Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 16 мая 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Капустиной Л.В.,
судей Бушуевой Е.М., Макарцева А.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу истца на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2015 года по делу N А10-4955/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Техномакс-Бурятия" (адрес местонахождения: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Гайдашовка д. 302, офис 302Г ОГРН 1142468016866) к обществу с ограниченной ответственностью "Икат-Плюс" (адрес местонахождения: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Куйбышева 5, ОГРН 1020300979577) о взыскании 499 855,08 руб. неосновательного обогащения (суд первой инстанции: судья Усипова Д.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техномакс-Бурятия" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия к обществу с ограниченной ответственностью "Икат-Плюс" (далее - ответчик) с требованиями 499 855,08 руб. о взыскании неосновательного обогащения и 35 000 руб. судебных расходов.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.11.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
С апелляционной жалобой обратился истец, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью.
Доводы жалобы сводятся к тому, что: фактически предварительный договор аренды нежилого помещения от 10.04.2014 N ПДА 1-ГИ/3 заключен между истцом и ООО "Гранд-Истейт", от имени которого действовал генеральный директор Сидельникова И.С.; денежные средства перечислены ответчику в отсутствие договора или какого-то иного основания для получения ответчиком от истца денежных средств; от стороны по договору - ООО "Гранд-Истейт" истец не получил предложения заключить основной договор, но при этом получено письмо от 26.12.2014 о невозможности предоставить помещение в связи с не завершением строительства здания и переноса открытия ТРК "Форум" на апрель 2015 года, потому обязательства по договору между сторонами прекращены.
Ответчик не представил отзыва на апелляционную жалобу.
Стороны надлежащим образом извещенные о возбуждении судебного производства, своих представителей не направили в судебное заседание апелляционной инстанции. При таком положении, в соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в суд апелляционной инстанции представителей истца и ответчика не препятствовала судебному разбирательству.
В заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 21.04.2016, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 28.04.2016. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда.
В связи с заменой в составе суда судьи Юдина С.И., с участием которого было начато разбирательство дела, на судью Бушуеву Е.М., рассмотрение дела в судебном заседании 28.04.2016 начато сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установил суд, 10.04.2014 между ООО "Техномакс-Бурятия" (арендатор) и ООО "Икат-плюс" (арендодатель), от которого на основании договора управления от 20.01.2014 действовало ООО "Гранд-Истейт", заключен предварительный договор N ПДА 1-ГИ/3 (далее - договор), регулирующий отношения арендатора (ООО "Техномакс-Бурятия") и арендодателя (ООО "Икат-плюс") по заключению в будущем договора аренды (основного договора) сроком на 5 лет с даты передачи по акту помещения примерной площадью 47,7 кв. м с отклонениями в большую или меньшую сторону в пределах 10%, подлежащей уточнению по данным обмера БТИ, помещения N 1-24 согласно предварительному плану на первом этаже здания многофункционального комплекса по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 39 (пункты 1.1, 1.2.1, 1.2.2, приложение N 1).
В пункте 1.2.4.1 договора стороны предусмотрели, что обеспечительный взнос - это денежные средства, вносимые арендатором арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения обязательств арендатора перед арендодателем, в случае причинения ущерба имуществу арендодателя или нарушения обязательств арендатора по предварительному договору, основному краткосрочному и долгосрочному договору аренды, его размер, равный постоянной арендной плате за два месяца и сумме НДС по ставке, действующей на момент оплаты рублевому эквиваленту 14 7469 долларов США, находящийся у арендодателя до конца срока аренды. Арендатор обязался оплатить обеспечительный взнос в течение 3 банковских дней с даты подписания предварительного договора на основании счета арендодателя.
Согласно счету ООО "Икат-плюс" от 12.05.2014 N К00000000001 на сумму 14 469 долларов США ООО "Техномакс-Бурятия" по платежным поручениям от 15.05.2014 N 13 на сумму 14 469 руб., от 21.05.2014 N 16 на сумму 386 386,02 руб., от 26.05.2014 N 17 на сумму 99 00,06 руб. перечислило ООО "Икат-плюс" всего 499 855,08 руб.
Истец обратился в арбитражный суд с иском, ссылаясь на то, что ответчик не возвратил полученную денежную сумму.
Основанием для отказа в удовлетворения исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор является действующим, в связи с чем, на стороне ответчика обязательство по возврату обеспечительного взноса не наступило.
Суд апелляционной инстанции полагал решение суда правильным.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абзац 2).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В пункте 2.1 договора установлен срок открытия МФК для посетителей - не позднее 3 квартала 2014 года, о котором арендатору должно быть сообщено в письменной форме не позднее, чем за 30 календарных дней до наступления такой даты.
Пунктом 4.1 предусмотрено, что стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный основные договоры аренды при условии оформления заказчиком-застройщиком - ООО "Икат-плюс" имущественных прав на здание МФК до даты официального открытия МФК. В случае если к дате официального открытия МФК имущественные права заказчика-застройщика на здание МФК не будут оформлены, то подписание основного договора откладывается до момента такого оформления, при этом арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения основного договора аренды. В этом случае с даты официального открытия МФК и до момента оформления заказчиком-застройщиком имущественных прав на здание МФК арендатору предоставляется право доступа в помещение.
В данном случае, исходя из условий предварительного договора, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор аренды (краткосрочный и долгосрочный) определен с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон.
Стало быть, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, не определен, поэтому имеются основания для применения абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем у суда не имелось оснований для удовлетворения иска.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Отличительным признаком предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, предварительный договор не может устанавливать каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за пользование им платежи (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 9798/12).
Обязанность заключить в будущем основные договоры следует из условий пунктов 1.1, 4.1 - 4.4 предварительных договоров, заключенных сторонами.
При этом арендодатель (ООО "Икат-плюс") обязался завершить строительство многофункционального комплекса (МФК) и подготовить его к открытию для посетителей не позднее 3 квартала 2014 года, передать арендатору помещение для проведения строительно-монтажных работ не позднее, чем за 2 месяца до даты официального открытия МФК, по акту, дата подписания которого является исходной для исчисления сроков исполнения обязательств арендатора по проведению СМР (пункты 2.1, 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора, арендодатель обязался передать арендатору помещение для выполнения СМР в срок не позднее, чем за 2 месяца до даты официального открытия МФК, при этом дата подписания акта передачи помещения является датой исчисления срока исполнения обязательств арендатора по проведению СМР.
Условиями раздела 3 договора регламентированы проектирование и проведение СМР.
Со своей стороны арендатор обязался принять помещение для проведения СМР и завершить их в определенный срок, начать ведение коммерческой деятельности в МФК в дату оформления открытия МФК (пункты 8.3.3, 8.3.4 договора).
В пункте 1.2.3 договора стороны согласовали порядок расчета размера арендной платы и ее уплаты арендатором - с даты начала арендатором коммерческой деятельности в помещении.
Согласно пункту 11.1 договора, предварительный договор прекращает свое действие с момента подписания сторонами основного договора аренды, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон.
22.10.2014 стороны (ООО "Икат-плюс" и ООО "Техномакс-Бурятия") подписали акт доступа, по которому во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 1.3 договора, арендодатель предоставил, а арендатор принял помещение в состоянии, определенном условиями предварительного договора, расположенное в здании МФК (условное обозначение - N 1-24), для подготовки помещения к ведению хозяйственной деятельности в соответствии с разрешенным использованием и функциональным назначением.
Таким образом, заключенный сторонами договор носит смешанный характер, поскольку содержит не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о возможности передачи этого помещения во владение и пользование арендатора до оформления правоустанавливающих документов арендодателя на объект недвижимого имущества и подписания основного договора.
В этой связи безосновательно считать заключенный сторонами договор, являющийся по своему содержанию не только предварительным в передаваемом законом смысле, прекратившим свое действие по истечении годичного срока с момента его заключения в соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Однако до настоящего периода времени заключенный сторонами договор не расторгнут, у ответчика не отпали обстоятельства, при которых он вправе удерживать обеспечительный взнос, полученный от истца во исполнение обязательств по договору, а у истца не возникло права требовать возврата обеспечительного вызова на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Довод истца о том, что ООО "Икат-полюс" не является стороной заключенного предварительного договора и потому не праве удерживать сумму обеспечительного взноса, опровергается условиями договора и поведением сторон при его исполнении.
Так, из текста договора следует, что при подписании договора ООО "Гранд-Истейт" действовало на основании заключенного с ООО "Икат-плюс" договора управления от 20.01.2014. Данное обстоятельство истцом не опровергнуто.
Сумма обеспечительного взноса уплачена истцом ответчику как арендодателю в соответствии с пунктом 1.2.4.1 договора, по счету, представленному истцу ответчиком. С ответчиком как с арендодателем истец подписал акт доступа от 22.10.2014.
Ссылка истца на письмо от 26.12.2014, получение от ООО "Гранд-Истейт", не принята, ввиду того, что его содержание не изменяет отношений истца и ответчика в связи с заключенным договором.
Стало быть, доводы истца в обоснование апелляционной жалобы не соответствовали фактическим обстоятельствам, не основаны на законе, потому не могли повлиять на вынесенное судом решение по делу.
Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влекущих безусловную отмену судебного акта.
Следовательно, решение арбитражного суда законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения не имелось.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы оставлены на заявителе.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2015 года по делу N А10-4955/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.КАПУСТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
А.В.МАКАРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.05.2016 N 04АП-40/2016 ПО ДЕЛУ N А10-4955/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 мая 2016 г. по делу N А10-4955/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 28 апреля 2016 года
В полном объеме постановление изготовлено 16 мая 2016 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Капустиной Л.В.,
судей Бушуевой Е.М., Макарцева А.В.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайбрахмановой Е.Ф., рассмотрев в открытом заседании в помещении суда апелляционную жалобу истца на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2015 года по делу N А10-4955/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Техномакс-Бурятия" (адрес местонахождения: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Гайдашовка д. 302, офис 302Г ОГРН 1142468016866) к обществу с ограниченной ответственностью "Икат-Плюс" (адрес местонахождения: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Куйбышева 5, ОГРН 1020300979577) о взыскании 499 855,08 руб. неосновательного обогащения (суд первой инстанции: судья Усипова Д.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Техномакс-Бурятия" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия к обществу с ограниченной ответственностью "Икат-Плюс" (далее - ответчик) с требованиями 499 855,08 руб. о взыскании неосновательного обогащения и 35 000 руб. судебных расходов.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.11.2015 в удовлетворении заявленных требований отказано.
С апелляционной жалобой обратился истец, просил решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований полностью.
Доводы жалобы сводятся к тому, что: фактически предварительный договор аренды нежилого помещения от 10.04.2014 N ПДА 1-ГИ/3 заключен между истцом и ООО "Гранд-Истейт", от имени которого действовал генеральный директор Сидельникова И.С.; денежные средства перечислены ответчику в отсутствие договора или какого-то иного основания для получения ответчиком от истца денежных средств; от стороны по договору - ООО "Гранд-Истейт" истец не получил предложения заключить основной договор, но при этом получено письмо от 26.12.2014 о невозможности предоставить помещение в связи с не завершением строительства здания и переноса открытия ТРК "Форум" на апрель 2015 года, потому обязательства по договору между сторонами прекращены.
Ответчик не представил отзыва на апелляционную жалобу.
Стороны надлежащим образом извещенные о возбуждении судебного производства, своих представителей не направили в судебное заседание апелляционной инстанции. При таком положении, в соответствии с частью 3 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в суд апелляционной инстанции представителей истца и ответчика не препятствовала судебному разбирательству.
В заседании суда апелляционной инстанции, состоявшемся 21.04.2016, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 28.04.2016. Информация о перерыве в судебном заседании размещена на сайте Четвертого арбитражного апелляционного суда.
В связи с заменой в составе суда судьи Юдина С.И., с участием которого было начато разбирательство дела, на судью Бушуеву Е.М., рассмотрение дела в судебном заседании 28.04.2016 начато сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив доводы заявителя, суд апелляционной инстанции не нашел правовых оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела и установил суд, 10.04.2014 между ООО "Техномакс-Бурятия" (арендатор) и ООО "Икат-плюс" (арендодатель), от которого на основании договора управления от 20.01.2014 действовало ООО "Гранд-Истейт", заключен предварительный договор N ПДА 1-ГИ/3 (далее - договор), регулирующий отношения арендатора (ООО "Техномакс-Бурятия") и арендодателя (ООО "Икат-плюс") по заключению в будущем договора аренды (основного договора) сроком на 5 лет с даты передачи по акту помещения примерной площадью 47,7 кв. м с отклонениями в большую или меньшую сторону в пределах 10%, подлежащей уточнению по данным обмера БТИ, помещения N 1-24 согласно предварительному плану на первом этаже здания многофункционального комплекса по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Ленина, 39 (пункты 1.1, 1.2.1, 1.2.2, приложение N 1).
В пункте 1.2.4.1 договора стороны предусмотрели, что обеспечительный взнос - это денежные средства, вносимые арендатором арендодателю и являющиеся средством обеспечения исполнения обязательств арендатора перед арендодателем, в случае причинения ущерба имуществу арендодателя или нарушения обязательств арендатора по предварительному договору, основному краткосрочному и долгосрочному договору аренды, его размер, равный постоянной арендной плате за два месяца и сумме НДС по ставке, действующей на момент оплаты рублевому эквиваленту 14 7469 долларов США, находящийся у арендодателя до конца срока аренды. Арендатор обязался оплатить обеспечительный взнос в течение 3 банковских дней с даты подписания предварительного договора на основании счета арендодателя.
Согласно счету ООО "Икат-плюс" от 12.05.2014 N К00000000001 на сумму 14 469 долларов США ООО "Техномакс-Бурятия" по платежным поручениям от 15.05.2014 N 13 на сумму 14 469 руб., от 21.05.2014 N 16 на сумму 386 386,02 руб., от 26.05.2014 N 17 на сумму 99 00,06 руб. перечислило ООО "Икат-плюс" всего 499 855,08 руб.
Истец обратился в арбитражный суд с иском, ссылаясь на то, что ответчик не возвратил полученную денежную сумму.
Основанием для отказа в удовлетворения исковых требований послужил вывод суда первой инстанции о том, что предварительный договор является действующим, в связи с чем, на стороне ответчика обязательство по возврату обеспечительного взноса не наступило.
Суд апелляционной инстанции полагал решение суда правильным.
В силу пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (абзац 2).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
В пункте 2.1 договора установлен срок открытия МФК для посетителей - не позднее 3 квартала 2014 года, о котором арендатору должно быть сообщено в письменной форме не позднее, чем за 30 календарных дней до наступления такой даты.
Пунктом 4.1 предусмотрено, что стороны подпишут краткосрочный и долгосрочный основные договоры аренды при условии оформления заказчиком-застройщиком - ООО "Икат-плюс" имущественных прав на здание МФК до даты официального открытия МФК. В случае если к дате официального открытия МФК имущественные права заказчика-застройщика на здание МФК не будут оформлены, то подписание основного договора откладывается до момента такого оформления, при этом арендодатель не несет ответственности за просрочку заключения основного договора аренды. В этом случае с даты официального открытия МФК и до момента оформления заказчиком-застройщиком имущественных прав на здание МФК арендатору предоставляется право доступа в помещение.
В данном случае, исходя из условий предварительного договора, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор аренды (краткосрочный и долгосрочный) определен с нарушением правил статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку событие, с которым стороны связали срок исполнения обязательства, не отвечает признакам неизбежности, так как зависит от воли и действий сторон.
Стало быть, срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, не определен, поэтому имеются основания для применения абзаца второго пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем у суда не имелось оснований для удовлетворения иска.
В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
В силу пункта 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Отличительным признаком предварительного договора является обязательство сторон заключить в будущем основной договор на определенных условиях, предварительный договор не может устанавливать каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество в пользование и производить за пользование им платежи (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 9798/12).
Обязанность заключить в будущем основные договоры следует из условий пунктов 1.1, 4.1 - 4.4 предварительных договоров, заключенных сторонами.
При этом арендодатель (ООО "Икат-плюс") обязался завершить строительство многофункционального комплекса (МФК) и подготовить его к открытию для посетителей не позднее 3 квартала 2014 года, передать арендатору помещение для проведения строительно-монтажных работ не позднее, чем за 2 месяца до даты официального открытия МФК, по акту, дата подписания которого является исходной для исчисления сроков исполнения обязательств арендатора по проведению СМР (пункты 2.1, 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.2 договора, арендодатель обязался передать арендатору помещение для выполнения СМР в срок не позднее, чем за 2 месяца до даты официального открытия МФК, при этом дата подписания акта передачи помещения является датой исчисления срока исполнения обязательств арендатора по проведению СМР.
Условиями раздела 3 договора регламентированы проектирование и проведение СМР.
Со своей стороны арендатор обязался принять помещение для проведения СМР и завершить их в определенный срок, начать ведение коммерческой деятельности в МФК в дату оформления открытия МФК (пункты 8.3.3, 8.3.4 договора).
В пункте 1.2.3 договора стороны согласовали порядок расчета размера арендной платы и ее уплаты арендатором - с даты начала арендатором коммерческой деятельности в помещении.
Согласно пункту 11.1 договора, предварительный договор прекращает свое действие с момента подписания сторонами основного договора аренды, если иное не будет предусмотрено соглашением сторон.
22.10.2014 стороны (ООО "Икат-плюс" и ООО "Техномакс-Бурятия") подписали акт доступа, по которому во исполнение обязательств, предусмотренных пунктом 1.3 договора, арендодатель предоставил, а арендатор принял помещение в состоянии, определенном условиями предварительного договора, расположенное в здании МФК (условное обозначение - N 1-24), для подготовки помещения к ведению хозяйственной деятельности в соответствии с разрешенным использованием и функциональным назначением.
Таким образом, заключенный сторонами договор носит смешанный характер, поскольку содержит не только условия предварительного договора аренды помещения, но и условия о возможности передачи этого помещения во владение и пользование арендатора до оформления правоустанавливающих документов арендодателя на объект недвижимого имущества и подписания основного договора.
В этой связи безосновательно считать заключенный сторонами договор, являющийся по своему содержанию не только предварительным в передаваемом законом смысле, прекратившим свое действие по истечении годичного срока с момента его заключения в соответствии с пунктами 4 и 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей в спорный период, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Однако до настоящего периода времени заключенный сторонами договор не расторгнут, у ответчика не отпали обстоятельства, при которых он вправе удерживать обеспечительный взнос, полученный от истца во исполнение обязательств по договору, а у истца не возникло права требовать возврата обеспечительного вызова на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Довод истца о том, что ООО "Икат-полюс" не является стороной заключенного предварительного договора и потому не праве удерживать сумму обеспечительного взноса, опровергается условиями договора и поведением сторон при его исполнении.
Так, из текста договора следует, что при подписании договора ООО "Гранд-Истейт" действовало на основании заключенного с ООО "Икат-плюс" договора управления от 20.01.2014. Данное обстоятельство истцом не опровергнуто.
Сумма обеспечительного взноса уплачена истцом ответчику как арендодателю в соответствии с пунктом 1.2.4.1 договора, по счету, представленному истцу ответчиком. С ответчиком как с арендодателем истец подписал акт доступа от 22.10.2014.
Ссылка истца на письмо от 26.12.2014, получение от ООО "Гранд-Истейт", не принята, ввиду того, что его содержание не изменяет отношений истца и ответчика в связи с заключенным договором.
Стало быть, доводы истца в обоснование апелляционной жалобы не соответствовали фактическим обстоятельствам, не основаны на законе, потому не могли повлиять на вынесенное судом решение по делу.
Суд первой инстанции не допустил нарушения или неправильного применения норм процессуального права, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влекущих безусловную отмену судебного акта.
Следовательно, решение арбитражного суда законно и обоснованно, оснований для его отмены или изменения не имелось.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации 3 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы оставлены на заявителе.
Руководствуясь статьей 268, пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 27 ноября 2015 года по делу N А10-4955/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.В.КАПУСТИНА
Судьи
Е.М.БУШУЕВА
А.В.МАКАРЦЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)