Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2016
по делу N А40-212060/2014, принятое судьей Е.Ю. Филиной
по иску общества с ограниченной ответственностью "Грэй"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Никифорова В.С. (по доверенности от 17.12.2014)
от ответчика: Соболь Л.Я. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Грэй" (далее - ООО "Грэй", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 588,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Васильевская, д. 3 (подвал, пом. I) в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Грэй" (ОГРН 5067746107468, 127238, г. Москва, Дмитровское ш., д. 52, к. 1) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 588,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Васильевская, д. 3 (подвал, пом. I), путем изложения спорных пунктов договора в следующей редакции:
- п. 3.1. "Цена объекта составляет 56 700 000 (пятьдесят шесть миллионов семьсот тысяч) рублей без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.2. "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 945 000 (девятьсот сорок пять тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) в пользу ООО "Грэй" (ОГРН 5067746107468, 127238, г. Москва, Дмитровское ш., д. 52, к. 1) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб., а также расходы на проведение экспертизы в размере 85 000 руб.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы у суда не имелось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что истец является арендатором помещения общей площадью 588,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Васильевская, д. 3 (подвал, пом. I), на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 1-1221/07 от 12.12.2007.
В пункте 2.1 договора установлен срок его действия с 01.12.2007 по 30.11.2012, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По окончании срока его действия договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 16.12.2014.
Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Помещение площадью 588,8 кв. м выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, принадлежит на праве собственности городу Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.01.2015 N 77/021/005/2015-330.
28.10.2013 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-31643/13-(0)-0.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 112 910 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/439 от 27.05.2014.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом в размере 55 839 831 руб. в соответствии с отчетом ООО "ПрофиЭксперт".
Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом, факт получения которого подтверждается штампом от 14.08.2014 на письме, копия которого имеется в материалы дела.
В установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. N 33-5-36143/13-(0)-1 от 21.08.2015 ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу были проведены судебные экспертизы (в том числе повторная) для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28 октября 2013 года (дата обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества).
Автономной некоммерческой организацией Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" выполнено экспертное заключение от 11 апреля 2016 года N 510/О/С-16, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 588,8 кв. м на 28.10.2013 составила 56 700 000 руб., без НДС.
Экспертом в судебном заседании суда первой инстанции от 13.07.2016 даны пояснения по указанному заключению.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" от 11 апреля 2016 года N 510/О/С-16 отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.10.2013, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку указанное экспертное заключение Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" от 11 апреля 2016 года N 510/О/С-16 является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в указанном экспертном заключении.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы у суда не имелось, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, необходимо учитывать, что между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости спорного помещения, в материалы дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта.
Кроме того, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Согласно статье 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
Однако экспертное заключение ООО "Агентство судебных экспертов" от 17 августа 2015 года N 169 выполнено экспертом Кирилловой Е.В., которая не является членом саморегулируемой организации оценщиков, судом первой инстанции правомерно проведена по настоящему делу повторная судебная экспертиза.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что в материалы дела представлен отчет ООО "АБН-Консалт", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества (по делу проведены две судебные экспертизы), при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года по делу N А40-212060/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.10.2016 N 09АП-46278/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-212060/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 октября 2016 г. N 09АП-46278/2016-ГК
Дело N А40-212060/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 26 октября 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Солоповой А.А.
судей Савенкова О.В., Александровой Г.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 18.07.2016
по делу N А40-212060/2014, принятое судьей Е.Ю. Филиной
по иску общества с ограниченной ответственностью "Грэй"
к Департаменту городского имущества города Москвы
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве,
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Никифорова В.С. (по доверенности от 17.12.2014)
от ответчика: Соболь Л.Я. (по доверенности от 07.12.2015)
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Грэй" (далее - ООО "Грэй", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий путем принятия пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора купли-продажи нежилого помещения площадью 588,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Васильевская, д. 3 (подвал, пом. I) в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года урегулированы разногласия, возникшие между ООО "Грэй" (ОГРН 5067746107468, 127238, г. Москва, Дмитровское ш., д. 52, к. 1) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 588,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Васильевская, д. 3 (подвал, пом. I), путем изложения спорных пунктов договора в следующей редакции:
- п. 3.1. "Цена объекта составляет 56 700 000 (пятьдесят шесть миллионов семьсот тысяч) рублей без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";
- п. 3.2. "Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения";
- п. 3.4. "Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до ___ числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 945 000 (девятьсот сорок пять тысяч) рублей и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".
Суд взыскал с Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, 125009, г. Москва, Газетный пер., д. 1/12) в пользу ООО "Грэй" (ОГРН 5067746107468, 127238, г. Москва, Дмитровское ш., д. 52, к. 1) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб., а также расходы на проведение экспертизы в размере 85 000 руб.
Не согласившись с принятым решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы у суда не имелось.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело в порядке статей 123, 156, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.
Судом установлено, что истец является арендатором помещения общей площадью 588,8 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Васильевская, д. 3 (подвал, пом. I), на основании договора на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, N 1-1221/07 от 12.12.2007.
В пункте 2.1 договора установлен срок его действия с 01.12.2007 по 30.11.2012, договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
По окончании срока его действия договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истец является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из Базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы от 16.12.2014.
Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
Помещение площадью 588,8 кв. м выделено как обособленный объект, поставлено на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, принадлежит на праве собственности городу Москве, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 27.01.2015 N 77/021/005/2015-330.
28.10.2013 истец обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, что подтверждается выпиской из электронного журнала за N 33-5-31643/13-(0)-0.
Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 112 910 000 руб., определенной на основании отчета ООО "АБН-Консалт" N 738Г/439 от 27.05.2014.
Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом в размере 55 839 831 руб. в соответствии с отчетом ООО "ПрофиЭксперт".
Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом, факт получения которого подтверждается штампом от 14.08.2014 на письме, копия которого имеется в материалы дела.
В установленный пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. N 33-5-36143/13-(0)-1 от 21.08.2015 ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.
Исковые требования предъявлены в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации устранение разногласий, возникших при заключении договора, является обязанностью суда.
Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено преимущественное право и реализация такого права субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);
3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Материалами дела подтверждается, что истец, как участник гражданских правоотношений и спорное нежилое помещение, как объект гражданских правоотношений, соответствуют установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ критериям.
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ арендатор обладает преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В суде первой инстанции по настоящему делу были проведены судебные экспертизы (в том числе повторная) для определения стоимости спорного нежилого помещения по состоянию на 28 октября 2013 года (дата обращения истца с заявлением о реализации права на выкуп арендуемого имущества).
Автономной некоммерческой организацией Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" выполнено экспертное заключение от 11 апреля 2016 года N 510/О/С-16, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения площадью 588,8 кв. м на 28.10.2013 составила 56 700 000 руб., без НДС.
Экспертом в судебном заседании суда первой инстанции от 13.07.2016 даны пояснения по указанному заключению.
Исследовав и оценив указанные представленные в материалы дела письменные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает, что заключение Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" от 11 апреля 2016 года N 510/О/С-16 отражает реальную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.10.2013, следовательно, именно указанная в нем величина может быть использована при определении цены продажи приватизируемого имущества. Надлежащих доказательств и соответствующих им обстоятельств, наличие которых могло бы свидетельствовать о неверно избранной экспертом методике исследования, судом апелляционной инстанции не выявлено.
Поскольку указанное экспертное заключение Автономной некоммерческой организации Научно-консультационный центр судебной экспертизы "Гильдия" от 11 апреля 2016 года N 510/О/С-16 является надлежащим доказательством по настоящему делу (статьи 64, 68, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции правомерно обязал стороны совершить сделку по цене, определенной в указанном экспертном заключении.
Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что оснований для проведения по делу повторной судебной экспертизы у суда не имелось, отклоняется судом апелляционной инстанции, как не соответствующий положениями статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом, необходимо учитывать, что между сторонами возникли существенные разногласия по вопросу определения рыночной стоимости спорного помещения, в материалы дела представлены два отчета независимых оценщиков, существенно отличающиеся установленной в них величиной рыночной стоимости одного и того же объекта.
Кроме того, в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.
Согласно статье 15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.
Однако экспертное заключение ООО "Агентство судебных экспертов" от 17 августа 2015 года N 169 выполнено экспертом Кирилловой Е.В., которая не является членом саморегулируемой организации оценщиков, судом первой инстанции правомерно проведена по настоящему делу повторная судебная экспертиза.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на то, что в материалы дела представлен отчет ООО "АБН-Консалт", отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку между сторонами имеется спор о достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества (по делу проведены две судебные экспертизы), при том, что согласно статье 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу и не имеет для арбитражного суда заранее установленной силы (части 4, 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), при принятии решения судом первой инстанции не допущено.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда.
Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 июля 2016 года по делу N А40-212060/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.А.СОЛОПОВА
Судьи
О.В.САВЕНКОВ
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)