Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Правительства г. Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 июня 2017 года
по делу N А40-130433/16, принятое судьей О.В. Анциферовой
по иску ООО "ТРАСТКОМ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третьи лица: Правительство г. Москвы, ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Земскова Л.В. (по доверенности от 21.08.2017)
от ответчика: Белова А.А. (по доверенности от 29.12.2016)
от третьих лиц: от Правительства г. Москвы - Белова А.А. (по доверенности от 01.09.2016), от ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы" - не явилось, извещено
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТРАСТКОМ" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1214,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Средний Овчинниковский переулок, д. 12, о взыскании убытков в размере 41 448 597 руб. 05 коп.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07 июня 2017 года урегулированы разногласия, возникшие между "ТРАСТКОМ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи.
Исковые требования в части взыскания убытков в размере 41 448 597 руб. 05 коп. оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда, ответчик и третье лицо - Правительство г. Москвы подали апелляционную жалобу, в обоснование которой указали, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу.
В судебном заседании апелляционной инстанции заявители доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
Как следует из материалов дела, ООО "ТРАСТКОМ" (Далее - Ответчик) является арендатором нежилых помещений общей площадью 1214, 6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Средний Овчинниковский пер., д. 12. Нежилые помещения площадью 285,50 кв. м арендуются Обществом на основании Договора аренды от 28.08.2003 года N 1-798/03, заключенному между ДГИ г. Москвы и ООО "Фелида" (настоящее время ООО "ТРАСТКОМ"), Договор заключен сроком действия до 22.12.2022. Договор аренды зарегистрирован 24.09.2003, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись за N 77-01/41-738/2003-256.
Нежилые помещения площадью 929,10 кв. м арендуются Обществом на основании Протокола-соглашения от 02.11.2009 года о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по Договору аренды от 28.08.2003 N 1-797/03, заключенному между ДГИ г. Москвы и ООО "Управляющая компания ТРАСТКОМ".
Протокол-соглашение зарегистрирован 01.12.2009 года, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись за N 77-77-11/182/2009-826. Договор аренды зарегистрирован 24.09.2003, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись за N 77-01/41-738/2003-390. 23.07.2013 года ООО "ТРАСТКОМ", являясь субъектом малого предпринимательства, обратилось в ДГИ г. Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в порядке, установленном ФЗ от 22.08.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.06.2015 года по делу N А40-211114/14, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-34418/2015 от 17.09.2015 года, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.12.2015 года, признан недействительным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 14.05.2014 г. N 5903 "О дальнейшем использовании нежилых помещений по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12", Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 10.11.2014 г. N 18008 "О согласовании ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы" совершения сделки по продаже по итогам аукциона в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12, общей площадью 1214,6 кв. м, признан незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы, выраженный в письмах от 11.08.2014 г. N 33-5-16562/14-(0)-1, от 13.08.2014 г. N 16556/14-(0)-1, в реализации преимущественного права ООО "ТРАСТКОМ" на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 929,1 кв. м и 285,5 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12.
Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы Обязать Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "ТРАСТКОМ" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а именно:
- в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемых ООО "ТРАСТКОМ" нежилых помещений площадью 285,5 кв. м и 929,1 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке рыночной стоимости арендуемых ООО "ТРАСТКОМ" нежилых помещений площадью 285,5 кв. м и 929,1 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12, принять решение об условиях их приватизации;
- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить в адрес ООО "ТРАСТКОМ" проект договора купли- продажи арендуемых нежилых помещений.
01 февраля 2016 года ООО "ТРАСТКОМ" направляло в адрес ДГИ г. Москвы письмо с просьбой о предоставлении информации по исполнению решения суда, а также о предоставлении проекта договора купли-продажи арендуемых ООО "ТРАСТКОМ" нежилых помещений, с целью его заключения.
10.05.2016 года ООО "ТРАСТКОМ" повторно направило в адрес ДГИ г. Москвы письмо с предложением исполнить выступившее в законную силу решение Арбитражного суда г Москвы и заключить договор купли-продажи, на условиях ООО "ТРАСТКОМ", так как срок установленный в решении Арбитражного суда г. Москвы истек.
Одновременно с письмом направлены три экземпляра договора купли-продажи, Отчет N 028-О/15 от 13.10.2015 г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений площадью 285,5 кв. м и 929,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский переулок, д. 12, проведенной ООО "СоюзКадастр". Ответа на указанное письмо о заключении договора купли-продажи от ДГИ г. Москвы не поступало.
Ответчик 23.06.2016 года (после поступления иска в суд 09.06.2016 г.) направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилых помещений.
В проекте договора купли-продажи в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества цена недвижимого имущества составляет 246 942 000 руб.
Между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено АНО "Экспертно-правовой центр".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилых помещений, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский, д. 12, общей площадью 1214,6 кв. м по состоянию на 03 июня 2014 г. составляет 134 846 000 руб. без НДС.
Определением от 11.04.2017 судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский, д. 12, общей площадью 1214,6 кв. м по состоянию на 03 июня 2014 г. производство которой было поручено ООО "Столичное Агентство Оценки".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский, д. 12, общей площадью 1214,6 кв. м по состоянию на 03 июня 2014 г. без НДС составляет 152 657 866 руб.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение ООО "Столичное Агентство Оценки", признав его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иными доказательствами по делу.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом им были совершены все необходимые действия по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона.
В апелляционной жалобе заявители выражают несогласие с ценой объекта, определенной в заключении эксперта в размере 152 657 866 руб. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку заключение эксперта ООО "Столичное Агентство Оценки" принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу. Оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось.
Не находит подтверждения также довод о том, что истец утратил право на преимущественное право выкупа, поскольку ООО "ТРАСТКОМ" совершались все необходимые действия, направленные на приобретение спорного помещения.
Довод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав отклоняется, поскольку основанием для обращения в суд явилось бездействие со стороны ответчика и уклонение от заключения договора купли-продажи помещения.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июня 2017 года по делу N А40-130433/16 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.08.2017 N 09АП-33854/2017-ГК ПО ДЕЛУ N А40-130433/16
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 августа 2017 г. N 09АП-33854/2017-ГК
Дело N А40-130433/16
Резолютивная часть постановления объявлена 22 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 августа 2017 года.
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Д.Н. Садиковой,
судей В.Р. Валиева, А.Н. Григорьева,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Правительства г. Москвы, Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 07 июня 2017 года
по делу N А40-130433/16, принятое судьей О.В. Анциферовой
по иску ООО "ТРАСТКОМ"
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третьи лица: Правительство г. Москвы, ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы"
об урегулировании разногласий
при участии в судебном заседании:
от истца: Земскова Л.В. (по доверенности от 21.08.2017)
от ответчика: Белова А.А. (по доверенности от 29.12.2016)
от третьих лиц: от Правительства г. Москвы - Белова А.А. (по доверенности от 01.09.2016), от ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы" - не явилось, извещено
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ТРАСТКОМ" обратилось в Арбитражный суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений общей площадью 1214,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Средний Овчинниковский переулок, д. 12, о взыскании убытков в размере 41 448 597 руб. 05 коп.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 07 июня 2017 года урегулированы разногласия, возникшие между "ТРАСТКОМ" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи.
Исковые требования в части взыскания убытков в размере 41 448 597 руб. 05 коп. оставлены без рассмотрения.
Не согласившись с решением суда, ответчик и третье лицо - Правительство г. Москвы подали апелляционную жалобу, в обоснование которой указали, что только собственник может установить цену отчуждаемого объекта; полагает, что заключение эксперта является ненадлежащим доказательством по делу.
В судебном заседании апелляционной инстанции заявители доводы апелляционной жалобы поддержали в полном объеме.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы", извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Девятый арбитражный апелляционный суд, проверив в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятого по делу решения, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, считает, что оснований для отмены судебного акта по настоящему делу не имеется.
Как следует из материалов дела, ООО "ТРАСТКОМ" (Далее - Ответчик) является арендатором нежилых помещений общей площадью 1214, 6 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Средний Овчинниковский пер., д. 12. Нежилые помещения площадью 285,50 кв. м арендуются Обществом на основании Договора аренды от 28.08.2003 года N 1-798/03, заключенному между ДГИ г. Москвы и ООО "Фелида" (настоящее время ООО "ТРАСТКОМ"), Договор заключен сроком действия до 22.12.2022. Договор аренды зарегистрирован 24.09.2003, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись за N 77-01/41-738/2003-256.
Нежилые помещения площадью 929,10 кв. м арендуются Обществом на основании Протокола-соглашения от 02.11.2009 года о переуступке прав на аренду недвижимого имущества по Договору аренды от 28.08.2003 N 1-797/03, заключенному между ДГИ г. Москвы и ООО "Управляющая компания ТРАСТКОМ".
Протокол-соглашение зарегистрирован 01.12.2009 года, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись за N 77-77-11/182/2009-826. Договор аренды зарегистрирован 24.09.2003, о чем в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется соответствующая запись за N 77-01/41-738/2003-390. 23.07.2013 года ООО "ТРАСТКОМ", являясь субъектом малого предпринимательства, обратилось в ДГИ г. Москвы с заявлением о реализации своего преимущественного права на приобретение арендуемых помещений в порядке, установленном ФЗ от 22.08.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.06.2015 года по делу N А40-211114/14, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-34418/2015 от 17.09.2015 года, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.12.2015 года, признан недействительным Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 14.05.2014 г. N 5903 "О дальнейшем использовании нежилых помещений по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12", Распоряжение Департамента городского имущества города Москвы от 10.11.2014 г. N 18008 "О согласовании ГБУ "ФХУ Мэрии Москвы" совершения сделки по продаже по итогам аукциона в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12, общей площадью 1214,6 кв. м, признан незаконным отказ Департамента городского имущества города Москвы, выраженный в письмах от 11.08.2014 г. N 33-5-16562/14-(0)-1, от 13.08.2014 г. N 16556/14-(0)-1, в реализации преимущественного права ООО "ТРАСТКОМ" на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 929,1 кв. м и 285,5 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12.
Суд обязал Департамент городского имущества города Москвы Обязать Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "ТРАСТКОМ" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ, а именно:
- в двухмесячный срок с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу обеспечить заключение договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемых ООО "ТРАСТКОМ" нежилых помещений площадью 285,5 кв. м и 929,1 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке рыночной стоимости арендуемых ООО "ТРАСТКОМ" нежилых помещений площадью 285,5 кв. м и 929,1 кв. м, расположенных по адресу: город Москва, Средний Овчинниковский переулок, дом 12, принять решение об условиях их приватизации;
- в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества направить в адрес ООО "ТРАСТКОМ" проект договора купли- продажи арендуемых нежилых помещений.
01 февраля 2016 года ООО "ТРАСТКОМ" направляло в адрес ДГИ г. Москвы письмо с просьбой о предоставлении информации по исполнению решения суда, а также о предоставлении проекта договора купли-продажи арендуемых ООО "ТРАСТКОМ" нежилых помещений, с целью его заключения.
10.05.2016 года ООО "ТРАСТКОМ" повторно направило в адрес ДГИ г. Москвы письмо с предложением исполнить выступившее в законную силу решение Арбитражного суда г Москвы и заключить договор купли-продажи, на условиях ООО "ТРАСТКОМ", так как срок установленный в решении Арбитражного суда г. Москвы истек.
Одновременно с письмом направлены три экземпляра договора купли-продажи, Отчет N 028-О/15 от 13.10.2015 г. об оценке рыночной стоимости нежилых помещений площадью 285,5 кв. м и 929,1 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский переулок, д. 12, проведенной ООО "СоюзКадастр". Ответа на указанное письмо о заключении договора купли-продажи от ДГИ г. Москвы не поступало.
Ответчик 23.06.2016 года (после поступления иска в суд 09.06.2016 г.) направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилых помещений.
В проекте договора купли-продажи в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества цена недвижимого имущества составляет 246 942 000 руб.
Между сторонами договора возникли разногласия по вопросу рыночной стоимости выкупаемого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.
Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался статьей 3, частью 4 статьи 4, частью 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 3 Информационного письма от 05.11.2009 N 134, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ до 01.01.2009 реализация субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества была возможна только в случае включения недвижимого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного или муниципального имущества. Субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 01.01.2009 вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ).
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Для определения цены договора купли-продажи спорных помещений судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости имущества, проведение которой поручено АНО "Экспертно-правовой центр".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилых помещений, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский, д. 12, общей площадью 1214,6 кв. м по состоянию на 03 июня 2014 г. составляет 134 846 000 руб. без НДС.
Определением от 11.04.2017 судом назначена повторная экспертиза по определению рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский, д. 12, общей площадью 1214,6 кв. м по состоянию на 03 июня 2014 г. производство которой было поручено ООО "Столичное Агентство Оценки".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, пер. Средний Овчинниковский, д. 12, общей площадью 1214,6 кв. м по состоянию на 03 июня 2014 г. без НДС составляет 152 657 866 руб.
Суд первой инстанции надлежащим образом исследовал экспертное заключение ООО "Столичное Агентство Оценки", признав его соответствующим требованиям ст. ст. 82, 83, 86 АПК РФ, и пришел к выводу об отсутствии оснований не доверять выводам эксперта, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела и иными доказательствами по делу.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что истец, являясь субъектом малого предпринимательства, отвечает требованиям ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, при этом им были совершены все необходимые действия по реализации права на приобретение в собственность спорного объекта в рамках указанного Федерального закона.
В апелляционной жалобе заявители выражают несогласие с ценой объекта, определенной в заключении эксперта в размере 152 657 866 руб. Указанный довод подлежит отклонению, поскольку заключение эксперта ООО "Столичное Агентство Оценки" принято судом как надлежащее и достоверное доказательство по настоящему делу. Оснований не доверять указанному заключению эксперта у суда первой инстанции не имелось.
Не находит подтверждения также довод о том, что истец утратил право на преимущественное право выкупа, поскольку ООО "ТРАСТКОМ" совершались все необходимые действия, направленные на приобретение спорного помещения.
Довод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав отклоняется, поскольку основанием для обращения в суд явилось бездействие со стороны ответчика и уклонение от заключения договора купли-продажи помещения.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 07 июня 2017 года по делу N А40-130433/16 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
Д.Н.САДИКОВА
Судьи
В.Р.ВАЛИЕВ
А.Н.ГРИГОРЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)