Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.
при участии:
- от истца: представитель Юрченко Ю.В. по доверенности от 27.01.2017, представитель Нелепин Э.В. по доверенности от 17.02.2017 (до перерыва); представитель Михеев Д.В. по доверенности от 17.02.2017 (до перерыва);
- от ответчика: представитель Кравченко А.А. по доверенности от 01.02.2017 (до перерыва);
- остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сириус А"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.11.2016 по делу N А32-46875/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (ИНН 7709758887, ОГРН 1077760619672)
к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус А" (ИНН 4025437872, ОГРН 1134025006235)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Иконников Константин Петрович, индивидуальный предприниматель Кочконян Анаида Андронниковна, индивидуальный предприниматель Фирулев Алексей Павлович, Ширшикова Марина Сергеевна, Мартынов Сергей Павлович, индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович, индивидуальный предприниматель Демерчян Артур Ованесович, общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Регион",
о взыскании задатка, стоимости уступленного права требования,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.
общество с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (далее - истец, общество "Топ проджект") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Сириус А" (далее - ответчик, общество "Сириус А") излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб.; стоимости уступленного права требования по договорам в размере 890 781 руб. (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 122-123)).
Исковые требования мотивированы тем, что в связи с расторжением договоров аренды помещений от 01.04.2013, на основании которых ООО "Группа Компаний "Регион", а позднее - ООО "Сириус А", владели переданными по договору субаренды помещениями, в соответствии со статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие заключенного между истцом и ООО "Группа Компаний "Регион" договора субаренды жилых помещений от 31.12.2013 было прекращено. Таким образом, часть задатка, составляющая 5 069 466 руб., была уплачена за период, в котором временное пользование помещениями ООО "Группа Компаний "Регион", а позднее - ООО "Сириус А" не предоставлялось.
Кроме того, истец ссылается на заключенные с собственниками помещений договоры уступки прав требования от 06.02.2014 от ООО "Сириус А" задолженности за пользование помещениями.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Регион", индивидуальный предприниматель Иконников Константин Петрович, индивидуальный предприниматель Кочконян Анаида Андронниковна, индивидуальный предприниматель Фирулев Алексей Павлович, Ширшикова Марина Сергеевна.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 с ООО "Сириус А" в пользу ООО "Топ проджект" взыскана задолженность в размере 5 069 463 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 44 909 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. С ООО "Топ проджект" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 236 руб.
Решение суда мотивировано тем, что договор субаренды прекращен. Материалами дела подтверждается, что истцом арендные платежи внесены излишне, ответчиком доказательств возврата денежных средств не представлено.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Сириус А" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции изменить в части взыскания с ответчика задолженности в размере 5 069 463 руб. и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - в материалах дела отсутствуют уведомления о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 в связи с расторжением собственниками помещений договора аренды от 01.04.2013, направленные истцом в адрес ООО "Сириус А", а именно: уведомления от ИП Фирулева А.П. и ИП Кочконян А.А. Из этого следует, что договор субаренды в части аренды 46 койко-мест по ул. Народная, д. 10а в г. Сочи и 31 койко-места по ул. 65 лет Победы, д. 40 продолжал свое действие, а прекращение договора субаренды истцом в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 618 ГК РФ, являлось необоснованным и незаконны;
- - судом первой инстанции при принятии решения не были применены положения ст. 451 ГК РФ, но были ошибочно применены положения п. 1 ст. 618 ГК РФ и не были доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными;
- - судом первой инстанции при принятии решения о взыскании задатка не были применены нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 381 ГК РФ, а вынесенное решение полностью противоречит действующему гражданскому законодательству.
В отзыве на апелляционную жалобу истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения. Истец не согласился с доводами жалобы, указал на то, что им было направлено уведомление N 1646/3 в адрес ООО "Сириус А", тем самым истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 в связи с расторжением собственниками помещений договора аренды от 01.04.2013.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Кочконян А.А. пояснила, что уведомление о расторжении договора аренды не подписывала и в адрес общества "Сириус А" не направляла. Так как с 01.02.2014 по 05.02.2014 арендная плата в пользу ИП Кочконян А.А. не была перечислена, а сотрудники ООО "Топ проджект" по-прежнему проживали в арендованном у меня здании, ИП Кочконян А.А. был заключен прямой договор аренды с ООО "Топ проджект", без уведомления ООО "Сириус А" (т. 3, л.д. 109).
Определением суда апелляционной инстанции от 17.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович, индивидуальный предприниматель Демерчян Артур Ованесович, Мартынов Сергей Павлович.
В письменных пояснениях ИП Рябков А.М. пояснил, что договор аренды фактически прекратил свое действие с 19.02.2014, как указано в уведомлении от 16.12.2014, поскольку ООО "Сириус А" очередной 3-й платеж по арендной плате в размере 851 250 руб. в установленный срок до 10.02.2014 не поступило. Пояснил, что на момент отправки Рябковым А.М. уведомления от 16.12.2013 второй платеж в размере 581 250 руб. еще не поступил, данный платеж поступил Рябкову А.М. 16.12.2013 (т. 4, л.д. 103-106).
Мартынов С.П. в письменных пояснениях указал на то, что с решением суда не согласен, поскольку судом неверно установлены фактические обстоятельства по делу. Пояснил, уведомление о расторжении договора в адрес ООО "Сириус А" ни мной, ни моим представителем (Ширшиковой М.С.) не направлялось, оснований для расторжения договора не было, поскольку на 31.12.2013 обязательства по оплате очередных арендных платежей со стороны ООО "Сириус А" были выполнены в полном объеме. Как указывает Мартынов С.П., поскольку ООО "Сириус А" в период с 01.02.2014 по 05.02.2014, с 01.03.2014 по 05.03.2014 не осуществляло арендные платежи 10.02.2014 путем экспресс доставки корреспонденции (по договору с ИП Брайон С.В.) в адрес ООО "Сириус А" (Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, 110 км) было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 08.03.2014. В связи с чем Мартынов С.П. полагает, что вывод суда о расторжении договора аренды 24.01.2014 является неверным (т. 4, л.д. 130-134).
В судебном заседании 23.06.2017 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель истца - доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Остальные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
В судебном заседании 23.06.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.06.2017 до 12 час. 25 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца.
В судебном заседании 30.06.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.06.2017 до 16 час. 40 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Рябковым А.М. (арендодатель) (в лице Аракеляна Т.А., действующего по доверенности) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 30-34), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-956), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 6-м этаже здания Литер А по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, кадастровый номер 23:49:0402042:1429, общей площадью 2044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда).
Право собственности Рябкова А.М. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2012 серии 23-АЛ N 024984, регистрационная запись N 23-23-50/2011/2012-682.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 41-43).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 405 000 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 702 500 руб., из расчета пользования арендатором арендованными помещениями с 01.09.2013 по 23.12.2013 (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей оплачивается по следующему графику: с 10.12.2013 по 15.12.2013 арендатор перечисляет 851 250 рублей, с 01.02.2014 по 10.02.2014-851 250 рублей (П. 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 12 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Также между Демерчян А.О. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 35-39), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-952), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 2-м и 3-м этажах здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала в районе поселок Мирный, участок 279, с кадастровым 23:49:0402042:1335, общей площадью 506,7 кв. м, этажность 3 этажа.
Право собственности Демерчян А.О. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2012 серии 23-АК N 301502, регистрационная запись N 23-23-22/120/2012-122.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 55-57).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 540 000 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 362 000 руб., из расчета пользования арендатором арендованными помещениями с 01.09.2013 по 08.11.2013 (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, оплачивается по следующему графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013 арендатор перечисляет 529 666 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 529 666 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 529 666 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 529 666 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 529 666 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 529 666 рублей (пункт 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 12 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Между Иконниковым К.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 20-24), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-948), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание Литера А, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, дом N 15, с кадастровым номером 23:49:0402041:0:87, общей площадью 362,9 кв. м, этажность 3 этажа.
Право собственности Иконникова К.П. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2012, регистрационная запись N 23-23-22/125/2010-093.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 45-47).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 620 650 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 200 000 руб. (пункт 3 Соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются арендатором на счет арендодателя в соответствии со следующим графиком: с 01.09.2013 по 05.09.2013 арендатор перечисляет 452 581,25 рубля, с 01.10.2013 по 05.10.2013 - 452 581,25 рубля, с 01.11.2013 по 05.11.2013 - 452 581,25 рубля, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 452 581,25 рубля, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 452 581,25 рубля, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 452 581,25 рубля, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 452 581,25 рубля, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 452 581,25 рубля (пункт 4 Соглашения).
В соответствии с пунктом 11 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 29 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Также между Мартыновым С.П. (в лице представителя по доверенности Ширшиковой М.С.) (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 26-29), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-936), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 1-м, 2-м, 3-м этажах здания литера А, расположенного по адресу: г. Сочи, Краснодарский край, ул. Общинная, дом N 58, с кадастровым номером 23-23-22/099/2010-381, общей площадью 467,6 кв. м, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж - общая кухня 25,5 кв. м, комната 15,5 кв. м, санузел 8,9 кв. м;
- - 2-й этаж, комната 9,7 кв. м, комната 15,6 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,2 кв. м, комната 15,3 кв. м, комната 14,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 16,9 кв. м, санузел 3,0 кв. м;
- - 3-й этаж - жилая комната 9,7 кв. м, 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, комната 15,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, комната 14,1 кв. м, санузел 3,7 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,0 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,2 кв. м.
Право собственности Мартынова С.П. на объект недвижимого имущества, передаваемый в аренду, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2011 серии 23-АИ N 647826, регистрационная запись N 23-23-22/125/2010-082.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 50-52).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 745 500 руб. (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 100 000 рублей (пункт 3 Соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются арендатором на счет арендодателя в соответствии со следующим графиком: с 01.09.2013 по 05.09.2013 арендатор перечисляет 499 400 рублей, с 01.10.2013 по 05.10.2013 - 499 400 рублей, с 01.11.2013 по 05.11.2013 - 499 400 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 499 400 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 499 400 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 499 400 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 499 400 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 149 700 рублей (пункт 4 Соглашения).
В соответствии с пунктом 10 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, по окончании срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Также между ФирулевымА.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 47-51), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-940), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания литера А, под А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, дом N 40, общей площадью 521,6 кв. м, этажность 3, подземная этажность 1 этаж, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж общей площадью 173,7 кв. м, с расположенным на нем: лестничная клетка 11,9 кв. м, тамбур 3,0 кв. м, прихожая 8,2 кв. м, кухня 21,0 кв. м, санузел 2,3 кв. м, подсобное помещение 16,9 кв. м, гостиная 24,7 кв. м, комната 17,3 кв. м, санузел 3,5 кв. м, комната 14,9 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,3 кв. м, прихожая 11,0 кв. м, тамбур 2,9 кв. м, лестничная клетка 12,0 кв. м;
- - 2-й этаж общей площадью 176,7 кв. м с расположенными на нем: лестничная клетка 11,8 кв. м, коридор 14,6 кв. м, комната 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, кабинет 14,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,4 кв. м, балкон 2,5 кв. м, комната 17,5 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,1 кв. м, санузел 4,0 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,2 кв. м, коридор 14,1 кв. м, лестничная клетка 12,6 кв. м, балкон 2,5 кв..
Право собственности Фирулева А.П. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2012 серии 23-АК N 600081, регистрационная запись N 23-23-22/054/2011-213.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 61-63).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 870 350 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 161 105 рублей (с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, оплачивается по следующему графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013 арендатор перечисляет 490 700 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 490 700 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 490 700 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 490 700 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 490 700 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 490 700 рублей (пункт 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 11 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 31 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Между Кочконян А.А. (действующей от имени Кочконяна О.Н. на основании Согласия ссудодателя на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду от 01.04.2013 серия 23АА2612453 (т. 1, л.д. 40-41)) (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 42-46), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-944), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание литера Б, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Народная, дом N 10а, с кадастровым номером 23-23-22/035/2009-402, общей площадью 426,8 кв. м, этажность 3 этажа.
Согласно пункту 1.3 договора аренды арендодатель предоставила арендатору в аренду имущество на основании договора безвозмездного пользования от 01.04.2013 и согласия Кочконян О.Н. от 01.04.2013 на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду ООО "Группа компаний "Регион".
Право собственности Кочконян О.Н. на здание, переданное в аренду, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2011 серии 23-АК N 514577, регистрационная запись N 23-23-22/035/2009-402.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 66-67).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 5 743 100 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 722 930 руб. (за период с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, оплачивается по следующему графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013 арендатор перечисляет 670 028 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 670 028 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 670 028 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 670 028 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 670 028 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 670 028 рублей (пункт 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 11 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 46 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Как видно из материалов дела, 01 апреля 2013 года между ООО "Группа Компаний "Регион" (арендатор) и ООО "Топ проджект" (субарендатор) подписано соглашение о задатке (т. 1, л.д. 11-19), по условиям которого стороны выразили намерение заключить основной договор субаренды в отношении помещений, находящихся во временном владении и пользовании ООО "Группа Компаний Регион" на основании договоров аренды от 01.04.2013, заключенных с собственниками помещений - Иконниковым Константином Петровичем, Кочконян Анаидой Андронниковной (Кочконян О.Н.), Фирулевым Алексеем Павловичем, Мартыновым Сергеем Павловичем (Ширшиковой М.С.), Рябковым Анатолием Михайловичем, Демерчян Артуром Ованесовичем.
В соответствии с условиями соглашения о задатке для обеспечения исполнения намерения субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 355 770 рублей, который учитывается при определении размера ежемесячных арендных платежей в течение всего срока субаренды вплоть до 15.04.2014.
Пунктом 3.2 соглашения о задатке стороны определили, что основной договор будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.
Во исполнение условий соглашения о задатке ООО "Топ проджект" перечислило ООО "Группа Компаний Регион" задаток в размере 27 355 770 рублей по платежному поручению от 04.04.2013 N 265 (т. 1, л.д. 117).
25 апреля 2013 года между ООО "Топ проджект" (субарендатор) и ООО "Группа Компаний Регион" (арендатор) был заключен договор субаренды жилых помещений, согласно пункту 1.8 которого истец арендовал следующие помещения, общей площадью 2 304,6 кв. м:
1) Помещения на 2-м, 3-м этажах здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала в районе поселок Мирный, участок 279, с кадастровым N 23:49:0402042:1335, общей площадью 332,2 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 2 этаж общей площадью 164,1 кв. м, с расположенными на нем: коридор 17,0 кв. м, комната 15,5 кв. м, туалет 2,8 кв. м, комната 11,8 кв. м, туалет 2,8 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18,6 кв. м, туалет 3,7 кв. м, туалет 3,7 кв. м, комната 19,3 кв. м, комната 17,8 кв. м, комната 11,6 кв. м, туалет 2,8 кв. м. комната 15,9 кв. м, туалет 2,8 кв. м;
- - 3 этаж общей площадью 168,1 кв. м, с расположенными на нем: коридор 16,8 кв. м, комната 16,0 кв. м, туалет 2,9 кв. м, комната 11,8 кв. м, туалет 3,0 кв. м, комната 18,3 кв. м, комната 18,8 кв. м, туалет 4,7 кв. м, туалет 4,7 кв. м, комната 11,8 кв. м, туалет 3,0 кв. м, комната 16,0 кв. м, туалет 2,9 кв. м, комната 18,3 кв. м, комната 19,1 кв. м;
2) Помещения в здании Литер А, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, д. N 15, с кадастровым N 23:49:0402041:0:87, общей площадью 390,1 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 1 этаж общей площадью 124,1 кв. м, с расположенными на нем: коридор 9,2 кв. м, холл 24,6 кв. м, ванная 7,9 кв. м, ванная 6,2 кв. м, гостевая 18,5 кв. м, гостевая 28,7 кв. м, подсобное помещение 3,9 кв. м, кухня-столовая 25,1 кв. м;
- - 2 этаж общей площадью 136,2 кв. м, с расположенными на нем: холл 25,1 кв. м, ванная 6,4 кв. м, ванная 6,6 кв. м, гостевая 18,9 кв. м, балкон 4,2 кв. м, спальня 15,6 кв. м, спальня 11,9 кв. м, подсобное помещение 4,1 кв. м, балкон 3,6 кв. м, санузел 3,7 кв. м, комната 30,3 кв. м, балкон 5,8 кв. м;
- - 3 этаж общей площадью 129,8 кв. м, с расположенными на нем: холл 18,2 кв. м, санузел 10,3 кв. м, спальня 21,9 кв. м, балкон 4,2 кв. м, спальня 15,6 кв. м, спальня 11,6 кв. м, подсобное помещение 4,0 кв. м, балкон 3,6 кв. м, санузел 3,6 кв. м, комната 31,0 кв. м, балкон 5,8 кв. м;
3) Помещения на 6-м этаже здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым N 23:49:0402042:1429, общей площадью 335,4 кв. м этажность - 6 этажей (5 + мансарда) со следующими характеристиками:
- - 6 этаж общей площадью 335,4 кв. м, с расположенными на нем: комната 21 кв. м, комната 28,1 кв. м. санузел 2,3 кв. м, лестничная площадка 22,6 кв. м, коридор 36,4 кв. м, коридор 36,4 кв. м, комната 28,1 кв. м, санузел 2,3 кв. м, комната 21,0 кв. м, комната 17,5 кв. м, подсобное помещение 1,4 кв. м, санузел 4,7 кв. м, комната 15.7 кв. м, комната 14,5 кв. м, комната 14,5 кв. м, балкон 3,9 кв. м, балкон 3,9 кв. м, комната 15,7 кв. м, санузел 4,7 кв. м, подсобное помещение 1,4 кв. м, комната 17,5 кв. м, балкон 7,7 кв. м, балкон 7,7 кв. м, балкон 3,2 кв. м, балкон 3,2 кв. м;
4) Помещения в здании Литер Б, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Народная, д. N 10а, с кадастровым N 23-23-22/035/2009-402, общей площадью 500,0 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 1 этаж общей площадью 151,4 кв. м, с расположенными на нем: комната 12,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,7 кв. м, комната 12,5 кв. м, комната 12,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 12,5 кв. м, лестничная клетка 9,5 кв. м, комната 12,0 кв. м, санузел 2,5 кв. м, санузел 2,4 кв. м, комната 13,1 кв. м, холл 41,3 кв. м, кухня 10,1 кв. м;
- - 2 этаж общей площадью 171,5 кв. м, с расположенными на нем: комната 12,4 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 12,4 кв. м, комната 12,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 12,5 кв. м, лестничная клетка 10,2 кв. м, комната 13,0 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 13,0 кв. м, санузел 2,8 кв. м, комната 11,4 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 15,8 кв. м, терраса 29,8 кв. м, лоджия 7,5 кв. м;
- - 3 этаж общей площадью 177,1 кв. м, с расположенными на нем: комната 13,5 кв. м, санузел 2,7 кв. м, санузел 2,7 кв. м, комната 13,1 кв. м, комната 13,1 кв. м, санузел 2,7 кв. м, санузел 2,7 кв. м, комната 13,6 кв. м, лестничная клетка 11,2 кв. м, комната 12,4 кв. м, санузел 2,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 14,2 кв. м, санузел 3,0 кв. м, комната 11.1 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 17,5 кв. м, лоджия 7,2 кв. м, терраса 28,7 кв. м
5) Помещения на 1-м, 2-м этажах здания Литер: А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, д. N 40, общей площадью 350,4 кв. м этажность - 3, подземная этажность - 1 этаж, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж общей площадью 173,7 кв. м, с расположенными на нем: лестничная клетка 11,9 кв. м, тамбур 3,0 кв. м, прихожая 8,2 кв. м, кухня 21,0 кв. м, санузел 2,3 кв. м, подсобное помещение 16,9 кв. м, гостиная 24,7 кв. м, комната 17,3 кв. м, санузел 3,5 кв. м, комната 14,9 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,3 кв. м, прихожая 11,0 кв. м, тамбур 2,9 кв. м, лестничная клетка 12,0 кв. м;
- - 2-й этаж общей площадью 176,7 кв. м, с расположенными на нем: лестничная клетка 11,8 кв. м, коридор 14,6 кв. м, комната 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, кабинет 14,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,4 кв. м, балкон 2,5 кв. м, комната 17,5 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,1 кв. м, санузел 4,0 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,2 кв. м, коридор 14,1 кв. м, лестничная клетка 12,6 кв. м, балкон 2,5 кв. м
6) Помещения на 1-м, 2-м, 3-м этажах здания Литер: А, расположенного по адресу: Краснодарский край, Адлерский район, г. Сочи, ул. Общинная, дом N 58, с кадастровым N 23-23-22/099/2010-381, общей площадью 396,5 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж - общей площадью 49,9 кв. м, с расположенными на нем: кухня 25,5 кв. м, комната 15,5 кв. м, санузел 8,9 кв. м;
- - 2-й этаж общей площадью 177,5 кв. м, с расположенными на нем: комната 9,7 кв. м, комната 15,6 кв. м, санузел 4.3 кв. м, санузел 4,2 кв. м, комната 15,3 кв. м, комната 14,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,3 кв. м, комната 16,9 кв. м, санузел 3,0 кв. м, санузел 3,2 кв. м, коридор 13,6 кв. м, комната 15,5 кв. м, комната 18,7 кв. м, балкон 11,5 кв. м, балкон 9,1 кв. м, балкон 9,1 кв. м, терраса 6,8 кв. м;
- - 3-й этаж - общей площадью 169,1 кв. м, с расположенными на нем: жилая комната 9,7 кв. м, жилая комната 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, комната 15,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, комната 14,1 кв. м, санузел 3,7 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,0 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,2 кв. м; комната 19,6 кв. м; санузел 3,5 кв. м; комната 11,0 кв. м; коридор 16,8 кв. м.
В пункте 1.9 договора субаренды указано, что право собственности на указанные в пунктах 1.8.1 - 1.8.6 договора здания, в которых расположены передаваемые в субаренду помещения, принадлежат на праве собственности Иконникову Константину Петровичу, Кочконян Ованесу Нушервановичу, Фирулеву Алексею Павловичу, Мартынову Сергею Павловичу, Рябкову Анатолию Михайловичу, Демерчян Артуру Ованесовичу.
В пункте 1.3 договора субаренды стороны указали, что денежная сумма в размере 50% процентов от Цены Договора, перечисленная 04 апреля 2013 года Субарендатором Арендатору (платежное поручение от 04.04.2013 N 265) в счет причитающихся с Субарендатора по настоящему Договору платежей, а также в доказательство заключения настоящего Договора и в обеспечение его исполнения Сторонами.
В соответствии с пунктом 1.10 договора субаренды стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1 170 рублей в сутки.
Согласно пункту 6.1 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения к договору субаренды) стороны пришли к соглашению, что цена договора - является твердой денежной суммой, не подлежащей изменению, и рассчитывается исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 54 711 540 рублей.
Передача помещений субарендатору подтверждается Актом приема-передачи помещений и не оспаривается сторонами спора.
ООО "Топ проджект" по договору субаренды перечислило субарендную плату в соответствии с графиком платежей в сумме 14 589 744 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 25.10.2013 N 1005, от 11.11.2013 N 1140, от 12.12.2013 N 1327, от 18.12.2013 N 1388 (т. 1, л.д. 119-121).
В период действия договора субаренды произошла смена арендатора.
02 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" заключило с ООО "Сириус А" договор об уступке прав и обязанностей по договорам аренды помещений от 01.04.2013, заключенным с собственниками помещений - Иконниковым Константином Петровичем, Кочконян Анаидой Андронниковной, Фирулевым Алексеем Павловичем, Ширшиковой Мариной Сергеевной (Мартыновым Сергеем Павловичем), Рябковым Анатолием Михайловичем, Демерчян Артуром Ованесовичем.
Согласно пункту 3 договора об уступке прав и обязанностей к ООО "Сириус А" в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят права и обязанности ООО "Группа компаний "Регион" в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора ООО "Сириус А" принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме.
В пункте 7 договора об уступке прав и обязанностей ООО "Сириус А" подтвердило, что было поставлено в известность, что помещения обременены правом субаренды со стороны субарендатора - ООО "Топпроджект".
Кроме того, 09 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" по соглашению об уступке прав и обязанностей по договорам субаренды жилых помещений от 25.04.2013 с согласия субарендатора - ООО "Топ проджект" передал ответчику (ООО "Сириус А") свои права и обязанности по договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, заключенному между ООО "Топ проджект" (субарендатор) и ООО "Группа Компаний Регион" (арендатор).
Как следует из материалов дела, 12.01.2014 (согласно почтовому штампу на конверте - т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ Проджект" направил в адрес ООО "Сириус А" уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и просило возвратить ранее внесенный задаток в сумме 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116).
К указанному письму от 31.12.2013 N 1646/3 ООО "Топ Проджект" приложило четыре копии уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013:
- - уведомление Иконникова К.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 96, 117);
- - уведомление Мартынова С.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 95, 118);
- - уведомление Рябкова А.М. от 16.12.2013 о расторжении договора аренды с 19.02.2014 (т. 2, л.д. 119);
- - уведомление Демерчян А.О. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 120).
В материалы дела, несмотря на неоднократные предложения суда апелляционной инстанции, лицами, участвующими в деле, не представлены уведомления Фирулева А.П. и Кочконян А.А. о расторжении договоров аренды от 01.04.2013.
Как следует из представленного в материалы дела письма от 31.01.2014 N 1 (т. 4, л.д. 7-8), адресованного Иконникову К.П. ООО "Сириус А" подтверждает факт получения 24.01.2014 уведомления от 31.12.2013 о расторжении договора аренды от 01.04.2013, при этом указывает на отсутствие задолженности по оплате арендных платежей на 31.12.2013 и наличие у Иконникова К.П. перед ООО "Сириус А" задолженности в размере 412 516,75 руб.
Согласно письму ООО "Сириус А" от 31.01.2014 N 3, адресованному Мартынову С.П. (Ширшиковой М.С.), уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2013 поступило ООО "Сириус А" 24.01.2014, однако последнее по состоянию на 31.12.2013 не имеет задолженности по арендным платежам; задолженность Ваша на 31.12.2013-584 000 руб. (т. 4, л.д. 19-20).
Как следует из письменных пояснений ответчика (т. 4, л.д. 34-37) уведомления от Рябкова А.М. и от Демерчян А.О. о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке также поступили ООО "Сириус А" 24.01.2014 в составе почтовой корреспонденции, направленной истцом.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что действие заключенного между сторонами спора договора субаренды от 25.04.2013 было прекращено на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с 24.01.2014.
ООО "Топ проджект" во исполнение и в период действия соглашения о задатке от 01.04.2013 и договора субаренды жилых помещений от 25.04.2013 перечислило ответчику 41 945 523 руб., что подтверждается платежными поручениями N 265 от 04.04.2013, N 1005 от 25.10.2013, N 1140 от 08.11.2013, N 1327 от 11.12.2013, N 1388 от 18.12.2013.
Согласно приведенному в решении суда первой инстанции расчету в период действия договора субаренды с 01.09.2013 по 31.01.2014 истец должен был оплатить субарендную плату в сумме 36 876 060 руб.:
- - с 01.09.2013 г. по 30.09.2013 г. - 30 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 230 600 рублей;
- - с 01.10.2013 по 31.10.2013 - 31 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 471 620 рублей;
- - с 01.11.2013 по 30.11.2013 г. - 30 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 230 600 рублей;
- - с 01.12.2013 по 31.12.2013 г. - 31 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 471 620 рублей;
- - с 01.01.2014 по 31.01.2014 г. - 31 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 471 620 рублей.
Суд первой инстанции, полагая прекращенным договор субаренды в связи с прекращением договоров аренды, произвел расчет субарендной платы до 31.01.2014 включительно, установил, что фактически произведенная оплата превышает должную (причитающуюся по условиям договора за соответствующее количество суток) и взыскал безосновательно удерживаемую сумму в размере 5 069 463 рублей (41 945 523 рублей - 36 876 060 рублей).
Как следует из апелляционной жалобы ООО "Сириус А" полагает, что договоры аренды от 25.03.2013, заключенные между ним и собственниками спорных помещений (индивидуальными предпринимателями) не прекратили своего действия, поскольку у арендодателей отсутствовали правовые основания для расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, ввиду чего субарендатор также не имел оснований считать договор субаренды от 25.04.2013 прекращенным.
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Основания прекращения договора субаренды определяются общими правилами о расторжении договоров (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными правилами статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения и прекращения договоров аренды) устанавливала общие основания расторжения договора:
- по соглашению сторон,
- - по требованию одной из сторон в судебном порядке;
- - путем внесудебного одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Согласно специальным правилам статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно приведенной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная статья закрепляет также правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как было указано, 12.01.2014 (согласно почтовому штампу на конверте - т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ Проджект" направил в адрес ООО "Сириус А" уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и просило возвратить ранее внесенный задаток в сумме 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116).
К указанному письму от 31.12.2013 N 1646/3 ООО "Топ Проджект" приложило четыре копии уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013:
- - уведомление Иконникова К.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 96, 117);
- - уведомление Мартынова С.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 95, 118);
- - уведомление Рябкова А.М. от 16.12.2013 о расторжении договора аренды с 19.02.2014 (т. 2, л.д. 119);
- - уведомление Демерчян А.О. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 120).
В материалах дела отсутствуют уведомления Фирулева А.П. и Кочконян А.А. о расторжении договоров аренды от 01.04.2013.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Кочконян А.А. пояснила, что уведомление о расторжении договора аренды она не подписывала и в адрес общества "Сириус А" не направляла. Так как с 01.02.2014 по 05.02.2014 арендная плата в пользу ИП Кочконян А.А. не была перечислена, а сотрудники ООО "Топ проджект" по-прежнему проживали в арендованном у нее здании, ИП Кочконян А.А. был заключен прямой договор аренды с ООО "Топ проджект", без уведомления ООО "Сириус А".
В определениях об отложении рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал истцу и третьим лицам представить доказательства направления в адрес ответчика /вручения/ отказа от 05.02.2014 арендодателя (Кочконян А.А.) от исполнения договора аренды, а также письменные документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, направлялся ли в адрес ответчика отказ арендодателя (Фирулева А.П.) от договора аренды, представить соответствующие доказательства.
Вместе с тем, истцом и третьими лицами определения суда апелляционной инстанции не исполнены, соответствующие пояснения и доказательства на представлены.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие односторонний отказ от исполнения договоров аренды со стороны Фирулева А.П. и Кочконян А.А., суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал наличие правовых оснований для расторжения договора субаренды по правилам пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении тех жилых помещений, которые были первоначально арендованы ответчиком у Фирулува А.П. и Кочконян А.А.
В суде апелляционной инстанции представители истца пояснили, что у общества "Топ Проджект" отсутствуют доказательства самостоятельного направления третьими лицами (собственниками жилых помещений) в адрес ответчика уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды.
Таким образом, материалами дела не подтверждается, что арендодатели совершали юридически значимых действий по направлению в адрес арендатора (ответчика) уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды от 01.04.2013.
По смыслу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Мартынов С.П. в письменных пояснениях указал на то, что с решением суда первой инстанции не согласен, поскольку судом неверно установлены фактические обстоятельства по делу. Пояснил, уведомление о расторжении договора в адрес ООО "Сириус А" ни им, ни его представителем (Ширшиковой М.С.) не направлялось, оснований для расторжения договора не было, поскольку на 31.12.2013 обязательства по оплате очередных арендных платежей со стороны ООО "Сириус А" были выполнены в полном объеме. Как указывает Мартынов С.П., поскольку ООО "Сириус А" в период с 01.02.2014 по 05.02.2014, с 01.03.2014 по 05.03.2014 не осуществлял арендные платежи, 10.02.2014 путем экспресс доставки корреспонденции (по договору с ИП Брайон С.В.) в адрес ООО "Сириус А" (Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, 110 км) было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 08.03.2014. В связи с чем Мартынов С.П. полагает, что вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды 24.01.2014 является неверным.
В определениях об отложении рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал Мартынову С.П. представить доказательства направления в адрес ответчика уведомления от 10.02.2014 об отказе от исполнения договора аренды.
Однако, Мартынов С.П. соответствующие доказательства не представил, определения суда апелляционной инстанции не исполнил.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие односторонний отказ от исполнения договоров аренды со стороны Мартынова С.П., суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал наличие правовых оснований для расторжения договора субаренды по правилам пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении тех жилых помещений, которые были первоначально арендованы ответчиком у Мартынова С.П.
Кроме того, положения договора аренды помещений от 01.04.2013, заключенного с Ширшиковой М.С. от имени Мартынова С.П., не содержат условий о прекращении договора в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.
В письменных пояснениях ИП Рябков А.М. пояснил, что договор аренды фактически прекратил свое действие с 19.02.2014, как указано в уведомлении от 16.12.2014, поскольку ООО "Сириус А" очередной 3-й платеж по арендной плате в размере 851 250 рублей в установленный срок до 10.02.2014 не оплатило. Пояснил, что на момент отправки Рябковым А.М. уведомления от 16.12.2013 второй платеж в размере 581 250 рублей еще не поступил, данный платеж поступил Рябкову А.М. 16.12.2013.
В материалах дела отсутствуют доказательства направления Рябковым А.М. в адрес ответчика уведомления от 16.12.2014, как и доказательства направления указанного уведомления именно 16 декабря 2014 года.
В суде апелляционной инстанции представители истца пояснили, что факт самостоятельного направления третьими лицами (собственниками жилых помещений) в адрес ответчика уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды подтверждается содержанием отзыва на исковое заявление (т. 2, л.д. 87-90).
В абзаце третьем третьего листа отзыва на исковое заявление (т. 2, л.д. 89) содержится фраза: "В январе 2014 года мы получили от ИП Фирулева А.П., ИП Кочконян А.А., ИП Иконникова К.П. и Мартынова С.П. уведомления о расторжении договоров аренды...".
В своих письменных пояснениях ответчик сослался на то, что указание в отзыве на исковое заявление (т. 2, л.д. 89) фамилий Фирулева А.П. и Кочконян А.А. является технической ошибкой, поскольку к отзыву на исковое заявление ответчик приложил только уведомления, полученные от Иконникова К.П., Ширшиковой М.С. (действующей по доверенности от Мартынова С.П.), Рябкова А.М. и Демерчян А.О. (т. 2, л.д. 95-96, 116-121).
Суд апелляционной инстанции учитывает, что в отзыве на исковое заявление (т. 2, л.д. 87-90) содержится указание на то, что ответчик с иском не согласен, считает его необоснованным.
Согласно части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела.
В протоколы судебных заседаний суда первой инстанции не заносились факты признания ответчиком тех или иных обстоятельств спора; к материалам дела не приобщались какие-либо изложенные в письменной форме признания ответчиком тех или иных обстоятельств спора. В обжалуемом решении суда первой инстанции от 11.11.2016 не содержится указаний на то, что какие-либо обстоятельства спора приняты арбитражным судом первой инстанции в порядке, установленном статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правилами части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик в суде апелляционной инстанции в письменных пояснениях заявил о том, что не признает и оспаривает факт получения от Фирулева А.П. и Кочконян А.А. уведомлений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013.
Позиция истца основана на том, что договоры аренды с собственниками помещений прекращены по пункту 6.2 данных договоров ввиду неуплаты арендной платы, что повлекло соответственно прекращение договора субаренды.
Исходя из содержания датированных 16.12.2013 и 31.12.2013 уведомлений арендодателей Иконникова К.П., Мартынова С.П., Рябкова А.М. и Демерчян А.О. досрочное расторжение договоров аренды от 25.03.2013 мотивировано регулярным ненадлежащим исполнением обязательств арендатора (ООО "Сириус А") по договорам аренды от 25.03.2013.
Согласно пункту 6.1 договор аренды может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором.
В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды он также прекращает свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору). (за исключением договора аренды с Ширшиковой от имени Мартынова).
Таким образом, для законности отказа от исполнения договоров аренды подлежит доказыванию довод о не исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы, установленной в пункте 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору аренды)), то есть, то обстоятельство, что на дату направления уведомления от арендодателя арендатор являлся неисправным, то есть наступило предусмотренное пунктом 6.2 договора основание прекращения договора аренды - "неуплата денежных средств", предусмотренных Соглашением сторон.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Демерчян А.О. (арендодателю) денежные средства в общем размере 3 259 332 рубля (платежные поручения N 14 от 22.04.13 (1 362 000,00 руб.); N 34 от 25.07.13 (638 000,00), N 60 от 01.11.13 (200 000,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00 руб.), N 10 от 23.12.13 (529 666,00 руб.)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 950 998 рублей (1 362 000 - в момент заключения договора, 529 666 - в срок до 30.11.2013, 529 666 - в срок до 05.12.2013, 529 666 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (3 259 332 рубля >2 950 998 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 1 по 5 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 5 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Рябкову А.М. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 553 750 рублей (платежные поручения N 13 от 16.04.13 (1 702 500,00), N 4 от 13.12.13 (851 250)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.12.2013 должно было быть оплачено 2 553 750 рублей (1 702 500- в момент заключения договора, 851 250- в срок до 15.12.2013). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 553 750 рублей =2 553 750 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 10 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 10 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Фирулеву А.П. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 642 505 рублей (платежные поручения N 1 от 04.04.13 (1 161 105,00), N 25 от 18.10.13 (500 000,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 12 от 23.12.13 (490 700,00)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 633 205 рублей (1 161 105- в момент заключения договора, 490 700 - в срок до 30.11.2013, 490 700 - в срок до 05.12.2013, 490 700 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 642 505 рублей > 2 633 205 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Иконникову К.П. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 465 905,75 рубля (платежные поручения N 26 от 27.06.13 (1 086 195,00), N 58 от 01.11.13 (474 548,25), от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 11 от 23.12.13 (452 581,25)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 462 906,25 рубля (200 000 - в момент заключения договора, 452 581,25 - в срок до 05.09.2013, 452 581,25- в срок до 05.10.2013, 452 581,25 - в срок до 05.11.2013, 452 581,25 - в срок до 05.12.2013, 452 581,25 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 465 905,75 рубля >2 462 906,25 рубля).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 1 по 5 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 5 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 г. (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Кочконян А.А. (арендодателю) денежные средства в общем размере 3 733 014 рублей (платежные поручения N 2 от 04.04.13 (850 000,00), N 4 от 08.04.13 (872 930,00), N 57 от 01.11.13 (670 028,00), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 13 от 23.12.13 (670 028,00).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 3 733 014 рублей (1 722 930 - в момент заключения договора, 670 028 - в срок до 30.11.2013, 670 028 - в срок до 05.12.2013, 670 028 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (3 733 014 рублей =3 733 014 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Мартынову С.П. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 957 000 рублей (платежные поручения N 35 от 25.07.13 (1 122 000,00), N 59 от 01.11.13 (476 200,00), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 8 от 16.12.13 (64 922,00), N 14 от 23.12.13 (434 478,00), N 15 от 23.12.13 (64 922,00)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 957 000 рублей (100 000 - в момент заключения договора, 499 400 - в срок до 05.09.2013, 499 400 - в срок до 05.10.2013, 499 400 - в срок до 05.11.2013, 499 400 - в срок до 05.12.2013, 499 400 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 957 000 рублей = 2 957 000 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
Все выше указанные платежные поручения об оплате арендной платы по договорам аренды от 01.04.2013 имеются в материалах дела, за исключением платежных поручений от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00), N 4 от 13.12.13 (851 250).
Как пояснил ответчик, в связи с закрытием расчетного счета в филиале АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) в г. Калуге у ответчика не имеется платежных поручений от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00), N 4 от 13.12.13 (851 250).
По определению суда первой инстанции от 06.06.2016 из филиала АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) в г. Калуге в материалы дела поступил оригинал выписки о движении денежных средств с расшифровкой финансово-хозяйственных операций по расчетному счету ответчика (т. 2, л.д. 138-140), из которого следует и подтверждается осуществление арендных платежей по платежным поручениям от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00), N 4 от 13.12.13 (851 250).
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на дату направления обществом "Топ проджект" уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) общество "Сириус А" являлось исправным арендатором, то есть на его стороне отсутствовала задолженность по внесению арендных платежей, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору), в связи с чем договоры аренды от 25.03.2013 не могли быть расторгнуты в порядке пункта 6.2 договора и статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заключение 06.02.2014 и 08.03.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором в данном случае на правовую оценку правоотношений сторон не влияет, поскольку фактический владелец помещений не изменился, истец продолжал осуществлять владение помещениями, а основания такого владения надлежит определять исходя из правильного применения норм материального права.
То есть оценка истцом своего владения спорными помещениями как основанного на новых договорах аренды с третьими лицами является ошибочной.
По условиям договора субаренды право истца на односторонний отказ от исполнения договора было ограничено перечисленными в пункте 10.3 договора основаниями. Истец не мог отказаться от исполнения договора субаренды безусловно и немотивированно.
Поскольку договоры аренды от 25.03.2013 продолжали свое действие до 15.04.2014 и односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые она была направлена, у ООО "Топ Проджект" отсутствуют основания требовать от ООО "Сириус А" денежных средств в размере 5 069 466 руб.
По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене, в удовлетворении требований ООО "Топ Проджект" о взыскании с ООО "Сириус А" излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб. следует отказать.
Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика стоимости уступленного права требования по договорам в размере 890 781 руб.
В обоснование указанного требования в материалы дела представлены следующие доказательства.
06.02.2014 между ИП Фирулевым А.П. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013, по условиям которого Фирулев А.П. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 51 150 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 03.02.2014 по 05.02.2014 включительно.
06.02.2014 между индивидуальным предпринимателем Фирулевым А.Р. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. 65 лет Победы, 40 в г. Сочи литер А, 1-й, 2-й этажи, для размещения персонала в количестве 31 койко - мест.
06.02.14 между ИП Иконниковым К.П. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013 г., по условиям которого Иконников К.П. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 70 180 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 02.02.2014 по 05.02.2014 включительно.
06.02.2014 между ИП Иконниковым К.П. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. 65 лет Победы, 15 в г. Сочи литер А, 1-й, 2-й, 3-й этажи, для размещения персонала в количестве 29 койко-мест.
06.02.14 между ИП Кочконян А.А. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013, по условиям которого Кочконян А.А.. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 264 386 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 26.01.2014 по 05.02.2014 включительно.
06.02.2014 между индивидуальным предпринимателем Кочконян А.А. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. Народная, 10а в г. Сочи литер Б, 1-й, 2-й, 3-й этажи, для размещения персонала в количестве 46 койко-мест.
08.03.14 между ИП Ширшиковой М.С. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013 г., по условиям которого Ширшикова М.С. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 505 065 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 05.02.2014 по 07.03.2014 включительно.
08.03.2014 между ИП Ширшиковой М.С. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. Общинная, 58 в г. Сочи литер А, 2-й, 3-й этажи, для размещения персонала в количестве 30 койко - мест.
Суд первой инстанции указал, что поскольку истцом не представлено доказательств наличия задолженности ответчика перед индивидуальными предпринимателями по арендной плате в сумме 890 781 руб. на момент заключения с ними договоров уступки требования, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Как видно из материалов дела, ООО "Топ проджект" решение суда первой инстанции не обжалует, в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Сириус А" истец просит решение суда от 11.11.2016 оставить без изменения.
Апелляционная жалоба ООО "Сириус А" также не содержит доводов относительно правомерности / неправомерности решение суда в части отказа в удовлетворенных требований.
При указанных обстоятельствах, поскольку суд апелляционной инстанции не вправе выходить за пределы доводов апелляционной жалобы, решение суда от 11.11.2016 в части отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости уступленного права требования по договорам в размере 890 781 руб. апелляционным судом не проверяется.
Определением суда апелляционной инстанции от 10.02.2017 принято к рассмотрению ходатайство ООО "Сириус А" о приостановлении производства по делу N А32-46875/2015 до вступления в законную силу судебных актов Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края по делам по исковым заявлениям ООО "Сириус А" к Иконникову К.П., к Мартынову С.П., Демерчян А.О., Рябкову А.М.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Рассмотрение одного дела до разрешения другого является невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания.
Ответчиком не представлены доказательства того, что поданные в Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края исковые заявления приняты судом к производству. Как пояснил представитель ответчика, исковые заявления возвращены судом. Таким образом, на день рассмотрения апелляционной жалобы отсутствуют дела, до рассмотрения которых может быть приостановлено рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу.
При таких обстоятельствах основания для приостановления производства по настоящему делу отсутствуют.
По изложенным основаниям решение суда подлежит изменению, в части удовлетворения требований ООО "Топ Проджект" о взыскании с ООО "Сириус А" излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 44 909 руб. следует отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета, поскольку определением апелляционного суда от 21.12.2016 ответчику была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлине.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу N А32-46875/2015 изменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Сириус А" излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 44 909 руб. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (ИНН 7709758887, ОГРН 1077760619672) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2017 N 15АП-20595/2016 ПО ДЕЛУ N А32-46875/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2017 г. N 15АП-20595/2016
Дело N А32-46875/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Нарышкиной Н.В.,
судей Ванина В.В., Ковалевой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гребенкиной И.П.
при участии:
- от истца: представитель Юрченко Ю.В. по доверенности от 27.01.2017, представитель Нелепин Э.В. по доверенности от 17.02.2017 (до перерыва); представитель Михеев Д.В. по доверенности от 17.02.2017 (до перерыва);
- от ответчика: представитель Кравченко А.А. по доверенности от 01.02.2017 (до перерыва);
- остальные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Сириус А"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 11.11.2016 по делу N А32-46875/2015
по иску общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (ИНН 7709758887, ОГРН 1077760619672)
к обществу с ограниченной ответственностью "Сириус А" (ИНН 4025437872, ОГРН 1134025006235)
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: индивидуальный предприниматель Иконников Константин Петрович, индивидуальный предприниматель Кочконян Анаида Андронниковна, индивидуальный предприниматель Фирулев Алексей Павлович, Ширшикова Марина Сергеевна, Мартынов Сергей Павлович, индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович, индивидуальный предприниматель Демерчян Артур Ованесович, общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Регион",
о взыскании задатка, стоимости уступленного права требования,
принятое в составе судьи Колодкиной В.Г.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (далее - истец, общество "Топ проджект") обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Сириус А" (далее - ответчик, общество "Сириус А") излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб.; стоимости уступленного права требования по договорам в размере 890 781 руб. (уточненные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 2, л.д. 122-123)).
Исковые требования мотивированы тем, что в связи с расторжением договоров аренды помещений от 01.04.2013, на основании которых ООО "Группа Компаний "Регион", а позднее - ООО "Сириус А", владели переданными по договору субаренды помещениями, в соответствии со статьей 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие заключенного между истцом и ООО "Группа Компаний "Регион" договора субаренды жилых помещений от 31.12.2013 было прекращено. Таким образом, часть задатка, составляющая 5 069 466 руб., была уплачена за период, в котором временное пользование помещениями ООО "Группа Компаний "Регион", а позднее - ООО "Сириус А" не предоставлялось.
Кроме того, истец ссылается на заключенные с собственниками помещений договоры уступки прав требования от 06.02.2014 от ООО "Сириус А" задолженности за пользование помещениями.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Группа Компаний "Регион", индивидуальный предприниматель Иконников Константин Петрович, индивидуальный предприниматель Кочконян Анаида Андронниковна, индивидуальный предприниматель Фирулев Алексей Павлович, Ширшикова Марина Сергеевна.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 с ООО "Сириус А" в пользу ООО "Топ проджект" взыскана задолженность в размере 5 069 463 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 44 909 руб. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано. С ООО "Топ проджект" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6 236 руб.
Решение суда мотивировано тем, что договор субаренды прекращен. Материалами дела подтверждается, что истцом арендные платежи внесены излишне, ответчиком доказательств возврата денежных средств не представлено.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Сириус А" обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда первой инстанции изменить в части взыскания с ответчика задолженности в размере 5 069 463 руб. и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
Доводы апелляционной жалобы сводятся к следующему:
- - в материалах дела отсутствуют уведомления о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 в связи с расторжением собственниками помещений договора аренды от 01.04.2013, направленные истцом в адрес ООО "Сириус А", а именно: уведомления от ИП Фирулева А.П. и ИП Кочконян А.А. Из этого следует, что договор субаренды в части аренды 46 койко-мест по ул. Народная, д. 10а в г. Сочи и 31 койко-места по ул. 65 лет Победы, д. 40 продолжал свое действие, а прекращение договора субаренды истцом в порядке, предусмотренном в п. 1 ст. 618 ГК РФ, являлось необоснованным и незаконны;
- - судом первой инстанции при принятии решения не были применены положения ст. 451 ГК РФ, но были ошибочно применены положения п. 1 ст. 618 ГК РФ и не были доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд считал установленными;
- - судом первой инстанции при принятии решения о взыскании задатка не были применены нормы, содержащиеся в п. 2 ст. 381 ГК РФ, а вынесенное решение полностью противоречит действующему гражданскому законодательству.
В отзыве на апелляционную жалобу истец возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения. Истец не согласился с доводами жалобы, указал на то, что им было направлено уведомление N 1646/3 в адрес ООО "Сириус А", тем самым истец уведомил ответчика о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 в связи с расторжением собственниками помещений договора аренды от 01.04.2013.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Кочконян А.А. пояснила, что уведомление о расторжении договора аренды не подписывала и в адрес общества "Сириус А" не направляла. Так как с 01.02.2014 по 05.02.2014 арендная плата в пользу ИП Кочконян А.А. не была перечислена, а сотрудники ООО "Топ проджект" по-прежнему проживали в арендованном у меня здании, ИП Кочконян А.А. был заключен прямой договор аренды с ООО "Топ проджект", без уведомления ООО "Сириус А" (т. 3, л.д. 109).
Определением суда апелляционной инстанции от 17.03.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Рябков Анатолий Михайлович, индивидуальный предприниматель Демерчян Артур Ованесович, Мартынов Сергей Павлович.
В письменных пояснениях ИП Рябков А.М. пояснил, что договор аренды фактически прекратил свое действие с 19.02.2014, как указано в уведомлении от 16.12.2014, поскольку ООО "Сириус А" очередной 3-й платеж по арендной плате в размере 851 250 руб. в установленный срок до 10.02.2014 не поступило. Пояснил, что на момент отправки Рябковым А.М. уведомления от 16.12.2013 второй платеж в размере 581 250 руб. еще не поступил, данный платеж поступил Рябкову А.М. 16.12.2013 (т. 4, л.д. 103-106).
Мартынов С.П. в письменных пояснениях указал на то, что с решением суда не согласен, поскольку судом неверно установлены фактические обстоятельства по делу. Пояснил, уведомление о расторжении договора в адрес ООО "Сириус А" ни мной, ни моим представителем (Ширшиковой М.С.) не направлялось, оснований для расторжения договора не было, поскольку на 31.12.2013 обязательства по оплате очередных арендных платежей со стороны ООО "Сириус А" были выполнены в полном объеме. Как указывает Мартынов С.П., поскольку ООО "Сириус А" в период с 01.02.2014 по 05.02.2014, с 01.03.2014 по 05.03.2014 не осуществляло арендные платежи 10.02.2014 путем экспресс доставки корреспонденции (по договору с ИП Брайон С.В.) в адрес ООО "Сириус А" (Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, 110 км) было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 08.03.2014. В связи с чем Мартынов С.П. полагает, что вывод суда о расторжении договора аренды 24.01.2014 является неверным (т. 4, л.д. 130-134).
В судебном заседании 23.06.2017 представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы; представитель истца - доводы отзыва на апелляционную жалобу.
Остальные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, извещены надлежащим образом, что в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие их представителей.
В судебном заседании 23.06.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.06.2017 до 12 час. 25 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено с участием представителя истца.
В судебном заседании 30.06.2017 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 30.06.2017 до 16 час. 40 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов на жалобу, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Рябковым А.М. (арендодатель) (в лице Аракеляна Т.А., действующего по доверенности) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 30-34), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-956), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 6-м этаже здания Литер А по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, кадастровый номер 23:49:0402042:1429, общей площадью 2044,2 кв. м, этажность 6 этажей (5 + мансарда).
Право собственности Рябкова А.М. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.11.2012 серии 23-АЛ N 024984, регистрационная запись N 23-23-50/2011/2012-682.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 41-43).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 405 000 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 25 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 702 500 руб., из расчета пользования арендатором арендованными помещениями с 01.09.2013 по 23.12.2013 (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей оплачивается по следующему графику: с 10.12.2013 по 15.12.2013 арендатор перечисляет 851 250 рублей, с 01.02.2014 по 10.02.2014-851 250 рублей (П. 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 12 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Также между Демерчян А.О. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 35-39), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-952), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 2-м и 3-м этажах здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала в районе поселок Мирный, участок 279, с кадастровым 23:49:0402042:1335, общей площадью 506,7 кв. м, этажность 3 этажа.
Право собственности Демерчян А.О. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2012 серии 23-АК N 301502, регистрационная запись N 23-23-22/120/2012-122.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 55-57).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 4 540 000 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 362 000 руб., из расчета пользования арендатором арендованными помещениями с 01.09.2013 по 08.11.2013 (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, оплачивается по следующему графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013 арендатор перечисляет 529 666 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 529 666 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 529 666 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 529 666 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 529 666 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 529 666 рублей (пункт 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 12 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 500 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 40 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Между Иконниковым К.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 20-24), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-948), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание Литера А, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, дом N 15, с кадастровым номером 23:49:0402041:0:87, общей площадью 362,9 кв. м, этажность 3 этажа.
Право собственности Иконникова К.П. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.02.2012, регистрационная запись N 23-23-22/125/2010-093.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 45-47).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 620 650 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 200 000 руб. (пункт 3 Соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются арендатором на счет арендодателя в соответствии со следующим графиком: с 01.09.2013 по 05.09.2013 арендатор перечисляет 452 581,25 рубля, с 01.10.2013 по 05.10.2013 - 452 581,25 рубля, с 01.11.2013 по 05.11.2013 - 452 581,25 рубля, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 452 581,25 рубля, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 452 581,25 рубля, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 452 581,25 рубля, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 452 581,25 рубля, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 452 581,25 рубля (пункт 4 Соглашения).
В соответствии с пунктом 11 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 29 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Также между Мартыновым С.П. (в лице представителя по доверенности Ширшиковой М.С.) (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 26-29), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-936), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование помещения, расположенные на 1-м, 2-м, 3-м этажах здания литера А, расположенного по адресу: г. Сочи, Краснодарский край, ул. Общинная, дом N 58, с кадастровым номером 23-23-22/099/2010-381, общей площадью 467,6 кв. м, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж - общая кухня 25,5 кв. м, комната 15,5 кв. м, санузел 8,9 кв. м;
- - 2-й этаж, комната 9,7 кв. м, комната 15,6 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,2 кв. м, комната 15,3 кв. м, комната 14,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 16,9 кв. м, санузел 3,0 кв. м;
- - 3-й этаж - жилая комната 9,7 кв. м, 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, комната 15,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, комната 14,1 кв. м, санузел 3,7 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,0 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,2 кв. м.
Право собственности Мартынова С.П. на объект недвижимого имущества, передаваемый в аренду, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.04.2011 серии 23-АИ N 647826, регистрационная запись N 23-23-22/125/2010-082.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 50-52).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 745 500 руб. (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 100 000 рублей (пункт 3 Соглашения).
Денежные средства за пользование арендуемыми помещениями, начиная с 01.09.2013 по 15.04.2014, перечисляются арендатором на счет арендодателя в соответствии со следующим графиком: с 01.09.2013 по 05.09.2013 арендатор перечисляет 499 400 рублей, с 01.10.2013 по 05.10.2013 - 499 400 рублей, с 01.11.2013 по 05.11.2013 - 499 400 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 499 400 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 499 400 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 499 400 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 499 400 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 149 700 рублей (пункт 4 Соглашения).
В соответствии с пунктом 10 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 30 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, по окончании срока договора при наличии возражений со стороны арендодателя на заключение договора аренды на новый срок.
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Также между ФирулевымА.П. (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 47-51), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-940), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование 1-й, 2-й этажи здания литера А, под А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, дом N 40, общей площадью 521,6 кв. м, этажность 3, подземная этажность 1 этаж, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж общей площадью 173,7 кв. м, с расположенным на нем: лестничная клетка 11,9 кв. м, тамбур 3,0 кв. м, прихожая 8,2 кв. м, кухня 21,0 кв. м, санузел 2,3 кв. м, подсобное помещение 16,9 кв. м, гостиная 24,7 кв. м, комната 17,3 кв. м, санузел 3,5 кв. м, комната 14,9 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,3 кв. м, прихожая 11,0 кв. м, тамбур 2,9 кв. м, лестничная клетка 12,0 кв. м;
- - 2-й этаж общей площадью 176,7 кв. м с расположенными на нем: лестничная клетка 11,8 кв. м, коридор 14,6 кв. м, комната 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, кабинет 14,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,4 кв. м, балкон 2,5 кв. м, комната 17,5 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,1 кв. м, санузел 4,0 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,2 кв. м, коридор 14,1 кв. м, лестничная клетка 12,6 кв. м, балкон 2,5 кв..
Право собственности Фирулева А.П. на здание, в котором расположены арендуемые помещения, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.04.2012 серии 23-АК N 600081, регистрационная запись N 23-23-22/054/2011-213.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 61-63).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 3 870 350 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 161 105 рублей (с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, оплачивается по следующему графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013 арендатор перечисляет 490 700 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 490 700 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 490 700 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 490 700 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 490 700 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 490 700 рублей (пункт 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 11 Соглашения сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 31 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Между Кочконян А.А. (действующей от имени Кочконяна О.Н. на основании Согласия ссудодателя на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду от 01.04.2013 серия 23АА2612453 (т. 1, л.д. 40-41)) (арендодатель) и ООО "Группа компаний "Регион" (арендатор) заключен договор аренды помещений от 01.04.2013 (т. 1, л.д. 42-46), удостоверенный нотариусом Сочинского нотариального округа Владимировым В.В. (зарегистрировано в реестре N 2-944), по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование здание литера Б, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Народная, дом N 10а, с кадастровым номером 23-23-22/035/2009-402, общей площадью 426,8 кв. м, этажность 3 этажа.
Согласно пункту 1.3 договора аренды арендодатель предоставила арендатору в аренду имущество на основании договора безвозмездного пользования от 01.04.2013 и согласия Кочконян О.Н. от 01.04.2013 на сдачу переданного по договору безвозмездного пользования имущества в аренду ООО "Группа компаний "Регион".
Право собственности Кочконян О.Н. на здание, переданное в аренду, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 11.11.2011 серии 23-АК N 514577, регистрационная запись N 23-23-22/035/2009-402.
Срок аренды согласно пункту 2.1 установлен с 01.09.2013 по 15.04.2014.
Размер и сроки внесения арендной платы согласно пункту 4.1 определяются соответствующим Соглашением, являющимся неотъемлемым приложением к договору (Приложение N 1) (т. 4, л.д. 66-67).
Соглашением о размере и сроках внесения арендных платежей от 01.04.2013 (Приложение N 1) установлено, что общий размер арендной платы за все время действия договора аренды составляет 5 743 100 рублей (пункт 2 Соглашения).
Арендатор в течение 35 дней с момента заключения договора аренды единовременно перечисляет арендодателю сумму денежных средств в размере 1 722 930 руб. (за период с 01.09.2013 по 08.11.2013) (пункты 3, 4 Соглашения).
Остальная сумма платежей, из расчета пользования арендуемыми помещениями, начиная с 09.11.2013 по 15.04.2014, оплачивается по следующему графику: с 09.11.2013 по 30.11.2013 арендатор перечисляет 670 028 рублей, с 01.12.2013 по 05.12.2013 - 670 028 рублей, с 01.01.2014 по 15.01.2014 - 670 028 рублей, с 01.02.2014 по 05.02.2014 - 670 028 рублей, с 01.03.2014 по 05.03.2014 - 670 028 рублей, с 01.04.2014 по 05.04.2014 - 670 028 рублей (пункт 5 Соглашения).
В соответствии с пунктом 11 Соглашения, сумма денежных средств, указанная в пункте 2, выплачивается арендодателю из расчета проживания 1 человека по стоимости 550 рублей в сутки. Общее количество проживающих на весь период аренды помещений составляет 46 человек.
Стороны определили, что договор может быть расторгнут досрочно либо по письменному соглашению сторон, либо в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена договором, либо в судебном порядке (пункт 6.1 договора). В силу пункта 6.2 договор прекращает свое действие, в том числе, в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы (Приложение N 1).
Пунктом 3.4.1 договора арендатору предоставлено право сдавать помещения в субаренду без дополнительного согласования с арендодателем.
Как видно из материалов дела, 01 апреля 2013 года между ООО "Группа Компаний "Регион" (арендатор) и ООО "Топ проджект" (субарендатор) подписано соглашение о задатке (т. 1, л.д. 11-19), по условиям которого стороны выразили намерение заключить основной договор субаренды в отношении помещений, находящихся во временном владении и пользовании ООО "Группа Компаний Регион" на основании договоров аренды от 01.04.2013, заключенных с собственниками помещений - Иконниковым Константином Петровичем, Кочконян Анаидой Андронниковной (Кочконян О.Н.), Фирулевым Алексеем Павловичем, Мартыновым Сергеем Павловичем (Ширшиковой М.С.), Рябковым Анатолием Михайловичем, Демерчян Артуром Ованесовичем.
В соответствии с условиями соглашения о задатке для обеспечения исполнения намерения субарендатор перечисляет на расчетный счет арендатора задаток в соответствии со статьями 380 и 381 ГК РФ в размере 50% от цены основного договора, что составляет 27 355 770 рублей, который учитывается при определении размера ежемесячных арендных платежей в течение всего срока субаренды вплоть до 15.04.2014.
Пунктом 3.2 соглашения о задатке стороны определили, что основной договор будет заключен в течение 30 календарных дней с момента подписания соглашения.
Во исполнение условий соглашения о задатке ООО "Топ проджект" перечислило ООО "Группа Компаний Регион" задаток в размере 27 355 770 рублей по платежному поручению от 04.04.2013 N 265 (т. 1, л.д. 117).
25 апреля 2013 года между ООО "Топ проджект" (субарендатор) и ООО "Группа Компаний Регион" (арендатор) был заключен договор субаренды жилых помещений, согласно пункту 1.8 которого истец арендовал следующие помещения, общей площадью 2 304,6 кв. м:
1) Помещения на 2-м, 3-м этажах здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, по схеме планировки жилого квартала в районе поселок Мирный, участок 279, с кадастровым N 23:49:0402042:1335, общей площадью 332,2 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 2 этаж общей площадью 164,1 кв. м, с расположенными на нем: коридор 17,0 кв. м, комната 15,5 кв. м, туалет 2,8 кв. м, комната 11,8 кв. м, туалет 2,8 кв. м, комната 18,0 кв. м, комната 18,6 кв. м, туалет 3,7 кв. м, туалет 3,7 кв. м, комната 19,3 кв. м, комната 17,8 кв. м, комната 11,6 кв. м, туалет 2,8 кв. м. комната 15,9 кв. м, туалет 2,8 кв. м;
- - 3 этаж общей площадью 168,1 кв. м, с расположенными на нем: коридор 16,8 кв. м, комната 16,0 кв. м, туалет 2,9 кв. м, комната 11,8 кв. м, туалет 3,0 кв. м, комната 18,3 кв. м, комната 18,8 кв. м, туалет 4,7 кв. м, туалет 4,7 кв. м, комната 11,8 кв. м, туалет 3,0 кв. м, комната 16,0 кв. м, туалет 2,9 кв. м, комната 18,3 кв. м, комната 19,1 кв. м;
2) Помещения в здании Литер А, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, д. N 15, с кадастровым N 23:49:0402041:0:87, общей площадью 390,1 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 1 этаж общей площадью 124,1 кв. м, с расположенными на нем: коридор 9,2 кв. м, холл 24,6 кв. м, ванная 7,9 кв. м, ванная 6,2 кв. м, гостевая 18,5 кв. м, гостевая 28,7 кв. м, подсобное помещение 3,9 кв. м, кухня-столовая 25,1 кв. м;
- - 2 этаж общей площадью 136,2 кв. м, с расположенными на нем: холл 25,1 кв. м, ванная 6,4 кв. м, ванная 6,6 кв. м, гостевая 18,9 кв. м, балкон 4,2 кв. м, спальня 15,6 кв. м, спальня 11,9 кв. м, подсобное помещение 4,1 кв. м, балкон 3,6 кв. м, санузел 3,7 кв. м, комната 30,3 кв. м, балкон 5,8 кв. м;
- - 3 этаж общей площадью 129,8 кв. м, с расположенными на нем: холл 18,2 кв. м, санузел 10,3 кв. м, спальня 21,9 кв. м, балкон 4,2 кв. м, спальня 15,6 кв. м, спальня 11,6 кв. м, подсобное помещение 4,0 кв. м, балкон 3,6 кв. м, санузел 3,6 кв. м, комната 31,0 кв. м, балкон 5,8 кв. м;
3) Помещения на 6-м этаже здания Литер А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Ружейная, д. N 37, с кадастровым N 23:49:0402042:1429, общей площадью 335,4 кв. м этажность - 6 этажей (5 + мансарда) со следующими характеристиками:
- - 6 этаж общей площадью 335,4 кв. м, с расположенными на нем: комната 21 кв. м, комната 28,1 кв. м. санузел 2,3 кв. м, лестничная площадка 22,6 кв. м, коридор 36,4 кв. м, коридор 36,4 кв. м, комната 28,1 кв. м, санузел 2,3 кв. м, комната 21,0 кв. м, комната 17,5 кв. м, подсобное помещение 1,4 кв. м, санузел 4,7 кв. м, комната 15.7 кв. м, комната 14,5 кв. м, комната 14,5 кв. м, балкон 3,9 кв. м, балкон 3,9 кв. м, комната 15,7 кв. м, санузел 4,7 кв. м, подсобное помещение 1,4 кв. м, комната 17,5 кв. м, балкон 7,7 кв. м, балкон 7,7 кв. м, балкон 3,2 кв. м, балкон 3,2 кв. м;
4) Помещения в здании Литер Б, расположенном по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Народная, д. N 10а, с кадастровым N 23-23-22/035/2009-402, общей площадью 500,0 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 1 этаж общей площадью 151,4 кв. м, с расположенными на нем: комната 12,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,7 кв. м, комната 12,5 кв. м, комната 12,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 12,5 кв. м, лестничная клетка 9,5 кв. м, комната 12,0 кв. м, санузел 2,5 кв. м, санузел 2,4 кв. м, комната 13,1 кв. м, холл 41,3 кв. м, кухня 10,1 кв. м;
- - 2 этаж общей площадью 171,5 кв. м, с расположенными на нем: комната 12,4 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 12,4 кв. м, комната 12,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 12,5 кв. м, лестничная клетка 10,2 кв. м, комната 13,0 кв. м, санузел 2,6 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 13,0 кв. м, санузел 2,8 кв. м, комната 11,4 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 15,8 кв. м, терраса 29,8 кв. м, лоджия 7,5 кв. м;
- - 3 этаж общей площадью 177,1 кв. м, с расположенными на нем: комната 13,5 кв. м, санузел 2,7 кв. м, санузел 2,7 кв. м, комната 13,1 кв. м, комната 13,1 кв. м, санузел 2,7 кв. м, санузел 2,7 кв. м, комната 13,6 кв. м, лестничная клетка 11,2 кв. м, комната 12,4 кв. м, санузел 2,5 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 14,2 кв. м, санузел 3,0 кв. м, комната 11.1 кв. м, санузел 2,6 кв. м, комната 17,5 кв. м, лоджия 7,2 кв. м, терраса 28,7 кв. м
5) Помещения на 1-м, 2-м этажах здания Литер: А, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. 65 лет Победы, д. N 40, общей площадью 350,4 кв. м этажность - 3, подземная этажность - 1 этаж, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж общей площадью 173,7 кв. м, с расположенными на нем: лестничная клетка 11,9 кв. м, тамбур 3,0 кв. м, прихожая 8,2 кв. м, кухня 21,0 кв. м, санузел 2,3 кв. м, подсобное помещение 16,9 кв. м, гостиная 24,7 кв. м, комната 17,3 кв. м, санузел 3,5 кв. м, комната 14,9 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,3 кв. м, прихожая 11,0 кв. м, тамбур 2,9 кв. м, лестничная клетка 12,0 кв. м;
- - 2-й этаж общей площадью 176,7 кв. м, с расположенными на нем: лестничная клетка 11,8 кв. м, коридор 14,6 кв. м, комната 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, кабинет 14,4 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 17,4 кв. м, балкон 2,5 кв. м, комната 17,5 кв. м, санузел 3,4 кв. м, комната 15,1 кв. м, санузел 4,0 кв. м, санузел 4,5 кв. м, комната 15,2 кв. м, коридор 14,1 кв. м, лестничная клетка 12,6 кв. м, балкон 2,5 кв. м
6) Помещения на 1-м, 2-м, 3-м этажах здания Литер: А, расположенного по адресу: Краснодарский край, Адлерский район, г. Сочи, ул. Общинная, дом N 58, с кадастровым N 23-23-22/099/2010-381, общей площадью 396,5 кв. м этажность - 3 этажа, со следующими техническими характеристиками:
- - 1-й этаж - общей площадью 49,9 кв. м, с расположенными на нем: кухня 25,5 кв. м, комната 15,5 кв. м, санузел 8,9 кв. м;
- - 2-й этаж общей площадью 177,5 кв. м, с расположенными на нем: комната 9,7 кв. м, комната 15,6 кв. м, санузел 4.3 кв. м, санузел 4,2 кв. м, комната 15,3 кв. м, комната 14,3 кв. м, санузел 3,4 кв. м, санузел 3,3 кв. м, комната 16,9 кв. м, санузел 3,0 кв. м, санузел 3,2 кв. м, коридор 13,6 кв. м, комната 15,5 кв. м, комната 18,7 кв. м, балкон 11,5 кв. м, балкон 9,1 кв. м, балкон 9,1 кв. м, терраса 6,8 кв. м;
- - 3-й этаж - общей площадью 169,1 кв. м, с расположенными на нем: жилая комната 9,7 кв. м, жилая комната 15,4 кв. м, санузел 4,3 кв. м, комната 15,3 кв. м, санузел 4,0 кв. м, комната 14,1 кв. м, санузел 3,7 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,0 кв. м, комната 17,0 кв. м, санузел 3,2 кв. м; комната 19,6 кв. м; санузел 3,5 кв. м; комната 11,0 кв. м; коридор 16,8 кв. м.
В пункте 1.9 договора субаренды указано, что право собственности на указанные в пунктах 1.8.1 - 1.8.6 договора здания, в которых расположены передаваемые в субаренду помещения, принадлежат на праве собственности Иконникову Константину Петровичу, Кочконян Ованесу Нушервановичу, Фирулеву Алексею Павловичу, Мартынову Сергею Павловичу, Рябкову Анатолию Михайловичу, Демерчян Артуру Ованесовичу.
В пункте 1.3 договора субаренды стороны указали, что денежная сумма в размере 50% процентов от Цены Договора, перечисленная 04 апреля 2013 года Субарендатором Арендатору (платежное поручение от 04.04.2013 N 265) в счет причитающихся с Субарендатора по настоящему Договору платежей, а также в доказательство заключения настоящего Договора и в обеспечение его исполнения Сторонами.
В соответствии с пунктом 1.10 договора субаренды стоимость одного койко-места является твердой денежной суммой и составляет 1 170 рублей в сутки.
Согласно пункту 6.1 договора субаренды (в редакции дополнительного соглашения к договору субаренды) стороны пришли к соглашению, что цена договора - является твердой денежной суммой, не подлежащей изменению, и рассчитывается исходя из стоимости одного койко-места, периода размещения и количества персонала, что составляет 54 711 540 рублей.
Передача помещений субарендатору подтверждается Актом приема-передачи помещений и не оспаривается сторонами спора.
ООО "Топ проджект" по договору субаренды перечислило субарендную плату в соответствии с графиком платежей в сумме 14 589 744 рублей, что подтверждается платежными поручениями от 25.10.2013 N 1005, от 11.11.2013 N 1140, от 12.12.2013 N 1327, от 18.12.2013 N 1388 (т. 1, л.д. 119-121).
В период действия договора субаренды произошла смена арендатора.
02 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" заключило с ООО "Сириус А" договор об уступке прав и обязанностей по договорам аренды помещений от 01.04.2013, заключенным с собственниками помещений - Иконниковым Константином Петровичем, Кочконян Анаидой Андронниковной, Фирулевым Алексеем Павловичем, Ширшиковой Мариной Сергеевной (Мартыновым Сергеем Павловичем), Рябковым Анатолием Михайловичем, Демерчян Артуром Ованесовичем.
Согласно пункту 3 договора об уступке прав и обязанностей к ООО "Сириус А" в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации переходят права и обязанности ООО "Группа компаний "Регион" в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего договора. Одновременно с правами и обязанностями арендатора ООО "Сириус А" принимает на себя задолженности арендодателей и арендатора в полном объеме.
В пункте 7 договора об уступке прав и обязанностей ООО "Сириус А" подтвердило, что было поставлено в известность, что помещения обременены правом субаренды со стороны субарендатора - ООО "Топпроджект".
Кроме того, 09 декабря 2013 года ООО "Группа компаний "Регион" по соглашению об уступке прав и обязанностей по договорам субаренды жилых помещений от 25.04.2013 с согласия субарендатора - ООО "Топ проджект" передал ответчику (ООО "Сириус А") свои права и обязанности по договору субаренды жилых помещений от 25.04.2013, заключенному между ООО "Топ проджект" (субарендатор) и ООО "Группа Компаний Регион" (арендатор).
Как следует из материалов дела, 12.01.2014 (согласно почтовому штампу на конверте - т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ Проджект" направил в адрес ООО "Сириус А" уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и просило возвратить ранее внесенный задаток в сумме 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116).
К указанному письму от 31.12.2013 N 1646/3 ООО "Топ Проджект" приложило четыре копии уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013:
- - уведомление Иконникова К.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 96, 117);
- - уведомление Мартынова С.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 95, 118);
- - уведомление Рябкова А.М. от 16.12.2013 о расторжении договора аренды с 19.02.2014 (т. 2, л.д. 119);
- - уведомление Демерчян А.О. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 120).
В материалы дела, несмотря на неоднократные предложения суда апелляционной инстанции, лицами, участвующими в деле, не представлены уведомления Фирулева А.П. и Кочконян А.А. о расторжении договоров аренды от 01.04.2013.
Как следует из представленного в материалы дела письма от 31.01.2014 N 1 (т. 4, л.д. 7-8), адресованного Иконникову К.П. ООО "Сириус А" подтверждает факт получения 24.01.2014 уведомления от 31.12.2013 о расторжении договора аренды от 01.04.2013, при этом указывает на отсутствие задолженности по оплате арендных платежей на 31.12.2013 и наличие у Иконникова К.П. перед ООО "Сириус А" задолженности в размере 412 516,75 руб.
Согласно письму ООО "Сириус А" от 31.01.2014 N 3, адресованному Мартынову С.П. (Ширшиковой М.С.), уведомление о расторжении договора аренды от 01.04.2013 поступило ООО "Сириус А" 24.01.2014, однако последнее по состоянию на 31.12.2013 не имеет задолженности по арендным платежам; задолженность Ваша на 31.12.2013-584 000 руб. (т. 4, л.д. 19-20).
Как следует из письменных пояснений ответчика (т. 4, л.д. 34-37) уведомления от Рябкова А.М. и от Демерчян А.О. о расторжении договоров аренды в одностороннем порядке также поступили ООО "Сириус А" 24.01.2014 в составе почтовой корреспонденции, направленной истцом.
Суд первой инстанции пришел к выводу, что действие заключенного между сторонами спора договора субаренды от 25.04.2013 было прекращено на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с 24.01.2014.
ООО "Топ проджект" во исполнение и в период действия соглашения о задатке от 01.04.2013 и договора субаренды жилых помещений от 25.04.2013 перечислило ответчику 41 945 523 руб., что подтверждается платежными поручениями N 265 от 04.04.2013, N 1005 от 25.10.2013, N 1140 от 08.11.2013, N 1327 от 11.12.2013, N 1388 от 18.12.2013.
Согласно приведенному в решении суда первой инстанции расчету в период действия договора субаренды с 01.09.2013 по 31.01.2014 истец должен был оплатить субарендную плату в сумме 36 876 060 руб.:
- - с 01.09.2013 г. по 30.09.2013 г. - 30 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 230 600 рублей;
- - с 01.10.2013 по 31.10.2013 - 31 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 471 620 рублей;
- - с 01.11.2013 по 30.11.2013 г. - 30 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 230 600 рублей;
- - с 01.12.2013 по 31.12.2013 г. - 31 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 471 620 рублей;
- - с 01.01.2014 по 31.01.2014 г. - 31 дн. х 206 чел. х 1170 руб. койко/место = 7 471 620 рублей.
Суд первой инстанции, полагая прекращенным договор субаренды в связи с прекращением договоров аренды, произвел расчет субарендной платы до 31.01.2014 включительно, установил, что фактически произведенная оплата превышает должную (причитающуюся по условиям договора за соответствующее количество суток) и взыскал безосновательно удерживаемую сумму в размере 5 069 463 рублей (41 945 523 рублей - 36 876 060 рублей).
Как следует из апелляционной жалобы ООО "Сириус А" полагает, что договоры аренды от 25.03.2013, заключенные между ним и собственниками спорных помещений (индивидуальными предпринимателями) не прекратили своего действия, поскольку у арендодателей отсутствовали правовые основания для расторжения договоров аренды в одностороннем порядке, ввиду чего субарендатор также не имел оснований считать договор субаренды от 25.04.2013 прекращенным.
При рассмотрении настоящего спора суд апелляционной инстанции полагает необходимым исходить из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
На основании пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В силу статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства прекращаются только при их надлежащем исполнении.
В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Основания прекращения договора субаренды определяются общими правилами о расторжении договоров (статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации) и специальными правилами статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения и прекращения договоров аренды) устанавливала общие основания расторжения договора:
- по соглашению сторон,
- - по требованию одной из сторон в судебном порядке;
- - путем внесудебного одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.
Согласно специальным правилам статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Согласно приведенной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указанная статья закрепляет также правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Как было указано, 12.01.2014 (согласно почтовому штампу на конверте - т. 2, л.д. 121) субарендатор - ООО "Топ Проджект" направил в адрес ООО "Сириус А" уведомление от 31.12.2013 N 1646/3 о расторжении договора субаренды от 25.04.2013 со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации и просило возвратить ранее внесенный задаток в сумме 12 541 074 рублей (т. 2, л.д. 94, 116).
К указанному письму от 31.12.2013 N 1646/3 ООО "Топ Проджект" приложило четыре копии уведомлений собственников жилых помещений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013:
- - уведомление Иконникова К.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 96, 117);
- - уведомление Мартынова С.П. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 95, 118);
- - уведомление Рябкова А.М. от 16.12.2013 о расторжении договора аренды с 19.02.2014 (т. 2, л.д. 119);
- - уведомление Демерчян А.О. от 31.12.2013 о расторжении договора аренды с 30.12.2013 (т. 2, л.д. 120).
В материалах дела отсутствуют уведомления Фирулева А.П. и Кочконян А.А. о расторжении договоров аренды от 01.04.2013.
В отзыве на апелляционную жалобу ИП Кочконян А.А. пояснила, что уведомление о расторжении договора аренды она не подписывала и в адрес общества "Сириус А" не направляла. Так как с 01.02.2014 по 05.02.2014 арендная плата в пользу ИП Кочконян А.А. не была перечислена, а сотрудники ООО "Топ проджект" по-прежнему проживали в арендованном у нее здании, ИП Кочконян А.А. был заключен прямой договор аренды с ООО "Топ проджект", без уведомления ООО "Сириус А".
В определениях об отложении рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал истцу и третьим лицам представить доказательства направления в адрес ответчика /вручения/ отказа от 05.02.2014 арендодателя (Кочконян А.А.) от исполнения договора аренды, а также письменные документально подтвержденные пояснения по вопросу о том, направлялся ли в адрес ответчика отказ арендодателя (Фирулева А.П.) от договора аренды, представить соответствующие доказательства.
Вместе с тем, истцом и третьими лицами определения суда апелляционной инстанции не исполнены, соответствующие пояснения и доказательства на представлены.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие односторонний отказ от исполнения договоров аренды со стороны Фирулева А.П. и Кочконян А.А., суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал наличие правовых оснований для расторжения договора субаренды по правилам пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении тех жилых помещений, которые были первоначально арендованы ответчиком у Фирулува А.П. и Кочконян А.А.
В суде апелляционной инстанции представители истца пояснили, что у общества "Топ Проджект" отсутствуют доказательства самостоятельного направления третьими лицами (собственниками жилых помещений) в адрес ответчика уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды.
Таким образом, материалами дела не подтверждается, что арендодатели совершали юридически значимых действий по направлению в адрес арендатора (ответчика) уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды от 01.04.2013.
По смыслу пункта 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) осуществляется управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).
Мартынов С.П. в письменных пояснениях указал на то, что с решением суда первой инстанции не согласен, поскольку судом неверно установлены фактические обстоятельства по делу. Пояснил, уведомление о расторжении договора в адрес ООО "Сириус А" ни им, ни его представителем (Ширшиковой М.С.) не направлялось, оснований для расторжения договора не было, поскольку на 31.12.2013 обязательства по оплате очередных арендных платежей со стороны ООО "Сириус А" были выполнены в полном объеме. Как указывает Мартынов С.П., поскольку ООО "Сириус А" в период с 01.02.2014 по 05.02.2014, с 01.03.2014 по 05.03.2014 не осуществлял арендные платежи, 10.02.2014 путем экспресс доставки корреспонденции (по договору с ИП Брайон С.В.) в адрес ООО "Сириус А" (Калужская область, г. Обнинск, Киевское шоссе, 110 км) было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 08.03.2014. В связи с чем Мартынов С.П. полагает, что вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды 24.01.2014 является неверным.
В определениях об отложении рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал Мартынову С.П. представить доказательства направления в адрес ответчика уведомления от 10.02.2014 об отказе от исполнения договора аренды.
Однако, Мартынов С.П. соответствующие доказательства не представил, определения суда апелляционной инстанции не исполнил.
Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Таким образом, поскольку в материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие односторонний отказ от исполнения договоров аренды со стороны Мартынова С.П., суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал наличие правовых оснований для расторжения договора субаренды по правилам пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении тех жилых помещений, которые были первоначально арендованы ответчиком у Мартынова С.П.
Кроме того, положения договора аренды помещений от 01.04.2013, заключенного с Ширшиковой М.С. от имени Мартынова С.П., не содержат условий о прекращении договора в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках арендной платы.
В письменных пояснениях ИП Рябков А.М. пояснил, что договор аренды фактически прекратил свое действие с 19.02.2014, как указано в уведомлении от 16.12.2014, поскольку ООО "Сириус А" очередной 3-й платеж по арендной плате в размере 851 250 рублей в установленный срок до 10.02.2014 не оплатило. Пояснил, что на момент отправки Рябковым А.М. уведомления от 16.12.2013 второй платеж в размере 581 250 рублей еще не поступил, данный платеж поступил Рябкову А.М. 16.12.2013.
В материалах дела отсутствуют доказательства направления Рябковым А.М. в адрес ответчика уведомления от 16.12.2014, как и доказательства направления указанного уведомления именно 16 декабря 2014 года.
В суде апелляционной инстанции представители истца пояснили, что факт самостоятельного направления третьими лицами (собственниками жилых помещений) в адрес ответчика уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договоров аренды подтверждается содержанием отзыва на исковое заявление (т. 2, л.д. 87-90).
В абзаце третьем третьего листа отзыва на исковое заявление (т. 2, л.д. 89) содержится фраза: "В январе 2014 года мы получили от ИП Фирулева А.П., ИП Кочконян А.А., ИП Иконникова К.П. и Мартынова С.П. уведомления о расторжении договоров аренды...".
В своих письменных пояснениях ответчик сослался на то, что указание в отзыве на исковое заявление (т. 2, л.д. 89) фамилий Фирулева А.П. и Кочконян А.А. является технической ошибкой, поскольку к отзыву на исковое заявление ответчик приложил только уведомления, полученные от Иконникова К.П., Ширшиковой М.С. (действующей по доверенности от Мартынова С.П.), Рябкова А.М. и Демерчян А.О. (т. 2, л.д. 95-96, 116-121).
Суд апелляционной инстанции учитывает, что в отзыве на исковое заявление (т. 2, л.д. 87-90) содержится указание на то, что ответчик с иском не согласен, считает его необоснованным.
Согласно части 3 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств. Факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями сторон. Признание, изложенное в письменной форме, приобщается к материалам дела.
В протоколы судебных заседаний суда первой инстанции не заносились факты признания ответчиком тех или иных обстоятельств спора; к материалам дела не приобщались какие-либо изложенные в письменной форме признания ответчиком тех или иных обстоятельств спора. В обжалуемом решении суда первой инстанции от 11.11.2016 не содержится указаний на то, что какие-либо обстоятельства спора приняты арбитражным судом первой инстанции в порядке, установленном статьей 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с правилами части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик в суде апелляционной инстанции в письменных пояснениях заявил о том, что не признает и оспаривает факт получения от Фирулева А.П. и Кочконян А.А. уведомлений о расторжении договоров аренды от 01.04.2013.
Позиция истца основана на том, что договоры аренды с собственниками помещений прекращены по пункту 6.2 данных договоров ввиду неуплаты арендной платы, что повлекло соответственно прекращение договора субаренды.
Исходя из содержания датированных 16.12.2013 и 31.12.2013 уведомлений арендодателей Иконникова К.П., Мартынова С.П., Рябкова А.М. и Демерчян А.О. досрочное расторжение договоров аренды от 25.03.2013 мотивировано регулярным ненадлежащим исполнением обязательств арендатора (ООО "Сириус А") по договорам аренды от 25.03.2013.
Согласно пункту 6.1 договор аренды может быть расторгнут досрочно в одностороннем внесудебном порядке, когда возможность такого отказа предусмотрена законом или договором.
В соответствии с пунктом 6.2 договора аренды он также прекращает свое действие в случае неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору). (за исключением договора аренды с Ширшиковой от имени Мартынова).
Таким образом, для законности отказа от исполнения договоров аренды подлежит доказыванию довод о не исполнении арендатором обязанности по внесению арендной платы, установленной в пункте 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору аренды)), то есть, то обстоятельство, что на дату направления уведомления от арендодателя арендатор являлся неисправным, то есть наступило предусмотренное пунктом 6.2 договора основание прекращения договора аренды - "неуплата денежных средств", предусмотренных Соглашением сторон.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Демерчян А.О. (арендодателю) денежные средства в общем размере 3 259 332 рубля (платежные поручения N 14 от 22.04.13 (1 362 000,00 руб.); N 34 от 25.07.13 (638 000,00), N 60 от 01.11.13 (200 000,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00 руб.), N 10 от 23.12.13 (529 666,00 руб.)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 950 998 рублей (1 362 000 - в момент заключения договора, 529 666 - в срок до 30.11.2013, 529 666 - в срок до 05.12.2013, 529 666 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (3 259 332 рубля >2 950 998 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 1 по 5 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 5 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Рябкову А.М. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 553 750 рублей (платежные поручения N 13 от 16.04.13 (1 702 500,00), N 4 от 13.12.13 (851 250)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.12.2013 должно было быть оплачено 2 553 750 рублей (1 702 500- в момент заключения договора, 851 250- в срок до 15.12.2013). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 553 750 рублей =2 553 750 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 10 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 10 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Фирулеву А.П. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 642 505 рублей (платежные поручения N 1 от 04.04.13 (1 161 105,00), N 25 от 18.10.13 (500 000,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 12 от 23.12.13 (490 700,00)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 633 205 рублей (1 161 105- в момент заключения договора, 490 700 - в срок до 30.11.2013, 490 700 - в срок до 05.12.2013, 490 700 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 642 505 рублей > 2 633 205 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Иконникову К.П. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 465 905,75 рубля (платежные поручения N 26 от 27.06.13 (1 086 195,00), N 58 от 01.11.13 (474 548,25), от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 11 от 23.12.13 (452 581,25)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 462 906,25 рубля (200 000 - в момент заключения договора, 452 581,25 - в срок до 05.09.2013, 452 581,25- в срок до 05.10.2013, 452 581,25 - в срок до 05.11.2013, 452 581,25 - в срок до 05.12.2013, 452 581,25 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 465 905,75 рубля >2 462 906,25 рубля).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 1 по 5 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 5 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 г. (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Кочконян А.А. (арендодателю) денежные средства в общем размере 3 733 014 рублей (платежные поручения N 2 от 04.04.13 (850 000,00), N 4 от 08.04.13 (872 930,00), N 57 от 01.11.13 (670 028,00), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 13 от 23.12.13 (670 028,00).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 3 733 014 рублей (1 722 930 - в момент заключения договора, 670 028 - в срок до 30.11.2013, 670 028 - в срок до 05.12.2013, 670 028 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (3 733 014 рублей =3 733 014 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
По состоянию на 12.01.2014 (дата направления истцом уведомлений арендаторов об отказе от договоров аренды) ООО "Группа компаний "Регион" (первоначальный арендатор) и ООО "Сириус А" перечислили Мартынову С.П. (арендодателю) денежные средства в общем размере 2 957 000 рублей (платежные поручения N 35 от 25.07.13 (1 122 000,00), N 59 от 01.11.13 (476 200,00), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 8 от 16.12.13 (64 922,00), N 14 от 23.12.13 (434 478,00), N 15 от 23.12.13 (64 922,00)).
Пунктом 5 Соглашения о размере и сроках внесения арендных платежей (График платежей - приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что по состоянию на 15.01.2014 должно было быть оплачено 2 957 000 рублей (100 000 - в момент заключения договора, 499 400 - в срок до 05.09.2013, 499 400 - в срок до 05.10.2013, 499 400 - в срок до 05.11.2013, 499 400 - в срок до 05.12.2013, 499 400 - в срок до 15.01.2014). То есть по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления об отказе от договора аренды) со стороны арендатора отсутствовала "неуплаты денежных средств, предусмотренных Соглашением" (2 957 000 рублей = 2 957 000 рублей).
Следующий очередной арендный платеж должен был быть перечислен ООО "Сириус А" (арендатором) в срок с 01 по 05 февраля 2014 года, то есть последний день надлежащего исполнения обязательства являлся 05 февраля 2014 года.
Таким образом, по состоянию на 12.01.2014 (дата направления уведомления от 31.12.2013 об отказе от договора аренды) на стороне арендатора отсутствовала задолженность по оплате арендной платы.
Все выше указанные платежные поручения об оплате арендной платы по договорам аренды от 01.04.2013 имеются в материалах дела, за исключением платежных поручений от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00), N 4 от 13.12.13 (851 250).
Как пояснил ответчик, в связи с закрытием расчетного счета в филиале АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) в г. Калуге у ответчика не имеется платежных поручений от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00), N 4 от 13.12.13 (851 250).
По определению суда первой инстанции от 06.06.2016 из филиала АКБ "ФОРА-БАНК" (АО) в г. Калуге в материалы дела поступил оригинал выписки о движении денежных средств с расшифровкой финансово-хозяйственных операций по расчетному счету ответчика (т. 2, л.д. 138-140), из которого следует и подтверждается осуществление арендных платежей по платежным поручениям от 13.12.13 N 2 (452 581,25), N 7 от 16.12.13 (434 478,00), N 5 от 13.12.13 (490700), N 6 от 13.12.13 (670 028,00), N 1 от 13.12.13 (529 666,00), N 4 от 13.12.13 (851 250).
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что на дату направления обществом "Топ проджект" уведомлений об отказе от исполнения договоров аренды (12.01.2014) общество "Сириус А" являлось исправным арендатором, то есть на его стороне отсутствовала задолженность по внесению арендных платежей, предусмотренных Соглашением о размере и сроках внесения арендной платы (приложение N 1 к договору), в связи с чем договоры аренды от 25.03.2013 не могли быть расторгнуты в порядке пункта 6.2 договора и статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заключение 06.02.2014 и 08.03.2014 арендодателями новых (прямых) договоров аренды с бывшим субарендатором в данном случае на правовую оценку правоотношений сторон не влияет, поскольку фактический владелец помещений не изменился, истец продолжал осуществлять владение помещениями, а основания такого владения надлежит определять исходя из правильного применения норм материального права.
То есть оценка истцом своего владения спорными помещениями как основанного на новых договорах аренды с третьими лицами является ошибочной.
По условиям договора субаренды право истца на односторонний отказ от исполнения договора было ограничено перечисленными в пункте 10.3 договора основаниями. Истец не мог отказаться от исполнения договора субаренды безусловно и немотивированно.
Поскольку договоры аренды от 25.03.2013 продолжали свое действие до 15.04.2014 и односторонняя сделка по расторжению договора субаренды от 25.04.2013 не повлекла юридических последствий, на которые она была направлена, у ООО "Топ Проджект" отсутствуют основания требовать от ООО "Сириус А" денежных средств в размере 5 069 466 руб.
По изложенным основаниям решение суда подлежит отмене, в удовлетворении требований ООО "Топ Проджект" о взыскании с ООО "Сириус А" излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб. следует отказать.
Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика стоимости уступленного права требования по договорам в размере 890 781 руб.
В обоснование указанного требования в материалы дела представлены следующие доказательства.
06.02.2014 между ИП Фирулевым А.П. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013, по условиям которого Фирулев А.П. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 51 150 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 03.02.2014 по 05.02.2014 включительно.
06.02.2014 между индивидуальным предпринимателем Фирулевым А.Р. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. 65 лет Победы, 40 в г. Сочи литер А, 1-й, 2-й этажи, для размещения персонала в количестве 31 койко - мест.
06.02.14 между ИП Иконниковым К.П. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013 г., по условиям которого Иконников К.П. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 70 180 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 02.02.2014 по 05.02.2014 включительно.
06.02.2014 между ИП Иконниковым К.П. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. 65 лет Победы, 15 в г. Сочи литер А, 1-й, 2-й, 3-й этажи, для размещения персонала в количестве 29 койко-мест.
06.02.14 между ИП Кочконян А.А. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013, по условиям которого Кочконян А.А.. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 264 386 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 26.01.2014 по 05.02.2014 включительно.
06.02.2014 между индивидуальным предпринимателем Кочконян А.А. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. Народная, 10а в г. Сочи литер Б, 1-й, 2-й, 3-й этажи, для размещения персонала в количестве 46 койко-мест.
08.03.14 между ИП Ширшиковой М.С. и ООО "Топ проджект" заключен договор уступки права требования по договору аренды помещений от 01.04.2013 г., по условиям которого Ширшикова М.С. передает ООО "Топ проджект" право требования к ООО "Сириус А" в сумме 505 065 руб. по договору аренды помещений от 01.04.2013, представляющей собой задолженность, образовавшуюся в результате неуплаты должником арендной платы за период владения и пользования помещениями по договору аренды с 05.02.2014 по 07.03.2014 включительно.
08.03.2014 между ИП Ширшиковой М.С. и ООО "Топ проджект" заключен договор аренды помещений, расположенных по адресу ул. Общинная, 58 в г. Сочи литер А, 2-й, 3-й этажи, для размещения персонала в количестве 30 койко - мест.
Суд первой инстанции указал, что поскольку истцом не представлено доказательств наличия задолженности ответчика перед индивидуальными предпринимателями по арендной плате в сумме 890 781 руб. на момент заключения с ними договоров уступки требования, заявленные требования удовлетворению не подлежат.
Как видно из материалов дела, ООО "Топ проджект" решение суда первой инстанции не обжалует, в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Сириус А" истец просит решение суда от 11.11.2016 оставить без изменения.
Апелляционная жалоба ООО "Сириус А" также не содержит доводов относительно правомерности / неправомерности решение суда в части отказа в удовлетворенных требований.
При указанных обстоятельствах, поскольку суд апелляционной инстанции не вправе выходить за пределы доводов апелляционной жалобы, решение суда от 11.11.2016 в части отказа в удовлетворении требований о взыскании стоимости уступленного права требования по договорам в размере 890 781 руб. апелляционным судом не проверяется.
Определением суда апелляционной инстанции от 10.02.2017 принято к рассмотрению ходатайство ООО "Сириус А" о приостановлении производства по делу N А32-46875/2015 до вступления в законную силу судебных актов Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края по делам по исковым заявлениям ООО "Сириус А" к Иконникову К.П., к Мартынову С.П., Демерчян А.О., Рябкову А.М.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого Конституционным Судом Российской Федерации, конституционным (уставным) судом субъекта Российской Федерации, судом общей юрисдикции, арбитражным судом.
Рассмотрение одного дела до разрешения другого является невозможным, если обстоятельства, исследуемые в другом деле, либо результат его рассмотрения имеют значение для данного дела, то есть могут повлиять на результат его рассмотрения по существу. Данная норма направлена на устранение конкуренции между судебными актами по делам, пересекающимся предметом доказывания.
Ответчиком не представлены доказательства того, что поданные в Адлерский районный суд города Сочи Краснодарского края исковые заявления приняты судом к производству. Как пояснил представитель ответчика, исковые заявления возвращены судом. Таким образом, на день рассмотрения апелляционной жалобы отсутствуют дела, до рассмотрения которых может быть приостановлено рассмотрение апелляционной жалобы по настоящему делу.
При таких обстоятельствах основания для приостановления производства по настоящему делу отсутствуют.
По изложенным основаниям решение суда подлежит изменению, в части удовлетворения требований ООО "Топ Проджект" о взыскании с ООО "Сириус А" излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 44 909 руб. следует отказать, в остальной части решение суда оставить без изменения.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат взысканию с истца в доход федерального бюджета, поскольку определением апелляционного суда от 21.12.2016 ответчику была предоставлена отсрочка по оплате государственной пошлине.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2016 по делу N А32-46875/2015 изменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Топ Проджект" о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Сириус А" излишне уплаченного задатка в размере 5 069 466 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 44 909 руб. отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Топ проджект" (ИНН 7709758887, ОГРН 1077760619672) в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.В.НАРЫШКИНА
Н.В.НАРЫШКИНА
Судьи
В.В.ВАНИН
Н.В.КОВАЛЕВА
В.В.ВАНИН
Н.В.КОВАЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)