Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2016 по делу N А76-23137/2015 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании приняли участие представители: истца: Администрации Миасского городского округа - Прохорова Ольга Владимировна (доверенность от 03.02.2016 N 19),
ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" - Свистунов Антон Юрьевич (решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2016 по делу N А76-9320/2015, определение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2016 по делу N А76-9320/2015).
Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" (далее - ООО "ТК "Октябрь", ответчик) о признании прекращенным договора аренды от 11.09.2012 N 121 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 12-13).
Определением от 27.10.2015 к участию в деле, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий Свистунов Антон Юрьевич (т. 1 л.д. 67).
Определением от 03.11.2015 к участию в деле, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие Миасского городского округа "Городское хозяйство" (т. 1 л.д. 75-76).
Решением суда первой инстанции от 08.06.2016 (резолютивная часть объявлена 01.06.2016) в удовлетворении исковых требований истца отказано (т. 2, л.д. 36-40).
Не согласившись с указанным решением Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм процессуального права и неправильное применение норм материального права и полагая, что судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство об изменении исковых требований в части изменения основания иска. Вместе с тем, в тексте жалобы апеллянт указывает, на то, что ходатайство о приостановлении производства по делу, поступившее от ООО "ТК "Октябрь" также не было рассмотрено судом в нарушение ст. 147 АПК РФ (т. 2 л.д. 46).
К дате судебного заседания ответчик и третье лицо представили отзывы на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 11.09.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 121 (т. 1 л.д. 7-8), по условиям которого арендодатель на основании протокола N 1-Р рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 270712/0221090/01 от 31.08.2012 предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование имущество Миасского городского округа (далее - объект), согласно приложению N 1 к договору.
Целевое назначение: для оказания услуг по передаче тепловой энергии потребителям, эксплуатация, техническое обслуживание объекта в Миасском городском округе (п. 1.1. договора).
Согласно п. 1.2 договора перечень и характеристика объекта, сдаваемого в аренду указаны в приложении N 1 (акт приема-передачи) к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 4.2 договора расчет арендной платы производится согласно утвержденной Собранием депутатов Миасского городского округа методике расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора (приложение N 2 к договору).
Арендатор самостоятельно производит оплату арендной платы на
счет арендодателя ежемесячно авансом не позднее 15 числа текущего месяца (п. 4.4. договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению в следующих случаях:
- при использовании объекта не в соответствии с договором аренды (п. 6.2.1. договора),
- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта (п. 6.2.2. договора),
- если арендатор не внес арендной платы за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее последнего внесения (п. 6.2.3. договора),
- если арендатор не производит входящего в его обязанности ремонта (п. 6.2.4. договора),
- в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2 договора (п. 6.2.5. договора),
- если не вносит по истечении установленных соответствующими договору сроков оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других платежей, связанных с эксплуатацией данного объекта.
Договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Расторжение договора в данном случае осуществляется на основании уведомления арендодателя о расторжении договора (п. 6.3. договора).
Договор действует с 11.09.2012 по 11.09.2017 (п. 8.1. договора).
Расчет арендной платы согласован сторонами договора в приложении N 2 к договору аренды (т. 1 л.д. 11-18).
Объект передан ответчику по акту приема-передачи от 11.09.2012 (т. 1 л.д. 9-10).
15.04.2012 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды от 11.09.2012 N 121 и предложение о расторжении договора аренды от 11.09.2012 N 121, с предложением обеспечить исполнение требований подпунктов 3.2.4., 3.2.6., 3.2.7, 3.2.8., 3.2.10 пункта 3.2. договора аренды от 11.09.2012 N 121 в части проведения капитального и текущего ремонта, осуществления эксплуатации объекта с соблюдением санитарных, технических и противопожарных правил, своевременной и полной оплаты арендной платы, и указанием, в случае отказа исполнения требований в срок до 17.04.2014, расторжения договора аренды и возврата имущества по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 19).
Предупреждение вручено ответчику 17.04.2014.
Письмом от 21.04.2014 N 607 ООО "ТК "Октябрь" уведомил Администрацию об оплате задолженности по арендной плате, в тексте письма ответчик отметил об отказе от досрочного расторжения договора аренды
Квитанцией от 21.04.2014 ответчик оплатил задолженность по договору аренды от 11.09.2012 N 121 (т. 1 л.д. 143).
В подтверждение оплаты арендной платы ответчиком в материалы дела представлена квитанция от 21.04.2014 (т. 2 л.д. 5).
Администрация, полагая договор расторгнутым в одностороннем порядке и ссылаясь на ст. 309, ст. 450, 619 ГК РФ, а также на п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35) обратилась с иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил обстоятельств выполнения ответчиком обязательств по погашению задолженности по арендной плате, а также незаявления суду требования о досрочном расторжении договора. При этом суд отметил, что способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, действующее законодательство предоставляет сторонам договора аренды право самостоятельно определить дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 ст. 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Из материалов дела усматривается, что задолженность по арендной плате была погашена ответчиком в разумный срок (предложение о расторжении договора вручено ответчику 17.04.2014, оплата задолженности произведена 21.04.2014).
Учитывая данное обстоятельство, а также несогласие ответчика с требованием о расторжении договора, принимая во внимание, что истцом не заявлено требование о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании указанного договора расторгнутым.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ссылки истца на п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 несостоятельны, поскольку уведомление стороны об одностороннем отказе от исполнения договора и последующая реализация права на обращение с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора возможно лишь в том случае, если договором предусмотрено такое право стороны отказаться от его исполнения во внесудебном порядке. Из текста договора аренды от 11.09.2012 N 121 установление такого права сторонами не усматривается.
Доводы апелляционной жалобы в отношении оставления без рассмотрения в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства истца об изменении исковых требований в части изменения основания иска судом апелляционной инстанции отклоняются, как противоречащие материалам дела, поскольку согласно аудиозаписи протокола судебного заседания уточненные требования истца, поступившие в арбитражный суд первой инстанции 01.06.2016 судом первой инстанции были приняты к рассмотрению (материальный носитель аудиозаписи - диск CD-RW, т. л.д. 33).
Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора согласно условиям договора аренды от 11.09.2012 N 121 возможно лишь в судебном порядке. При этом датой расторжения договора будет считаться дата вынесения судебного акта. Таким образом, указанное в уточнении к исковому заявлению требование Администрации о признании договора аренды от 11.09.2015 N 121 прекращенным с 19.04.2016 не влияет на законность и обоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апеллянта о том, что ходатайство о приостановлении производства по делу, поступившее от ООО "ТК "Октябрь" не было рассмотрено судом первой инстанции в нарушение ст. 147 АПК РФ суд апелляционной инстанции отклоняет в силу следующих обстоятельств.
Факт того, что в производстве арбитражного суда находится дело N А76-12596/2015 по иску ООО "ТК "Октябрь" к Администрации о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности не является обстоятельством для приостановления производства по настоящему делу.
В соответствии с главой 16 АПК РФ в случае возникновения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в связи с тем, что данные обстоятельства могут повлиять на законность принятого судебного акта, арбитражный суд приостанавливает производство по делу на срок до момента устранения данных обстоятельств.
Так, в силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.
Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Такая предпосылка налицо в случае, когда данное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу.
Поскольку в ходатайстве ответчика (т. 1 л.д. 110) основанием для приостановления указано, на то что, предметом рассмотрения дела А76-12596/2015 является признание договора аренды от 11.09.2012 N 121 недействительной сделкой и применения последствий ее недействительности, а по настоящему делу предметом иска является признание договора прекращенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нерассмотрение ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу не является процессуальным нарушением, повлекшим принятие неправильного судебного акта.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что 01.06.2016 от истца в суд первой инстанции было направлено аналогичное ходатайство о приостановлении производства по делу на срок до вынесения судебного акта арбитражного суда по делу N А76-12596/2015. При этом из протокола судебного заседания 31.05.2016-01.06.2016 (т. 2 л.д. 32-33) усматривается, что указанное ходатайство было судом первой инстанции рассмотрено, и при учете возражения ответчика, ранее обратившегося с ходатайством о приостановлении, в его удовлетворении судом отказано.
Таким образом, при совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2016 по делу N А76-23137/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.08.2016 N 18АП-10046/2016 ПО ДЕЛУ N А76-23137/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 августа 2016 г. N 18АП-10046/2016
Дело N А76-23137/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа на решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2016 по делу N А76-23137/2015 (судья Первых Н.А.).
В судебном заседании приняли участие представители: истца: Администрации Миасского городского округа - Прохорова Ольга Владимировна (доверенность от 03.02.2016 N 19),
ответчика: общества с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" - Свистунов Антон Юрьевич (решение Арбитражного суда Челябинской области от 12.02.2016 по делу N А76-9320/2015, определение Арбитражного суда Челябинской области от 29.07.2016 по делу N А76-9320/2015).
Администрация Миасского городского округа (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Теплоэнергетическая компания "Октябрь" (далее - ООО "ТК "Октябрь", ответчик) о признании прекращенным договора аренды от 11.09.2012 N 121 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), т. 2 л.д. 12-13).
Определением от 27.10.2015 к участию в деле, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечен арбитражный управляющий Свистунов Антон Юрьевич (т. 1 л.д. 67).
Определением от 03.11.2015 к участию в деле, на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в качестве третьего лица, не заявляющего требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное унитарное предприятие Миасского городского округа "Городское хозяйство" (т. 1 л.д. 75-76).
Решением суда первой инстанции от 08.06.2016 (резолютивная часть объявлена 01.06.2016) в удовлетворении исковых требований истца отказано (т. 2, л.д. 36-40).
Не согласившись с указанным решением Администрация (далее также - податель жалобы, апеллянт) обратилась в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить и направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм процессуального права и неправильное применение норм материального права и полагая, что судом первой инстанции не было рассмотрено ходатайство об изменении исковых требований в части изменения основания иска. Вместе с тем, в тексте жалобы апеллянт указывает, на то, что ходатайство о приостановлении производства по делу, поступившее от ООО "ТК "Октябрь" также не было рассмотрено судом в нарушение ст. 147 АПК РФ (т. 2 л.д. 46).
К дате судебного заседания ответчик и третье лицо представили отзывы на апелляционную жалобу, в котором указали, что с доводами апелляционной жалобы не согласны, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель третьего лица не явился.
С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие третьего лица.
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, 11.09.2012 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 121 (т. 1 л.д. 7-8), по условиям которого арендодатель на основании протокола N 1-Р рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 270712/0221090/01 от 31.08.2012 предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование имущество Миасского городского округа (далее - объект), согласно приложению N 1 к договору.
Целевое назначение: для оказания услуг по передаче тепловой энергии потребителям, эксплуатация, техническое обслуживание объекта в Миасском городском округе (п. 1.1. договора).
Согласно п. 1.2 договора перечень и характеристика объекта, сдаваемого в аренду указаны в приложении N 1 (акт приема-передачи) к договору, которое является неотъемлемой частью договора.
В соответствии с п. 4.2 договора расчет арендной платы производится согласно утвержденной Собранием депутатов Миасского городского округа методике расчета арендной платы и является неотъемлемой частью договора (приложение N 2 к договору).
Арендатор самостоятельно производит оплату арендной платы на
счет арендодателя ежемесячно авансом не позднее 15 числа текущего месяца (п. 4.4. договора).
Договор аренды подлежит досрочному расторжению по инициативе арендодателя, а арендатор - выселению в следующих случаях:
- при использовании объекта не в соответствии с договором аренды (п. 6.2.1. договора),
- если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта (п. 6.2.2. договора),
- если арендатор не внес арендной платы за два месяца или систематически нарушает условия договора по срокам оплаты, независимо от ее последнего внесения (п. 6.2.3. договора),
- если арендатор не производит входящего в его обязанности ремонта (п. 6.2.4. договора),
- в случае невыполнения арендатором обязанностей, предусмотренных п. 3.2 договора (п. 6.2.5. договора),
- если не вносит по истечении установленных соответствующими договору сроков оплаты коммунальных услуг, эксплуатационных расходов и других платежей, связанных с эксплуатацией данного объекта.
Договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Расторжение договора в данном случае осуществляется на основании уведомления арендодателя о расторжении договора (п. 6.3. договора).
Договор действует с 11.09.2012 по 11.09.2017 (п. 8.1. договора).
Расчет арендной платы согласован сторонами договора в приложении N 2 к договору аренды (т. 1 л.д. 11-18).
Объект передан ответчику по акту приема-передачи от 11.09.2012 (т. 1 л.д. 9-10).
15.04.2012 истцом в адрес ответчика направлено предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды от 11.09.2012 N 121 и предложение о расторжении договора аренды от 11.09.2012 N 121, с предложением обеспечить исполнение требований подпунктов 3.2.4., 3.2.6., 3.2.7, 3.2.8., 3.2.10 пункта 3.2. договора аренды от 11.09.2012 N 121 в части проведения капитального и текущего ремонта, осуществления эксплуатации объекта с соблюдением санитарных, технических и противопожарных правил, своевременной и полной оплаты арендной платы, и указанием, в случае отказа исполнения требований в срок до 17.04.2014, расторжения договора аренды и возврата имущества по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 19).
Предупреждение вручено ответчику 17.04.2014.
Письмом от 21.04.2014 N 607 ООО "ТК "Октябрь" уведомил Администрацию об оплате задолженности по арендной плате, в тексте письма ответчик отметил об отказе от досрочного расторжения договора аренды
Квитанцией от 21.04.2014 ответчик оплатил задолженность по договору аренды от 11.09.2012 N 121 (т. 1 л.д. 143).
В подтверждение оплаты арендной платы ответчиком в материалы дела представлена квитанция от 21.04.2014 (т. 2 л.д. 5).
Администрация, полагая договор расторгнутым в одностороннем порядке и ссылаясь на ст. 309, ст. 450, 619 ГК РФ, а также на п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35) обратилась с иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил обстоятельств выполнения ответчиком обязательств по погашению задолженности по арендной плате, а также незаявления суду требования о досрочном расторжении договора. При этом суд отметил, что способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 АПК РФ, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая положения рассматриваемого договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 ГК РФ о согласовании объекта аренды, размера арендной платы.
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 ГК РФ.
В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
На основании ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, действующее законодательство предоставляет сторонам договора аренды право самостоятельно определить дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя.
Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по смыслу части 3 ст. 619 ГК РФ право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Из материалов дела усматривается, что задолженность по арендной плате была погашена ответчиком в разумный срок (предложение о расторжении договора вручено ответчику 17.04.2014, оплата задолженности произведена 21.04.2014).
Учитывая данное обстоятельство, а также несогласие ответчика с требованием о расторжении договора, принимая во внимание, что истцом не заявлено требование о расторжении договора аренды, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о признании указанного договора расторгнутым.
Суд апелляционной инстанции также отмечает, что ссылки истца на п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 несостоятельны, поскольку уведомление стороны об одностороннем отказе от исполнения договора и последующая реализация права на обращение с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора возможно лишь в том случае, если договором предусмотрено такое право стороны отказаться от его исполнения во внесудебном порядке. Из текста договора аренды от 11.09.2012 N 121 установление такого права сторонами не усматривается.
Доводы апелляционной жалобы в отношении оставления без рассмотрения в порядке ст. 49 АПК РФ ходатайства истца об изменении исковых требований в части изменения основания иска судом апелляционной инстанции отклоняются, как противоречащие материалам дела, поскольку согласно аудиозаписи протокола судебного заседания уточненные требования истца, поступившие в арбитражный суд первой инстанции 01.06.2016 судом первой инстанции были приняты к рассмотрению (материальный носитель аудиозаписи - диск CD-RW, т. л.д. 33).
Вместе с тем суд апелляционной инстанции отмечает, что расторжение договора согласно условиям договора аренды от 11.09.2012 N 121 возможно лишь в судебном порядке. При этом датой расторжения договора будет считаться дата вынесения судебного акта. Таким образом, указанное в уточнении к исковому заявлению требование Администрации о признании договора аренды от 11.09.2015 N 121 прекращенным с 19.04.2016 не влияет на законность и обоснованность отказа суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований.
Доводы апеллянта о том, что ходатайство о приостановлении производства по делу, поступившее от ООО "ТК "Октябрь" не было рассмотрено судом первой инстанции в нарушение ст. 147 АПК РФ суд апелляционной инстанции отклоняет в силу следующих обстоятельств.
Факт того, что в производстве арбитражного суда находится дело N А76-12596/2015 по иску ООО "ТК "Октябрь" к Администрации о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности не является обстоятельством для приостановления производства по настоящему делу.
В соответствии с главой 16 АПК РФ в случае возникновения обстоятельств, препятствующих рассмотрению дела в связи с тем, что данные обстоятельства могут повлиять на законность принятого судебного акта, арбитражный суд приостанавливает производство по делу на срок до момента устранения данных обстоятельств.
Так, в силу пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Наличие обязательного основания для приостановления производства по делу не зависит от усмотрения суда и служит гарантом прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.
Объективной предпосылкой применения данной нормы является невозможность рассмотрения одного дела до принятия решения по другому делу. Такая предпосылка налицо в случае, когда данное решение будет иметь какие-либо процессуальные или материальные последствия для разбирательства по настоящему делу.
Поскольку в ходатайстве ответчика (т. 1 л.д. 110) основанием для приостановления указано, на то что, предметом рассмотрения дела А76-12596/2015 является признание договора аренды от 11.09.2012 N 121 недействительной сделкой и применения последствий ее недействительности, а по настоящему делу предметом иска является признание договора прекращенным, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нерассмотрение ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу не является процессуальным нарушением, повлекшим принятие неправильного судебного акта.
Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что 01.06.2016 от истца в суд первой инстанции было направлено аналогичное ходатайство о приостановлении производства по делу на срок до вынесения судебного акта арбитражного суда по делу N А76-12596/2015. При этом из протокола судебного заседания 31.05.2016-01.06.2016 (т. 2 л.д. 32-33) усматривается, что указанное ходатайство было судом первой инстанции рассмотрено, и при учете возражения ответчика, ранее обратившегося с ходатайством о приостановлении, в его удовлетворении судом отказано.
Таким образом, при совокупности изложенных обстоятельств, решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено. При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлена, исследована и оценена вся совокупность обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, имеющимся по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
Судебные расходы по апелляционной жалобе распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 АПК РФ и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.06.2016 по делу N А76-23137/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации Миасского городского округа - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)