Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договор инвестирования по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, однако не был зарегистрирован в установленном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М., при участии индивидуального предпринимателя Деркач Надежды Нуртдиновны (по паспорту) и ее представителя Кузьминой А.В. (доверенность от 14.07.2017), рассмотрев 06.09.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Романтика" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2016 (судья Жарук М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2017 (судьи Сотов И.В., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-51460/2016,
установил:
Индивидуальный предприниматель Деркач Надежда Нуртдиновна, ОГРНИП 304472019800099, ИНН 780700134828, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Романтика", место нахождения: 188661, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Мурино, Лесная ул., д. 3, корп. 215, оф. 142, ОГРН 1124703012147, ИНН 4703132463 (далее - Общество), о признании незаключенным договора инвестирования от 25.11.2014 N О2-АРК-25-11-14/РС/3-4-1К и о взыскании 11 852 760 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченного по указанному договору инвестиционного взноса.
Решением от 12.10.2016 (судья Жарук М.А.) иск удовлетворен, договор от 25.11.2014 N 02-АРК-25-11-14/РС/3-4-1К признан незаключенным, с Общества в пользу предпринимателя взыскано 11 852 760 руб. неосновательного обогащения.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Сотов И.В., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) данное решение отменено, а производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2017 (судьи Преснецова Т.Г., Захарова М.В., Сапоткина Т.И.) постановление от 27.12.2016 отменено, а дело направлено в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения по существу.
Постановлением апелляционного суда от 02.06.2017 решение суда первой инстанции от 12.10.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит указанные судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Податель жалобы считает, что суды неверно квалифицировали спорный договор как договор долевого участия в строительстве, поскольку он по своей природе является договором купли-продажи будущей вещи (договором инвестирования), в котором стороны согласовали все существенные условия данного вида договора; суды не учли, что договор заключен истцом как индивидуальным предпринимателем только для извлечения прибыли, а не для удовлетворения личных бытовых нужд, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании предприниматель и его представитель возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Общество, участвующее в деле и надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом и Деркач Н.Н. (инвестором) был подписан договор инвестирования от 25.11.2014 N О2-АРК-25-11-14/РС/3-4-1, по условиям которого Общество обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, указанный в пункте 1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать инвестору объект инвестирования по акту приема-передачи, а инвестор обязался внести предусмотренный договором инвестиционный взнос и, выполнив иные обязательства, принять объект инвестирования.
Согласно пункту 2.2 договора с момента осуществления государственной регистрации инвестор приобретает право собственности на объект инвестирования, а также право общей долевой собственности на общее имущество объекта.
Пунктом 1.1 договора установлено, что для целей названного договора объектом признается многоэтажный жилой комплекс "Силы природы", 2-й этап строительства, состоящий из двух отдельно стоящих корпусов, расположенных на земельном участке общей площадью 303 580 кв. м с кадастровым номером 47:07:07-22-001:0072 по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, земли САОЗТ "Ручьи"; категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для жилищного строительства". Объектом инвестирования по договору является нежилое помещение общей площадью 163,72 кв. м, находящееся на 1-м этаже в осях 1-4; А-Б, в корпусе 3 строящегося объекта. Строительство объекта ведется на основании разрешения на строительство N RU47504307-7, выданного 24.02.2014 администрацией муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области.
В соответствии с пунктом 1.2 договора плановый срок окончания строительства объекта - 24.02.2016. Данный срок установлен Обществу администрацией муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и может быть изменен данным органом местного самоуправления.
В пункте 3.1 договора установлено, что инвестиционный взнос и сроки его внесения согласованы сторонами в приложении N 2 к договору.
Дополнительным соглашением от 10.02.2016 N 2 стороны внесли изменения в приложение N 2 к договору и установили, что инвестиционный взнос составляет 13 962 226 руб., а также утвердили новый график его внесения.
Во исполнение условий договора Деркач Н.Н. перечислила Обществу в счет уплаты инвестиционного взноса 11 852 760 руб., что подтверждается представленными в материалах дела платежными поручениями.
Предприниматель Деркач Н.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что договор инвестирования по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, однако не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем считается незаключенным.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 431, 433, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 1, 3 статьи 1, пунктом 2 статьи 2, пунктами 1, 3 статьи 4, статьей 17 Закона N 214-ФЗ, статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 4 и 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пришли к выводу, что спорный договор по своей правовой природе относится к договорам долевого участия в строительстве, однако он не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным; поскольку договор признан судами незаключенным и иных правовых оснований для удержания перечисленных истцом денежных средств у ответчика не имелось, суды на основании статьи 1102 ГК РФ взыскали с ответчика в пользу истца 11 852 760 руб. неосновательного обогащения.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 2 названного Закона объектом долевого строительства для целей применения названного закона является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Пунктом 3 статьи 4 и статьей 17 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК РФ).
С учетом приведенных правовых норм и в соответствии с положениями части 1 статьи 431 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций при квалификации спорных правоотношений обоснованно исходили из того, что предмет договора от 25.11.2014 полностью соответствует понятию договора долевого участия в строительстве, приведенному в Законе N 214-ФЗ, поскольку указанным договором предусматривается привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, а в состав обязанностей Общества входят строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта - передача нежилого помещения в строящемся доме по акту приема-передачи контрагенту, внесшему денежные средства на строительство (предпринимателю). Как указали суды, по условиям спорного договора предприниматель приобретает не только право собственности на объект инвестирования, но и право общей долевой собственности на общее имущество в построенном многоквартирном доме.
В данном случае положения Закона N 39-ФЗ не подлежат применению, поскольку в силу статьи 1 данного Закона под инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а согласно статье 2 этого же Закона его действие не распространяется на отношения, связанные в том числе с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ.
Поскольку спорный договор не содержит признаков договора инвестирования и по своему содержанию отвечает требованиям Закона N 214-ФЗ, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, суды правильно квалифицировали спорные правоотношения и применили положения Закона N 214-ФЗ, в том числе и положения об обязательной государственной регистрации таких договоров, при отсутствии которой договор считается незаключенным.
Данные выводы соответствуют правовым позициям, сформулированным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.
В связи с этим суды обоснованно признали спорный договор незаключенным и, применив положения статьи 1102 ГК РФ, взыскали неправомерно удерживаемые ответчиком и уплаченные истцом в рамках исполнения договора денежные средства.
В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства того, что предприниматель, подписывая спорный договор, преследовал исключительно цели извлечения прибыли.
Вопреки доводам кассационной жалобы суд кассационной инстанции не усматривает оснований для иного толкования действительной общей воли сторон с учетом цели спорного договора и, следовательно, не находит правовых оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений.
Ссылки подателя жалобы на неподведомственность спора арбитражному суду подлежат отклонению, поскольку им была дана подробная оценка в постановлении кассационного суда от 12.04.2017 при рассмотрении жалобы предпринимателя на апелляционное постановление от 27.12.2016, которым производство по настоящему делу было прекращено ввиду неподведомственности спора.
Сам по себе факт обращения предпринимателя с заявлением о признании Общества несостоятельным (банкротом) и о включении его требований в реестр кредиторов в рамках дела N А56-16596/2017 не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о заключенности договора и его правовой квалификации.
Иные доводы подателя жалобы подлежат отклонению, так как сводятся к переоценке исследованных судами доказательств, основаны на неверной правовой оценке установленных судами обстоятельств.
При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2017 по делу N А56-51460/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Романтика" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 12.09.2017 N Ф07-9858/2017 ПО ДЕЛУ N А56-51460/2016
Требование: О признании незаключенным договора инвестирования, о взыскании неосновательного обогащения - уплаченного инвестиционного взноса.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что договор инвестирования по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, однако не был зарегистрирован в установленном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 сентября 2017 г. по делу N А56-51460/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 12 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М., при участии индивидуального предпринимателя Деркач Надежды Нуртдиновны (по паспорту) и ее представителя Кузьминой А.В. (доверенность от 14.07.2017), рассмотрев 06.09.2017 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Романтика" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2016 (судья Жарук М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2017 (судьи Сотов И.В., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-51460/2016,
установил:
Индивидуальный предприниматель Деркач Надежда Нуртдиновна, ОГРНИП 304472019800099, ИНН 780700134828, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Романтика", место нахождения: 188661, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, пос. Мурино, Лесная ул., д. 3, корп. 215, оф. 142, ОГРН 1124703012147, ИНН 4703132463 (далее - Общество), о признании незаключенным договора инвестирования от 25.11.2014 N О2-АРК-25-11-14/РС/3-4-1К и о взыскании 11 852 760 руб. неосновательного обогащения в виде уплаченного по указанному договору инвестиционного взноса.
Решением от 12.10.2016 (судья Жарук М.А.) иск удовлетворен, договор от 25.11.2014 N 02-АРК-25-11-14/РС/3-4-1К признан незаключенным, с Общества в пользу предпринимателя взыскано 11 852 760 руб. неосновательного обогащения.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2016 (судьи Сотов И.В., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) данное решение отменено, а производство по делу прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.04.2017 (судьи Преснецова Т.Г., Захарова М.В., Сапоткина Т.И.) постановление от 27.12.2016 отменено, а дело направлено в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд для рассмотрения по существу.
Постановлением апелляционного суда от 02.06.2017 решение суда первой инстанции от 12.10.2016 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, просит указанные судебные акты отменить, а дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Податель жалобы считает, что суды неверно квалифицировали спорный договор как договор долевого участия в строительстве, поскольку он по своей природе является договором купли-продажи будущей вещи (договором инвестирования), в котором стороны согласовали все существенные условия данного вида договора; суды не учли, что договор заключен истцом как индивидуальным предпринимателем только для извлечения прибыли, а не для удовлетворения личных бытовых нужд, что исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель просит отказать в ее удовлетворении и оставить обжалуемые судебные акты без изменения.
В судебном заседании предприниматель и его представитель возражали против удовлетворения кассационной жалобы.
Общество, участвующее в деле и надлежаще извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом и Деркач Н.Н. (инвестором) был подписан договор инвестирования от 25.11.2014 N О2-АРК-25-11-14/РС/3-4-1, по условиям которого Общество обязалось в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) объект, указанный в пункте 1.1 договора, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать инвестору объект инвестирования по акту приема-передачи, а инвестор обязался внести предусмотренный договором инвестиционный взнос и, выполнив иные обязательства, принять объект инвестирования.
Согласно пункту 2.2 договора с момента осуществления государственной регистрации инвестор приобретает право собственности на объект инвестирования, а также право общей долевой собственности на общее имущество объекта.
Пунктом 1.1 договора установлено, что для целей названного договора объектом признается многоэтажный жилой комплекс "Силы природы", 2-й этап строительства, состоящий из двух отдельно стоящих корпусов, расположенных на земельном участке общей площадью 303 580 кв. м с кадастровым номером 47:07:07-22-001:0072 по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, земли САОЗТ "Ручьи"; категория земель - "земли населенных пунктов", разрешенное использование - "для жилищного строительства". Объектом инвестирования по договору является нежилое помещение общей площадью 163,72 кв. м, находящееся на 1-м этаже в осях 1-4; А-Б, в корпусе 3 строящегося объекта. Строительство объекта ведется на основании разрешения на строительство N RU47504307-7, выданного 24.02.2014 администрацией муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области.
В соответствии с пунктом 1.2 договора плановый срок окончания строительства объекта - 24.02.2016. Данный срок установлен Обществу администрацией муниципального образования "Муринское сельское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и может быть изменен данным органом местного самоуправления.
В пункте 3.1 договора установлено, что инвестиционный взнос и сроки его внесения согласованы сторонами в приложении N 2 к договору.
Дополнительным соглашением от 10.02.2016 N 2 стороны внесли изменения в приложение N 2 к договору и установили, что инвестиционный взнос составляет 13 962 226 руб., а также утвердили новый график его внесения.
Во исполнение условий договора Деркач Н.Н. перечислила Обществу в счет уплаты инвестиционного взноса 11 852 760 руб., что подтверждается представленными в материалах дела платежными поручениями.
Предприниматель Деркач Н.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что договор инвестирования по своей правовой природе является договором долевого участия в строительстве, однако не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем считается незаключенным.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 431, 433, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктами 1, 3 статьи 1, пунктом 2 статьи 2, пунктами 1, 3 статьи 4, статьей 17 Закона N 214-ФЗ, статьей 1 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон N 39-ФЗ), разъяснениями, изложенными в пунктах 4 и 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пришли к выводу, что спорный договор по своей правовой природе относится к договорам долевого участия в строительстве, однако он не был зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным; поскольку договор признан судами незаключенным и иных правовых оснований для удержания перечисленных истцом денежных средств у ответчика не имелось, суды на основании статьи 1102 ГК РФ взыскали с ответчика в пользу истца 11 852 760 руб. неосновательного обогащения.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Пунктом 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что названный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 2 названного Закона объектом долевого строительства для целей применения названного закона является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Пунктом 3 статьи 4 и статьей 17 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и считается заключенным с момента государственной регистрации.
Согласно части 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 ГК РФ).
С учетом приведенных правовых норм и в соответствии с положениями части 1 статьи 431 ГК РФ суды первой и апелляционной инстанций при квалификации спорных правоотношений обоснованно исходили из того, что предмет договора от 25.11.2014 полностью соответствует понятию договора долевого участия в строительстве, приведенному в Законе N 214-ФЗ, поскольку указанным договором предусматривается привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома, а в состав обязанностей Общества входят строительство многоквартирного жилого дома, сдача его в эксплуатацию и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта - передача нежилого помещения в строящемся доме по акту приема-передачи контрагенту, внесшему денежные средства на строительство (предпринимателю). Как указали суды, по условиям спорного договора предприниматель приобретает не только право собственности на объект инвестирования, но и право общей долевой собственности на общее имущество в построенном многоквартирном доме.
В данном случае положения Закона N 39-ФЗ не подлежат применению, поскольку в силу статьи 1 данного Закона под инвестиционной деятельностью признается вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта, а согласно статье 2 этого же Закона его действие не распространяется на отношения, связанные в том числе с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве, которые регулируются Законом N 214-ФЗ.
Поскольку спорный договор не содержит признаков договора инвестирования и по своему содержанию отвечает требованиям Закона N 214-ФЗ, регулирующего отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, суды правильно квалифицировали спорные правоотношения и применили положения Закона N 214-ФЗ, в том числе и положения об обязательной государственной регистрации таких договоров, при отсутствии которой договор считается незаключенным.
Данные выводы соответствуют правовым позициям, сформулированным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017.
В связи с этим суды обоснованно признали спорный договор незаключенным и, применив положения статьи 1102 ГК РФ, взыскали неправомерно удерживаемые ответчиком и уплаченные истцом в рамках исполнения договора денежные средства.
В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства того, что предприниматель, подписывая спорный договор, преследовал исключительно цели извлечения прибыли.
Вопреки доводам кассационной жалобы суд кассационной инстанции не усматривает оснований для иного толкования действительной общей воли сторон с учетом цели спорного договора и, следовательно, не находит правовых оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений.
Ссылки подателя жалобы на неподведомственность спора арбитражному суду подлежат отклонению, поскольку им была дана подробная оценка в постановлении кассационного суда от 12.04.2017 при рассмотрении жалобы предпринимателя на апелляционное постановление от 27.12.2016, которым производство по настоящему делу было прекращено ввиду неподведомственности спора.
Сам по себе факт обращения предпринимателя с заявлением о признании Общества несостоятельным (банкротом) и о включении его требований в реестр кредиторов в рамках дела N А56-16596/2017 не имеет правового значения для разрешения настоящего спора о заключенности договора и его правовой квалификации.
Иные доводы подателя жалобы подлежат отклонению, так как сводятся к переоценке исследованных судами доказательств, основаны на неверной правовой оценке установленных судами обстоятельств.
При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.10.2016 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2017 по делу N А56-51460/2016 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Романтика" - без удовлетворения.
Председательствующий
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Т.Г.ПРЕСНЕЦОВА
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Г.М.РУДНИЦКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)