Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Минеевой А.А.,
судей Ивановой А.Г., Кашапова А.Р.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" Сабитова А.Р.
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 (судья Маннанова А.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 (председательствующий судья Александров А.И., судьи: Селиверстова Н.А., Холодкова Ю.Е.)
по делу N А65-13752/2016
по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" Сабитова А.Р. о признании погашенной регистрационной записи от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, о договоре от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, о договоре от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" (ИНН 1655061912, ОГРН 1031621003193),
установил:
в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" (далее - должник, ООО "Маг-Строй") его конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью "Компас" (далее - ООО "Компас"), публичное акционерное общество "Тимер Банк".
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Маг-Строй" Сабитова А.Р. о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 определение суда первой инстанции от 14.04.2017 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, конкурсный управляющий ООО "Маг-Строй" Сабитов А.Р. просит принятые по обособленному спору определение, постановление отменить, принять по спору новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что все ограничения (обременения) на имущество должника в виде зарегистрированных договоров о долевом участии в строительстве объекта недвижимости должны быть сняты, нежилые помещения по указанным договорам подлежат включению в конкурсную массу ООО "Маг-Строй".
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между ООО "Маг-Строй" и обществом с ограниченной ответственностью "Ресейлер" (далее - ООО "Ресейлер") были заключены договоры участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68, н-1/18/68 и н-2/18/68, в соответствии с условиями которых застройщик обязался в предусмотренный договорами срок построить 18-24-этажные жилые дома с торгово-офисными помещениями, расположенными по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Амирхана, квартал 68. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта застройщик обязался передать его дольщику, а последний обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68 объектом долевого участия являются нежилые помещения общей площадью 394,85 кв. м: N 1.01, 1.02, 1.03, 1.08, 1.09, 1.10, 1.11, 1.12, 1.14, 1.24, 1.25, 1.26, 1.42, 1.27, 1.28, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68, блок секция N 2, 2 этаж.
Согласно договору участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-1/18/68 объектом долевого участия являются нежилые помещения, общей площадью 36,69 кв. м: 1.04, 1.05, 1.10, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68, блок секция N 1, 1 этаж.
В силу договора участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/18/68 объектом долевого участия являются нежилые помещения, общей площадью 123,24 кв. м: 1.12, 1.14, 1.30, 1.15, 1.21, 1.23, 1.25, 1.31, 1.26, 1.29, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68, блок секция N 1, 2 этаж.
Договоры прошли государственную регистрацию.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, пр. Амирхана, кадастровый N 16:50:110602:2, установлено ограничение (обременение) в виде зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.
Лицами, в пользу которых установлено ограничение (обременение) права, являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Судами установлено, что в рамках дела N А65-31291/2014 определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2015 было утверждено мировое соглашение между ООО "Компас" и ООО "Ресейлер", согласно которому в счет частичного погашения задолженности перед ООО "Компас" в размере 215 828 225 руб. 63 коп. ООО "Ресейлер" обязалось предоставить взамен права и обязанности, принадлежащие последнему по вышеперечисленным договорам участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68, н-1/18/68, н-2/18/68.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2016 ООО "Маг-Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на Сабитова А.Р.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2016 конкурсным управляющим должником утвержден Сабитов А.Р.
Поскольку предметом вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68, н-1/18/68, н-2/18/68 являлось финансирование нежилых помещений, ООО "Компас" обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования (трансформированное).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2016 требования ООО "Компас" в размере 16 657 241 руб. 30 коп. признаны обоснованными и подлежащими включению в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов ООО "Маг-Строй".
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий должником основывает свои требования на положениях статей 126, 131, 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивирует их тем, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, все имущество должника, имеющиеся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, а также с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка, подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Отказывая в удовлетворении требования конкурсного управляющего должником Сабитова А.Р. о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве, судебные инстанции исходили из того, что признание должника банкротом не является основанием для прекращения ипотеки прав аренды земельного участка.
Судебная коллегия кассационного суда не находит оснований не согласиться с выводами судебных инстанций.
В соответствии со статьями 329, 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.
Так, в силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункт 4 статьи 134, статья 138, пункт 2 статьи 142 Закона о банкротстве).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", следует, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений.
В силу указанных норм ООО "Компас", наряду с прочими участниками долевого строительства, является созалогодержателем принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем жилого дома. Даже после расторжения договора, залог продолжает обеспечивать исполнение обязательств застройщика.
Принимая во внимание тот факт, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N 16:50:110602:2, представляет собой незавершенное строительство, в эксплуатацию не введен и соответственно объекты долевого строительства участникам не передавались, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения залоговых прав кредитора в отношении долей общества в праве аренды на земельный участок, на котором строится жилой дом, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68.
Таким образом, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должником о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве, суды правомерно исходили из того, что факт признания должника банкротом не приводит к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов, судебными инстанциями были установлены все существенные для дела обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.
Доводы кассационной жалобы по существу спора являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции, были обоснованно им отклонены, не опровергают правильности принятых по делу судебных актов и фактически направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.
Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы у судебной коллегии окружного суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу N А65-13752/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 25.09.2017 N Ф06-16916/2016 ПО ДЕЛУ N А65-13752/2016
Требование: О признании погашенными регистрационных записей об ограничении (обременении) права в ЕГРП по договорам участия в долевом строительстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве).Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 сентября 2017 г. N Ф06-16916/2016
Дело N А65-13752/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 19 сентября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 25 сентября 2017 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Минеевой А.А.,
судей Ивановой А.Г., Кашапова А.Р.,
в отсутствие:
лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" Сабитова А.Р.
на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 (судья Маннанова А.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 (председательствующий судья Александров А.И., судьи: Селиверстова Н.А., Холодкова Ю.Е.)
по делу N А65-13752/2016
по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" Сабитова А.Р. о признании погашенной регистрационной записи от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, о договоре от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, о договоре от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" (ИНН 1655061912, ОГРН 1031621003193),
установил:
в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Маг-Строй" (далее - должник, ООО "Маг-Строй") его конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью "Компас" (далее - ООО "Компас"), публичное акционерное общество "Тимер Банк".
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "Маг-Строй" Сабитова А.Р. о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 определение суда первой инстанции от 14.04.2017 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, конкурсный управляющий ООО "Маг-Строй" Сабитов А.Р. просит принятые по обособленному спору определение, постановление отменить, принять по спору новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.
Заявитель кассационной жалобы полагает, что все ограничения (обременения) на имущество должника в виде зарегистрированных договоров о долевом участии в строительстве объекта недвижимости должны быть сняты, нежилые помещения по указанным договорам подлежат включению в конкурсную массу ООО "Маг-Строй".
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.
Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения судами норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующих обстоятельств.
Как следует из материалов дела, между ООО "Маг-Строй" и обществом с ограниченной ответственностью "Ресейлер" (далее - ООО "Ресейлер") были заключены договоры участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68, н-1/18/68 и н-2/18/68, в соответствии с условиями которых застройщик обязался в предусмотренный договорами срок построить 18-24-этажные жилые дома с торгово-офисными помещениями, расположенными по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Амирхана, квартал 68. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта застройщик обязался передать его дольщику, а последний обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия.
В соответствии с договором участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68 объектом долевого участия являются нежилые помещения общей площадью 394,85 кв. м: N 1.01, 1.02, 1.03, 1.08, 1.09, 1.10, 1.11, 1.12, 1.14, 1.24, 1.25, 1.26, 1.42, 1.27, 1.28, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68, блок секция N 2, 2 этаж.
Согласно договору участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-1/18/68 объектом долевого участия являются нежилые помещения, общей площадью 36,69 кв. м: 1.04, 1.05, 1.10, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68, блок секция N 1, 1 этаж.
В силу договора участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/18/68 объектом долевого участия являются нежилые помещения, общей площадью 123,24 кв. м: 1.12, 1.14, 1.30, 1.15, 1.21, 1.23, 1.25, 1.31, 1.26, 1.29, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68, блок секция N 1, 2 этаж.
Договоры прошли государственную регистрацию.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, пр. Амирхана, кадастровый N 16:50:110602:2, установлено ограничение (обременение) в виде зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве.
Лицами, в пользу которых установлено ограничение (обременение) права, являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.
Судами установлено, что в рамках дела N А65-31291/2014 определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2015 было утверждено мировое соглашение между ООО "Компас" и ООО "Ресейлер", согласно которому в счет частичного погашения задолженности перед ООО "Компас" в размере 215 828 225 руб. 63 коп. ООО "Ресейлер" обязалось предоставить взамен права и обязанности, принадлежащие последнему по вышеперечисленным договорам участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68, н-1/18/68, н-2/18/68.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2016 ООО "Маг-Строй" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на Сабитова А.Р.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2016 конкурсным управляющим должником утвержден Сабитов А.Р.
Поскольку предметом вышеперечисленных договоров участия в долевом строительстве от 11.03.2011 N н-2/24/68, н-1/18/68, н-2/18/68 являлось финансирование нежилых помещений, ООО "Компас" обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования (трансформированное).
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2016 требования ООО "Компас" в размере 16 657 241 руб. 30 коп. признаны обоснованными и подлежащими включению в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов ООО "Маг-Строй".
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий должником основывает свои требования на положениях статей 126, 131, 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и мотивирует их тем, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, все имущество должника, имеющиеся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, а также с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка, подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
Отказывая в удовлетворении требования конкурсного управляющего должником Сабитова А.Р. о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве, судебные инстанции исходили из того, что признание должника банкротом не является основанием для прекращения ипотеки прав аренды земельного участка.
Судебная коллегия кассационного суда не находит оснований не согласиться с выводами судебных инстанций.
В соответствии со статьями 329, 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.
Так, в силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", далее - Закон N 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.
Ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона N 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункт 4 статьи 134, статья 138, пункт 2 статьи 142 Закона о банкротстве).
Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", следует, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений.
В силу указанных норм ООО "Компас", наряду с прочими участниками долевого строительства, является созалогодержателем принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем жилого дома. Даже после расторжения договора, залог продолжает обеспечивать исполнение обязательств застройщика.
Принимая во внимание тот факт, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером N 16:50:110602:2, представляет собой незавершенное строительство, в эксплуатацию не введен и соответственно объекты долевого строительства участникам не передавались, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения залоговых прав кредитора в отношении долей общества в праве аренды на земельный участок, на котором строится жилой дом, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный N 68.
Таким образом, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должником о признании погашенными регистрационных записей от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1604/1, от 04.09.2015 N 16-16-001/16/097/006/2015-1637/1, от 04.09.2015 N 16-16/001-16/097/006/2015-1644/2 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 N н-2/24/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-1/18/68 участия в долевом строительстве, договору от 11.03.2011 N н-2/18/68 участия в долевом строительстве, суды правомерно исходили из того, что факт признания должника банкротом не приводит к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов, судебными инстанциями были установлены все существенные для дела обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.
Доводы кассационной жалобы по существу спора являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции, были обоснованно им отклонены, не опровергают правильности принятых по делу судебных актов и фактически направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.
Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы у судебной коллегии окружного суда не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2017 по делу N А65-13752/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
А.А.МИНЕЕВА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
А.Р.КАШАПОВ
А.А.МИНЕЕВА
Судьи
А.Г.ИВАНОВА
А.Р.КАШАПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)