Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "13" мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" мая 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
от истца (Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска): Нестеренко О.Л., представителя по доверенности от 11.01.2016 N 6,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бродына Андрея Михайловича (ИНН 246503217315, ОГРНИП 305246414300025),
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "05" февраля 2016 года по делу N А33-20851/2015, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ДМИЗО Администрации г. Красноярска, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бродыну Андрею Михайловичу (ИНН 246503217315, ОГРНИП 305246414300025, далее - ИП Бродын А.М., ответчик) о взыскании 71 482 рублей 23 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.08.2015, 2 787 рублей пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2015, о расторжении договора аренды от 11.04.2006 N 9833, об обязании вернуть нежилое помещение общей площадью 68,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 5 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил отменить решение суда и принять новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- -22.12.2015 Арбитражный суд Красноярского края принял решение об удовлетворении исковых требований ИП Бродына А.М. по делу N А33-2374/2015, согласно которому разногласия, возникшие между ДМИЗО Администрации г. Красноярска и ИП Бродыным А.М. при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 39, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры Пролетариата, 40 урегулированы. Договор купли-продажи впоследствии сторонами был подписан, в связи с чем законных оснований для расторжения договора аренды и обязании ответчика вернуть нежилое помещение у суда не имелось;
- - взысканная сумма задолженности в размере 71 482 рублей 23 копеек по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.08.2015 подлежит зачету в счет выкупной цены по договору купли-продажи нежилого помещения N 39.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 08.04.2016, отложено на 13.05.2016.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, однако ответчик представителя не направил. Дело рассматривается в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом заявлено ходатайство об отказе от иска в части расторжения договора N 9833 от 11.04.2006; обязания возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск ул. Диктатуры Пролетариата, д. 40, общей площадью 68,7 кв. м, о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копий акта приема - передачи нежилого помещения от 15.03.2016; договора купли-продажи нежилого помещения от 17.02.2016 N 920-ПР; графика уплаты рассроченных платежей (приложение N 1 к договору купли-продажи от 17.02.2016 N 920-ПР); информация по арендной плате по состоянию на 23.03.2016.
Представитель истца пояснил, что правовые последствия отказа от иска в части представителю истца ясны и понятны.
В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, судом ходатайство удовлетворено.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
11.04.2006 между Департаментом муниципального имущества (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 9833, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение, реестровый N СТР02061, общей площадью 126,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40, для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами.
Согласно пункту 2.1. договора, срок действия договора - с 01.03.2006 по 01.02.2007.
Согласно пункту 3.1. договора, за использование указанного в п. 1.1. настоящего договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.
Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
Согласно пункту 5.2. договора, за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.2. договора, условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.
Согласно абзацам 1 и 2 пункта 6.3. договора, по требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут по решению арбитражного суда в случае существенного нарушения условий, а именно: если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев.
Согласно пункту 9.2. договора, стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих юридических адресов, банковских реквизитов, номеров телефонов в десятидневный срок со дня их изменения.
По акту приема-передачи от 01.03.2006 (приложение N 1 к договору) арендованное помещение передано во временное пользование арендатору. Данный акт подписан обеими сторонами договора.
В приложении N 2 к договору стороны согласовали расчет арендной платы.
Дополнениями к договору стороны неоднократно изменяли размер арендной платы, продляли срок действия договора.
Дополнением N 3 от 22.08.2007 стороны уменьшили арендованную площадь и изложили пункт 1.1. договора в новой редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение (к. 1, 2, 3) общей площадью 66,9 кв. м (реестровый N СТР02061), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40, для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами".
Дополнением N 10 от 27.04.2011 стороны изложили пункт 1.1. договора в новой редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение N 39 общей площадью 68,7 кв. м (реестровый N СТР10197), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40, для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами", установили размер арендной платы в месяц с 5 381 руб. 68 коп. с 22.01.2009.
Дополнением N 12 от 14.01.2013 к договору установлен размер арендной платы в месяц - 27 076 руб. 59 коп. с 01.01.2013, дополнением N 14 от 21.01.2014 установлен размер арендной платы в месяц - 7 942 руб. 47 коп. с 01.01.2014, дополнением N 15 от 18.11.2014 установлен размер арендной платы в месяц - 9 928 руб. 08 коп. с 01.01.2015., дополнением N 16 от 30.03.2015 установлен размер арендной платы в месяц - 7 942 руб. 47 коп. с 01.01.2015.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своего обязательства по уплате арендной платы, истец обратился к ответчику с претензией от 24.06.2015 N 23389 об оплате задолженности по арендной плате по рассматриваемому договору в размере 55 597 руб. 29 коп., указав, что в случае неоплаты предлагает расторгнуть договор аренды и вернуть арендованное имущество. Данная претензия направлена ответчику 25.06.2015, согласно почтовой квитанции, по следующим адресам: г. Красноярск, ул. Матросова, 9б-69, и г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40.
В материалы дела истцом представлен договор купли-продажи нежилого помещения от 17.02.2016 N 920-ПР, согласно которому ответчик приобрел у истца спорное помещение.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Заключенный между сторонами договор от 11.04.2006 N 9833 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.03.2006, подписанным обеими сторонами договора.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по уплате арендной платы по рассматриваемому договору за период с 01.06.2011 по 31.08.2015 составляет 71 482 руб. 23 коп.
Доказательства уплаты ответчиком истцу задолженности по арендной плате за указанный истцом период не представлены в материалы дела.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 71 482 руб. 23 коп. задолженности.
Довод о том, что указанная сумма подлежит зачету в счет выкупной стоимости арендованного имущества, арендные платежи были приостановлены в связи с рассмотрением дела А33-2374/2015, подлежит отклонению, так как заключенным сторонами договором N 920-пр от 17.02.2016 не предусмотрено приостановления арендных платежей.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Поскольку период взыскания определен истцом до заключения договора купли-продажи, то ответчик обязан уплатить за этот период арендную плату.
О взыскании убытков, понесенных арендатором в виде уплаты арендных платежей в связи с действиями арендодателя, не заявлялось, обстоятельства, касающиеся законности действий арендодателя не устанавливались, в связи с чем довод об отсутствии обязанности вносить арендные платежи до заключения договора купли-продажи не обоснован.
На основании пункта 5.2. договора истец начислил ответчику 2 787 руб. 60 коп. пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2015 за нарушение сроков оплаты арендной платы по договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, размеры подлежащих оплате ответчиком истцу арендных платежей, согласованные сторонами в договоре сроки их внесения и размер ответственности арендатора за нарушение таких сроков, отсутствие в материалах дела доказательств своевременного и полного внесения ответчиком истцу арендных платежей за указанный истцом период, отсутствие в материалах дела доказательств уплаты ответчиком истцу начисленной пени, суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 2 787 руб. 60 коп. пени.
Истец отказался от требований в части расторжения договора аренды N 9833 от 11.04.2006 и обязании возвратить спорное имущество.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Отказ от иска подписан представителем истца Мячиной И.Ю. на основании доверенности N 50 от 01.04.2016, предусматривающей право на отказ от иска.
Поскольку отказ от иска в части требования о расторжении договора и обязании возвратить имущество не нарушает закон, а также права и законные интересы других лиц, арбитражный апелляционный суд полагает возможным принять отказ от иска.
Отказ истца от иска в силу пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения производства по делу. С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части, а производство по делу в части требования о расторжении договора и обязании возвратить помещение прекращению.
Поскольку в доход федерального бюджета с ответчика взыскана государственная пошлина за рассмотрение указанных требований, в данной части решение подлежит изменению, так как государственная пошлина в данном случае взысканию с ответчика не подлежит, отказ от иска не связан с добровольным удовлетворению требованием истца, связан с тем, помещение находится у ответчика на основании заключенного договора купли-продажи. За рассмотрение искового заявления с индивидуального предпринимателя Бродына Андрея Михайловича в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 971 рубль государственной пошлины.
Поскольку апелляционная жалоба Бродына Андрея Михайловича не удовлетворена в части взыскания арендной платы, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1500 рублей относятся на него же, а 1500 рублей подлежат возврату из федерального бюджета, так как в части исковых требований производство по делу прекращено.
Руководствуясь статьями 49, 150, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
принять отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от иска в части требования о расторжении договора N 9833 от 11.04.2006, требования об обязании возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры Пролетариата, 40, общей площадью 68,7 кв. м.
В указанной части решение Арбитражного суда Красноярского края от "05" февраля 2016 года по делу N А33-20851/2015 отменить, производство по делу прекратить.
Изменить решение в части взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины. В указанной части взыскать с индивидуального предпринимателя Бродына Андрея Михайловича в доход федерального бюджета 2 971 рубль государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.
В остальной части решение Арбитражного суда Красноярского края от "05" февраля 2016 года по делу N А33-20851/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Бродыну Андрею Михайловичу из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины, уплаченной чеку-ордеру Сбербанк онлайн от 01.03.2016.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.05.2016 ПО ДЕЛУ N А33-20851/2015
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 мая 2016 г. по делу N А33-20851/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "13" мая 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен "18" мая 2016 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Магда О.В., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
от истца (Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска): Нестеренко О.Л., представителя по доверенности от 11.01.2016 N 6,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бродына Андрея Михайловича (ИНН 246503217315, ОГРНИП 305246414300025),
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от "05" февраля 2016 года по делу N А33-20851/2015, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН 1032402940800, далее - ДМИЗО Администрации г. Красноярска, истец) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Бродыну Андрею Михайловичу (ИНН 246503217315, ОГРНИП 305246414300025, далее - ИП Бродын А.М., ответчик) о взыскании 71 482 рублей 23 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.08.2015, 2 787 рублей пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2015, о расторжении договора аренды от 11.04.2006 N 9833, об обязании вернуть нежилое помещение общей площадью 68,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 5 февраля 2016 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просил отменить решение суда и принять новый судебный акт.
В апелляционной жалобе заявитель указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным по следующим основаниям:
- -22.12.2015 Арбитражный суд Красноярского края принял решение об удовлетворении исковых требований ИП Бродына А.М. по делу N А33-2374/2015, согласно которому разногласия, возникшие между ДМИЗО Администрации г. Красноярска и ИП Бродыным А.М. при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 39, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры Пролетариата, 40 урегулированы. Договор купли-продажи впоследствии сторонами был подписан, в связи с чем законных оснований для расторжения договора аренды и обязании ответчика вернуть нежилое помещение у суда не имелось;
- - взысканная сумма задолженности в размере 71 482 рублей 23 копеек по арендной плате за период с 01.06.2011 по 31.08.2015 подлежит зачету в счет выкупной цены по договору купли-продажи нежилого помещения N 39.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.03.2016 рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 08.04.2016, отложено на 13.05.2016.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции, однако ответчик представителя не направил. Дело рассматривается в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истцом заявлено ходатайство об отказе от иска в части расторжения договора N 9833 от 11.04.2006; обязания возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск ул. Диктатуры Пролетариата, д. 40, общей площадью 68,7 кв. м, о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: копий акта приема - передачи нежилого помещения от 15.03.2016; договора купли-продажи нежилого помещения от 17.02.2016 N 920-ПР; графика уплаты рассроченных платежей (приложение N 1 к договору купли-продажи от 17.02.2016 N 920-ПР); информация по арендной плате по состоянию на 23.03.2016.
Представитель истца пояснил, что правовые последствия отказа от иска в части представителю истца ясны и понятны.
В целях полного и всестороннего исследования обстоятельств дела, судом ходатайство удовлетворено.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.
11.04.2006 между Департаментом муниципального имущества (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения N 9833, в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое подвальное помещение, реестровый N СТР02061, общей площадью 126,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40, для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами.
Согласно пункту 2.1. договора, срок действия договора - с 01.03.2006 по 01.02.2007.
Согласно пункту 3.1. договора, за использование указанного в п. 1.1. настоящего договора аренды нежилого помещения арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (приложение N 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.
Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца единовременно в твердом денежном выражении на расчетный счет арендодателя, указанный в приложении N 2.
Согласно пункту 5.2. договора, за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.2. договора, условия настоящего договора изменяются в одностороннем порядке, если это изменение обусловлено нормативным актом органа местного самоуправления как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, независимо от уведомления об этом арендатора.
Согласно абзацам 1 и 2 пункта 6.3. договора, по требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут по решению арбитражного суда в случае существенного нарушения условий, а именно: если арендатор допустил просрочку внесения арендных платежей на срок более двух месяцев.
Согласно пункту 9.2. договора, стороны обязаны извещать друг друга об изменении своих юридических адресов, банковских реквизитов, номеров телефонов в десятидневный срок со дня их изменения.
По акту приема-передачи от 01.03.2006 (приложение N 1 к договору) арендованное помещение передано во временное пользование арендатору. Данный акт подписан обеими сторонами договора.
В приложении N 2 к договору стороны согласовали расчет арендной платы.
Дополнениями к договору стороны неоднократно изменяли размер арендной платы, продляли срок действия договора.
Дополнением N 3 от 22.08.2007 стороны уменьшили арендованную площадь и изложили пункт 1.1. договора в новой редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение (к. 1, 2, 3) общей площадью 66,9 кв. м (реестровый N СТР02061), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40, для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами".
Дополнением N 10 от 27.04.2011 стороны изложили пункт 1.1. договора в новой редакции: "Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое подвальное помещение N 39 общей площадью 68,7 кв. м (реестровый N СТР10197), расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40, для использования под магазин розничной торговли промышленными товарами", установили размер арендной платы в месяц с 5 381 руб. 68 коп. с 22.01.2009.
Дополнением N 12 от 14.01.2013 к договору установлен размер арендной платы в месяц - 27 076 руб. 59 коп. с 01.01.2013, дополнением N 14 от 21.01.2014 установлен размер арендной платы в месяц - 7 942 руб. 47 коп. с 01.01.2014, дополнением N 15 от 18.11.2014 установлен размер арендной платы в месяц - 9 928 руб. 08 коп. с 01.01.2015., дополнением N 16 от 30.03.2015 установлен размер арендной платы в месяц - 7 942 руб. 47 коп. с 01.01.2015.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком своего обязательства по уплате арендной платы, истец обратился к ответчику с претензией от 24.06.2015 N 23389 об оплате задолженности по арендной плате по рассматриваемому договору в размере 55 597 руб. 29 коп., указав, что в случае неоплаты предлагает расторгнуть договор аренды и вернуть арендованное имущество. Данная претензия направлена ответчику 25.06.2015, согласно почтовой квитанции, по следующим адресам: г. Красноярск, ул. Матросова, 9б-69, и г. Красноярск, ул. Диктатуры пролетариата, 40.
В материалы дела истцом представлен договор купли-продажи нежилого помещения от 17.02.2016 N 920-ПР, согласно которому ответчик приобрел у истца спорное помещение.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование имуществом, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Заключенный между сторонами договор от 11.04.2006 N 9833 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт передачи арендованного имущества в пользование ответчику подтверждается актом приема-передачи от 01.03.2006, подписанным обеими сторонами договора.
Согласно расчету истца, задолженность ответчика по уплате арендной платы по рассматриваемому договору за период с 01.06.2011 по 31.08.2015 составляет 71 482 руб. 23 коп.
Доказательства уплаты ответчиком истцу задолженности по арендной плате за указанный истцом период не представлены в материалы дела.
При изложенных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 71 482 руб. 23 коп. задолженности.
Довод о том, что указанная сумма подлежит зачету в счет выкупной стоимости арендованного имущества, арендные платежи были приостановлены в связи с рассмотрением дела А33-2374/2015, подлежит отклонению, так как заключенным сторонами договором N 920-пр от 17.02.2016 не предусмотрено приостановления арендных платежей.
Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Поскольку период взыскания определен истцом до заключения договора купли-продажи, то ответчик обязан уплатить за этот период арендную плату.
О взыскании убытков, понесенных арендатором в виде уплаты арендных платежей в связи с действиями арендодателя, не заявлялось, обстоятельства, касающиеся законности действий арендодателя не устанавливались, в связи с чем довод об отсутствии обязанности вносить арендные платежи до заключения договора купли-продажи не обоснован.
На основании пункта 5.2. договора истец начислил ответчику 2 787 руб. 60 коп. пени за период с 12.01.2015 по 31.08.2015 за нарушение сроков оплаты арендной платы по договору.
В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Учитывая вышеизложенное, обстоятельства и материалы дела, размеры подлежащих оплате ответчиком истцу арендных платежей, согласованные сторонами в договоре сроки их внесения и размер ответственности арендатора за нарушение таких сроков, отсутствие в материалах дела доказательств своевременного и полного внесения ответчиком истцу арендных платежей за указанный истцом период, отсутствие в материалах дела доказательств уплаты ответчиком истцу начисленной пени, суд правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика 2 787 руб. 60 коп. пени.
Истец отказался от требований в части расторжения договора аренды N 9833 от 11.04.2006 и обязании возвратить спорное имущество.
В соответствии с частью 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.
Частью 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд не принимает отказ истца от иска, уменьшение им размера исковых требований, признание ответчиком иска, не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права других лиц. В этих случаях суд рассматривает дело по существу.
Отказ от иска подписан представителем истца Мячиной И.Ю. на основании доверенности N 50 от 01.04.2016, предусматривающей право на отказ от иска.
Поскольку отказ от иска в части требования о расторжении договора и обязании возвратить имущество не нарушает закон, а также права и законные интересы других лиц, арбитражный апелляционный суд полагает возможным принять отказ от иска.
Отказ истца от иска в силу пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения производства по делу. С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит отмене в части, а производство по делу в части требования о расторжении договора и обязании возвратить помещение прекращению.
Поскольку в доход федерального бюджета с ответчика взыскана государственная пошлина за рассмотрение указанных требований, в данной части решение подлежит изменению, так как государственная пошлина в данном случае взысканию с ответчика не подлежит, отказ от иска не связан с добровольным удовлетворению требованием истца, связан с тем, помещение находится у ответчика на основании заключенного договора купли-продажи. За рассмотрение искового заявления с индивидуального предпринимателя Бродына Андрея Михайловича в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 971 рубль государственной пошлины.
Поскольку апелляционная жалоба Бродына Андрея Михайловича не удовлетворена в части взыскания арендной платы, то в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1500 рублей относятся на него же, а 1500 рублей подлежат возврату из федерального бюджета, так как в части исковых требований производство по делу прекращено.
Руководствуясь статьями 49, 150, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
принять отказ Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от иска в части требования о расторжении договора N 9833 от 11.04.2006, требования об обязании возвратить нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Диктатуры Пролетариата, 40, общей площадью 68,7 кв. м.
В указанной части решение Арбитражного суда Красноярского края от "05" февраля 2016 года по делу N А33-20851/2015 отменить, производство по делу прекратить.
Изменить решение в части взыскания с ответчика в доход федерального бюджета государственной пошлины. В указанной части взыскать с индивидуального предпринимателя Бродына Андрея Михайловича в доход федерального бюджета 2 971 рубль государственной пошлины за рассмотрение искового заявления.
В остальной части решение Арбитражного суда Красноярского края от "05" февраля 2016 года по делу N А33-20851/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Бродыну Андрею Михайловичу из федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины, уплаченной чеку-ордеру Сбербанк онлайн от 01.03.2016.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
О.В.МАГДА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)