Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.08.2016 N 07АП-5845/2016 ПО ДЕЛУ N А03-22962/2015

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 августа 2016 г. N 07АП-5845/2016

Дело N А03-22962/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2016 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Е.В. Афанасьевой,
судей: О.Б. Нагишевой, И.И. Терехиной,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ю.А. Романовой,
при участии в судебном заседании - без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Рубцовска Алтайского края (рег. N 07АП-5845/2016)
на решение Арбитражного суда Алтайского края от 12 мая 2016 года (судья Т.В. Бояркова) по делу N А03-22962/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Град консалтинг", г. Рубцовск Алтайского края (ИНН 2209031477, ОГРН 1062209024195)
к Администрации города Рубцовска Алтайского края, г. Рубцовск Алтайского края (ИНН 2209011079, ОГРН 1022200813656),
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью "Агентство Оценки", г. Барнаул,
об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания на определенных условиях,
установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Град консалтинг" (далее - ООО "Гранд консалтинг", истец) обратилось 30.11.2015 в Арбитражный суд Алтайского края к администрации города Рубцовска Алтайского края (далее - Администрация, ответчик) с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости муниципального имущества - нежилого здания, расположенного в г. Рубцовске, ул. Комсомольская, 226 и земельного участка, расположенного в г. Рубцовске, ул. Комсомольская, 226; об обязании администрацию города Рубцовска Алтайского края в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 127,7 кв. м, расположенного в г. Рубцовске, ул. Комсомольская, 226 и земельного участка, площадью 680 кв. м расположенного в г. Рубцовске, ул. Комсомольская, 226 на условиях, изложенных в протоколе разногласий в редакции покупателя.
Исковые требования обоснованы статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия относительно выкупной цены нежилого здания и земельного участка.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Агентство Оценки".
До принятия судом первой инстанции судебного акта по существу спора истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования и просил обязать Администрацию города Рубцовска Алтайского края в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 127,7 кв. м, расположенного в г. Рубцовске, ул. Комсомольская, 226, кадастровый номер объекта 22:70:021113:11, и земельного участка, площадью 680 кв. м расположенного в г. Рубцовске, ул. Комсомольская, 226, кадастровый номер объекта 22:70:021113:1, на условиях: п. 2 изложить в следующей редакции: рыночная стоимость нежилого помещения, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 644 000 (шестьсот сорок четыре тысячи) рублей. Выкупная цена земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора составляет 163 000 (сто шестьдесят три тысячи) рублей; п. 2.2. изложить в следующей редакции: Денежные средства в сумме 644 000 (шестьсот сорок четыре тысячи) рублей подлежит уплате Покупателем с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет путем перечисления денежных средств на расчетный счет. Денежные средства в сумме 163 000 (сто шестьдесят три тысячи) рублей подлежат уплате Покупателем с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 12.05.2016 суд обязал Администрацию в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда заключить договор купли-продажи нежилого здания, общей площадью 127,7 кв. м, расположенного по ул. Комсомольская, дом 226 в г. Рубцовске, кадастровый номер объекта 22:70:021113:11, и земельного участка, площадью 680 кв. м расположенного по адресу: г. Рубцовске, ул. Комсомольская, 226, кадастровый номер 22:70:021113:1 с ООО "Гранд консалтинг", изложив п. 2 в следующей редакции: "Рыночная цена нежилого здания, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 644 000 (шестьсот сорок четыре тысячи) рублей. Выкупная цена земельного участка, указанного в п. 1.1 настоящего договора составляет 163 000 (сто шестьдесят три тысячи) рублей". В п. 2.2. договора внесены изменения, указав, что денежные средства в сумме 644 000 (шестьсот сорок четыре тысячи) рублей подлежат уплате Покупателем с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет... далее по тексту договора. Денежные средства в размере 163 000 (сто шестьдесят три тысячи) рублей подлежат уплате Покупателем с рассрочкой платежа в течение 5 (пяти) лет...далее по тексту договора. Третий абзац п. 2.2 договора исключен.
Не согласившись с состоявшимся решением, Администрация города Рубцовска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении искового заявления ООО "Гранд консалтинг", ссылаясь на нарушение норм материального права.
По мнению заявителя апелляционной жалобы, вывод суда первой инстанции о необходимости определения выкупной цены земельного участка на основании оценки его рыночной стоимости основан на неправильном применении норм материального права. Истец полагает, что в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, постановления Администрации города Рубцовска от 26.08.2015 N 3903 при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов его стоимость подлежит определению в размере его кадастровой стоимости. Кроме того, из Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ обязанность проведения оценки объекта лежит на органе местного самоуправления, уполномоченного на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности. Администрация не имеет возможности и оснований предлагаемых истцом изменений рыночной стоимости отчуждаемого здания.
Истец и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны и третье лицо, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции явку своих представителей не обеспечили, ходатайств об отложении заседания не поступало.
Арбитражный апелляционный суд считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения Арбитражного суда Алтайского края от 12.05.2016, арбитражный суд апелляционной инстанции считает его не подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, муниципальное образование город Рубцовск Алтайского края является собственником здания, назначение: нежилое, общей площадью 127,7 кв. м, инвентарный номер 01:416:002:000050050, литер А, этажность: 1, а также собственником расположенного под ним земельного участка с кадастровым номером 22:70:021113:1 площадью 680 кв. м, расположенных по адресу: Алтайский край, город Рубцовск, ул. Комсомольская, 226, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права от 06.06.2014 22 АД 136546 и от 17.07.2044 соответственно.
Указанное здание находилось во временном владении и пользовании ООО "Гранд консалтинг" по договорам аренды от 01.07.2008, от 01.05.2010, от 01.04.2011, от 01.03.2012, от 01.02.2013.
Решением Рубцовского городского совета депутатов Алтайского края от 17.09.2015 N 5676 утверждены условия приватизации нежилого здания, расположенного на земельном участке по адресу: Россия, Алтайский край, г. Рубцовск, ул. Комсомольска, д. 226.
Исходя из утвержденных условий приватизации, рыночная стоимость арендуемого имущества - 816 000 рублей; кадастровая стоимость земельного участка - 1 975 495,2 рублей; покупателю при оплате предоставляется рассрочка сроком на пять лет. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
Администрация города Рубцовска направила в адрес ООО "Гранд консалтинг" проект договора N 243 купли продажи нежилого здания, расположенного на земельном участке по ул. Комсомольской, 226 в городе Рубцовске с рассрочкой платежа от 23.10.2015.
Пунктом 2.1 проекта договора установлена цена здания в размере 816 000 рублей; выкупная цена земельного участка в размере 1 975 495,20 рублей.
Пунктом 2.2 проекта договора определено, что денежные средства в сумме 816 000 рублей подлежат уплате покупателем с рассрочкой платежа согласно графику погашения (приложение N 1) путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Денежные средства в сумме 1 975 495,20 рублей подлежат уплате покупателем с рассрочкой платежа согласно графику погашения (приложение N 1) путем перечисления денежных средств на расчетный счет.
Продавец предоставляет рассрочку оплаты сроком на пять лет согласно графику погашения (приложения N N 1,2), которые являются неотъемлемой частью настоящего договора.
Не согласившись с предложенной продавцом ценой, истец письмом от 22.10.2015 направил Администрации договор купли-продажи с протоколом разногласий.
Письмом от 30.10.2015 N 267/П/7399 Администрация отклонила протокол разногласий к проекту договора купли-продажи нежилого здания, расположенного на земельном участке по ул. Комсомольской, 226 в городе Рубцовске с рассрочкой платежа.
Поскольку между сторонами возникли разногласия по пунктам 2.1, 2.2 договора купли-продажи нежилого здания, расположенного на земельном участке по ул. Комсомольской, 226 в городе Рубцовске с рассрочкой платежа, ООО "Гранд консалтинг" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, руководствуясь статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данными в информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", удовлетворил требования истца об обязании администрацию города Рубцовска заключить с ООО "Гранд консалтинг" договор купли-продажи спорного имущества на цене, указанной в заключении судебной экспертизы, в редакции, предложенной истцом.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.
В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный, в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Наличие у ООО "Гранд консалтинг" преимущественного права на выкуп спорного нежилого здания подтверждено материалами дела и не оспаривается ответчиком.
В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.
На основании статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
В абзаце 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Учитывая приведенные нормы права, ООО "Гранд консалтинг" правомерно обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно предложенной Администрацией редакции пунктов 2.1 и 2.2. договора купли-продажи, цена продажи объекта недвижимости составляет 816 000 рублей, земельного участка - 1 975 495,20 рублей.
Цена недвижимости в размере 816 000 рублей определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимости имущества от 07.08.20145 N 873/08.15, выполненного ООО "Агентство Оценки", земельного участка - в размере его кадастровой стоимости.
В целях установления рыночной стоимости спорного объекта по ходатайству истца судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Резнику Борису Николаевичу.
Из заключения эксперта N 96-16 от 28.03.2016 следует, что рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка составляет 807 000 рублей, в том числе стоимость нежилого здания - 644 000 рублей, стоимость земельного участка - 163 000 рублей.
Представленное в материалы дела заключение эксперта (отчет об оценке) N 96-16 соответствуют требованиям закона. Нарушений при проведении данной экспертизы, равно как и при ее назначении не усматривается. Наличие противоречий в выводах эксперта судом апелляционной инстанции не выявлено, сомнений в обоснованности заключения не возникло.
С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно определил рыночную стоимость спорного объекта на основании заключения эксперта (отчета об оценке) N 96-16 от 28.03.2016 в размере 807 000 рублей, в том числе стоимость нежилого здания - 644 000 рублей, стоимость земельного участка - 163 000 рублей.
Довод апелляционной жалобы о том, что стоимость земельного участка подлежит определению в размере его кадастровой стоимости судом апелляционной инстанции отклоняется как основанный на неверном толковании норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.
Статьей 8 ФЗ "Об оценочной деятельности" установлено, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
Также указанная статья предусматривает исчерпывающий перечень исключений из этого общего правила.
Поскольку из материалов дела следует, что на спорном земельном участке отсутствуют какие-либо здания, строения, сооружения, принадлежащие ООО "Гранд консалтинг" на праве собственности, а также что отчуждение земельного участка не подпадает к числу исключений, предусмотренных частью 2 статьи 8 ФЗ "Об оценочной деятельности", суд первой инстанции пришел правильному к выводу о том, что отчуждаемый земельный участок в силу положений названного Закона подлежал оценке, а установление выкупной цены спорного земельного участка в размере кадастровой стоимости противоречит действующему законодательству.
Ссылка заявителя апелляционной жалобы на статью 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации, введенную Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, устанавливающую предельную цену земли при ее отчуждении из государственной собственности без проведения торгов, не может быть принята во внимание.
Исчерпывающий перечень случаев продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации, и обстоятельства предоставления земельного участка истцу к таким случаям не относятся.
В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены арбитражным судом правильно; нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, не допущено.
Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по уплате госпошлины судом апелляционной инстанции не распределяются, так как в силу подпункта 1.1. пункта 1. статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация города Рубцовска Алтайского края освобождена от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:

Решение Арбитражного суда Алтайского края от 12 мая 2016 года по делу N А03-22962/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев.
Председательствующий
Е.В.АФАНАСЬЕВА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
И.И.ТЕРЕХИНА




















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)