Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца (заявителя): Овчинников Г.А. (доверенность от 09.03.2017)
от ответчика (должника): Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23929/2017) общества с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 по делу N А56-14831/2017 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании незаконным бездействия, обязании,
общество с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии мер по установлению размера арендной платы по договору аренды от 03.08.1999 объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н в соответствии с требованиями действующего законодательства, обязании внести изменения, установив размер арендной платы методом индивидуальной оценки в соответствии с отчетом N 9691 об оценке рыночной арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике от 01.07.2016 в размере 3 015 000 руб. в месяц с 28.04.2016.
Протокольным определением суда от 18.04.2017 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству заявителя принято изменение предмета требований, заявитель просил признать незаконным бездействие Комитета, выразившиеся в уклонении от применения отчета об оценке рыночной арендной платы N 9691 к определению размера арендной платы по договору аренды от 03.08.1999 N 00-А003941 (10) объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н, обязании устранить нарушение прав путем применения с 28.04.2016 к расчету размера арендной платы в договоре аренды от 03.08.1999 N 00-А003941 (10) метода индивидуальной оценки.
Решением от 25.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.
В обоснование жалобы заявитель указал, что суд не учел того обстоятельства, что заявитель ссылается на законодательство Санкт-Петербурга, вступившее в силу с 01.01.2015 (Закон Санкт-Петербурга от 31.10.2012 N 541-90 "О внесении изменения в Закон Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (принят ЗС СПб 17.10.2012) и являющееся для Комитета в силу его публично-правового статуса обязательным для исполнения. В этой связи заявитель полагает, что к настоящему спору применимы положения главы 24 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Трикотажное объединение" "ЛАК" (арендатор) заключен договор аренды от 03.08.1999 N 00-(А)003941 (10) (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - помещение 1Н, 2Н, расположенные на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А.
По акту приема-передачи от 27.07.1999 помещение было передано арендатору.
Пунктом 1.3 договора аренды срок его действия установлен до 02.08.2009. Дополнительным соглашением от 22.04.2002 N 1 к договору аренды срок его действия продлен до 02.08.2048.
На основании дополнительного соглашения от 20.05.2003 N 2 к договору аренды права и обязанности арендатора перешли к Обществу.
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы.
Уведомлениями от 21.12.2007 N 9314, от 25.01.2010 N 1199 Комитет сообщил арендатору об изменении арендной платы.
Как указывает заявитель, расчет Комитетом арендной платы с использованием метода массовой оценки не соответствует действующему законодательству.
Ссылаясь на статью 2 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", на Положение о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 1073 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", заявитель полагает, что при расчете арендной платы по договору аренды Комитет не вправе применять метод массовой оценки, а должен руководствоваться методом индивидуальной оценки.
ООО "Новая оценочная компания" проведена оценка рыночной стоимости арендуемого заявителем помещения и определен размер арендной платы, составлен отчет от 01.07.2016 N 9691.
На основании отчета от 01.07.2016 N 9691 Общество обратилось в Комитет с заявлением (письмо от 14.11.2016 N 1438/16) об изменении размера арендной платы и заключении дополнительного соглашения к договору аренды.
Ссылаясь на уклонение Комитета как органа, осуществляющего публичные полномочия, от изменения размера арендной платы по договору аренды, что, как указывает заявитель, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Апелляционный суд согласен с выводами суда о наличии между сторонами гражданско-правовых отношений, возникших из договора аренды. Фактически Общество ссылается на наличие между сторонами спора относительно условия договора аренды о размере арендной платы, то есть существенного условия договора аренды.
Уведомление об изменении размера арендной платы от 21.12.2007 N 9314 в связи с применением метода массовой оценки недействительным не признано, Обществом не оспорено. Требований о внесении изменений в условия договора аренды или об урегулировании возникших разногласий Обществом не заявлено.
Кроме того, как правильно указал суд, согласно пункту 4.1 Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, являющегося приложением N 1 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" результаты индивидуальной оценки ставок арендной платы применяются при заключении договора аренды или дополнительного соглашения к нему.
В силу положений законодательства, определяющего порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, применение методики индивидуальной оценки в данном случае возможно путем волеизъявления сторон договора и заключения дополнительного соглашения. Оснований для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы путем применение методики индивидуальной оценки у Комитета не имеется.
Поскольку изменение размера арендной платы в связи с применением метода индивидуальной оценки предполагает заключение соглашения сторон, то есть гражданско-правовой сделки, а требований, касающихся заключения такого соглашения или урегулирования разногласий в связи с его заключением не заявлено, суд сделал правильный вывод установив, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты права.
В связи с изложенным заявленные Обществом требования не могут быть рассмотрены в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Обществом избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.
Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены апелляционным судом, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 по делу N А56-14831/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.11.2017 N 13АП-23929/2017 ПО ДЕЛУ N А56-14831/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 ноября 2017 г. N 13АП-23929/2017
Дело N А56-14831/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 ноября 2017 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Полубехиной Н.С.
судей Кашиной Т.А., Тимухиной И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Южаковой В.Д.
при участии:
от истца (заявителя): Овчинников Г.А. (доверенность от 09.03.2017)
от ответчика (должника): Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2016)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23929/2017) общества с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 по делу N А56-14831/2017 (судья Чуватина Е.В.), принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости"
к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга
о признании незаконным бездействия, обязании,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Петербургское агентство недвижимости" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании незаконным бездействия, выразившегося в непринятии мер по установлению размера арендной платы по договору аренды от 03.08.1999 объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н в соответствии с требованиями действующего законодательства, обязании внести изменения, установив размер арендной платы методом индивидуальной оценки в соответствии с отчетом N 9691 об оценке рыночной арендной платы за нежилое помещение в здании-памятнике от 01.07.2016 в размере 3 015 000 руб. в месяц с 28.04.2016.
Протокольным определением суда от 18.04.2017 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству заявителя принято изменение предмета требований, заявитель просил признать незаконным бездействие Комитета, выразившиеся в уклонении от применения отчета об оценке рыночной арендной платы N 9691 к определению размера арендной платы по договору аренды от 03.08.1999 N 00-А003941 (10) объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А, пом. 1Н, 2Н, обязании устранить нарушение прав путем применения с 28.04.2016 к расчету размера арендной платы в договоре аренды от 03.08.1999 N 00-А003941 (10) метода индивидуальной оценки.
Решением от 25.07.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его отмене.
В обоснование жалобы заявитель указал, что суд не учел того обстоятельства, что заявитель ссылается на законодательство Санкт-Петербурга, вступившее в силу с 01.01.2015 (Закон Санкт-Петербурга от 31.10.2012 N 541-90 "О внесении изменения в Закон Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" (принят ЗС СПб 17.10.2012) и являющееся для Комитета в силу его публично-правового статуса обязательным для исполнения. В этой связи заявитель полагает, что к настоящему спору применимы положения главы 24 АПК РФ.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Трикотажное объединение" "ЛАК" (арендатор) заключен договор аренды от 03.08.1999 N 00-(А)003941 (10) (далее - договор аренды), в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда - помещение 1Н, 2Н, расположенные на 1 этаже в здании по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 62, лит. А.
По акту приема-передачи от 27.07.1999 помещение было передано арендатору.
Пунктом 1.3 договора аренды срок его действия установлен до 02.08.2009. Дополнительным соглашением от 22.04.2002 N 1 к договору аренды срок его действия продлен до 02.08.2048.
На основании дополнительного соглашения от 20.05.2003 N 2 к договору аренды права и обязанности арендатора перешли к Обществу.
Пунктом 3.3 договора аренды предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в одностороннем и бесспорном порядке в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы.
Уведомлениями от 21.12.2007 N 9314, от 25.01.2010 N 1199 Комитет сообщил арендатору об изменении арендной платы.
Как указывает заявитель, расчет Комитетом арендной платы с использованием метода массовой оценки не соответствует действующему законодательству.
Ссылаясь на статью 2 Закона Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", на Положение о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, постановление Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 1073 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург", заявитель полагает, что при расчете арендной платы по договору аренды Комитет не вправе применять метод массовой оценки, а должен руководствоваться методом индивидуальной оценки.
ООО "Новая оценочная компания" проведена оценка рыночной стоимости арендуемого заявителем помещения и определен размер арендной платы, составлен отчет от 01.07.2016 N 9691.
На основании отчета от 01.07.2016 N 9691 Общество обратилось в Комитет с заявлением (письмо от 14.11.2016 N 1438/16) об изменении размера арендной платы и заключении дополнительного соглашения к договору аренды.
Ссылаясь на уклонение Комитета как органа, осуществляющего публичные полномочия, от изменения размера арендной платы по договору аренды, что, как указывает заявитель, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.
Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Апелляционный суд согласен с выводами суда о наличии между сторонами гражданско-правовых отношений, возникших из договора аренды. Фактически Общество ссылается на наличие между сторонами спора относительно условия договора аренды о размере арендной платы, то есть существенного условия договора аренды.
Уведомление об изменении размера арендной платы от 21.12.2007 N 9314 в связи с применением метода массовой оценки недействительным не признано, Обществом не оспорено. Требований о внесении изменений в условия договора аренды или об урегулировании возникших разногласий Обществом не заявлено.
Кроме того, как правильно указал суд, согласно пункту 4.1 Положения о порядке определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, являющегося приложением N 1 к Закону Санкт-Петербурга от 14.07.2004 N 387-58 "О методике определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург" результаты индивидуальной оценки ставок арендной платы применяются при заключении договора аренды или дополнительного соглашения к нему.
В силу положений законодательства, определяющего порядок определения арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург, применение методики индивидуальной оценки в данном случае возможно путем волеизъявления сторон договора и заключения дополнительного соглашения. Оснований для изменения в одностороннем порядке размера арендной платы путем применение методики индивидуальной оценки у Комитета не имеется.
Поскольку изменение размера арендной платы в связи с применением метода индивидуальной оценки предполагает заключение соглашения сторон, то есть гражданско-правовой сделки, а требований, касающихся заключения такого соглашения или урегулирования разногласий в связи с его заключением не заявлено, суд сделал правильный вывод установив, что Обществом избран ненадлежащий способ защиты права.
В связи с изложенным заявленные Обществом требования не могут быть рассмотрены в рамках главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Обществом избран ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в удовлетворении требований.
Все доводы и аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены апелляционным судом, признаются несостоятельными и не подлежащими удовлетворению, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, обстоятельств дела.
В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2017 по делу N А56-14831/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Н.С.ПОЛУБЕХИНА
Судьи
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
Т.А.КАШИНА
И.А.ТИМУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)