Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - Жигалина М.С. (доверенность от 27.03.2017 N 03/17, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Регион" - Мухин П.Н. (доверенность от 02.02.2017 N 2-17, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Ликом" (далее - истец, ООО "Ликом") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ответчик, ООО "Регион") о взыскании задолженности по арендной плате за период с января по май 2016 года в размере 750 000 руб., а также неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 573 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 5 - 9; т. 2 л.д. 9, 39).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 82 - 84).
Не согласившись с указанным решением, ООО "Ликом" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 89).
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом представленного 18.04.2017 мотивированного текста жалобы) истец указывает на несоответствие обстоятельствам дела вывода суда о прекращении договора аренды 27.12.2015. По мнению апеллянта, представленное в материалы дела уведомление о расторжении договора аренды от 26.11.2015 не является допустимым доказательством, подтверждающим факт надлежащего его получения истцом, поскольку подписана не директором ООО "Ликом". Печать истца на уведомлении также не подтверждает факт надлежащего получения документа. Кроме того, в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечению 45 дней с момента отправки уведомления. Таким образом, договор должен считаться расторгнутым 10.01.2016, а не 27.12.2015.
Вывод суда о том, что акт приема-передачи (возврата) от 31.12.2015, подписанный ответчиком, свидетельствует о факте уклонения истцом от подписания акта возврата и принятия нежилого помещения не основан на материалах дела. В материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес истца данного акта ранее 07.04.2016. При этом в материалах дела имеется опись, в которой указано что акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды направлен арендатором в адрес арендодателя лишь 07.04.2016. Следовательно, истец не мог уклоняться от приема передачи помещения до 07.04.2016, а ответчик не мог добросовестно передать помещение до 07.04.2016. И если ответчик намерен был бы реализовать желание по прекращению арендных отношений, то передача недвижимости должна быть 27.12.2015, а не 31.12.2015. В связи с этим 31.12.2015 помещение не могло быть передано ООО "Ликом". Ключи от помещения также ООО "Ликом" не переданы. Относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что арендованное имущество было готово к передаче 27.12.2015 либо 31.12.2015, равно как и доказательств уклонения истца от приемки арендованного имущества в указанную дату ответчиком представлено не было.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика с ними не согласился.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.04.2015 между ООО "Ликом" (арендодатель) и ООО "Регион" (арендатор) заключен договор аренды N 03/15 (далее - договор) (т. 1 л.д. 16 - 21), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение N 1 (часть цокольного этажа, магазин), назначение: нежилое. Площадь общая 208,8 кв. м, в том числе торговая площадь 167,9 кв. м. Этаж цокольный. Адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, ул. Энгельса, 36, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:029840:1001/А от 16.11.2006 (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора составляет 24 месяца с момента передачи помещения арендодателем арендатору по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения как при истечении срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения, не позднее, чем за 30 календарных дней до момента освобождения помещения, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором (пункт 2.3 договора).
Арендатор обязуется не позднее 5 календарных дней с момента истечения срока действия договора передать помещение арендодателю по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износ (пункт 3.3.3 договора).
Арендная плата по договору составляет 150 000 руб. в месяц.
Дополнительно арендатор ежемесячно возмещает арендодателю расходы по оплате потребленной арендатором электрической энергии в соответствии с показаниями прибора учета. При этом возмещение расходов арендодателя производится на основании счетов, к которым прилагается счет энергоснабжающей организации. Оплата производится не позднее 3 рабочих дней с момента передачи соответствующего счета арендатору (пункт 4.1 договора).
Начисление арендной платы производится с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи по дату подписания акта возврата помещения включительно (пункт 4.2 договора).
Датой исполнения арендатором своих обязательств по договору считается день списания денежных средств с расчетного счета арендатора. Арендная плата уплачивается арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. Арендная плата за первый месяц аренды помещения вносится арендатором не позднее трех календарных дней с момента подписания сторонами договора (пункт 4.4 договора).
При необоснованной просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа (пункт 5.3 договора).
Нежилое помещение передано ООО "Регион" по акту приема-передачи от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 22 - 23).
16.09.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с пунктом 1 которого, договор аренды дополнен пунктом 4.1.1 следующего содержания: "В период с 01.10.2015 по 31.12.2015 арендная плата по договору составляет 75 000 руб." (т. 1 л.д. 24).
Договор аренды N 03/15 от 17.04.2015 и дополнительное соглашение N 1 к нему зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 01.06.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/240/2015-147/3 и 13.10.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/395/2015-8685/1 соответственно (т. 1 л.д. 21, 24).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 24.08.2016 N 74/036/809/2016-3577 (т. 1 л.д. 142 - 143), подтверждается, что ООО "Ликом" является правообладателем переданного в аренду нежилого помещения, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк", а также аренды в пользу ответчика.
В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей в период с января по май 2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 02/16 от 07.04.2016, с требованием оплаты задолженности за пользование по договору аренды N 03/15 от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 12), что подтверждается почтовой квитанцией N 0199 от 30.05.2016 (т. 1 л.д. 11).
В ответе от 15.04.2016 на указанную претензию ответчик сообщил истцу, что 26.11.2015 в адрес ООО "Ликом" было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое получено истцом нарочно, в связи с чем, договор аренды считается расторгнутым. Кроме того, в указанном ответе общество "Регион" сообщило, что заблаговременно уведомило истца об освобождении нежилого помещения и по истечении необходимого срока передало помещение по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 95).
Ссылаясь на неполучение от ответчика уведомления о расторжении договора аренды, полагая, что ответчик обязан оплатить арендную плату за период с января по май 2016 года за пользование нежилым помещением истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Из материалов дела также следует, что 29.04.2016 обществом "Регион" в адрес истца направлено требование с просьбой о проведении государственной регистрации расторжения договора аренды N 03/15 от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 97 - 98).
В материалы дела представлен Акт N 1-15 от 31.12.2015 приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору от 17.04.2015 N 03/15, подписанный со стороны арендодателя Ковешниковым А.П. (т. 1 л.д. 94), скрин-шот страницы сайта 74-chelyabinsk.ru, содержащей текст объявления о сдаче в аренду торгового помещения, площадью 208 кв. м по адресу Челябинск, Энгельса, 36, цена 750,00 р. в месяц с указанием телефона (8-908-08-156-30), а также имени и отчества автора объявления (Алексей Петрович), и адреса электронной почты (resume-tornado@mail.ru) (т. 1 л.д. 121).
Кроме того представлена распечатка телефонных звонков с абонентского номера 79193481387, в соответствии с которой 30.12.2015 с указанного номера имело место соединение в 18.13 час. с номером 8-908-08-156-30 продолжительностью 3:10 мин, а также 31.12.2015 два соединения в 13.00 час. И 14.58 час. (т. 1 л.д. 117).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта получения истцом от ответчика уведомления о расторжении договора аренды с 27.12.2015. и прекращении договора по истечении 30 дней с указанной даты. При этом, поскольку истец, как арендодатель, уклонился от получения объекта аренды, на арендатора (ответчика) не может быть возложена обязанность по внесению арендной платы за период после прекращения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, поименованные в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, зарегистрирован в установленном законом порядке.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 7.3 договора аренды любая из сторон договора вправе в течение срока его действия в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при условии предварительного письменного уведомления другой стороны не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемого момента расторжения договора. При этом договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения второй стороной соответствующего уведомления либо по истечении 45 дней с момента отправки соответствующего уведомления по адресу, указанному в договоре.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществом "Регион" в адрес ООО "Ликом" направлено уведомление о расторжении договора от 26.11.2015, в котором ответчик, ссылаясь на положения пунктов 7.3, 2.3 договора аренды, уведомил истца о намерении расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а также освободить арендуемое нежилое помещение (т. 1 л.д. 93, т. 2 л.д. 15).
На указанном уведомлении проставлена дата получения - 26.11.15, подпись получившего лица и печать с наименованием ответчика.
Доводы апеллянта о том, что он не получал указанного уведомления и подпись на уведомлении не принадлежит директору общества, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Получение уведомления о расторжении договора аренды иным сотрудником истца, не являющимся директором ООО "Ликом", не свидетельствует о неполучении истцом уведомления. Кроме того на уведомлении имеется также оттиск печати, с наименованием и реквизитами ООО "Ликом".
Доказательств того, что оттиск печати, проставленный на уведомлении от имени истца, не принадлежит последнему, либо печать организации - истца выбыла из его владения помимо его воли, истец в порядке пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил; о фальсификации данного доказательства в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявил.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что уведомление получено арендодателем в дату проставленную рядом с печатью истца (26.11.2015) и о том, что договор аренды был расторгнут 27.12.2015 (с учетом 30-дневного периода с момента получения второй стороной соответствующего уведомления).
Ссылка подателя жалобы на то, что в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечению 45 дней с момента отправки уведомления, в связи с чем, настоящий договор расторгнут 10.01.2016, а не 27.12.2015, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Поскольку факт получения истцом уведомления о расторжении договора именно 26.11.2015 подтвержден материалами дела, следовательно, оснований полагать, что срок расторжения договора следует считать с момента отправки соответствующего уведомления по адресу, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В направленном в адрес истца уведомлении о расторжении договора аренды, ответчик сообщил о намерении освободить помещение согласно пункту 2.3 договора. Таким образом, дата освобождения помещения по условиям договора определяется по истечении 30 дней с момента получения уведомления о расторжении договора.
Истец, действуя добросовестно и разумно, был обязан предпринять меры по принятию объекта из аренды при наступлении согласованной в п. 2.3 договора аренды даты освобождения помещения.
Доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий для принятия арендованного помещения после расторжения договора аренды, а также доказательств совершения каких-либо действий с целью реализации обязанности по принятию объекта аренды истец не представил.
Как верно отмечено судом первой инстанции, после получения уведомления истец не получал ежемесячную плату за арендованное имущество. При этом никаких требований вплоть до направления ответчику претензии 07.04.2016 не предъявлял.
При таких обстоятельствах суд обоснованно сослался на наличие признаков уклонения истца от приемки имущества из аренды.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Ответчиком также с целью реализации обязанности по возврату объекта аренды составлен акт приема-передачи нежилого помещения от 31.12.2015 (т. 1 л.д. 94), который со стороны арендодателя подписан Ковешниковым А.П.
Несмотря на то что, надлежащих и достоверных доказательств, подтверждающих полномочия Ковешникова А.П. на подписание указанного документа в материалы дела не представлено, печать истца в указанном документе также отсутствует, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости оценки сложившейся ситуации с точки зрения добросовестности поведения сторон как участников гражданского оборота.
Согласно п. 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ни законом, ни договором аренды не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема имущества при наличии конкретно выраженного волеизъявления арендатора на его передачу.
Действия арендатора по направлению уведомления о расторжении договора, подписанию в присутствии Кавешникова А.П. акта приема-передачи, обращению к арендодателю с заявлением о регистрации прекращения аренды, свидетельствуют о наличии явно выраженного волеизъявления на прекращение арендных отношений. Вместе с тем, арендодатель, получив от общества "Регион" в апреле 2016 г. заявление с просьбой о регистрации прекращения аренды и ответ на претензию, в которой арендатор указывает, что передал помещение арендодателю по акту приема-передачи, не только не предпринял действий по установлению обстоятельств фактического освобождения помещения, а более того, осуществляет действия по взысканию с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2016 по 30.06.2016.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.04.2017 N 18АП-4046/2017 ПО ДЕЛУ N А76-13323/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 апреля 2017 г. N 18АП-4046/2017
Дело N А76-13323/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 27 апреля 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Суспициной Л.А., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 (судья Медведникова Н.В.).
В судебном заседании приняли участие представители:
- общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - Жигалина М.С. (доверенность от 27.03.2017 N 03/17, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Регион" - Мухин П.Н. (доверенность от 02.02.2017 N 2-17, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Ликом" (далее - истец, ООО "Ликом") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ответчик, ООО "Регион") о взыскании задолженности по арендной плате за период с января по май 2016 года в размере 750 000 руб., а также неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 573 000 руб. (с учетом уточнения исковых требований, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1 л.д. 5 - 9; т. 2 л.д. 9, 39).
Решением Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 2 л.д. 82 - 84).
Не согласившись с указанным решением, ООО "Ликом" (далее также - апеллянт, податель жалобы) обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт (т. 2 л.д. 89).
В обоснование доводов апелляционной жалобы (с учетом представленного 18.04.2017 мотивированного текста жалобы) истец указывает на несоответствие обстоятельствам дела вывода суда о прекращении договора аренды 27.12.2015. По мнению апеллянта, представленное в материалы дела уведомление о расторжении договора аренды от 26.11.2015 не является допустимым доказательством, подтверждающим факт надлежащего его получения истцом, поскольку подписана не директором ООО "Ликом". Печать истца на уведомлении также не подтверждает факт надлежащего получения документа. Кроме того, в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечению 45 дней с момента отправки уведомления. Таким образом, договор должен считаться расторгнутым 10.01.2016, а не 27.12.2015.
Вывод суда о том, что акт приема-передачи (возврата) от 31.12.2015, подписанный ответчиком, свидетельствует о факте уклонения истцом от подписания акта возврата и принятия нежилого помещения не основан на материалах дела. В материалах дела отсутствуют доказательства направления в адрес истца данного акта ранее 07.04.2016. При этом в материалах дела имеется опись, в которой указано что акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды направлен арендатором в адрес арендодателя лишь 07.04.2016. Следовательно, истец не мог уклоняться от приема передачи помещения до 07.04.2016, а ответчик не мог добросовестно передать помещение до 07.04.2016. И если ответчик намерен был бы реализовать желание по прекращению арендных отношений, то передача недвижимости должна быть 27.12.2015, а не 31.12.2015. В связи с этим 31.12.2015 помещение не могло быть передано ООО "Ликом". Ключи от помещения также ООО "Ликом" не переданы. Относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о том, что арендованное имущество было готово к передаче 27.12.2015 либо 31.12.2015, равно как и доказательств уклонения истца от приемки арендованного имущества в указанную дату ответчиком представлено не было.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ответчика с ними не согласился.
Законность и обоснованность оспоренного судебного акта проверяются судом апелляционной инстанции в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.04.2015 между ООО "Ликом" (арендодатель) и ООО "Регион" (арендатор) заключен договор аренды N 03/15 (далее - договор) (т. 1 л.д. 16 - 21), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение N 1 (часть цокольного этажа, магазин), назначение: нежилое. Площадь общая 208,8 кв. м, в том числе торговая площадь 167,9 кв. м. Этаж цокольный. Адрес (местоположение): Челябинская область, г. Челябинск, ул. Энгельса, 36, кадастровый (или условный) номер 74:36:00 00 00:00:029840:1001/А от 16.11.2006 (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора составляет 24 месяца с момента передачи помещения арендодателем арендатору по акту приема-передачи (пункт 2.1 договора).
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о предстоящем освобождении помещения как при истечении срока действия договора, так и при досрочном освобождении помещения, не позднее, чем за 30 календарных дней до момента освобождения помещения, за исключением случаев, прямо предусмотренных договором (пункт 2.3 договора).
Арендатор обязуется не позднее 5 календарных дней с момента истечения срока действия договора передать помещение арендодателю по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, в состоянии не худшем, чем то, в котором помещение было передано арендатору, с учетом его нормального износ (пункт 3.3.3 договора).
Арендная плата по договору составляет 150 000 руб. в месяц.
Дополнительно арендатор ежемесячно возмещает арендодателю расходы по оплате потребленной арендатором электрической энергии в соответствии с показаниями прибора учета. При этом возмещение расходов арендодателя производится на основании счетов, к которым прилагается счет энергоснабжающей организации. Оплата производится не позднее 3 рабочих дней с момента передачи соответствующего счета арендатору (пункт 4.1 договора).
Начисление арендной платы производится с момента передачи помещения арендатору по акту приема-передачи по дату подписания акта возврата помещения включительно (пункт 4.2 договора).
Датой исполнения арендатором своих обязательств по договору считается день списания денежных средств с расчетного счета арендатора. Арендная плата уплачивается арендодателю ежемесячно не позднее 15 числа текущего месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя, указанный в настоящем договоре. Арендная плата за первый месяц аренды помещения вносится арендатором не позднее трех календарных дней с момента подписания сторонами договора (пункт 4.4 договора).
При необоснованной просрочке внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, но не более 10% от суммы просроченного платежа (пункт 5.3 договора).
Нежилое помещение передано ООО "Регион" по акту приема-передачи от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 22 - 23).
16.09.2015 между сторонами подписано дополнительное соглашение N 1 к договору аренды, в соответствии с пунктом 1 которого, договор аренды дополнен пунктом 4.1.1 следующего содержания: "В период с 01.10.2015 по 31.12.2015 арендная плата по договору составляет 75 000 руб." (т. 1 л.д. 24).
Договор аренды N 03/15 от 17.04.2015 и дополнительное соглашение N 1 к нему зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 01.06.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/240/2015-147/3 и 13.10.2015, номер регистрации - 74-74/036-74/001/395/2015-8685/1 соответственно (т. 1 л.д. 21, 24).
Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 24.08.2016 N 74/036/809/2016-3577 (т. 1 л.д. 142 - 143), подтверждается, что ООО "Ликом" является правообладателем переданного в аренду нежилого помещения, зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки в пользу ПАО "Промсвязьбанк", а также аренды в пользу ответчика.
В связи с неисполнением обязанности по уплате арендных платежей в период с января по май 2016 года истцом в адрес ответчика направлена претензия исх. N 02/16 от 07.04.2016, с требованием оплаты задолженности за пользование по договору аренды N 03/15 от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 12), что подтверждается почтовой квитанцией N 0199 от 30.05.2016 (т. 1 л.д. 11).
В ответе от 15.04.2016 на указанную претензию ответчик сообщил истцу, что 26.11.2015 в адрес ООО "Ликом" было направлено уведомление о расторжении договора аренды, которое получено истцом нарочно, в связи с чем, договор аренды считается расторгнутым. Кроме того, в указанном ответе общество "Регион" сообщило, что заблаговременно уведомило истца об освобождении нежилого помещения и по истечении необходимого срока передало помещение по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 95).
Ссылаясь на неполучение от ответчика уведомления о расторжении договора аренды, полагая, что ответчик обязан оплатить арендную плату за период с января по май 2016 года за пользование нежилым помещением истец обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Из материалов дела также следует, что 29.04.2016 обществом "Регион" в адрес истца направлено требование с просьбой о проведении государственной регистрации расторжения договора аренды N 03/15 от 17.04.2015 (т. 1 л.д. 97 - 98).
В материалы дела представлен Акт N 1-15 от 31.12.2015 приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору от 17.04.2015 N 03/15, подписанный со стороны арендодателя Ковешниковым А.П. (т. 1 л.д. 94), скрин-шот страницы сайта 74-chelyabinsk.ru, содержащей текст объявления о сдаче в аренду торгового помещения, площадью 208 кв. м по адресу Челябинск, Энгельса, 36, цена 750,00 р. в месяц с указанием телефона (8-908-08-156-30), а также имени и отчества автора объявления (Алексей Петрович), и адреса электронной почты (resume-tornado@mail.ru) (т. 1 л.д. 121).
Кроме того представлена распечатка телефонных звонков с абонентского номера 79193481387, в соответствии с которой 30.12.2015 с указанного номера имело место соединение в 18.13 час. с номером 8-908-08-156-30 продолжительностью 3:10 мин, а также 31.12.2015 два соединения в 13.00 час. И 14.58 час. (т. 1 л.д. 117).
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности факта получения истцом от ответчика уведомления о расторжении договора аренды с 27.12.2015. и прекращении договора по истечении 30 дней с указанной даты. При этом, поскольку истец, как арендодатель, уклонился от получения объекта аренды, на арендатора (ответчика) не может быть возложена обязанность по внесению арендной платы за период после прекращения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (часть 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия, поименованные в части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, зарегистрирован в установленном законом порядке.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
На основании пункта 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, в соответствии с которым передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (абзац 3 пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 7.3 договора аренды любая из сторон договора вправе в течение срока его действия в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения договора при условии предварительного письменного уведомления другой стороны не позднее, чем за 30 календарных дней до предполагаемого момента расторжения договора. При этом договор считается расторгнутым по истечении 30 календарных дней с момента получения второй стороной соответствующего уведомления либо по истечении 45 дней с момента отправки соответствующего уведомления по адресу, указанному в договоре.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, обществом "Регион" в адрес ООО "Ликом" направлено уведомление о расторжении договора от 26.11.2015, в котором ответчик, ссылаясь на положения пунктов 7.3, 2.3 договора аренды, уведомил истца о намерении расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, а также освободить арендуемое нежилое помещение (т. 1 л.д. 93, т. 2 л.д. 15).
На указанном уведомлении проставлена дата получения - 26.11.15, подпись получившего лица и печать с наименованием ответчика.
Доводы апеллянта о том, что он не получал указанного уведомления и подпись на уведомлении не принадлежит директору общества, отклоняются судом апелляционной инстанции.
Получение уведомления о расторжении договора аренды иным сотрудником истца, не являющимся директором ООО "Ликом", не свидетельствует о неполучении истцом уведомления. Кроме того на уведомлении имеется также оттиск печати, с наименованием и реквизитами ООО "Ликом".
Доказательств того, что оттиск печати, проставленный на уведомлении от имени истца, не принадлежит последнему, либо печать организации - истца выбыла из его владения помимо его воли, истец в порядке пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил; о фальсификации данного доказательства в порядке статьи 161 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не заявил.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что уведомление получено арендодателем в дату проставленную рядом с печатью истца (26.11.2015) и о том, что договор аренды был расторгнут 27.12.2015 (с учетом 30-дневного периода с момента получения второй стороной соответствующего уведомления).
Ссылка подателя жалобы на то, что в соответствии с пунктом 7.3 договора аренды договор считается расторгнутым по истечению 45 дней с момента отправки уведомления, в связи с чем, настоящий договор расторгнут 10.01.2016, а не 27.12.2015, отклоняется судом апелляционной инстанции.
Поскольку факт получения истцом уведомления о расторжении договора именно 26.11.2015 подтвержден материалами дела, следовательно, оснований полагать, что срок расторжения договора следует считать с момента отправки соответствующего уведомления по адресу, у суда апелляционной инстанции не имеется.
В направленном в адрес истца уведомлении о расторжении договора аренды, ответчик сообщил о намерении освободить помещение согласно пункту 2.3 договора. Таким образом, дата освобождения помещения по условиям договора определяется по истечении 30 дней с момента получения уведомления о расторжении договора.
Истец, действуя добросовестно и разумно, был обязан предпринять меры по принятию объекта из аренды при наступлении согласованной в п. 2.3 договора аренды даты освобождения помещения.
Доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий для принятия арендованного помещения после расторжения договора аренды, а также доказательств совершения каких-либо действий с целью реализации обязанности по принятию объекта аренды истец не представил.
Как верно отмечено судом первой инстанции, после получения уведомления истец не получал ежемесячную плату за арендованное имущество. При этом никаких требований вплоть до направления ответчику претензии 07.04.2016 не предъявлял.
При таких обстоятельствах суд обоснованно сослался на наличие признаков уклонения истца от приемки имущества из аренды.
В соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
Ответчиком также с целью реализации обязанности по возврату объекта аренды составлен акт приема-передачи нежилого помещения от 31.12.2015 (т. 1 л.д. 94), который со стороны арендодателя подписан Ковешниковым А.П.
Несмотря на то что, надлежащих и достоверных доказательств, подтверждающих полномочия Ковешникова А.П. на подписание указанного документа в материалы дела не представлено, печать истца в указанном документе также отсутствует, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о необходимости оценки сложившейся ситуации с точки зрения добросовестности поведения сторон как участников гражданского оборота.
Согласно п. 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ни законом, ни договором аренды не предусмотрено право арендодателя отказываться от приема имущества при наличии конкретно выраженного волеизъявления арендатора на его передачу.
Действия арендатора по направлению уведомления о расторжении договора, подписанию в присутствии Кавешникова А.П. акта приема-передачи, обращению к арендодателю с заявлением о регистрации прекращения аренды, свидетельствуют о наличии явно выраженного волеизъявления на прекращение арендных отношений. Вместе с тем, арендодатель, получив от общества "Регион" в апреле 2016 г. заявление с просьбой о регистрации прекращения аренды и ответ на претензию, в которой арендатор указывает, что передал помещение арендодателю по акту приема-передачи, не только не предпринял действий по установлению обстоятельств фактического освобождения помещения, а более того, осуществляет действия по взысканию с ответчика арендных платежей за период с 01.01.2016 по 30.06.2016.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Всем доказательствам, представленным сторонами, обстоятельствам дела, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку, оснований для переоценки выводов у суда апелляционной инстанции в силу статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 02.03.2017 по делу N А76-13323/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ликом" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
Л.А.СУСПИЦИНА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)