Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части уплаты арендных платежей по рыночной ставке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" - Мешалкин Е.Л. по дов. от 25.05.2017,
от ответчика: закрытого акционерного общества "Экономист" - Швалев А.В. по дов. от 03.05.2017, Логинов П.Б. по дов. от 17.10.2016, Магомадов А.Ш. по дов. от 24.03.2017,
от третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Москве - неявка, извещено,
Департамента городского имущества города Москвы - Кузьменков Е.С. по дов. от 13.10.2016,
рассмотрев 27 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества "Экономист"
на постановление от 06 апреля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Векличем Б.С., Александровой Г.С., Савенковым О.В.,
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея"
к закрытому акционерному обществу "Экономист"
о расторжении охранно-арендного договора на аренду нежилых помещений, выселении из нежилых помещений, обязании передать помещения в освобожденном виде, взыскании задолженности,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Москве, Департамент городского имущества города Москвы,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" (далее - истец, ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Экономист" (далее - ответчик, ЗАО "Экономист") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении охранно-арендного договора от 01.03.1996 N 209-з на аренду нежилых помещений общей площадью 913,5 кв. м (этаж 1 пом. 1 ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком. 1-31) по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2, выселении ответчика из указанных нежилых помещений и обязании передать помещения в освобожденном виде истцу по передаточному акту, а также взыскании задолженности в размере 74 290 899,06 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве), Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года решение суда отменено, иск удовлетворен частично. Суд постановил:
- расторгнуть охранно-арендный договор от 01.03.1996 N 209-з, заключенный с ЗАО "Экономист", на аренду нежилых помещений общей площадью 913,5 кв. м (этаж 1 пом. 1 ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком 1-31) по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2;
- выселить ЗАО "Экономист" из нежилых помещений общей площадью 913,5 кв. м (этаж 1 пом. 1 ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком. 1-31) по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2, и обязать ЗАО "Экономист" передать указанные помещения в освобожденном виде по передаточному акту ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея";
- взыскать с ЗАО "Экономист" в пользу ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" задолженность в размере 33 300 414,66 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ЗАО "Экономист" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеназванное постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что суды не дали надлежащей оценки положениям договора в части специфики арендуемого объекта культурного наследия и вытекающих в связи с этим запретов, ограничений и обязанностей, и что в договоре стороны определили цену в твердой сумме. Апелляционный суд не исследовал и не дал оценки фактам восстановления, реставрации и проведения за счет средств ответчика историко-архивных исследований в отношении арендуемого здания. Законом и договором не предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке. Судом должным образом не исследованы изложенные в пункте 6 договора специальные основания для перерасчета арендодателем арендной платы. Ответчиком документально подтверждена беспрерывность внесения ответчиком арендной платы, в связи с чем, является преждевременным применение судом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд ошибочно применил статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Суд не исследовал и не дал оценку обстоятельствам того, имелись ли у истца права на заключение договора на оценку, согласовывались ли истцом действия в отношении объекта договора с Министерством культуры Российской Федерации, был ли соблюден истцом порядок выбора оценочной компании, были ли согласованы с Росимуществом условия договора с оценочной компанией, было ли получено истцом в отношении отчета об оценке N 03006/15 положительное заключение Росимущества. Суд не исследовал часть текста пункта 6 договора; возможность повышения арендной платы существует лишь в случае изменения порядка и размера взимания арендной платы в городе Москве.
В представленном отзыве на кассационную жалобу ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея", возражая против доводов жалобы, указало, что, вопреки доводам жалобы, в пунктах 4 и 6 договора отражена принятая ответчиком обязанность уплачивать арендную плату в установленной договором сумме или в соответствии с письменным уведомлением о ее перерасчете (в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы в городе Москве); является правомерным вывод апелляционного суда о правовой правопреемственности закрепленного в договоре условия применения порядка взимания и размера арендной платы в городе Москве при переходе права собственности на сданное в аренду имущества из собственности города Москвы в собственность Российской Федерации. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие заявленные ответчиком факты восстановления, реставрации и проведения за счет своих средств историко-архивных исследований в отношении арендуемого здания. Апелляционным судом сделаны соответствующие выводы по вопросу условий и прав арендодателя на односторонний перерасчет арендной платы. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, что является бесспорным основанием для применения абзаца 1 пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ не содержит положений о запрете проведения оценки вовлеченных в сделку объектов оценки. Доводы жалобы относительно наличия у истца прав на заключение договора на оценку, согласованных действий и т.д. не имеют отношения к обязательствам сторон в рамках рассматриваемого дела. При заключении договора ответчик был согласен и принял обязательства по оплате арендной платы не только в случае изменения порядка и размеров взимания, но и в случаях лишь изменений размеров арендной платы.
Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалоб возражал, указывая на законность и обоснованность принятого постановления.
Третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы вопрос проверки обоснованности доводов кассационной жалобы оставил на усмотрение суда.
Третье лицо - ТУ Росимущества в г. Москве, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы (госорган) и ЗАО "Экономист" (арендатор) заключен охранно-арендный договор от 01.03.1996 N 209-з на пользование частью помещений недвижимого памятника истории и культуры "Вдовий дом", расположенного по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2, в соответствии с которым арендатору предоставлены в аренду под офис помещения: этаж 1, пом. 1, ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком. 1-31, общей площадью 913,5 кв. м, сроком с 01.03.1996 по 01.03.2021.
На основании постановления Правительства Москвы от 17.10.2012 N 575-ПП, распоряжения Росимущества от 14.01.2013 и акта приема-передачи имущества от 21.01.2013, право собственности на все здание, включая арендуемую площадь, 03.07.2013 перешло от субъекта Российской Федерации - города Москвы в собственность Российской Федерации.
В соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в г. Москве от 14.01.2013 N 10, актом приема-передачи здания (сооружения) от 26.08.2013 N 3 здание передано в оперативное управление ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" (свидетельство о государственной регистрации права N 77-АР 775767).
Письмом от 24.11.2014 N К2904/13 ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" уведомило ЗАО "Экономист" о переходе прав на здание и необходимости оплачивать арендные платежи.
Уведомлением от 06.07.2015 N К2006/13 ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" сообщило ЗАО "Экономист" об увеличении арендной платы до 25 343 002,13 руб. в год с 01.08.2015.
Обязательства по договору в части уплаты арендных платежей по рыночной ставке ЗАО "Экономист" исполнялись ненадлежащим образом.
ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" на основании проведенной оценки определена рыночная стоимость арендной платы за период с 26.08.2013 по 05.12.2016 в размере 74 290 899,06 руб. в год.
Неоплата ответчиком образовавшейся задолженности, а также отказ в удовлетворении направленной претензии, послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, применив положения статей 422, 424, 450, 452, 614, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", исходил из недоказанности истцом наличия у него оснований для увеличения арендной платы до размера ее рыночной стоимости, поскольку такое увеличение не предусмотрено условиями охранно-арендного договора; суд признал неправомерным перерасчет арендной платы на основании нормативно-правовых актов города Москвы, поскольку переданное в аренду имущество находится в федеральной собственности, а также указал на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора в части расторжения договора и недоказанность существенного нарушения ответчиком условий договора.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся доказательствам, с выводами суда первой инстанции не согласился.
Разрешая спор, апелляционный суд, проанализировав условия договора, исходил из того, что по условиям охранно-арендного договора арендодатель имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы, при этом перерасчет платы обязателен для исполнения арендатором, так как письменное уведомление является неотъемлемой частью охранно-арендного договора; закрепленное в пункте 6 договора условие о праве арендодателя на односторонний перерасчет арендной платы в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы в городе Москве не утратило силу и при переходе права собственности на сданное в аренду имущество из собственности города Москвы в собственность Российской Федерации.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в совокупности, условия договора, применив положения статей 296, 431, 450, 452, 608, 614, 617, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в соответствии с размером, порядком и сроками, предусмотренными договором, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Проверив представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности, апелляционный суд признал его верным в части 33 300 414,66 руб. за период с 01.08.2015 по 30.11.2016, с учетом частичной уплаты в размере 490 254,78 руб., при этом признал необоснованным начисление задолженности в размере 40 990 484,40 руб. за период до 01.08.2015, указав на то, что в силу условий договора обязанность по оплате возникла у ответчика после получения соответствующего уведомления.
Установив факт невнесения ответчиком арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд, начиная с 01.08.2015 за каждый квартал в объеме, указанном в уведомлении от 06.07.2015 N К2006/13, что в соответствии с условиями охранно-арендного договора и положениями закона является основанием для расторжения договора, а, учитывая отсутствие доказательств погашения задолженности по аренде, возврата предмета аренды истцу и отсутствие у ответчика оснований для использования арендованного имущества, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности исковых требований о расторжении охранно-арендного договора и обязании ответчика освободить арендуемые помещения и передать их истцу.
Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции у кассационной коллегии не усматривается.
Судебная коллегия признает, что судом апелляционной инстанции установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной коллегией не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по делу N А40-143032/16 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Экономист" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.07.2017 N Ф05-7159/2017 ПО ДЕЛУ N А40-143032/16
Требование: О расторжении охранно-арендного договора, выселении из нежилых помещений, обязании передать помещения в освобожденном виде, взыскании задолженности.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части уплаты арендных платежей по рыночной ставке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. по делу N А40-143032/16
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,
судей Бочаровой Н.Н., Шишовой О.А.,
при участии в заседании:
от истца: Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" - Мешалкин Е.Л. по дов. от 25.05.2017,
от ответчика: закрытого акционерного общества "Экономист" - Швалев А.В. по дов. от 03.05.2017, Логинов П.Б. по дов. от 17.10.2016, Магомадов А.Ш. по дов. от 24.03.2017,
от третьих лиц: Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Москве - неявка, извещено,
Департамента городского имущества города Москвы - Кузьменков Е.С. по дов. от 13.10.2016,
рассмотрев 27 июня 2017 года в судебном заседании кассационную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества "Экономист"
на постановление от 06 апреля 2017 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Векличем Б.С., Александровой Г.С., Савенковым О.В.,
по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея"
к закрытому акционерному обществу "Экономист"
о расторжении охранно-арендного договора на аренду нежилых помещений, выселении из нежилых помещений, обязании передать помещения в освобожденном виде, взыскании задолженности,
третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Москве, Департамент городского имущества города Москвы,
установил:
Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" (далее - истец, ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Экономист" (далее - ответчик, ЗАО "Экономист") с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о расторжении охранно-арендного договора от 01.03.1996 N 209-з на аренду нежилых помещений общей площадью 913,5 кв. м (этаж 1 пом. 1 ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком. 1-31) по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2, выселении ответчика из указанных нежилых помещений и обязании передать помещения в освобожденном виде истцу по передаточному акту, а также взыскании задолженности в размере 74 290 899,06 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве (далее - ТУ Росимущества в г. Москве), Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 23 декабря 2016 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года решение суда отменено, иск удовлетворен частично. Суд постановил:
- расторгнуть охранно-арендный договор от 01.03.1996 N 209-з, заключенный с ЗАО "Экономист", на аренду нежилых помещений общей площадью 913,5 кв. м (этаж 1 пом. 1 ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком 1-31) по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2;
- выселить ЗАО "Экономист" из нежилых помещений общей площадью 913,5 кв. м (этаж 1 пом. 1 ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком. 1-31) по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2, и обязать ЗАО "Экономист" передать указанные помещения в освобожденном виде по передаточному акту ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея";
- взыскать с ЗАО "Экономист" в пользу ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" задолженность в размере 33 300 414,66 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Не согласившись с принятым по делу постановлением, ЗАО "Экономист" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит вышеназванное постановление суда апелляционной инстанции отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции, указывая на нарушение и неправильное применение апелляционным судом норм права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.
В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ответчик указывает, что суды не дали надлежащей оценки положениям договора в части специфики арендуемого объекта культурного наследия и вытекающих в связи с этим запретов, ограничений и обязанностей, и что в договоре стороны определили цену в твердой сумме. Апелляционный суд не исследовал и не дал оценки фактам восстановления, реставрации и проведения за счет средств ответчика историко-архивных исследований в отношении арендуемого здания. Законом и договором не предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке. Судом должным образом не исследованы изложенные в пункте 6 договора специальные основания для перерасчета арендодателем арендной платы. Ответчиком документально подтверждена беспрерывность внесения ответчиком арендной платы, в связи с чем, является преждевременным применение судом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд ошибочно применил статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности". Суд не исследовал и не дал оценку обстоятельствам того, имелись ли у истца права на заключение договора на оценку, согласовывались ли истцом действия в отношении объекта договора с Министерством культуры Российской Федерации, был ли соблюден истцом порядок выбора оценочной компании, были ли согласованы с Росимуществом условия договора с оценочной компанией, было ли получено истцом в отношении отчета об оценке N 03006/15 положительное заключение Росимущества. Суд не исследовал часть текста пункта 6 договора; возможность повышения арендной платы существует лишь в случае изменения порядка и размера взимания арендной платы в городе Москве.
В представленном отзыве на кассационную жалобу ФГБУ культуры "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея", возражая против доводов жалобы, указало, что, вопреки доводам жалобы, в пунктах 4 и 6 договора отражена принятая ответчиком обязанность уплачивать арендную плату в установленной договором сумме или в соответствии с письменным уведомлением о ее перерасчете (в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы в городе Москве); является правомерным вывод апелляционного суда о правовой правопреемственности закрепленного в договоре условия применения порядка взимания и размера арендной платы в городе Москве при переходе права собственности на сданное в аренду имущества из собственности города Москвы в собственность Российской Федерации. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие заявленные ответчиком факты восстановления, реставрации и проведения за счет своих средств историко-архивных исследований в отношении арендуемого здания. Апелляционным судом сделаны соответствующие выводы по вопросу условий и прав арендодателя на односторонний перерасчет арендной платы. Ответчик более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату, что является бесспорным основанием для применения абзаца 1 пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ не содержит положений о запрете проведения оценки вовлеченных в сделку объектов оценки. Доводы жалобы относительно наличия у истца прав на заключение договора на оценку, согласованных действий и т.д. не имеют отношения к обязательствам сторон в рамках рассматриваемого дела. При заключении договора ответчик был согласен и принял обязательства по оплате арендной платы не только в случае изменения порядка и размеров взимания, но и в случаях лишь изменений размеров арендной платы.
Явившиеся в судебное заседание суда кассационной инстанции представители ответчика поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца против доводов жалоб возражал, указывая на законность и обоснованность принятого постановления.
Третье лицо - Департамент городского имущества города Москвы вопрос проверки обоснованности доводов кассационной жалобы оставил на усмотрение суда.
Третье лицо - ТУ Росимущества в г. Москве, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, своего представителя в судебное заседание суда кассационной инстанции не направило, что, согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого постановления ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры города Москвы (госорган) и ЗАО "Экономист" (арендатор) заключен охранно-арендный договор от 01.03.1996 N 209-з на пользование частью помещений недвижимого памятника истории и культуры "Вдовий дом", расположенного по адресу: г. Москва, Лаврушинский пер., д. 3/8, стр. 2, в соответствии с которым арендатору предоставлены в аренду под офис помещения: этаж 1, пом. 1, ком. 16-17, этаж 3 пом. 1 ком. 1-2, 10, 12, 14-24, этаж 4 пом. 1 ком. 1-31, общей площадью 913,5 кв. м, сроком с 01.03.1996 по 01.03.2021.
На основании постановления Правительства Москвы от 17.10.2012 N 575-ПП, распоряжения Росимущества от 14.01.2013 и акта приема-передачи имущества от 21.01.2013, право собственности на все здание, включая арендуемую площадь, 03.07.2013 перешло от субъекта Российской Федерации - города Москвы в собственность Российской Федерации.
В соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в г. Москве от 14.01.2013 N 10, актом приема-передачи здания (сооружения) от 26.08.2013 N 3 здание передано в оперативное управление ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" (свидетельство о государственной регистрации права N 77-АР 775767).
Письмом от 24.11.2014 N К2904/13 ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" уведомило ЗАО "Экономист" о переходе прав на здание и необходимости оплачивать арендные платежи.
Уведомлением от 06.07.2015 N К2006/13 ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" сообщило ЗАО "Экономист" об увеличении арендной платы до 25 343 002,13 руб. в год с 01.08.2015.
Обязательства по договору в части уплаты арендных платежей по рыночной ставке ЗАО "Экономист" исполнялись ненадлежащим образом.
ФГБУК "Всероссийское музейное объединение "Государственная Третьяковская галерея" на основании проведенной оценки определена рыночная стоимость арендной платы за период с 26.08.2013 по 05.12.2016 в размере 74 290 899,06 руб. в год.
Неоплата ответчиком образовавшейся задолженности, а также отказ в удовлетворении направленной претензии, послужила основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности, расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемых помещений.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, применив положения статей 422, 424, 450, 452, 614, 617, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности", исходил из недоказанности истцом наличия у него оснований для увеличения арендной платы до размера ее рыночной стоимости, поскольку такое увеличение не предусмотрено условиями охранно-арендного договора; суд признал неправомерным перерасчет арендной платы на основании нормативно-правовых актов города Москвы, поскольку переданное в аренду имущество находится в федеральной собственности, а также указал на несоблюдение истцом претензионного порядка урегулирования спора в части расторжения договора и недоказанность существенного нарушения ответчиком условий договора.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся доказательствам, с выводами суда первой инстанции не согласился.
Разрешая спор, апелляционный суд, проанализировав условия договора, исходил из того, что по условиям охранно-арендного договора арендодатель имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы, при этом перерасчет платы обязателен для исполнения арендатором, так как письменное уведомление является неотъемлемой частью охранно-арендного договора; закрепленное в пункте 6 договора условие о праве арендодателя на односторонний перерасчет арендной платы в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы в городе Москве не утратило силу и при переходе права собственности на сданное в аренду имущество из собственности города Москвы в собственность Российской Федерации.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в совокупности, условия договора, применив положения статей 296, 431, 450, 452, 608, 614, 617, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", с учетом разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 20 Постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд апелляционной инстанции признал доказанным факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы в соответствии с размером, порядком и сроками, предусмотренными договором, а также соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора.
Проверив представленный истцом расчет взыскиваемой задолженности, апелляционный суд признал его верным в части 33 300 414,66 руб. за период с 01.08.2015 по 30.11.2016, с учетом частичной уплаты в размере 490 254,78 руб., при этом признал необоснованным начисление задолженности в размере 40 990 484,40 руб. за период до 01.08.2015, указав на то, что в силу условий договора обязанность по оплате возникла у ответчика после получения соответствующего уведомления.
Установив факт невнесения ответчиком арендной платы в установленные сроки более двух раз подряд, начиная с 01.08.2015 за каждый квартал в объеме, указанном в уведомлении от 06.07.2015 N К2006/13, что в соответствии с условиями охранно-арендного договора и положениями закона является основанием для расторжения договора, а, учитывая отсутствие доказательств погашения задолженности по аренде, возврата предмета аренды истцу и отсутствие у ответчика оснований для использования арендованного имущества, апелляционный суд пришел к выводу о правомерности исковых требований о расторжении охранно-арендного договора и обязании ответчика освободить арендуемые помещения и передать их истцу.
Оснований не согласиться с выводами суда апелляционной инстанции у кассационной коллегии не усматривается.
Судебная коллегия признает, что судом апелляционной инстанции установлены все существенные обстоятельства дела, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права.
Приведенные в кассационной жалобе доводы не свидетельствуют о нарушении апелляционным судом норм материального и процессуального права, а фактически сводятся к несогласию с выводами суда апелляционной инстанции и направлены на переоценку исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, что в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, кассационной коллегией не установлено.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу постановления, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 апреля 2017 года по делу N А40-143032/16 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Экономист" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.А.ШИШОВА
В.В.КОБЫЛЯНСКИЙ
Судьи
Н.Н.БОЧАРОВА
О.А.ШИШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)