Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) Определения цены нежилого помещения; 2) Установления способа и сроков оплаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Беспалов С.А. по доверенности от 15 июля 2015 года, Талызина Н.В. по доверенности от 15 июля 2015 года
от ответчика - Карпова Д.А. по доверенности от 07 декабря 2015 года N 33-Д-704/15
от третьего лица - не явился
рассмотрев 24 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 31 августа 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 13 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И.,
по иску ООО "Инвест Базис"
к Департаменту городского имущества города Москвы
с участием третьего лица: ООО "Группа Финансового Консультирования"
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест Базис" (далее - ООО "Инвест Базис", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3, общей площадью 85,4 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 9) изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена Объекта составляет 10 115 714 (десять миллионов сто пятнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 168 595 (сто шестьдесят восемь тысячи пятьсот девяносто пять) рублей 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
К участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Группа Финансового Консультирования".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности; судом были приняты уточнения исковых требований в части определения стоимости выкупной цены помещений с оплатой в рассрочку сроком на 5 лет, тогда как на дату обращения ООО "Инвест Базис" с заявлением в Департамент действовала редакция Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривающая предоставление рассрочки на 3 года, кроме того в протоколе разногласий, направленном истцом в адрес Департамента отсутствовали разногласия в части сроков и способа оплаты, в связи с чем, по мнению заявителя кассационной жалобы истцом в данной части требований не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и в данной части требования истца должны быть оставлены без рассмотрения; судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы по делу.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Инвест Базис" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела истец на основании договора от 03 октября 2003 года N 00-00529/03, заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью 85,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3. Указанный договор заключен на срок до 25 августа 2019 года, прошел государственную регистрацию о чем в ЕГРП внесена запись N 35-798/2003-502.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, что следует из выписки из технического паспорта ТБТИ по состоянию на 02 декабря 2002 года.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 18 декабря 2013 года ООО "Инвест Базис" обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Письмом от 30 мая 2015 года N 33-5-387712/13-(3)-0 Департамент направил в адрес ООО "Инвест Базис" проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене равной 18 353 390 рублей. (без учета НДС), определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 2014-Д44, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования".
Не согласившись с предложенной Департаментом ценой помещения, ООО "Инвест Базис", направило ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив заключить договор купли-продажи по цене 5 804 000 руб. (без учета НДС). Стоимость нежилого помещения была определена, ООО "Инвест Базис" исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 05 мая 2014 года N Н 5484 6081, выполненного ЗАО "Интегро".
Письмом от 11 августа 2014 года Департамент отклонил протокол разногласий и отказался заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Инвест Базис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Судами установлено, что ООО "Инвест Базис" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно заключению эксперта от 10 декабря 2014 года, выполненному ООО "Городская коллегия оценщиков" в рамках проведения судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2014 года, рыночная стоимость объекта капитального строительства общей площадью 85,4 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 9), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3, по состоянию на 18 декабря 2013 года составляет 10 239 830 руб. 51 коп., без учета НДС.
Согласно заключению эксперта от 16 июня 2015 года, выполненному ООО "Городская коллегия оценщиков" в рамках проведения дополнительной судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2015 года, рыночная стоимость объекта капитального строительства общей площадью 85,4 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 9), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3, по состоянию на 18 декабря 2013 года составляет 10 115 714 руб. 00 коп., без учета НДС.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 71, 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оценив и исследовав экспертные заключения, полученные в рамках проведения судебных экспертиз определил выкупную стоимость спорного объекта в размере 10 115 714 руб. 00 коп., по результатам проведенной дополнительной судебно-оценочной экспертизы от 16 июня 2015 года, выполненной экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков". При этом, заключение иной судебно-оценочной экспертизы, судом в качестве надлежащей оценки стоимости объекта не использовано, поскольку при отсутствии у эксперта доступа к объекту оценки, суд посчитал необходимым и целесообразным проведение дополнительной экспертизы.
Судом правомерно урегулированы разногласия в части условия о способе и сроках оплаты в соответствии с положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой срок рассрочки оплаты по договору может составлять пять лет, поскольку в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В Определении Конституционного Суда от 08 февраля 2011 года N 131-О-О разъяснено, что положения ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ направлены на создание субъектам малого или среднего предпринимательства максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи и, следовательно, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.
В этой связи отклоняются и доводы о необходимости оставления требования об урегулирования разногласий по пункту 3.2 без рассмотрения, поскольку данная позиция ответчика, не оспаривающего по существу право истца на заключение договора не отвечает задачам эффективного правосудия.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указания на которые содержатся в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения дополнительной судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, оснований для переоценки выводов судов у кассационной коллегии, не имеется.
Экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта, в связи с чем также подлежит отклонению довод ответчика о необоснованном отклонении судом его ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Доводы жалобы о несогласии с выводами судов по существу направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в суде апелляционной инстанции, которым дана соответствующая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения. Иное толкование заявителем положений закона не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.
Поскольку доводов относительно изложения судами редакции п. 3.4 договора кассационная жалоба Департамента не содержит, то суд кассационной инстанции в силу правил ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивается рассмотрением доводов заявителя кассационной жалобы и правомерность других выводов судов, не проверяет.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение от 31 августа 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 13 ноября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-145497/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА
Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 26.02.2016 N Ф05-1115/2016 ПО ДЕЛУ N А40-145497/2014
Требование: Об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: При заключении договора между продавцом и покупателем возникли разногласия по вопросам: 1) Определения цены нежилого помещения; 2) Установления способа и сроков оплаты.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 февраля 2016 г. по делу N А40-145497/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2016 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2016 года
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего судьи Аталиковой З.А.
судей Мысака Н.Я., Петровой Е.А.,
при участии в заседании:
от истца - Беспалов С.А. по доверенности от 15 июля 2015 года, Талызина Н.В. по доверенности от 15 июля 2015 года
от ответчика - Карпова Д.А. по доверенности от 07 декабря 2015 года N 33-Д-704/15
от третьего лица - не явился
рассмотрев 24 февраля 2016 года в судебном заседании кассационную жалобу Департамента городского имущества города Москвы (ответчика)
на решение от 31 августа 2015 года Арбитражного суда города Москвы,
принятое судьей Михайловой Е.В.,
и постановление от 13 ноября 2015 года
Девятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В., Левченко Н.И.,
по иску ООО "Инвест Базис"
к Департаменту городского имущества города Москвы
с участием третьего лица: ООО "Группа Финансового Консультирования"
об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест Базис" (далее - ООО "Инвест Базис", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3, общей площадью 85,4 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 9) изложив спорные пункты договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) в следующей редакции:
"п. 3.1 Цена Объекта составляет 10 115 714 (десять миллионов сто пятнадцать тысяч семьсот четырнадцать) рублей в соответствии с заключением эксперта, выполненным ООО "Городская коллегия оценщиков". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
п. 3.2 Оплата по договору осуществляется в рассрочку в течение пяти лет со дня его заключения.
п. 3.4 Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 2 месяцев с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 168 595 (сто шестьдесят восемь тысячи пятьсот девяносто пять) рублей 24 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".
К участию в деле в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО "Группа Финансового Консультирования".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 31 августа 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 ноября 2015 года, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление суда апелляционной инстанции и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель ссылается на нарушение судом норм процессуального и материального права, на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и представленным в дело доказательствам.
В кассационной жалобе заявитель указывает, что именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности; заключение эксперта, полученное в рамках проведения судебной экспертизы не соответствует действующему законодательству об оценочной деятельности; судом были приняты уточнения исковых требований в части определения стоимости выкупной цены помещений с оплатой в рассрочку сроком на 5 лет, тогда как на дату обращения ООО "Инвест Базис" с заявлением в Департамент действовала редакция Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" предусматривающая предоставление рассрочки на 3 года, кроме того в протоколе разногласий, направленном истцом в адрес Департамента отсутствовали разногласия в части сроков и способа оплаты, в связи с чем, по мнению заявителя кассационной жалобы истцом в данной части требований не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и в данной части требования истца должны быть оставлены без рассмотрения; судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной экспертизы по делу.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Представитель ООО "Инвест Базис" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам отзыва на кассационную жалобу, полагает обжалуемое решение и постановление законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей, явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела истец на основании договора от 03 октября 2003 года N 00-00529/03, заключенного с Департаментом, является арендатором нежилого помещения общей площадью 85,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3. Указанный договор заключен на срок до 25 августа 2019 года, прошел государственную регистрацию о чем в ЕГРП внесена запись N 35-798/2003-502.
Имущество, являющееся объектом договора аренды, является самостоятельным обособленным объектом, что следует из выписки из технического паспорта ТБТИ по состоянию на 02 декабря 2002 года.
Истец полагая, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения, 18 декабря 2013 года ООО "Инвест Базис" обратилось в Департамент с заявлением о приобретении арендуемых помещений.
Письмом от 30 мая 2015 года N 33-5-387712/13-(3)-0 Департамент направил в адрес ООО "Инвест Базис" проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения по цене равной 18 353 390 рублей. (без учета НДС), определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества N 2014-Д44, выполненным ООО "Группа Финансового Консультирования".
Не согласившись с предложенной Департаментом ценой помещения, ООО "Инвест Базис", направило ответчику протокол разногласий к проекту договора, предложив заключить договор купли-продажи по цене 5 804 000 руб. (без учета НДС). Стоимость нежилого помещения была определена, ООО "Инвест Базис" исходя из Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимого имущества от 05 мая 2014 года N Н 5484 6081, выполненного ЗАО "Интегро".
Письмом от 11 августа 2014 года Департамент отклонил протокол разногласий и отказался заключить договор купли-продажи на предложенных истцом условиях.
Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "Инвест Базис" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Судами установлено, что ООО "Инвест Базис" отнесено к категории субъектов малого предпринимательства в порядке, определенном ФЗ от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ" и отвечает всем условиям, перечисленным в статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ).
По смыслу частей 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), вступивших в силу с 01 января 2009 года, дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Согласно заключению эксперта от 10 декабря 2014 года, выполненному ООО "Городская коллегия оценщиков" в рамках проведения судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 25 ноября 2014 года, рыночная стоимость объекта капитального строительства общей площадью 85,4 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 9), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3, по состоянию на 18 декабря 2013 года составляет 10 239 830 руб. 51 коп., без учета НДС.
Согласно заключению эксперта от 16 июня 2015 года, выполненному ООО "Городская коллегия оценщиков" в рамках проведения дополнительной судебной экспертизы, назначенной определением Арбитражного суда города Москвы от 29 апреля 2015 года, рыночная стоимость объекта капитального строительства общей площадью 85,4 кв. м (цоколь, пом. III, комн. 1 - 9), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 10/1, стр. 3, по состоянию на 18 декабря 2013 года составляет 10 115 714 руб. 00 коп., без учета НДС.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст. ст. 71, 82, 86, 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также положениями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", оценив и исследовав экспертные заключения, полученные в рамках проведения судебных экспертиз определил выкупную стоимость спорного объекта в размере 10 115 714 руб. 00 коп., по результатам проведенной дополнительной судебно-оценочной экспертизы от 16 июня 2015 года, выполненной экспертом ООО "Городская коллегия оценщиков". При этом, заключение иной судебно-оценочной экспертизы, судом в качестве надлежащей оценки стоимости объекта не использовано, поскольку при отсутствии у эксперта доступа к объекту оценки, суд посчитал необходимым и целесообразным проведение дополнительной экспертизы.
Судом правомерно урегулированы разногласия в части условия о способе и сроках оплаты в соответствии с положениями ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ в редакции Федерального закона от 29 июня 2015 года N 158-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", согласно которой срок рассрочки оплаты по договору может составлять пять лет, поскольку в соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В Определении Конституционного Суда от 08 февраля 2011 года N 131-О-О разъяснено, что положения ч. 1, 2 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ направлены на создание субъектам малого или среднего предпринимательства максимально широких правовых возможностей при согласовании условий договора купли-продажи и, следовательно, сами по себе не могут рассматриваться как нарушающие конституционные права.
В этой связи отклоняются и доводы о необходимости оставления требования об урегулирования разногласий по пункту 3.2 без рассмотрения, поскольку данная позиция ответчика, не оспаривающего по существу право истца на заключение договора не отвечает задачам эффективного правосудия.
Выводы судов основаны на результатах оценки доказательств, указания на которые содержатся в обжалуемых судебных актах, при этом в силу положений части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд исходил из такой степени достаточности доказательств, которая позволяла сделать однозначный вывод относительно подлежащих установлению по делу обстоятельств.
Довод заявителя кассационной жалобы о несогласии с экспертным заключением, полученным в рамках проведения дополнительной судебно-оценочной экспертизы, отклоняется судебной коллегией, как установлено судами, данное экспертное заключение соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отражает все предусмотренные частью 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сведения, основанные на материалах дела, оснований для переоценки выводов судов у кассационной коллегии, не имеется.
Экспертное заключение отвечает требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признано судом надлежащим доказательством, а несогласие ответчика с позицией эксперта по вопросу определения выкупной стоимости имущества не свидетельствует о факте неправильного определения цены выкупаемого помещения и само по себе не является основанием для отмены судебного акта, в связи с чем также подлежит отклонению довод ответчика о необоснованном отклонении судом его ходатайства о проведении повторной экспертизы.
Доводы жалобы о несогласии с выводами судов по существу направлены на иную оценку собранных по делу доказательств и фактических обстоятельств дела, аналогичны доводам, ранее заявлявшимся в суде апелляционной инстанции, которым дана соответствующая правовая оценка с указанием в судебном акте мотивов их отклонения. Иное толкование заявителем положений закона не свидетельствует о неправильном применении судами норм права.
Поскольку доводов относительно изложения судами редакции п. 3.4 договора кассационная жалоба Департамента не содержит, то суд кассационной инстанции в силу правил ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ограничивается рассмотрением доводов заявителя кассационной жалобы и правомерность других выводов судов, не проверяет.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение от 31 августа 2015 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 13 ноября 2015 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-145497/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий судья
З.А.АТАЛИКОВА
Судьи
Н.Я.МЫСАК
Е.А.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)