Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ВИД"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2016,
по делу N А40-230172/15 (1-1652), принятое судьей Коноваловой Е.В.,
по иску ООО "ВИД" (ОГРН 1105015000705)
к АО "Военторг-Запад" (ОГРН 1097847204795)
о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Смирнов П.А. по доверенности от 01.06.2016 г.;
- от ответчика: Доронов А.Л. по доверенности от 28.12.2015 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ВИД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу (АО) "Военторг-Запад" о взыскании стоимости улучшений арендного имущества по Договору от 20.11.10 N 498-10-15/У. в размере 610098,13 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2016 по делу N А40-230172/15 в иске отказано. При этом суд исходил из того, что истцом не доказан факт согласования арендодателем производства ремонтных работ в помещении на заявленную сумму.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, а изложенные в нем выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, 20.11.10 между АО "Военторг-Запад" (арендодателем) и ООО "ВИД" (арендатором) был заключен договор аренды N 498-10-15/У на срок 5 лет, зарегистрированный в установленном порядке 15.01.2011 (далее - Договор).
Условиями предусмотрено право арендатора на возмещение затрат, произведенных с согласия арендодателя, на неотделимые улучшения арендованного имущества (включая капитальный ремонт, электросети и компьютерные сети).
В пункте 6.7. Договора установлен порядок возмещения затрат, согласно которому затраченная сумма погашается арендодателем по 10% за каждый год, а в случае досрочного расторжения договора - арендодатель обязан согласно смете и акта выполненных работ возвратить потраченную арендатором сумму за минусом 10% за год.
При этом п. 6.5. Договора предусмотрено обязательное требование по предоставлению арендодателю подробных планов и спецификаций работ, а также обязательное письменное разрешение арендодателя.
Вместе с тем, сторонами заключено дополнительное соглашение от 22.11.2010 (далее - Дополнительное соглашение), согласно которому стороны внесли изменения в п. 6.5. Договора, изложив его в редакции, согласно которой предусмотрен возврат стоимости неотделимых улучшений по истечении срока действия договора или при его досрочном прекращении. При этом предусмотрено, что арендодатель обязан оплатить данные затраты за 30 дней до истечения срока действия договора и после зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора последний обязан освободить помещение через 30 календарных дней.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Исходя из смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и основной договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу чего дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации, требования к форме договора купли-продажи недвижимости (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации), не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих их указанных выше положений о регистрации договоров аренды.
Однако указанное дополнительное соглашение сторон не было зарегистрировано в установленном порядке, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Истцом не представлено доказательств передачи арендодателю подробных планов и спецификаций работ в соответствии с требованиями п. 6.5. Договора.
При этом из представленных Актов по форме КС-2 и Справки КС-3 к договорам на проведение ремонтных работ нежилых помещений N 37 от 01.06.2012, N 37/1 от 14.06.2012, N 37/2 от 15.06.2012, N 37/3 от 20.06.2012, N 37/4 от 23.07.2012, N 37/5 от 22.08.2012, N 37/6 от 23.08.2012, N 37/7 от 24.08.2012 с подрядчиком ООО "Империал" (ИНН 7721712303), в помещениях производился демонтаж бетонной стяжки и полная замена электропроводки, включая замену счетчиков, демонтаж отопительных приборов.
Более того, с учетом представленного Акта приема-передачи к Договору, подписанному сторонами без замечаний 20.11.2010, передаваемое в аренду помещение соответствовало его предназначению, претензии по его состоянию отсутствуют, включая системы водоснабжения, отопления, канализации и электропитания.
Исходя из чего, учитывая дату составления сметы от 23.11.2010 и Акта приема-передачи к договору аренды - 20.11.2010, оснований для произведения капитального ремонта объекта аренды не усматривается.
Также суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие в сметах, представленных истцом в качестве доказательств согласования арендодателем выполнения ремонтных работ, должностного положения лица, подписавшего смету, даты проставления его подписи и надписи "Согласовано". При указанных обстоятельствах суд обоснованно указал, что не представляется возможным однозначно утверждать, что лицо, подписавшее смету, имел соответствующие полномочия действовать от имени арендодателя.
Истец представил письмо без номера и даты, согласно которому истец просит разрешения у ответчика на проведение капитального ремонта и на перепланировку помещения.
Указанное письмо не было принято судом первой инстанции в качестве доказательства наличия письменного разрешения арендодателя на производство работ, поскольку проставленная на письме рукописная виза "Разрешаю", а также подпись выполнены неизвестным лицом, служебное положение которого и дата подписи не указаны.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт согласования арендодателем производства ремонтных работ в помещении на заявленную сумму.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2016 по делу N А40-230172/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.08.2016 N 09АП-29440/2016 ПО ДЕЛУ N А40-230172/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 августа 2016 г. N 09АП-29440/2016
Дело N А40-230172/15
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2016 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Савенкова О.В.,
судей Веклича Б.С., Лящевского И.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
ООО "ВИД"
на решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2016,
по делу N А40-230172/15 (1-1652), принятое судьей Коноваловой Е.В.,
по иску ООО "ВИД" (ОГРН 1105015000705)
к АО "Военторг-Запад" (ОГРН 1097847204795)
о взыскании денежных средств,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Смирнов П.А. по доверенности от 01.06.2016 г.;
- от ответчика: Доронов А.Л. по доверенности от 28.12.2015 г.;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "ВИД" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу (АО) "Военторг-Запад" о взыскании стоимости улучшений арендного имущества по Договору от 20.11.10 N 498-10-15/У. в размере 610098,13 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2016 по делу N А40-230172/15 в иске отказано. При этом суд исходил из того, что истцом не доказан факт согласования арендодателем производства ремонтных работ в помещении на заявленную сумму.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение принято с нарушением норм материального и процессуального права, а изложенные в нем выводы не соответствуют обстоятельствам дела.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал. Просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены в порядке статей 266, 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, апелляционный суд считает, что решение следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Как усматривается из материалов дела, 20.11.10 между АО "Военторг-Запад" (арендодателем) и ООО "ВИД" (арендатором) был заключен договор аренды N 498-10-15/У на срок 5 лет, зарегистрированный в установленном порядке 15.01.2011 (далее - Договор).
Условиями предусмотрено право арендатора на возмещение затрат, произведенных с согласия арендодателя, на неотделимые улучшения арендованного имущества (включая капитальный ремонт, электросети и компьютерные сети).
В пункте 6.7. Договора установлен порядок возмещения затрат, согласно которому затраченная сумма погашается арендодателем по 10% за каждый год, а в случае досрочного расторжения договора - арендодатель обязан согласно смете и акта выполненных работ возвратить потраченную арендатором сумму за минусом 10% за год.
При этом п. 6.5. Договора предусмотрено обязательное требование по предоставлению арендодателю подробных планов и спецификаций работ, а также обязательное письменное разрешение арендодателя.
Вместе с тем, сторонами заключено дополнительное соглашение от 22.11.2010 (далее - Дополнительное соглашение), согласно которому стороны внесли изменения в п. 6.5. Договора, изложив его в редакции, согласно которой предусмотрен возврат стоимости неотделимых улучшений по истечении срока действия договора или при его досрочном прекращении. При этом предусмотрено, что арендодатель обязан оплатить данные затраты за 30 дней до истечения срока действия договора и после зачисления денежных средств на расчетный счет арендатора последний обязан освободить помещение через 30 календарных дней.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Исходя из смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и основной договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В силу чего дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации, требования к форме договора купли-продажи недвижимости (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации), не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих их указанных выше положений о регистрации договоров аренды.
Однако указанное дополнительное соглашение сторон не было зарегистрировано в установленном порядке, доказательств обратного в материалы дела не представлено.
Статьей 623 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Согласно п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Истцом не представлено доказательств передачи арендодателю подробных планов и спецификаций работ в соответствии с требованиями п. 6.5. Договора.
При этом из представленных Актов по форме КС-2 и Справки КС-3 к договорам на проведение ремонтных работ нежилых помещений N 37 от 01.06.2012, N 37/1 от 14.06.2012, N 37/2 от 15.06.2012, N 37/3 от 20.06.2012, N 37/4 от 23.07.2012, N 37/5 от 22.08.2012, N 37/6 от 23.08.2012, N 37/7 от 24.08.2012 с подрядчиком ООО "Империал" (ИНН 7721712303), в помещениях производился демонтаж бетонной стяжки и полная замена электропроводки, включая замену счетчиков, демонтаж отопительных приборов.
Более того, с учетом представленного Акта приема-передачи к Договору, подписанному сторонами без замечаний 20.11.2010, передаваемое в аренду помещение соответствовало его предназначению, претензии по его состоянию отсутствуют, включая системы водоснабжения, отопления, канализации и электропитания.
Исходя из чего, учитывая дату составления сметы от 23.11.2010 и Акта приема-передачи к договору аренды - 20.11.2010, оснований для произведения капитального ремонта объекта аренды не усматривается.
Также суд первой инстанции обоснованно указал на отсутствие в сметах, представленных истцом в качестве доказательств согласования арендодателем выполнения ремонтных работ, должностного положения лица, подписавшего смету, даты проставления его подписи и надписи "Согласовано". При указанных обстоятельствах суд обоснованно указал, что не представляется возможным однозначно утверждать, что лицо, подписавшее смету, имел соответствующие полномочия действовать от имени арендодателя.
Истец представил письмо без номера и даты, согласно которому истец просит разрешения у ответчика на проведение капитального ремонта и на перепланировку помещения.
Указанное письмо не было принято судом первой инстанции в качестве доказательства наличия письменного разрешения арендодателя на производство работ, поскольку проставленная на письме рукописная виза "Разрешаю", а также подпись выполнены неизвестным лицом, служебное положение которого и дата подписи не указаны.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что истцом не доказан факт согласования арендодателем производства ремонтных работ в помещении на заявленную сумму.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Ст. 310 ГК РФ указывает на то, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Исходя из изложенного, судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для их переоценки.
Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 21.04.2016 по делу N А40-230172/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Б.С.ВЕКЛИЧ
И.С.ЛЯЩЕВСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)