскольку в договоре указан иной больший период задолженности (с 01.05.2015 по 01.04.2016).
Отзыв на апелляционную жалобу истцом не представлен.
Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет 15.07.2017. Таким образом, о месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Лица, участвующие в деле явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123, частью 2 статьи 200 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенного лица, участвующего в деле.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 01.05.2015 между ИП Мартыновым А.А. (субарендатор) и индивидуальным предпринимателем Гительман Еленой Сергеевной (далее - ИП Гительман Е.С.) (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества N 1 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещение торгово-выставочного комплекса, нежилое, общей площадью 1 602 кв. м, на 2 этаже, номера на поэтажном плане 203-209, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, 2, кадастровый (или условный) номер 38:36:000029:0001:25:401:001:004448600:0100:20003 (том 1 л.д. 27-30).
Согласно пункту 1.2. договора передаваемое недвижимое имущество принадлежит арендодателю на основании договора аренды нежилого помещения от 10 октября 2011 года.
Названное нежилое помещение передано субарендатору - предпринимателю Мартынову А.А. по акту приема-передачи и принято последним (том 1 л.д. 31).
В соответствии с пунктами 3.1., 3.2. договора размер арендной платы по договору определяется ежемесячно расчетным путем; арендная плата состоит из постоянной и переменной частей. Размер ставки постоянной части арендной платы, порядок ее уплаты, а также порядок ее увеличения (индексации) указан в приложении к договору.
Пунктом 1.1. договора предусмотрена ставка постоянной части арендной платы: за период аренды, исчисляемый с 01.05.2015 по 31.09.2015-460 000 руб.; с 01.10.2015-475 000 руб.
31 декабря 2015 года нежилое помещение возвращено арендодателю (том 1, л.д. 75).
06.04.2016 между ИП Гительман Е.С. (цедент) и ООО "Эврико" (цессионарий) заключен договор уступки права требования N 13/17ц, по условиям которого цедент передает цессионарию права (требования) в полном объеме к ИП Мартынову А.А. по взысканию задолженности в размере 1 816 250 руб. по арендной плате на основании договора аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015 за период с 01.05.2015 по 01.04.2016. Цедент также уступает цессионарию право взыскания неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и иных сумм, подлежащих начислению по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015.
В обоснование заявленных требований ООО "Эврико" указало на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы, задолженность ответчика за период действия договора (с 01.05.2015 по 31.12.2015) согласно уточненному расчету истца составила 1 090 000 руб.
Претензией от 01.09.2016 истец потребовал погасить образовавшуюся по договору задолженность.
Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору и неисполнение претензионных требований явилось основанием для обращения истца в суд с иском.
Претензионный порядок урегулирования спора соблюден.
Удовлетворяя частично иск, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 309, 310, 407, 410, 424, 432, 606, 608, пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что спорный договор аренды являлся заключенным, ответчик с 01.05.2015 по 31.12.2015 пользовался имуществом, частично вносил арендную плату. В этой связи суд отверг как несостоятельные доводы ответчика о незаключенности, недействительности договора аренды и взыскал с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 860 000 руб. за период с 01.05.2015 по 31.12.2015 произведя зачет встречных однородных требований на сумму 230 000 руб.. Также взыскал неустойку в размере 509030 руб. за период с 01.01.2016 по 12.04.2017.
С данными выводами суд апелляционной инстанции соглашается исходя из следующего.
Как правильно установлено судом первой инстанции, между ИП Гительман Е.С. и ответчиком сложились правоотношения, вытекающие из договора аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что существенными являются условия о предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Исходя из смысла указанной нормы права, вопрос о заключенности договора по причине несогласованности существенных условий можно обсуждать только до начала его исполнения. Если хотя бы одна из сторон начала исполнение, то такой договор признавать незаключенным нельзя; в данном случае исполнение договора обеими сторонами свидетельствует о наличии общей воли сторон на возникновение гражданских прав и обязанностей в результате сделки.
Для договора аренды нежилого помещения существенными являются условия о предмете (объекте аренды), сроке договора, порядке передачи объекта аренды, размере арендной платы.
Как следует из материалов дела, предметом договора аренды N 1 от 01.05.2015 является нежилое помещение торгово-выставочного комплекса, общей площадью 1 602 кв. м, на 2 этаже, номера на поэтажном плане 203-209, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Улан-Баторская, д. 2.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правильно установил, что стороны в оспариваемом договоре согласовали предмет аренды - помещение, обладающее индивидуализирующими признаками; данное помещение было передано субарендатору по акту от 01.05.2015 (факт получения названного объекта последний не оспаривал); в течение срока действия договора ответчик частично вносил арендную плату, а арендодатель принимал ее; факт пользования помещением и оплаты арендных платежей предприниматель также не отрицал.
Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что вышеустановленная совокупность обстоятельств свидетельствует об исполнении спорного договора сторонами и о последующем одобрении ими этой сделки.
Суд первой инстанции при этом обоснованно указал, что допущенные при подписании договора неточности в цифре кадастрового номера нежилого помещения не могут свидетельствовать о несогласованности сторонами предмета сделки. Вопрос о допущенных неточностях (опечатках) был исследован судом первой инстанции, в судебном акте приведены мотивы оценки, оснований к несогласию с которыми у апелляционного суда не имеется.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как указано в пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
При установленных выше обстоятельствах и при данном правовом регулировании, суд первой инстанции правомерно отверг доводы ответчика, приведенные также в апелляционной жалобе о недействительности спорного договора аренды, как не имеющие правового значения для рассматриваемого спора.
Кроме того, заключение договора аренды N 1 от 01.05.2015 ИП Гительман Е.С., владеющей и пользующейся спорным имуществом на основании договора аренды нежилого помещения от 10 октября 2011 года, заключенного с ИП Гительман М.И., не противоречит положениям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ИП Гительман М.И. права собственности на спорные нежилые помещения несостоятельны, опровергаются имеющемся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права от 14 сентября 2012 года (том 2 л.д. 81). При этом, как следует из указанного свидетельства, право собственности Гительмана М.И. на нежилое помещение возникло на основании соглашения, состоявшегося 24.05.2011, то есть до заключения между Гительман М.И. и Гительман Е.С. договора аренды N 1 от 10.10.2011 (том 1 л.д. 23-26).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3.4. договора арендная плата подлежит исчислению и уплате арендатором с момента начала осуществления арендатором в арендуемом помещении торговой деятельности. При этом моментом начала осуществления торговой деятельности в арендуемом помещении стороны определили первую субботу, в которой производились расчеты с покупателями по кассе.
Пунктом 1.3. договора предусмотрена цель предоставления арендуемого имущества - для сдачи целиком или отдельными частями в субаренду, а также осуществления торговли товарами народного потребления неопределенному кругу лиц (потребителям) и иные услуги, связанные с обслуживанием населения.
Как следует из представленных в дело договора аренды нежилого помещения N 6 от 1 мая 2015 года, договора аренды нежилого помещения N 8 от 1 мая 2015 года, договора субаренды нежилого помещения N 3 от 1 мая 2015 года, переданные ответчику по спорному договору нежилые помещения сдавалось частями в субаренду иным лицам (ИП Богатыревой Е.А., ИП Пузаткину В.С., ООО "Альянс") (том 1 л.д. 87-91, 102-105, 107-110) и переданы указанным лицам по актам приема-передачи 01 мая 2015 года (том 1 л.д. 92, 106, 111). От сдаваемого в субаренду имущества, ответчик получал прибыль, что подтверждено соответствующими платежными поручениями, квитанциями к приходным кассовым ордерам (том 1 л.д. 93-100).
Довод ответчика о несоответствии признакам допустимости представленных в материалы дела копий договоров аренды, копий платежных поручений верно отклонен судом первой инстанции со ссылкой на положения части 8 статьи 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку копии указанных документов представлены стороной истца, заверены представителем истца, действующим на основании доверенности от 25.08.2016.
Определяя момент начала оплаты арендной платы, суд первой инстанции обоснованно исходил из условий спорного договора и приложения N 1 к договору, а также положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которой при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
При этом суд первой инстанции обоснованно принял во внимание совокупность действий сторон договора, исходя из которых, реализация ответчиком цели спорного договора начата 01.05.2015, оплата по спорному договору ответчиком производилась с 06.05.2015, стоимость аренды определена сторонами в договоре с 01.05.2015 по 31.12.2015.
Как уже отмечено судом, возврат арендованного имущества произведен 31 декабря 2015 года, что подтверждается актом приема-передачи от 31.12.2015, подписанным сторонами.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
При таком положении, доводы ответчика о неверном определении периода аренды и как следствие размера задолженности арендной платы, несостоятельны.
С учетом условий договора о размере оплаты аренды, частичного внесения оплаты ответчиком, размер задолженности по арендной плате за период с 01.05.2015 по 31.12.2015, составляет 1 090 000 руб. Доказательств обратного не представлено.
При таком положении обоснован вывод суда первой инстанции о взыскании задолженности в указанном размере.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1). Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (пункт 2).
Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что в случае просрочки внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Учитывая частичное удовлетворение требования истца о взыскании основного долга, судом произведен расчет неустойки исходя из суммы удовлетворенного требования за период с 01.01.2016 по 12.04.2017 (468 дней): 860000 x 0,1% x 468 дней = 402 480 руб.
С учетом заявления ответчика, суд первой инстанции применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизил неустойку до 201 240 руб.
Доводов относительно несогласия с определенным судом размером суммы неустойки в апелляционной жалобе не приведено, о дальнейшем снижении неустойки не заявлено, оснований к такому снижению не имеется.
Согласно пункту 1, 2 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (пункт 1 статьи 384 ГК РФ).
На основании договора уступки прав требования (цессии) от 6 апреля 2016 года N 13/17ц право требования по договору аренды недвижимого имущества N 1 от 01.05.2015 по взысканию с ИП Мартынова А.А. задолженности в размере 1 816 250 руб. за период с 01.05.2015 по 01.04.2016. в полном объеме перешло к ООО "Эврико". Так же в пользу истца перешло право взыскания неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, убытков и иных сумм, подлежащих начислению по спорному договору (том 1 л.д. 22).
Поскольку по договору цессии перешло право требования задолженности за период больший (с 01.05.2015 по 01.04.2016) чем заявлено в иске и взыскано судом (с 01.05.2015 по 31.12.2015), доводы о несогласованности существенных условий договора цессии и его незаключенности, несостоятельны.
При установленных обстоятельствах, у суда первой инстанции имелись основания для взыскания с ответчика в пользу истца основного долга и неустойки за спорные периоды.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Доводы по существу спора, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к несогласию заявителя с оценкой судом первой инстанции имеющихся в деле доказательств. Данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащую оценку, оснований к несогласию с которой у суда апелляционной инстанции не имеется.
При таких фактических обстоятельствах и правовом регулировании у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 04 мая 2017 года по делу N А19-21280/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.
Председательствующий
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Е.О.НИКИФОРЮК
В.Л.КАМИНСКИЙ
Судьи
Е.В.ЖЕЛТОУХОВ
Е.О.НИКИФОРЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)