Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей Е.Б. Расторгуева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Лотос-8" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2016 по делу N А40-154892/15, принятое судьей Березовой О.А., по иску ООО "Лотос-8" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Баранова О.И. (доверенность от 01.09.2016),
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Лотос-8" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, улица Салтыковская, дом 31, площадью 832,9 кв. м, и земельного участка, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, владение 31, площадью 871 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.4, 3.6 договора в редакции истца. Истец просил установить цену объектов 44 923 729 рублей без НДС, установить оплату по договору с рассрочкой в течение пяти лет, расчеты по договору производить в безналичном порядке в рублях.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2016 разногласия урегулированы: цена выкупаемых объектов установлена 69 447 229 рублей, рассрочка оплаты предоставлена в три года, ежемесячные платежи за земельный участок - Объект 2 составляют не менее 476 089 рублей 70 копеек и проценты за предоставленную рассрочку.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости выкупаемого земельного участка (при отсутствии спора о цене здания) определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят состоявшийся по делу судебный акт: истец - отменить в части, ответчик - отменить, принять новый судебный акт.
Истец в своей апелляционной жалобе указал, что в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ в редакции от 29.06.2015 минимальный срок рассрочки приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.
Ответчик в своей апелляционной жалобе указал, что только собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Ссылается на необоснованность выводов судебного эксперта относительно определения рыночной стоимости выкупаемого здания. Указывает на то, что истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи, поскольку нарушил сроки, предусмотренные статьями 445, 446 ГК РФ.
В отзыве истца на апелляционную жалобу ответчика содержатся возражения на доводы жалобы.
Отзыв на апелляционную жалобу истца ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции изменить, установив период рассрочки оплаты пять лет и, соответственно, изменив размер ежемесячных платежей. Возражал по доводам, изложенным в жалобе ответчика, просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.
Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. По доводам апелляционной жалобы истца возражал, просил оставить ее без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2016 подлежит изменению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРП от 24.07.2013 нежилое здание, расположенное по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, принадлежит на праве собственности городу Москве, в отношении объекта зарегистрировано обременение - аренда сроком до 04.11.2017 в пользу ООО "Лотос-8".
Истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 16.12.1998 N 04-726/98 со сроком действия с 01.11.1998 до 04.11.2017 в отношении нежилого помещения общей площадью 836,4 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, с назначением - под магазин. Договор зарегистрирован 11.05.2004 в установленном законом порядке.
Истец, являясь субъектом малого предпринимательства, на основании положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 31.10.2013 и 03.06.2014 дважды обращался к ответчику с заявлением о выкупе помещения, находящегося в аренде.
Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 14.08.2014 N 12644 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, общей площадью 832,9 кв. м, а также земельного участка, на котором расположено указанное здание, общей площадью 871 кв. м с кадастровым номером 77:03:0009004:33, для эксплуатации магазина, путем продажи с рассрочкой оплаты на три года, с установлением стоимости выкупаемого нежилого здания (в том числе земельный участок под зданием) в размере 102 810 000 рублей.
Цена выкупаемого объекта Департаментом определена на основании отчета от 30.05.2014 об оценке спорного имущества, составленного ООО "АБН-Консалт", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 12.05.2014 составила: нежилого здания - 52 308 000 рублей, земельного участка - 50 502 000 рублей.
08.09.2014 ответчиком истцу направлен проект договора купли-продажи.
22.09.2014 истцом ответчику направлен протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости, в котором истец предлагает заключить договор купли-продажи только в отношении здания по цене, установленной Департаментом, - 52 308 000 рублей, без земельного участка.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и письмом от 17.11.2014 отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
20.08.2015 истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском, из которого следует, что предметом спора является стоимость земельного участка при отсутствии спора о цене здания, а также период рассрочки оплаты по договору (истец просил установить рассрочку пять лет).
21.12.2015 судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса".
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.05.2014 составляет 17 139 229 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка.
Доводы ответчика относительно некорректного определения судебным экспертом стоимости здания не основаны на материалах дела, поскольку истец не оспаривает цену здания, установленную Департаментом.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Данное экспертное заключение ответчиком по существу не оспорено, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.
Доводы жалобы ответчика об утрате истцом права преимущественного выкупа вследствие пропуска срока на обращение в суд подлежат отклонению как не основанные на законе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.09.2016 N 09АП-40024/2016-ГК, 09АП-40823/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-154892/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 сентября 2016 г. N 09АП-40024/2016-ГК,
09АП-40823/2016-ГК
Дело N А40-154892/15
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 23 сентября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи А.И. Трубицына,
судей Е.Б. Расторгуева, Д.Н. Садиковой,
при ведении протокола судебного заседания секретарем И.В. Фоминым,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Лотос-8" и Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2016 по делу N А40-154892/15, принятое судьей Березовой О.А., по иску ООО "Лотос-8" к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества,
при участии в судебном заседании представителей:
от истца - Баранова О.И. (доверенность от 01.09.2016),
от ответчика - Шинкарюк А.Ю. (доверенность от 07.12.2015),
установил:
Иск заявлен обществом с ограниченной ответственностью "Лотос-8" (далее - истец) к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: город Москва, улица Салтыковская, дом 31, площадью 832,9 кв. м, и земельного участка, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, владение 31, площадью 871 кв. м, изложив пункты 3.1, 3.4, 3.6 договора в редакции истца. Истец просил установить цену объектов 44 923 729 рублей без НДС, установить оплату по договору с рассрочкой в течение пяти лет, расчеты по договору производить в безналичном порядке в рублях.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2016 разногласия урегулированы: цена выкупаемых объектов установлена 69 447 229 рублей, рассрочка оплаты предоставлена в три года, ежемесячные платежи за земельный участок - Объект 2 составляют не менее 476 089 рублей 70 копеек и проценты за предоставленную рассрочку.
Суд первой инстанции указал, что на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями статьи 3 Закона N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены. Оценка рыночной стоимости выкупаемого земельного участка (при отсутствии спора о цене здания) определена на основании заключения судебной экспертизы.
Не согласившись с принятым решением, истец и ответчик подали апелляционные жалобы, в которых просят состоявшийся по делу судебный акт: истец - отменить в части, ответчик - отменить, принять новый судебный акт.
Истец в своей апелляционной жалобе указал, что в соответствии со статьей 5 Закона N 159-ФЗ в редакции от 29.06.2015 минимальный срок рассрочки приобретаемого имущества не должен составлять менее пяти лет.
Ответчик в своей апелляционной жалобе указал, что только собственник спорного имущества вправе устанавливать цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности. Ссылается на необоснованность выводов судебного эксперта относительно определения рыночной стоимости выкупаемого здания. Указывает на то, что истец утратил преимущественное право на заключение договора купли-продажи, поскольку нарушил сроки, предусмотренные статьями 445, 446 ГК РФ.
В отзыве истца на апелляционную жалобу ответчика содержатся возражения на доводы жалобы.
Отзыв на апелляционную жалобу истца ответчиком не представлен.
Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение суда первой инстанции изменить, установив период рассрочки оплаты пять лет и, соответственно, изменив размер ежемесячных платежей. Возражал по доводам, изложенным в жалобе ответчика, просил апелляционную жалобу ответчика оставить без удовлетворения.
Представитель ответчика доводы своей апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в иске отказать. По доводам апелляционной жалобы истца возражал, просил оставить ее без удовлетворения.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 22.06.2016 подлежит изменению по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что согласно выписке из ЕГРП от 24.07.2013 нежилое здание, расположенное по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, принадлежит на праве собственности городу Москве, в отношении объекта зарегистрировано обременение - аренда сроком до 04.11.2017 в пользу ООО "Лотос-8".
Истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности Москвы, от 16.12.1998 N 04-726/98 со сроком действия с 01.11.1998 до 04.11.2017 в отношении нежилого помещения общей площадью 836,4 кв. м, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, с назначением - под магазин. Договор зарегистрирован 11.05.2004 в установленном законом порядке.
Истец, являясь субъектом малого предпринимательства, на основании положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" 31.10.2013 и 03.06.2014 дважды обращался к ответчику с заявлением о выкупе помещения, находящегося в аренде.
Департаментом городского имущества города Москвы издано распоряжение от 14.08.2014 N 12644 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, улица Салтыковская, дом 31, общей площадью 832,9 кв. м, а также земельного участка, на котором расположено указанное здание, общей площадью 871 кв. м с кадастровым номером 77:03:0009004:33, для эксплуатации магазина, путем продажи с рассрочкой оплаты на три года, с установлением стоимости выкупаемого нежилого здания (в том числе земельный участок под зданием) в размере 102 810 000 рублей.
Цена выкупаемого объекта Департаментом определена на основании отчета от 30.05.2014 об оценке спорного имущества, составленного ООО "АБН-Консалт", согласно которому рыночная стоимость по состоянию на 12.05.2014 составила: нежилого здания - 52 308 000 рублей, земельного участка - 50 502 000 рублей.
08.09.2014 ответчиком истцу направлен проект договора купли-продажи.
22.09.2014 истцом ответчику направлен протокол разногласий к договору купли-продажи недвижимости, в котором истец предлагает заключить договор купли-продажи только в отношении здания по цене, установленной Департаментом, - 52 308 000 рублей, без земельного участка.
Ответчик не принял договор купли-продажи в редакции истца и письмом от 17.11.2014 отказал в предоставлении государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы".
В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучения извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
20.08.2015 истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском, из которого следует, что предметом спора является стоимость земельного участка при отсутствии спора о цене здания, а также период рассрочки оплаты по договору (истец просил установить рассрочку пять лет).
21.12.2015 судом первой инстанции удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено АНО "Судебная экспертиза недвижимости и бизнеса".
Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 12.05.2014 составляет 17 139 229 рублей.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что цена объекта, указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи, чрезмерно завышена и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта, заявленные истцом требования по урегулированию разногласий подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы ответчика подлежат отклонению ввиду следующего.
Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Судом первой инстанции принято правомерное решение о проведении по делу судебной экспертизы в целях установления рыночной стоимости объекта недвижимости, поскольку сторонами представлены различные, документально подтвержденные сведения о рыночной стоимости спорного земельного участка.
Доводы ответчика относительно некорректного определения судебным экспертом стоимости здания не основаны на материалах дела, поскольку истец не оспаривает цену здания, установленную Департаментом.
Оснований считать экспертное заключение не соответствующим требованиям закона не установлено. Судебный эксперт, в отличие от специалистов оценщиков, на чьи заключения ссылались стороны при досудебном порядке урегулирования спора, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не связан обязательствами перед сторонами.
Спор о цене объекта недвижимости разрешен судом первой инстанции по существу на основании представленных в дело доказательств, в том числе заключения судебной экспертизы.
Данное экспертное заключение ответчиком по существу не оспорено, ходатайств о проведении дополнительной либо повторной экспертизы не заявлено.
Доводы жалобы ответчика об утрате истцом права преимущественного выкупа вследствие пропуска срока на обращение в суд подлежат отклонению как не основанные на законе.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)