Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Садило Г.М., Холодковой Ю.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никоновой Т.В.,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,
апелляционную жалобу Ивлиева Алексея Константиновича,
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года, принятое по заявлению Ивлиева А.К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства
в рамках дела N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июля 2011 г. общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", Казань, (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794) (далее по тексту - должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011 г. за N 144.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2011 г. конкурсным управляющим должника утвержден Маврин Роман Викторович.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 г. к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей", применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей" правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012 г. за N 15.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 г. Маврин Роман Викторович отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 г. конкурсным управляющим должника утвержден Лашкин Сергей Викторович.
08 декабря 2016 года в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление Ивлиева А.К., г. Казань, о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 30,54 кв. м в торговом помещении N 7 в строящемся жилом доме N (строительный) 57 по ул. Достоевского г. Казани.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года отказано в удовлетворении заявления.
Не согласившись с принятым судебным актом, Ивлиев А.К. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года. По мнению заявителя, судом неправильно применены нормы права.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года, принятое по заявлению Ивлиева А.К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела N А65-22387/2008, в связи со следующим.
На основании ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Из материалов дела следует, что 19 апреля 2002 года между ООО фирма "Свей" (фирма) и Ахметовой Зульфией Шафиковной (Дольщик) был заключен договор долевого участия, по условиям которого Дольщик принимает долевое участие в строительстве фирмой жилого дома по адресу: город Казань, улица Вишневского-Достоевского, путем финансирования и приобретения в собственность нежилого помещении (магазина) на втором этаже дома со встроенно-пристроенными магазинами, со стороны ул. Достоевского, общей проектной площадью 160,0 квадратных метров, а фирма выступает в качестве Застройщика при строительстве жилого дома (п. 1.1.).
Согласно п. 4.1. Договора Дольщики обязаны произвести финансирование строительства помещения в размере 960 000 рублей.
28 марта 2005 года между Ахметовой Зульфией Шафиковной (Дольщик) и Ивлиевым Максимом Константиновичем (Новый дольщик) заключен договор уступки права требования.
Согласно п. 1 Договора Дольщик передает, а Новый дольщик принимает в полном объеме право требования к Должнику (ООО фирма "Свей") по Договору долевого участия в строительстве жилья от 19.04.2002 г.
Согласно п. 3 Договора Новый Дольщик получает право вместо Дольщика требовать от должника следующее: передачи ему после окончания строительства жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Вишневского/Достоевского в собственность нежилого помещения (магазина) на втором этаже жилого дома со встроено-пристроенными магазинами, со стороны ул. Достоевского, общей площадью 160, 0 кв. м.
Согласно п. 6 Договора передаваемое по настоящему Договору требование оценивается сторонами в 960 000 рублей. О получении денежных средств Дольщиком составляется расписка.
Дополнительными соглашениями от 28 марта 2005 года к договору долевого участия в строительстве от 19 апреля 2002 года предусмотрено, что ООО "Фирма "Свей" обязуется передать Ивлиеву М.К. нежилые помещения (магазина) на втором этаже. Со стороны ул. Достоевского, общей проектной площадью 178, 65 квадраты метров в доме N 57 по ул. Достоевского г. Казани, Ивлиев М.К. оплачивает ООО Фирма "Свей" дополнительно 417760 рублей. Указанная доплата была внесена Дольщиком в полном объеме.
Заочным решением Вахитовского районного суда г. Казани от 08.12.2009 года по гражданскому делу N 2-7694/2009 за Ивлиевым Максимом Константиновичем признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме строительный номер 57 по ул. Достоевского г. Казани, эквивалентную нежилым помещениям (магазина) на втором этаже, со стороны ул. Достоевского, общей проектной стоимостью 178,65 квадратных метров, указанного жилого дома со встроено-пристроенными магазинами.
Расторгнут договор долевого участия в строительстве жилья от 19 апреля 2009 года, заключенный между Ивлиевым Максимом Константиновичем и ООО "фирма "Свей".
25 декабря 2009 года между ООО "Фирма "Свей" (Фирма) и Ивлиевым М.К. (Дольщик) заключено соглашение об определении доли в праве долевой собственности.
Согласно п. 2.1. по настоящему Соглашению Дольщику выделяется в собственность доля Объекта размером 813/100 000 доли, условно определенное как будущее (после окончания строительства Объекта и ввода в эксплуатацию нежилое помещение (магазин), общей проектной площадью 178,65 кв. м на втором этаже жилого дома по улице Достоевского имеющего номер N 57 г. Казани со встроено-пристроенными магазинами.
Указанная доля была передана Дольщику, о чем свидетельствует акт приема-передачи доли незавершенного строительством объекта от 25.12.2009 г.
25.06.2012 г. между ООО фирма "Свей" и Ивлиевым М.К. было заключено Дополнительное соглашение N 3 к договору долевого участия от 19.04.2002 года.
Согласно п. 3 указанного соглашения в связи с увеличением площади нежилого помещения на 31,35 квадратных метров, Дольщик дополнительно к указанному в п. 4.1. Договору производит финансирование строительства в сумме 1 500 000 рублей в день подписания настоящего дополнительного соглашения.
Согласно п. 4 Стороны пришли к взаимному соглашению изменить п. 4.1. Договора долевого участия, изложив его в следующей редакции:
"П. 4.1. Цена настоящего договора составляет 2 877 7600 (два миллиона восемьсот семьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят) рублей".
Сумма доплаты также была оплачена Ивлиевым М.К. в полном размере.
12.11.2013 года между Ивлиевым Максимом Константиновичем (Даритель) и Ивлиевым Алексеем Константиновичем (Одаряемый) заключен договор дарения 813/100000 доли в праве общей собственности на незавершенный строительством объект инв. N 92:401:000012240, лит А, степень готовности 20% с кадастровым номером 1665066011007:92:401:002:000012240, общей площадью застройки 3 760,2 кв. м, находящуюся по адресу: РТ, город Казань, ул. Достоевского, дом 57.
Право собственности общую долевую собственность, долю в праве 813/100000 зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о чем Ивлиеву А.К. выдано свидетельство серии 16-АМ 803705 от 30.11.2013 г.
Кроме того, 12.11.2013 года между Ивлиевым Максимом Константиновичем (Дольщик) и Ивлиевым Алексеем Константиновичем заключен договор уступки права требования.
Согласно п. 1.1. Договора Дольщик уступает, а Новый Дольщик принимает в полном объеме право требования, принадлежащее Дольщику по Договору долевого участия от 19.04.2002 г., с учетом Договора уступки права требования от 28.03.2005 года, с дополнительными соглашениями к нему от 28.03.2005 года, от 28.03.2005 г., N 3 от 25.06.2012 г. в отношении Должника - ООО фирмы "Свей".
18.11.2015 г. между ООО фирма "Свей" и Ивлиевым А.К. заключено соглашение о порядке исполнения обязательств.
Согласно п. 2 соглашения в связи с корректировкой проектной документации стороны определили следующий порядок исполнения обязательства:
- нежилое помещение - часть торгового зала магазина N 4 общей проектной площадью 210 кв. м расположенное на втором этаже, в четвертом подъезде по адресу: г. Казань, ул. Достоевского, 57 (лит А) является в настоящее время торговым помещением N 7 с относящимися к ним хозяйственно - бытовыми помещениями общей площадью (в том числе залов, лестниц) 209,19 кв. м. Торговое помещение включает в себя: торговый зал площадью 155,87 кв. м, 2 гардероба для персонала 5,7 кв. м, 5,9 кв. м, служебное помещение площадью 14,03 кв. м, санузел для персонала площадью 3, 28 кв. м, лестница площадью 22,19 кв. м, коридор площадью 2,22 кв. м, на втором этаже, в четвертом подъезде в многоквартирном многоэтажном жилом доме, состоящего из семи секций, включающих 7 подъездов, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: России, Республика Татарстан, город Казань, улица Достоевского, N 57 (литер А).
Согласно п. п. 2.2. соглашения от 18.11.2015 произведенное Ивлиевым М.К. финансирование строительства по Договору долевого участия от 19.04.2002 г., с учетом Договора уступки права требования от 28.03.2005 г. с дополнительными соглашениями к нему от 28.03.2005 г., 28.03.2005 г, N 3 от 25.06.2012 г., с учетом договора уступки права требования от 12.11.2013 г., в сумме 2 877 760 рублей признается оплаченным за торговое помещение N 7. Стороны претензий друг к другу по оплате не имеют.
19 ноября 2015 года между ООО "Фирма "Свей" (Застройщик) и Ивлиевым Алексеем Константиновичем (Дольщик) был заключен договор N н/ж 7 участия в долевом строительстве.
Согласно п. 2.1. по настоящему Договору Застройщик привлекает Дольщика для долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дом а со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Россия, Республика Татарстан, город Казань, Вахитовский район, улица Достоевского, д. 57 (литер А), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передает Дольщику в собственность торговое помещение с характеристиками, указанными в п. 2.2. Долыцик обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять торговое помещение, характеристики и местоположения которой указаны в пункте 2.2. настоящего Договора, в собственность.
Согласно п. 2.2. Договора Застройщик в соответствии с настоящим Договором после окончания строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: Россия, Республика Татарстан, город Казань, Вахитовский район, улица Достоевского, 57 (литер А), переедет Дольщику в собственность Объект долевого строительства - торговое помещение со следующими характеристиками: торговое помещение N 7, общей площадью 209,19 кв. м.
Цена Договора, установленная соглашением сторон, 2 877 760 руб. (п. 3.1.).
Согласно п. 3.3. договора на момент подписания настоящего договора Дольщик произвел оплату цены Договора, указанной в п. 3.1. настоящего Договора в полном объеме, согласно соглашению о порядке исполнения обязательств от 18 ноября 2015 года.
Стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, в частности к отношениям по договору уступки права требования от 12 ноября 2013 года между Ивлевым Максимом Константиновичем и Ивлиевым Алексеем Константиновичем об уступке права требования по договору долевого участия от 19 апреля 2002 года, с учетом договора об уступке права требования от 28 марта 2005 г., N 3 от 25 июня 2012 года в отношении ООО "Фирма "Свей" и по соглашению о порядке исполнения обязательств от 18 ноября 2015 г.
Условия договора от 19 ноября 2015 года предусматривают обязанность ООО фирма "Свей" по передаче торгового помещения площадью 209,19 кв. м.
В связи с изложенным заявитель просил признать за Ивлиевым Алексеем Константиновичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 30,54 кв. м в торговом помещении N 7 в строящемся жилом доме N (строительный) 57 по ул. Достоевского г. Казани., что составляет разницу в площади между помещением, предусмотренным договором долевого участия от 19.03.2015 году и помещением на которое за заявителем признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме строительный номер 57 по ул. Достоевского г. Казани, эквивалентную нежилым помещениям (магазина) на втором этаже, со стороны ул. Достоевского, общей проектной стоимостью 178,65 квадратных метров, указанного жилого дома со встроено-пристроенными магазинами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлена на обеспечение соразмерного пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Согласно подпунктам 3, 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию; денежным требованием признается требование участника строительства, включая требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, а также требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
При этом не завершенное строительством помещение не может являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом здания, сооружения, строения, в котором они расположены; до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Таким образом, объект незавершенного строительства представляет собой единое целое, нежилые помещения, находящиеся по проекту внутри дома, не представляют собой отдельного объекта гражданских прав.
Согласно п. п. 1, 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим завершение строительства объекта, а значит, и факт его создания, является разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитально строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планирования территории и проекту межевания территории и проектной документации.
Между тем, доказательства, подтверждающие завершение строительства и сдачу объекта, в котором расположено спорное помещение, в эксплуатацию, материалы дела не содержат, а признание права собственности на его часть, повлечет введение в гражданский оборот объекта в нарушение установленных градостроительных норм.
Кроме того, с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договор долевого участия в строительстве N н/ж7 участия в долевом строительстве от 19.11.2015 г., на котором основаны требования Ивлиева А.К. является договором купли-продажи имущества (недвижимости), которое будет создано в будущем.
Положения указанного договора предусматривают обязанность общества передать участнику долевого строительства нежилое помещение, а не долю в объекте незавершенного строительства. С учетом изложенного у дольщика есть права, которые принадлежат кредитору по обязательству передать индивидуально-определенную вещь.
Вышеизложенная правовая позиция относительно невозможности признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, который не введен в эксплуатацию, соответствует сформировавшейся судебной практике (Определение Высшего Арбитражного Суда от 20.08.2012 N ВАС-10244/12, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2017 г. N Ф06-17248/2016).
При этом также следует отметить, что заявителем не представлено доказательств, что у должника вообще имеется нежилое помещение площадью 30,45 кв. м, которое может быть передано ему в качестве объекта незавершенного строительства, в том числе в виде доли.
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в определении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года, принятое по заявлению Ивлиева А.К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.05.2017 N 11АП-4250/2017 ПО ДЕЛУ N А65-22387/2008
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 мая 2017 г. по делу N А65-22387/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 03 мая 2017 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Серовой Е.А.,
судей Садило Г.М., Холодковой Ю.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Никоновой Т.В.,
без участия представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства
рассмотрев в открытом судебном заседании, в помещении суда, в зале N 7,
апелляционную жалобу Ивлиева Алексея Константиновича,
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года, принятое по заявлению Ивлиева А.К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства
в рамках дела N А65-22387/2008 (судья Гильфанова Р.Р.)
о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794,
установил:
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29 июля 2011 г. общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Свей", Казань, (ИНН 1654033479, ОГРН 10216028448794) (далее по тексту - должник) признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Сообщение о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении него процедуры конкурсного производства опубликовано в газете "Коммерсантъ" 06.08.2011 г. за N 144.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.09.2011 г. конкурсным управляющим должника утвержден Маврин Роман Викторович.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.12.2011 г. к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей", применены правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Сообщение о применении к делу о банкротстве ООО "Фирма "Свей" правил параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" опубликовано в газете "Коммерсантъ" 28.01.2012 г. за N 15.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 31.07.2012 г. Маврин Роман Викторович отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.09.2012 г. конкурсным управляющим должника утвержден Лашкин Сергей Викторович.
08 декабря 2016 года в Арбитражный суд Республики Татарстан поступило заявление Ивлиева А.К., г. Казань, о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 30,54 кв. м в торговом помещении N 7 в строящемся жилом доме N (строительный) 57 по ул. Достоевского г. Казани.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года отказано в удовлетворении заявления.
Не согласившись с принятым судебным актом, Ивлиев А.К. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года. По мнению заявителя, судом неправильно применены нормы права.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле документам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года, принятое по заявлению Ивлиева А.К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела N А65-22387/2008, в связи со следующим.
На основании ч. 1 ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
Из материалов дела следует, что 19 апреля 2002 года между ООО фирма "Свей" (фирма) и Ахметовой Зульфией Шафиковной (Дольщик) был заключен договор долевого участия, по условиям которого Дольщик принимает долевое участие в строительстве фирмой жилого дома по адресу: город Казань, улица Вишневского-Достоевского, путем финансирования и приобретения в собственность нежилого помещении (магазина) на втором этаже дома со встроенно-пристроенными магазинами, со стороны ул. Достоевского, общей проектной площадью 160,0 квадратных метров, а фирма выступает в качестве Застройщика при строительстве жилого дома (п. 1.1.).
Согласно п. 4.1. Договора Дольщики обязаны произвести финансирование строительства помещения в размере 960 000 рублей.
28 марта 2005 года между Ахметовой Зульфией Шафиковной (Дольщик) и Ивлиевым Максимом Константиновичем (Новый дольщик) заключен договор уступки права требования.
Согласно п. 1 Договора Дольщик передает, а Новый дольщик принимает в полном объеме право требования к Должнику (ООО фирма "Свей") по Договору долевого участия в строительстве жилья от 19.04.2002 г.
Согласно п. 3 Договора Новый Дольщик получает право вместо Дольщика требовать от должника следующее: передачи ему после окончания строительства жилого дома по адресу: г. Казань, ул. Вишневского/Достоевского в собственность нежилого помещения (магазина) на втором этаже жилого дома со встроено-пристроенными магазинами, со стороны ул. Достоевского, общей площадью 160, 0 кв. м.
Согласно п. 6 Договора передаваемое по настоящему Договору требование оценивается сторонами в 960 000 рублей. О получении денежных средств Дольщиком составляется расписка.
Дополнительными соглашениями от 28 марта 2005 года к договору долевого участия в строительстве от 19 апреля 2002 года предусмотрено, что ООО "Фирма "Свей" обязуется передать Ивлиеву М.К. нежилые помещения (магазина) на втором этаже. Со стороны ул. Достоевского, общей проектной площадью 178, 65 квадраты метров в доме N 57 по ул. Достоевского г. Казани, Ивлиев М.К. оплачивает ООО Фирма "Свей" дополнительно 417760 рублей. Указанная доплата была внесена Дольщиком в полном объеме.
Заочным решением Вахитовского районного суда г. Казани от 08.12.2009 года по гражданскому делу N 2-7694/2009 за Ивлиевым Максимом Константиновичем признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме строительный номер 57 по ул. Достоевского г. Казани, эквивалентную нежилым помещениям (магазина) на втором этаже, со стороны ул. Достоевского, общей проектной стоимостью 178,65 квадратных метров, указанного жилого дома со встроено-пристроенными магазинами.
Расторгнут договор долевого участия в строительстве жилья от 19 апреля 2009 года, заключенный между Ивлиевым Максимом Константиновичем и ООО "фирма "Свей".
25 декабря 2009 года между ООО "Фирма "Свей" (Фирма) и Ивлиевым М.К. (Дольщик) заключено соглашение об определении доли в праве долевой собственности.
Согласно п. 2.1. по настоящему Соглашению Дольщику выделяется в собственность доля Объекта размером 813/100 000 доли, условно определенное как будущее (после окончания строительства Объекта и ввода в эксплуатацию нежилое помещение (магазин), общей проектной площадью 178,65 кв. м на втором этаже жилого дома по улице Достоевского имеющего номер N 57 г. Казани со встроено-пристроенными магазинами.
Указанная доля была передана Дольщику, о чем свидетельствует акт приема-передачи доли незавершенного строительством объекта от 25.12.2009 г.
25.06.2012 г. между ООО фирма "Свей" и Ивлиевым М.К. было заключено Дополнительное соглашение N 3 к договору долевого участия от 19.04.2002 года.
Согласно п. 3 указанного соглашения в связи с увеличением площади нежилого помещения на 31,35 квадратных метров, Дольщик дополнительно к указанному в п. 4.1. Договору производит финансирование строительства в сумме 1 500 000 рублей в день подписания настоящего дополнительного соглашения.
Согласно п. 4 Стороны пришли к взаимному соглашению изменить п. 4.1. Договора долевого участия, изложив его в следующей редакции:
"П. 4.1. Цена настоящего договора составляет 2 877 7600 (два миллиона восемьсот семьдесят семь тысяч семьсот шестьдесят) рублей".
Сумма доплаты также была оплачена Ивлиевым М.К. в полном размере.
12.11.2013 года между Ивлиевым Максимом Константиновичем (Даритель) и Ивлиевым Алексеем Константиновичем (Одаряемый) заключен договор дарения 813/100000 доли в праве общей собственности на незавершенный строительством объект инв. N 92:401:000012240, лит А, степень готовности 20% с кадастровым номером 1665066011007:92:401:002:000012240, общей площадью застройки 3 760,2 кв. м, находящуюся по адресу: РТ, город Казань, ул. Достоевского, дом 57.
Право собственности общую долевую собственность, долю в праве 813/100000 зарегистрировано в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, о чем Ивлиеву А.К. выдано свидетельство серии 16-АМ 803705 от 30.11.2013 г.
Кроме того, 12.11.2013 года между Ивлиевым Максимом Константиновичем (Дольщик) и Ивлиевым Алексеем Константиновичем заключен договор уступки права требования.
Согласно п. 1.1. Договора Дольщик уступает, а Новый Дольщик принимает в полном объеме право требования, принадлежащее Дольщику по Договору долевого участия от 19.04.2002 г., с учетом Договора уступки права требования от 28.03.2005 года, с дополнительными соглашениями к нему от 28.03.2005 года, от 28.03.2005 г., N 3 от 25.06.2012 г. в отношении Должника - ООО фирмы "Свей".
18.11.2015 г. между ООО фирма "Свей" и Ивлиевым А.К. заключено соглашение о порядке исполнения обязательств.
Согласно п. 2 соглашения в связи с корректировкой проектной документации стороны определили следующий порядок исполнения обязательства:
- нежилое помещение - часть торгового зала магазина N 4 общей проектной площадью 210 кв. м расположенное на втором этаже, в четвертом подъезде по адресу: г. Казань, ул. Достоевского, 57 (лит А) является в настоящее время торговым помещением N 7 с относящимися к ним хозяйственно - бытовыми помещениями общей площадью (в том числе залов, лестниц) 209,19 кв. м. Торговое помещение включает в себя: торговый зал площадью 155,87 кв. м, 2 гардероба для персонала 5,7 кв. м, 5,9 кв. м, служебное помещение площадью 14,03 кв. м, санузел для персонала площадью 3, 28 кв. м, лестница площадью 22,19 кв. м, коридор площадью 2,22 кв. м, на втором этаже, в четвертом подъезде в многоквартирном многоэтажном жилом доме, состоящего из семи секций, включающих 7 подъездов, со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: России, Республика Татарстан, город Казань, улица Достоевского, N 57 (литер А).
Согласно п. п. 2.2. соглашения от 18.11.2015 произведенное Ивлиевым М.К. финансирование строительства по Договору долевого участия от 19.04.2002 г., с учетом Договора уступки права требования от 28.03.2005 г. с дополнительными соглашениями к нему от 28.03.2005 г., 28.03.2005 г, N 3 от 25.06.2012 г., с учетом договора уступки права требования от 12.11.2013 г., в сумме 2 877 760 рублей признается оплаченным за торговое помещение N 7. Стороны претензий друг к другу по оплате не имеют.
19 ноября 2015 года между ООО "Фирма "Свей" (Застройщик) и Ивлиевым Алексеем Константиновичем (Дольщик) был заключен договор N н/ж 7 участия в долевом строительстве.
Согласно п. 2.1. по настоящему Договору Застройщик привлекает Дольщика для долевого участия в строительстве многоэтажного многоквартирного жилого дом а со встроено-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Россия, Республика Татарстан, город Казань, Вахитовский район, улица Достоевского, д. 57 (литер А), и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого жилого дома передает Дольщику в собственность торговое помещение с характеристиками, указанными в п. 2.2. Долыцик обязуется уплатить обусловленную цену Договора и принять торговое помещение, характеристики и местоположения которой указаны в пункте 2.2. настоящего Договора, в собственность.
Согласно п. 2.2. Договора Застройщик в соответствии с настоящим Договором после окончания строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями по адресу: Россия, Республика Татарстан, город Казань, Вахитовский район, улица Достоевского, 57 (литер А), переедет Дольщику в собственность Объект долевого строительства - торговое помещение со следующими характеристиками: торговое помещение N 7, общей площадью 209,19 кв. м.
Цена Договора, установленная соглашением сторон, 2 877 760 руб. (п. 3.1.).
Согласно п. 3.3. договора на момент подписания настоящего договора Дольщик произвел оплату цены Договора, указанной в п. 3.1. настоящего Договора в полном объеме, согласно соглашению о порядке исполнения обязательств от 18 ноября 2015 года.
Стороны установили, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, в частности к отношениям по договору уступки права требования от 12 ноября 2013 года между Ивлевым Максимом Константиновичем и Ивлиевым Алексеем Константиновичем об уступке права требования по договору долевого участия от 19 апреля 2002 года, с учетом договора об уступке права требования от 28 марта 2005 г., N 3 от 25 июня 2012 года в отношении ООО "Фирма "Свей" и по соглашению о порядке исполнения обязательств от 18 ноября 2015 г.
Условия договора от 19 ноября 2015 года предусматривают обязанность ООО фирма "Свей" по передаче торгового помещения площадью 209,19 кв. м.
В связи с изложенным заявитель просил признать за Ивлиевым Алексеем Константиновичем право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в размере 30,54 кв. м в торговом помещении N 7 в строящемся жилом доме N (строительный) 57 по ул. Достоевского г. Казани., что составляет разницу в площади между помещением, предусмотренным договором долевого участия от 19.03.2015 году и помещением на которое за заявителем признано право собственности на долю в незавершенном строительством жилом доме строительный номер 57 по ул. Достоевского г. Казани, эквивалентную нежилым помещениям (магазина) на втором этаже, со стороны ул. Достоевского, общей проектной стоимостью 178,65 квадратных метров, указанного жилого дома со встроено-пристроенными магазинами.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Процедура банкротства застройщика в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлена на обеспечение соразмерного пропорционального удовлетворения требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве.
Согласно подпунктам 3, 4 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию; денежным требованием признается требование участника строительства, включая требование о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, а также требование о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.
Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
В соответствии с пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.
Объект долевого строительства становится объектом гражданских прав, в отношении которого, в том числе возможно признание права собственности, лишь с момента его индивидуализации при помощи технического учета как объекта недвижимости.
При этом не завершенное строительством помещение не может являться самостоятельным объектом вещных прав, объектом оборота в гражданско-правовых обязательствах до завершения строительства и ввода в эксплуатацию в целом здания, сооружения, строения, в котором они расположены; до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения).
Таким образом, объект незавершенного строительства представляет собой единое целое, нежилые помещения, находящиеся по проекту внутри дома, не представляют собой отдельного объекта гражданских прав.
Согласно п. п. 1, 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации документом, удостоверяющим завершение строительства объекта, а значит, и факт его создания, является разрешение на ввод этого объекта в эксплуатацию, которое представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитально строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство. Соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планирования территории и проекту межевания территории и проектной документации.
Между тем, доказательства, подтверждающие завершение строительства и сдачу объекта, в котором расположено спорное помещение, в эксплуатацию, материалы дела не содержат, а признание права собственности на его часть, повлечет введение в гражданский оборот объекта в нарушение установленных градостроительных норм.
Кроме того, с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", договор долевого участия в строительстве N н/ж7 участия в долевом строительстве от 19.11.2015 г., на котором основаны требования Ивлиева А.К. является договором купли-продажи имущества (недвижимости), которое будет создано в будущем.
Положения указанного договора предусматривают обязанность общества передать участнику долевого строительства нежилое помещение, а не долю в объекте незавершенного строительства. С учетом изложенного у дольщика есть права, которые принадлежат кредитору по обязательству передать индивидуально-определенную вещь.
Вышеизложенная правовая позиция относительно невозможности признания права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, который не введен в эксплуатацию, соответствует сформировавшейся судебной практике (Определение Высшего Арбитражного Суда от 20.08.2012 N ВАС-10244/12, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22 марта 2017 г. N Ф06-17248/2016).
При этом также следует отметить, что заявителем не представлено доказательств, что у должника вообще имеется нежилое помещение площадью 30,45 кв. м, которое может быть передано ему в качестве объекта незавершенного строительства, в том числе в виде доли.
Судебная коллегия считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного решения обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в определении, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным апелляционным судом не установлено.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 марта 2017 года, принятое по заявлению Ивлиева А.К. о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в рамках дела N А65-22387/2008 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в месячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.А.СЕРОВА
Судьи
Г.М.САДИЛО
Ю.Е.ХОЛОДКОВА
Е.А.СЕРОВА
Судьи
Г.М.САДИЛО
Ю.Е.ХОЛОДКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)