Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19.05.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савенкова О.В.,
судей Солоповой А.А., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016,
по делу N А40-132316/15,
по иску ЗАО "Асфальтобетон" (ОГРН 1027739505430, ИНН 7704051893)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о признании противоречащими действующему законодательству уведомлений о повышении ставки арендной платы от 28.08.2013 и от 30.12.2013,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Тюрина А.А. по дов. от 22.12.2014;
- от ответчика: Шинкарнюк А.Ю. по дов. от 07.12.2015;
- установил:
ЗАО "Асфальтобетон" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании противоречащими действующему законодательству уведомлений о повышении ставки арендной платы от 28.08.2013 и от 30.12.2013. Также истец просил суд разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных им в связи рассмотрением настоящего дела - взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины 12 000 рублей.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил суд признать недействительными в силу ничтожности односторонние сделки - уведомления Департамента городского имущества города Москвы N 04-00788/06/13/0 от 28.08.2013 и N 33-А-182555/13-(0)-0 от 30.12.2013 об изменении ставки арендной платы. Суд, порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца об изменении предмета иска.
Решением от 12.02.2016 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016, Департамент городского имущества города Москвы подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не полностью выяснены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ЗАО "Асфальтобетон" и Департаментом имущества города Москвы заключен договор аренды от 27.12.2006 N 004-788/06 на нежилое помещение общей площадью 698,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лосиноостровская, д. 38А, стр. 13.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 23.07.2006 по 23.07.2009.
Арендная плата в соответствии с пунктом 6.2 договора установлена в размере 5 908 926,46 руб. год, включая НДС.
Дополнительным соглашением сторон от 07.05.2010, срок договора аренды продлен до 31.05.2011, после указанной даты он считается продленным на неопределенный срок в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Из буквального толкования пунктом 5.2.3 и 6.2 договора аренды размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке ежегодно путем индексации на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России.
Также в соответствии с пунктом 6.6 договора аренды размер ежегодной арендной платы может быть изменен на основании дополнительного соглашения.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" ЗАО "Асфальтобетон" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, оно было включено в Реестр субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы.
На основании части 1 статьи 18 указанного Закона органы государственной власти города Москвы могут оказывать имущественную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного имущества, в том числе зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" субъектам малого предпринимательства, соответствующим закрепленным в пункте 1 указанного нормативного акта условиям, предоставляется имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год.
В соответствии с пунктом 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего Постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.
Таким образом, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в соответствии с пунктом 6.2 или 6.6 договора и пунктом 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП.
Арендная плата изменена с 01.01.2013 уведомлением N 04-00788/06/13/0 от 2218.2013 и установлена в размере 7 138 736,72 руб. в год.
Указанное уведомление 01.01.2014 направлено ЗАО "Асфальтобетон" по адресу: г. Москва, ул. Лосиноостровская, д. 38А, стр. 13, т.е. спустя 8 месяцев, после даты изменения арендной платы.
В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).
Как указано в пункте 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
То есть, с учетом пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания уведомления о расторжении недействительной сделкой суду необходимо установить, что ответчиком при ее совершении не соблюдены требования к ее совершению.
На основании пункта 2 Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП на 2013 год установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 3500 рублей за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы. Пунктом 3 указанного Постановления в указанной редакции арендодателю предоставлено право при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применять в 2013 году коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.
В соответствии с пунктом 6.2 Договора аренды размер арендной платы составлял 5 908 926,46 рублей в год.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, применение при расчете ставки арендной платы коэффициента-дефлятора с учетом индекса 1,10 дает арендодателю право увеличить размер ежегодной арендной платы до 6 499 819,10 руб. а не до 7 138 736,72 руб.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что сделки-уведомления Департамента городского имущества города Москвы N 04-00788/06/13/0 от 28.08.2013 и N 33-А-182555/13-(0)-0 от 30.12.2013 об изменении ставки арендной платы в 2013 году ничтожны, поскольку совершены с нарушением пункта 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" (в редакции от 23.12.2013).
При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016, по делу N А40-132316/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.05.2016 N 09АП-13803/2016-ГК ПО ДЕЛУ N А40-132316/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 мая 2016 г. N 09АП-13803/2016-ГК
Дело N А40-132316/15
Резолютивная часть постановления объявлена 16.05.2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19.05.2016 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Савенкова О.В.,
судей Солоповой А.А., Александровой Г.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016,
по делу N А40-132316/15,
по иску ЗАО "Асфальтобетон" (ОГРН 1027739505430, ИНН 7704051893)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674)
о признании противоречащими действующему законодательству уведомлений о повышении ставки арендной платы от 28.08.2013 и от 30.12.2013,
при участии в судебном заседании представителей:
- от истца: Тюрина А.А. по дов. от 22.12.2014;
- от ответчика: Шинкарнюк А.Ю. по дов. от 07.12.2015;
- установил:
ЗАО "Асфальтобетон" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о признании противоречащими действующему законодательству уведомлений о повышении ставки арендной платы от 28.08.2013 и от 30.12.2013. Также истец просил суд разрешить вопрос о распределении судебных расходов, понесенных им в связи рассмотрением настоящего дела - взыскать с ответчика сумму уплаченной государственной пошлины 12 000 рублей.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции истец заявил ходатайство об изменении предмета иска и просил суд признать недействительными в силу ничтожности односторонние сделки - уведомления Департамента городского имущества города Москвы N 04-00788/06/13/0 от 28.08.2013 и N 33-А-182555/13-(0)-0 от 30.12.2013 об изменении ставки арендной платы. Суд, порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил ходатайство истца об изменении предмета иска.
Решением от 12.02.2016 Арбитражный суд города Москвы исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016, Департамент городского имущества города Москвы подал апелляционную жалобу, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом первой инстанции не полностью выяснены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судебный акт принят с нарушением норм материального и процессуального права.
В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.
Представитель истца против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между ЗАО "Асфальтобетон" и Департаментом имущества города Москвы заключен договор аренды от 27.12.2006 N 004-788/06 на нежилое помещение общей площадью 698,60 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Лосиноостровская, д. 38А, стр. 13.
Согласно пункту 2.1 договора срок действия договора установлен с 23.07.2006 по 23.07.2009.
Арендная плата в соответствии с пунктом 6.2 договора установлена в размере 5 908 926,46 руб. год, включая НДС.
Дополнительным соглашением сторон от 07.05.2010, срок договора аренды продлен до 31.05.2011, после указанной даты он считается продленным на неопределенный срок в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Из буквального толкования пунктом 5.2.3 и 6.2 договора аренды размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке ежегодно путем индексации на уровень инфляции. Коэффициент (дефлятор) определяется Минэкономразвития России.
Также в соответствии с пунктом 6.6 договора аренды размер ежегодной арендной платы может быть изменен на основании дополнительного соглашения.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" ЗАО "Асфальтобетон" относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, оно было включено в Реестр субъектом малого и среднего предпринимательства Москвы.
На основании части 1 статьи 18 указанного Закона органы государственной власти города Москвы могут оказывать имущественную поддержку субъектам малого и среднего предпринимательства в виде передачи во владение и (или) в пользование государственного имущества, в том числе зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях в соответствии с федеральными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства, региональными программами развития субъектов малого и среднего предпринимательства.
В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП "О мерах имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящиеся в имущественной казне города Москвы" субъектам малого предпринимательства, соответствующим закрепленным в пункте 1 указанного нормативного акта условиям, предоставляется имущественная поддержка в виде установления ставки арендной платы в размере 3 500 рублей за кв. м в год.
В соответствии с пунктом 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП, по действующим договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы и переданных в аренду субъектам малого предпринимательства, заключенным без проведения торгов, за исключением случаев, указанных в пункте 1 настоящего Постановления, ставка арендной платы определяется в установленном порядке на основании заключения независимого оценщика о величине годовой ставки арендной платы по истечении шестимесячного срока с даты направления Департаментом городского имущества города Москвы соответствующего уведомления.
Таким образом, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в соответствии с пунктом 6.2 или 6.6 договора и пунктом 2.4 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 800-ПП.
Арендная плата изменена с 01.01.2013 уведомлением N 04-00788/06/13/0 от 2218.2013 и установлена в размере 7 138 736,72 руб. в год.
Указанное уведомление 01.01.2014 направлено ЗАО "Асфальтобетон" по адресу: г. Москва, ул. Лосиноостровская, д. 38А, стр. 13, т.е. спустя 8 месяцев, после даты изменения арендной платы.
В соответствии с п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ" по смыслу ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, односторонний отказ от исполнения обязательства).
Как указано в пункте 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.
То есть, с учетом пункта 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания уведомления о расторжении недействительной сделкой суду необходимо установить, что ответчиком при ее совершении не соблюдены требования к ее совершению.
На основании пункта 2 Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП на 2013 год установлена минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне города Москвы, в размере 3500 рублей за 1 кв. м в год, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы. Пунктом 3 указанного Постановления в указанной редакции арендодателю предоставлено право при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) применять в 2013 году коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,10.
В соответствии с пунктом 6.2 Договора аренды размер арендной платы составлял 5 908 926,46 рублей в год.
Следовательно, как правильно указал суд первой инстанции, применение при расчете ставки арендной платы коэффициента-дефлятора с учетом индекса 1,10 дает арендодателю право увеличить размер ежегодной арендной платы до 6 499 819,10 руб. а не до 7 138 736,72 руб.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату заключения оспариваемой сделки) сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что сделки-уведомления Департамента городского имущества города Москвы N 04-00788/06/13/0 от 28.08.2013 и N 33-А-182555/13-(0)-0 от 30.12.2013 об изменении ставки арендной платы в 2013 году ничтожны, поскольку совершены с нарушением пункта 3 Постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 N 809-ПП "Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы" (в редакции от 23.12.2013).
При указанных обстоятельствах, выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, а потому апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 110, 176, 266 - 268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 12.02.2016, по делу N А40-132316/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
О.В.САВЕНКОВ
Судьи
Г.С.АЛЕКСАНДРОВА
А.А.СОЛОПОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)