Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 15.08.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захаровой Т.А.,
судей Смирновой И.А., Рубис Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузиной Г.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии
на решение Арбитражного суда Чувашской Республике - Чувашии от 03.06.2016 по делу N А79-8839/2015,
принятое судьей Щетинкиным А.В.
по заявлению закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" (196191, г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, лит. А, корп. 2; ИНН 7816157915, ОГРН 1027807980991) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266,
при участии в судебном заседании представителей:
закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" - Горелова Р.Г. по доверенности от 11.01.2016 N 7118/2016 сроком действия до 31.12.2016,
общества с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." - Горелова Р.Г. по доверенности от 11.01.2016 N 7122/2016 сроком действия до 31.12.2014,
общества с ограниченной ответственностью "Красноборское" - Горелова Р.Г. по доверенности от 14.01.2016 N 18710/2016 сроком действия до 31.12.2016,
и
закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "ИСК 5 Недвижимость", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266 об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений от 28.08.2014 N 2 и от 29.08.2014 N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения.
В качестве созаявителя по делу к участию в рассмотрении спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." (далее - ООО "Сладкая жизнь").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Красноборское" (далее - ООО "Красноборское").
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 03.06.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. В целях восстановления нарушенного права суд обязал Управление Росреестра в течение одного месяца с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о регистрации дополнительных соглашений от 28.08.2014 N 2 и от 29.08.2014 N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Регистрирующий орган настаивает на том, что Общество не представило полный пакет документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, следовательно, его решение является законным и обоснованным. Кроме того, Управление Росреестра считает, что права и законные интересы ЗАО "ИСК 5 Недвижимость" в данном случае не нарушаются, поскольку на момент рассмотрения спора уже произошел переход права собственности к ООО "Красноборское".
ООО "Сладкая жизнь" в отзыве на апелляционную жалобу выражает несогласие с позицией регистрирующего органа, указывает на законность обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменения.
В судебном заседании представитель ООО "Сладкая жизнь", ООО "Красноборское" и ЗАО "ИСК 5 Недвижимость" указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просил отказать регистрирующему органу в удовлетворении апелляционной жалобы.
Управление Росреестра о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направило.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257 - 262, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Установлено по делу, что 14.06.2012 Управление Росреестра зарегистрировало договор от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения, заключенный между ЗАО "Икс 5 Недвижимость" (Арендатор) и ООО "Сладкая жизнь Н.Н." (Арендодатель), предметом которого стало помещение N 2, площадью 6329,9 кв. м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 52, корпус 1.
28.08.2014 и 29.08.2014 ЗАО "Икс 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь" заключили дополнительные соглашения N 2 и N 3 к договору N ВВ-6/744 от 01.02.2012 аренды нежилого помещения.
04.02.2015 в Управление Росреестра обратилось ЗАО "Икс 5 Недвижимость" с заявлениями о государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 от 28.08.2014 и дополнительного соглашения N 3 от 29.08.2014 к договору N ВВ-6/744 от 01.02.2012 аренды нежилого помещения.
Сообщением от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266 регистрирующий орган уведомил Общество об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 и N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения, обосновав свое решение пунктом 1.2 статьи 20 Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не согласившись с таким решением регистрирующего органа, считая его незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь" обратились в арбитражный суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 и исходил из того, что регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения судебного акта с учетом следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статья 2 данного Федерального закона от 15.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) закрепляет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 4 данного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Положениями статей 9, 13 и 17 Федерального закона N 122-ФЗ Управление, среди иных полномочий, наделено полномочиями по проведению правовой экспертизы и проверке действительности, юридической силы документов в отношении прав на недвижимость, соответствия формы и содержания действующему законодательству, проверке законности сделки с недвижимостью.
Статья 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- - свидетельства о праве на наследство;
- - вступившие в законную силу судебные акты;
- - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации прав.
Предметом дополнительных соглашений послужило предоставление в аренду помещений цокольного этажа лит. Н1 номера по плану 1 - 21, помещений 1-го этажа лит. Н номера по плану 1 - 91, помещений 2-го этажа лит. Н номера по плану 2, 8, 13 - 42, 44 - 45, 60, 61, помещений 2-го этажа лит. Н1 номер по плану 62 и соответственно помещения цокольного этажа лит. Н1 номера по плану 1 - 22, помещения 1-го этажа лит. Н номера по плану 1-97, помещения 2-го этажа лит. Н номера по плану 2, 8, 13 - 42, 44 - 45, 60, 61, помещения 2-го этажа лит. Н1 номер по плану 62, находящихся в части 2-этажного торгового центра сетевых операторов с цокольным этажом для подземной автостоянки на 108 машино-мест для легковых автомобилей расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 52, корпус 1, принадлежащем ЗАО "Икс 5 Недвижимость" на праве собственности.
В ходе рассмотрения обращения Общества регистрирующий орган установил отсутствие в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 26.06.2015 сведений об учете помещений, указанных в дополнительных соглашениях N 2 от 28.08.2014 и N 3 от 29.08.2014.
Управление Росреестра обосновало свое решение об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды непредставлением ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на государственную регистрацию кадастрового паспорта передаваемого в аренду нежилого помещения.
Согласно части 1.2 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу части 3 статьи 1 настоящего Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о государственном кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.
Вместе с тем, в пункте 10 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ указано, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В ходе судебного разбирательства установлено, что кадастровый паспорт на помещения представлялся при обращении в 2012 году с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.02.2012 N ВВ-6/744, заключенного между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь Н.Н.", предметом которого было помещение N 2, площадью 6329,9 кв. м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 52, корпус 1.
Управление Росреестра подтверждает вышеуказанное обстоятельство, а также то, что предмет аренды согласован сторонами в спорном договоре аренды; представленные с договором аренды документы позволяли идентифицировать помещение, подлежащее передаче в аренду в соответствии с договором.
При таких обстоятельствах в их совокупности в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для принятия решения от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266 об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 и N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения; непредставление ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" кадастрового паспорта необоснованно расценено регистрирующим органом в качестве обстоятельства, препятствующего проведению государственной регистрации данного договора аренды.
Вопреки требованиям статей 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.
Повторно исследовав фактические обстоятельства, а также представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации противоречит Федеральному закону N 122-ФЗ, Федеральному закону N 221-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителей по делу в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных требований.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии законно и обоснованно удовлетворил заявление ООО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь".
Руководствуясь частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно возложил на регистрирующий орган обязанность устранить допущенное нарушение прав Общества.
Позиция регистрирующего органа об отсутствии нарушения прав ООО "ИКС 5 Недвижимость" признается несостоятельной, поскольку договор аренды недвижимого имущества является двусторонней сделкой, дополнительные соглашения к договору ООО "ИКС 5 Недвижимость" заключались в 2014 году, на момент обращения в Управление Росреестра именно оно являлось собственником помещений и их отчуждение произошло уже в процессе производства по делу.
Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта не допущено.
Апелляционная жалоба Управления Росреестра признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.
В данном случае доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 03.06.2016 по делу N А79-8839/2015 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации регистрирующий орган освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 03.06.2016 по делу N А79-8839/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по чувашской Республике - Чувашии - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.08.2016 ПО ДЕЛУ N А79-8839/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 августа 2016 г. по делу N А79-8839/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2016.
Постановление в полном объеме изготовлено 15.08.2016.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захаровой Т.А.,
судей Смирновой И.А., Рубис Е.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузиной Г.Н.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии
на решение Арбитражного суда Чувашской Республике - Чувашии от 03.06.2016 по делу N А79-8839/2015,
принятое судьей Щетинкиным А.В.
по заявлению закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" (196191, г. Санкт-Петербург, ул. Варшавская, д. 25, лит. А, корп. 2; ИНН 7816157915, ОГРН 1027807980991) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266,
при участии в судебном заседании представителей:
закрытого акционерного общества "Икс 5 Недвижимость" - Горелова Р.Г. по доверенности от 11.01.2016 N 7118/2016 сроком действия до 31.12.2016,
общества с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." - Горелова Р.Г. по доверенности от 11.01.2016 N 7122/2016 сроком действия до 31.12.2014,
общества с ограниченной ответственностью "Красноборское" - Горелова Р.Г. по доверенности от 14.01.2016 N 18710/2016 сроком действия до 31.12.2016,
и
установил:
закрытое акционерное общество "ИКС 5 Недвижимость" (далее - ЗАО "ИСК 5 Недвижимость", Общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике - Чувашии (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266 об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений от 28.08.2014 N 2 и от 29.08.2014 N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения.
В качестве созаявителя по делу к участию в рассмотрении спора привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сладкая жизнь Н.Н." (далее - ООО "Сладкая жизнь").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Красноборское" (далее - ООО "Красноборское").
Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 03.06.2016 заявленные требования удовлетворены в полном объеме. В целях восстановления нарушенного права суд обязал Управление Росреестра в течение одного месяца с момента вступления судебного решения в законную силу принять решение о регистрации дополнительных соглашений от 28.08.2014 N 2 и от 29.08.2014 N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на недоказанность обстоятельств, имеющих значение для дела, которые суд посчитал установленными, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.
Регистрирующий орган настаивает на том, что Общество не представило полный пакет документов, необходимых для осуществления регистрационных действий, следовательно, его решение является законным и обоснованным. Кроме того, Управление Росреестра считает, что права и законные интересы ЗАО "ИСК 5 Недвижимость" в данном случае не нарушаются, поскольку на момент рассмотрения спора уже произошел переход права собственности к ООО "Красноборское".
ООО "Сладкая жизнь" в отзыве на апелляционную жалобу выражает несогласие с позицией регистрирующего органа, указывает на законность обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменения.
В судебном заседании представитель ООО "Сладкая жизнь", ООО "Красноборское" и ЗАО "ИСК 5 Недвижимость" указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просил отказать регистрирующему органу в удовлетворении апелляционной жалобы.
Управление Росреестра о дате, времени и месте судебного заседания, извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации на сайте Первого арбитражного апелляционного суда, представителей в судебное заседание не направило.
В соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей лиц, участвующих в деле.
Законность принятого судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 257 - 262, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Установлено по делу, что 14.06.2012 Управление Росреестра зарегистрировало договор от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения, заключенный между ЗАО "Икс 5 Недвижимость" (Арендатор) и ООО "Сладкая жизнь Н.Н." (Арендодатель), предметом которого стало помещение N 2, площадью 6329,9 кв. м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 52, корпус 1.
28.08.2014 и 29.08.2014 ЗАО "Икс 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь" заключили дополнительные соглашения N 2 и N 3 к договору N ВВ-6/744 от 01.02.2012 аренды нежилого помещения.
04.02.2015 в Управление Росреестра обратилось ЗАО "Икс 5 Недвижимость" с заявлениями о государственной регистрации дополнительного соглашения N 2 от 28.08.2014 и дополнительного соглашения N 3 от 29.08.2014 к договору N ВВ-6/744 от 01.02.2012 аренды нежилого помещения.
Сообщением от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266 регистрирующий орган уведомил Общество об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 и N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения, обосновав свое решение пунктом 1.2 статьи 20 Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Не согласившись с таким решением регистрирующего органа, считая его незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере осуществления предпринимательской деятельности, ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь" обратились в арбитражный суд с настоящим требованием.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции руководствовался статьями 65, 71, 198, 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 и исходил из того, что регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения судебного акта с учетом следующего.
В соответствии со статьей 123 Конституции Российской Федерации, статьями 7, 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основания своих требований и возражений.
Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.
Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц незаконными суд должен установить наличие совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц закону или иному нормативному правовому акту; нарушение ненормативным правовым актом, решением, действием (бездействием) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Статья 2 данного Федерального закона от 15.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) закрепляет, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Согласно статье 4 данного Закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.
Положениями статей 9, 13 и 17 Федерального закона N 122-ФЗ Управление, среди иных полномочий, наделено полномочиями по проведению правовой экспертизы и проверке действительности, юридической силы документов в отношении прав на недвижимость, соответствия формы и содержания действующему законодательству, проверке законности сделки с недвижимостью.
Статья 17 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривает основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
- - акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- - акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
- - свидетельства о праве на наследство;
- - вступившие в законную силу судебные акты;
- - акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
- - иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
- - иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Статья 20 Федерального закона N 122-ФЗ содержит основания для отказа в государственной регистрации прав.
Предметом дополнительных соглашений послужило предоставление в аренду помещений цокольного этажа лит. Н1 номера по плану 1 - 21, помещений 1-го этажа лит. Н номера по плану 1 - 91, помещений 2-го этажа лит. Н номера по плану 2, 8, 13 - 42, 44 - 45, 60, 61, помещений 2-го этажа лит. Н1 номер по плану 62 и соответственно помещения цокольного этажа лит. Н1 номера по плану 1 - 22, помещения 1-го этажа лит. Н номера по плану 1-97, помещения 2-го этажа лит. Н номера по плану 2, 8, 13 - 42, 44 - 45, 60, 61, помещения 2-го этажа лит. Н1 номер по плану 62, находящихся в части 2-этажного торгового центра сетевых операторов с цокольным этажом для подземной автостоянки на 108 машино-мест для легковых автомобилей расположенного по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 52, корпус 1, принадлежащем ЗАО "Икс 5 Недвижимость" на праве собственности.
В ходе рассмотрения обращения Общества регистрирующий орган установил отсутствие в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 26.06.2015 сведений об учете помещений, указанных в дополнительных соглашениях N 2 от 28.08.2014 и N 3 от 29.08.2014.
Управление Росреестра обосновало свое решение об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды непредставлением ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" на государственную регистрацию кадастрового паспорта передаваемого в аренду нежилого помещения.
Согласно части 1.2 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
В соответствии с пунктом 3 статьи 26 Федерального закона N 122-ФЗ в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, предоставляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.
Согласно части 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о государственном кадастре) кадастровый паспорт объекта недвижимости представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, сведения в который по смыслу части 3 статьи 1 настоящего Закона вносятся на основании государственного кадастрового учета.
В соответствии с частью 1 статьи 16 Закона о государственном кадастре кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10 - 21, части 2 статьи 7 настоящего Закона сведений об объекте недвижимости.
Вместе с тем, в пункте 10 статьи 33 Федерального закона N 122-ФЗ указано, что представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным Законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если права на недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
В ходе судебного разбирательства установлено, что кадастровый паспорт на помещения представлялся при обращении в 2012 году с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 01.02.2012 N ВВ-6/744, заключенного между ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь Н.Н.", предметом которого было помещение N 2, площадью 6329,9 кв. м, расположенное по адресу: Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. К. Маркса, д. 52, корпус 1.
Управление Росреестра подтверждает вышеуказанное обстоятельство, а также то, что предмет аренды согласован сторонами в спорном договоре аренды; представленные с договором аренды документы позволяли идентифицировать помещение, подлежащее передаче в аренду в соответствии с договором.
При таких обстоятельствах в их совокупности в данном случае у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для принятия решения от 26.06.2015 N 21/001/006/2015-265, 266 об отказе в государственной регистрации дополнительных соглашений N 2 и N 3 к договору от 01.02.2012 N ВВ-6/744 аренды нежилого помещения; непредставление ЗАО "ИКС 5 Недвижимость" кадастрового паспорта необоснованно расценено регистрирующим органом в качестве обстоятельства, препятствующего проведению государственной регистрации данного договора аренды.
Вопреки требованиям статей 65 и части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации регистрирующий орган не доказал законность и обоснованность оспариваемого решения.
Повторно исследовав фактические обстоятельства, а также представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к аналогичному выводу о том, что оспариваемое решение Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации противоречит Федеральному закону N 122-ФЗ, Федеральному закону N 221-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителей по делу в сфере предпринимательской деятельности, что в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет удовлетворение заявленных требований.
Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии законно и обоснованно удовлетворил заявление ООО "ИКС 5 Недвижимость" и ООО "Сладкая жизнь".
Руководствуясь частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно возложил на регистрирующий орган обязанность устранить допущенное нарушение прав Общества.
Позиция регистрирующего органа об отсутствии нарушения прав ООО "ИКС 5 Недвижимость" признается несостоятельной, поскольку договор аренды недвижимого имущества является двусторонней сделкой, дополнительные соглашения к договору ООО "ИКС 5 Недвижимость" заключались в 2014 году, на момент обращения в Управление Росреестра именно оно являлось собственником помещений и их отчуждение произошло уже в процессе производства по делу.
Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта не допущено.
Апелляционная жалоба Управления Росреестра признается не подлежащей удовлетворению как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства.
В данном случае доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы Первый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 03.06.2016 по делу N А79-8839/2015 на основании пункта 1 части 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации регистрирующий орган освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.
Руководствуясь статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 03.06.2016 по делу N А79-8839/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по чувашской Республике - Чувашии - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.А.ЗАХАРОВА
Т.А.ЗАХАРОВА
Судьи
И.А.СМИРНОВА
Е.А.РУБИС
И.А.СМИРНОВА
Е.А.РУБИС
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)