Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Манакиной З.К.,
при участии:
- от истца ООО "ТПК-Инвест" - Гуреев М.М., доверенность от 10.01.2017, паспорт;
- от ответчика ЧУ ДПО "АК "АРТ-ЛАЙН" - не явился, извещен;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, общества с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест", ответчика - частного учреждения дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 марта 2017 года по делу N А71-15112/2016,
принятое судьей Яцинюк Н.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест" (ОГРН 1021801144881, ИНН 1831075712)
к частному учреждению дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн" (ОГРН 1071800001668, ИНН 1833046890)
о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, процентов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест", г. Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к негосударственному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования "академия красоты "Арт-Лайн" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N ТПК-2015-А0047 от 01.09.2015 в сумме 24750 руб., проценты - 4738,35 руб. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшения размера исковых требований).
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.02.2017 по ходатайству представителя истца в порядке ст. 47 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования "академия красоты "Арт-Лайн", г. Ижевск на надлежащего ответчика Частное учреждение дополнительного профессионального образования "Академия Красоты "Арт-Лайн", г. Ижевск.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 марта 2017 года заявленные требования удовлетворены частично. С Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Академия Красоты "Арт-Лайн", г. Ижевск в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест", г. Ижевск взыскано 25890 руб. 88 коп., из которых 24570 руб. 00 коп. долг и 1320 руб. 88 коп. проценты, а также 1756 руб. 00 коп. возмещение расходов по госпошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, истец, общество с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест" и ответчик - частное учреждение дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн", обратились с апелляционными жалобами.
Апелляционная жалоба истца общество с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест" обусловлена несогласием с мотивировочной частью судебного акта. По мнению апеллянта, суд неверно трактовал пункт 3.10. договора касательно права арендатора на односторонний отказ от договора, так как такое право договором аренды не предусмотрено, расторжение договора возможно только по соглашению сторон.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик, частное учреждение дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн" указывает, что судебный акт является не обоснованным, поскольку арендодатель был уведомлен о расторжении договора с 01.09.2016, оснований для взыскания арендной платы не имеется.
Истцом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчика.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.
Ответчик уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст. 156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.09.2015 между ООО "ТПК-Инвест" (Арендодатель) и НОУ ДПО "АК "Арт-Лайн" (Арендатор) заключен договор аренды N ТПК-2015-А0047, по условиям которого ООО "ТПК-Инвест" передало НОУ ДПО "АК "Арт-Лайн" во временное владение и пользование часть нежилого помещения, в размере: 39 кв. м, расположенного: Этаж "4", Литер "Б", в здании по адресу: г. Ижевск, ул. 10 лет Октября 53.
Договор заключен на срок с 01.09.2015 по 31.07.2016 (п. 7.2. договора).
В соответствии с п. 4.1. договора аренды размер ежемесячной арендной платы по договору аренды N ТПК-2015-А0047 от 01.09.2015 с 1 сентября 2015 года составил 22620 руб. 00 коп., с 1 декабря 2015 года арендная плата составила 24570 руб. 00 коп.
Арендная плата вносится ответчиком ежемесячно в срок до 10 (десятого) числа текущего месяца. За первый месяц аренды Арендатор вносит арендную плату в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами договора (п. 4.4. договора).
Согласно п. 5.4. договора аренды в случае нарушения Арендатором срока внесения платежей, предусмотренных договором (полностью или частично), Арендатор обязан уплатить Арендодателю в течение 5 дней с момента предъявления последним соответствующего требования проценты за пользование денежными средствами вследствие просрочки внесения платежей исходя из 1/180 процентной ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России действующей на день просрочки от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки.
Как указывает истец, договор аренды с ответчиком расторгнут с 01.10.2016 путем подписания дополнительного соглашения о расторжении договора от 28.09.2016, помещение возвращено ответчиком по акту от 30.09.2016, авансовый платеж отнесен истцом в оплату арендной платы за последний месяц сентябрь 2016, в связи с чем, за август 2016 года образовалась задолженность в размере 24570 руб. 00 коп., которую ответчик не оплатил.
Претензия с требованием об оплате задолженности (исх. N 144-23/284 от 03.10.2016) с указанием на возможность предъявления к взысканию процентов, направленная в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения.
Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании суммы долга в размере 24570 руб. 00 коп., процентов в размере 4738 руб. 35 коп. за период с 10.10.2016 по 14.02.2017, начисленных за несвоевременное внесение арендных платежей за все время аренды.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате до даты расторжения договора и возврат помещения по акту, скорректировав период начисления процентов в соответствии с п. 5.4. договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок и срок внесения арендной платы установлен пунктом. 1. договора аренды. На основании п. 4.7 договора арендатор в момент заключения договора обязан уплатить авансовый платеж в размере месячной арендной платы, если такой авансовый платеж не был уплачен арендатором ранее. Авансовый платеж засчитывается в последний месяц аренды.
Материалами дела подтверждается подписание сторонами 28.09.2016 соглашения о расторжении договора аренды с 01.10.2016. Помещение возвращено ответчиком по акту приема-передачи от 30.09.2016.
По расчету истца, с учетом п. 4.7. договора о порядке зачета авансового платежа в счет уплаты за последний месяц аренды, задолженность по арендной плате за август 2016 года составила 24570 руб.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, отсутствия задолженности либо наличия долга в иной сумме ответчиком не приведено (ст. 65 АПК РФ).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.4. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по уплате процентов за пользование денежными средствами вследствие просрочки внесения платежей исходя из 1/180 процентной ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России действующей на день просрочки от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки.
Указанные проценты должны быть уплачены арендодателю в течение 5 дней с момента предъявления последним соответствующего требования.
Проанализировав условия заключенного договора аренды, принимая во внимание дату расторжения договора и фактического возврата арендуемого имущества арендодателю, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендным платежам. Расчет процентов скорректирован судом исходя из даты направления истцом требования об уплате процентов и условий п. 5.4. договора аренды.
Довод апелляционной жалобы ООО "ТПК-Инвест" об ошибочном толковании судом пункта 3.10. договора касательно права арендатора на односторонний отказ от договора рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен.
В соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 3.10. договора арендатор обязался письменно уведомить арендодателя за 30 календарных дней до освобождения помещения как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном расторжении договора.
Пунктом 7.3. договора стороны согласовали, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок и на новых условиях арендодателя. Арендатор обязан письменно не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды, уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. В случае, если по вине арендатора новый договор аренды не будет заключен в срок не позднее, чем за 10 рабочих дней до окончания срока аренды по настоящему договору, арендатор теряет преимущественное право, предусмотренное пунктом 7.3. договора (п. 7.4. договора).
Согласно п. 7.5. договора аренды если, согласно действующему законодательству, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок, то в этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом арендатора за 5 календарных дней и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом арендодателя за 3 месяца.
Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора стороны не прибегли ни к процедуре заключения договора аренды на новый срок, ни к расторжению договора и возврату имущества по окончании срока его действия, истекшего 31.07.2016. Заявление ответчиком о расторжении договора аренды с 01.09.2016 направлено в адрес истца 16.08.2016.
Следовательно, спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений пунктов 3.10. и 7.5. договора аренды, порядок реализации права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии с которым необходимо уведомление арендатора о желании заключить такой договор за 30 дней до окончания срока аренды (п. 7.3. договора), приведенные выше нормы права, выводы суда о наличии у арендатора права на односторонний отказ от договора соответствуют представленным в дело доказательствам.
Довод апелляционной жалобы ЧУ ДПО "Академия красоты "Арт-Лайн" об отсутствии оснований для взыскания арендной платы представляются не обоснованными.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Как указано выше, сторонами договора 28.09.2016 подписано соглашение о расторжении договора аренды с 01.10.2016, помещение возвращено ответчиком по акту приема-передачи от 30.09.2016.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Поскольку стороны определили момент прекращению обязательств по договору аренды с 01.10.2016, обязанность арендатора по возврату имущества арендодателю исполнена 30.09.2016 путем передачи помещения по акту, требование истца о взыскании арендной платы до даты возврата имущества является правомерным, соответствует приведенным выше нормам гражданского законодательства.
При этом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, что разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
При названных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 марта 2017 года по делу N А71-15112/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.05.2017 N 17АП-5881/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А71-15112/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 мая 2017 г. N 17АП-5881/2017-ГК
Дело N А71-15112/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 29 мая 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 мая 2017 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Поляковой М.А.,
судей Дюкина В.Ю., Скромовой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Манакиной З.К.,
при участии:
- от истца ООО "ТПК-Инвест" - Гуреев М.М., доверенность от 10.01.2017, паспорт;
- от ответчика ЧУ ДПО "АК "АРТ-ЛАЙН" - не явился, извещен;
- лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы истца, общества с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест", ответчика - частного учреждения дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн"
на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 марта 2017 года по делу N А71-15112/2016,
принятое судьей Яцинюк Н.Г.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест" (ОГРН 1021801144881, ИНН 1831075712)
к частному учреждению дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн" (ОГРН 1071800001668, ИНН 1833046890)
о взыскании долга по договору аренды нежилого помещения, процентов,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест", г. Ижевск обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с исковым заявлением к негосударственному образовательному учреждению дополнительного профессионального образования "академия красоты "Арт-Лайн" о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения N ТПК-2015-А0047 от 01.09.2015 в сумме 24750 руб., проценты - 4738,35 руб. (с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшения размера исковых требований).
Определением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 14.02.2017 по ходатайству представителя истца в порядке ст. 47 АПК РФ произведена замена ненадлежащего ответчика негосударственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования "академия красоты "Арт-Лайн", г. Ижевск на надлежащего ответчика Частное учреждение дополнительного профессионального образования "Академия Красоты "Арт-Лайн", г. Ижевск.
Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 марта 2017 года заявленные требования удовлетворены частично. С Частного учреждения дополнительного профессионального образования "Академия Красоты "Арт-Лайн", г. Ижевск в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест", г. Ижевск взыскано 25890 руб. 88 коп., из которых 24570 руб. 00 коп. долг и 1320 руб. 88 коп. проценты, а также 1756 руб. 00 коп. возмещение расходов по госпошлине. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, истец, общество с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест" и ответчик - частное учреждение дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн", обратились с апелляционными жалобами.
Апелляционная жалоба истца общество с ограниченной ответственностью "ТПК-Инвест" обусловлена несогласием с мотивировочной частью судебного акта. По мнению апеллянта, суд неверно трактовал пункт 3.10. договора касательно права арендатора на односторонний отказ от договора, так как такое право договором аренды не предусмотрено, расторжение договора возможно только по соглашению сторон.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик, частное учреждение дополнительного профессионального образования "Академия красоты "Арт-Лайн" указывает, что судебный акт является не обоснованным, поскольку арендодатель был уведомлен о расторжении договора с 01.09.2016, оснований для взыскания арендной платы не имеется.
Истцом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу ответчика.
В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.
Ответчик уведомлен о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом. В силу ст. 156, 266 АПК РФ неявка лиц не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в их отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.09.2015 между ООО "ТПК-Инвест" (Арендодатель) и НОУ ДПО "АК "Арт-Лайн" (Арендатор) заключен договор аренды N ТПК-2015-А0047, по условиям которого ООО "ТПК-Инвест" передало НОУ ДПО "АК "Арт-Лайн" во временное владение и пользование часть нежилого помещения, в размере: 39 кв. м, расположенного: Этаж "4", Литер "Б", в здании по адресу: г. Ижевск, ул. 10 лет Октября 53.
Договор заключен на срок с 01.09.2015 по 31.07.2016 (п. 7.2. договора).
В соответствии с п. 4.1. договора аренды размер ежемесячной арендной платы по договору аренды N ТПК-2015-А0047 от 01.09.2015 с 1 сентября 2015 года составил 22620 руб. 00 коп., с 1 декабря 2015 года арендная плата составила 24570 руб. 00 коп.
Арендная плата вносится ответчиком ежемесячно в срок до 10 (десятого) числа текущего месяца. За первый месяц аренды Арендатор вносит арендную плату в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами договора (п. 4.4. договора).
Согласно п. 5.4. договора аренды в случае нарушения Арендатором срока внесения платежей, предусмотренных договором (полностью или частично), Арендатор обязан уплатить Арендодателю в течение 5 дней с момента предъявления последним соответствующего требования проценты за пользование денежными средствами вследствие просрочки внесения платежей исходя из 1/180 процентной ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России действующей на день просрочки от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки.
Как указывает истец, договор аренды с ответчиком расторгнут с 01.10.2016 путем подписания дополнительного соглашения о расторжении договора от 28.09.2016, помещение возвращено ответчиком по акту от 30.09.2016, авансовый платеж отнесен истцом в оплату арендной платы за последний месяц сентябрь 2016, в связи с чем, за август 2016 года образовалась задолженность в размере 24570 руб. 00 коп., которую ответчик не оплатил.
Претензия с требованием об оплате задолженности (исх. N 144-23/284 от 03.10.2016) с указанием на возможность предъявления к взысканию процентов, направленная в адрес ответчика, оставлена без удовлетворения.
Вышеуказанные обстоятельства послужили истцу основанием для обращения в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском о взыскании суммы долга в размере 24570 руб. 00 коп., процентов в размере 4738 руб. 35 коп. за период с 10.10.2016 по 14.02.2017, начисленных за несвоевременное внесение арендных платежей за все время аренды.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требования истца в части взыскания задолженности по арендной плате до даты расторжения договора и возврат помещения по акту, скорректировав период начисления процентов в соответствии с п. 5.4. договора аренды.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзыва, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок и срок внесения арендной платы установлен пунктом. 1. договора аренды. На основании п. 4.7 договора арендатор в момент заключения договора обязан уплатить авансовый платеж в размере месячной арендной платы, если такой авансовый платеж не был уплачен арендатором ранее. Авансовый платеж засчитывается в последний месяц аренды.
Материалами дела подтверждается подписание сторонами 28.09.2016 соглашения о расторжении договора аренды с 01.10.2016. Помещение возвращено ответчиком по акту приема-передачи от 30.09.2016.
По расчету истца, с учетом п. 4.7. договора о порядке зачета авансового платежа в счет уплаты за последний месяц аренды, задолженность по арендной плате за август 2016 года составила 24570 руб.
Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению арендных платежей, отсутствия задолженности либо наличия долга в иной сумме ответчиком не приведено (ст. 65 АПК РФ).
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
В силу ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 5.4. договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по уплате процентов за пользование денежными средствами вследствие просрочки внесения платежей исходя из 1/180 процентной ставки рефинансирования (учетной ставки) Банка России действующей на день просрочки от просроченной к уплате суммы за каждый день просрочки.
Указанные проценты должны быть уплачены арендодателю в течение 5 дней с момента предъявления последним соответствующего требования.
Проанализировав условия заключенного договора аренды, принимая во внимание дату расторжения договора и фактического возврата арендуемого имущества арендодателю, суд первой инстанции пришел к правильным выводам об обоснованности требований истца о взыскании задолженности по арендным платежам. Расчет процентов скорректирован судом исходя из даты направления истцом требования об уплате процентов и условий п. 5.4. договора аренды.
Довод апелляционной жалобы ООО "ТПК-Инвест" об ошибочном толковании судом пункта 3.10. договора касательно права арендатора на односторонний отказ от договора рассмотрен судом апелляционной инстанции и отклонен.
В соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Если договор аренды недвижимого имущества заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 3.10. договора арендатор обязался письменно уведомить арендодателя за 30 календарных дней до освобождения помещения как в связи с окончанием срока аренды, так и при досрочном расторжении договора.
Пунктом 7.3. договора стороны согласовали, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок и на новых условиях арендодателя. Арендатор обязан письменно не позднее, чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды, уведомить арендодателя о своем желании заключить такой договор. В случае, если по вине арендатора новый договор аренды не будет заключен в срок не позднее, чем за 10 рабочих дней до окончания срока аренды по настоящему договору, арендатор теряет преимущественное право, предусмотренное пунктом 7.3. договора (п. 7.4. договора).
Согласно п. 7.5. договора аренды если, согласно действующему законодательству, договор будет считаться возобновленным на неопределенный срок, то в этом случае арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом арендатора за 5 календарных дней и арендатор вправе в любое время отказаться от договора, уведомив об этом арендодателя за 3 месяца.
Из материалов дела следует, что по истечении срока действия договора стороны не прибегли ни к процедуре заключения договора аренды на новый срок, ни к расторжению договора и возврату имущества по окончании срока его действия, истекшего 31.07.2016. Заявление ответчиком о расторжении договора аренды с 01.09.2016 направлено в адрес истца 16.08.2016.
Следовательно, спорный договор аренды был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Такой договор может быть прекращен в любое время по инициативе каждой из сторон с обязательным предупреждением другой стороны за три месяца (пункт 2 статьи 610 Кодекса).
Принимая во внимание буквальное значение слов и выражений пунктов 3.10. и 7.5. договора аренды, порядок реализации права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, в соответствии с которым необходимо уведомление арендатора о желании заключить такой договор за 30 дней до окончания срока аренды (п. 7.3. договора), приведенные выше нормы права, выводы суда о наличии у арендатора права на односторонний отказ от договора соответствуют представленным в дело доказательствам.
Довод апелляционной жалобы ЧУ ДПО "Академия красоты "Арт-Лайн" об отсутствии оснований для взыскания арендной платы представляются не обоснованными.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.
Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Как указано выше, сторонами договора 28.09.2016 подписано соглашение о расторжении договора аренды с 01.10.2016, помещение возвращено ответчиком по акту приема-передачи от 30.09.2016.
Согласно п. 3 ст. 453 ГК РФ В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Поскольку стороны определили момент прекращению обязательств по договору аренды с 01.10.2016, обязанность арендатора по возврату имущества арендодателю исполнена 30.09.2016 путем передачи помещения по акту, требование истца о взыскании арендной платы до даты возврата имущества является правомерным, соответствует приведенным выше нормам гражданского законодательства.
При этом досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, что разъяснено в пункте 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
При названных обстоятельствах, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.
Основания для отмены или изменения судебного акта суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10 марта 2017 года по делу N А71-15112/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Удмуртской Республики.
Председательствующий
М.А.ПОЛЯКОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
М.А.ПОЛЯКОВА
Судьи
В.Ю.ДЮКИН
Ю.В.СКРОМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)