Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец направил ответчику проект договора, в котором просил исключить пункт об обязанностях покупателя, согласно которому покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Ответчик указал на отсутствие законодательных и нормативных актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 04.09.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей Е.В.Гладышевой, Л.В.Леоновой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: А.А.Кучиной
при участии в заседании:
от истца:
ООО "Компания Энергостройлизинг" Коврыгина В.А., представителя по доверенности от 10.10.2016 N 1-2961; Пустоваловой Л.Е., представителя по доверенности от 13.03.2017; Стрюкова В.В., представителя по доверенности от 28.08.2017 N 1-2255 (после перерыва)
от ответчика:
Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым Кравец А.В., представителя по доверенности от 09.01.2017 N 01-Д
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу N А83-7219/2016,
установил:
ООО "Компания "Энергостройлизинг" (далее - истец, общество, ООО "Компания Энергостройлизинг") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - ответчик, Министерство) об обязании заключить договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13.03.2002, в реестре за N 890 в редакции ООО "Компания Энергостройлизинг" (с учетом уточнения исковых требований и отказа истца от исковых требований в части в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 (судья Гайворонский В.И.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 (судьи Сикорская Н.И., Остапова Е.А., Проценко А.И.) решение суда первой инстанции изменено, абзац 2 резолютивной части решения изложен в следующей редакции:
Внести изменения в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890, следующего содержания:
Абзац 5 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" - исключить.
Дополнить пункт 5.1. Договора абзацами следующего содержания:
- В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по Договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в Договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, не исполненные Покупателем по Договору;
- В случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, обязанности, не исполненные по Договору Покупателем, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю;
- Договор подлежит снятию с контроля в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым после исполнения всех обязанностей, возложенных на Покупателя (самим Покупателем или третьим лицом, которому имущество отчуждено Покупателем). В остальной части решение оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, Министерство обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указывает на нарушение судами норм процессуального и материального права, не соответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, истцом не доказана совокупность обстоятельств, которая предусмотрена статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; судами не дана оценка доводу ответчика о том, что спорный договор заключен по результатам аукциона; указание судов на наличие Закона Украины от 15.04.2014 N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины" необоснованно в отсутствие доказательств невозможности истцом осуществления взятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 13.03.2002.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 24.08.2017 по 31.08.2017 (статья 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; информация об объявлении перерыва, времени и месте проведения заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет).
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе в присутствии представителей истца и ответчика.
Представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в поступившем в суд отзыве.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что между Фондом имущества Автономной Республики Крым (Продавец) и ООО "Компания "Энергостройлизинг" (Покупатель) 13.03.2002 заключен Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890 (далее - Договор).
Согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю объект незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, расположенный в г. Судаке на 5-ом километре Восточного шоссе (бухта Капсель), далее "Объект", а покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, в соответствии с условиями, определенными в данном договоре.
Согласно п. 1.2. Договора право собственности на Объект переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи.
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома составлен и подписан 10.04.2002.
Согласно абз. 5 п. 5.1. Договора Покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию.
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, передан в аренду ООО "Компания "Энергостройлизинг" на основании Договора аренды земли от 17.08.2004, на срок до 26.12.2053.
Истец направил ответчику проект договора о внесении изменений, в котором просил исключить из договора абзац 5 п. 5.1 раздела 5 "Обязанности покупателя" согласно которому, Покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию.
Министерство 09.09.2016 направило истцу ответ, в котором указало, что ввиду отсутствия законодательных и нормативных актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные Фондом имущества Автономной Республики Крым и находящиеся на контроле Минимущества Крыма, подписать представленный Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи от 13.03.2002 N 890 не представляется возможным.
Истец, ссылаясь на отказ министерства в удовлетворении его предложений о внесении изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002 и наличие оснований внесения изменений в указанную часть договора в порядке статьи 451 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования исходил из того, что указанные истцом обстоятельства соответствуют изложенным в ст. 451 ГК РФ основаниям для изменения договора по заявленному требованию.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, однако пришел к выводу о необходимости внести изменения в резолютивную часть решения суда первой инстанции, указав условия договора, подлежащие изменению, в предложенной истцом редакции.
Вместе с тем, данные выводы судов нельзя признать законными и обоснованными по следующим основаниям.
Предметом настоящего иска являются требования о внесении изменений в договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенный в соответствии с законодательством Украины в период нахождения Республики Крым и города федерального значения Севастополь в составе Украины.
В силу статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины (Гражданским кодексом Украины, Законом Украины от 06.03.1992 N 2171-XII "О приватизации небольших государственных предприятий", Законом Украины от 14.09.2000 N 1953-111 "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства"), в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также и российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суды установили и из материалов дела следует, что при заключении Договора в его условия были внесены обязательные условия приватизации объектов незавершенного строительства в соответствии со ст. 19 Закона Украины от 14.09.2000 N 1953-111 "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства", к которым в том числе относится и условие, указанное в абз. 5 п. 5.1 раздела 5, а именно: запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В статье 11 АПК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, при этом ГК РФ не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права.
Граждане и юридические лица в силу статьи 9 АПК РФ вправе осуществлять этот выбор по своему усмотрению, однако, избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.
Таким образом, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса. При этом, предъявление иска имеет целью восстановление нарушенного права. Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права соответствует характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к выводу, что изложенные истцом обстоятельства соответствуют изложенным в ст. 451 ГК РФ основаниям для изменения договора по заявленному требованию. Однако, в решении суда первой инстанции не указаны мотивы его принятия, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Таким образом, решение суда первой инстанции не мотивировано и не соответствует требованиям части 4 статьи 15, статье 71, части 2 статьи 169, части 4 статьи 170 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции верно указал, что истцом был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, закрепленный в статье 452 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, с учетом положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" пришел к выводу, что в федеральных законах, регулирующих спорные правоотношения, такого обязательного ограничения, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, не предусмотрено, в связи с чем на сегодняшний день отсутствует законодательно установленное ограничение, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а потому данное условие Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства не является обязательным.
Кроме того, покупателем по договору купли-продажи от 13.03.2002 выступало и выступает юридическое лицо, зарегистрированное по украинскому законодательству.
Вместе с тем, суды не исследовали наличие (отсутствие) нарушений права истца на продажу объекта договора купли-продажи от 13.03.2002 и не установили наличие препятствий такой перепродажи без внесения в него изменений, в том числе с учетом наличия (отсутствия) права собственности истца в отношении объекта договора купли-продажи, не дали оценки доводу ответчика о заключении спорного договора по результатам аукциона.
В отзыве на кассационную жалобу истец указал, что в связи с принятием решения реализовать объект, истцом были подготовлены документы договора купли-продажи между ООО "Компания Энергостройлизинг" и ООО "Энвил" и поданы документы в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для регистрации перехода права собственности относительно объекта. Однако впоследствии получено уведомление о приостановке регистрационных действий от 01.06.2016 N 90/016/301/2016-7192, ввиду наличия в договоре купли-продажи абз. 5 п. 5.1 - запрета перепродажи объекта. В связи с получением приостановки регистрационных действий, истец обратился к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (ответчик) с просьбой внести изменения в договор купли-продажи и дать согласие на отчуждение объекта, в связи с необходимостью продажи данного объекта российскому предприятию. Однако в своем ответе Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым указало на то, что подписать договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" не представляется возможным ввиду отсутствия законодательных и нормативных правовых актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации.
Получив такой ответ, истец вынужден был обратиться с иском в суд, для защиты своих прав и интересов, так как отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, влечет для истца негативные последствия в виде расторжения Договора купли-продажи и взыскания штрафов, предусмотренных Договором.
Однако, в материалах дела отсутствуют указанные документы и судами данные обстоятельства в обжалуемых судебных актах не исследованы и не отражены.
Кроме того, из материалов дела следует, что по настоящему делу по заявлению истца определением Арбитражного суда Республики Крым от 11.10.2016 приняты обеспечительные меры виде запрещения Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлять определенные действия относительно регистрации перехода права собственности относительно объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", путем приостановления государственной регистрации прав до момента принятия решения Арбитражного суда Республики Крым по иску ООО "Компания Энергостройлизинг" к ответчику об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890.
В обоснование данного заявления о принятии обеспечительных мер по делу истец также ссылался на возможность Госкомрегистра отказать в государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи, заключенным между ООО "Компания Энергостройлизинг" и ООО "Энвил".
Судами не установлен результат регистрации перехода права собственности относительно объекта регистрации перехода права собственности (в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об обращении истца в регистрирующий орган, о регистрации перехода права либо об отказе в регистрации перехода права), при этом истец в суде кассационной инстанции пояснил, что такая регистрация осуществлена.
Следовательно, вывод судов о наличии нарушения права истца спорным условием договора купли-продажи сделан не обосновано и без полного выяснения обстоятельств и установления круга лиц, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт по настоящему делу (статья 51 АПК РФ).
В соответствии со ст. 652 ГК Украины, в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, последний может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если другое не установлено договором или не вытекает из сути обязательства.
Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, по основаниям, установленным ч. 4 настоящей статьи, изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит; изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались; выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Тем не менее, закон связывает возможность изменения условий договора не с наличием существенного изменения обстоятельств, а именно с наличием четырех условий, определенных в ч. 2 ст. 652 ГК Украины, при существенном изменении обстоятельств.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, он может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Существенно изменившимися обстоятельствами, послужившими основанием для предъявления требования к министерству о внесении спорных изменений в условия договора купли-продажи, по мнению общества, является, сложившаяся на Украине политическая и тяжелая экономическая ситуация, которая повлекла для ООО "Компания "Энергостройлизинг" отсутствие фактической возможности в дальнейшем вносить инвестиции в завершение строительства "Объекта" в виду запрета Правительством Украины внешнеэкономической деятельности, связанной с Республикой Крым и Российской Федерации, следовательно, истец лишен возможности исполнить обязательства, взятые на себя по Договору, а отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, повлечет негативные для истца последствия в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов.
Суд кассационной инстанции, учитывая содержание обжалуемых судебных актов, пришел к выводу, что указание в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции о том, что вывод суда первой инстанции о наличии совокупности условий, необходимых для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке законным и обоснованным, сделанным при полном и всестороннем исследовании материалов дела, не может быть признано правомерным с учетом отсутствия мотивированного решения суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело повторно (часть 1 статьи 268 АПК РФ), указал, что обстоятельства, на которые ссылается истец, возникли независимо от действий сторон по Договору, и обусловлены принятием Закона Украины от 15.04.2014 N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины", которым введены ограничения экономической деятельности предприятий Украины на территории Республики Крым в связи принятием 11.03.2014 Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом Декларации о независимости Республики Крым и города Севастополя, и подписанием 18.03.2014 Договора о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и города Севастополя и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления инвестирования в строительство, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
В таком случае представляется возможным согласиться с доводами истца о наличии неблагоприятных последствий и возможности причинения убытков изменившимися обстоятельствами, в случае невнесения изменений в договор.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о доказанности наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые свидетельствуют о том, что сохранение договора в действующей редакции может повлечь для истца ущерб значительно превышающий затраты по исполнению договора в случае не внесения в него судом изменений.
Однако, данный вывод носит предположительный характер без исследования обстоятельств об исполнении истцом договора как до 18.03.2014, так и после. Фактическое наличие препятствий в исполнении договора, наличие права реализации объекта и препятствий по ее осуществлению без внесения изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002, судами не установлено, следовательно, вывод о наличии оснований и целесообразности в судебном порядке изменять условия договора является необоснованным.
При этом, следует учитывать, что экономический кризис, вступление Республики Крым в состав Российской Федерации и изменение в связи с этим норм, регламентирующих спорные отношения, в том числе принятие Закона Украины от 15.04.2014 N 1207-VII, сами по себе не являются существенными изменениями обстоятельств, с наличием которых закон связывает возможность изменений условий договора в судебном порядке.
Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2016 по делу N А83-271/2015, от 24.04.2017 по делу N А84-2617/2015.
Также введение внешнеэкономических санкций и риск наступления негативных последствий для общества в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов не отнесено условиями спорного договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586.
Истец в отзыве на кассационную жалобу указывает, что все годы, с момента заключения договора купли-продажи, истцом исправно вносилась арендная плата за землю, внесена часть инвестиций, предусмотренная договором купли-продажи, однако строительство объекта так и не было начато по причинам, не зависящим от истца. Как стало известно впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи, по территории объекта проходит канализационный выбросной коллектор, осуществляющий выброс канализационных вод г. Судака. Согласно письмам Судакской городской санитарно-эпидемиологической станции N 929 от 03.11.2003 и N 1067 от 10.12.2003 строительство и введение объекта в эксплуатацию возможно только после реконструкции канализационно-очистных сооружений г. Судака и вывода канализационного коллектора за территорию объекта. Данные факты были рассмотрены и подтверждаются следующими судебными актами, имеющимися в материалах дела: решение Хозяйственного суда города Киева от 11.07.2011, постановление Киевского апелляционного Хозяйственного суда от 29.08.2011 и постановление Высшего Хозяйственного суда Украины от 01.11.2011 по делу N 13/179. Так же доказательством того, что все эти годы условия договора купли-продажи исправно выполнялись истцом является акт текущей проверки выполнения условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - Пансионата "Медвежонок" от 25.12.2012. Проверка проводилась представителем органа приватизации (Фонда имущества Автономной Республики Крым) в присутствии покупателя - директора ООО "Компания Энергостройлизинг" (истца). Согласно данному акту условия договора купли-продажи выполняются.
Судами данным документам оценка не дана и указанные обстоятельства не устанавливались.
При этом, судами не исследован вопрос о сроке исполнения обязанностей, установленных в абзацах 3 и 7 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" договора купли-продажи от 13.03.2002 во взаимосвязи с условием, изложенном в абзаце 5 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" данного договора, в отношении которого заявлены требования.
В материалах дела имеется договор от 23.09.2008 о внесении изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002 между Обществом и Фондом имущества АРК, согласно которому внесены изменения в пункт 5.1 названного договора относительно сроков инвестирования и сроке завершения строительства и ввода Объекта в эксплуатацию, которые продлены до конца 2014 года. Иных документов, подтверждающих продление указанных сроков материалы дела не содержат. Данные обстоятельства оценки судов не получили.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что вывод судов о наличии оснований для внесения в судебном порядке указанных истцом изменений в условия спорного договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ, сделан необоснованно и без полного выяснения обстоятельств и установления круга лиц, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт по настоящему делу.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, неправильно применили нормы материального права, не установили все существенные для дела обстоятельства, допустили нарушение части 4 статьи 15, статье 71, части 2 статьи 169, части 4 статьи 170, статьям 268, 271 АПК РФ, что повлекло невозможность всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
Данные процессуальные нарушения привели к неполному исследованию доказательств и принятию неправильных и необоснованных судебных актов, что является основанием для их отмены в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).
При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого, суду следует устранить отмеченные недостатки, определить круг лиц, участвующих в деле, в полном объеме исследовать позиции лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, дать им надлежащую оценку с учетом норм действующего законодательства.
С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по рассмотрению кассационной жалобы общества не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу N А83-7219/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 04.09.2017 N Ф10-3498/2017 ПО ДЕЛУ N А83-7219/2016
Требование: Об обязании заключить договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец направил ответчику проект договора, в котором просил исключить пункт об обязанностях покупателя, согласно которому покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Ответчик указал на отсутствие законодательных и нормативных актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 сентября 2017 г. по делу N А83-7219/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 31.08.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 04.09.2017
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего Ю.В.Бутченко
судей Е.В.Гладышевой, Л.В.Леоновой
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи: А.А.Кучиной
при участии в заседании:
от истца:
ООО "Компания Энергостройлизинг" Коврыгина В.А., представителя по доверенности от 10.10.2016 N 1-2961; Пустоваловой Л.Е., представителя по доверенности от 13.03.2017; Стрюкова В.В., представителя по доверенности от 28.08.2017 N 1-2255 (после перерыва)
от ответчика:
Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым Кравец А.В., представителя по доверенности от 09.01.2017 N 01-Д
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Республики Крым, кассационную жалобу Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу N А83-7219/2016,
установил:
ООО "Компания "Энергостройлизинг" (далее - истец, общество, ООО "Компания Энергостройлизинг") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - ответчик, Министерство) об обязании заключить договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13.03.2002, в реестре за N 890 в редакции ООО "Компания Энергостройлизинг" (с учетом уточнения исковых требований и отказа истца от исковых требований в части в порядке статьи 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 (судья Гайворонский В.И.) исковые требования удовлетворены.
Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 (судьи Сикорская Н.И., Остапова Е.А., Проценко А.И.) решение суда первой инстанции изменено, абзац 2 резолютивной части решения изложен в следующей редакции:
Внести изменения в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М. 13 марта 2002 года, в реестре за N 890, следующего содержания:
Абзац 5 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" - исключить.
Дополнить пункт 5.1. Договора абзацами следующего содержания:
- В случае отчуждения Покупателем имущества, приобретенного по Договору третьему лицу, Покупатель обязуется при заключении сделки уведомить третье лицо об обязательствах, предусмотренных Договором, а также указать в Договоре, заключаемом с третьим лицом - новым покупателем, что к новому покупателю переходят все права и обязанности, не исполненные Покупателем по Договору;
- В случае дальнейшего отчуждения имущества, приобретенного Покупателем по Договору, обязанности, не исполненные по Договору Покупателем, переходят в полном объеме к лицу, которое приобретает имущество - новому покупателю;
- Договор подлежит снятию с контроля в Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Крым после исполнения всех обязанностей, возложенных на Покупателя (самим Покупателем или третьим лицом, которому имущество отчуждено Покупателем). В остальной части решение оставлено без изменений.
Не согласившись с указанными судебными актами, Министерство обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить обжалуемые судебные акты и отказать в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы указывает на нарушение судами норм процессуального и материального права, не соответствие выводов судов обстоятельствам дела. По мнению заявителя, истцом не доказана совокупность обстоятельств, которая предусмотрена статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации; судами не дана оценка доводу ответчика о том, что спорный договор заключен по результатам аукциона; указание судов на наличие Закона Украины от 15.04.2014 N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины" необоснованно в отсутствие доказательств невозможности истцом осуществления взятых на себя обязательств по договору купли-продажи от 13.03.2002.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал доводы кассационной жалобы.
Представители ответчика возражали против удовлетворения кассационной жалобы, считают обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.
В судебном заседании объявлялся перерыв с 24.08.2017 по 31.08.2017 (статья 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; информация об объявлении перерыва, времени и месте проведения заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет).
После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе в присутствии представителей истца и ответчика.
Представители общества возражали против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в поступившем в суд отзыве.
Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения неявившихся лиц о времени и месте судебного разбирательства, кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке, установленном в статьях 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Арбитражный суд Центрального округа, исследовав представленные материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.
Из материалов дела следует и судами установлено, что между Фондом имущества Автономной Республики Крым (Продавец) и ООО "Компания "Энергостройлизинг" (Покупатель) 13.03.2002 заключен Договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890 (далее - Договор).
Согласно п. 1.1. Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю объект незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, расположенный в г. Судаке на 5-ом километре Восточного шоссе (бухта Капсель), далее "Объект", а покупатель обязуется принять Объект и уплатить за него цену, в соответствии с условиями, определенными в данном договоре.
Согласно п. 1.2. Договора право собственности на Объект переходит к покупателю с момента подписания акта приема-передачи.
Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома составлен и подписан 10.04.2002.
Согласно абз. 5 п. 5.1. Договора Покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию.
Земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, передан в аренду ООО "Компания "Энергостройлизинг" на основании Договора аренды земли от 17.08.2004, на срок до 26.12.2053.
Истец направил ответчику проект договора о внесении изменений, в котором просил исключить из договора абзац 5 п. 5.1 раздела 5 "Обязанности покупателя" согласно которому, Покупателю запрещается перепродажа объекта до завершения строительства и ввода эксплуатацию.
Министерство 09.09.2016 направило истцу ответ, в котором указало, что ввиду отсутствия законодательных и нормативных актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации, заключенные Фондом имущества Автономной Республики Крым и находящиеся на контроле Минимущества Крыма, подписать представленный Договор о внесении изменений в Договор купли-продажи от 13.03.2002 N 890 не представляется возможным.
Истец, ссылаясь на отказ министерства в удовлетворении его предложений о внесении изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002 и наличие оснований внесения изменений в указанную часть договора в порядке статьи 451 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования исходил из того, что указанные истцом обстоятельства соответствуют изложенным в ст. 451 ГК РФ основаниям для изменения договора по заявленному требованию.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции, однако пришел к выводу о необходимости внести изменения в резолютивную часть решения суда первой инстанции, указав условия договора, подлежащие изменению, в предложенной истцом редакции.
Вместе с тем, данные выводы судов нельзя признать законными и обоснованными по следующим основаниям.
Предметом настоящего иска являются требования о внесении изменений в договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, заключенный в соответствии с законодательством Украины в период нахождения Республики Крым и города федерального значения Севастополь в составе Украины.
В силу статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.
Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения. При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
Принимая во внимание положения статей 6, 10, 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ, и учитывая даты заключения и период действия договора купли-продажи, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу, что правоотношения сторон до 18.03.2014 регулировались нормами гражданского и хозяйственного законодательства Украины (Гражданским кодексом Украины, Законом Украины от 06.03.1992 N 2171-XII "О приватизации небольших государственных предприятий", Законом Украины от 14.09.2000 N 1953-111 "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства"), в случае, если они не противоречат нормам российского права, а после 18.03.2014 на указанные правоотношения распространяется также и российское законодательство, в том числе Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Суды установили и из материалов дела следует, что при заключении Договора в его условия были внесены обязательные условия приватизации объектов незавершенного строительства в соответствии со ст. 19 Закона Украины от 14.09.2000 N 1953-111 "Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства", к которым в том числе относится и условие, указанное в абз. 5 п. 5.1 раздела 5, а именно: запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (пункт 1 статьи 2 АПК РФ).
Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
В статье 11 АПК РФ закреплено право на судебную защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, при этом ГК РФ не ограничивает субъекта в выборе способа защиты нарушенного права.
Граждане и юридические лица в силу статьи 9 АПК РФ вправе осуществлять этот выбор по своему усмотрению, однако, избранный лицом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения и в конечном итоге привести к восстановлению нарушенного права.
Таким образом, условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса. При этом, предъявление иска имеет целью восстановление нарушенного права. Лицо, обратившееся за защитой права или интереса, должно доказать, что его право или интерес действительно нарушены противоправным поведением ответчика, а также доказать, что выбранный способ защиты нарушенного права соответствует характеру и последствиям нарушения и в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Суд первой инстанции, принимая решение, пришел к выводу, что изложенные истцом обстоятельства соответствуют изложенным в ст. 451 ГК РФ основаниям для изменения договора по заявленному требованию. Однако, в решении суда первой инстанции не указаны мотивы его принятия, доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; доказательства, на которых основаны выводы суда об обстоятельствах дела и доводы в пользу принятого решения; мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле; законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения, и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.
Таким образом, решение суда первой инстанции не мотивировано и не соответствует требованиям части 4 статьи 15, статье 71, части 2 статьи 169, части 4 статьи 170 АПК РФ.
Суд апелляционной инстанции верно указал, что истцом был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора, закрепленный в статье 452 Гражданского кодекса РФ.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции, с учетом положений Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" пришел к выводу, что в федеральных законах, регулирующих спорные правоотношения, такого обязательного ограничения, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, не предусмотрено, в связи с чем на сегодняшний день отсутствует законодательно установленное ограничение, как запрет на отчуждение объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а потому данное условие Договора купли-продажи объекта незавершенного строительства не является обязательным.
Кроме того, покупателем по договору купли-продажи от 13.03.2002 выступало и выступает юридическое лицо, зарегистрированное по украинскому законодательству.
Вместе с тем, суды не исследовали наличие (отсутствие) нарушений права истца на продажу объекта договора купли-продажи от 13.03.2002 и не установили наличие препятствий такой перепродажи без внесения в него изменений, в том числе с учетом наличия (отсутствия) права собственности истца в отношении объекта договора купли-продажи, не дали оценки доводу ответчика о заключении спорного договора по результатам аукциона.
В отзыве на кассационную жалобу истец указал, что в связи с принятием решения реализовать объект, истцом были подготовлены документы договора купли-продажи между ООО "Компания Энергостройлизинг" и ООО "Энвил" и поданы документы в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым для регистрации перехода права собственности относительно объекта. Однако впоследствии получено уведомление о приостановке регистрационных действий от 01.06.2016 N 90/016/301/2016-7192, ввиду наличия в договоре купли-продажи абз. 5 п. 5.1 - запрета перепродажи объекта. В связи с получением приостановки регистрационных действий, истец обратился к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым (ответчик) с просьбой внести изменения в договор купли-продажи и дать согласие на отчуждение объекта, в связи с необходимостью продажи данного объекта российскому предприятию. Однако в своем ответе Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым указало на то, что подписать договор о внесении изменений в договор купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок" не представляется возможным ввиду отсутствия законодательных и нормативных правовых актов, регулирующих процедуру внесения изменений в договоры купли-продажи объектов приватизации.
Получив такой ответ, истец вынужден был обратиться с иском в суд, для защиты своих прав и интересов, так как отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, влечет для истца негативные последствия в виде расторжения Договора купли-продажи и взыскания штрафов, предусмотренных Договором.
Однако, в материалах дела отсутствуют указанные документы и судами данные обстоятельства в обжалуемых судебных актах не исследованы и не отражены.
Кроме того, из материалов дела следует, что по настоящему делу по заявлению истца определением Арбитражного суда Республики Крым от 11.10.2016 приняты обеспечительные меры виде запрещения Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлять определенные действия относительно регистрации перехода права собственности относительно объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", путем приостановления государственной регистрации прав до момента принятия решения Арбитражного суда Республики Крым по иску ООО "Компания Энергостройлизинг" к ответчику об изменении условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - пансионата "Медвежонок", находящегося на балансе Отдела капитального строительства Судакского городского исполкома, удостоверенного частным нотариусом Судакского городского нотариального округа Автономной Республики Крым Ведь В.М., в реестре за N 890.
В обоснование данного заявления о принятии обеспечительных мер по делу истец также ссылался на возможность Госкомрегистра отказать в государственной регистрации перехода права собственности по договорам купли-продажи, заключенным между ООО "Компания Энергостройлизинг" и ООО "Энвил".
Судами не установлен результат регистрации перехода права собственности относительно объекта регистрации перехода права собственности (в материалах дела отсутствуют документы, свидетельствующие об обращении истца в регистрирующий орган, о регистрации перехода права либо об отказе в регистрации перехода права), при этом истец в суде кассационной инстанции пояснил, что такая регистрация осуществлена.
Следовательно, вывод судов о наличии нарушения права истца спорным условием договора купли-продажи сделан не обосновано и без полного выяснения обстоятельств и установления круга лиц, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт по настоящему делу (статья 51 АПК РФ).
В соответствии со ст. 652 ГК Украины, в случае существенного изменения обстоятельств, которыми стороны руководствовались при заключении договора, последний может быть изменен или расторгнут по согласию сторон, если другое не установлено договором или не вытекает из сути обязательства.
Изменение обстоятельств является существенным, если они изменились настолько, что, если бы стороны могли это предусмотреть, они не заключили бы договор или заключили бы его на других условиях.
Если стороны не достигли согласия относительно приведения договора в соответствие с обстоятельствами, которые существенно изменились, или относительно его расторжения, договор может быть расторгнут, по основаниям, установленным ч. 4 настоящей статьи, изменен по решению суда по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такое изменение обстоятельств не наступит; изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и осмотрительности, которые от нее требовались; выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон лишило бы заинтересованную сторону того, на что она рассчитывала при заключении договора; из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Тем не менее, закон связывает возможность изменения условий договора не с наличием существенного изменения обстоятельств, а именно с наличием четырех условий, определенных в ч. 2 ст. 652 ГК Украины, при существенном изменении обстоятельств.
В соответствии с п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В силу п. 2 ст. 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, он может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Пунктом 4 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Существенно изменившимися обстоятельствами, послужившими основанием для предъявления требования к министерству о внесении спорных изменений в условия договора купли-продажи, по мнению общества, является, сложившаяся на Украине политическая и тяжелая экономическая ситуация, которая повлекла для ООО "Компания "Энергостройлизинг" отсутствие фактической возможности в дальнейшем вносить инвестиции в завершение строительства "Объекта" в виду запрета Правительством Украины внешнеэкономической деятельности, связанной с Республикой Крым и Российской Федерации, следовательно, истец лишен возможности исполнить обязательства, взятые на себя по Договору, а отсутствие возможности отчуждения Объекта с учетом существенных изменений обстоятельств, повлечет негативные для истца последствия в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов.
Суд кассационной инстанции, учитывая содержание обжалуемых судебных актов, пришел к выводу, что указание в обжалуемом постановлении суда апелляционной инстанции о том, что вывод суда первой инстанции о наличии совокупности условий, необходимых для внесения изменений в договор аренды в судебном порядке законным и обоснованным, сделанным при полном и всестороннем исследовании материалов дела, не может быть признано правомерным с учетом отсутствия мотивированного решения суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая дело повторно (часть 1 статьи 268 АПК РФ), указал, что обстоятельства, на которые ссылается истец, возникли независимо от действий сторон по Договору, и обусловлены принятием Закона Украины от 15.04.2014 N 1207-VII "Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины", которым введены ограничения экономической деятельности предприятий Украины на территории Республики Крым в связи принятием 11.03.2014 Верховной Радой Автономной Республики Крым и Севастопольским городским Советом Декларации о независимости Республики Крым и города Севастополя, и подписанием 18.03.2014 Договора о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и города Севастополя и образования в составе Российской Федерации новых субъектов.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления инвестирования в строительство, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
В таком случае представляется возможным согласиться с доводами истца о наличии неблагоприятных последствий и возможности причинения убытков изменившимися обстоятельствами, в случае невнесения изменений в договор.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал вывод о доказанности наличия обстоятельств, предусмотренных пунктом 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые свидетельствуют о том, что сохранение договора в действующей редакции может повлечь для истца ущерб значительно превышающий затраты по исполнению договора в случае не внесения в него судом изменений.
Однако, данный вывод носит предположительный характер без исследования обстоятельств об исполнении истцом договора как до 18.03.2014, так и после. Фактическое наличие препятствий в исполнении договора, наличие права реализации объекта и препятствий по ее осуществлению без внесения изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002, судами не установлено, следовательно, вывод о наличии оснований и целесообразности в судебном порядке изменять условия договора является необоснованным.
При этом, следует учитывать, что экономический кризис, вступление Республики Крым в состав Российской Федерации и изменение в связи с этим норм, регламентирующих спорные отношения, в том числе принятие Закона Украины от 15.04.2014 N 1207-VII, сами по себе не являются существенными изменениями обстоятельств, с наличием которых закон связывает возможность изменений условий договора в судебном порядке.
Данные выводы согласуются с правовой позицией, изложенной в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 17.03.2016 по делу N А83-271/2015, от 24.04.2017 по делу N А84-2617/2015.
Также введение внешнеэкономических санкций и риск наступления негативных последствий для общества в виде расторжения указанного договора и взыскания штрафов не отнесено условиями спорного договора к числу обстоятельств, освобождающих стороны от исполнения обязательств по договору, что согласуется с правовой позицией, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 301-ЭС16-18586.
Истец в отзыве на кассационную жалобу указывает, что все годы, с момента заключения договора купли-продажи, истцом исправно вносилась арендная плата за землю, внесена часть инвестиций, предусмотренная договором купли-продажи, однако строительство объекта так и не было начато по причинам, не зависящим от истца. Как стало известно впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи, по территории объекта проходит канализационный выбросной коллектор, осуществляющий выброс канализационных вод г. Судака. Согласно письмам Судакской городской санитарно-эпидемиологической станции N 929 от 03.11.2003 и N 1067 от 10.12.2003 строительство и введение объекта в эксплуатацию возможно только после реконструкции канализационно-очистных сооружений г. Судака и вывода канализационного коллектора за территорию объекта. Данные факты были рассмотрены и подтверждаются следующими судебными актами, имеющимися в материалах дела: решение Хозяйственного суда города Киева от 11.07.2011, постановление Киевского апелляционного Хозяйственного суда от 29.08.2011 и постановление Высшего Хозяйственного суда Украины от 01.11.2011 по делу N 13/179. Так же доказательством того, что все эти годы условия договора купли-продажи исправно выполнялись истцом является акт текущей проверки выполнения условий договора купли-продажи объекта незавершенного строительства - Пансионата "Медвежонок" от 25.12.2012. Проверка проводилась представителем органа приватизации (Фонда имущества Автономной Республики Крым) в присутствии покупателя - директора ООО "Компания Энергостройлизинг" (истца). Согласно данному акту условия договора купли-продажи выполняются.
Судами данным документам оценка не дана и указанные обстоятельства не устанавливались.
При этом, судами не исследован вопрос о сроке исполнения обязанностей, установленных в абзацах 3 и 7 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" договора купли-продажи от 13.03.2002 во взаимосвязи с условием, изложенном в абзаце 5 пункта 5.1. Раздела 5 "Обязанности покупателя" данного договора, в отношении которого заявлены требования.
В материалах дела имеется договор от 23.09.2008 о внесении изменений в договор купли-продажи от 13.03.2002 между Обществом и Фондом имущества АРК, согласно которому внесены изменения в пункт 5.1 названного договора относительно сроков инвестирования и сроке завершения строительства и ввода Объекта в эксплуатацию, которые продлены до конца 2014 года. Иных документов, подтверждающих продление указанных сроков материалы дела не содержат. Данные обстоятельства оценки судов не получили.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что вывод судов о наличии оснований для внесения в судебном порядке указанных истцом изменений в условия спорного договора в соответствии со статьей 451 ГК РФ, сделан необоснованно и без полного выяснения обстоятельств и установления круга лиц, на права или обязанности которых по отношению к одной из сторон может повлиять судебный акт по настоящему делу.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, неправильно применили нормы материального права, не установили все существенные для дела обстоятельства, допустили нарушение части 4 статьи 15, статье 71, части 2 статьи 169, части 4 статьи 170, статьям 268, 271 АПК РФ, что повлекло невозможность всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.
Данные процессуальные нарушения привели к неполному исследованию доказательств и принятию неправильных и необоснованных судебных актов, что является основанием для их отмены в силу части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении либо были отвергнуты судом, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и о том, какая норма материального права должна быть применена (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, процессуальный закон, определяя пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не предоставил ему права исследовать и оценивать доказательства, которые ранее не были предметом исследования (оценки).
При таких обстоятельствах дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого, суду следует устранить отмеченные недостатки, определить круг лиц, участвующих в деле, в полном объеме исследовать позиции лиц, участвующих в деле, представленные доказательства, дать им надлежащую оценку с учетом норм действующего законодательства.
С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.
Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине по рассмотрению кассационной жалобы общества не рассматривался, поскольку на основании части 3 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопрос разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.
Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Крым от 13.12.2016 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2017 по делу N А83-7219/2016 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.ЛЕОНОВА
Ю.В.БУТЧЕНКО
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.В.ЛЕОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)