Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хабибулиной Ю.В.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каверзиной Т.П.,
при участии: от истца - общества с ограниченной ответственностью "Меркурий": Маркевича Е.А., представителя по доверенности от 12.08.2015,
- от ответчика - муниципального образования город Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Нестеренко О.Л., представителя по доверенности от 11.01.2016 N 6, служебное удостоверение от 12.09.2012 N 0334;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ИНН 2463028455, ОГРН 1022402148944),
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 16 марта 2016 года по делу N А33-20332/2015, принятое судьей Медведевой О.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - истец, ООО "Меркурий") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2463028455, ОГРН 1022402148944, далее - Департамент; ответчик) о взыскании убытков в размере 657 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе общество указывает, что арбитражным судом при вынесении обжалуемого решения неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. По мнению заявителя, тот факт, что предметом преддоговорного спора являлось не только утверждение департаментом неверно определенной цены договора, но и несогласие истца с еще одним условием проекта договора, могло послужить основанием для уменьшения арбитражным судом первой инстанции размера взысканных с ответчика убытков по правилам статьи 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод об отсутствии убытков у ООО "Меркурий", поскольку при выполнении департаментом требований закона истцу не пришлось бы платить в спорный период арендные платежи; общество по существу заплатило арендных платежей больше, чем должно было заплатить при нормальных условиях реализации предусмотренного Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159 преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности решения суда.
Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 20.05.2016.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 и постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу N А33-18276/2014 установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Нежилое помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, являлось муниципальной собственностью.
Данное помещение было передано на праве аренды ООО "Меркурий" по договору аренды от 12.01.2001 N 5689.
Согласно пунктам 2, 3 дополнения N 16 от 24.06.2013 к договору аренды N 5689 от 12.01.2001, арендная плата в год составляет 896 622 рубля 12 копеек, арендная плата назначается с 13.06.2013.
В пунктах 2, 3 дополнения N 17 от 15.01.2014 к договору аренды N 5689 от 12.01.2001 указано, что арендная плата в год составляет 1 195 496,16 руб., арендная плата назначается с 01.01.2014.
Платежными поручениями N 6 от 18.05.2014, N 3 от 08.04.2014, N 2 от 13.03.2014, N 3 от 14.02.2014, N 1 от 09.01.2014, N 23 от 27.12.2013, N 16 от 28.11.2013, N 2 от 31.10.2013, N 15 от 01.10.2013, N 14 от 30.09.2013, N 13 от 06.09.2013 ООО "Меркурий" перечислено Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 657 000 рублей арендной платы по договору N 5689 от 12.01.2001.
ООО "Меркурий" обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82.
Администрацией города Красноярска 13.08.2013 вынесено распоряжение N 2133-недв, в соответствии с которым ООО "Меркурий" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, по цене 12 340 051 рубль.
Во исполнение распоряжения Администрации города Красноярска от 13.08.2013 N 2133-недв. Департамент направил ООО "Меркурий" для подписания проект договора купли-продажи, согласно которому стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 19.07.2013 N 215 составляет 12 340 051 рубль. Рыночная стоимость в размере 12 340 051 рублей определена департаментом на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Экосервис" от 19.07.2013 N 215 по состоянию на 28.05.2013.
В пункте 2.3 проекта договора купли-продажи указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 12 340 051 рубль, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств по указанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 205 667 рублей 52 копеек, согласно графику уплаты рассроченных платежей.
Согласно абзацу 6 пункта 3.2.7. проекта договора купли-продажи, на период нахождения объекта в залоге у продавца покупатель не вправе отчуждать объект, передать в залог другим лицам, передавать в аренду или иным образом распоряжаться им.
Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, а редакция абзаца 6 пункта 3.27 договора, запрещающая истцу передавать приобретаемое помещение в аренду, ограничивает права общества как собственника имущества, ущемляет права и интересы истца, ООО "Меркурий" обратилось в арбитражный суд с иском.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.10.2014 по делу N А33-18276/2014 исковое заявление ООО "Меркурий" принято к производству.
В качестве достоверной рыночной стоимости истцом в исковом заявлении по делу N А33-19165/2013 указана стоимость объекта в размере 4 143 220 рублей, именно данную стоимость истец просил включить в пункт 2.1 договора купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела N А33-19165/2013 проведена экспертиза, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта определена в размере 5 757 627 рублей, и условие договора купли-продажи принято в редакции установленной судом, исходя из рыночной стоимости объекта равной 5 757 627 рублей, с учетом уточнения исковых требований.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82. Суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, заключить с ООО "Меркурий" договор купли-продажи, изложив пункт 2.1, пункт 2.3, абзац 6 пункта 3.2.7 договора в следующей редакции:
- - пункт 2.1: "Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке N 225н-2014 составляет 5 757 627 рублей без НДС";
- - пункт 2.3: "Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 727 627 (пять миллионов семьсот двадцать семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 95 960 (шестьдесят девять тысяч пятьдесят три) рубля 45 копеек (далее - ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- - абзац 6 пункта 3.2.7: "Покупатель не вправе без согласия продавца отчуждать объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
12.05.2014 между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 769-ПР, согласно которому на основании распоряжения администрации города N 2133-недв от 13.08.2013 "О приватизации нежилого помещения по ул. Высотной, дом 21, пом. 82", решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014 продавец продает, а покупатель покупает помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82.
В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке N 225-н-2014, составляет 5 757 627 рублей без НДС.
Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения N 769-ПР, сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 727 627 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 95 960 рублей 45 копеек согласно графику рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
В пункте 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения N 769-ПР указано, что покупатель не вправе без согласия продавца отчуждать объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.
По акту приема-передачи от 15.05.2014 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска передал, а ООО "Меркурий" - приняло в собственность нежилое помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.2014 серии 24 ЕЛ N 257332, помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, принадлежит на праве собственности ООО "Меркурий".
Истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Экосервис" о взыскании убытков, причиненных недостоверным отчетом об оценке от 19.07.2013 N 215, в размере 557 000 рублей, оплаченных истцом в качестве арендной платы в период с 09.09.2013 (дата направления истцом в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска протокола разногласий) до 21.04.2014 (дата вступления решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 в законную силу).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.05.2015 по делу N А33-18276/2014 исковое требования ООО "Меркурий" к ООО "Агентство независимой оценки "Экосервис" (с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика, муниципального образования город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска) о взыскании 557 000 руб. убытков удовлетворено.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу N А33-18276/2014 решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.05.2015 по делу N А33-18276/2014 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Полагая, что неправомерные действия муниципального образования город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по утверждению отчета ООО "Агентство независимой оценки "Экосервис" N 215 от 19.07.2013, отказу в принятии предложенной истцом цены нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, привели к несвоевременному оформлению договора купли-продажи данного помещения и возникновению у него убытков в сумме 657 000 рублей в виде стоимости оплаченных арендных платежей за период с 09.09.2013 по 04.06.2014, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика убытков в указанной сумме.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки являются мерой гражданско-правовой ответственности и подлежат взысканию при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействий) причинителя вреда, причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и возникшими убытками, наличие и размер понесенных убытков. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
Истец обосновал свои требования тем, что в результате определения ответчиком недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, он был лишен возможности приобрести объект недвижимости в установленные сроки, поэтому был вынужден оплачивать арендные платежи за нежилое помещение в течение всего времени рассмотрения спора по делу N А33-19156/2013 в Арбитражном суде Красноярского края (с 09.09.2013 до 21.04.2014).
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 2 указанной статьи договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из материалов дела, истец, не согласившись с рядом условий договора купли-продажи от 12.05.2014 N 769-ПР, а именно с пунктами 2.1, 2.3, абзацем 6 пункта 3.2.7 обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого им объекта недвижимости.
В силу статьи 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Департаментом не было отказано обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды имущества.
Позиция истца о незаконности (противоправности) действий ответчика основана исключительно на том, что в результате определения ответчиком недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, он был лишен возможности приобрести этот объект недвижимости, поэтому был вынужден оплачивать арендные платежи за нежилое помещение в течение всего времени рассмотрения спора по делу N А33-19156/2013 в арбитражном суде Красноярского края (с 09.09.2013 до 21.04.2014).
Администрацией города Красноярска 13.08.2013 вынесено распоряжение N 2133-недв, в соответствии с которым ООО "Меркурий" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 269,7 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Высотная, 21, пом. N 82.
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 21.08.2013 направил ООО "Меркурий" для подписания проект договора купли-продажи на арендуемое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, 21, пом. N 82. Выкупная стоимость указанного муниципального нежилого здания определена Департаментом на основании отчета об оценке от 19.07.2013 N 215 в размере 12 340 051 рубля.
Подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, не согласившись с его условиями договора в части установления выкупной цены, истец направил ответчику письмом от 09.09.2013 (вх. номер ответчика N 35395 от 09.09.2013) отчет N 87/13 от 30.08.2013 об оценке рыночной стоимости имущества (выполненный по заказу истца экспертом-оценщиком индивидуальным предпринимателем Новоселовым С.В.) и протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором изложил свою редакцию пунктов 2.1, 2.3 и абзаца 6 пункта 3.7 договора.
Письмом от 04.10.2013 N 98283 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий истца к проекту договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, 21, пом. 82, для рассмотрения и подписания. Согласно протоколу согласования разногласий ответчик оставил пункты 2.1, 2.3, 3.2.7 договора купли-продажи в прежней редакции - в редакции продавца.
Как следует из решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014, в котором участвовали те же стороны, рыночная стоимость помещения согласно отчету ООО "Альянс-Оценка" N 225н-2014 составила 5 757 627 рублей без НДС.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014 суд по иску ООО "Меркурий" к Департаменту урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, изложив пункт 2.1, пункт 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82 в новой редакции.
В соответствии с экспертным заключением N 2-2014, подготовленным экспертом Якушевым А.А. при назначении по делу N А33-19165/2014 судебной оценочной экспертизы, экспертом определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.
Экспертным заключением рыночная стоимость нежилого помещения на дату 28.05.2013 определена в размере 5 757 627 рублей без НДС.
С учетом экспертного заключения рыночная цена выкупаемого объекта определена судом в сумме 5 757 627 рублей без НДС.
Указанное решение Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 вступило в законную силу.
Из материалов дела N А33-19165/2013 следует, что инициатором передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда явилось ООО "Меркурий".
Тем самым ООО "Меркурий" реализовало предоставленное ему гражданским законодательством право на судебную защиту своих интересов.
Из содержания статей 3, 8 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что отчеты независимого оценщика, полученные органами государственной власти и местного самоуправления, должны быть положены в основу определения выкупной стоимости государственного (муниципального) имущества.
Вместе с тем, цена выкупа имущества не является обязательной для покупателя по сделке по выкупу арендуемого муниципального имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска (статья 12 Закона N 135-ФЗ, абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
При этом расходы по оплате арендной платы могут являться убытками истца в случае оспаривания истцом рыночной стоимости, определенной ответчиком в соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ.
Как следует из решения суда от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014 рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в отчете об оценке от 19.07.2-013 N 215 не являлась предметом оспаривания, выводы о рыночной цене, изложенные в данном отчете, не признавались судом недостоверными.
Несогласие ООО "Меркурий" с размером выкупной стоимости имущества состояло в принципиальном возражении покупателя относительно величины стоимости выкупаемого имущества.
При этом в качестве достоверной рыночной стоимости истцом в исковом заявлении по делу N А33-19165/2013 указана стоимость объекта в размере 4 143 220 рублей, именно данную стоимость истец просил включить в пункт 2.1 договора.
В ходе рассмотрения дела N А33-19165/2013 проведена экспертиза, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта определена в размере 5 757 627 рублей, и условие договора купли-продажи принято в редакции установленной судом, исходя из рыночной стоимости объекта равной 5 757 627 рублей, с учетом уточнения исковых требований.
Следует отметить, что рыночная цена объекта, предложенная изначально истцом также оказалась недостоверной, значительно ниже реальной рыночной стоимости объекта, определенной в рамках рассмотрения дела N А33-19165/2013.
В рамках указанного арбитражного дела были урегулированы разногласия и по другим заявленным истцом условиям, а именно по пунктам 2.1, 2.3, 3.2.7 договора.
Из указанных трех пунктов, по которым у истца возникли разногласия, только один касался цены объекта продажи - пункт 2.1 договора.
Таким образом, несвоевременное заключение договора купли-продажи было обусловлено не только наличием разногласий по цене объекта продажи, а также по другим условиям договора, с которыми истец был не согласен, и, которые впоследствии были урегулированы судом по заявлению истца в рамках дела N А33-19165/2013.
При названных обстоятельствах нет оснований для вывода о том, что причиной возникновения преддоговорного спора явились незаконные действия Департамента.
Допущенные оценщиком нарушения при определении стоимости предмета оценки не могут быть поставлены в вину Департаменту и свидетельствовать о неправомерных действиях последнего, равно как о недобросовестности или злоупотреблении правом.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в период разрешения договорных разногласий противоправности в действиях ответчика, его вины, а также причинно-следственной связи между противоправными действиями и возникшими убытками не усматривается, поэтому совокупность элементов для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков за спорный период отсутствует.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" марта 2016 года по делу N А33-20332/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2016 ПО ДЕЛУ N А33-20332/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2016 г. по делу N А33-20332/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Хабибулиной Ю.В.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Каверзиной Т.П.,
при участии: от истца - общества с ограниченной ответственностью "Меркурий": Маркевича Е.А., представителя по доверенности от 12.08.2015,
- от ответчика - муниципального образования город Красноярск в лице департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска: Нестеренко О.Л., представителя по доверенности от 11.01.2016 N 6, служебное удостоверение от 12.09.2012 N 0334;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Меркурий" (ИНН 2463028455, ОГРН 1022402148944),
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 16 марта 2016 года по делу N А33-20332/2015, принятое судьей Медведевой О.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Меркурий" (далее - истец, ООО "Меркурий") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному образованию город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2463028455, ОГРН 1022402148944, далее - Департамент; ответчик) о взыскании убытков в размере 657 000 рублей.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.03.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.
В апелляционной жалобе общество указывает, что арбитражным судом при вынесении обжалуемого решения неверно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. По мнению заявителя, тот факт, что предметом преддоговорного спора являлось не только утверждение департаментом неверно определенной цены договора, но и несогласие истца с еще одним условием проекта договора, могло послужить основанием для уменьшения арбитражным судом первой инстанции размера взысканных с ответчика убытков по правилам статьи 1083 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что судом первой инстанции сделан необоснованный вывод об отсутствии убытков у ООО "Меркурий", поскольку при выполнении департаментом требований закона истцу не пришлось бы платить в спорный период арендные платежи; общество по существу заплатило арендных платежей больше, чем должно было заплатить при нормальных условиях реализации предусмотренного Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 159 преимущественного права на выкуп арендованного имущества.
Ответчик представил в материалы дела отзыв на апелляционную жалобу, в котором возразил против удовлетворения жалобы, настаивая на законности и обоснованности решения суда.
Определением Третьего Арбитражного апелляционного суда апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 20.05.2016.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представитель ответчика в судебном заседании отклонил доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 и постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу N А33-18276/2014 установлены следующие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Нежилое помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, расположенное по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, являлось муниципальной собственностью.
Данное помещение было передано на праве аренды ООО "Меркурий" по договору аренды от 12.01.2001 N 5689.
Согласно пунктам 2, 3 дополнения N 16 от 24.06.2013 к договору аренды N 5689 от 12.01.2001, арендная плата в год составляет 896 622 рубля 12 копеек, арендная плата назначается с 13.06.2013.
В пунктах 2, 3 дополнения N 17 от 15.01.2014 к договору аренды N 5689 от 12.01.2001 указано, что арендная плата в год составляет 1 195 496,16 руб., арендная плата назначается с 01.01.2014.
Платежными поручениями N 6 от 18.05.2014, N 3 от 08.04.2014, N 2 от 13.03.2014, N 3 от 14.02.2014, N 1 от 09.01.2014, N 23 от 27.12.2013, N 16 от 28.11.2013, N 2 от 31.10.2013, N 15 от 01.10.2013, N 14 от 30.09.2013, N 13 от 06.09.2013 ООО "Меркурий" перечислено Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска 657 000 рублей арендной платы по договору N 5689 от 12.01.2001.
ООО "Меркурий" обратилось в Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заявлением о реализации преимущественного права выкупа указанного нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82.
Администрацией города Красноярска 13.08.2013 вынесено распоряжение N 2133-недв, в соответствии с которым ООО "Меркурий" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, по цене 12 340 051 рубль.
Во исполнение распоряжения Администрации города Красноярска от 13.08.2013 N 2133-недв. Департамент направил ООО "Меркурий" для подписания проект договора купли-продажи, согласно которому стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 19.07.2013 N 215 составляет 12 340 051 рубль. Рыночная стоимость в размере 12 340 051 рублей определена департаментом на основании отчета общества с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Экосервис" от 19.07.2013 N 215 по состоянию на 28.05.2013.
В пункте 2.3 проекта договора купли-продажи указано, что сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу в размере 12 340 051 рубль, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора путем перечисления денежных средств по указанным реквизитам в течение 5 лет равными долями по 205 667 рублей 52 копеек, согласно графику уплаты рассроченных платежей.
Согласно абзацу 6 пункта 3.2.7. проекта договора купли-продажи, на период нахождения объекта в залоге у продавца покупатель не вправе отчуждать объект, передать в залог другим лицам, передавать в аренду или иным образом распоряжаться им.
Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в проекте договора купли-продажи не соответствует его рыночной стоимости, а редакция абзаца 6 пункта 3.27 договора, запрещающая истцу передавать приобретаемое помещение в аренду, ограничивает права общества как собственника имущества, ущемляет права и интересы истца, ООО "Меркурий" обратилось в арбитражный суд с иском.
Определением Арбитражного суда Красноярского края от 13.10.2014 по делу N А33-18276/2014 исковое заявление ООО "Меркурий" принято к производству.
В качестве достоверной рыночной стоимости истцом в исковом заявлении по делу N А33-19165/2013 указана стоимость объекта в размере 4 143 220 рублей, именно данную стоимость истец просил включить в пункт 2.1 договора купли-продажи.
В ходе рассмотрения дела N А33-19165/2013 проведена экспертиза, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта определена в размере 5 757 627 рублей, и условие договора купли-продажи принято в редакции установленной судом, исходя из рыночной стоимости объекта равной 5 757 627 рублей, с учетом уточнения исковых требований.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 урегулированы разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82. Суд обязал департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, заключить с ООО "Меркурий" договор купли-продажи, изложив пункт 2.1, пункт 2.3, абзац 6 пункта 3.2.7 договора в следующей редакции:
- - пункт 2.1: "Стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке N 225н-2014 составляет 5 757 627 рублей без НДС";
- - пункт 2.3: "Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 727 627 (пять миллионов семьсот двадцать семь тысяч шестьсот двадцать семь) рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 95 960 (шестьдесят девять тысяч пятьдесят три) рубля 45 копеек (далее - ежемесячный платеж), согласно графику рассроченных платежей (приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города";
- - абзац 6 пункта 3.2.7: "Покупатель не вправе без согласия продавца отчуждать объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им".
12.05.2014 между истцом (покупателем) и ответчиком (продавцом) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 769-ПР, согласно которому на основании распоряжения администрации города N 2133-недв от 13.08.2013 "О приватизации нежилого помещения по ул. Высотной, дом 21, пом. 82", решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014 продавец продает, а покупатель покупает помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82.
В соответствии с пунктом 2.1 договора стоимость объекта, являющегося предметом договора, равная его рыночной стоимости согласно отчету об оценке N 225-н-2014, составляет 5 757 627 рублей без НДС.
Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения N 769-ПР, сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу (основной платеж) в размере 5 727 627 рублей, вносится покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после заключения настоящего договора, путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет равными долями по 95 960 рублей 45 копеек согласно графику рассроченных платежей (Приложение 1). Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города.
В пункте 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения N 769-ПР указано, что покупатель не вправе без согласия продавца отчуждать объект, передавать в залог другим лицам или иным образом распоряжаться им.
По акту приема-передачи от 15.05.2014 Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска передал, а ООО "Меркурий" - приняло в собственность нежилое помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.06.2014 серии 24 ЕЛ N 257332, помещение общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, принадлежит на праве собственности ООО "Меркурий".
Истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Агентство независимой оценки "Экосервис" о взыскании убытков, причиненных недостоверным отчетом об оценке от 19.07.2013 N 215, в размере 557 000 рублей, оплаченных истцом в качестве арендной платы в период с 09.09.2013 (дата направления истцом в адрес департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска протокола разногласий) до 21.04.2014 (дата вступления решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 в законную силу).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 08.05.2015 по делу N А33-18276/2014 исковое требования ООО "Меркурий" к ООО "Агентство независимой оценки "Экосервис" (с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на стороне ответчика, муниципального образования город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска) о взыскании 557 000 руб. убытков удовлетворено.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 по делу N А33-18276/2014 решение Арбитражного суда Красноярского края от 08.05.2015 по делу N А33-18276/2014 отменено, принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
Полагая, что неправомерные действия муниципального образования город Красноярск в лице Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска по утверждению отчета ООО "Агентство независимой оценки "Экосервис" N 215 от 19.07.2013, отказу в принятии предложенной истцом цены нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, этаж 1, кадастровый номер 24:50:010218:0000:04:401:002:00020303100:0001:20082, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, привели к несвоевременному оформлению договора купли-продажи данного помещения и возникновению у него убытков в сумме 657 000 рублей в виде стоимости оплаченных арендных платежей за период с 09.09.2013 по 04.06.2014, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчика убытков в указанной сумме.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд не установил оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Убытки являются мерой гражданско-правовой ответственности и подлежат взысканию при доказанности совокупности нескольких условий (оснований возмещения убытков): противоправности действий (бездействий) причинителя вреда, причинной связи между противоправными действиями (бездействиями) и возникшими убытками, наличие и размер понесенных убытков. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
Истец обосновал свои требования тем, что в результате определения ответчиком недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, он был лишен возможности приобрести объект недвижимости в установленные сроки, поэтому был вынужден оплачивать арендные платежи за нежилое помещение в течение всего времени рассмотрения спора по делу N А33-19156/2013 в Арбитражном суде Красноярского края (с 09.09.2013 до 21.04.2014).
В соответствии с частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно части 2 указанной статьи договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Согласно части 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Как следует из материалов дела, истец, не согласившись с рядом условий договора купли-продажи от 12.05.2014 N 769-ПР, а именно с пунктами 2.1, 2.3, абзацем 6 пункта 3.2.7 обратился в суд с иском об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого им объекта недвижимости.
В силу статьи 1071 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или другими законами причиненный вред подлежит возмещению за счет казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования, от имени казны выступают соответствующие финансовые органы, если в соответствии с пунктом 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации эта обязанность не возложена на другой орган, юридическое лицо или гражданина.
Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.
В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона N 209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
Часть 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Департаментом не было отказано обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого по договору аренды имущества.
Позиция истца о незаконности (противоправности) действий ответчика основана исключительно на том, что в результате определения ответчиком недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения, он был лишен возможности приобрести этот объект недвижимости, поэтому был вынужден оплачивать арендные платежи за нежилое помещение в течение всего времени рассмотрения спора по делу N А33-19156/2013 в арбитражном суде Красноярского края (с 09.09.2013 до 21.04.2014).
Администрацией города Красноярска 13.08.2013 вынесено распоряжение N 2133-недв, в соответствии с которым ООО "Меркурий" предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого здания, общей площадью 269,7 кв. м, расположенное по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Высотная, 21, пом. N 82.
Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 21.08.2013 направил ООО "Меркурий" для подписания проект договора купли-продажи на арендуемое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, 21, пом. N 82. Выкупная стоимость указанного муниципального нежилого здания определена Департаментом на основании отчета об оценке от 19.07.2013 N 215 в размере 12 340 051 рубля.
Подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, не согласившись с его условиями договора в части установления выкупной цены, истец направил ответчику письмом от 09.09.2013 (вх. номер ответчика N 35395 от 09.09.2013) отчет N 87/13 от 30.08.2013 об оценке рыночной стоимости имущества (выполненный по заказу истца экспертом-оценщиком индивидуальным предпринимателем Новоселовым С.В.) и протокол разногласий к договору купли-продажи, в котором изложил свою редакцию пунктов 2.1, 2.3 и абзаца 6 пункта 3.7 договора.
Письмом от 04.10.2013 N 98283 ответчик направил истцу протокол согласования разногласий на протокол разногласий истца к проекту договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Высотная, 21, пом. 82, для рассмотрения и подписания. Согласно протоколу согласования разногласий ответчик оставил пункты 2.1, 2.3, 3.2.7 договора купли-продажи в прежней редакции - в редакции продавца.
Как следует из решения Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014, в котором участвовали те же стороны, рыночная стоимость помещения согласно отчету ООО "Альянс-Оценка" N 225н-2014 составила 5 757 627 рублей без НДС.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014 суд по иску ООО "Меркурий" к Департаменту урегулировал разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82, изложив пункт 2.1, пункт 2.3, абзац шестой пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 272,2 кв. м, расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Высотная, дом 21, пом. 82 в новой редакции.
В соответствии с экспертным заключением N 2-2014, подготовленным экспертом Якушевым А.А. при назначении по делу N А33-19165/2014 судебной оценочной экспертизы, экспертом определена рыночная стоимость спорного нежилого помещения.
Экспертным заключением рыночная стоимость нежилого помещения на дату 28.05.2013 определена в размере 5 757 627 рублей без НДС.
С учетом экспертного заключения рыночная цена выкупаемого объекта определена судом в сумме 5 757 627 рублей без НДС.
Указанное решение Арбитражного суда Красноярского края от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2013 вступило в законную силу.
Из материалов дела N А33-19165/2013 следует, что инициатором передачи преддоговорного спора на рассмотрение суда явилось ООО "Меркурий".
Тем самым ООО "Меркурий" реализовало предоставленное ему гражданским законодательством право на судебную защиту своих интересов.
Из содержания статей 3, 8 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что отчеты независимого оценщика, полученные органами государственной власти и местного самоуправления, должны быть положены в основу определения выкупной стоимости государственного (муниципального) имущества.
Вместе с тем, цена выкупа имущества не является обязательной для покупателя по сделке по выкупу арендуемого муниципального имущества.
Субъекты малого и среднего предпринимательства вправе оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска (статья 12 Закона N 135-ФЗ, абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком").
При этом расходы по оплате арендной платы могут являться убытками истца в случае оспаривания истцом рыночной стоимости, определенной ответчиком в соответствии со статьей 13 Закона N 135-ФЗ.
Как следует из решения суда от 21.03.2014 по делу N А33-19165/2014 рыночная стоимость нежилого помещения, определенная в отчете об оценке от 19.07.2-013 N 215 не являлась предметом оспаривания, выводы о рыночной цене, изложенные в данном отчете, не признавались судом недостоверными.
Несогласие ООО "Меркурий" с размером выкупной стоимости имущества состояло в принципиальном возражении покупателя относительно величины стоимости выкупаемого имущества.
При этом в качестве достоверной рыночной стоимости истцом в исковом заявлении по делу N А33-19165/2013 указана стоимость объекта в размере 4 143 220 рублей, именно данную стоимость истец просил включить в пункт 2.1 договора.
В ходе рассмотрения дела N А33-19165/2013 проведена экспертиза, в соответствии с которой рыночная стоимость объекта определена в размере 5 757 627 рублей, и условие договора купли-продажи принято в редакции установленной судом, исходя из рыночной стоимости объекта равной 5 757 627 рублей, с учетом уточнения исковых требований.
Следует отметить, что рыночная цена объекта, предложенная изначально истцом также оказалась недостоверной, значительно ниже реальной рыночной стоимости объекта, определенной в рамках рассмотрения дела N А33-19165/2013.
В рамках указанного арбитражного дела были урегулированы разногласия и по другим заявленным истцом условиям, а именно по пунктам 2.1, 2.3, 3.2.7 договора.
Из указанных трех пунктов, по которым у истца возникли разногласия, только один касался цены объекта продажи - пункт 2.1 договора.
Таким образом, несвоевременное заключение договора купли-продажи было обусловлено не только наличием разногласий по цене объекта продажи, а также по другим условиям договора, с которыми истец был не согласен, и, которые впоследствии были урегулированы судом по заявлению истца в рамках дела N А33-19165/2013.
При названных обстоятельствах нет оснований для вывода о том, что причиной возникновения преддоговорного спора явились незаконные действия Департамента.
Допущенные оценщиком нарушения при определении стоимости предмета оценки не могут быть поставлены в вину Департаменту и свидетельствовать о неправомерных действиях последнего, равно как о недобросовестности или злоупотреблении правом.
Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что в период разрешения договорных разногласий противоправности в действиях ответчика, его вины, а также причинно-следственной связи между противоправными действиями и возникшими убытками не усматривается, поэтому совокупность элементов для применения к ответчику гражданско-правовой ответственности в виде взыскания убытков за спорный период отсутствует.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3000 рублей относится на заявителя.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "16" марта 2016 года по делу N А33-20332/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
Ю.В.ХАБИБУЛИНА
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)