Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015 (судья Турчин И.Г.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича (ОГРНИП 310774612701031)
к акционерному обществу "Новопавловскрайгаз" (ОГРН 1022602222939)
о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144,
об обязании освободить нежилое помещение, о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича Чечиной Е.А. (доверенность от 18.12.2015),
в отсутствие представителей акционерного общества "Новопавловскрайгаз", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Надуев Имали Кожахмедович (далее - ИП Надуев И.К., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к акционерному обществу "Новопавловскрайгаз" (далее - АО "Новопавловскрайгаз", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144, об обязании освободить нежилое помещение - контору, общей площадью 82.6 кв. м, литер А, А1, этажность 1, расположенное по адресу: Ставропольский край, Кировский район, п. Коммаяк, переулок Центральный, б/н, участок Газовый, о взыскании 152 633 рублей 32 копеек задолженности по арендной плате, 32 809 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда от 15.01.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец в течение длительного периода времени направлял ответчику проект договора на подписание, но ни разу не обосновал и не использовал право на одностороннее или принудительное в судебном порядке изменение размера арендной платы, полагая, что для этого достаточно направления лишь проекта договора. При этом, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 4.2 договора, между сторонами также не заключено, а направление проекта договора не является уведомлением ответчика об одностороннем изменении размера арендной платы по договору и не отвечает требованиям, предъявляемым как к двухсторонней, так и односторонней сделке. В связи с чем, общество не принимало на себя обязательства по оплате арендной платы и не обязано исполнять претензию предпринимателя. Следовательно, поскольку изложенное в претензии требование о погашении задолженности по арендной плате не подлежало исполнению, то данная претензия не может рассматриваться как предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и расторжении договора.
Не согласившись с принятым судебным актом, предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принятый по делу судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается обществом, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. По мнению апеллянта, направленная в адрес общества претензия от 10.03.2015 соответствует требованием действующего законодательства, в связи с чем, договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке, а арендатор - выселению из спорного здания.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015 подлежит отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 11.03.2011 между открытым акционерным обществом "Коммаяк" (арендодатель, далее - ОАО "Коммаяк") и АО "Новопавловскрайгаз" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1144 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду здание конторы (участок газовый) площадью 82,6 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Кировский район, п. Коммаяк, пер. Центральный (пункт 1.1 договора).
В пунктах 3.1, 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно производить арендные платежи в сумме 1 800 рублей в месяц. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды установлен с 11.03.2011 по 11.02.2012.
В пунктах 4.1.1, 4.1.2 и 4.1.3 указано, что по истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. За месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора. Письменно сообщить арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Согласно пункту 4.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Пунктами 4.3, 4.4 договора предусмотрены основания досрочного расторжения договора и выселения арендатора по требованию арендодателя, и досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
В силу пункта 4.6 одностороннее расторжение договора не допускается.
Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров (пункт 4.7 договора).
В соответствии с пунктом 4.8 договора при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.
11.03.2011 здание конторы передано ответчику по акту приема-передачи.
После окончания срока действия договора здание, переданное ответчику в аренду, ОАО "Коммаяк" по акту приема-передачи не возвращено.
03.04.2012 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на сданное в аренду обществу по договору здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЗ N 792465.
14.01.2013 предприниматель направил в адрес общества письмо, в котором сообщил о смене собственника арендуемого здания, а также проект договора аренды здания конторы на новый срок с установлением размера арендной платы 10 000 рублей ежемесячно.
В ответном письме от 25.01.2013 N 80 общество сослалось на невозможность внесения арендной платы в предложенном размере, просило предусмотреть размер арендной платы на 2013 год в размере 2 000 рублей.
06.03.2013 для решения вопроса об одобрении сделки - договора аренды здания газового участка предприниматель направил обществу вместе с документами проект договора аренды, датированного 14.01.2013, с предложенным размером ежемесячной арендной платы 5 000 рублей.
В письмах от 16.09.2013 и от 27.03.2014 предприниматель запросил у общества информацию относительно заключения договора аренды здания конторы (газового участка).
02.07.2014 предприниматель повторно направил обществу на подписание проект договора аренды с просьбой выслать ему оригиналы в двух экземплярах.
В претензии от 10.03.2015 предприниматель указал на то, что от общества не поступил подписанный договор аренды на новых условиях, предприниматель уменьшил размер арендной платы до 5 000 рублей, просил общество в течение трех рабочих дней со дня получения претензии погасить задолженность в размере 118 000 рублей по состоянию на 31.12.2014, а в случае неоплаты сообщил, что он будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды N 1144 от 11.03.2011, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании долга, неустоек и судебных расходов.
Ответчиком указанная претензия оставлена без удовлетворения, задолженность не погашена, здание конторы не освобождено, согласие на расторжение договора аренды не выражено.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что общество не принимало на себя обязательства по оплате арендной платы и не обязано исполнять претензию предпринимателя. Следовательно, поскольку изложенное в претензии требование о погашении задолженности по арендной плате не подлежало исполнению, то данная претензия не может рассматриваться как предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и расторжении договора.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, арендодатель обязан уплачивать арендную плату арендодателю за все время пользования имуществом до его возврата по окончании срока действия договора.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из представленных в материалы дела документов, в том числе, переписки сторон, усматривается, что поскольку ни одна из сторон договора после окончания срока его действия не выразила волю на прекращение договорных обязательств, здание конторы, переданное ответчику, не возвращено арендодателю, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 4.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Однако, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы между сторонами не заключено. Новый договор аренды, предусматривающий иные размеры арендной платы за спорное помещение, также не подписан.
Таким образом, при определении суммы задолженности по оплате арендных платежей следует исходить из условий, согласованных сторонами в пункте 3.1 договора, а именно: размер ежемесячной арендной платы составляет 1 800 рублей.
При таких обстоятельствах, требование предпринимателя о взыскании основного долга подлежит частичному удовлетворению в размере 56 088 рублей (из расчета 1 800 рублей в месяц).
В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При этом, исходя из наименования названной статьи, уплата процентов за пользование денежными средствами является мерой ответственности за неисполнение должником денежного обязательства.
Вместе с этим с 01.06.2015 статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации действует в новой редакции. Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (в редакции действующей после 01.06.2015 и на момент рассмотрения спора), размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Согласно пункту 3.3 договора аренды оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа месяца следующего за расчетным.
Таким образом, с учетом требования норм статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, а также учитывая, что часть обязательств по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами возникли после 01.06.2015, то расчет процентов до 01.06.2015 должен производиться применительно к учетной ставке ЦБ РФ 8,25% годовых и с 01.06.2015 применительно к средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу.
Проверив произведенный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд апелляционной инстанции считает его арифметически не верным, в связи с не правильным применением учетной ставки ЦБ РФ 8,25% годовых за весь заявленный период просрочки обязательства.
Исходя из установленной апелляционным судом суммы основного долга и условий пункта 3.3 договора аренды, общий размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 12 376 рублей 63 копейки, из которых 10 938 рублей 33 копейки за период до 01.06.2015, исходя из учетной ставки ЦБ РФ 8,25% годовых, 1 438 рублей 30 копеек за период с 01.06.2015 по 21.08.2015, исходя из ставок банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу.
В связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 56 088 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 376 рублей 63 копейки.
Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144 и обязании ответчика освободить нежилое помещение - контору, общей площадью 82.6 кв. м.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации претензию от 10.03.2015, апелляционный суд приходит к выводу, что из содержания данной претензии не следует предложение ответчику расторгнуть договор аренды. В указанной претензии предприниматель просил лишь произвести оплату имеющейся задолженности.
В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, суд, установив, что заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования настоящего спора, требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, поскольку договор аренды возобновлен на неопределенный срок, в установленном законом порядке не расторгнут, то требование истца об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды недвижимое имущество не подлежит удовлетворению.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований, с общества в пользу предпринимателя следует взыскать судебные расходы в размере 2 423 рублей 13 копеек по уплате государственной пошлины по иску и 1 107 рублей 58 копеек - по апелляционной жалобе.
В связи с оставлением без рассмотрения требования о расторжении договора аренду, государственная пошлина в размере 6 000 рублей, уплаченная по чек-ордеру N 97 от 12.10.2015 при подаче искового заявления, подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 148, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковое заявление индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича в части требований о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144 оставить без рассмотрения.
Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с акционерного общества "Новопавловскрайгаз" в пользу индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича задолженность по арендной плате за период с 14.01.2013 по 21.08.2015 в сумме 56 088 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2013 по 21.08.2015 в сумме 12 376 рублей 63 копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с акционерного общества "Новопавловскрайгаз" в пользу индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича судебные расходы в размере 2 423 рублей 13 копеек по уплате государственной пошлины по иску и 1 107 рублей 58 копеек - по апелляционной жалобе.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Надуеву Имали Кожахмедовичу из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей, уплаченную по чек-ордеру N 97 от 12.10.2015 при подаче искового заявления.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.04.2016 N 16АП-822/2016 ПО ДЕЛУ N А63-9820/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 апреля 2016 г. по делу N А63-9820/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2016 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Егорченко И.Н.,
судей Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чуденцовой О.Ч.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015 (судья Турчин И.Г.)
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича (ОГРНИП 310774612701031)
к акционерному обществу "Новопавловскрайгаз" (ОГРН 1022602222939)
о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144,
об обязании освободить нежилое помещение, о взыскании задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами,
при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича Чечиной Е.А. (доверенность от 18.12.2015),
в отсутствие представителей акционерного общества "Новопавловскрайгаз", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания,
установил:
индивидуальный предприниматель Надуев Имали Кожахмедович (далее - ИП Надуев И.К., предприниматель, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к акционерному обществу "Новопавловскрайгаз" (далее - АО "Новопавловскрайгаз", общество, ответчик) о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144, об обязании освободить нежилое помещение - контору, общей площадью 82.6 кв. м, литер А, А1, этажность 1, расположенное по адресу: Ставропольский край, Кировский район, п. Коммаяк, переулок Центральный, б/н, участок Газовый, о взыскании 152 633 рублей 32 копеек задолженности по арендной плате, 32 809 рублей 80 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.
Решением суда от 15.01.2016 в удовлетворении исковых требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что истец в течение длительного периода времени направлял ответчику проект договора на подписание, но ни разу не обосновал и не использовал право на одностороннее или принудительное в судебном порядке изменение размера арендной платы, полагая, что для этого достаточно направления лишь проекта договора. При этом, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, как это предусмотрено пунктом 4.2 договора, между сторонами также не заключено, а направление проекта договора не является уведомлением ответчика об одностороннем изменении размера арендной платы по договору и не отвечает требованиям, предъявляемым как к двухсторонней, так и односторонней сделке. В связи с чем, общество не принимало на себя обязательства по оплате арендной платы и не обязано исполнять претензию предпринимателя. Следовательно, поскольку изложенное в претензии требование о погашении задолженности по арендной плате не подлежало исполнению, то данная претензия не может рассматриваться как предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и расторжении договора.
Не согласившись с принятым судебным актом, предпринимателем подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда отменить и принятый по делу судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, указывая, что факт неисполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей подтверждается материалами дела и не оспаривается обществом, в связи с чем, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. По мнению апеллянта, направленная в адрес общества претензия от 10.03.2015 соответствует требованием действующего законодательства, в связи с чем, договор аренды подлежит расторжению в судебном порядке, а арендатор - выселению из спорного здания.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.
Общество, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем, на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в его отсутствие.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, заслушав представителя лица, участвующего в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015 подлежит отмене, исходя из следующего.
Как усматривается из материалов дела, 11.03.2011 между открытым акционерным обществом "Коммаяк" (арендодатель, далее - ОАО "Коммаяк") и АО "Новопавловскрайгаз" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1144 (далее - договор), по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду здание конторы (участок газовый) площадью 82,6 кв. м, расположенное по адресу: Ставропольский край, Кировский район, п. Коммаяк, пер. Центральный (пункт 1.1 договора).
В пунктах 3.1, 3.2 договора предусмотрена обязанность арендатора ежемесячно производить арендные платежи в сумме 1 800 рублей в месяц. Арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения реально складывающихся цен, а также вследствие других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость в составе, характеристике и стоимости передаваемого помещения. Сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом не позднее, чем за один месяц.
В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды установлен с 11.03.2011 по 11.02.2012.
В пунктах 4.1.1, 4.1.2 и 4.1.3 указано, что по истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора. За месяц до истечения срока аренды арендатор должен уведомить арендодателя о намерении продлить срок договора. Письменно сообщить арендодателю не позднее чем за две недели о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Согласно пункту 4.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Пунктами 4.3, 4.4 договора предусмотрены основания досрочного расторжения договора и выселения арендатора по требованию арендодателя, и досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
В силу пункта 4.6 одностороннее расторжение договора не допускается.
Споры, вытекающие из настоящего договора, решаются сторонами путем переговоров (пункт 4.7 договора).
В соответствии с пунктом 4.8 договора при не достижении согласия, неисполнении или ненадлежащем исполнении условий договора одной из сторон договор может быть расторгнут в арбитражном суде в установленном законом порядке.
11.03.2011 здание конторы передано ответчику по акту приема-передачи.
После окончания срока действия договора здание, переданное ответчику в аренду, ОАО "Коммаяк" по акту приема-передачи не возвращено.
03.04.2012 за предпринимателем зарегистрировано право собственности на сданное в аренду обществу по договору здание, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЗ N 792465.
14.01.2013 предприниматель направил в адрес общества письмо, в котором сообщил о смене собственника арендуемого здания, а также проект договора аренды здания конторы на новый срок с установлением размера арендной платы 10 000 рублей ежемесячно.
В ответном письме от 25.01.2013 N 80 общество сослалось на невозможность внесения арендной платы в предложенном размере, просило предусмотреть размер арендной платы на 2013 год в размере 2 000 рублей.
06.03.2013 для решения вопроса об одобрении сделки - договора аренды здания газового участка предприниматель направил обществу вместе с документами проект договора аренды, датированного 14.01.2013, с предложенным размером ежемесячной арендной платы 5 000 рублей.
В письмах от 16.09.2013 и от 27.03.2014 предприниматель запросил у общества информацию относительно заключения договора аренды здания конторы (газового участка).
02.07.2014 предприниматель повторно направил обществу на подписание проект договора аренды с просьбой выслать ему оригиналы в двух экземплярах.
В претензии от 10.03.2015 предприниматель указал на то, что от общества не поступил подписанный договор аренды на новых условиях, предприниматель уменьшил размер арендной платы до 5 000 рублей, просил общество в течение трех рабочих дней со дня получения претензии погасить задолженность в размере 118 000 рублей по состоянию на 31.12.2014, а в случае неоплаты сообщил, что он будет вынужден обратиться в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды N 1144 от 11.03.2011, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании долга, неустоек и судебных расходов.
Ответчиком указанная претензия оставлена без удовлетворения, задолженность не погашена, здание конторы не освобождено, согласие на расторжение договора аренды не выражено.
Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что общество не принимало на себя обязательства по оплате арендной платы и не обязано исполнять претензию предпринимателя. Следовательно, поскольку изложенное в претензии требование о погашении задолженности по арендной плате не подлежало исполнению, то данная претензия не может рассматриваться как предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок и расторжении договора.
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Кроме того, арендодатель обязан уплачивать арендную плату арендодателю за все время пользования имуществом до его возврата по окончании срока действия договора.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Из представленных в материалы дела документов, в том числе, переписки сторон, усматривается, что поскольку ни одна из сторон договора после окончания срока его действия не выразила волю на прекращение договорных обязательств, здание конторы, переданное ответчику, не возвращено арендодателю, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 4.2 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение действия допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Однако, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы между сторонами не заключено. Новый договор аренды, предусматривающий иные размеры арендной платы за спорное помещение, также не подписан.
Таким образом, при определении суммы задолженности по оплате арендных платежей следует исходить из условий, согласованных сторонами в пункте 3.1 договора, а именно: размер ежемесячной арендной платы составляет 1 800 рублей.
При таких обстоятельствах, требование предпринимателя о взыскании основного долга подлежит частичному удовлетворению в размере 56 088 рублей (из расчета 1 800 рублей в месяц).
В соответствии с частью 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. При этом, исходя из наименования названной статьи, уплата процентов за пользование денежными средствами является мерой ответственности за неисполнение должником денежного обязательства.
Вместе с этим с 01.06.2015 статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации действует в новой редакции. Согласно пункту 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ (в редакции действующей после 01.06.2015 и на момент рассмотрения спора), размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Пунктом 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.
Согласно пункту 3.3 договора аренды оплата производится ежемесячно путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета арендатора на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа месяца следующего за расчетным.
Таким образом, с учетом требования норм статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, а также учитывая, что часть обязательств по уплате процентов за пользование чужими денежными средствами возникли после 01.06.2015, то расчет процентов до 01.06.2015 должен производиться применительно к учетной ставке ЦБ РФ 8,25% годовых и с 01.06.2015 применительно к средним ставкам банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу.
Проверив произведенный истцом расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, суд апелляционной инстанции считает его арифметически не верным, в связи с не правильным применением учетной ставки ЦБ РФ 8,25% годовых за весь заявленный период просрочки обязательства.
Исходя из установленной апелляционным судом суммы основного долга и условий пункта 3.3 договора аренды, общий размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 12 376 рублей 63 копейки, из которых 10 938 рублей 33 копейки за период до 01.06.2015, исходя из учетной ставки ЦБ РФ 8,25% годовых, 1 438 рублей 30 копеек за период с 01.06.2015 по 21.08.2015, исходя из ставок банковского процента по вкладам физических лиц по Центральному федеральному округу.
В связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в части взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 56 088 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 12 376 рублей 63 копейки.
Истцом также заявлены требования о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144 и обязании ответчика освободить нежилое помещение - контору, общей площадью 82.6 кв. м.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, а также другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату и только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Как следует из пункта 60 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Кодекса.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - Информационное письмо N 66), если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма N 66).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации претензию от 10.03.2015, апелляционный суд приходит к выводу, что из содержания данной претензии не следует предложение ответчику расторгнуть договор аренды. В указанной претензии предприниматель просил лишь произвести оплату имеющейся задолженности.
В соответствии с частью 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявителем не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
Таким образом, суд, установив, что заявителем не соблюден досудебный порядок урегулирования настоящего спора, требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Кроме того, поскольку договор аренды возобновлен на неопределенный срок, в установленном законом порядке не расторгнут, то требование истца об обязании ответчика освободить переданное по договору аренды недвижимое имущество не подлежит удовлетворению.
С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015, в связи с нарушением норм материального и процессуального права, подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены судебного акта в любом случае, апелляционным судом не установлено.
Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
С учетом частичного удовлетворения исковых требований, с общества в пользу предпринимателя следует взыскать судебные расходы в размере 2 423 рублей 13 копеек по уплате государственной пошлины по иску и 1 107 рублей 58 копеек - по апелляционной жалобе.
В связи с оставлением без рассмотрения требования о расторжении договора аренду, государственная пошлина в размере 6 000 рублей, уплаченная по чек-ордеру N 97 от 12.10.2015 при подаче искового заявления, подлежит возврату истцу из средств федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 148, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 15.01.2016 по делу N А63-9820/2015 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Исковое заявление индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича в части требований о расторжении договора аренды от 11.03.2011 N 1144 оставить без рассмотрения.
Исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить частично.
Взыскать с акционерного общества "Новопавловскрайгаз" в пользу индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича задолженность по арендной плате за период с 14.01.2013 по 21.08.2015 в сумме 56 088 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 21.01.2013 по 21.08.2015 в сумме 12 376 рублей 63 копейки.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с акционерного общества "Новопавловскрайгаз" в пользу индивидуального предпринимателя Надуева Имали Кожахмедовича судебные расходы в размере 2 423 рублей 13 копеек по уплате государственной пошлины по иску и 1 107 рублей 58 копеек - по апелляционной жалобе.
Возвратить индивидуальному предпринимателю Надуеву Имали Кожахмедовичу из средств федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей, уплаченную по чек-ордеру N 97 от 12.10.2015 при подаче искового заявления.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)