Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 1 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" представителя Дербина Д.В. по доверенности от 22.08.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 июня 2016 года по делу N А05-8308/2015 (судья Распопин М.В.),
общество с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" (место нахождения: 163000, город Архангельск, улица Карла Маркса, дом 15; ИНН 2901159907, ОГРН 1072901001690; далее - ООО "Рубин инвест") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (место нахождения: 163001, город Архангельск, проспект Советских Космонавтов, дом 82; ИНН 2901244366, ОГРН 1142901000395; далее - ООО "Архстройперспектива") с иском о взыскании 12 782 000 руб. неустойки по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения от 06.06.2014 N 130 за период с 13.09.2014 по 11.08.2015 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 08.06.2016 в иске отказано. Суд взыскал с ООО "Рубин инвест" в доход федерального бюджета 84 910 руб. государственной пошлины.
ООО "Рубин инвест" с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В нарушение части 4 статьи 170 АПК РФ в решении суда отсутствуют ссылки на законы и иные нормативные правовые акты, согласно которым в случае продажи объекта долевого строительства покупатель приобретает права и обязанности застройщика по ранее заключенным продавцом договорам участия в долевом строительстве. Судом не учтено, что данное основание перехода прав и/или обязанностей не предусмотрено главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). В соответствии со статьями 407, 413, пунктом 4 статьи 425, пунктами 2 и 3 статьи 453 ГК РФ, пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" неустойка за нарушение обязательств, которые возникли из договора и срок исполнения которых наступил, подлежит начислению до момента прекращения договора. В нарушение пункта 1 статьи 307, статей 309 и 310, пункта 1 статьи 330 ГК РФ, частей 1, 3, 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве судом не установлены факты своевременного выполнения ответчиком принятых по договору от 06.06.2014 N 130 обязательств. Судом не установлено правовых оснований для неприменения статьи 330 ГК РФ и части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве.
Представитель ООО "Рубин инвест" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.
ООО "Архстройперспектива" в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ООО "Архстройперспектива" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя ООО "Рубин инвест", исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Рубин инвест" (застройщик) и ООО "Архстройперспектива" (дольщик) заключили договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения от 06.06.2014 N 130.
Согласно пункту 1.1 договора застройщик в соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, в соответствии с проектной декларацией построить многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение улиц Поморская и проспекта Ломоносова, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать в собственность дольщику объект, указанный в пункте 2.1 договора, а дольщик - уплатить обусловленную договором цену, указанную в пункте 4.1 договора и принять объект, указанный в пункте 2.1 договора при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2.1 договора объектом долевого строительства по договору являются пристроенные помещения административного назначения общей площадью 2092 кв. м в составе многоэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью ориентировочно 42 000 кв. м со встроенно-пристроенными административными помещениями в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска по проспекту Ломоносова (между улиц Поморская и Володарского). Расположение помещений указано на прилагаемом к договору плане помещений (приложение 1). Окончательная площадь помещений будет определена после проведения обмеров специализированной организацией.
Участник долевого строительства приобретает помещения в целях использования их для функционирования административных офисных помещений, магазина продовольственных и сопутствующих товаров, общественного питания и других услуг.
Проектная оплачиваемая площадь помещений состоит из: площади помещений; подсобная площади (коридоры, склады, санузлы, лестничные пролеты, технические помещения в подвале здании). Характеристика и техническая спецификация помещений: электроэнергия - по мощности согласно СНиП; вентиляция - раздельная, по правилам Санпина согласно назначению помещений; отопление - согласно нормам с отдельным от жилого дома тепловым узлом; холодное/горячее водоснабжение - вводы согласно назначению помещений; полы - без гидроизоляции, утепления и стяжки. (данные работы в стоимость помещений не входят, дольщик производит их самостоятельно за свой счет, до ввода дома в эксплуатацию); предусмотреть проект сплинкерной системы пожаротушения и водопровода согласно назначению помещений; без оштукатуривания стен и чистовой отделки; без установки внутренних перегородок. Дополнительно дольщик за свой счет оплачивает работы в помещениях по установке системы вентиляции, системы кондиционирования и системы пожаротушения, которые должны соответствовать требованиям СНиП и ГОСТов.
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора проектный срок окончания строительства дома - четвертый квартал 2015 года. Окончательной датой завершения строительства дома является дата подписания акта приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию. Планируемый срок передачи застройщиком объекта дольщику - до 28.02.2016.
Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора цена помещений определена соглашением сторон и составляет 140 000 000 руб. Указанный размер цены, подлежащей оплате дольщиком застройщику по настоящему договору, является твердым, согласован сторонами на весь срок исполнения настоящего договора и включает в себя стоимость всех расходов и вознаграждений застройщика. Оплата денежных средств производится дольщиком на расчетный счет застройщика в течение 5 (пяти) календарных дней с даты регистрации в установленном законом порядке договора.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкого автономного округа 08.09.2014 (номер регистрации 29-29-01/094/2014-240).
ООО "Рубин инвест" (застройщик) и ООО "Архстройперспектива" (инвестор) заключили договор об инвестиционной деятельности от 03.02.2014.
В соответствии с пунктом 1.2 договора инвестор принял на себя обязательство передать застройщику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления им проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию объекта капитального строительства: отдельно стоящего здания административного назначения общей площадью 2000 кв. м III очереди строительства, в составе многоэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью ориентировочно 42 000 кв. м со встроенно-пристроенными административными помещениями в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска по проспекту Ломоносова (между улиц Поморская и Володарского), а застройщик - использовать переданные денежные средства инвестора в соответствии с договором, а по окончании строительства объекта передать в собственность инвестора указанный объект в объеме, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором или по заключенному в дальнейшем договору долевого участия в строительстве объекта.
В пункте 5.1.1 договора указано, что сумма, включающая в себя услуги застройщика по расселению жилых домов, находящихся на земельном участке, указанном в пункте 1.3 договора и сумма стоимости проектно-сметной документации на объект строительства, рабочей документации и подготовки земельного участка к строительству объекта, по соглашению сторон оценена в размере 20 000 000 руб. и должна быть уплачена в следующем порядке: 2 000 000 руб. внесены 31.12.2013 обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит" по письму от инвестора за инвестора, 3 000 000 руб. в течение 3 (трех) дней со дня подписания настоящего договора, из них застройщик, в целях ускорения выдачи рабочей документации, обязан незамедлительно перечислить 1 000 000 руб. проектной фирме обществу с ограниченной ответственностью "Арикон и Ко", 15 000 000 руб. в течение 2 (двух) дней после подписания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи проектно-сметной и разрешительной документации.
Согласно пункту 5.1.2 договора сумма, включающая в себя финансирование объекта строительства, а также сроки должны были быть определены дополнительным соглашением к договору на основании утвержденной проектно-сметной документации и плана производства строительных работ.
В соответствии с пунктом 9.3 договора стороны по согласованию могут после регистрации проектной декларации в установленном законодательством порядке заключить и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве объекта, указанный в пункте 1.2 договора. Все платежи, произведенные инвестором по настоящему договору, застройщик обязан зачесть в счет исполнения договора долевого участия в строительстве объекта.
ООО "Архстройперспектива" 03.02.2014 перечислило ООО "Рубин инвест" 10 215 000 руб., которые в соответствии с пунктом 9.3 договора по согласованию сторон зачтены в счет уплаты по договору N 130.
ООО "Рубин инвест" 08.12.2014 и 01.07.2015 направило ООО "Архстройперспектива" претензии с требованием об исполнении обязательств по договору и уплате неустойки, поскольку оставшаяся часть суммы по договору N 130 ему не перечислена.
Истец начислил и предъявил ответчику 12 782 000 руб. неустойки по договору от 06.06.2014 N 130 за период с 13.09.2014 по 11.08.2015.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно части 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Как видно из материалов дела, ответчик, возражая против исковых требований, пояснял, что правомерно не вносил платежи по договору, поскольку объект не будет передан дольщику в установленный договором срок. Предусмотренный срок завершения строительства на данный момент истек. Уплата неустойки приведет к неосновательному обогащению истца. В настоящее время ответчик приобрел в собственность объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора N 130. Поскольку произошла смена стороны застройщика, право требования по договору истцом утрачено.
Суд первой инстанции установил, что ООО "Архстройперспектива" приобрело право собственности на объект долевого строительства.
Как следует из решения Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу N А05-10110/2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое здание, расположенный по адресу: Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", город Архангельск, проспект Ломоносова, между улиц Поморская и Володарского, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418 от 23.07.2015.
Суд в рамках названного дела постановил, произвести государственную регистрацию перехода к ООО "Архстройперспектива" права собственности на указанный объект незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что заключение договора купли-продажи не повлекло изменения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в частности смену застройщика, обладающего правами на землю, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из правового смысла норм Закона о долевом строительстве, следует, что предметом договора долевого участия в строительстве является не конкретный объект недвижимости, а имущественное право требования передачи соответствующей доли (в том числе конкретно определенных помещений) в строящемся объекте недвижимости.
До передачи объекта долевого участия в строительстве право собственности на строящийся объект принадлежит застройщику, который с обременением осуществляет все предусмотренные статьей 209 ГК РФ правомочия собственника, несет бремя содержания (статья 210 ГК РФ) и риск случайной гибели объекта (статья 211 ГК РФ).
Как правильно установил суд первой инстанции, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2015 зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", город Архангельск, проспект Ломоносова, между улиц Поморская и Володарского, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418, который впоследствии продан ответчику. Застройщик лишен возможности произвести достройку объекта, не обладая в отношении него правомочиями собственника или соответствующим согласием собственника.
Суд обоснованно указал, что наличие права на землю, является определяющим для застройщика на стадии, непосредственно предшествующей привлечению денежных средств дольщиков для долевого участия в строительстве. Продав объект незавершенного строительства, истец тем самым передал право на его достройку новому собственнику, то есть фактически отказался от прав застройщика.
Как установил суд первой инстанции, земельный участок предоставлен истцу по договору аренды от 28.02.2007 N 4/194л для строительства многоквартирного дома, частью которого ранее являлся спорный объект. До завершения процедуры регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства ответчик фактически лишен возможности принять какие-либо меры по переводу на него прав и обязанностей (полностью или в части) по договору аренды земельного участка, находящегося под спорным объектом и необходимого для его достройки.
Суд правомерно указал, что факт продажи объекта незавершенного строительства привел к смене застройщика по договору N 130, которым в отношении спорного объекта стал ответчик, одновременно являющийся единственным участником долевого строительства данного объекта.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что в результате приобретения ответчиком права собственности на объект долевого строительства произошло совпадение должника и кредитора, поэтому обязательства сторон по договору прекратились на основании статьи 413 ГК РФ, а ответчик, приобретая право собственности на объект долевого строительства, приобрел и все связанные с ним права застройщика, в том числе и права требования уплаты неустойки, являются верными, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Апелляционная инстанция полагает, что при данных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.
Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 июня 2016 года по делу N А05-8308/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 ПО ДЕЛУ N А05-8308/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. по делу N А05-8308/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
В полном объеме постановление изготовлено 1 сентября 2016 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Зайцевой А.Я., судей Романовой А.В. и Черединой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Макаровской Т.Н.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" представителя Дербина Д.В. по доверенности от 22.08.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 июня 2016 года по делу N А05-8308/2015 (судья Распопин М.В.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" (место нахождения: 163000, город Архангельск, улица Карла Маркса, дом 15; ИНН 2901159907, ОГРН 1072901001690; далее - ООО "Рубин инвест") обратилось в Арбитражный суд Архангельской области к обществу с ограниченной ответственностью "Архстройперспектива" (место нахождения: 163001, город Архангельск, проспект Советских Космонавтов, дом 82; ИНН 2901244366, ОГРН 1142901000395; далее - ООО "Архстройперспектива") с иском о взыскании 12 782 000 руб. неустойки по договору долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения от 06.06.2014 N 130 за период с 13.09.2014 по 11.08.2015 (с учетом уточнения иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением суда от 08.06.2016 в иске отказано. Суд взыскал с ООО "Рубин инвест" в доход федерального бюджета 84 910 руб. государственной пошлины.
ООО "Рубин инвест" с решением суда не согласилось, в апелляционной жалобе просило его отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.
Доводы подателя жалобы сводятся к следующему. В нарушение части 4 статьи 170 АПК РФ в решении суда отсутствуют ссылки на законы и иные нормативные правовые акты, согласно которым в случае продажи объекта долевого строительства покупатель приобретает права и обязанности застройщика по ранее заключенным продавцом договорам участия в долевом строительстве. Судом не учтено, что данное основание перехода прав и/или обязанностей не предусмотрено главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). В соответствии со статьями 407, 413, пунктом 4 статьи 425, пунктами 2 и 3 статьи 453 ГК РФ, пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 N 104 "Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств" неустойка за нарушение обязательств, которые возникли из договора и срок исполнения которых наступил, подлежит начислению до момента прекращения договора. В нарушение пункта 1 статьи 307, статей 309 и 310, пункта 1 статьи 330 ГК РФ, частей 1, 3, 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве судом не установлены факты своевременного выполнения ответчиком принятых по договору от 06.06.2014 N 130 обязательств. Судом не установлено правовых оснований для неприменения статьи 330 ГК РФ и части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве.
Представитель ООО "Рубин инвест" в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил ее удовлетворить.
ООО "Архстройперспектива" в отзыве на жалобу возразило против изложенных в ней доводов и требований, просило решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
ООО "Архстройперспектива" надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения жалобы, представителей в суд не направило, в связи с этим дело рассмотрено в его отсутствие в порядке, предусмотренном статьями 123, 156, 266 АПК РФ.
Выслушав представителя ООО "Рубин инвест", исследовав доказательства по делу, изучив доводы, приведенные в жалобе и отзыве на нее, апелляционная инстанция считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела, ООО "Рубин инвест" (застройщик) и ООО "Архстройперспектива" (дольщик) заключили договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения от 06.06.2014 N 130.
Согласно пункту 1.1 договора застройщик в соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок, своими силами и (или) с привлечением других лиц, в соответствии с проектной декларацией построить многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: город Архангельск, Ломоносовский территориальный округ, пересечение улиц Поморская и проспекта Ломоносова, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать в собственность дольщику объект, указанный в пункте 2.1 договора, а дольщик - уплатить обусловленную договором цену, указанную в пункте 4.1 договора и принять объект, указанный в пункте 2.1 договора при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В соответствии с пунктом 2.1 договора объектом долевого строительства по договору являются пристроенные помещения административного назначения общей площадью 2092 кв. м в составе многоэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью ориентировочно 42 000 кв. м со встроенно-пристроенными административными помещениями в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска по проспекту Ломоносова (между улиц Поморская и Володарского). Расположение помещений указано на прилагаемом к договору плане помещений (приложение 1). Окончательная площадь помещений будет определена после проведения обмеров специализированной организацией.
Участник долевого строительства приобретает помещения в целях использования их для функционирования административных офисных помещений, магазина продовольственных и сопутствующих товаров, общественного питания и других услуг.
Проектная оплачиваемая площадь помещений состоит из: площади помещений; подсобная площади (коридоры, склады, санузлы, лестничные пролеты, технические помещения в подвале здании). Характеристика и техническая спецификация помещений: электроэнергия - по мощности согласно СНиП; вентиляция - раздельная, по правилам Санпина согласно назначению помещений; отопление - согласно нормам с отдельным от жилого дома тепловым узлом; холодное/горячее водоснабжение - вводы согласно назначению помещений; полы - без гидроизоляции, утепления и стяжки. (данные работы в стоимость помещений не входят, дольщик производит их самостоятельно за свой счет, до ввода дома в эксплуатацию); предусмотреть проект сплинкерной системы пожаротушения и водопровода согласно назначению помещений; без оштукатуривания стен и чистовой отделки; без установки внутренних перегородок. Дополнительно дольщик за свой счет оплачивает работы в помещениях по установке системы вентиляции, системы кондиционирования и системы пожаротушения, которые должны соответствовать требованиям СНиП и ГОСТов.
В силу пунктов 3.1, 3.2 договора проектный срок окончания строительства дома - четвертый квартал 2015 года. Окончательной датой завершения строительства дома является дата подписания акта приемочной комиссии о вводе дома в эксплуатацию. Планируемый срок передачи застройщиком объекта дольщику - до 28.02.2016.
Согласно пунктам 4.1, 4.2 договора цена помещений определена соглашением сторон и составляет 140 000 000 руб. Указанный размер цены, подлежащей оплате дольщиком застройщику по настоящему договору, является твердым, согласован сторонами на весь срок исполнения настоящего договора и включает в себя стоимость всех расходов и вознаграждений застройщика. Оплата денежных средств производится дольщиком на расчетный счет застройщика в течение 5 (пяти) календарных дней с даты регистрации в установленном законом порядке договора.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкого автономного округа 08.09.2014 (номер регистрации 29-29-01/094/2014-240).
ООО "Рубин инвест" (застройщик) и ООО "Архстройперспектива" (инвестор) заключили договор об инвестиционной деятельности от 03.02.2014.
В соответствии с пунктом 1.2 договора инвестор принял на себя обязательство передать застройщику денежные средства в указанном ниже объеме для осуществления им проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию объекта капитального строительства: отдельно стоящего здания административного назначения общей площадью 2000 кв. м III очереди строительства, в составе многоэтажного многоквартирного жилого дома общей площадью ориентировочно 42 000 кв. м со встроенно-пристроенными административными помещениями в Ломоносовском территориальном округе города Архангельска по проспекту Ломоносова (между улиц Поморская и Володарского), а застройщик - использовать переданные денежные средства инвестора в соответствии с договором, а по окончании строительства объекта передать в собственность инвестора указанный объект в объеме, порядке и сроки, предусмотренные настоящим договором или по заключенному в дальнейшем договору долевого участия в строительстве объекта.
В пункте 5.1.1 договора указано, что сумма, включающая в себя услуги застройщика по расселению жилых домов, находящихся на земельном участке, указанном в пункте 1.3 договора и сумма стоимости проектно-сметной документации на объект строительства, рабочей документации и подготовки земельного участка к строительству объекта, по соглашению сторон оценена в размере 20 000 000 руб. и должна быть уплачена в следующем порядке: 2 000 000 руб. внесены 31.12.2013 обществу с ограниченной ответственностью "Фаворит" по письму от инвестора за инвестора, 3 000 000 руб. в течение 3 (трех) дней со дня подписания настоящего договора, из них застройщик, в целях ускорения выдачи рабочей документации, обязан незамедлительно перечислить 1 000 000 руб. проектной фирме обществу с ограниченной ответственностью "Арикон и Ко", 15 000 000 руб. в течение 2 (двух) дней после подписания договора купли-продажи объекта незавершенного строительства и передачи проектно-сметной и разрешительной документации.
Согласно пункту 5.1.2 договора сумма, включающая в себя финансирование объекта строительства, а также сроки должны были быть определены дополнительным соглашением к договору на основании утвержденной проектно-сметной документации и плана производства строительных работ.
В соответствии с пунктом 9.3 договора стороны по согласованию могут после регистрации проектной декларации в установленном законодательством порядке заключить и зарегистрировать договор долевого участия в строительстве объекта, указанный в пункте 1.2 договора. Все платежи, произведенные инвестором по настоящему договору, застройщик обязан зачесть в счет исполнения договора долевого участия в строительстве объекта.
ООО "Архстройперспектива" 03.02.2014 перечислило ООО "Рубин инвест" 10 215 000 руб., которые в соответствии с пунктом 9.3 договора по согласованию сторон зачтены в счет уплаты по договору N 130.
ООО "Рубин инвест" 08.12.2014 и 01.07.2015 направило ООО "Архстройперспектива" претензии с требованием об исполнении обязательств по договору и уплате неустойки, поскольку оставшаяся часть суммы по договору N 130 ему не перечислена.
Истец начислил и предъявил ответчику 12 782 000 руб. неустойки по договору от 06.06.2014 N 130 за период с 13.09.2014 по 11.08.2015.
Ненадлежащее выполнение ответчиком договорных обязательств явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая заявленные требования, суд первой инстанции признал их не обоснованными по праву, отказал в иске.
Апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы.
В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Согласно части 1 статьи 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Как видно из материалов дела, ответчик, возражая против исковых требований, пояснял, что правомерно не вносил платежи по договору, поскольку объект не будет передан дольщику в установленный договором срок. Предусмотренный срок завершения строительства на данный момент истек. Уплата неустойки приведет к неосновательному обогащению истца. В настоящее время ответчик приобрел в собственность объект незавершенного строительства, являющийся предметом договора N 130. Поскольку произошла смена стороны застройщика, право требования по договору истцом утрачено.
Суд первой инстанции установил, что ООО "Архстройперспектива" приобрело право собственности на объект долевого строительства.
Как следует из решения Арбитражного суда Архангельской области от 15.01.2016 по делу N А05-10110/2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2016, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, назначение: нежилое здание, расположенный по адресу: Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", город Архангельск, проспект Ломоносова, между улиц Поморская и Володарского, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418 от 23.07.2015.
Суд в рамках названного дела постановил, произвести государственную регистрацию перехода к ООО "Архстройперспектива" права собственности на указанный объект незавершенного строительства.
В соответствии со статьей 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что заключение договора купли-продажи не повлекло изменения обязательств по договору долевого участия в строительстве, в частности смену застройщика, обладающего правами на землю, был предметом подробного исследования в суде первой инстанции, ему дана мотивированная оценка, оснований не согласиться с которой у апелляционной инстанции не имеется.
Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из правового смысла норм Закона о долевом строительстве, следует, что предметом договора долевого участия в строительстве является не конкретный объект недвижимости, а имущественное право требования передачи соответствующей доли (в том числе конкретно определенных помещений) в строящемся объекте недвижимости.
До передачи объекта долевого участия в строительстве право собственности на строящийся объект принадлежит застройщику, который с обременением осуществляет все предусмотренные статьей 209 ГК РФ правомочия собственника, несет бремя содержания (статья 210 ГК РФ) и риск случайной гибели объекта (статья 211 ГК РФ).
Как правильно установил суд первой инстанции, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2015 зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Архангельская область, муниципальное образование "Город Архангельск", город Архангельск, проспект Ломоносова, между улиц Поморская и Володарского, общей площадью застройки 2232 кв. м, степень готовности 7%, кадастровый номер 29:22:050509:1418, который впоследствии продан ответчику. Застройщик лишен возможности произвести достройку объекта, не обладая в отношении него правомочиями собственника или соответствующим согласием собственника.
Суд обоснованно указал, что наличие права на землю, является определяющим для застройщика на стадии, непосредственно предшествующей привлечению денежных средств дольщиков для долевого участия в строительстве. Продав объект незавершенного строительства, истец тем самым передал право на его достройку новому собственнику, то есть фактически отказался от прав застройщика.
Как установил суд первой инстанции, земельный участок предоставлен истцу по договору аренды от 28.02.2007 N 4/194л для строительства многоквартирного дома, частью которого ранее являлся спорный объект. До завершения процедуры регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства ответчик фактически лишен возможности принять какие-либо меры по переводу на него прав и обязанностей (полностью или в части) по договору аренды земельного участка, находящегося под спорным объектом и необходимого для его достройки.
Суд правомерно указал, что факт продажи объекта незавершенного строительства привел к смене застройщика по договору N 130, которым в отношении спорного объекта стал ответчик, одновременно являющийся единственным участником долевого строительства данного объекта.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что в результате приобретения ответчиком права собственности на объект долевого строительства произошло совпадение должника и кредитора, поэтому обязательства сторон по договору прекратились на основании статьи 413 ГК РФ, а ответчик, приобретая право собственности на объект долевого строительства, приобрел и все связанные с ним права застройщика, в том числе и права требования уплаты неустойки, являются верными, соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам.
Апелляционная инстанция полагает, что при данных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось, в иске отказано правомерно.
Оснований не согласиться с данными выводами у апелляционной инстанции не имеется.
Фактически все доводы подателя жалобы направлены на переоценку установленных по делу судом первой инстанции обстоятельств, доказательств и иные выводы, правовые основания для которых у апелляционной инстанции отсутствуют.
Поскольку судом первой инстанции полно исследованы обстоятельства дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, апелляционная инстанция не находит правовых оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта по доводам жалобы.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 8 июня 2016 года по делу N А05-8308/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рубин инвест" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
А.Я.ЗАЙЦЕВА
А.Я.ЗАЙЦЕВА
Судьи
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
А.В.РОМАНОВА
Н.В.ЧЕРЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)