Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель Журба В.В., паспорт, доверенность от 20.06.2017 (до перерыва);
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.03.2017 по делу N А32-38345/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис"
к индивидуальному предпринимателю Габриелян Петику Генриковичу
о взыскании задолженности, неосновательного обогащения,
принятое в составе судьи Гордюка А.В.
общество с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис" в лице конкурсного управляющего Нармина Е.М. (далее - истец, ООО "Принт - Сервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Габриелян Петику Генриковичу (далее - ответчик, ИП Габриелян П.Г., предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 50 000 руб., неосновательного обогащения в размере 227 275 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 334,11 руб., об обязании освободить занимаемое нежилое помещение (магазин) площадью застройки 55 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0102014:588, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Маршала Жукова, д. 2; а также признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от 12.05.2016.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 12.05.2016.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 отказано в удовлетворении ходатайство Кочарова Армена Владимировича о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица. В удовлетворении иска отказано.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из недоказанности того, что ответчик занимает спорное нежилое помещение. Суд констатировал факт расторжения договора аренды с момента получения ответчиком уведомления конкурсного управляющего общества об отказе от исполнения договора аренды в силу положений ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Принт - Сервис" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что принятый судом первой инстанции акт приемки выполненных работ, представленный в материалы дела бывшим руководителем общества, которому было отказано в участии в деле в качестве третьего лица, не был передан конкурсному управляющему при открытии конкурсного производства. Кроме того, истец полагает, что судом первой инстанции не рассмотрены исковые требования общества в полном объеме.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 произведена замена судьи Ванина В.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Чотчаева Б.Т.
В судебном заседании 18.08.2017 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.
В судебном заседании 18.08.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 25.08.2017 до 15 час. 30 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Принт - Сервис" (арендодатель) и ИП Габриелян П.Г. (арендатор) подписали договор аренды от 12.05.2016 нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи нежилое помещение (магазин) площадью 55 кв. м с кадастровым номером 23:51:0102014:588, расположенное по адресу: г. Туапсе, ул. Маршала Жукова, 2.
Согласно пункту 1.3 договора указанное нежилое помещение (магазин) будет использоваться арендатором для реализации цветочной продукции и размещения своего офиса.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды, в период действия договора (с 12.05.2016 по 12.04.2017) арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно производства работ по капитальному ремонту и отделке нежилого помещения (магазина) на общую сумму 500 000 рублей.
Срок проведения капитального ремонта нежилого помещения и его отделки не должен превышать 10 месяцев со дня заключения договора, а общая сумма заключенного договора подряда по ремонту помещения или затрат не должна превышать 500 000 рублей.
Кроме того, стороны установили, что по окончании проведения работ по улучшению имущества, подписывается двусторонний акт, фиксирующий состояние нежилого помещения. Акт, фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению будет являться приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пункта 2.3 в период действия договора со дня подписания настоящего договора по 12.04.2017 арендатор уплачивает арендную плату в сумме 10 000 рублей ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей и произведении работ по улучшению арендованного имущество, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309 - 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По условиям договора нежилое помещение (магазин) подлежит передаче арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.
В материалах дела соответствующий акт отсутствует.
Вместе с тем, судебная практика при разрешении споров о взыскании платы за пользование арендованным имуществом исходит из того, что акт приема-передачи не является единственным доказательством, подтверждающим факт предоставления имущества в аренду. Отсутствие такого акта свидетельствует о том, что имущество арендатору не передавалось, пока не будет доказано иное. При доказанности арендодателем факта использования арендатором имущества неоформление сторонами передаточного акта само по себе не освобождает последнего от исполнения договорных обязательств.
Факт передачи и пользования ответчиком нежилого помещения подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ от 01.06.2016, подписанным между директором ООО "Принт-Сервис" и ИП Габриелян П.Г., принятого судом первой инстанции в качестве доказательства факта выполнения предпринимателем обусловленных договором работ (т. 1, л.д. 60).
Истцом в суд апелляционной инстанции были представлены дополнительные доказательства, подтверждающие факт передачи и пользование ответчиком спорным нежилым помещением, которые были приобщены судом как непосредственно связанные с предметом исследования по настоящему спору, а именно акты осмотра нежилого помещения (магазина) за период с сентября 2016 года по июль 2017 года, фотоматериалы, ответ Межрайонной ИФНС России N 6 по Краснодарскому краю от 13.07.2017 N 08-04/09835.
Из представленных актов осмотра нежилого помещения следует, что нежилое помещение занято цветочным магазином; витрины открыты, доступ свободный; внутри помещения расположены товары (цветы) и прочие аксессуары, прилавки, подсобные помещения также заняты товарами. На товаре имеются ссылки "ИП Габриелян".
Согласно ответу Межрайонной ИФНС России N 6 по Краснодарскому краю от 13.07.2017 N 08-04/09835 налогоплательщик Габриелян П.Г. (ИНН 236503104178) осуществляет деятельность по адресу ул. М. Жукова 2 с 01.03.2016, на основании представленного заявления по форме ЕНВД-2 о постановке на учет объекта ЕНВД.
Таким образом, указанные документы в совокупности с представленным суду первой инстанции актом сдачи-приемки выполненных работ от 01.06.2016 свидетельствуют о том, что ответчик, как в заявленный в иске период (12.05.2016 по 26.10.2016), так и по настоящее время владел и пользовался арендованным помещением, следовательно, у него возникла обязанность по оплате арендной платы.
Как следует из искового заявления, обществом заявлены требования о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате на основании пункта 2.3 договора за период с 12.05.2016 по 26.10.2016 в размере 50 000 руб.
Поскольку судом апелляционной инстанции установлен факт пользования ответчиком нежилым помещением (магазин) по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. М. Жукова 2, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размер 50 000 руб. подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 227 275 руб., основываясь на условиях пункта 2.1 договора аренды.
В подтверждение истец представил бухгалтерский баланс ООО "Принт-Сервис" за 2014 год, а также выписку из анализа финансового состояния должника о состоянии основных средств ООО "Принт-Сервис" на 2013, 2014, 2015 и 2016 годы.
Истец ссылается на то, что в случае фактического проведения работ по улучшению спорного имущества при анализе арбитражным управляющим основных средств ООО "Принт-Сервис" были бы выявлены изменения в их стоимости. Вместе с тем, исходя из представленных документов, стоимость имущества должника с 2014 года не изменялась.
Суд первой инстанции, исследовав баланс ООО "Принт-Сервис", установил, что в нем не отражено никакое имущество, в том числе магазин площадью 55 кв. м, который является собственностью ООО "Принт-Сервис" на основании свидетельства о государственной регистрации права от 31.10.2014.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда о том, что бухгалтерский баланс ООО "Принт-Сервис" за 2014 год не может быть принят в качестве доказательством, отражающего фактическое состояние имущества.
Кроме того, как было указано в суд первой инстанции представлен акт сдачи-приемки выполненных работ по улучшению жилых помещений от 01.06.2016, подписанный директором ООО "Принт-Сервис" и ответчиком, из которого следует, что ИП Габриелян П.Г. выполнил работы по ремонту (улучшению) нежилого помещения, расположенного по адресу г. Туапсе, ул. М. Жукова, 2. Ремонтные работы выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами, удовлетворяют требованиям для эксплуатации нежилого помещения и соответствуют условиям договора аренды от 12.05.2016. Ремонтные работы произведены в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют.
Какие-либо доказательства, опровергающие факт выполнения ответчиком работ по улучшению спорного имущества, истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дело не представлено.
При указанных обстоятельствах основания для взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 227 275 руб. у суда отсутствуют.
Поскольку в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения отказано, требования истца о взыскании процентов за пользования чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, также не подлежат удовлетворению.
В отношении требований истца о расторжении договора аренды от 12.05.2016 суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении указанных требований ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с частью 3 статьи 129 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона.
В силу положений части 2 статьи 102 указанного Закона отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Согласно четвертому абзацу пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления конкурсным управляющим такого заявления, а именно: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2016 по делу N А32-20667/2015 ООО "Принт-Сервис" признало несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Нармин Е.М.
Из материалов дела следует, что 18.07.2016 конкурсный управляющий общества Нармин Е.М. направил ответчику заявление об отказе от исполнения договора от 12.05.2016, а также требование об освобождение арендованного помещения (том 1, л.д. 20-23).
Требование об освобождение арендованного помещения, в котором также содержалось уведомление об отказе управляющего от исполнения договора аренды, направлено ответчику по квитанции с номером идентификатора 35000089963230. По данным официального сайта Почты России письмо с указанным номером получено адресатом 27.07.2016 (https://www.pochta.ru/tracking#35000089963230).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 12.05.2016 расторгнут с 27.07.2016, ввиду чего настоящее требование истца о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.
Относительно требования об обязании предпринимателя освободить спорное нежилое помещение суд апелляционной не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В связи с расторжением договора аренды и отсутствием законных оснований для занятия спорного нежилого помещения, а также доказанности факта использования ответчиком нежилого помещения (магазин) по адресу: г. Туапсе, ул. М. Жукова 2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности заявленного требования об обязании предпринимателя освободить спорное помещение.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 было удовлетворено ходатайство заявителя жалобы о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе до рассмотрения жалобы по существу.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 по делу N А32-38345/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис" (ОГРН 1042330762671, ИНН 2365000765) задолженность по арендной плате в размере 50 000 руб.
Обязать индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) освободить нежилое помещение (магазин), площадью 55 кв. м с кадастровым номером 23:51:0102014:588, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Маршала Жукова, д. 2, в течение 15 дней с момента принятия постановления.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 523,73 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис" (ОГРН 1042330762671, ИНН 2365000765) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 208,27 руб.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2017 N 15АП-6953/2017 ПО ДЕЛУ N А32-38345/2016
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2017 г. N 15АП-6953/2017
Дело N А32-38345/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ковалевой Н.В., Чотчаева Б.Т.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Юрченко Н.Н.
при участии:
- от истца: представитель Журба В.В., паспорт, доверенность от 20.06.2017 (до перерыва);
- от ответчика: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 13.03.2017 по делу N А32-38345/2016
по иску общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис"
к индивидуальному предпринимателю Габриелян Петику Генриковичу
о взыскании задолженности, неосновательного обогащения,
принятое в составе судьи Гордюка А.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис" в лице конкурсного управляющего Нармина Е.М. (далее - истец, ООО "Принт - Сервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Габриелян Петику Генриковичу (далее - ответчик, ИП Габриелян П.Г., предприниматель) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 50 000 руб., неосновательного обогащения в размере 227 275 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 9 334,11 руб., об обязании освободить занимаемое нежилое помещение (магазин) площадью застройки 55 кв. м, с кадастровым номером 23:51:0102014:588, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Маршала Жукова, д. 2; а также признать расторгнутым договор аренды нежилого помещения от 12.05.2016.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы) от 12.05.2016.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 отказано в удовлетворении ходатайство Кочарова Армена Владимировича о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица. В удовлетворении иска отказано.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из недоказанности того, что ответчик занимает спорное нежилое помещение. Суд констатировал факт расторжения договора аренды с момента получения ответчиком уведомления конкурсного управляющего общества об отказе от исполнения договора аренды в силу положений ст. 102 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Принт - Сервис" обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ. В апелляционной жалобе истец просит отменить решение суда и удовлетворить иск. Заявитель указывает, что принятый судом первой инстанции акт приемки выполненных работ, представленный в материалы дела бывшим руководителем общества, которому было отказано в участии в деле в качестве третьего лица, не был передан конкурсному управляющему при открытии конкурсного производства. Кроме того, истец полагает, что судом первой инстанции не рассмотрены исковые требования общества в полном объеме.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 произведена замена судьи Ванина В.В. (в связи с нахождением в отпуске) на судью Чотчаева Б.Т.
В судебном заседании 18.08.2017 представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.
В судебном заседании 18.08.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 25.08.2017 до 15 час. 30 мин., после окончания которого, судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО "Принт - Сервис" (арендодатель) и ИП Габриелян П.Г. (арендатор) подписали договор аренды от 12.05.2016 нежилого помещения с условием об улучшении арендуемого имущества и о соответственном уменьшении арендной платы за определенный период (арендные каникулы).
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду по акту приема-передачи нежилое помещение (магазин) площадью 55 кв. м с кадастровым номером 23:51:0102014:588, расположенное по адресу: г. Туапсе, ул. Маршала Жукова, 2.
Согласно пункту 1.3 договора указанное нежилое помещение (магазин) будет использоваться арендатором для реализации цветочной продукции и размещения своего офиса.
В соответствии с пунктом 2.1 договора аренды, в период действия договора (с 12.05.2016 по 12.04.2017) арендная плата уплачивается путем возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения, а именно производства работ по капитальному ремонту и отделке нежилого помещения (магазина) на общую сумму 500 000 рублей.
Срок проведения капитального ремонта нежилого помещения и его отделки не должен превышать 10 месяцев со дня заключения договора, а общая сумма заключенного договора подряда по ремонту помещения или затрат не должна превышать 500 000 рублей.
Кроме того, стороны установили, что по окончании проведения работ по улучшению имущества, подписывается двусторонний акт, фиксирующий состояние нежилого помещения. Акт, фиксирующий состояние арендуемого нежилого помещения после производства работ по его улучшению будет являться приложением и неотъемлемой частью настоящего договора.
В силу пункта 2.3 в период действия договора со дня подписания настоящего договора по 12.04.2017 арендатор уплачивает арендную плату в сумме 10 000 рублей ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым.
Истец, ссылаясь на неисполнение ответчиком своих обязательств по уплате арендных платежей и произведении работ по улучшению арендованного имущество, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с настоящим исковым заявлением.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, правоотношения из которого регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно статьям 309 - 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
По условиям договора нежилое помещение (магазин) подлежит передаче арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора.
В материалах дела соответствующий акт отсутствует.
Вместе с тем, судебная практика при разрешении споров о взыскании платы за пользование арендованным имуществом исходит из того, что акт приема-передачи не является единственным доказательством, подтверждающим факт предоставления имущества в аренду. Отсутствие такого акта свидетельствует о том, что имущество арендатору не передавалось, пока не будет доказано иное. При доказанности арендодателем факта использования арендатором имущества неоформление сторонами передаточного акта само по себе не освобождает последнего от исполнения договорных обязательств.
Факт передачи и пользования ответчиком нежилого помещения подтверждается актом сдачи-приемки выполненных работ от 01.06.2016, подписанным между директором ООО "Принт-Сервис" и ИП Габриелян П.Г., принятого судом первой инстанции в качестве доказательства факта выполнения предпринимателем обусловленных договором работ (т. 1, л.д. 60).
Истцом в суд апелляционной инстанции были представлены дополнительные доказательства, подтверждающие факт передачи и пользование ответчиком спорным нежилым помещением, которые были приобщены судом как непосредственно связанные с предметом исследования по настоящему спору, а именно акты осмотра нежилого помещения (магазина) за период с сентября 2016 года по июль 2017 года, фотоматериалы, ответ Межрайонной ИФНС России N 6 по Краснодарскому краю от 13.07.2017 N 08-04/09835.
Из представленных актов осмотра нежилого помещения следует, что нежилое помещение занято цветочным магазином; витрины открыты, доступ свободный; внутри помещения расположены товары (цветы) и прочие аксессуары, прилавки, подсобные помещения также заняты товарами. На товаре имеются ссылки "ИП Габриелян".
Согласно ответу Межрайонной ИФНС России N 6 по Краснодарскому краю от 13.07.2017 N 08-04/09835 налогоплательщик Габриелян П.Г. (ИНН 236503104178) осуществляет деятельность по адресу ул. М. Жукова 2 с 01.03.2016, на основании представленного заявления по форме ЕНВД-2 о постановке на учет объекта ЕНВД.
Таким образом, указанные документы в совокупности с представленным суду первой инстанции актом сдачи-приемки выполненных работ от 01.06.2016 свидетельствуют о том, что ответчик, как в заявленный в иске период (12.05.2016 по 26.10.2016), так и по настоящее время владел и пользовался арендованным помещением, следовательно, у него возникла обязанность по оплате арендной платы.
Как следует из искового заявления, обществом заявлены требования о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате на основании пункта 2.3 договора за период с 12.05.2016 по 26.10.2016 в размере 50 000 руб.
Поскольку судом апелляционной инстанции установлен факт пользования ответчиком нежилым помещением (магазин) по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. М. Жукова 2, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в размер 50 000 руб. подлежат удовлетворению.
Истцом также заявлены требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 227 275 руб., основываясь на условиях пункта 2.1 договора аренды.
В подтверждение истец представил бухгалтерский баланс ООО "Принт-Сервис" за 2014 год, а также выписку из анализа финансового состояния должника о состоянии основных средств ООО "Принт-Сервис" на 2013, 2014, 2015 и 2016 годы.
Истец ссылается на то, что в случае фактического проведения работ по улучшению спорного имущества при анализе арбитражным управляющим основных средств ООО "Принт-Сервис" были бы выявлены изменения в их стоимости. Вместе с тем, исходя из представленных документов, стоимость имущества должника с 2014 года не изменялась.
Суд первой инстанции, исследовав баланс ООО "Принт-Сервис", установил, что в нем не отражено никакое имущество, в том числе магазин площадью 55 кв. м, который является собственностью ООО "Принт-Сервис" на основании свидетельства о государственной регистрации права от 31.10.2014.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда о том, что бухгалтерский баланс ООО "Принт-Сервис" за 2014 год не может быть принят в качестве доказательством, отражающего фактическое состояние имущества.
Кроме того, как было указано в суд первой инстанции представлен акт сдачи-приемки выполненных работ по улучшению жилых помещений от 01.06.2016, подписанный директором ООО "Принт-Сервис" и ответчиком, из которого следует, что ИП Габриелян П.Г. выполнил работы по ремонту (улучшению) нежилого помещения, расположенного по адресу г. Туапсе, ул. М. Жукова, 2. Ремонтные работы выполнены в соответствии со строительными нормами и правилами, удовлетворяют требованиям для эксплуатации нежилого помещения и соответствуют условиям договора аренды от 12.05.2016. Ремонтные работы произведены в полном объеме, стороны претензий друг к другу не имеют.
Какие-либо доказательства, опровергающие факт выполнения ответчиком работ по улучшению спорного имущества, истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дело не представлено.
При указанных обстоятельствах основания для взыскания суммы неосновательного обогащения в размере 227 275 руб. у суда отсутствуют.
Поскольку в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения отказано, требования истца о взыскании процентов за пользования чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения, также не подлежат удовлетворению.
В отношении требований истца о расторжении договора аренды от 12.05.2016 суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении указанных требований ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с частью 3 статьи 129 Федерального закона N 127-ФЗ от 26.10.2002 "О несостоятельности (банкротстве)" конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона.
В силу положений части 2 статьи 102 указанного Закона отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Согласно четвертому абзацу пункта 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.
Таким образом, приведенными нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма расторжения в одностороннем порядке договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для направления конкурсным управляющим такого заявления, а именно: сделки, не исполненные сторонами полностью или частично, препятствуют восстановлению платежеспособности должника; исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2016 по делу N А32-20667/2015 ООО "Принт-Сервис" признало несостоятельным (банкротом), введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Нармин Е.М.
Из материалов дела следует, что 18.07.2016 конкурсный управляющий общества Нармин Е.М. направил ответчику заявление об отказе от исполнения договора от 12.05.2016, а также требование об освобождение арендованного помещения (том 1, л.д. 20-23).
Требование об освобождение арендованного помещения, в котором также содержалось уведомление об отказе управляющего от исполнения договора аренды, направлено ответчику по квитанции с номером идентификатора 35000089963230. По данным официального сайта Почты России письмо с указанным номером получено адресатом 27.07.2016 (https://www.pochta.ru/tracking#35000089963230).
Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 12.05.2016 расторгнут с 27.07.2016, ввиду чего настоящее требование истца о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежит.
Относительно требования об обязании предпринимателя освободить спорное нежилое помещение суд апелляционной не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для их удовлетворения.
Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2 ст. 453 ГК РФ).
В связи с расторжением договора аренды и отсутствием законных оснований для занятия спорного нежилого помещения, а также доказанности факта использования ответчиком нежилого помещения (магазин) по адресу: г. Туапсе, ул. М. Жукова 2, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правомерности заявленного требования об обязании предпринимателя освободить спорное помещение.
Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции допущено не было.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2017 было удовлетворено ходатайство заявителя жалобы о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе до рассмотрения жалобы по существу.
Расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе распределяются между сторонами по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2017 по делу N А32-38345/2016 изменить.
Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:
"Взыскать с индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис" (ОГРН 1042330762671, ИНН 2365000765) задолженность по арендной плате в размере 50 000 руб.
Обязать индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) освободить нежилое помещение (магазин), площадью 55 кв. м с кадастровым номером 23:51:0102014:588, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Туапсе, ул. Маршала Жукова, д. 2, в течение 15 дней с момента принятия постановления.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 523,73 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Принт - Сервис" (ОГРН 1042330762671, ИНН 2365000765) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 7 208,27 руб.".
Взыскать с индивидуального предпринимателя Габриелян Петика Генриковича (ОГРНИП 312236517400027, ИНН 236503104178) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.НАРЫШКИНА
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
Н.В.КОВАЛЕВА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)