Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 11.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от заявителя - закрытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 6234093080, ОГРН 1116234006415, г. Рязань, р-н Солотча, д. 10) - Лакаткина Д.Н. (доверенность от 15.04.2016), от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (ИНН 6234010728, ОГРН 104620903138) - Головнева Л.А. (доверенность от 21.07.2016 N 10/3502), от третьего лица - Капкиной Елены Сергеевны (г. Рязань), действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича - Капкина С.Н. (доверенность от 09.11.2016), в отсутствие представителей третьего лица - администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Радищева, д. 28), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.08.2017 по делу N А54-6259/2016 (судья Котлова Л.И.),
следующее.
Закрытое акционерное общество "Дружба" (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным решения (сообщения) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее по тексту - ответчик, Управление Росреестра по Рязанской области, управление) об отказе в государственной регистрации от 01.09.2016 N 201/2016-809 о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 в одностороннем порядке; о возложении на ответчика обязанности произвести государственную регистрацию расторжения договора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация города Рязани и Капкина Елена Сергеевна, действующая от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.08.2017 заявленное требование удовлетворено. Судебный акт мотивирован тем, что представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Рязанской области просит данное решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что без согласия органов опеки и попечительства расторжение спорного договора противоречит закону.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Дружба", опровергая доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения.
Администрация города Рязани и Капкина Елена Сергеевна, действующая от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 07.12.2015 ЗАО "Дружба" и Капкина Елена Сергеевна, действующая в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича, заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 982015/ДУ 39.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 зарегистрирован 13.01.2016 за регистрационным номером N 62-62/001-62/001/433/2015-918/1.
По условиям пункта 3.2 указанного договора вся цена договора уплачивается единовременным платежом в течение 14 дней после регистрации договора, то есть срок уплаты денег - до 27.01.2016.
Согласно пункту 6.4 указанного договора, в случае если просрочка внесения платежа, предусмотренного пунктом 3.2 договора, составит более чем два месяца, застройщик оставляет за собой право одностороннего расторжения в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Поскольку в согласованные договором сроки денежные средства не поступили, 23.05.2016 общество направило в адрес Капкиной Е.С. и ее несовершеннолетнего сына требование N 32/Д-16 с описью вложения об оплате цены договора N 82015/ДУ 39 до 07.06.2016 и о последствиях неисполнения обязательств по договору.
Одновременно предложен вариант в случае отсутствия денежных средств для уплаты цены договора: расторжение договора по соглашению сторон путем подписания Соглашения о расторжении с условием о предоставлении разрешения органа опеки и попечительства на совершение такой сделки по расторжению договора от имени несовершеннолетнего сына Кирилла 2012 года рождения.
Требование получено 02.06.2016 согласно почтовой квитанции от 23.05.2016 N 7071 (почтовый идентификатор N 39004497193797) и уведомлению о вручении.
Неисполнение в срок требования об уплате цены договора участником послужило основанием для направления 14.07.2016 обществом в адрес участника уведомления N 48/Д-16 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 07.12.2016 N 982015/ДУ 39.
Указанное уведомление согласно квитанции от 14.07.2016 N 8977 (почтовый идентификатор N 39004401037490) и уведомлению о вручении получено 22.07.2016.
ЗАО "Дружба" 18.07.2016 обратилось в Государственное бюджетное учреждение Рязанской области "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области" с заявлением N 62-1-62/001/201/2016-809 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 64.78 кв. м, N квартиры: 15 (номер строительный), этаж: 3 (1 секция, в осях А-В и 6-9. Жилой дом N 2, 1-я очередь строительства), местоположение: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10, создаваемый на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0150005:2070, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуальных жилых домов и многоквартирных жилых домов малой и средней этажности (2-4 этажа), общая площадь 15 500 кв. м адрес: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10 (Советский район).
В результате проведения правовой экспертизы в порядке статьи 13 Закона о регистрации управлением установлено, что на государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве представлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 14.07.2016 N 48/Д-16 к участникам долевого строительства и требование об уплате цены договора исх. N 32/Д-16 от 20.05.2016 к участникам долевого строительства.
Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.01.2016 произведена государственная регистрация договора 982015/ДУ 39 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015, сторонами по которому являются закрытое акционерное общество "Дружба" (застройщик) и Капкина Елена Сергеевна, а также несовершеннолетний ребенок Капкин Кирилл Сергеевич (дольщики).
В порядке межведомственного взаимодействия 29.07.2016 государственным регистратором направлен запрос в администрацию города Рязани (Опекунский совет) с целью получения разрешения на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 64,78 кв. м, N объекта: 15, этаж: 3, местоположение: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10, одной из сторон которого является несовершеннолетний ребенок Капкин Кирилл Сергеевич, 27.02.2012 года рождения.
Согласно ответу администрации города Рязани отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено в органе опеки и попечительство перед совершением сделки. Расторжение договора участия в долевом строительстве от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 в одностороннем порядке повлечет за собой ущемление имущественных интересов несовершеннолетнего Капкина Кирилла Сергеевича, 2012 года рождения, так как имущественные права требования несовершеннолетнего на вышеуказанный объект прекращаются.
На основании решения государственного регистратора государственная регистрация соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на вышеуказанный объект 01.08.2016 приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации сроком на один месяц до 01.09.2016.
Сообщением от 01.09.2016 N 201/2016-809 управление отказало обществу в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации ввиду непредставления документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на прекращение права общей долевой собственности на жилой дом.
Полагая, что отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества, ЗАО "Дружба" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленного требования является правильным ввиду следующего.
Изменение или расторжение договора на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по и тексту - Закон N 122-ФЗ).
Государственная регистрация прав в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи (статья 17 Закона N 122-ФЗ).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии со статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов, представленных для регистрации права, их действительность и наличие соответствующих прав у лица, обратившегося за регистрацией.
Регистрирующим органом производится проверка законности сделки и устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен статьей 20 Закона N 122-ФЗ, в частности, абзацем 10 пункта 1 данной статьи определено, что одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона, согласно частям 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
В силу части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора долевого строительства договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Таким образом, законом предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства принятого на себя обязательства по уплате цены договора (части 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ); предусмотрен соответствующий порядок расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (части 3 и 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).
Названные положения обуславливают специальный порядок осуществления регистрационных действий (пункт 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).
Основанием для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 64.78 кв. м, N квартиры: 15 (номер строительный), этаж: 3 (1 секция, в осях А-В и 6-9. Жилой дом N 2, 1-я очередь строительства), местоположение: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10, создаваемый на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0150005:2070, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуальных жилых домов и многоквартирных жилых домов малой и средней этажности (2-4 этажа), общая площадь 15 500 кв. м адрес: Рязанская область, г Рязань, р-н Солотча, 10 (Советский район) послужило непредставление в управление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на прекращение права общей долевой собственности на жилой дом.
Признавая ошибочной позицию управления, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39, поскольку представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям пункта 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ.
Как справедливо заключил суд первой инстанции, положения статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы, так как в рассматриваемой ситуации отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетнего не происходит, учитывая, что имущества не существует.
Право требования по спорному договору участия в долевом строительстве у участника не возникло, так как оплата цены долевого строительства по данному договору не производилась ни полностью, ни частично (с учетом статьи 328 Гражданского кодекса России, части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ), что не опровергнуто Капкиной Е.С.
Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, общество не является опекуном, попечителем либо законным представителем несовершеннолетнего Капкина Кирилла Сергеевича, соответственно, не обязано обращаться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на расторжение указанного договора. Обязанность по предоставлению данного документа для регистрации не предусмотрена и частью 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ.
Процедура же расторжения спорного договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, обществом соблюдена.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у управления достаточных правовых оснований для отказа ЗАО "Дружба" в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 в одностороннем порядке, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные обществом требования.
Доводы апелляционной жалобы основаны на ином ошибочном толковании вышеприведенных нормативных положений во взаимосвязи с установленными по делу фактическими обстоятельствами и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции, в связи с чем оснований для ее удовлетворения у судебной коллегии не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.08.2017 по делу N А54-6259/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.11.2017 N 20АП-3417/2017, 20АП-6258/2017 ПО ДЕЛУ N А54-6259/2016
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 ноября 2017 г. по делу N А54-6259/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 11.11.2017
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Еремичевой Н.В., судей Мордасова Е.В. и Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Федосеевой Ю.А., при участии от заявителя - закрытого акционерного общества "Дружба" (ИНН 6234093080, ОГРН 1116234006415, г. Рязань, р-н Солотча, д. 10) - Лакаткина Д.Н. (доверенность от 15.04.2016), от ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (ИНН 6234010728, ОГРН 104620903138) - Головнева Л.А. (доверенность от 21.07.2016 N 10/3502), от третьего лица - Капкиной Елены Сергеевны (г. Рязань), действующей от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича - Капкина С.Н. (доверенность от 09.11.2016), в отсутствие представителей третьего лица - администрации города Рязани (г. Рязань, ул. Радищева, д. 28), извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании, проводимом путем использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.08.2017 по делу N А54-6259/2016 (судья Котлова Л.И.),
установил:
следующее.
Закрытое акционерное общество "Дружба" (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением о признании незаконным решения (сообщения) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее по тексту - ответчик, Управление Росреестра по Рязанской области, управление) об отказе в государственной регистрации от 01.09.2016 N 201/2016-809 о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 в одностороннем порядке; о возложении на ответчика обязанности произвести государственную регистрацию расторжения договора.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: администрация города Рязани и Капкина Елена Сергеевна, действующая от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 16.08.2017 заявленное требование удовлетворено. Судебный акт мотивирован тем, что представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Рязанской области просит данное решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование своей позиции ссылается на то, что без согласия органов опеки и попечительства расторжение спорного договора противоречит закону.
В отзыве на апелляционную жалобу ЗАО "Дружба", опровергая доводы жалобы, просит решение суда оставить без изменения.
Администрация города Рязани и Капкина Елена Сергеевна, действующая от своего имени и от имени своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича, отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, 07.12.2015 ЗАО "Дружба" и Капкина Елена Сергеевна, действующая в своих интересах и в интересах своего несовершеннолетнего сына Капкина Кирилла Сергеевича, заключили договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 982015/ДУ 39.
Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 зарегистрирован 13.01.2016 за регистрационным номером N 62-62/001-62/001/433/2015-918/1.
По условиям пункта 3.2 указанного договора вся цена договора уплачивается единовременным платежом в течение 14 дней после регистрации договора, то есть срок уплаты денег - до 27.01.2016.
Согласно пункту 6.4 указанного договора, в случае если просрочка внесения платежа, предусмотренного пунктом 3.2 договора, составит более чем два месяца, застройщик оставляет за собой право одностороннего расторжения в порядке, предусмотренном статьей 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Поскольку в согласованные договором сроки денежные средства не поступили, 23.05.2016 общество направило в адрес Капкиной Е.С. и ее несовершеннолетнего сына требование N 32/Д-16 с описью вложения об оплате цены договора N 82015/ДУ 39 до 07.06.2016 и о последствиях неисполнения обязательств по договору.
Одновременно предложен вариант в случае отсутствия денежных средств для уплаты цены договора: расторжение договора по соглашению сторон путем подписания Соглашения о расторжении с условием о предоставлении разрешения органа опеки и попечительства на совершение такой сделки по расторжению договора от имени несовершеннолетнего сына Кирилла 2012 года рождения.
Требование получено 02.06.2016 согласно почтовой квитанции от 23.05.2016 N 7071 (почтовый идентификатор N 39004497193797) и уведомлению о вручении.
Неисполнение в срок требования об уплате цены договора участником послужило основанием для направления 14.07.2016 обществом в адрес участника уведомления N 48/Д-16 об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 07.12.2016 N 982015/ДУ 39.
Указанное уведомление согласно квитанции от 14.07.2016 N 8977 (почтовый идентификатор N 39004401037490) и уведомлению о вручении получено 22.07.2016.
ЗАО "Дружба" 18.07.2016 обратилось в Государственное бюджетное учреждение Рязанской области "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Рязанской области" с заявлением N 62-1-62/001/201/2016-809 о государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 64.78 кв. м, N квартиры: 15 (номер строительный), этаж: 3 (1 секция, в осях А-В и 6-9. Жилой дом N 2, 1-я очередь строительства), местоположение: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10, создаваемый на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0150005:2070, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуальных жилых домов и многоквартирных жилых домов малой и средней этажности (2-4 этажа), общая площадь 15 500 кв. м адрес: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10 (Советский район).
В результате проведения правовой экспертизы в порядке статьи 13 Закона о регистрации управлением установлено, что на государственную регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве представлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 14.07.2016 N 48/Д-16 к участникам долевого строительства и требование об уплате цены договора исх. N 32/Д-16 от 20.05.2016 к участникам долевого строительства.
Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.01.2016 произведена государственная регистрация договора 982015/ДУ 39 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015, сторонами по которому являются закрытое акционерное общество "Дружба" (застройщик) и Капкина Елена Сергеевна, а также несовершеннолетний ребенок Капкин Кирилл Сергеевич (дольщики).
В порядке межведомственного взаимодействия 29.07.2016 государственным регистратором направлен запрос в администрацию города Рязани (Опекунский совет) с целью получения разрешения на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 64,78 кв. м, N объекта: 15, этаж: 3, местоположение: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10, одной из сторон которого является несовершеннолетний ребенок Капкин Кирилл Сергеевич, 27.02.2012 года рождения.
Согласно ответу администрации города Рязани отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено в органе опеки и попечительство перед совершением сделки. Расторжение договора участия в долевом строительстве от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 в одностороннем порядке повлечет за собой ущемление имущественных интересов несовершеннолетнего Капкина Кирилла Сергеевича, 2012 года рождения, так как имущественные права требования несовершеннолетнего на вышеуказанный объект прекращаются.
На основании решения государственного регистратора государственная регистрация соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на вышеуказанный объект 01.08.2016 приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации сроком на один месяц до 01.09.2016.
Сообщением от 01.09.2016 N 201/2016-809 управление отказало обществу в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации ввиду непредставления документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на прекращение права общей долевой собственности на жилой дом.
Полагая, что отказ управления в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества, ЗАО "Дружба" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленного требования является правильным ввиду следующего.
Изменение или расторжение договора на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полномочия органов, осуществляющих государственную регистрацию, установлены Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по и тексту - Закон N 122-ФЗ).
Государственная регистрация прав в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи (статья 17 Закона N 122-ФЗ).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).
Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ).
В соответствии со статьями 9 и 13 Закона N 122-ФЗ регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов, представленных для регистрации права, их действительность и наличие соответствующих прав у лица, обратившегося за регистрацией.
Регистрирующим органом производится проверка законности сделки и устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен статьей 20 Закона N 122-ФЗ, в частности, абзацем 10 пункта 1 данной статьи определено, что одним из оснований для отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав.
Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве в соответствии с пунктом 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.
В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.
Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.
Основаниями для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 данного Федерального закона, согласно частям 4 и 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа; систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период.
В силу части 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора долевого строительства договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.
Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
Таким образом, законом предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от исполнения договора в случае нарушения участником долевого строительства принятого на себя обязательства по уплате цены договора (части 4 и 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ); предусмотрен соответствующий порядок расторжения договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (части 3 и 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).
Названные положения обуславливают специальный порядок осуществления регистрационных действий (пункт 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ).
Основанием для отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке на объект долевого строительства: 2-комнатная квартира, площадь: 64.78 кв. м, N квартиры: 15 (номер строительный), этаж: 3 (1 секция, в осях А-В и 6-9. Жилой дом N 2, 1-я очередь строительства), местоположение: Рязанская область, г. Рязань, р-н Солотча, 10, создаваемый на земельном участке с кадастровым номером 62:29:0150005:2070, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства индивидуальных жилых домов и многоквартирных жилых домов малой и средней этажности (2-4 этажа), общая площадь 15 500 кв. м адрес: Рязанская область, г Рязань, р-н Солотча, 10 (Советский район) послужило непредставление в управление документов, подтверждающих согласие органов опеки и попечительства на прекращение права общей долевой собственности на жилой дом.
Признавая ошибочной позицию управления, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора участия в долевом строительстве от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39, поскольку представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям пункта 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ.
Как справедливо заключил суд первой инстанции, положения статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы, так как в рассматриваемой ситуации отчуждения недвижимого имущества несовершеннолетнего не происходит, учитывая, что имущества не существует.
Право требования по спорному договору участия в долевом строительстве у участника не возникло, так как оплата цены долевого строительства по данному договору не производилась ни полностью, ни частично (с учетом статьи 328 Гражданского кодекса России, части 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ), что не опровергнуто Капкиной Е.С.
Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции, общество не является опекуном, попечителем либо законным представителем несовершеннолетнего Капкина Кирилла Сергеевича, соответственно, не обязано обращаться в органы опеки и попечительства за получением предварительного разрешения на расторжение указанного договора. Обязанность по предоставлению данного документа для регистрации не предусмотрена и частью 4 статьи 25.1 Закона N 122-ФЗ.
Процедура же расторжения спорного договора в одностороннем порядке, предусмотренная как законом, так и договором участия в долевом строительстве, обществом соблюдена.
С учетом вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у управления достаточных правовых оснований для отказа ЗАО "Дружба" в государственной регистрации соглашения о расторжении договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 07.12.2015 N 982015/ДУ 39 в одностороннем порядке, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные обществом требования.
Доводы апелляционной жалобы основаны на ином ошибочном толковании вышеприведенных нормативных положений во взаимосвязи с установленными по делу фактическими обстоятельствами и не опровергают правомерность выводов суда первой инстанции, в связи с чем оснований для ее удовлетворения у судебной коллегии не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 16.08.2017 по делу N А54-6259/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Н.В.ЕРЕМИЧЕВА
Судьи
Е.В.МОРДАСОВ
Е.В.РЫЖОВА
Е.В.МОРДАСОВ
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)