Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 апреля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного Комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-25106/2015 (судья Хуснутдинова А.Ф.)
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного Комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-консалтинговая фирма "Терра" (ОГРН 1021602829478, ИНН 1655056976), г. Казань,
об обязании,
в отсутствие сторон,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-консалтинговая фирма "Терра" (далее - ответчик) об обязании погасить задолженность по арендной плате в размере 336 875,52 руб., пени в размере 15 487,76 руб., освободить нежилое помещение общей площадью 170,70 кв. м по ул. Проспект победы, дом 100 и вернуть его по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в сумме 18 417,57 руб., пени в размере 18,41 руб., а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 6 526 руб.
Суд обязал ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 170,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Проспект победы, дом 100, и вернуть его по акту приема-передачи Комитету.
В остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 336 875,52 руб. и пени в размере 15 487,76 руб., ссылаясь на неправильное применение норм материального права и на не соответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что решениями Казанской городской Думы N 8-45 от 23.12.2009 и N 9-6 от 17.06.2011 предусмотрено определение размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения для договоров аренды, заключаемых без проведения торгов, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В данном случае арендодатель вправе не чаще одного раза в год пересмотреть размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленного независимой оценочной организацией в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Истец полагает, что арендная плата с 01.03.2015 правомерно им рассчитана на основании отчета об определении рыночной стоимости права аренды. Кроме того, на уведомление, направленное в адрес ответчика об увеличении размера арендной платы, возражений не представило.
Решение суда первой инстанции в части обязания ответчика освободить арендуемое нежилое помещение и вернуть его по акту приема-передачи истцу не обжалуется.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
26.04.2016 в судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие сторон.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 1351-Д от 01.12.2010, в соответствии с которым ответчику по акту приема-передачи во временное владение и пользование переданы нежилые помещения 1-го этажа, N 134 - 144, 145а, 145, 148, 156, общей площадью 172,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Проспект Победы, д. 100, литер А, на срок с 01.12.2010 по 30.11.2015.
В связи с переходом к истцу права собственности на указанные нежилые помещения на основании свидетельства о государственной регистрации права от 23.01.2012 серия 16-АК N 520817, между ответчиком и Комитетом (арендодатель) заключено дополнительное соглашение N 1 от 23.01.2012 к договору аренды, в соответствии с которым Комитет передал, а ответчик принял в аренду вышеперечисленные нежилые помещения общей площадью 172,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Проспект Победы, д. 100, литер А. При этом, объект аренды из распоряжения ответчика не выбывал.
Согласно п. 3.3.1. дополнительного соглашения, размер арендной платы с 01.12.2013 составляет 51 165 руб. 25 коп., которая вносится арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, что также отражено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Письмом N 1069/кзио-исх от 29.01.2015 истец уведомил ответчика о том, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Казани, утвержденного решениями Казанской городской Думы N 8-45 от 23.12.2009 и N 9-6 от 17.06.2011, и на основании отчета N 396Б/Оц-14 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы. В указанном письме истец указал, что размер арендной платы с 01.03.2015 будет составлять 112 383 руб. 33 коп., которые ответчик должен ежемесячно вносить на лицевой счет истца (л.д. 12).
Вместе с тем, ответчик с 01.03.2015 продолжал вносить арендную плату в прежнем размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды - 51 165 руб. 25 коп.
15.07.2015 ответчик обратился в Комитет с письмом о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1351-Д от 01.12.2010 с 29.07.2015 и сообщил, что задолженность по оплате арендных платежей и коммунальным услугам у него отсутствует (л.д. 10).
Комитет письмом N 12146/кзио-исх от 10.08.2015 сообщил ответчику о прекращении договора аренды, необходимости возвратить имущество по акту приема-передачи и подписать соглашение о расторжении договора (л.д. 11).
В рамках рассматриваемого дела истцом заявлены требования о взыскании с ответчика долга по арендной плате в размере 336 875,52 руб. за период с 01.06.2015 по 11.09.2015 и пени в размере 15 487,76 руб. за период с 11.07.2015 по 11.09.2015. Задолженность у ответчика образовалась в связи с тем, что с марта 2015 года истец в одностороннем порядке увеличил размер ежемесячной арендной платы.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных оговором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Судом установлено, что пунктом 3.3.1. дополнительного соглашения N 1 от 23.01.2012 к договору аренды стороны установили размер арендной платы, подлежащий внесению, в сумме 51 165 руб. 25 коп. Какие-либо соглашения к договору аренды относительно увеличения размера арендной платы между сторонами не заключались.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2.7 договора аренды, начиная с 01.12.2014 арендодатель вправе один раз в год в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установленной в пункте 2.1 настоящего договора, путем направления арендатору соответствующего уведомления, при этом размер арендной платы повышается исходя из повышения арендной ставки за один квадратный метр в пределах до 20% от ставки, предшествующей повышению.
Пунктом 6.3 дополнительного соглашения N 1 от 23.01.2012 к договору аренды предусмотрено, что дополнения, изменения и поправки, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон. В случае изменения законодательства Российской Федерации, изменения в договор вносятся на основании уведомления арендодателя и не требуют соответствующей регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Таким образом, названными положениями договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) арендодателю не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком.
Сам по себе факт нахождения недвижимого имущества в собственности публично-правового образования не означает, что арендная плата по заключенному договору аренды этого имущества является регулируемой.
Решения Казанской городской думы N 8-45 от 23.12.2009 и N 9-6 от 17.06.2011, на которые ссылается истец, также не содержат указаний на возможность одностороннего изменения арендной платы в течение срока действия договора, а касаются лишь порядка определения цены при заключении договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом деле между сторонами договор заключен в форме, не содержащей право арендодателя на одностороннее увеличение размера платы более чем на 20% от ставки, предшествующей повышению (пункт 2.7. договора). Требования об изменении условий договора аренды, в том числе в судебном порядке, Комитетом не заявлялись.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Заключенный сторонами договор аренды не содержит в себе указания на применение к положениям договора актов публично-правового образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачу в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования.
При указанных обстоятельствах увеличение истцом в рассматриваемом случае в одностороннем порядке размера арендной платы более чем на 20% от ставки, предшествующей повышению (пункт 2.7. договора), является незаконным.
Доводы истца о том, что ответчик своими конклюдентными действиями признал увеличение размера арендной платы с марта 2015 года до 112 383 руб. 33 коп., признаются судом не обоснованными, поскольку как усматривается из материалов дела, ответчиком в спорный период арендная плата вносилась единожды, 08.06.2015 в сумме 401 216,37 руб., и из платежного документа не следует, что ответчик принял и согласился с размером предложенного истцом размера арендной платы. Представитель ответчика пояснил, что указанная сумма была внесена исходя из размера арендной платы 51 165,25 руб. авансом за предыдущий период.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что с 01.03.2015 на основании уведомления Комитета от 29.01.2015 размер ежемесячной арендной платы с учетом положений п. 2.7 договора аренды не мог составлять более 61 398,30 руб. (51 165,25 руб. * 20%).
При таких обстоятельствах, с учетом произведенной ответчиком оплаты, размер задолженности за период с 01.06.2015 по 11.09.2015 составил 18 417,57 руб., а в остальной части исковые требования в указанной части заявлены не обосновано.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 15 487,76 руб., за период с 11.07.2015 по 11.09.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3.5 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды, в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
С учетом определенного судом размера задолженности по арендной плате, размер неустойки за период 11.07.2015 по 11.09.2015 составит 18,41 руб., а в остальной части исковые требования в указанной части заявлены не обосновано.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан в обжалуемой части, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-25106/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.04.2016 N 11АП-4183/2016 ПО ДЕЛУ N А65-25106/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 апреля 2016 г. по делу N А65-25106/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2016 года.
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Балакиревой Е.М., судей Романенко С.Ш., Терентьева Е.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Коноваловой Я.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 апреля 2016 года в зале N 6 апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного Комитета муниципального образования города Казани" на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-25106/2015 (судья Хуснутдинова А.Ф.)
по иску муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного Комитета муниципального образования города Казани" (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674), г. Казань,
к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-консалтинговая фирма "Терра" (ОГРН 1021602829478, ИНН 1655056976), г. Казань,
об обязании,
в отсутствие сторон,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани" (далее - истец, Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Проектно-консалтинговая фирма "Терра" (далее - ответчик) об обязании погасить задолженность по арендной плате в размере 336 875,52 руб., пени в размере 15 487,76 руб., освободить нежилое помещение общей площадью 170,70 кв. м по ул. Проспект победы, дом 100 и вернуть его по акту приема-передачи.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскан долг по арендной плате в сумме 18 417,57 руб., пени в размере 18,41 руб., а также в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 6 526 руб.
Суд обязал ответчика освободить нежилое помещение общей площадью 170,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Казань, ул. Проспект победы, дом 100, и вернуть его по акту приема-передачи Комитету.
В остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 336 875,52 руб. и пени в размере 15 487,76 руб., ссылаясь на неправильное применение норм материального права и на не соответствие выводов суда обстоятельствам дела.
В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что решениями Казанской городской Думы N 8-45 от 23.12.2009 и N 9-6 от 17.06.2011 предусмотрено определение размера арендной платы за муниципальные нежилые помещения для договоров аренды, заключаемых без проведения торгов, в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В данном случае арендодатель вправе не чаще одного раза в год пересмотреть размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, составленного независимой оценочной организацией в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Истец полагает, что арендная плата с 01.03.2015 правомерно им рассчитана на основании отчета об определении рыночной стоимости права аренды. Кроме того, на уведомление, направленное в адрес ответчика об увеличении размера арендной платы, возражений не представило.
Решение суда первой инстанции в части обязания ответчика освободить арендуемое нежилое помещение и вернуть его по акту приема-передачи истцу не обжалуется.
Ответчик представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
26.04.2016 в судебное заседание стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие сторон.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта, принятого арбитражным судом первой инстанции.
Как усматривается из материалов дела, между ОАО "Миллениум Зилант-Сити" (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды N 1351-Д от 01.12.2010, в соответствии с которым ответчику по акту приема-передачи во временное владение и пользование переданы нежилые помещения 1-го этажа, N 134 - 144, 145а, 145, 148, 156, общей площадью 172,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Проспект Победы, д. 100, литер А, на срок с 01.12.2010 по 30.11.2015.
В связи с переходом к истцу права собственности на указанные нежилые помещения на основании свидетельства о государственной регистрации права от 23.01.2012 серия 16-АК N 520817, между ответчиком и Комитетом (арендодатель) заключено дополнительное соглашение N 1 от 23.01.2012 к договору аренды, в соответствии с которым Комитет передал, а ответчик принял в аренду вышеперечисленные нежилые помещения общей площадью 172,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Проспект Победы, д. 100, литер А. При этом, объект аренды из распоряжения ответчика не выбывал.
Согласно п. 3.3.1. дополнительного соглашения, размер арендной платы с 01.12.2013 составляет 51 165 руб. 25 коп., которая вносится арендатором не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным.
Договор аренды и дополнительное соглашение были зарегистрированы в установленном законом порядке.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона, что также отражено в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".
Письмом N 1069/кзио-исх от 29.01.2015 истец уведомил ответчика о том, что размер арендной платы устанавливается в соответствии с Положением о порядке предоставления в аренду объектов муниципального нежилого фонда города Казани, утвержденного решениями Казанской городской Думы N 8-45 от 23.12.2009 и N 9-6 от 17.06.2011, и на основании отчета N 396Б/Оц-14 по определению рыночной стоимости годовой арендной платы. В указанном письме истец указал, что размер арендной платы с 01.03.2015 будет составлять 112 383 руб. 33 коп., которые ответчик должен ежемесячно вносить на лицевой счет истца (л.д. 12).
Вместе с тем, ответчик с 01.03.2015 продолжал вносить арендную плату в прежнем размере, установленном дополнительным соглашением к договору аренды - 51 165 руб. 25 коп.
15.07.2015 ответчик обратился в Комитет с письмом о расторжении договора аренды недвижимого имущества N 1351-Д от 01.12.2010 с 29.07.2015 и сообщил, что задолженность по оплате арендных платежей и коммунальным услугам у него отсутствует (л.д. 10).
Комитет письмом N 12146/кзио-исх от 10.08.2015 сообщил ответчику о прекращении договора аренды, необходимости возвратить имущество по акту приема-передачи и подписать соглашение о расторжении договора (л.д. 11).
В рамках рассматриваемого дела истцом заявлены требования о взыскании с ответчика долга по арендной плате в размере 336 875,52 руб. за период с 01.06.2015 по 11.09.2015 и пени в размере 15 487,76 руб. за период с 11.07.2015 по 11.09.2015. Задолженность у ответчика образовалась в связи с тем, что с марта 2015 года истец в одностороннем порядке увеличил размер ежемесячной арендной платы.
Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
На основании пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных оговором, законом либо в установленном законом порядке.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Судом установлено, что пунктом 3.3.1. дополнительного соглашения N 1 от 23.01.2012 к договору аренды стороны установили размер арендной платы, подлежащий внесению, в сумме 51 165 руб. 25 коп. Какие-либо соглашения к договору аренды относительно увеличения размера арендной платы между сторонами не заключались.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно пункту 2.7 договора аренды, начиная с 01.12.2014 арендодатель вправе один раз в год в бесспорном и одностороннем порядке изменить размер арендной платы, установленной в пункте 2.1 настоящего договора, путем направления арендатору соответствующего уведомления, при этом размер арендной платы повышается исходя из повышения арендной ставки за один квадратный метр в пределах до 20% от ставки, предшествующей повышению.
Пунктом 6.3 дополнительного соглашения N 1 от 23.01.2012 к договору аренды предусмотрено, что дополнения, изменения и поправки, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон. В случае изменения законодательства Российской Федерации, изменения в договор вносятся на основании уведомления арендодателя и не требуют соответствующей регистрации в органе, уполномоченном осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Вносимые изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Таким образом, названными положениями договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) арендодателю не предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке, выполненного независимым оценщиком.
Сам по себе факт нахождения недвижимого имущества в собственности публично-правового образования не означает, что арендная плата по заключенному договору аренды этого имущества является регулируемой.
Решения Казанской городской думы N 8-45 от 23.12.2009 и N 9-6 от 17.06.2011, на которые ссылается истец, также не содержат указаний на возможность одностороннего изменения арендной платы в течение срока действия договора, а касаются лишь порядка определения цены при заключении договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом деле между сторонами договор заключен в форме, не содержащей право арендодателя на одностороннее увеличение размера платы более чем на 20% от ставки, предшествующей повышению (пункт 2.7. договора). Требования об изменении условий договора аренды, в том числе в судебном порядке, Комитетом не заявлялись.
Как разъяснено в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.
Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).
Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Заключенный сторонами договор аренды не содержит в себе указания на применение к положениям договора актов публично-правового образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачу в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования.
При указанных обстоятельствах увеличение истцом в рассматриваемом случае в одностороннем порядке размера арендной платы более чем на 20% от ставки, предшествующей повышению (пункт 2.7. договора), является незаконным.
Доводы истца о том, что ответчик своими конклюдентными действиями признал увеличение размера арендной платы с марта 2015 года до 112 383 руб. 33 коп., признаются судом не обоснованными, поскольку как усматривается из материалов дела, ответчиком в спорный период арендная плата вносилась единожды, 08.06.2015 в сумме 401 216,37 руб., и из платежного документа не следует, что ответчик принял и согласился с размером предложенного истцом размера арендной платы. Представитель ответчика пояснил, что указанная сумма была внесена исходя из размера арендной платы 51 165,25 руб. авансом за предыдущий период.
Таким образом, суд первой инстанции правомерно установил, что с 01.03.2015 на основании уведомления Комитета от 29.01.2015 размер ежемесячной арендной платы с учетом положений п. 2.7 договора аренды не мог составлять более 61 398,30 руб. (51 165,25 руб. * 20%).
При таких обстоятельствах, с учетом произведенной ответчиком оплаты, размер задолженности за период с 01.06.2015 по 11.09.2015 составил 18 417,57 руб., а в остальной части исковые требования в указанной части заявлены не обосновано.
Также истцом заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 15 487,76 руб., за период с 11.07.2015 по 11.09.2015.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ законом или договором может быть предусмотрена неустойка (штраф, пени), т.е. денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно пункту 3.5 дополнительного соглашения N 1 к договору аренды, в случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
С учетом определенного судом размера задолженности по арендной плате, размер неустойки за период 11.07.2015 по 11.09.2015 составит 18,41 руб., а в остальной части исковые требования в указанной части заявлены не обосновано.
Таким образом, в апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции, который всесторонне исследовав материалы и обстоятельства дела, дав им надлежащую правовую оценку, принял судебный акт с соблюдением норм материального и процессуального права.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Республики Татарстан в обжалуемой части, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя. Истец от уплаты государственной пошлины освобожден.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 февраля 2016 года по делу N А65-25106/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
С.Ш.РОМАНЕНКО
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)