Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1177/2016) закрытого акционерного общества "Запсибинтерстрой" (далее - ЗАО "Запсибинтерстрой", Общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 по делу N А75-6424/2015 (судья Неугодников И.С.), принятое
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мамедовой Анны Алексеевны, ОГРНИП 314860126700016, ИНН 860103021549 (далее - предприниматель, истец)
к ЗАО "Запсибинтерстрой" (ОГРН 1118602000549, ИНН 8602177458)
о взыскании 1 954 196 руб. 34 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ЗАО "Запсибинтерстрой" - Герок А.Н. по доверенности N 86АА1114932 от 30.08.2013 сроком действия на 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от индивидуального предпринимателя Мамедовой А.А. - Соболева А.З. по доверенности N 86 АА 1625232 от 20.03.2015 сроком действия на 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),
индивидуальный предприниматель Мамедова Анна Алексеевна обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Запсибинтерстрой" о взыскании 1 903 366 руб. 34 коп., в том числе долга по арендной плате за март 2015 года в сумме 130 000 руб., 373 633 руб. ущерба, причиненного арендованному жилому помещению, 119 733 руб. 34 коп. ущерба, причиненного имуществу истца, и 1 280 000 руб. реального ущерба. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой услуг оценщика, в размере 24 360 руб., а также судебных расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 требования истца удовлетворены частично, с ЗАО "Запсибинтерстрой" в пользу индивидуального предпринимателя Мамедовой А.А. взыскан долг по арендной плате в размере 275 666 руб. 67 коп., ущерб, причиненный арендованному жилому помещению, в размере 373 633 руб., ущерб, причиненный имуществу, в размере 119 733 руб. 34 коп., убытки по оплате услуг оценщика в размере 24 360 руб., судебные издержки по оплате услуг представителя в размере 24 694 руб. 16 коп.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал на то, что факт передачи имущества от истца в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи помещений, на то, что у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы в соответствующем размере, установленном договором, и на то, что договор аренды может считаться прекратившим свое действие только с 19.04.2015. Суд первой инстанции указал, что за весь период действия договора арендатору надлежало внести в счет арендных платежей сумму в размере 1 065 666 руб. 67 коп., поэтому задолженность Общества по арендной плате составляет 275 666 руб. 67 коп., при этом то обстоятельство, что в 2015 году сотрудники ЗАО "Запсибинтерстрой" не пользовались жилыми помещениями, не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы за период действия договора аренды. Кроме того, суд первой инстанции также указал, что неверная квалификация истцом своих требований в качестве реального ущерба не является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за период с 01.04.2015 по 19.04.2015.
Отказывая во взыскании арендной платы, реального ущерба и убытков за период с 20.04.2015 по 01.09.2015, суд первой инстанции сослался на то, что договор аренды прекратил свое действие 19.04.2015, и на то, что ответчик отказался от исполнения договора, поэтому в его действиях отсутствует противоправность и необходимая совокупность обстоятельств для взыскания убытков, возникших по причине отказа от исполнения договора, в виде недополученной арендной платы за первоначально установленный срок действия договора.
Удовлетворяя требование о взыскании ущерба, причиненного арендованному жилому помещению, и ущерба, причиненного имуществу, суд первой инстанции исходил из того, что качественное соотношение имущества при его передаче арендатору и возврате определяется сопоставлением состояния, описанного в акте приема-передачи с состоянием, описанным оценщиком Ибрагимовым М.А. в отчете N 73/01.04.15/011000, а также из того, что стоимость, на которую понизилось качество объекта аренды, определена оценщиком Ибрагимовым М.А. в отчете N 73/01.04.15/011000, поэтому факт и размер понижения являются доказанными. Суд первой инстанции указал, что противоправность действий ЗАО "Запсибинтерстрой" и наличие причинной связи между причиненным вредом и возникшими убытками усматривается из существа правоотношений по предоставлению помещений для проживания большого количества человек, поэтому основания для гражданско-правовой ответственности ответчика за причинение вреда имуществу истца имеются.
Взыскивая с ЗАО "Запсибинтерстрой" расходы предпринимателя на оплату услуг оценщика и на оплату услуг представителя, суд первой инстанции указал на то, что факт несения таких расходов подтвержден надлежащими доказательствами, и на то, что заявленные истцом судебные расходы на оплату услуг представителя являются разумными и подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 24 694 руб. 16 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Запсибинтерстрой" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 отменить, принять по делу новый судебных акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель настаивает на том, что договор считается расторгнутым с 17.04.2015, на том, что к выполнению ремонтных работ в арендуемом помещении ответчик приступил ранее, чем ответчик заявил о расторжении заключенного договора и возвратил арендуемое помещение истцу, и на том, что выполнение указанных ремонтных работ свидетельствует о фактическом принятии истцом арендуемого помещения 15.01.2015 и о намерении истца расторгнуть договор аренды также с 15.01.2015. С учетом изложенного, ответчик ссылается на то, что арендная плата может быть взыскана с ЗАО "Запсибинтерстрой" только за период до 15.01.2015.
Податель жалобы обращает внимание на то, что в период с 30.12.2014 по 04.03.2015 истец не уведомлял ответчика о нанесении ущерба имуществу, на то, что причины и размер причиненного ущерба установлены без участия ЗАО "Запсибинтерстрой", и на то, что истцом не представлено доказательств качественного состояния объекта аренды в момент его передачи арендатору. Кроме того, по мнению ответчика, истцом нарушены условия представления претензии и не доказана противоправность действий ответчика и его вина в причинении ущерба, а также размер ущерба, в связи с чем, основания для взыскания последнего отсутствуют.
ЗАО "Запсибинтерстрой" также настаивает на том, что арендная плата по договору является расчетной, поскольку подлежит исчислению сторонами по каждому сроку платежа из расчета фактического количества мест, занимаемых рабочими и сотрудниками арендатора, при этом в декабре - марте ответчиком не использовались все места в помещении, и арендная плата не могла составлять 230 000 руб., в связи с чем, основания для взыскания за март 2015 года платы в размере 130 000 руб. отсутствуют.
В судебном заседании представитель ЗАО "Запсибинтерстрой" поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель индивидуального предпринимателя Мамедовой А.А. в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве и в устном выступлении в суде выразил несогласие с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. (арендодатель) и ЗАО "Запсибинтерстрой" (арендатор) заключен договор аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель с 01.10.2014 передает в срочное возмездное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает жилое помещение по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Безноскова, 31, для временного проживания рабочих и сотрудников арендатора (пункты 1.1. и 1.2. Договора).
Помещения, передаваемые в аренду, состоят из 40 койко-мест (пункт 1.4. Договора).
В соответствии с пунктом 3.1 Договора ежемесячная арендная плата за 40 койко-мест составляет 230 000 руб. в месяц.
Стоимость аренды рассчитывается из расчета фактического количества койко-мест, занимаемых работниками и сотрудниками арендатора на 1 число каждого месяца (пункт 3.2 Договора).
Арендная плата за январь - февраль 2015 года не вносится. Арендатор в декабре 2014 года вносит предварительную оплату за март 2015 года. Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее третьего числа текущего месяца (пункты 3.4., 3.5., 3.6 Договора).
Срок аренды помещений установлен с 01.10.2014 по 01.09.2015 (пункт 1.4 Договора).
В соответствии с пунктом 2.3.6 Договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, предварительно письменно уведомив арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения. Схожее условие содержится в пунктах 8.5. и 8.6. Договора (т. 1 л.д. 29-30).
Актом приема-передачи помещений от 01.10.2014 оформлен факт передачи помещений в пользование арендатору. В акте имеется описание мебели и состояние отделки помещений, в том числе отражен ряд дефектов (т. 1 л.д. 31).
Как утверждает истец, обязательства по внесению арендных платежей за пользование переданным по Договору имуществом исполнены Обществом ненадлежащим образом, в связи с чем, у ЗАО "Запсибинтерстрой" возникла задолженность перед индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. Кроме того, арендодателем выявлены факты порчи имущества, переданного в аренду ЗАО "Запсибинтерстрой".
В связи с указанными обстоятельствами 02.04.2015 истец направил в адрес ответчика претензию об уплате задолженности по арендным платежам и о возмещении причиненных убытков (т. 1 л.д. 39-21).
В ответе на претензию ответчик отклонил претензионные требования истца, а также уведомил последнего о расторжении Договора, сославшись на пункты 8.5. и 8.6 Договора (т. 1 л.д. 44). К ответу ЗАО "Запсибинтерстрой" на претензию предпринимателя также приложено подписанное со стороны арендатора соглашение о расторжении договора аренды жилых помещений N 40/14 от 01.10.2014 (т. 1 л.д. 45).
Ответ на претензию получен истцом 19.03.2015, что подтверждается почтовой накладной DIMEX 26390443 (т. 1 л.д. 37).
Полагая, что ущерб мебели и отделке арендуемых помещений причинен в период использования такого помещения ЗАО "Запсибинтерстрой", истец привлек оценщика (индивидуального предпринимателя Ибрагимова М.А.) для расчета размера причиненного вреда (договор от 01.04.2015 N 73/О - т. 1 л.д. 46-47).
Согласно отчету N 73/01.04.15/011000 оценщика, рыночная стоимость восстановительного ремонта пострадавшего жилого дома, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Безноскова, 31, по состоянию на 15.01.2015 с учетом округления составляет 445 000 руб., величина ущерба, причиненного имуществу, пострадавшему в результате действий третьих лиц, находящихся в жилом доме, составляет 120 000 руб. (т. 1 л.д. 50-120).
Ссылаясь на то, что арендная плата за пользование арендованным имуществом по договору аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 уплачена ЗАО "Запсибинтерстрой" не в полном объеме, а также на то, что именно по вине Общества возникли убытки в виде порчи имущества, находящегося в арендуемых помещениях, а также в виде порчи отделки самого помещения, индивидуальный предприниматель Мамедова А.А. обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском.
24.11.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые параграфом 1 (общие положения об аренде) главы 34 ГК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Иными словами, вывод об обоснованности требования арендодателя о взыскании с арендатора платы по договору аренды может быть заключен при наличии доказательств, подтверждающих то, что в период, за который взыскивается плата, соответствующее имущество находилось в пользовании арендатора.
Как установлено судом первой инстанции, усматривается из материалов дела и по существу не оспаривается ответчиком, спорное имущество по договору аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 передавалось предпринимателем в пользование Обществу на основании акта приема-передачи от 01.10.2014, в связи с чем, у ЗАО "Запсибинтерстрой" имелась обязанность по уплате арендных платежей в период с 01.10.2014 до момента расторжения договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 в соответствии с пунктами 2.3.6, 8.5, 8.6 Договора (на основании уведомления ЗАО "Запсибинтерстрой", как арендатора, от 19.03.2015).
Так, в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 ежемесячная арендная плата за 40 койко-мест составляет 230 000 руб. в месяц.
Согласно пункту 3.2 Договора стоимость аренды рассчитывается из расчета фактического количества койко-мест, занимаемых работниками и сотрудниками арендатора на 1 число каждого месяца.
При этом арендная плата за январь - февраль 2015 года не вносится. Арендатор в декабре 2014 года вносит предварительную оплату за март 2015 года. Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее третьего числа текущего месяца (пункты 3.4., 3.5., 3.6 Договора).
В соответствии с пунктом 2.3.6 Договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно письменно уведомив арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения.
Аналогичным образом в пунктах 8.5 и 8.6 Договора указано, что арендатор вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, при этом в указанном случае Договор прекращает свое действие по истечении 30 календарных дней со дня, когда другая сторона получила уведомление о расторжении Договора.
Так, в ответе на претензию истца о возмещении причиненных убытков ответчик, воспользовавшись правом, предоставленным ему пунктами 2.3.6, 8.5. и 8.6 Договора, уведомил истца о расторжении договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 (т. 1 оборотная сторона л.д. 44).
При таких обстоятельствах, а также с учетом положений пункта 3.4. Договора о не внесении платы за январь и февраль 2015 года, пункта 8.6 Договора о порядке расторжения Договора и статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно указал, что размер арендных платежей за весь период действия Договора составляет 1 065 666 руб. 67 коп. (230 000 х 4 мес. (октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года и март 2015 года) + 145 666 руб. 67 коп. (за апрель 2015 года: 230 000 руб. / 30 дн. х 19 дн.)).
При этом довод подателя апелляционной жалобы о том, что в декабре 2014 года и марте 2015 года Обществом не использовались все 40 койко-мест, предусмотренных пунктом 3.1 договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14, поэтому сумма арендных платежей за обозначенные периоды должна быть снижена, судом апелляционной инстанции отклоняется, как не основанный на положениях договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 и фактических обстоятельствах дела, ввиду следующего.
Так, из буквального содержания и системного толкования пунктов 3.1, 3.2 Договора следует, что ежемесячная плата за использование находящихся в арендуемом помещении 40 койко-мест составляет 230 000 руб. и может быть изменена исходя из фактического количества койко-мест, занимаемых сотрудниками арендатора на 1 число соответствующего месяца.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что ЗАО "Запсибинтерстрой" уведомляло предпринимателя о факте использования в каком-либо месяце в течение периода действия договора аренды арендуемого имущества в количестве койко-мест, меньшем, по сравнению с указанным в пункте 3.1 Договора.
Как следствие, достаточные основания для перерасчета и уменьшения суммы арендной платы за декабрь 2014 года и март 2015 года по сравнению с указанной в пункте 3.1 Договора отсутствуют.
Кроме того, неиспользование арендуемого имущества арендатором или его использование не в полном объеме в период нахождения такого имущества в пользовании арендатора само по себе не является основанием для невнесения арендных платежей, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 606, статьи 611, пункта 1 статьи 614 и статьи 622 ГК РФ арендуемое имущество находится во владении и пользовании арендатора с моменте его передачи последнему арендодателем и до момента возврата такого имущества арендатором обратно арендодателю, и обязательство по уплате арендных платежей существует на протяжении всего указанного периода.
В частности, в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
При этом ссылки подателя жалобы на то, что фактически спорное имущество передано арендодателю уже 15.01.2015, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не подтвержденные документально.
Так, в материалах дела отсутствует подписанный между сторонами Договора акт возврата имущества обратно арендодателю, датированный 15.01.2015, при том, что в силу пункта 2.4.9 Договора помещение должно быть возвращено арендодателю именно по акту приема-передачи. То обстоятельство, что ответчиком в адрес истца направлялось соглашение о расторжении Договора от 01.02.2015 с приложением акта приема-передачи помещений, само по себе не имеет правового значения и не свидетельствует о прекращении обязательств по Договору, а также о возврате имущества арендатору, поскольку такое соглашение (как и акт) не было подписано индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. и не повлекло соответствующих правовых последствий.
Довод о фактическом использовании предпринимателем помещений, являющихся предметом аренды, с 15.01.2015 ответчиком надлежащими доказательствами также не подтвержден.
Таким образом, общая сумма арендный платежей по Договору за период его действия правильно определена судом первой инстанции в размере 1 065 666 руб. 67 коп.
Между тем, материалами дела подтверждается и не опровергнуто ответчиком, что ЗАО "Запсибинтерстрой" внесло плату за октябрь 2014 года в размере 230 000 руб. по платежному поручению от 08.10.2014 N 992 (т. 1 л.д. 35), за ноябрь 2014 года в размере 230 000 руб. по платежному поручению от 30.10.2014 N 161 (т. 1 л.д. 36), за декабрь 2014 года в размере 230 000 руб. по платежному поручению от 10.12.2014 N 625 (т. 1 л.д. 32, 33), а также предоплату за март 2015 года в размере 100 000 руб. по платежному поручению от 11.12.2014 N 636 (т. 1 л.д. 34), то есть всего уплачена сумма в размере 790 000 руб.
Как следствие, задолженность ЗАО "Запсибинтерстрой" перед индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. по оплате арендных платежей по договору аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 составляет 275 666 руб. 67 коп. (1 065 666 руб. 67 коп. - 790 000 руб.).
При этом суд первой инстанции, взыскивая с ЗАО "Запсибинтерстрой" задолженность по арендным платежам, обоснованно и правомерно отнес на Общество указанную выше сумму в полном размере (несмотря на то, что истцом заявлено о взыскании долга по арендной плате в сумме 130 000 руб.), поскольку содержащееся в исковом заявлении Мамедовой А.А. требование о взыскании реального ущерба фактически представляет собой требование о взыскании арендной платы, подлежащей уплате по Договору, а по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.
Лицами, участвующими в деле, и в том числе ответчиком, не заявлено возражений относительно приведенной выше позиции суда первой инстанции.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда о том, что исковые требования в части основного долга являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 275 666 руб. 67 коп.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика суммы ущерба, причиненного арендованному жилому помещению и находящемуся в нем имуществу, по следующим основаниям.
В соответствии с частями 1 - 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2.4.3 Договора арендатор обязан содержать помещение и его технические устройства в исправном состоянии, при этом пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что каждая из сторон, причинившая ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору ущерб другой стороне, обязана полностью возместить другой стороне причиненные убытки в части реального ущерба.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков. При этом требование о возмещении убытков подлежит удовлетворению только при условии доказанности всех перечисленных выше обстоятельств.
Как правильно отметил суд первой инстанции, качественное соотношение имущества при его передаче и возврате и, как следствие, ухудшение его состояния, может быть определено путем сопоставления состояния, описанного в акте приема-передачи помещения арендатору, в котором описано, в том числе, состояние мебели и отделки арендованного помещения в момент их передачи арендатору (т. 1 л.д. 31), с состоянием того же имущества, установленным оценщиком в отчете N 73/01.04.15/011000 непосредственно после прекращения действия Договора (т. 1 л.д. 50-120).
Так, по результатам указанного выше аналитического сопоставления данных о состоянии арендуемого имущества оценщиком установлено, что стоимость восстановительного ремонта жилого дома в результате ухудшения его состояния и качества составляет в денежном выражении 445 000 руб., а величина ущерба, причиненного имуществу, находившемуся в соответствующем помещении - 119 733 руб. 34 коп.
Противоправность действий ответчика и причинная связь между использованием имущества арендатором и возникшими убытками следует из самого факта нахождения спорного имущества в пользовании Общества и возврата арендованного имущества предпринимателю (арендодателю) в состоянии, не соответствующем нормальному износу и условиям Договора с учетом состояния такого имущества при его передаче в пользование арендатору.
При этом необходимо отметить, что истец, заявляя требование о взыскании ущерба, причиненного арендуемому помещению, уменьшил размер ущерба, установленный оценщиком, на 50 830 руб., исключив из него стоимость дефектов, отраженных в акте приема-передачи.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика возмещения ущерба, причиненного арендованному жилому помещению, а также ущерба, причиненного имуществу, правомерно удовлетворено судом первой инстанции. Возражений относительно размера суммы ущерба, взысканной судом первой инстанции, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не заявлено.
В то же время доводы подателя апелляционной жалобы о том, что истцом нарушен порядок уведомления ответчика о выявленных недостатках возвращенного имущества, являвшегося предметом аренды, поскольку в период с 30.12.2014 по 04.03.2015 истец не уведомлял ответчика о нанесении ущерба имуществу, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не опровергающие сформулированный выше вывод, поскольку с учетом срока действия Договора, установленном его условиями, у предпринимателя отсутствовали основания для установления и подтверждения размера ущерба до момента получения уведомления Общества о расторжении Договора (19.03.2015).
В обжалуемом решении суд первой инстанции также пришел к выводу о доказанности факта несения предпринимателем судебных издержек на оплату услуг оценщика в размере 24 360 руб. и оплату услуг представителя в размере 24 694 руб. 16 коп. (с учетом частичного удовлетворения исковых требований предпринимателя) в связи с рассмотрением настоящего дела и об обоснованности заявления истца о взыскании таких издержек с ответчика.
При этом суд апелляционной инстанции, учитывая, что в апелляционной жалобе Обществом не заявлено самостоятельных доводов и аргументов по существу соответствующих выводов суда первой инстанции о наличии правовых оснований для отнесения заявленных истцом судебных издержек на ответчика и об обоснованности размера таких издержек, а указано лишь на то, что они не подлежат взысканию в связи с недоказанностью исковых требований по существу, также не находит оснований для отказа в удовлетворении соответствующего заявления и для уменьшения размера судебных издержек истца, подлежащих отнесению на ответчика, поскольку судебный акт по настоящему делу, как установлено выше, обоснованно вынесен в пользу предпринимателя в соответствующей части, в связи с чем, судебные расходы последнего должны быть возмещены ему за счет ответчика по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме учтены и оценены доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, и что выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 по делу N А75-6424/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2016 N 08АП-1177/2016 ПО ДЕЛУ N А75-6424/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2016 г. N 08АП-1177/2016
Дело N А75-6424/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 10 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 16 марта 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кливера Е.П.,
судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Рязановым И.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1177/2016) закрытого акционерного общества "Запсибинтерстрой" (далее - ЗАО "Запсибинтерстрой", Общество, ответчик) на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 по делу N А75-6424/2015 (судья Неугодников И.С.), принятое
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Мамедовой Анны Алексеевны, ОГРНИП 314860126700016, ИНН 860103021549 (далее - предприниматель, истец)
к ЗАО "Запсибинтерстрой" (ОГРН 1118602000549, ИНН 8602177458)
о взыскании 1 954 196 руб. 34 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ЗАО "Запсибинтерстрой" - Герок А.Н. по доверенности N 86АА1114932 от 30.08.2013 сроком действия на 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации);
- от индивидуального предпринимателя Мамедовой А.А. - Соболева А.З. по доверенности N 86 АА 1625232 от 20.03.2015 сроком действия на 3 года (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации),
установил:
индивидуальный предприниматель Мамедова Анна Алексеевна обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Запсибинтерстрой" о взыскании 1 903 366 руб. 34 коп., в том числе долга по арендной плате за март 2015 года в сумме 130 000 руб., 373 633 руб. ущерба, причиненного арендованному жилому помещению, 119 733 руб. 34 коп. ущерба, причиненного имуществу истца, и 1 280 000 руб. реального ущерба. Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой услуг оценщика, в размере 24 360 руб., а также судебных расходы на оплату услуг представителя в размере 60 000 руб.
Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 требования истца удовлетворены частично, с ЗАО "Запсибинтерстрой" в пользу индивидуального предпринимателя Мамедовой А.А. взыскан долг по арендной плате в размере 275 666 руб. 67 коп., ущерб, причиненный арендованному жилому помещению, в размере 373 633 руб., ущерб, причиненный имуществу, в размере 119 733 руб. 34 коп., убытки по оплате услуг оценщика в размере 24 360 руб., судебные издержки по оплате услуг представителя в размере 24 694 руб. 16 коп.
В обоснование принятого решения суд первой инстанции указал на то, что факт передачи имущества от истца в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи помещений, на то, что у ответчика возникло обязательство по внесению арендной платы в соответствующем размере, установленном договором, и на то, что договор аренды может считаться прекратившим свое действие только с 19.04.2015. Суд первой инстанции указал, что за весь период действия договора арендатору надлежало внести в счет арендных платежей сумму в размере 1 065 666 руб. 67 коп., поэтому задолженность Общества по арендной плате составляет 275 666 руб. 67 коп., при этом то обстоятельство, что в 2015 году сотрудники ЗАО "Запсибинтерстрой" не пользовались жилыми помещениями, не освобождает ответчика от обязанности по внесению арендной платы за период действия договора аренды. Кроме того, суд первой инстанции также указал, что неверная квалификация истцом своих требований в качестве реального ущерба не является основанием для отказа в удовлетворении требования о взыскании арендной платы за период с 01.04.2015 по 19.04.2015.
Отказывая во взыскании арендной платы, реального ущерба и убытков за период с 20.04.2015 по 01.09.2015, суд первой инстанции сослался на то, что договор аренды прекратил свое действие 19.04.2015, и на то, что ответчик отказался от исполнения договора, поэтому в его действиях отсутствует противоправность и необходимая совокупность обстоятельств для взыскания убытков, возникших по причине отказа от исполнения договора, в виде недополученной арендной платы за первоначально установленный срок действия договора.
Удовлетворяя требование о взыскании ущерба, причиненного арендованному жилому помещению, и ущерба, причиненного имуществу, суд первой инстанции исходил из того, что качественное соотношение имущества при его передаче арендатору и возврате определяется сопоставлением состояния, описанного в акте приема-передачи с состоянием, описанным оценщиком Ибрагимовым М.А. в отчете N 73/01.04.15/011000, а также из того, что стоимость, на которую понизилось качество объекта аренды, определена оценщиком Ибрагимовым М.А. в отчете N 73/01.04.15/011000, поэтому факт и размер понижения являются доказанными. Суд первой инстанции указал, что противоправность действий ЗАО "Запсибинтерстрой" и наличие причинной связи между причиненным вредом и возникшими убытками усматривается из существа правоотношений по предоставлению помещений для проживания большого количества человек, поэтому основания для гражданско-правовой ответственности ответчика за причинение вреда имуществу истца имеются.
Взыскивая с ЗАО "Запсибинтерстрой" расходы предпринимателя на оплату услуг оценщика и на оплату услуг представителя, суд первой инстанции указал на то, что факт несения таких расходов подтвержден надлежащими доказательствами, и на то, что заявленные истцом судебные расходы на оплату услуг представителя являются разумными и подлежат взысканию с ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям, в размере 24 694 руб. 16 коп.
Не согласившись с принятым судебным актом, ЗАО "Запсибинтерстрой" обратилось с апелляционной жалобой в Восьмой арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 отменить, принять по делу новый судебных акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.
Обосновывая требования апелляционной жалобы, ее податель настаивает на том, что договор считается расторгнутым с 17.04.2015, на том, что к выполнению ремонтных работ в арендуемом помещении ответчик приступил ранее, чем ответчик заявил о расторжении заключенного договора и возвратил арендуемое помещение истцу, и на том, что выполнение указанных ремонтных работ свидетельствует о фактическом принятии истцом арендуемого помещения 15.01.2015 и о намерении истца расторгнуть договор аренды также с 15.01.2015. С учетом изложенного, ответчик ссылается на то, что арендная плата может быть взыскана с ЗАО "Запсибинтерстрой" только за период до 15.01.2015.
Податель жалобы обращает внимание на то, что в период с 30.12.2014 по 04.03.2015 истец не уведомлял ответчика о нанесении ущерба имуществу, на то, что причины и размер причиненного ущерба установлены без участия ЗАО "Запсибинтерстрой", и на то, что истцом не представлено доказательств качественного состояния объекта аренды в момент его передачи арендатору. Кроме того, по мнению ответчика, истцом нарушены условия представления претензии и не доказана противоправность действий ответчика и его вина в причинении ущерба, а также размер ущерба, в связи с чем, основания для взыскания последнего отсутствуют.
ЗАО "Запсибинтерстрой" также настаивает на том, что арендная плата по договору является расчетной, поскольку подлежит исчислению сторонами по каждому сроку платежа из расчета фактического количества мест, занимаемых рабочими и сотрудниками арендатора, при этом в декабре - марте ответчиком не использовались все места в помещении, и арендная плата не могла составлять 230 000 руб., в связи с чем, основания для взыскания за март 2015 года платы в размере 130 000 руб. отсутствуют.
В судебном заседании представитель ЗАО "Запсибинтерстрой" поддержал требования и доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель индивидуального предпринимателя Мамедовой А.А. в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве и в устном выступлении в суде выразил несогласие с доводами жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Между индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. (арендодатель) и ЗАО "Запсибинтерстрой" (арендатор) заключен договор аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 (далее - Договор), в соответствии с которым арендодатель с 01.10.2014 передает в срочное возмездное владение и пользование (аренду), а арендатор принимает жилое помещение по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Безноскова, 31, для временного проживания рабочих и сотрудников арендатора (пункты 1.1. и 1.2. Договора).
Помещения, передаваемые в аренду, состоят из 40 койко-мест (пункт 1.4. Договора).
В соответствии с пунктом 3.1 Договора ежемесячная арендная плата за 40 койко-мест составляет 230 000 руб. в месяц.
Стоимость аренды рассчитывается из расчета фактического количества койко-мест, занимаемых работниками и сотрудниками арендатора на 1 число каждого месяца (пункт 3.2 Договора).
Арендная плата за январь - февраль 2015 года не вносится. Арендатор в декабре 2014 года вносит предварительную оплату за март 2015 года. Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее третьего числа текущего месяца (пункты 3.4., 3.5., 3.6 Договора).
Срок аренды помещений установлен с 01.10.2014 по 01.09.2015 (пункт 1.4 Договора).
В соответствии с пунктом 2.3.6 Договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, предварительно письменно уведомив арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения. Схожее условие содержится в пунктах 8.5. и 8.6. Договора (т. 1 л.д. 29-30).
Актом приема-передачи помещений от 01.10.2014 оформлен факт передачи помещений в пользование арендатору. В акте имеется описание мебели и состояние отделки помещений, в том числе отражен ряд дефектов (т. 1 л.д. 31).
Как утверждает истец, обязательства по внесению арендных платежей за пользование переданным по Договору имуществом исполнены Обществом ненадлежащим образом, в связи с чем, у ЗАО "Запсибинтерстрой" возникла задолженность перед индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. Кроме того, арендодателем выявлены факты порчи имущества, переданного в аренду ЗАО "Запсибинтерстрой".
В связи с указанными обстоятельствами 02.04.2015 истец направил в адрес ответчика претензию об уплате задолженности по арендным платежам и о возмещении причиненных убытков (т. 1 л.д. 39-21).
В ответе на претензию ответчик отклонил претензионные требования истца, а также уведомил последнего о расторжении Договора, сославшись на пункты 8.5. и 8.6 Договора (т. 1 л.д. 44). К ответу ЗАО "Запсибинтерстрой" на претензию предпринимателя также приложено подписанное со стороны арендатора соглашение о расторжении договора аренды жилых помещений N 40/14 от 01.10.2014 (т. 1 л.д. 45).
Ответ на претензию получен истцом 19.03.2015, что подтверждается почтовой накладной DIMEX 26390443 (т. 1 л.д. 37).
Полагая, что ущерб мебели и отделке арендуемых помещений причинен в период использования такого помещения ЗАО "Запсибинтерстрой", истец привлек оценщика (индивидуального предпринимателя Ибрагимова М.А.) для расчета размера причиненного вреда (договор от 01.04.2015 N 73/О - т. 1 л.д. 46-47).
Согласно отчету N 73/01.04.15/011000 оценщика, рыночная стоимость восстановительного ремонта пострадавшего жилого дома, расположенного по адресу: Россия, Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Ханты-Мансийск, ул. Безноскова, 31, по состоянию на 15.01.2015 с учетом округления составляет 445 000 руб., величина ущерба, причиненного имуществу, пострадавшему в результате действий третьих лиц, находящихся в жилом доме, составляет 120 000 руб. (т. 1 л.д. 50-120).
Ссылаясь на то, что арендная плата за пользование арендованным имуществом по договору аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 уплачена ЗАО "Запсибинтерстрой" не в полном объеме, а также на то, что именно по вине Общества возникли убытки в виде порчи имущества, находящегося в арендуемых помещениях, а также в виде порчи отделки самого помещения, индивидуальный предприниматель Мамедова А.А. обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с соответствующим иском.
24.11.2015 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры принял обжалуемое решение.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей указаны основания, предусмотренные законом и иными правовыми актами, а также действия граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии со статьей 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Проанализировав договор аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между сторонами сложились отношения, регулируемые параграфом 1 (общие положения об аренде) главы 34 ГК РФ.
В силу положений пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Системное толкование норм пункта 1 статьи 606, пункта 1 статьи 614, статьи 622 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что обязанность по уплате арендных платежей существует у арендатора в течение всего периода использования арендованного имущества с момента передачи такого имущества арендодателем и прекращается в момент возврата такого имущества арендатором арендодателю.
Иными словами, вывод об обоснованности требования арендодателя о взыскании с арендатора платы по договору аренды может быть заключен при наличии доказательств, подтверждающих то, что в период, за который взыскивается плата, соответствующее имущество находилось в пользовании арендатора.
Как установлено судом первой инстанции, усматривается из материалов дела и по существу не оспаривается ответчиком, спорное имущество по договору аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 передавалось предпринимателем в пользование Обществу на основании акта приема-передачи от 01.10.2014, в связи с чем, у ЗАО "Запсибинтерстрой" имелась обязанность по уплате арендных платежей в период с 01.10.2014 до момента расторжения договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 в соответствии с пунктами 2.3.6, 8.5, 8.6 Договора (на основании уведомления ЗАО "Запсибинтерстрой", как арендатора, от 19.03.2015).
Так, в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 ежемесячная арендная плата за 40 койко-мест составляет 230 000 руб. в месяц.
Согласно пункту 3.2 Договора стоимость аренды рассчитывается из расчета фактического количества койко-мест, занимаемых работниками и сотрудниками арендатора на 1 число каждого месяца.
При этом арендная плата за январь - февраль 2015 года не вносится. Арендатор в декабре 2014 года вносит предварительную оплату за март 2015 года. Арендная плата вносится арендатором путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее третьего числа текущего месяца (пункты 3.4., 3.5., 3.6 Договора).
В соответствии с пунктом 2.3.6 Договора арендатор вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, предварительно письменно уведомив арендодателя не менее чем за 30 календарных дней до даты расторжения.
Аналогичным образом в пунктах 8.5 и 8.6 Договора указано, что арендатор вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от исполнения Договора, при этом в указанном случае Договор прекращает свое действие по истечении 30 календарных дней со дня, когда другая сторона получила уведомление о расторжении Договора.
Так, в ответе на претензию истца о возмещении причиненных убытков ответчик, воспользовавшись правом, предоставленным ему пунктами 2.3.6, 8.5. и 8.6 Договора, уведомил истца о расторжении договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 (т. 1 оборотная сторона л.д. 44).
При таких обстоятельствах, а также с учетом положений пункта 3.4. Договора о не внесении платы за январь и февраль 2015 года, пункта 8.6 Договора о порядке расторжения Договора и статьи 191 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции правильно указал, что размер арендных платежей за весь период действия Договора составляет 1 065 666 руб. 67 коп. (230 000 х 4 мес. (октябрь, ноябрь, декабрь 2014 года и март 2015 года) + 145 666 руб. 67 коп. (за апрель 2015 года: 230 000 руб. / 30 дн. х 19 дн.)).
При этом довод подателя апелляционной жалобы о том, что в декабре 2014 года и марте 2015 года Обществом не использовались все 40 койко-мест, предусмотренных пунктом 3.1 договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14, поэтому сумма арендных платежей за обозначенные периоды должна быть снижена, судом апелляционной инстанции отклоняется, как не основанный на положениях договора аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 и фактических обстоятельствах дела, ввиду следующего.
Так, из буквального содержания и системного толкования пунктов 3.1, 3.2 Договора следует, что ежемесячная плата за использование находящихся в арендуемом помещении 40 койко-мест составляет 230 000 руб. и может быть изменена исходя из фактического количества койко-мест, занимаемых сотрудниками арендатора на 1 число соответствующего месяца.
Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие о том, что ЗАО "Запсибинтерстрой" уведомляло предпринимателя о факте использования в каком-либо месяце в течение периода действия договора аренды арендуемого имущества в количестве койко-мест, меньшем, по сравнению с указанным в пункте 3.1 Договора.
Как следствие, достаточные основания для перерасчета и уменьшения суммы арендной платы за декабрь 2014 года и март 2015 года по сравнению с указанной в пункте 3.1 Договора отсутствуют.
Кроме того, неиспользование арендуемого имущества арендатором или его использование не в полном объеме в период нахождения такого имущества в пользовании арендатора само по себе не является основанием для невнесения арендных платежей, поскольку по смыслу пункта 1 статьи 606, статьи 611, пункта 1 статьи 614 и статьи 622 ГК РФ арендуемое имущество находится во владении и пользовании арендатора с моменте его передачи последнему арендодателем и до момента возврата такого имущества арендатором обратно арендодателю, и обязательство по уплате арендных платежей существует на протяжении всего указанного периода.
В частности, в пункте 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы.
При этом ссылки подателя жалобы на то, что фактически спорное имущество передано арендодателю уже 15.01.2015, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не подтвержденные документально.
Так, в материалах дела отсутствует подписанный между сторонами Договора акт возврата имущества обратно арендодателю, датированный 15.01.2015, при том, что в силу пункта 2.4.9 Договора помещение должно быть возвращено арендодателю именно по акту приема-передачи. То обстоятельство, что ответчиком в адрес истца направлялось соглашение о расторжении Договора от 01.02.2015 с приложением акта приема-передачи помещений, само по себе не имеет правового значения и не свидетельствует о прекращении обязательств по Договору, а также о возврате имущества арендатору, поскольку такое соглашение (как и акт) не было подписано индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. и не повлекло соответствующих правовых последствий.
Довод о фактическом использовании предпринимателем помещений, являющихся предметом аренды, с 15.01.2015 ответчиком надлежащими доказательствами также не подтвержден.
Таким образом, общая сумма арендный платежей по Договору за период его действия правильно определена судом первой инстанции в размере 1 065 666 руб. 67 коп.
Между тем, материалами дела подтверждается и не опровергнуто ответчиком, что ЗАО "Запсибинтерстрой" внесло плату за октябрь 2014 года в размере 230 000 руб. по платежному поручению от 08.10.2014 N 992 (т. 1 л.д. 35), за ноябрь 2014 года в размере 230 000 руб. по платежному поручению от 30.10.2014 N 161 (т. 1 л.д. 36), за декабрь 2014 года в размере 230 000 руб. по платежному поручению от 10.12.2014 N 625 (т. 1 л.д. 32, 33), а также предоплату за март 2015 года в размере 100 000 руб. по платежному поручению от 11.12.2014 N 636 (т. 1 л.д. 34), то есть всего уплачена сумма в размере 790 000 руб.
Как следствие, задолженность ЗАО "Запсибинтерстрой" перед индивидуальным предпринимателем Мамедовой А.А. по оплате арендных платежей по договору аренды жилых помещений от 01.10.2014 N 40/14 составляет 275 666 руб. 67 коп. (1 065 666 руб. 67 коп. - 790 000 руб.).
При этом суд первой инстанции, взыскивая с ЗАО "Запсибинтерстрой" задолженность по арендным платежам, обоснованно и правомерно отнес на Общество указанную выше сумму в полном размере (несмотря на то, что истцом заявлено о взыскании долга по арендной плате в сумме 130 000 руб.), поскольку содержащееся в исковом заявлении Мамедовой А.А. требование о взыскании реального ущерба фактически представляет собой требование о взыскании арендной платы, подлежащей уплате по Договору, а по смыслу статьи 6, части 1 статьи 168, части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений.
Лицами, участвующими в деле, и в том числе ответчиком, не заявлено возражений относительно приведенной выше позиции суда первой инстанции.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает правильным вывод суда о том, что исковые требования в части основного долга являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению в размере 275 666 руб. 67 коп.
Кроме того, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности требований истца о взыскании с ответчика суммы ущерба, причиненного арендованному жилому помещению и находящемуся в нем имуществу, по следующим основаниям.
В соответствии с частями 1 - 3 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено, в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора, а если требование добровольно удовлетворено не было, - в день предъявления иска
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Кроме того, в соответствии с пунктом 2.4.3 Договора арендатор обязан содержать помещение и его технические устройства в исправном состоянии, при этом пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что каждая из сторон, причинившая ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору ущерб другой стороне, обязана полностью возместить другой стороне причиненные убытки в части реального ущерба.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Согласно части 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Для взыскания убытков лицо, требующее их возмещения, обязано доказать факт нарушения обязательства, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков. При этом требование о возмещении убытков подлежит удовлетворению только при условии доказанности всех перечисленных выше обстоятельств.
Как правильно отметил суд первой инстанции, качественное соотношение имущества при его передаче и возврате и, как следствие, ухудшение его состояния, может быть определено путем сопоставления состояния, описанного в акте приема-передачи помещения арендатору, в котором описано, в том числе, состояние мебели и отделки арендованного помещения в момент их передачи арендатору (т. 1 л.д. 31), с состоянием того же имущества, установленным оценщиком в отчете N 73/01.04.15/011000 непосредственно после прекращения действия Договора (т. 1 л.д. 50-120).
Так, по результатам указанного выше аналитического сопоставления данных о состоянии арендуемого имущества оценщиком установлено, что стоимость восстановительного ремонта жилого дома в результате ухудшения его состояния и качества составляет в денежном выражении 445 000 руб., а величина ущерба, причиненного имуществу, находившемуся в соответствующем помещении - 119 733 руб. 34 коп.
Противоправность действий ответчика и причинная связь между использованием имущества арендатором и возникшими убытками следует из самого факта нахождения спорного имущества в пользовании Общества и возврата арендованного имущества предпринимателю (арендодателю) в состоянии, не соответствующем нормальному износу и условиям Договора с учетом состояния такого имущества при его передаче в пользование арендатору.
При этом необходимо отметить, что истец, заявляя требование о взыскании ущерба, причиненного арендуемому помещению, уменьшил размер ущерба, установленный оценщиком, на 50 830 руб., исключив из него стоимость дефектов, отраженных в акте приема-передачи.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика возмещения ущерба, причиненного арендованному жилому помещению, а также ущерба, причиненного имуществу, правомерно удовлетворено судом первой инстанции. Возражений относительно размера суммы ущерба, взысканной судом первой инстанции, ответчиком в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не заявлено.
В то же время доводы подателя апелляционной жалобы о том, что истцом нарушен порядок уведомления ответчика о выявленных недостатках возвращенного имущества, являвшегося предметом аренды, поскольку в период с 30.12.2014 по 04.03.2015 истец не уведомлял ответчика о нанесении ущерба имуществу, судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, как не опровергающие сформулированный выше вывод, поскольку с учетом срока действия Договора, установленном его условиями, у предпринимателя отсутствовали основания для установления и подтверждения размера ущерба до момента получения уведомления Общества о расторжении Договора (19.03.2015).
В обжалуемом решении суд первой инстанции также пришел к выводу о доказанности факта несения предпринимателем судебных издержек на оплату услуг оценщика в размере 24 360 руб. и оплату услуг представителя в размере 24 694 руб. 16 коп. (с учетом частичного удовлетворения исковых требований предпринимателя) в связи с рассмотрением настоящего дела и об обоснованности заявления истца о взыскании таких издержек с ответчика.
При этом суд апелляционной инстанции, учитывая, что в апелляционной жалобе Обществом не заявлено самостоятельных доводов и аргументов по существу соответствующих выводов суда первой инстанции о наличии правовых оснований для отнесения заявленных истцом судебных издержек на ответчика и об обоснованности размера таких издержек, а указано лишь на то, что они не подлежат взысканию в связи с недоказанностью исковых требований по существу, также не находит оснований для отказа в удовлетворении соответствующего заявления и для уменьшения размера судебных издержек истца, подлежащих отнесению на ответчика, поскольку судебный акт по настоящему делу, как установлено выше, обоснованно вынесен в пользу предпринимателя в соответствующей части, в связи с чем, судебные расходы последнего должны быть возмещены ему за счет ответчика по правилам, установленным статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Таким образом, с учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме учтены и оценены доводы сторон и представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, и что выводы, изложенные в решении суда, соответствуют материалам дела.
При таких обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 24.11.2015 по делу N А75-6424/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.П.КЛИВЕР
Е.П.КЛИВЕР
Судьи
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
Н.Е.ИВАНОВА
О.Ю.РЫЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)