Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Новый собственник квартиры ссылается на то, что с переходом права собственности предыдущий владелец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Косарева Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сальниковой В.Ю.,
Литвиновой И.А.
с участием прокурора Рыбаловой О.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 октября 2016 года гражданское дело N 2-26/2016 по апелляционной жалобе З.Ю.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2016 года по иску З.Ю.А. к Г.Т., Г.Э., Г.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и по встречному иску Г.Э., Г.В.Т. к З.Ю.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителя истца по первоначальным требованиям З.Ю.А. - <...> поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков по первоначальным требованиям <...> возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
З.Ю.А. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Г.Т., Г.Э., Г.В.Г., указывая на то, что между ним и Г.Т. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован. Ссылаясь на переход права собственности, правомочия собственника помещения, отсутствие родственных связей и договорных правоотношений сторон, истец полагал, что ответчики утратили право пользования квартирой, просил суд признать ответчиков утратившими право пользования спорной квартирой, выселить их из квартиры.
До разрешения спора судом, от ответчиков поступил встречный иск, в котором они просят суд признать недействительным договор купли-продажи заключенный между З.Ю.А. и Г.Т., применить последствия недействительности сделки, а именно обязать З.Ю.А. возвратить квартиру Г.Т., признать за последним право собственности на квартиру, возложив обязанность возвратить средства за квартиру в размере 3 750 000 рублей.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2016 года постановлено:
- отказать З.Ю.А. в удовлетворении исковых требований к Г.Т., Г.Э., Г.В.Т. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении;
- удовлетворить исковые требования Г.Э., Г.В.Т. к З.Ю.А. о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности;
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры N..., заключенный между Г.Т. и З.Ю.А. 24 февраля 2014 года;
- применить последствия недействительной сделки купли-продажи квартиры N... в виде возвращения в собственность Г.Т. квартиры, находящейся по адресу: <...>;
- обязать Г.Т. возвратить З.Ю.А. денежные средства в размере 3 750 000 рублей;
- взыскать с З.Ю.А. в пользу Г.Э., Г.В.Т. солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 410 рублей 40 копеек;
- взыскать с З.Ю.Н. государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга в размере 10 205 рублей 20 копеек.
В апелляционной жалобе представитель З.Ю.А. указывает на несогласие с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, полагает, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Дело рассмотрено судебной коллегией в соответствии со статьей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие истца и ответчиков по первоначальным требованиям, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, при наличии их представителей с надлежащими полномочиями.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 86 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой и притворной сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что 24 февраля 2014 года между Г.Т. и З.Ю.А. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, истец приобрел квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский <...>, общей площадью 77,9 кв. м, расположенную на 1 этаже дома.
При этом в то же день - 24 февраля 2014 года, между З.Ю.А. и Г.Т. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения с правом его выкупа.
Согласно п. 1.1 договора найма наймодатель З.Ю.А. передает, а наниматель Г.Г. принимает во временное возмездное пользование (наем) жилое помещение, пригодное для постоянного проживания за определенную указанным договором плату. Помещение, находящееся в собственности наймодателя и передаваемое по настоящему договору нанимателю - квартира, расположенная по адресу: <...>.
На основании пп. 1.4 - 1.8 договора найма наймодатель предоставляет нанимателю право выкупа помещения за сумму в 3 000 000 рублей. Плата за наем помещения составляет 300 000 рублей. Договор действует до 15 февраля 2015 года, минимальный срок действия договора составляет 3 месяца. В плату за наем не входит оплата коммунальных услуг, электричества и телефонной связи. Наем помещения является неотъемлемым условием для реализации возможности выкупа помещения. Выкуп помещения не возможен без ежемесячно уплачиваемой платы за наем и оплаты коммунальных услуг.
Согласно п. 2.3 договора в обязанности наймодателя З.Ю.А. входило при выполнении нанимателем своих обязательств произвести оформление помещения в собственность нанимателя.
Из справки Форма-9 следует, что в спорной квартире зарегистрированы и проживают Г.Э., Г.В.Т.
Поскольку все установленные судом обстоятельства свидетельствовали о притворности договора купли-продажи спорной квартиры, как прикрывающего договор залога, и договора найма спорной квартиры, как прикрывающего договор займа, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании их ничтожными в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив к ним правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки) и займа, соответственно.
На основании ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Поскольку договор залога недвижимости от 24 февраля 2014 года, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.
Суд первой инстанции, с учетом установленных обстоятельств, в части договора купли-продажи, прикрывающего залог спорной квартиры, пришел к обоснованному выводу о применении последствий его ничтожности, а именно о возвращении Г.Т. права собственности на спорную квартиру.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи был исполнен, а именно была произведена государственная регистрация права собственности З.Ю.А. на спорную квартиру, является необоснованным, поскольку как разъяснено в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", стороны мнимой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку, данные обстоятельства опровергнуты материалами дела.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, придя к правильному выводу том, что договор купли-продажи прикрывает договор залога, который признан ничтожным, оснований для взыскания денежных средств с Г.Т., как на том настаивает в апелляционной жалобе З.Ю.А., в размере цены договора купли-продажи - 6 500 000 рублей, обосновано не усмотрел.
При определении суммы возврата по договору займа в размере 3 750 000 рублей, суд руководствовался показаниями свидетеля Ф., которая указывала, что сопровождала стороны сделки весь период ее заключения и расчетов, при этом истцом за спорную квартиру, а также вторую квартиру, приобретенную по аналогичной схеме, З.Ю.А. были выданы средства Г.Т. в размере 7 500 000 рублей.
Судебная коллегия не может согласится с указанным выводом суда, исходя из следующего.
На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний.
Факт заключения договора займа денежных средств в размере не менее названной выше суммы не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний и документов, содержащих косвенную информацию о факте заключения этой сделки.
Определяя сумму к возврату по договору займа, судебная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что одновременно с договором купли-продажи спорной квартиры между З.Ю.А. и Г.Т. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения с правом его выкупа.
Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи является притворной сделкой и прикрывает собой договор залога недвижимого имущества, так как истинной волей сторон при заключении договора купли-продажи было обеспечение займа залогом недвижимого имущества. Подтверждением заключения договора займа является договор найма жилого помещения с правом выкупа. Выкупная стоимость спорной квартиры составляет сумму в размере 3 000 000 рублей и является заемной.
Учитывая данное письменное доказательство, определившее размер займа в 3 000 000 рублей, а также довод встречного искового заявления Г.Т. о том, что сумма займа соответствовала выкупной стоимости квартиры, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сумма займа составляла 3 000 000 рублей.
Руководствуясь положениями 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленными по делу обстоятельствами, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда в части определения суммы возврата денежных средств З.Ю.А., определив данную сумму в размере 3 000 000 рублей.
Довод апелляционной жалобы о том, что Г.Э., Г.В.Г. не являясь стороной по сделкам не имели права на обращение в суд со встречными требованиями о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, не влекут отмену постановленного решения, поскольку данный довод являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка с которой соглашается судебная коллегия.
Как следует из материалов дела встречные требования были заявлены истцами Г.Т., Г.Э., Г.В.Г. и были приняты к производству Московского районного суда Санкт-Петербурга определением от 12.05.2016 (л.д. 22 том 2).
Определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26.05.2016 встречное исковое заявление в части требований Г.Т. к З.Ю.А. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности оставлено без рассмотрения в связи с оговоркой о рассмотрении споров по данному договору в Третейском суде (л.д. 89-93 том 2), данное определение не обжаловалось, вступило в законную силу.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела судом установлено нарушение жилищных прав Г.Э., Г.В.Г. при заключении сделки, как вселенных и проживающих в качестве членов семьи собственника в спорном жилом помещении, иного способа защитить свои права указанные лица не имеют, то суд первой инстанции обоснованно по их иску признал оспариваемые сделки недействительными и применил последствия недействительности.
Суд первой инстанции, применив последствия недействительности ничтожной сделки, возвратил спорное жилое помещение Г.Т., с чем согласна судебная коллегия, соответственно судебная коллегия соглашается и с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований З.Ю.А. к Г.Т., Г.Э., Г.В.Г. о признании утратившими право пользования квартирой и выселении, поскольку оснований для этого не имеется.
Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на правильность выводов суда первой.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Поскольку судом разрешены требования неимущественного характера, то взыскание государственной пошлины исходя из положений НК РФ как за требования имущественного характера нельзя признать правильным, соответственно с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия принимает решение об изменении размера государственной пошлины, и полагает подлежащими ко взысканию с З.Ю.А. в пользу Г.Э., Г.В.Г. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2016 года изменить в части размера и обязания возврата денежных средств и государственной пошлины.
Взыскать с Г.Т. в пользу З.Ю.А. денежные средства в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей.
Взыскать с З.Ю.А. в пользу Г.Э., Г.В.Т. солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 25.10.2016 N 33-20711/2016 ПО ДЕЛУ N 2-26/2016
Требование: О признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Новый собственник квартиры ссылается на то, что с переходом права собственности предыдущий владелец и члены его семьи утрачивают право пользования жилым помещением.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 октября 2016 г. N 33-20711/2016
Судья Косарева Т.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
Председательствующего Венедиктовой Е.А.
судей Сальниковой В.Ю.,
Литвиновой И.А.
с участием прокурора Рыбаловой О.А.
при секретаре Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 25 октября 2016 года гражданское дело N 2-26/2016 по апелляционной жалобе З.Ю.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2016 года по иску З.Ю.А. к Г.Т., Г.Э., Г.В.Т. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении и по встречному иску Г.Э., Г.В.Т. к З.Ю.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Венедиктовой Е.А., объяснения представителя истца по первоначальным требованиям З.Ю.А. - <...> поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчиков по первоначальным требованиям <...> возражавшего относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
З.Ю.А. обратился в Московский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Г.Т., Г.Э., Г.В.Г., указывая на то, что между ним и Г.Т. заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <...>, переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован. Ссылаясь на переход права собственности, правомочия собственника помещения, отсутствие родственных связей и договорных правоотношений сторон, истец полагал, что ответчики утратили право пользования квартирой, просил суд признать ответчиков утратившими право пользования спорной квартирой, выселить их из квартиры.
До разрешения спора судом, от ответчиков поступил встречный иск, в котором они просят суд признать недействительным договор купли-продажи заключенный между З.Ю.А. и Г.Т., применить последствия недействительности сделки, а именно обязать З.Ю.А. возвратить квартиру Г.Т., признать за последним право собственности на квартиру, возложив обязанность возвратить средства за квартиру в размере 3 750 000 рублей.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2016 года постановлено:
- отказать З.Ю.А. в удовлетворении исковых требований к Г.Т., Г.Э., Г.В.Т. о признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении;
- удовлетворить исковые требования Г.Э., Г.В.Т. к З.Ю.А. о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности;
- признать недействительным договор купли-продажи квартиры N..., заключенный между Г.Т. и З.Ю.А. 24 февраля 2014 года;
- применить последствия недействительной сделки купли-продажи квартиры N... в виде возвращения в собственность Г.Т. квартиры, находящейся по адресу: <...>;
- обязать Г.Т. возвратить З.Ю.А. денежные средства в размере 3 750 000 рублей;
- взыскать с З.Ю.А. в пользу Г.Э., Г.В.Т. солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 410 рублей 40 копеек;
- взыскать с З.Ю.Н. государственную пошлину в бюджет Санкт-Петербурга в размере 10 205 рублей 20 копеек.
В апелляционной жалобе представитель З.Ю.А. указывает на несогласие с выводами суда первой инстанции в отношении представленных доказательств и установленных по делу обстоятельств, полагает, что решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права.
Дело рассмотрено судебной коллегией в соответствии со статьей 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие истца и ответчиков по первоначальным требованиям, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания надлежащим образом, при наличии их представителей с надлежащими полномочиями.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, заслушав объяснения явившихся участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
На основании статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу положений пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Данная норма применяется в том случае, если стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать исполнения, при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.
Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 86 постановления от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой и притворной сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что 24 февраля 2014 года между Г.Т. и З.Ю.А. заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого, истец приобрел квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский <...>, общей площадью 77,9 кв. м, расположенную на 1 этаже дома.
При этом в то же день - 24 февраля 2014 года, между З.Ю.А. и Г.Т. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения с правом его выкупа.
Согласно п. 1.1 договора найма наймодатель З.Ю.А. передает, а наниматель Г.Г. принимает во временное возмездное пользование (наем) жилое помещение, пригодное для постоянного проживания за определенную указанным договором плату. Помещение, находящееся в собственности наймодателя и передаваемое по настоящему договору нанимателю - квартира, расположенная по адресу: <...>.
На основании пп. 1.4 - 1.8 договора найма наймодатель предоставляет нанимателю право выкупа помещения за сумму в 3 000 000 рублей. Плата за наем помещения составляет 300 000 рублей. Договор действует до 15 февраля 2015 года, минимальный срок действия договора составляет 3 месяца. В плату за наем не входит оплата коммунальных услуг, электричества и телефонной связи. Наем помещения является неотъемлемым условием для реализации возможности выкупа помещения. Выкуп помещения не возможен без ежемесячно уплачиваемой платы за наем и оплаты коммунальных услуг.
Согласно п. 2.3 договора в обязанности наймодателя З.Ю.А. входило при выполнении нанимателем своих обязательств произвести оформление помещения в собственность нанимателя.
Из справки Форма-9 следует, что в спорной квартире зарегистрированы и проживают Г.Э., Г.В.Т.
Поскольку все установленные судом обстоятельства свидетельствовали о притворности договора купли-продажи спорной квартиры, как прикрывающего договор залога, и договора найма спорной квартиры, как прикрывающего договор займа, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании их ничтожными в силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив к ним правила той сделки, которую стороны имели в виду, а именно договора залога недвижимости (ипотеки) и займа, соответственно.
На основании ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в данном Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
На основании ст. 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
Поскольку договор залога недвижимости от 24 февраля 2014 года, поименованный сторонами как договор купли-продажи, не содержит соглашения по всем вышеуказанным существенным условиям договора залога, отсутствует оценка предмета ипотеки сторонами, в связи с чем, и прикрываемый договор залога является ничтожной сделкой, как заключенный с нарушением закона.
Суд первой инстанции, с учетом установленных обстоятельств, в части договора купли-продажи, прикрывающего залог спорной квартиры, пришел к обоснованному выводу о применении последствий его ничтожности, а именно о возвращении Г.Т. права собственности на спорную квартиру.
Довод апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи был исполнен, а именно была произведена государственная регистрация права собственности З.Ю.А. на спорную квартиру, является необоснованным, поскольку как разъяснено в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", стороны мнимой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку, данные обстоятельства опровергнуты материалами дела.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, придя к правильному выводу том, что договор купли-продажи прикрывает договор залога, который признан ничтожным, оснований для взыскания денежных средств с Г.Т., как на том настаивает в апелляционной жалобе З.Ю.А., в размере цены договора купли-продажи - 6 500 000 рублей, обосновано не усмотрел.
При определении суммы возврата по договору займа в размере 3 750 000 рублей, суд руководствовался показаниями свидетеля Ф., которая указывала, что сопровождала стороны сделки весь период ее заключения и расчетов, при этом истцом за спорную квартиру, а также вторую квартиру, приобретенную по аналогичной схеме, З.Ю.А. были выданы средства Г.Т. в размере 7 500 000 рублей.
Судебная коллегия не может согласится с указанным выводом суда, исходя из следующего.
На основании ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В ст. 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
Согласно ст. 59 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.
Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).
В соответствии со ст. 161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (п. 1 ст. 160 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 162 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
По смыслу приведенных выше норм права в их нормативно-правовом единстве, факт совершения определенных действий по сделке, для заключения которой законом предусмотрена необходимость соблюдения письменной формы, не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний.
Факт заключения договора займа денежных средств в размере не менее названной выше суммы не может быть установлен судом только на основании свидетельских показаний и документов, содержащих косвенную информацию о факте заключения этой сделки.
Определяя сумму к возврату по договору займа, судебная коллегия исходит из следующего.
Из материалов дела следует, что одновременно с договором купли-продажи спорной квартиры между З.Ю.А. и Г.Т. был заключен договор найма вышеуказанного жилого помещения с правом его выкупа.
Судом первой инстанции установлено, что договор купли-продажи является притворной сделкой и прикрывает собой договор залога недвижимого имущества, так как истинной волей сторон при заключении договора купли-продажи было обеспечение займа залогом недвижимого имущества. Подтверждением заключения договора займа является договор найма жилого помещения с правом выкупа. Выкупная стоимость спорной квартиры составляет сумму в размере 3 000 000 рублей и является заемной.
Учитывая данное письменное доказательство, определившее размер займа в 3 000 000 рублей, а также довод встречного искового заявления Г.Т. о том, что сумма займа соответствовала выкупной стоимости квартиры, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сумма займа составляла 3 000 000 рублей.
Руководствуясь положениями 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и установленными по делу обстоятельствами, судебная коллегия полагает возможным изменить решение суда в части определения суммы возврата денежных средств З.Ю.А., определив данную сумму в размере 3 000 000 рублей.
Довод апелляционной жалобы о том, что Г.Э., Г.В.Г. не являясь стороной по сделкам не имели права на обращение в суд со встречными требованиями о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, не влекут отмену постановленного решения, поскольку данный довод являлся предметом рассмотрения суда первой инстанции, ему дана надлежащая оценка с которой соглашается судебная коллегия.
Как следует из материалов дела встречные требования были заявлены истцами Г.Т., Г.Э., Г.В.Г. и были приняты к производству Московского районного суда Санкт-Петербурга определением от 12.05.2016 (л.д. 22 том 2).
Определением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26.05.2016 встречное исковое заявление в части требований Г.Т. к З.Ю.А. о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности оставлено без рассмотрения в связи с оговоркой о рассмотрении споров по данному договору в Третейском суде (л.д. 89-93 том 2), данное определение не обжаловалось, вступило в законную силу.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса РФ).
Согласно абзацу первому пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
Учитывая, что в ходе рассмотрения дела судом установлено нарушение жилищных прав Г.Э., Г.В.Г. при заключении сделки, как вселенных и проживающих в качестве членов семьи собственника в спорном жилом помещении, иного способа защитить свои права указанные лица не имеют, то суд первой инстанции обоснованно по их иску признал оспариваемые сделки недействительными и применил последствия недействительности.
Суд первой инстанции, применив последствия недействительности ничтожной сделки, возвратил спорное жилое помещение Г.Т., с чем согласна судебная коллегия, соответственно судебная коллегия соглашается и с выводами суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований З.Ю.А. к Г.Т., Г.Э., Г.В.Г. о признании утратившими право пользования квартирой и выселении, поскольку оснований для этого не имеется.
Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не могут повлиять на правильность выводов суда первой.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.
Поскольку судом разрешены требования неимущественного характера, то взыскание государственной пошлины исходя из положений НК РФ как за требования имущественного характера нельзя признать правильным, соответственно с учетом положений ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия принимает решение об изменении размера государственной пошлины, и полагает подлежащими ко взысканию с З.Ю.А. в пользу Г.Э., Г.В.Г. расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 26 мая 2016 года изменить в части размера и обязания возврата денежных средств и государственной пошлины.
Взыскать с Г.Т. в пользу З.Ю.А. денежные средства в размере 3 000 000 (три миллиона) рублей.
Взыскать с З.Ю.А. в пользу Г.Э., Г.В.Т. солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)