Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от ТСЖ "Павловское-12": представитель не явился, извещен,
от ООО "Двина": представитель не явился, извещен,
от Палкина П.А.: представитель не явился, извещен,
от Денисовой Е.А.: лично, личность удостоверена паспортом,
от Быковского А.А.: представитель не явился, извещен,
от Управления Росреестра по МО: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Павловское-12"
на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2016 года по делу N А41-87362/15, принятое судьей Бобковой С.Ю.,
по иску товарищества собственников жилья "Павловское-12"
к обществу с ограниченной ответственностью "Двина", Палкину Павлу Андреевичу, Денисовой Екатерине Александровне, Быковскому Андрею Александровичу,
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании права собственности, признании сделок недействительными,
установил:
товарищество собственников жилья "Павловское-12" (далее - ТСЖ "Павловское-12") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Двина" (далее - ООО "Двина"), при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Палкина Павла Андреевича (далее - Палкин П.А.) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра поМО):
- - о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, дом 12, на помещение технического подвала, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, дом 12, общей площадью 607 кв. м;
- - о признании недействительной сделки купли-продажи от 13.09.2012 нежилого помещения площадью 607 кв. м (документ-основание: договор купли-продажи нежилого помещения от 13.09.2012), расположенного в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, д. Павловское, дом 12, заключенной между ООО "Двина" и Быковским Андреем Александровичем (далее - Быковский А.А.), и применении последствий ее недействительности;
- - о признании недействительной сделки купли-продажи от 15.10.2012 нежилого помещения площадью 607 кв. м (документ-основание: договор купли-продажи нежилого помещения от 15.10.2012), расположенного в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, д. Павловское, дом 12, (свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2012 50-АД N 545311), заключенной между Быковским А.А. и Палкиным П.А., и применении последствий ее недействительности;
- - о признании недействительной сделки купли-продажи от 15.09.2015 нежилого помещения площадью 10,2 кв. м (документ-основание: договор купли-продажи нежилого помещения от 15.09.2015), расположенного в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, дом 12, (свидетельство о государственной регистрации права от 23.09.2015 50- БА N 910900), заключенной между ПалкинымП.А. и Денисовой Екатериной Александровной (далее - Денисова Е.А.), и применении последствий ее недействительности (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления л.д. 157 - 158).
Определениями Арбитражного суда Московской области от 23.12.2015 и от 17.02.2016 к участию в рассмотрении дела N А41-87362/15 в качестве соответчиков на основании пункта 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Палкин П.А., Денисова Е.А. и Быковский А.А. (л.д. 92, 157 - 158).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2016 по делу N А41-87362/15 исковые требования ТСЖ "Павловское-12" оставлены без удовлетворения (л.д. 175 - 177).
Не согласившись с указанным решением суда, ТСЖ "Павловское-12" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда Денисова Е.А. против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ТСЖ "Павловское-12", ООО "Двина", Палкина П.А., Быковского А.А. и Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.
Выслушав объяснения Денисовой Е.А., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 19.07.2010 между ИП Палкиным А.В. (генеральный инвестор) и ООО "Двина" (застройщик) был заключен инвестиционный договор на строительство 50 квартир в 50-квартирном жилом доме по адресу д. Павловское, д. 34, проектной площадью 2 709 м.
В последующем, 20.01.2012 между застройщиком и генеральным инвестором было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в соответствии с положениями которого было дополнено условие о том, что застройщику в указанном строящемся доме принадлежит техническое помещение (подвал) площадью 607 кв. м.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 505045041006001-318 от 17.05.2012, выданного ООО "Двина", 50-квартирный жилой дом был введен в эксплуатацию 17.05.2012, в том числе: жилые помещения (квартиры) - площадью 2 659,6 кв. м, помещения общего пользования - 222,6 кв. м, технические помещения - 607 кв. м, прочие нежилые помещения - 24,6 кв. м.
После ввода объекта в эксплуатацию, был подписан акт от 04.06.2012 о реализации инвестиционного проекта и распределения (возникновения) имущественных прав на результаты инвестирования.
В соответствии с указанным актом ИП Палкину А.В. на основании инвестиционного договора и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.05.2012 передано 48 квартир, ООО "Двина" передано нежилое помещение площадью 607 кв. м, на которое в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2012 N 50-50-08/111/2012-345).
Право собственности ИП Палкина А.В. на квартиры также зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о государственной регистрации права представлены в материалы дела.
В дальнейшем, на основании договора купли-продажи от 13.09.2012 нежилое помещение площадью 607 кв. м было отчуждено обществом Быковскому А.А., после чего на основании договора купли-продажи от 15.10.2012 - Палкину П.А.
Кроме того, в соответствии с условиями договора от 15.09.2015 нежилое помещение площадью 10, 2 кв. м отчуждено Палкиным П.А. Денисовой Е.А.
Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ТСЖ "Павловское-12", выступая от имени собственников жилого многоквартирного дома N 12, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, указало, что помещение технического подвала общей площадью 607 кв. м, расположенное в указанном доме, является общим имуществом здания, ввиду чего в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, расположенных в данном доме.
Оставляя заявленные товариществом исковые требования без удовлетворения, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности материалами дела обстоятельства отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу здания.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ТСЖ "Павловское-12" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает товарищество, заявленные исковые требования были необоснованно оставлены судом без удовлетворения.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В силу положений статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена статьей 245 ГК РФ. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Соответственно, существенным обстоятельством, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора, являлись обстоятельства того, что на момент приватизации первой квартиры спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для использования в целях, связанных с обслуживанием дома, использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд, по смыслу статей 10, 118, 123, 126 и 127 Конституции Российской Федерации и положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Между тем, в рамках рассматриваемого спора факт приватизации имущества не имел места, доказательств обратного суду не представлено.
Более того, право собственности ответчика на спорное имущество возникло в результате реализации инвестиционного договора, на основании акта о реализации которого, а также проектной документации не усматривается обстоятельств, позволяющих утверждать, что все подвальное помещение возводилось исключительно для целей обслуживания жильцов многоквартирного жилого дома и за счет их средств.
Кроме того, критерием отнесения имущества к составу общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в силу положения статьи 36 ЖК РФ, является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Подвал является составной частью многоквартирного жилого дома.
Вместе с тем данное обстоятельство не препятствует наличию у отдельных частей данного помещения статуса самостоятельного объекта прав, право собственности на который может быть приобретено любым лицом и правовой режим которых отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
При этом для определения правового режима спорного имущества не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13391/09 от 02.03.2010)
Так, из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что спорные нежилые помещения, права индивидуальной собственности на которые зарегистрированы (были зарегистрированы) за ответчиками - ООО "Двина", Палкиным П.А., Денисовой Е.А. и Быковским А.А., являются общим имуществом жилого многоквартирного дома N 12, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское.
Более того, из материалов дела следует, что подвальные помещения жилого дома были предназначены (сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались в качестве общего имущества домовладельцами.
В силу указанных обстоятельств, арбитражный апелляционный суд признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела не доказан факт отнесения спорных помещений к общей долевой собственности всех сособственников жилых и нежилых помещений в спорном многоквартирном доме, ввиду чего правовые основания для удовлетворения заявленных ТСЖ "Павловское-12" отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2016 года по делу N А41-87362/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 15.06.2016 N 10АП-6937/2016 ПО ДЕЛУ N А41-87362/15
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июня 2016 г. по делу N А41-87362/15
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 15 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахиной М.В.,
судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: Душкиной Ю.Д.,
при участии в заседании:
от ТСЖ "Павловское-12": представитель не явился, извещен,
от ООО "Двина": представитель не явился, извещен,
от Палкина П.А.: представитель не явился, извещен,
от Денисовой Е.А.: лично, личность удостоверена паспортом,
от Быковского А.А.: представитель не явился, извещен,
от Управления Росреестра по МО: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Павловское-12"
на решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2016 года по делу N А41-87362/15, принятое судьей Бобковой С.Ю.,
по иску товарищества собственников жилья "Павловское-12"
к обществу с ограниченной ответственностью "Двина", Палкину Павлу Андреевичу, Денисовой Екатерине Александровне, Быковскому Андрею Александровичу,
при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области
о признании права собственности, признании сделок недействительными,
установил:
товарищество собственников жилья "Павловское-12" (далее - ТСЖ "Павловское-12") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Двина" (далее - ООО "Двина"), при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Палкина Павла Андреевича (далее - Палкин П.А.) и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра поМО):
- - о признании права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, дом 12, на помещение технического подвала, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, дом 12, общей площадью 607 кв. м;
- - о признании недействительной сделки купли-продажи от 13.09.2012 нежилого помещения площадью 607 кв. м (документ-основание: договор купли-продажи нежилого помещения от 13.09.2012), расположенного в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, д. Павловское, дом 12, заключенной между ООО "Двина" и Быковским Андреем Александровичем (далее - Быковский А.А.), и применении последствий ее недействительности;
- - о признании недействительной сделки купли-продажи от 15.10.2012 нежилого помещения площадью 607 кв. м (документ-основание: договор купли-продажи нежилого помещения от 15.10.2012), расположенного в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, д. Павловское, дом 12, (свидетельство о государственной регистрации права от 01.11.2012 50-АД N 545311), заключенной между Быковским А.А. и Палкиным П.А., и применении последствий ее недействительности;
- - о признании недействительной сделки купли-продажи от 15.09.2015 нежилого помещения площадью 10,2 кв. м (документ-основание: договор купли-продажи нежилого помещения от 15.09.2015), расположенного в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, дом 12, (свидетельство о государственной регистрации права от 23.09.2015 50- БА N 910900), заключенной между ПалкинымП.А. и Денисовой Екатериной Александровной (далее - Денисова Е.А.), и применении последствий ее недействительности (с учетом принятых в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом к рассмотрению уточнений искового заявления л.д. 157 - 158).
Определениями Арбитражного суда Московской области от 23.12.2015 и от 17.02.2016 к участию в рассмотрении дела N А41-87362/15 в качестве соответчиков на основании пункта 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Палкин П.А., Денисова Е.А. и Быковский А.А. (л.д. 92, 157 - 158).
Решением Арбитражного суда Московской области от 12.04.2016 по делу N А41-87362/15 исковые требования ТСЖ "Павловское-12" оставлены без удовлетворения (л.д. 175 - 177).
Не согласившись с указанным решением суда, ТСЖ "Павловское-12" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании арбитражного апелляционного суда Денисова Е.А. против доводов апелляционной жалобы возражала, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители ТСЖ "Павловское-12", ООО "Двина", Палкина П.А., Быковского А.А. и Управления Росреестра по МО в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассматривается в их отсутствие.
Выслушав объяснения Денисовой Е.А., исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 19.07.2010 между ИП Палкиным А.В. (генеральный инвестор) и ООО "Двина" (застройщик) был заключен инвестиционный договор на строительство 50 квартир в 50-квартирном жилом доме по адресу д. Павловское, д. 34, проектной площадью 2 709 м.
В последующем, 20.01.2012 между застройщиком и генеральным инвестором было заключено дополнительное соглашение к указанному договору, в соответствии с положениями которого было дополнено условие о том, что застройщику в указанном строящемся доме принадлежит техническое помещение (подвал) площадью 607 кв. м.
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU 505045041006001-318 от 17.05.2012, выданного ООО "Двина", 50-квартирный жилой дом был введен в эксплуатацию 17.05.2012, в том числе: жилые помещения (квартиры) - площадью 2 659,6 кв. м, помещения общего пользования - 222,6 кв. м, технические помещения - 607 кв. м, прочие нежилые помещения - 24,6 кв. м.
После ввода объекта в эксплуатацию, был подписан акт от 04.06.2012 о реализации инвестиционного проекта и распределения (возникновения) имущественных прав на результаты инвестирования.
В соответствии с указанным актом ИП Палкину А.В. на основании инвестиционного договора и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 17.05.2012 передано 48 квартир, ООО "Двина" передано нежилое помещение площадью 607 кв. м, на которое в установленном законом порядке зарегистрировано право собственности (запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.09.2012 N 50-50-08/111/2012-345).
Право собственности ИП Палкина А.В. на квартиры также зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, свидетельства о государственной регистрации права представлены в материалы дела.
В дальнейшем, на основании договора купли-продажи от 13.09.2012 нежилое помещение площадью 607 кв. м было отчуждено обществом Быковскому А.А., после чего на основании договора купли-продажи от 15.10.2012 - Палкину П.А.
Кроме того, в соответствии с условиями договора от 15.09.2015 нежилое помещение площадью 10, 2 кв. м отчуждено Палкиным П.А. Денисовой Е.А.
Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ТСЖ "Павловское-12", выступая от имени собственников жилого многоквартирного дома N 12, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское, указало, что помещение технического подвала общей площадью 607 кв. м, расположенное в указанном доме, является общим имуществом здания, ввиду чего в силу закона принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений, расположенных в данном доме.
Оставляя заявленные товариществом исковые требования без удовлетворения, арбитражный суд первой инстанции исходил из недоказанности материалами дела обстоятельства отнесения спорного нежилого помещения к общему имуществу здания.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ТСЖ "Павловское-12" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает товарищество, заявленные исковые требования были необоснованно оставлены судом без удовлетворения.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).
В силу положений статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В соответствии со статьей 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Статьей 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В силу изложенного, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Возможность определения доли в праве долевой собственности установлена статьей 245 ГК РФ. Определяя долю в помещении, суд должен исходить из пропорции площади, принадлежащей истцу на праве собственности, к общей площади здания.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19.05.2009 N 489-О-О разъяснил, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Соответственно, существенным обстоятельством, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора, являлись обстоятельства того, что на момент приватизации первой квартиры спорные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для использования в целях, связанных с обслуживанием дома, использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд, по смыслу статей 10, 118, 123, 126 и 127 Конституции Российской Федерации и положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не собирает доказательства, а лишь исследует и оценивает доказательства, представленные сторонами, либо истребует доказательства по ходатайству сторон.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).
Между тем, в рамках рассматриваемого спора факт приватизации имущества не имел места, доказательств обратного суду не представлено.
Более того, право собственности ответчика на спорное имущество возникло в результате реализации инвестиционного договора, на основании акта о реализации которого, а также проектной документации не усматривается обстоятельств, позволяющих утверждать, что все подвальное помещение возводилось исключительно для целей обслуживания жильцов многоквартирного жилого дома и за счет их средств.
Кроме того, критерием отнесения имущества к составу общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в силу положения статьи 36 ЖК РФ, является его функциональное назначение, предполагающее использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.
Подвал является составной частью многоквартирного жилого дома.
Вместе с тем данное обстоятельство не препятствует наличию у отдельных частей данного помещения статуса самостоятельного объекта прав, право собственности на который может быть приобретено любым лицом и правовой режим которых отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
При этом для определения правового режима спорного имущества не имеет значения наличие в нем инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13391/09 от 02.03.2010)
Так, из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что спорные нежилые помещения, права индивидуальной собственности на которые зарегистрированы (были зарегистрированы) за ответчиками - ООО "Двина", Палкиным П.А., Денисовой Е.А. и Быковским А.А., являются общим имуществом жилого многоквартирного дома N 12, расположенного по адресу: Московская область, Истринский район, с/п Ивановское, деревня Павловское.
Более того, из материалов дела следует, что подвальные помещения жилого дома были предназначены (сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались в качестве общего имущества домовладельцами.
В силу указанных обстоятельств, арбитражный апелляционный суд признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что материалами дела не доказан факт отнесения спорных помещений к общей долевой собственности всех сособственников жилых и нежилых помещений в спорном многоквартирном доме, ввиду чего правовые основания для удовлетворения заявленных ТСЖ "Павловское-12" отсутствуют.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 12 апреля 2016 года по делу N А41-87362/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
Л.Н.ИВАНОВА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)