Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахина М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
- от ООО "Кулон СПб": Морозова Т.В. по доверенности от 28.08.2015;
- от ООО "Медснаб": не явились, извещены;
- от ООО "Трейдторг": не явились, извещены;
- от ООО "Оптовик": Золотарева Л.В. по доверенности от 01.06.2016;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптовик" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2016 года по делу N А41-48843/15, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Кулон СПб" к обществу с ограниченной ответственностью "Медснаб", обществу с ограниченной ответственностью "Трейдторг" и обществу с ограниченной ответственностью "Оптовик" о взыскании суммы основного долга и неустойки,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кулон СПб" (далее - ООО "Кулон СПб") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМОПТ" (далее - ООО "ФАРМОПТ"), о взыскании задолженности в размере 9 246 351,71 руб. и неустойки в размере 872 243,18 руб.
Определением Арбитражного суда Московской области от 22.10.2015 по делу N А41-48843/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2016, произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика путем замены ООО "ФАРМОПТ" на общество с ограниченной ответственностью "Трейдторг" (далее - ООО "Трейдторг"), общество с ограниченной ответственностью "Оптовик" (далее - ООО "Оптовик") и общество с ограниченной ответственностью "Медснаб" (далее - ООО "Медснаб").
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2016 по делу N А41-48843/15 исковые требования ООО "Кулон СПб" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Оптовик" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (л.д. 102 - 103).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Медснаб", ООО "Трейдторг" надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
Представитель ООО "Оптовик" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ООО "Кулон СПб" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.12.2009 между ООО "Кулон СПб" (арендодатель) и ООО "ФАРМОПТ" (до смены наименования ООО "Ориола", арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2013), зарегистрированный в установленном законом порядке, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался, в том числе, передать арендатору во временное владение и пользование арендатору помещения общей площадью 2 704,02 кв. м, в соответствии с измерениями ПИБ, расположенные в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности и расположенном по адресу: Россия, Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское шоссе, д. 56, корп. 4, лит. А (далее - "здание") на срок до 31.08.2015, а арендатор обязался принять в аренду указанные помещения и уплачивать платежи, предусмотренные договором.
В соответствии со статьей 4 указанного договора аренды за пользование и владение помещениями арендатор обязался выплачивать арендодателю без каких-либо вычетов, встречных требований или зачетов, арендную плату, состоящую из следующих сумм:
1. арендная плата за складские помещения: базовая арендная плата за первый год срока аренды - в размере 218 680,5 долларов США по ставке 95 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год,
начиная со второго года срока аренды в размере 264 718,5 долларов США по ставке 115 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год,
- начиная с третьего года срока аренды подлежит ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3;
- за Офисные помещения - в размере 57 380 долларов США по ставке 200 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3;
- за Мезонин - в размере 24 912 долларов США по ставке 90 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3;
- 2. эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы, уплачиваемые в порядке и сроки, рассчитываемые согласно приложению 5 к договору аренды;
- 3. коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи, уплачиваемые в порядке и сроки, рассчитываемые согласно приложению 6 к договора аренды).
В статье 4.3 договора аренды стороны согласовали, что ежегодно в каждую дату начала срока аренды, начиная со второго года аренды, базовая арендная плата за офисные помещения, мезонин, а за складские помещения, начиная с третьего года аренды, подлежит увеличению на коэффициент, равный 2%. При этом такое увеличение не требует подписания дополнительных соглашений.
Дата начала определена в разделе 1 договора аренды - дата регистрации договора аренды (16.03.2011).
Порядок оплаты установлен сторонами в статье 4.5 договора, в соответствии с положениями которой арендатор обязуется уплачивать базовую арендную плату, расчетные эксплуатационные расходы, расчетные коммунальные платежи и плату за парковку (если применимо) равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей (пропорционально соответствующей любой части месяца в течение срока аренды).
Отсутствие или задержка в выставлении арендодателем какого-либо счета арендатору не может служить основанием для неоплаты или задержки оплаты арендатором каких-либо причитающихся с него платежей.
Дата платежа определена сторонами в разделе 1 договора аренды как 1ый день календарного месяца срока аренды (если какая-либо из указанных дат не является рабочим днем, то непосредственно предшествующий такой дате рабочий день).
В силу положений статьи 4.6 договора аренды, все платежи по договору осуществляются в размере рублевого эквивалента сумм, указанных в долларах США, рассчитанного по курсу Центрального Банка России на дату соответствующего платежа до момента, пока курс доллара США, устанавливаемый Центральным Банком России будет оставаться в рамках верхней и нижней фиксированных границ.
Верхняя и нижняя фиксированные границы курса доллара США устанавливаются по следующей формуле: базовый курс +/- 10%.
В качестве базового курса для первого года аренды принимается курс доллара США, установленный Центральным Банком России в день подписания договора аренды.
В случае, если курс доллара США к рублю РФ, установленный Центральным Банком России на день осуществления платежа будет выше или ниже фиксированных границ, то оплата будет производиться по верхней или нижней фиксированной границе соответственно, при этом нижняя граница считается равной: базовый курс - 10%, и если курс доллара США к рублю РФ, установленный Центральным Банком России на дату оплаты ниже указанной нижней границы, то платеж производится арендатором в рублях, исходя из нижней границы курса. Верхняя граница считается равной: базовый курс + 10%, и если курс рубля к доллару США, установленный Центральным Банком России на дату оплаты выше верхней границы, то применяется верхняя граница курса. Базовый курс (курс доллара США на дату подписания договора аренды) составляет 30,4439 руб.
При этом, стороны в статье 2.4 договора аренды согласовали, что для целей расчета базовой арендной платы, расчетных эксплуатационных расходов, эксплуатационных расходов, расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей будет использоваться арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA, равная 2 865,7 кв. м всех помещений в соответствии со стандартом BOMA, состоящая из:
(а) 2 30,9 кв. м складских помещений в соответствии со стандартом BOMA,
(б) 276,9 кв. м мезонина в соответствии со стандартом BOMA,
(в) 286,9 кв. м офисных помещений в соответствии со стандартом BOMA".
Порядок расчета и уплаты Арендатором Эксплуатационных Расходов и Расчетных Эксплуатационных Расходов определен Сторонами в приложении 5 к договору аренды.
При этом, термин "расчетные эксплуатационные расходы" означает смету эксплуатационных расходов, составленную арендодателем или оценщиком арендодателя на любой отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды.
Для целей расчета аванса расчетных эксплуатационных расходов арендатор обязался уплачивать арендодателю указанные расходы, равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей, и первый платеж из расчета 35 долларов США (не включая НДС) за 1 кв. м арендуемой площади по ВОМА в год.
С предполагаемой даты завершения отделочных работ, расчетные эксплуатационные расходы будут равны 35 долларам США за 1 кв. м арендуемой площади по ВОМА в год (не включая НДС).
Порядок расчета и оплаты арендатором расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей определен сторонами в приложении 6 к договору аренды.
Термин "расчетные коммунальные платежи" определен сторонами как смета коммунальных платежей, составленная арендодателем на отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды.
Если арендодатель или оценщик арендодателя не предоставляет расчет расчетных эксплуатационных расходов за какой-либо отчетный год, то применяется расчет за предшествующий отчетный год, и любое изменение после начала отчетного года соответствующим образом изменяет размер платежей расчетных эксплуатационных расходов, производимых в последующие даты платежей.
По окончании каждого отчетного года арендодатель предоставляет арендатору краткий отчет о расходах и расчет фактической суммы эксплуатационных расходов, заверенный оценщиком арендодателя, или, при отсутствии оценщика арендодателя, заверенный арендодателем.
В параграфах 7.1 и 7.2 приложения 5 к договору аренды стороны согласовали, что в случае если фактическая сумма эксплуатационных расходов превысит или окажется меньше суммы расчетных эксплуатационных расходов, арендная плата за четвертый квартал соответствующего отчетного года подлежит, соответственно, увеличению или уменьшению на разницу между такими суммами.
Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ООО "Кулон СПб" указало, что в нарушение принятых на себя обязательств по спорному договору аренды, арендатор обязательства по перечислению арендных платежей за период с 01.08.2015 по 31.08.2015 включительно не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность в размере 9 246 351, 71 руб.
Поскольку указанная сумма задолженности арендатором в добровольном порядке погашена не была, ООО "Кулон СПб" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему иску, предъявив ко взысканию также сумму неустойки.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельства ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя по спорному договору аренды обязательств по внесению арендных платежей.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ООО "Оптовик" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, заявленные исковые требования были необоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Исходя из предмета, договор от 23.12.2009 по своей правовой природе является договором аренды, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как усматривается из материалов дела, истец передал ответчику во временное пользование и владение вышеуказанные нежилые помещения, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами и скрепленным печатями соответствующих организаций при отсутствии каких-либо возражений, что подтверждает обстоятельство надлежащего исполнения истцом своих обязательств по передаче нежилых помещений, являющихся предметом спорного договора, в аренду.
В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Как усматривается из материалов дела, в связи с наличием задолженности арендатора арендодатель воспользовался своим правом на вычет из обеспечительного платежа, предусмотренным положениями параграфа 3 приложения 7 к договору аренды, сообщив 30.04.2015 своим уведомлением о вычете из обеспечительного платежа исх. N 190-15 (с учетом дополнения изложенного в письме исх. N 191-15 от 01.07.2015) о произведенном 21.04.2015 вычете части суммы неустойки в размере 15 740,53 долларов США и части суммы задолженности арендатора в размере 129 795,50 долларов США из суммы обеспечительного платежа в размере 145 536,03 долларов США, что составило полную сумму обеспечительного платежа, находящегося во владении арендодателя по состоянию на дату такого вычета, а также направил счет на оплату N 157 от 21.04.2015 на оплату суммы, необходимой для восстановления обеспечительного платежа.
Кроме того, арендодатель 21.04.2015 произвел зачет имеющихся переплат по оплате сумм базовой арендной платы, а также эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в следующем порядке:
- переплата за период август 2014 года в размере 1 424,90 долларов США была зачтена в счет частичного погашения задолженности за февраль 2015 года;
- переплата эксплуатационных расходов и коммунальных платежей за август 2014 года в размере 2 071,82 долларов США, а также за ноябрь 2014 года в размере 2 951,42 долларов США была зачтена в счет частичного погашения задолженности арендатора по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных платежей за декабрь 2014 года.
О зачете переплат арендатор был уведомлен письмом исх. N 190-15 от 30.04.2015.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства погашения оставшейся части образовавшейся суммы задолженности, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании статьи 614 ГК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате, признал его обоснованным и математически верным.
При этом, ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что истцом не был документально подтвержден объем потребленных арендатором эксплуатационным и коммунальных услуг, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку условиями спорного договора внесение арендных платежей в указанной части не поставлено в зависимость от подтвержденности арендатору несения истцом соответствующих расходов и объемов потребленных услуг.
Кроме того, возражая против арендных платежей в указанной части, ООО "Оптовик", вместе с тем, не представил доказательств того, что арендатором фактически был потреблен меньший объем коммунальных и эксплуатационных услуг.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является способом обеспечения обязательства, представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.
В соответствии с положениями статьи 4.14 договора аренды арендодатель вправе начислить неустойку арендатору на суммы платежей, которые не были получены в соответствии с требованиями договора аренды. В таком случае арендатор обязан по требованию арендодателя уплатить неустойку в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму платежей, подлежащих уплате, но не уплаченных арендатором в соответствии с договором аренды. Арендатор обязуется уплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10-ти дней после выставления соответствующего счета арендодателя.
Так, размер неустойки, начисленной арендодателем на сумму задолженности арендатора составил 24 105,23 долларов США.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный истцом расчет неустойки, также признал его обоснованным и математически верным.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2016 года по делу N А41-48843/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2016 N 10АП-6306/2016 ПО ДЕЛУ N А41-48843/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. по делу N А41-48843/15
Резолютивная часть постановления объявлена 02 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Игнахина М.В.,
судей Мальцева С.В., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания Гулиевым А.Ф.,
при участии в заседании:
- от ООО "Кулон СПб": Морозова Т.В. по доверенности от 28.08.2015;
- от ООО "Медснаб": не явились, извещены;
- от ООО "Трейдторг": не явились, извещены;
- от ООО "Оптовик": Золотарева Л.В. по доверенности от 01.06.2016;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Оптовик" на решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2016 года по делу N А41-48843/15, принятое судьей Бирюковой Е.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Кулон СПб" к обществу с ограниченной ответственностью "Медснаб", обществу с ограниченной ответственностью "Трейдторг" и обществу с ограниченной ответственностью "Оптовик" о взыскании суммы основного долга и неустойки,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кулон СПб" (далее - ООО "Кулон СПб") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФАРМОПТ" (далее - ООО "ФАРМОПТ"), о взыскании задолженности в размере 9 246 351,71 руб. и неустойки в размере 872 243,18 руб.
Определением Арбитражного суда Московской области от 22.10.2015 по делу N А41-48843/15, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2016, произведено процессуальное правопреемство на стороне ответчика путем замены ООО "ФАРМОПТ" на общество с ограниченной ответственностью "Трейдторг" (далее - ООО "Трейдторг"), общество с ограниченной ответственностью "Оптовик" (далее - ООО "Оптовик") и общество с ограниченной ответственностью "Медснаб" (далее - ООО "Медснаб").
Решением Арбитражного суда Московской области от 24.03.2016 по делу N А41-48843/15 исковые требования ООО "Кулон СПб" удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Оптовик" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также нарушены нормы материального и процессуального права (л.д. 102 - 103).
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело рассматривается в соответствии со статьями 121, 123, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ООО "Медснаб", ООО "Трейдторг" надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда.
Представитель ООО "Оптовик" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции по настоящему делу отменить и принять новый судебный акт.
Представитель ООО "Кулон СПб" против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Выслушав объяснения представителей, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для изменения или отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, 23.12.2009 между ООО "Кулон СПб" (арендодатель) и ООО "ФАРМОПТ" (до смены наименования ООО "Ориола", арендатор) был заключен долгосрочный договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 27.12.2013), зарегистрированный в установленном законом порядке, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался, в том числе, передать арендатору во временное владение и пользование арендатору помещения общей площадью 2 704,02 кв. м, в соответствии с измерениями ПИБ, расположенные в здании, принадлежащем арендодателю на праве собственности и расположенном по адресу: Россия, Санкт-Петербург, поселок Шушары, Пулковское шоссе, д. 56, корп. 4, лит. А (далее - "здание") на срок до 31.08.2015, а арендатор обязался принять в аренду указанные помещения и уплачивать платежи, предусмотренные договором.
В соответствии со статьей 4 указанного договора аренды за пользование и владение помещениями арендатор обязался выплачивать арендодателю без каких-либо вычетов, встречных требований или зачетов, арендную плату, состоящую из следующих сумм:
1. арендная плата за складские помещения: базовая арендная плата за первый год срока аренды - в размере 218 680,5 долларов США по ставке 95 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год,
начиная со второго года срока аренды в размере 264 718,5 долларов США по ставке 115 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год,
- начиная с третьего года срока аренды подлежит ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3;
- за Офисные помещения - в размере 57 380 долларов США по ставке 200 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3;
- за Мезонин - в размере 24 912 долларов США по ставке 90 долларов США за кв. м арендной площади по ВОМА в год, подлежащую ежегодному увеличению в соответствии со статьей 4.3;
- 2. эксплуатационные расходы и расчетные эксплуатационные расходы, уплачиваемые в порядке и сроки, рассчитываемые согласно приложению 5 к договору аренды;
- 3. коммунальные платежи и расчетные коммунальные платежи, уплачиваемые в порядке и сроки, рассчитываемые согласно приложению 6 к договора аренды).
В статье 4.3 договора аренды стороны согласовали, что ежегодно в каждую дату начала срока аренды, начиная со второго года аренды, базовая арендная плата за офисные помещения, мезонин, а за складские помещения, начиная с третьего года аренды, подлежит увеличению на коэффициент, равный 2%. При этом такое увеличение не требует подписания дополнительных соглашений.
Дата начала определена в разделе 1 договора аренды - дата регистрации договора аренды (16.03.2011).
Порядок оплаты установлен сторонами в статье 4.5 договора, в соответствии с положениями которой арендатор обязуется уплачивать базовую арендную плату, расчетные эксплуатационные расходы, расчетные коммунальные платежи и плату за парковку (если применимо) равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей (пропорционально соответствующей любой части месяца в течение срока аренды).
Отсутствие или задержка в выставлении арендодателем какого-либо счета арендатору не может служить основанием для неоплаты или задержки оплаты арендатором каких-либо причитающихся с него платежей.
Дата платежа определена сторонами в разделе 1 договора аренды как 1ый день календарного месяца срока аренды (если какая-либо из указанных дат не является рабочим днем, то непосредственно предшествующий такой дате рабочий день).
В силу положений статьи 4.6 договора аренды, все платежи по договору осуществляются в размере рублевого эквивалента сумм, указанных в долларах США, рассчитанного по курсу Центрального Банка России на дату соответствующего платежа до момента, пока курс доллара США, устанавливаемый Центральным Банком России будет оставаться в рамках верхней и нижней фиксированных границ.
Верхняя и нижняя фиксированные границы курса доллара США устанавливаются по следующей формуле: базовый курс +/- 10%.
В качестве базового курса для первого года аренды принимается курс доллара США, установленный Центральным Банком России в день подписания договора аренды.
В случае, если курс доллара США к рублю РФ, установленный Центральным Банком России на день осуществления платежа будет выше или ниже фиксированных границ, то оплата будет производиться по верхней или нижней фиксированной границе соответственно, при этом нижняя граница считается равной: базовый курс - 10%, и если курс доллара США к рублю РФ, установленный Центральным Банком России на дату оплаты ниже указанной нижней границы, то платеж производится арендатором в рублях, исходя из нижней границы курса. Верхняя граница считается равной: базовый курс + 10%, и если курс рубля к доллару США, установленный Центральным Банком России на дату оплаты выше верхней границы, то применяется верхняя граница курса. Базовый курс (курс доллара США на дату подписания договора аренды) составляет 30,4439 руб.
При этом, стороны в статье 2.4 договора аренды согласовали, что для целей расчета базовой арендной платы, расчетных эксплуатационных расходов, эксплуатационных расходов, расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей будет использоваться арендуемая площадь помещений в соответствии со стандартом BOMA, равная 2 865,7 кв. м всех помещений в соответствии со стандартом BOMA, состоящая из:
(а) 2 30,9 кв. м складских помещений в соответствии со стандартом BOMA,
(б) 276,9 кв. м мезонина в соответствии со стандартом BOMA,
(в) 286,9 кв. м офисных помещений в соответствии со стандартом BOMA".
Порядок расчета и уплаты Арендатором Эксплуатационных Расходов и Расчетных Эксплуатационных Расходов определен Сторонами в приложении 5 к договору аренды.
При этом, термин "расчетные эксплуатационные расходы" означает смету эксплуатационных расходов, составленную арендодателем или оценщиком арендодателя на любой отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды.
Для целей расчета аванса расчетных эксплуатационных расходов арендатор обязался уплачивать арендодателю указанные расходы, равными ежемесячными авансовыми платежами в даты платежей, и первый платеж из расчета 35 долларов США (не включая НДС) за 1 кв. м арендуемой площади по ВОМА в год.
С предполагаемой даты завершения отделочных работ, расчетные эксплуатационные расходы будут равны 35 долларам США за 1 кв. м арендуемой площади по ВОМА в год (не включая НДС).
Порядок расчета и оплаты арендатором расчетных коммунальных платежей и коммунальных платежей определен сторонами в приложении 6 к договору аренды.
Термин "расчетные коммунальные платежи" определен сторонами как смета коммунальных платежей, составленная арендодателем на отчетный год, о которой арендодатель должен уведомить арендатора в письменной форме в порядке, установленном в договоре аренды.
Если арендодатель или оценщик арендодателя не предоставляет расчет расчетных эксплуатационных расходов за какой-либо отчетный год, то применяется расчет за предшествующий отчетный год, и любое изменение после начала отчетного года соответствующим образом изменяет размер платежей расчетных эксплуатационных расходов, производимых в последующие даты платежей.
По окончании каждого отчетного года арендодатель предоставляет арендатору краткий отчет о расходах и расчет фактической суммы эксплуатационных расходов, заверенный оценщиком арендодателя, или, при отсутствии оценщика арендодателя, заверенный арендодателем.
В параграфах 7.1 и 7.2 приложения 5 к договору аренды стороны согласовали, что в случае если фактическая сумма эксплуатационных расходов превысит или окажется меньше суммы расчетных эксплуатационных расходов, арендная плата за четвертый квартал соответствующего отчетного года подлежит, соответственно, увеличению или уменьшению на разницу между такими суммами.
Обращаясь в Арбитражный суд Московской области с настоящим иском, ООО "Кулон СПб" указало, что в нарушение принятых на себя обязательств по спорному договору аренды, арендатор обязательства по перечислению арендных платежей за период с 01.08.2015 по 31.08.2015 включительно не выполнил, в связи с чем у последнего образовалась задолженность в размере 9 246 351, 71 руб.
Поскольку указанная сумма задолженности арендатором в добровольном порядке погашена не была, ООО "Кулон СПб" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему иску, предъявив ко взысканию также сумму неустойки.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела обстоятельства ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя по спорному договору аренды обязательств по внесению арендных платежей.
Обжалуя решение арбитражного суда первой инстанции, ООО "Оптовик" ссылается на неполное выяснение судом обстоятельств по настоящему делу, ввиду чего, как полагает ответчик, заявленные исковые требования были необоснованно удовлетворены судом первой инстанции.
Оценив содержащиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом доводов заявителя апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
Исходя из предмета, договор от 23.12.2009 по своей правовой природе является договором аренды, ввиду чего спорные правоотношения сторон подлежат регулированию общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) об обязательствах (статьи 309 - 328) и специальными нормами, содержащимися в параграфе 1 главы 34 ГК РФ (статьи 606 - 625).
Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как усматривается из материалов дела, истец передал ответчику во временное пользование и владение вышеуказанные нежилые помещения, что подтверждается представленным в материалы дела актом приема-передачи, подписанным обеими сторонами и скрепленным печатями соответствующих организаций при отсутствии каких-либо возражений, что подтверждает обстоятельство надлежащего исполнения истцом своих обязательств по передаче нежилых помещений, являющихся предметом спорного договора, в аренду.
В силу положений пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).
Как усматривается из материалов дела, в связи с наличием задолженности арендатора арендодатель воспользовался своим правом на вычет из обеспечительного платежа, предусмотренным положениями параграфа 3 приложения 7 к договору аренды, сообщив 30.04.2015 своим уведомлением о вычете из обеспечительного платежа исх. N 190-15 (с учетом дополнения изложенного в письме исх. N 191-15 от 01.07.2015) о произведенном 21.04.2015 вычете части суммы неустойки в размере 15 740,53 долларов США и части суммы задолженности арендатора в размере 129 795,50 долларов США из суммы обеспечительного платежа в размере 145 536,03 долларов США, что составило полную сумму обеспечительного платежа, находящегося во владении арендодателя по состоянию на дату такого вычета, а также направил счет на оплату N 157 от 21.04.2015 на оплату суммы, необходимой для восстановления обеспечительного платежа.
Кроме того, арендодатель 21.04.2015 произвел зачет имеющихся переплат по оплате сумм базовой арендной платы, а также эксплуатационных расходов и коммунальных платежей в следующем порядке:
- переплата за период август 2014 года в размере 1 424,90 долларов США была зачтена в счет частичного погашения задолженности за февраль 2015 года;
- переплата эксплуатационных расходов и коммунальных платежей за август 2014 года в размере 2 071,82 долларов США, а также за ноябрь 2014 года в размере 2 951,42 долларов США была зачтена в счет частичного погашения задолженности арендатора по оплате эксплуатационных расходов и коммунальных платежей за декабрь 2014 года.
О зачете переплат арендатор был уведомлен письмом исх. N 190-15 от 30.04.2015.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства погашения оставшейся части образовавшейся суммы задолженности, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате являются обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании статьи 614 ГК РФ, в соответствии с пунктом 1 которой, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный истцом расчет задолженности по арендной плате, признал его обоснованным и математически верным.
При этом, ссылка заявителя апелляционной жалобы на то обстоятельство, что истцом не был документально подтвержден объем потребленных арендатором эксплуатационным и коммунальных услуг, отклоняется арбитражным апелляционным судом, поскольку условиями спорного договора внесение арендных платежей в указанной части не поставлено в зависимость от подтвержденности арендатору несения истцом соответствующих расходов и объемов потребленных услуг.
Кроме того, возражая против арендных платежей в указанной части, ООО "Оптовик", вместе с тем, не представил доказательств того, что арендатором фактически был потреблен меньший объем коммунальных и эксплуатационных услуг.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.
Неустойка является способом обеспечения обязательства, представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.
В соответствии с положениями статьи 4.14 договора аренды арендодатель вправе начислить неустойку арендатору на суммы платежей, которые не были получены в соответствии с требованиями договора аренды. В таком случае арендатор обязан по требованию арендодателя уплатить неустойку в размере 0,2% за каждый день просрочки на сумму платежей, подлежащих уплате, но не уплаченных арендатором в соответствии с договором аренды. Арендатор обязуется уплатить арендодателю указанную неустойку в течение 10-ти дней после выставления соответствующего счета арендодателя.
Так, размер неустойки, начисленной арендодателем на сумму задолженности арендатора составил 24 105,23 долларов США.
Арбитражный апелляционный суд, проверив произведенный истцом расчет неустойки, также признал его обоснованным и математически верным.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не обоснованы и подлежат отклонению.
Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 24 марта 2016 года по делу N А41-48843/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.
Председательствующий
М.В.ИГНАХИНА
Судьи
С.В.МАЛЬЦЕВ
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)