Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик должен был передать истцу в собственность квартиру; истцу была передана квартира меньшей площади, в связи с чем он обратился к ответчику с письменной претензией о возврате излишне уплаченной суммы, однако она была оставлена без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего - Емельянова В.А.,
членов президиума: Акчуриной Г.Ж., Белинской С.В., Черновой С.А., Чернявской С.А.,
при секретаре С.И.,
рассмотрел кассационную жалобу С.В. на апелляционное определение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года по делу по иску С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Гранат" (далее - ООО "Гранат") о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д., объяснения С.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы,
установил:
С.В. обратилась к мировому судье с иском к ответчику ООО "Гранат" о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами, сославшись на то, что 05 июня 2015 года между ними был заключен договор долевого участия в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик должен был передать ей в собственность квартиру N, расположенную по адресу: (адрес), количество комнат - 1, общей проектной площадью 20,68 кв. м, общей стоимостью 790000 рублей (пункт 2.2). Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что, если площадь объекта отличается по данным БТИ от площади, указанной в пункте 2.2 договора более, чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%. Ей передана квартира меньшей площади - 18,9 кв. м 01 марта 2016 года обратилась к ответчику с письменной претензией о возврате излишне уплаченной суммы, однако она оставлена без удовлетворения.
Просила взыскать с ответчика в ее пользу 28650,87 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2478 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Решением мирового судьи судебного участка N 3 Оренбургского района Оренбургской области от 27 июня 2016 года исковые требования С.В. удовлетворены.
Апелляционным определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года решение мирового судьи от 27 июня 2016 года отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований.
В кассационной жалобе, поступившей в Оренбургский областной суд 01 июня 2017 года, С.В. просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение мирового судьи.
Определением судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д. от 07 июля 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда.
Ответчик ООО "Гранат" был извещен о дате и времени рассмотрения кассационной жалобы с делом путем направления заказного письма с уведомлением о вручении судебного извещения по месту нахождения юридического лица. Корреспонденция была возвращена в суд по истечении срока хранения.
Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Учитывая, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, признав на основании приведенной нормы права судебное извещение доставленным, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда находит возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В силу статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационной жалобы, представления. При этом суд кассационной инстанции не вправе проверять законность судебных постановлений в той части, в которой они не обжалуются, а также законность судебных постановлений, которые не обжалуются.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему.
Судами предыдущих инстанций установлено, что между ООО "Гранат" (застройщик) и С.В. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома от 05 июня 2015 года N.
Из пунктов 2.1, 2.2 данного договора следует, что стороны пришли к соглашению об участии на долевых началах в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). По окончании строительства истцу подлежала передаче в собственность квартира N, количество комнат - 1, общей проектной площадью 20,68 кв. м, общей стоимостью 790000 рублей. Площадь квартир может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной органом технического учета и технической инвентаризации.
Разделом 5 договора цена квартиры определена по соглашению сторон в общем размере 790000 рублей, который является фиксированным и не подлежит изменению в случае удорожания строительства.
Согласно пункту 6.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта по данным органа технического учета отличается от площади, указанной в пункте 2.2 договора, не более, чем на 5% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь объекта по данным БТИ отличается от площади, указанной в пункте 2.2 договора, более, чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%.
Ответчиком истцу передана квартира площадью 18,9 кв. м, что следует из кадастрового паспорта от 22 июля 2015 года и свидетельства о регистрации права от 21 августа 2015 года (л.д. 13,17).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком были нарушены условия договора и площадь переданной истцу квартиры меньше проектной площади, в связи с чем, применяя пункт 6.4 договора, взыскал 28650,87 рублей за площадь, выходящую за пределы 5% (19,65 кв. м (допустимая площадь с учетом 5%), - 18,9 кв. м (фактическая) = 0,75 кв. м (недостающая площадь) x 38201,16 рубль (стоимость за 1 кв. м).
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда, посчитал, что у него не имелось правовых оснований для удовлетворения иска, привел положения статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04 августа 1998 года N 37, приложения В "Правил определения площади помещений площади застройки и этажности здания при проектировании" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и указал, что из представленного плана БТИ следует, что при определении площади квартиры не учтена площадь лоджии, договором участия в долевом строительстве от 05 июня 2015 года общая проектная площадь квартиры определена по правилам, предусмотренным СНиП 31-01-2003 и Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, то есть с учетом площади лоджии, исчисленной с понижающим коэффициентом 0,5. В связи с этим при решении вопроса о наличии основания изменения цены по договору и последующего перерасчета следует соотносить общую проектную площадь квартиры по договору 20,68 кв. м с общей площадью квартиры, определенной в техническом паспорте жилого помещения по СНиП 31-01-2003 с учетом площади лоджии, что составляет менее 5% от общей площади квартиры.
В кассационной жалобе С.В. приводит доводы о том, что по договору общая проектная площадь квартиры составляет 20,68 кв. м, за которую она внесла 790000 рублей, ей передана квартира меньшей площади. Кроме того, спорная квартира имеет не лоджию, а балкон, площадь которого подсчитывается с другим коэффициентом 0,3.
Доводы заявителя заслуживают внимания исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Исходя из буквального толкования условий договора, по правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны при заключении договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что истцу подлежит передаче в собственность квартира, количество комнат - 1, общей проектной площадью 20,68 кв. м, жилой площадью 15,40 кв. м, этаж N 3, подъезд N 1, секция N 1. Площадь квартир может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной органом технического учета и технической инвентаризации.
В соответствии с данными кадастрового паспорта на указанную квартиру площадь помещения составляет 18,9 кв. м.
Кадастровый паспорт и план квартиры не содержат описания частей помещения, их назначения, в том числе лоджии или балкона и их площадей, в связи с чем утверждение суда второй инстанции о том, что при определении фактической площади квартиры не учтена именно площадь лоджии, не соответствует представленным доказательствам.
В плане квартиры отражено, что она имеет помещение N 1 площадью 15,7 кв. м и помещение N 2 площадью 3,2 кв. м, таким образом их общая площадь составляет 18,9 кв. м (л.д. 14).
Других доказательств, подтверждающих, что квартира имеет лоджию, в деле не имеется.
Сведений о том, что стороны при определении характеристики объекта долевого строительства договорились, что в общую проектную площадь входит площадь лоджии и для определения общей площади квартиры с учетом лоджии необходимо использовать понижающий коэффициент, материалы дела не содержат.
Кроме того, в отсутствие проектной документации, планировки в деле, ссылок в договоре на то, что общая проектная площадь квартиры указана в соответствии с данными документами, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договором участия в долевом строительстве от 05 июня 2015 года общая проектная площадь квартиры определена по правилам, предусмотренным СНиП 31-01-2003 и Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, то есть с учетом площади лоджии, исчисленной с понижающим коэффициентом 0,5, и что соотношение общей проектной площади квартиры с общей площадью квартиры, определенной в техническом паспорте жилого помещения, составляет менее 5% от общей площади квартиры, нельзя признать соответствующим обстоятельствам данного дела.
Договор участия в долевом строительстве имеет ссылки на разрешение на строительство от 18 июля 2014 года с внесенными изменениями от 12 ноября 2014 года и проектную декларацию, с которой ознакомлен участник долевого строительства (пункты 1.2.4 - 1.2.6), однако судебные инстанции оставили их без внимания.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 года N 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.
При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.
Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Изложенные положения закона судом не учтены.
Исходя из положений статей 55 - 57, 67, 195, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязан установить применительно к заявленным требованиям с учетом предмета и основания иска, имеются ли основания для их удовлетворения. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также требований и возражений сторон.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1 - 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25), решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
Определение суда апелляционной инстанции приведенным требованиям процессуального закона и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации не соответствует.
Допущенные апелляционной инстанцией нарушения в применении норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.
В целях исправления судебных ошибок, допущенных при рассмотрении дела судом второй инстанции в применении норм материального и процессуального права, президиум Оренбургского областного суда считает необходимым удовлетворить кассационную жалобу С.В., отменить апелляционное определение от 20 января 2017 года, направить дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и в соответствии с законом разрешить спор.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда
постановил:
кассационную жалобу С.В. на апелляционное определение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года по делу по иску С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Гранат" о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.
Апелляционное определение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.07.2017 N 44Г-80/2017
Требование: О взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик должен был передать истцу в собственность квартиру; истцу была передана квартира меньшей площади, в связи с чем он обратился к ответчику с письменной претензией о возврате излишне уплаченной суммы, однако она была оставлена без удовлетворения.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июля 2017 г. N 44г-80
Президиум Оренбургского областного суда в составе:
председательствующего - Емельянова В.А.,
членов президиума: Акчуриной Г.Ж., Белинской С.В., Черновой С.А., Чернявской С.А.,
при секретаре С.И.,
рассмотрел кассационную жалобу С.В. на апелляционное определение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года по делу по иску С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Гранат" (далее - ООО "Гранат") о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами.
Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д., объяснения С.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы,
установил:
С.В. обратилась к мировому судье с иском к ответчику ООО "Гранат" о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами, сославшись на то, что 05 июня 2015 года между ними был заключен договор долевого участия в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома, по условиям которого ответчик должен был передать ей в собственность квартиру N, расположенную по адресу: (адрес), количество комнат - 1, общей проектной площадью 20,68 кв. м, общей стоимостью 790000 рублей (пункт 2.2). Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что, если площадь объекта отличается по данным БТИ от площади, указанной в пункте 2.2 договора более, чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%. Ей передана квартира меньшей площади - 18,9 кв. м 01 марта 2016 года обратилась к ответчику с письменной претензией о возврате излишне уплаченной суммы, однако она оставлена без удовлетворения.
Просила взыскать с ответчика в ее пользу 28650,87 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 2478 рублей и судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Решением мирового судьи судебного участка N 3 Оренбургского района Оренбургской области от 27 июня 2016 года исковые требования С.В. удовлетворены.
Апелляционным определением Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года решение мирового судьи от 27 июня 2016 года отменено и вынесено новое решение об отказе в удовлетворении требований.
В кассационной жалобе, поступившей в Оренбургский областной суд 01 июня 2017 года, С.В. просит отменить апелляционное определение, оставить в силе решение мирового судьи.
Определением судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д. от 07 июля 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда.
Ответчик ООО "Гранат" был извещен о дате и времени рассмотрения кассационной жалобы с делом путем направления заказного письма с уведомлением о вручении судебного извещения по месту нахождения юридического лица. Корреспонденция была возвращена в суд по истечении срока хранения.
Согласно статье 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
Учитывая, что риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, признав на основании приведенной нормы права судебное извещение доставленным, руководствуясь статьей 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда находит возможным рассмотрение дела в отсутствие представителя ответчика.
Согласно статье 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
В силу статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в кассационном порядке суд проверяет правильность применения и толкования норм материального права и норм процессуального права судами, рассматривавшими дело, в пределах доводов кассационных жалобы, представления. В интересах законности суд кассационной инстанции вправе выйти за пределы доводов кассационной жалобы, представления. При этом суд кассационной инстанции не вправе проверять законность судебных постановлений в той части, в которой они не обжалуются, а также законность судебных постановлений, которые не обжалуются.
Изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему.
Судами предыдущих инстанций установлено, что между ООО "Гранат" (застройщик) и С.В. (участник долевого строительства) заключен договор долевого участия в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома от 05 июня 2015 года N.
Из пунктов 2.1, 2.2 данного договора следует, что стороны пришли к соглашению об участии на долевых началах в строительстве трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: (адрес). По окончании строительства истцу подлежала передаче в собственность квартира N, количество комнат - 1, общей проектной площадью 20,68 кв. м, общей стоимостью 790000 рублей. Площадь квартир может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной органом технического учета и технической инвентаризации.
Разделом 5 договора цена квартиры определена по соглашению сторон в общем размере 790000 рублей, который является фиксированным и не подлежит изменению в случае удорожания строительства.
Согласно пункту 6.4 договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации. Если по результатам обмера площадь объекта по данным органа технического учета отличается от площади, указанной в пункте 2.2 договора, не более, чем на 5% от общей площади квартиры, перерасчет цены договора не производится. Если площадь объекта по данным БТИ отличается от площади, указанной в пункте 2.2 договора, более, чем на 5% от общей площади квартиры, доплата (возврат) денежных средств производится за площадь, выходящую за пределы 5%.
Ответчиком истцу передана квартира площадью 18,9 кв. м, что следует из кадастрового паспорта от 22 июля 2015 года и свидетельства о регистрации права от 21 августа 2015 года (л.д. 13,17).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что ответчиком были нарушены условия договора и площадь переданной истцу квартиры меньше проектной площади, в связи с чем, применяя пункт 6.4 договора, взыскал 28650,87 рублей за площадь, выходящую за пределы 5% (19,65 кв. м (допустимая площадь с учетом 5%), - 18,9 кв. м (фактическая) = 0,75 кв. м (недостающая площадь) x 38201,16 рубль (стоимость за 1 кв. м).
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда, посчитал, что у него не имелось правовых оснований для удовлетворения иска, привел положения статей 421, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Минземстроя России от 04 августа 1998 года N 37, приложения В "Правил определения площади помещений площади застройки и этажности здания при проектировании" к СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные" и указал, что из представленного плана БТИ следует, что при определении площади квартиры не учтена площадь лоджии, договором участия в долевом строительстве от 05 июня 2015 года общая проектная площадь квартиры определена по правилам, предусмотренным СНиП 31-01-2003 и Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, то есть с учетом площади лоджии, исчисленной с понижающим коэффициентом 0,5. В связи с этим при решении вопроса о наличии основания изменения цены по договору и последующего перерасчета следует соотносить общую проектную площадь квартиры по договору 20,68 кв. м с общей площадью квартиры, определенной в техническом паспорте жилого помещения по СНиП 31-01-2003 с учетом площади лоджии, что составляет менее 5% от общей площади квартиры.
В кассационной жалобе С.В. приводит доводы о том, что по договору общая проектная площадь квартиры составляет 20,68 кв. м, за которую она внесла 790000 рублей, ей передана квартира меньшей площади. Кроме того, спорная квартира имеет не лоджию, а балкон, площадь которого подсчитывается с другим коэффициентом 0,3.
Доводы заявителя заслуживают внимания исходя из следующего.
Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Исходя из буквального толкования условий договора, по правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны при заключении договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что истцу подлежит передаче в собственность квартира, количество комнат - 1, общей проектной площадью 20,68 кв. м, жилой площадью 15,40 кв. м, этаж N 3, подъезд N 1, секция N 1. Площадь квартир может быть изменена по результатам первичной инвентаризации, произведенной органом технического учета и технической инвентаризации.
В соответствии с данными кадастрового паспорта на указанную квартиру площадь помещения составляет 18,9 кв. м.
Кадастровый паспорт и план квартиры не содержат описания частей помещения, их назначения, в том числе лоджии или балкона и их площадей, в связи с чем утверждение суда второй инстанции о том, что при определении фактической площади квартиры не учтена именно площадь лоджии, не соответствует представленным доказательствам.
В плане квартиры отражено, что она имеет помещение N 1 площадью 15,7 кв. м и помещение N 2 площадью 3,2 кв. м, таким образом их общая площадь составляет 18,9 кв. м (л.д. 14).
Других доказательств, подтверждающих, что квартира имеет лоджию, в деле не имеется.
Сведений о том, что стороны при определении характеристики объекта долевого строительства договорились, что в общую проектную площадь входит площадь лоджии и для определения общей площади квартиры с учетом лоджии необходимо использовать понижающий коэффициент, материалы дела не содержат.
Кроме того, в отсутствие проектной документации, планировки в деле, ссылок в договоре на то, что общая проектная площадь квартиры указана в соответствии с данными документами, вывод суда апелляционной инстанции о том, что договором участия в долевом строительстве от 05 июня 2015 года общая проектная площадь квартиры определена по правилам, предусмотренным СНиП 31-01-2003 и Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, то есть с учетом площади лоджии, исчисленной с понижающим коэффициентом 0,5, и что соотношение общей проектной площади квартиры с общей площадью квартиры, определенной в техническом паспорте жилого помещения, составляет менее 5% от общей площади квартиры, нельзя признать соответствующим обстоятельствам данного дела.
Договор участия в долевом строительстве имеет ссылки на разрешение на строительство от 18 июля 2014 года с внесенными изменениями от 12 ноября 2014 года и проектную декларацию, с которой ознакомлен участник долевого строительства (пункты 1.2.4 - 1.2.6), однако судебные инстанции оставили их без внимания.
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденная приказом Минземстроя Российской Федерации от 04 августа 1998 года N 37, была разработана во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 года N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации" и определяет основные требования к организации и порядку проведения технической инвентаризации и учета жилищного фонда в городах и других поселениях Российской Федерации.
При этом требования данной Инструкции обязательны для организаций технической инвентаризации, которые осуществляют технический учет жилищного фонда и в этих целях проводят техническую инвентаризацию жилищного фонда; оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения; информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
Для отношений между дольщиками и застройщиками данная Инструкция обязательного характера не носит.
Согласно пункту 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Изложенные положения закона судом не учтены.
Исходя из положений статей 55 - 57, 67, 195, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд обязан установить применительно к заявленным требованиям с учетом предмета и основания иска, имеются ли основания для их удовлетворения. При этом бремя доказывания юридически значимых обстоятельств между сторонами спора подлежит распределению судом на основании норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, а также требований и возражений сторон.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1 - 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" (в редакции Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25), решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.
Определение суда апелляционной инстанции приведенным требованиям процессуального закона и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации не соответствует.
Допущенные апелляционной инстанцией нарушения в применении норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя.
В целях исправления судебных ошибок, допущенных при рассмотрении дела судом второй инстанции в применении норм материального и процессуального права, президиум Оренбургского областного суда считает необходимым удовлетворить кассационную жалобу С.В., отменить апелляционное определение от 20 января 2017 года, направить дело на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и в соответствии с законом разрешить спор.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда
постановил:
кассационную жалобу С.В. на апелляционное определение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года по делу по иску С.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Гранат" о взыскании суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.
Апелляционное определение Оренбургского районного суда Оренбургской области от 20 января 2017 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд второй инстанции.
Председательствующий
В.А.ЕМЕЛЬЯНОВ
В.А.ЕМЕЛЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)