Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Аристовой Е.В., Глухих А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13674/2017) общества с ограниченной ответственностью "Клас Бест" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2017 года по делу N А81-2916/2017 (судья Курекова О.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Клас Бест" (ИНН 8905028180, ОГРН 1028900707120) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального имущества, оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения,
общество с ограниченной ответственностью "Клас Бест" (далее - ООО "Клас Бест", истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее - Департамент, ответчик), об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества, определенный в судебном заседании в разумный срок, направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, площадью 47,3 кв. м, по цене, соответствующей рыночной стоимости, со всеми необходимыми приложениями; определить достоверную величину рыночной стоимости указанного нежилого помещения, обязательную для ответчика при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества с истцом; признать недостоверным (недействительным) отчет ООО "Центр независимой экспертизы" от 28.10.2010 N 212-10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2017 года по делу N А81-2916/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Клас Бест" в апелляционной жалобе просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе ее податель указал, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что в рамках рассмотренных арбитражными судами дел N А81-144/2011, N А81-2776/2012, N А81-3907/2013, N А81-4281/2013, было установлено отсутствие правовых оснований по оспариванию отчета об оценке, подготовленного в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон N 159-ФЗ). Полагает, что в данном случае суд первой инстанции встал на сторону ответчика, не дав оценки, доводам, приведенным истцом. Так, заявитель указывает, что суд не изучил документы, подтверждающие представление ответчиком недостоверных данных при рассмотрении вышеуказанных дел и настоящего спора. Также податель жалобы приводит цитаты из решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2011 по делу N А81-144/2011, которые, по мнению истца, являются подтверждением судом наличия у Общества преимущественного права выкупа спорных объектов недвижимости. Отмечает, что истец был лишен возможности ознакомиться с отчетом оценщика ООО "Центр независимой экспертизы" от 28.10.2010 N 212-10, препятствия для совершения указанных действий были устранены только после смены руководства ответчика. Полагает, что суд первой инстанции не использовал всех полномочий для установления истины по делу, в частности отказал, в удовлетворении ходатайства ООО "Клас Бест" об истребовании у ответчика документов, подтверждающих направление им отчета ООО "Центр независимой экспертизы" в суд по делам N А81-144/2011, N А81-2776/2012, а также истцу.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
До начала судебного заседания от истца поступило заявление об отводе судье Еникеевой Л.И.
Рассмотрев указанное заявление, судьи Аристова Е.В. и Глухих А.Н. на основании части 3 статьи 25 АПК РФ отказали в удовлетворении заявленного подателем жалобы ходатайства об отводе председательствующего судьи Еникеевой Л.И. (резолютивная часть определения объявлена 13.11.2017).
Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили.
Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет.
Суд посчитал возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса на основании статьи 156 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
В обоснование иска ООО "Клас Бест" указало, что в 2010 году обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, 20, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Ответчиком была проведена оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, площадью 29,7 кв. м, по цене 1790000 руб., по результатам которой ООО "Центр независимой экспертизы" подготовлен отчет от 28.10.2010 N 212-10.
Как утверждает истец, Общество ознакомилось с указанным отчетом только 27.01.2017 в архиве ответчика. При этом истец был не согласен со стоимостью выкупаемого имущества, полагая необходимым зачесть неотделимые улучшения помещений на сумму 646261 руб.
Кроме того, ООО "Клас Бест" ссылается на то, что оценка рыночной стоимости помещений, площадью 29,7 кв. м, была завышена, что, по утверждению истца, подтверждается отчетом ООО "Экспертно-оценочная палата" N 207 от 02.04.2012, которым рыночная стоимость помещений по состоянию на декабрь 2010 года определена в сумме 1000000 руб.
Как утверждает истец, ООО "Клас Бест", подписав проект договора купли-продажи в редакции ответчика с протоколом разногласий по цене, согласилось на приобретение муниципального имущества и не утратило право на приобретение арендуемого имущества.
По утверждению Общества, Департамент уклоняется признавать за истцом преимущественное право на приобретение в собственность муниципального имущества в рамках Закона N 159-ФЗ. При этом истец заявляет о наличии у него договора аренды с ответчиком в отношении нежилых помещений, площадью 47,3 кв. м, возобновленного на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, считает, что иск не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на указанную в законе дату находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона.
Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Закона N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.
Как следует из статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.
Из положений статей 3, 4, 6, 9 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что для компетентного государственного органа заключение договора купли-продажи имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона критериям, обязательно.
Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства (пункт 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
В силу пункта 4 статьи 9 Закона N 159 в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно статье 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что ООО "Клас Бест" утратило преимущественное право на приобретение имущества, площадью 29,7 кв. м, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А81-2776/2012. В настоящее время право на приобретение имущества в собственность отсутствует, поскольку договор аренды между сторонами прекращен, решение суда от 20.11.2013 по делу N А81-3907/2013 об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, истцом не исполняется. Отметил, что с декабря 2010 года истец мог ознакомиться с отчетом об оценке имущества, но с такими заявлениями к ответчику не обращался. Кроме того указал, что Общество также имело возможность ознакомиться с отчетом при рассмотрении арбитражного дела А81-144/2011 по спору об обязании заключить договор на выкуп арендованного имущества по предложенной истцом цене с зачетом стоимости неотделимых улучшений.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из обстоятельств, преюдициально установленных судами по арбитражным делам N А81-144/2011, N А81-2776/2012, N А81-3907/2013, N А81-4281/2013, в которых истец и ответчик принимали участие.
Судебными актами по указанным делам установлено, что в период с 2002 года по 2009 год между Ноябрьским городским департаментом по имуществу (арендодателем, новое наименование - Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска) и ООО "Клас Бест" (арендатором) были подписаны договоры аренды муниципального имущества от 30.07.2002, от 24.07.2003, от 11.03.2005, от 23.09.2004, от 13.03.2006, от 28.02.2007, от 23.01.2008, по условиям которых истцу были переданы в аренду нежилые помещения по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20. Общая площадь арендованных нежилых помещений за указанный период увеличилась с 31,7 кв. м до 47,3 кв. м.
В дальнейшем между сторонами также заключались договоры аренды N 10/09 на срок с 01.11.2008 по 01.11.2009 и N 95/09 на срок с 01.10.2009 по 01.09.2010.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.02.2010 в собственности муниципального образования город Ноябрьск по состоянию на февраль 2010 года находилось помещение по адресу: город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, общей площадью 43,2 кв. м.
В декабре 2010 года нежилое помещение было разделено на два самостоятельных объекта площадью 29,7 кв. м и 13,5 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано за муниципальным образованием город Ноябрьск согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 06.12.2010.
Таким образом, суд первой инстанции верно констатировал, что помещение, площадью 47,3 кв. м, являвшееся объектом аренды по договору от 25.09.2009 N 95/09, в отношении которого истцом заявлено о преимущественном праве выкупа, не является самостоятельным объектом прав, поскольку разделено на два самостоятельных объекта.
В отношении нежилого помещения площадью 29,7 кв. м истец воспользовался своим правом на преимущественный выкуп путем соответствующего обращения в 2010 году. Объект, площадью 29,7 кв. м, являлся предметом судебных разбирательств по арбитражным делам N А81-144/2011 и N А81-2776/2012.
В рамках дела N А81-144/2011 истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 1143739 руб. (за вычетом из предложенной ответчиком цены в сумме 1790000 руб. стоимости неотделимых улучшений). Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2011 по делу N А81-144/2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.12.2011, в удовлетворении требований ООО "Клас Бест" было отказано.
В рамках дела N А81-2776/2012 ООО "Клас Бест" просило обязать Администрацию города Ноябрьска подписать договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 29,7 кв. м, по цене, установленной в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Ноябрьский городской департамент по имуществу принимал участие в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.12.2012 по делу N А81-2776/2012, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013, в удовлетворении исковых требований ООО "Клас Бест" отказано.
При рассмотрении указанного дела судами было установлено, что договор купли-продажи помещения, площадью 29,7 кв. м, не заключен по причинам, непосредственно зависящим от истца, ООО "Клас Бест" утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В связи с чем суд апелляционной инстанции установил отсутствие обязанности заинтересованного лица по рассмотрению заявлений ООО "Клас Бест", отраженных в письмах N 2 от 13.02.2012, N 41 от 03.04.2012, о намерении выкупить спорное помещение.
В постановлении от 08.08.2013 по делу N А81-2776/2012 суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Клас Бест", и апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из утраты Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Суд кассационной инстанции признал данный вывод правомерным.
Таким образом, факт утраты истцом преимущественного права на приобретение помещения, площадью 29,7 кв. м, был установлен в судебном порядке.
Иных доказательств, при которых при рассмотрении настоящего дела суд мог прийти к иным выводам, не имеется.
Судом установлено, что поскольку арендуемое с 2002 года по 01.09.2010 нежилое помещение было разделено на два самостоятельных объекта, ООО "Клас Бест" 30.07.2013 обратилось к ответчику с заявлением N 290/2 о намерении приобрести нежилое помещение, площадью 13,5 кв. м в рамках реализации преимущественного права выкупа данного помещения.
В ответном письме от 16.08.2013 N 6214/105-101-И ответчик отказал истцу в предоставлении проекта договора купли-продажи спорного нежилого помещения площадью 13,5 кв. м, мотивировав отказ отсутствием у него правовых оснований на заключения договора купли-продажи.
Требование об оспаривании бездействия ответчика, об обязании ответчика принять решение об условиях приватизации и направить ООО "Класс Бест" проект договора купли-продажи помещения, площадью 13,5 кв. м, было предметом судебного разбирательства по делу N А81-4281/2013 по иску Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ямало-Ненецкого автономного округа к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу в интересах ООО "Клас Бест", привлеченного к участию в указанном деле в качестве третьего лица.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.08.2014 по делу N А81-4281/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.2015 принятые по делу судебные акты оставлены без изменения.
При рассмотрении данного дела судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что ООО "Класс Бест" на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества не отвечало требованиям пунктов 1 и 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку не являлось арендатором и имело задолженность по арендной плате, в связи с чем отказ соответствовал действующему законодательству и не нарушал права и законные интересы ООО "Клас Бест".
При разрешении спора по делу N А81-4281/2013 суд исходил из обстоятельств, преюдициально установленных решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.11.2013 по делу N А81-3907/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014, которым установлен факт прекращения договора от 25.09.2009 N 95/09 истечением срока его действия (01.09.2010), невозможности возобновления договора на неопределенный срок при выраженных и доведенных до сведения арендатора возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды на неопределенный срок, отсутствия у ООО "Клас Бест" правовых оснований занятия объекта аренды после 01.09.2010, наличия у него задолженности по арендной плате, взысканной решением суда.
Решением от 20.11.2013 по делу N А81-3907/2013 арбитражный суд обязал ООО "Клас Бест" освободить нежилое помещение, площадью 47,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, и передать его Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу по акту приема-передачи.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Если на такой момент срок договора аренды недвижимого имущества истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Таким образом, в рамках арбитражных дел установлены фактические обстоятельства утраты истцом преимущественного права на приобретение нежилых помещений по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, площадью 29,7 кв. м, а также отсутствия такого права в отношении помещений, площадью 13,5 кв. м, ввиду несоответствия ООО "Клас Бест" требованиям пунктов 1 и 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ на момент подачи соответствующего заявления.
По смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные. Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом.
В связи с чем, доводы истца, направленные на переоценку преюдициально установленных обстоятельств, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего дела.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции также исходил из того, что истцом заявлено о преимущественном праве выкупа помещения, площадью 47,3 кв. м, которое с декабря 2010 года уже не является самостоятельным объектом прав в связи с разделением на два объекта площадью 29,7 кв. м и 13,5 кв. м. И при этом судами установлено отсутствие у истца права на выкуп помещений, на которые этот объект был разделен. В этой связи, суд не усмотрел нарушения права Общества (арендатора) на преимущественный выкуп арендованных помещений, площадью 47,3 кв. м. Статус законного владельца - арендатора нежилых помещений по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20 - не подтвержден истцом относимыми и допустимыми доказательствами, а именно: действующим договором аренды.
Кроме этого, руководствуясь положениями статей 1, 4 АПК РФ, 11, 12 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с учетом изложенных выше обстоятельств, истец, которого суд обязал освободить занимаемые помещения в связи с утратой статуса арендатора, не имеет законного интереса в иске о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, площадью 47,3 кв. м, по основанию реализации преимущественного права выкупа помещений.
Арбитражный суд правильно отметил, что требование истца, заявленное в рамках настоящего дела в отношении помещений, площадью 47,3 кв. м, по существу направлено на пересмотр в неустановленном порядке вступивших в законную силу судебных актов в отношении его фактических составляющих - помещений, площадью 29,7 кв. м и 13,5 кв. м, что противоречит статье 16 АПК РФ об обязательности судебных актов.
В связи с изложенным, не имеется оснований для определения по требованию истца рыночной стоимости муниципального имущества - нежилых помещений, площадью 47,3 кв. м, по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, для целей его выкупа истцом.
Поскольку истец не обладает преимущественным правом выкупа в целях совершения сделки, отсутствуют основания и для определения достоверной величины рыночной стоимости указанного нежилого помещения, с целью совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества с ответчиком. Как верно отметил суд первой инстанции, произведенная оценка муниципального имущества на момент подачи настоящего иска не может нарушать права истца.
Доводы истца об отсутствии возможности своевременно ознакомиться с отчетом оценщика в отношении помещения, площадью 29,7 кв. м, судом первой инстанции отклонены правомерно. Указанные доводы получили оценку при рассмотрении заявления ООО "Клас Бест" о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда по делу N А81-144/2011 (определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.04.2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017); при рассмотрении настоящего дела значения не имеют.
Доводы и обстоятельства, изложенные Обществом в исковом заявлении и апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в рамках дел N А81-144/2011, N А81-3907/2013, N А81-2776/2012, N А81-4281/2013 с его участием и получили судебную оценку.
Доводы истца о том, что суд первой инстанции не истребовал у ответчика документы, подтверждающие направление им отчета ООО "Центр независимой экспертизы" в суд по делам N А81-144/2011, N А81-2776/2012, а также истцу, апелляционный суд отклоняет, поскольку отказ в удовлетворении соответствующего ходатайства Общества судом первой инстанции надлежащим образом мотивирован и правомерен. В данном случае суд исходил из установленного пунктом 1 статьи 9 АПК РФ принципа состязательности сторон, указав, что предоставление доказательств арбитражному суду сторонами по делу является правом сторон, истребование судом доказательств у стороны по делу статьей 66 АПК РФ не предусмотрено. Оснований для переоценки указанных выводов у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, суд апелляционной инстанции к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены судебного акта, оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований истца, принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2017 года по делу N А81-2916/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 17.11.2017 N 08АП-13674/2017 ПО ДЕЛУ N А81-2916/2017
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 ноября 2017 г. N 08АП-13674/2017
Дело N А81-2916/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 13 ноября 2017 года
Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2017 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Аристовой Е.В., Глухих А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миковой Н.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13674/2017) общества с ограниченной ответственностью "Клас Бест" на решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2017 года по делу N А81-2916/2017 (судья Курекова О.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью "Клас Бест" (ИНН 8905028180, ОГРН 1028900707120) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (ИНН 8905017830, ОГРН 1028900704392) о понуждении к заключению договора купли-продажи муниципального имущества, оспаривании достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, определении достоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Клас Бест" (далее - ООО "Клас Бест", истец) обратилось в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с иском к Департаменту имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (далее - Департамент, ответчик), об обязании заключить договор купли-продажи муниципального имущества, определенный в судебном заседании в разумный срок, направить истцу подписанный со своей стороны договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, площадью 47,3 кв. м, по цене, соответствующей рыночной стоимости, со всеми необходимыми приложениями; определить достоверную величину рыночной стоимости указанного нежилого помещения, обязательную для ответчика при совершении сделки купли-продажи недвижимого имущества с истцом; признать недостоверным (недействительным) отчет ООО "Центр независимой экспертизы" от 28.10.2010 N 212-10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, площадью 29,7 кв. м, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2017 года по делу N А81-2916/2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым судебным актом, ООО "Клас Бест" в апелляционной жалобе просит решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
В апелляционной жалобе ее податель указал, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о том, что в рамках рассмотренных арбитражными судами дел N А81-144/2011, N А81-2776/2012, N А81-3907/2013, N А81-4281/2013, было установлено отсутствие правовых оснований по оспариванию отчета об оценке, подготовленного в рамках Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Закон N 159-ФЗ). Полагает, что в данном случае суд первой инстанции встал на сторону ответчика, не дав оценки, доводам, приведенным истцом. Так, заявитель указывает, что суд не изучил документы, подтверждающие представление ответчиком недостоверных данных при рассмотрении вышеуказанных дел и настоящего спора. Также податель жалобы приводит цитаты из решения Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2011 по делу N А81-144/2011, которые, по мнению истца, являются подтверждением судом наличия у Общества преимущественного права выкупа спорных объектов недвижимости. Отмечает, что истец был лишен возможности ознакомиться с отчетом оценщика ООО "Центр независимой экспертизы" от 28.10.2010 N 212-10, препятствия для совершения указанных действий были устранены только после смены руководства ответчика. Полагает, что суд первой инстанции не использовал всех полномочий для установления истины по делу, в частности отказал, в удовлетворении ходатайства ООО "Клас Бест" об истребовании у ответчика документов, подтверждающих направление им отчета ООО "Центр независимой экспертизы" в суд по делам N А81-144/2011, N А81-2776/2012, а также истцу.
Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.
До начала судебного заседания от истца поступило заявление об отводе судье Еникеевой Л.И.
Рассмотрев указанное заявление, судьи Аристова Е.В. и Глухих А.Н. на основании части 3 статьи 25 АПК РФ отказали в удовлетворении заявленного подателем жалобы ходатайства об отводе председательствующего судьи Еникеевой Л.И. (резолютивная часть определения объявлена 13.11.2017).
Стороны, надлежащим образом извещенные в соответствии со статьей 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд не направили.
Информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в сети Интернет.
Суд посчитал возможным рассмотреть жалобу в отсутствие неявившихся участников процесса на основании статьи 156 АПК РФ.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения.
В обоснование иска ООО "Клас Бест" указало, что в 2010 году обратилось к ответчику с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемых нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, 20, на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Ответчиком была проведена оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества, площадью 29,7 кв. м, по цене 1790000 руб., по результатам которой ООО "Центр независимой экспертизы" подготовлен отчет от 28.10.2010 N 212-10.
Как утверждает истец, Общество ознакомилось с указанным отчетом только 27.01.2017 в архиве ответчика. При этом истец был не согласен со стоимостью выкупаемого имущества, полагая необходимым зачесть неотделимые улучшения помещений на сумму 646261 руб.
Кроме того, ООО "Клас Бест" ссылается на то, что оценка рыночной стоимости помещений, площадью 29,7 кв. м, была завышена, что, по утверждению истца, подтверждается отчетом ООО "Экспертно-оценочная палата" N 207 от 02.04.2012, которым рыночная стоимость помещений по состоянию на декабрь 2010 года определена в сумме 1000000 руб.
Как утверждает истец, ООО "Клас Бест", подписав проект договора купли-продажи в редакции ответчика с протоколом разногласий по цене, согласилось на приобретение муниципального имущества и не утратило право на приобретение арендуемого имущества.
По утверждению Общества, Департамент уклоняется признавать за истцом преимущественное право на приобретение в собственность муниципального имущества в рамках Закона N 159-ФЗ. При этом истец заявляет о наличии у него договора аренды с ответчиком в отношении нежилых помещений, площадью 47,3 кв. м, возобновленного на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, считает, что иск не подлежит удовлетворению.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.
В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на указанную в законе дату находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Закона.
Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества предусмотрен в статье 4 Закона N 159-ФЗ и включает в себя обязанность уполномоченного органа в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить арендатору предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права договор купли-продажи арендуемого имущества подлежит заключению в течение тридцати дней со дня получения предложения о заключении договора с проектом договора.
Как следует из статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого и среднего предпринимательства вправе по собственной инициативе направить заявление о реализации преимущественного права, а компетентный орган обязан рассмотреть такое заявление и при отсутствии препятствий к отчуждению имущества совершить действия, перечисленные в части 3 указанной статьи, в том числе принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества и направить заявителю проект договора купли-продажи.
Из положений статей 3, 4, 6, 9 Закона N 159-ФЗ в совокупности следует, что для компетентного государственного органа заключение договора купли-продажи имущества с субъектом малого или среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона критериям, обязательно.
Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок; с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства (пункт 9 статьи 4 Закона N 159-ФЗ).
В силу пункта 4 статьи 9 Закона N 159 в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.
Согласно статье 445 ГК РФ сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.
Возражая против заявленных требований, ответчик ссылался на то, что ООО "Клас Бест" утратило преимущественное право на приобретение имущества, площадью 29,7 кв. м, что установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А81-2776/2012. В настоящее время право на приобретение имущества в собственность отсутствует, поскольку договор аренды между сторонами прекращен, решение суда от 20.11.2013 по делу N А81-3907/2013 об обязании освободить занимаемое нежилое помещение, истцом не исполняется. Отметил, что с декабря 2010 года истец мог ознакомиться с отчетом об оценке имущества, но с такими заявлениями к ответчику не обращался. Кроме того указал, что Общество также имело возможность ознакомиться с отчетом при рассмотрении арбитражного дела А81-144/2011 по спору об обязании заключить договор на выкуп арендованного имущества по предложенной истцом цене с зачетом стоимости неотделимых улучшений.
Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции исходил из обстоятельств, преюдициально установленных судами по арбитражным делам N А81-144/2011, N А81-2776/2012, N А81-3907/2013, N А81-4281/2013, в которых истец и ответчик принимали участие.
Судебными актами по указанным делам установлено, что в период с 2002 года по 2009 год между Ноябрьским городским департаментом по имуществу (арендодателем, новое наименование - Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска) и ООО "Клас Бест" (арендатором) были подписаны договоры аренды муниципального имущества от 30.07.2002, от 24.07.2003, от 11.03.2005, от 23.09.2004, от 13.03.2006, от 28.02.2007, от 23.01.2008, по условиям которых истцу были переданы в аренду нежилые помещения по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20. Общая площадь арендованных нежилых помещений за указанный период увеличилась с 31,7 кв. м до 47,3 кв. м.
В дальнейшем между сторонами также заключались договоры аренды N 10/09 на срок с 01.11.2008 по 01.11.2009 и N 95/09 на срок с 01.10.2009 по 01.09.2010.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 03.02.2010 в собственности муниципального образования город Ноябрьск по состоянию на февраль 2010 года находилось помещение по адресу: город Ноябрьск, улица Ленина, дом 20, общей площадью 43,2 кв. м.
В декабре 2010 года нежилое помещение было разделено на два самостоятельных объекта площадью 29,7 кв. м и 13,5 кв. м, право собственности на которые зарегистрировано за муниципальным образованием город Ноябрьск согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 06.12.2010.
Таким образом, суд первой инстанции верно констатировал, что помещение, площадью 47,3 кв. м, являвшееся объектом аренды по договору от 25.09.2009 N 95/09, в отношении которого истцом заявлено о преимущественном праве выкупа, не является самостоятельным объектом прав, поскольку разделено на два самостоятельных объекта.
В отношении нежилого помещения площадью 29,7 кв. м истец воспользовался своим правом на преимущественный выкуп путем соответствующего обращения в 2010 году. Объект, площадью 29,7 кв. м, являлся предметом судебных разбирательств по арбитражным делам N А81-144/2011 и N А81-2776/2012.
В рамках дела N А81-144/2011 истец просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 1143739 руб. (за вычетом из предложенной ответчиком цены в сумме 1790000 руб. стоимости неотделимых улучшений). Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 23.05.2011 по делу N А81-144/2011, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.12.2011, в удовлетворении требований ООО "Клас Бест" было отказано.
В рамках дела N А81-2776/2012 ООО "Клас Бест" просило обязать Администрацию города Ноябрьска подписать договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 29,7 кв. м, по цене, установленной в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Ноябрьский городской департамент по имуществу принимал участие в данном деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 05.12.2012 по делу N А81-2776/2012, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013, в удовлетворении исковых требований ООО "Клас Бест" отказано.
При рассмотрении указанного дела судами было установлено, что договор купли-продажи помещения, площадью 29,7 кв. м, не заключен по причинам, непосредственно зависящим от истца, ООО "Клас Бест" утратило преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.
В связи с чем суд апелляционной инстанции установил отсутствие обязанности заинтересованного лица по рассмотрению заявлений ООО "Клас Бест", отраженных в письмах N 2 от 13.02.2012, N 41 от 03.04.2012, о намерении выкупить спорное помещение.
В постановлении от 08.08.2013 по делу N А81-2776/2012 суд кассационной инстанции указал, что суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Клас Бест", и апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из утраты Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Суд кассационной инстанции признал данный вывод правомерным.
Таким образом, факт утраты истцом преимущественного права на приобретение помещения, площадью 29,7 кв. м, был установлен в судебном порядке.
Иных доказательств, при которых при рассмотрении настоящего дела суд мог прийти к иным выводам, не имеется.
Судом установлено, что поскольку арендуемое с 2002 года по 01.09.2010 нежилое помещение было разделено на два самостоятельных объекта, ООО "Клас Бест" 30.07.2013 обратилось к ответчику с заявлением N 290/2 о намерении приобрести нежилое помещение, площадью 13,5 кв. м в рамках реализации преимущественного права выкупа данного помещения.
В ответном письме от 16.08.2013 N 6214/105-101-И ответчик отказал истцу в предоставлении проекта договора купли-продажи спорного нежилого помещения площадью 13,5 кв. м, мотивировав отказ отсутствием у него правовых оснований на заключения договора купли-продажи.
Требование об оспаривании бездействия ответчика, об обязании ответчика принять решение об условиях приватизации и направить ООО "Класс Бест" проект договора купли-продажи помещения, площадью 13,5 кв. м, было предметом судебного разбирательства по делу N А81-4281/2013 по иску Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Ямало-Ненецкого автономного округа к Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу в интересах ООО "Клас Бест", привлеченного к участию в указанном деле в качестве третьего лица.
Решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 11.08.2014 по делу N А81-4281/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014, в удовлетворении иска отказано. Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.03.2015 принятые по делу судебные акты оставлены без изменения.
При рассмотрении данного дела судами первой и апелляционной инстанций было установлено, что ООО "Класс Бест" на момент подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества не отвечало требованиям пунктов 1 и 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку не являлось арендатором и имело задолженность по арендной плате, в связи с чем отказ соответствовал действующему законодательству и не нарушал права и законные интересы ООО "Клас Бест".
При разрешении спора по делу N А81-4281/2013 суд исходил из обстоятельств, преюдициально установленных решением Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 20.11.2013 по делу N А81-3907/2013, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014, которым установлен факт прекращения договора от 25.09.2009 N 95/09 истечением срока его действия (01.09.2010), невозможности возобновления договора на неопределенный срок при выраженных и доведенных до сведения арендатора возражений арендодателя относительно возобновления договора аренды на неопределенный срок, отсутствия у ООО "Клас Бест" правовых оснований занятия объекта аренды после 01.09.2010, наличия у него задолженности по арендной плате, взысканной решением суда.
Решением от 20.11.2013 по делу N А81-3907/2013 арбитражный суд обязал ООО "Клас Бест" освободить нежилое помещение, площадью 47,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, и передать его Ноябрьскому городскому департаменту по имуществу по акту приема-передачи.
Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества. Если на такой момент срок договора аренды недвижимого имущества истек, но арендатор, несмотря на возражения со стороны арендодателя, не вернул имущество арендодателю, права на приобретение у него не возникает.
Таким образом, в рамках арбитражных дел установлены фактические обстоятельства утраты истцом преимущественного права на приобретение нежилых помещений по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, площадью 29,7 кв. м, а также отсутствия такого права в отношении помещений, площадью 13,5 кв. м, ввиду несоответствия ООО "Клас Бест" требованиям пунктов 1 и 2 статьи 3 Закона N 159-ФЗ на момент подачи соответствующего заявления.
По смыслу части 2 статьи 69 АПК РФ отнесение тех или иных обстоятельств к преюдициально установленным означает запрет заново устанавливать, оспаривать или опровергать те же обстоятельства с целью замены ранее сделанных выводов на противоположные. Преюдициально установленные обстоятельства не подлежат доказыванию вновь, не могут быть повторно исследованы и пересмотрены судом.
В связи с чем, доводы истца, направленные на переоценку преюдициально установленных обстоятельств, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего дела.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции также исходил из того, что истцом заявлено о преимущественном праве выкупа помещения, площадью 47,3 кв. м, которое с декабря 2010 года уже не является самостоятельным объектом прав в связи с разделением на два объекта площадью 29,7 кв. м и 13,5 кв. м. И при этом судами установлено отсутствие у истца права на выкуп помещений, на которые этот объект был разделен. В этой связи, суд не усмотрел нарушения права Общества (арендатора) на преимущественный выкуп арендованных помещений, площадью 47,3 кв. м. Статус законного владельца - арендатора нежилых помещений по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20 - не подтвержден истцом относимыми и допустимыми доказательствами, а именно: действующим договором аренды.
Кроме этого, руководствуясь положениями статей 1, 4 АПК РФ, 11, 12 ГК РФ, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что с учетом изложенных выше обстоятельств, истец, которого суд обязал освободить занимаемые помещения в связи с утратой статуса арендатора, не имеет законного интереса в иске о понуждении Департамента заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, площадью 47,3 кв. м, по основанию реализации преимущественного права выкупа помещений.
Арбитражный суд правильно отметил, что требование истца, заявленное в рамках настоящего дела в отношении помещений, площадью 47,3 кв. м, по существу направлено на пересмотр в неустановленном порядке вступивших в законную силу судебных актов в отношении его фактических составляющих - помещений, площадью 29,7 кв. м и 13,5 кв. м, что противоречит статье 16 АПК РФ об обязательности судебных актов.
В связи с изложенным, не имеется оснований для определения по требованию истца рыночной стоимости муниципального имущества - нежилых помещений, площадью 47,3 кв. м, по адресу: г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 20, для целей его выкупа истцом.
Поскольку истец не обладает преимущественным правом выкупа в целях совершения сделки, отсутствуют основания и для определения достоверной величины рыночной стоимости указанного нежилого помещения, с целью совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества с ответчиком. Как верно отметил суд первой инстанции, произведенная оценка муниципального имущества на момент подачи настоящего иска не может нарушать права истца.
Доводы истца об отсутствии возможности своевременно ознакомиться с отчетом оценщика в отношении помещения, площадью 29,7 кв. м, судом первой инстанции отклонены правомерно. Указанные доводы получили оценку при рассмотрении заявления ООО "Клас Бест" о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения суда по делу N А81-144/2011 (определение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.04.2017, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2017); при рассмотрении настоящего дела значения не имеют.
Доводы и обстоятельства, изложенные Обществом в исковом заявлении и апелляционной жалобе, являлись предметом рассмотрения в рамках дел N А81-144/2011, N А81-3907/2013, N А81-2776/2012, N А81-4281/2013 с его участием и получили судебную оценку.
Доводы истца о том, что суд первой инстанции не истребовал у ответчика документы, подтверждающие направление им отчета ООО "Центр независимой экспертизы" в суд по делам N А81-144/2011, N А81-2776/2012, а также истцу, апелляционный суд отклоняет, поскольку отказ в удовлетворении соответствующего ходатайства Общества судом первой инстанции надлежащим образом мотивирован и правомерен. В данном случае суд исходил из установленного пунктом 1 статьи 9 АПК РФ принципа состязательности сторон, указав, что предоставление доказательств арбитражному суду сторонами по делу является правом сторон, истребование судом доказательств у стороны по делу статьей 66 АПК РФ не предусмотрено. Оснований для переоценки указанных выводов у судебной коллегии не имеется.
Таким образом, суд апелляционной инстанции к выводу о том, что доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены судебного акта, оценив в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований истца, принял законное и обоснованное решение.
Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 16 августа 2017 года по делу N А81-2916/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
Е.В.АРИСТОВА
А.Н.ГЛУХИХ
Е.В.АРИСТОВА
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)