Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 03 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Иванова Германа Валерьевича,
апелляционное производство N 05АП-11803/2015
на решение от 23.11.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-16208/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Иванова Германа Валерьевича (ИНН 253903599726, ОГРНИП 309254008600011)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Нэйл рум" (ИНН 2536279492, ОГРН 1142536111167)
о взыскании 126031 рублей 66 копеек,
при участии:
- от истца: Осокина А.Н. - представитель по доверенности от 10.06.2014, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ответчика представитель не явился,
установил:
Индивидуальный предприниматель Иванов Герман Валерьевич (далее - ИП Иванов Г.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нэйл рум" (далее - ООО "Нэйл рум", общество) о взыскании 126031 рублей 66 копеек, в том числе 100000 рублей задолженности по договору аренды N 10/15 от 23.01.2015 за март 2015 года, 9231 рубль 66 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг, 13900 рублей неустойки за период с 05.03.2015 по 22.07.2015, 10000 рублей штрафа за уклонение от подписания акта-приема передачи.
Решением суда от 23.11.2015 с ООО "Нэйл рум" в пользу ИП Иванова Г.В. взыскано 9231 рубль 66 копеек задолженности по коммунальным расходам, 10000 рублей штрафа, 721 рубль 41 копейка расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Иванов Г.В. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. В обоснование жалобы указывает, что 27.02.2015 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды, вернул ключи и съехал с арендуемого помещения, в то время как расторжение договора аренды возможно было лишь с 31.03.2015 с уплатой арендных платежей за март 2015 года и коммунальных платежей, чего арендатором не выполнено. Отмечает, что досрочное прекращение договора по инициативе любой из сторон было четко ограничено необходимостью уведомления за месяц до расторжения - в данном случае речь идет о возможности одностороннего отказа от договора, установленного не законом, а соглашением сторон. В этой связи полагает, что ответчиком допущено нарушение пункта 2.2.4 договора, поскольку он известил истца только в день освобождения помещения, а не за месяц как это предусмотрено договором. Считает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за март 2015 года в сумме 100000 рублей и неустойки в сумме 13900 рублей.
ООО "Нэйл рум", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
В судебном заседании представитель ИП Иванова Г.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений по проверке только части судебного акта от ответчика не поступило, суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что 23.01.2015 между ИП Ивановым Г.В. (арендодатель) и ООО "Нэйл рум" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 10/15 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 50 кв. м, расположенное в здании (лит. 1, 2), назначение нежилое, этаж цокольный (номера в приложении N 1, 2), по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, 30, сроком с 01.02.2015 по 30.01.2016 (пункты 1.1 - 1.3).
Стоимость арендной платы за помещение согласно пункту 3.1 договора не включает в себя оплату за горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение, оплату услуг управляющих организаций, охранных услуг и составляет: 2000 рублей за 1 кв. м, без учета НДС, всего - 100000 рублей в месяц, без учета НДС. Арендная плата начисляется с 01.02.2015.
Арендатор в силу пункта 3.2 договора ежемесячно осуществляет платеж за потребленную им электроэнергию в соответствии с показаниями электросчетчика, установленного в арендуемом помещении.
Арендная плата подлежит оплате до 5 числа каждого текущего месяца, за первый месяц аренды арендная плата уплачивается арендатором не позднее 3 (трех) календарных дней с момента подписания договора (пункт 3.3 договора).
Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 10000 (десять тысяч) рублей в случае его уклонения при расторжении договора от передачи помещения по акту приема-передачи.
Кроме того за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор на основании пункта 4.3 договора выплачивает арендодателю по его требованию пеню в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.
В пунктах 2.2.4, 2.2.14 договора сторонами согласованы обязанности арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц, о предстоящем освобождении помещения (в том числе его части), а также освободить занимаемые площади от собственного имущества не позднее 1 дня прекращения действия договора как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном освобождении.
Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 23.01.2015 (Приложение N 2 к договору).
27.02.2015 арендатор представил арендодателю уведомление, в котором сообщал о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества N 10/15 от 23.01.2015.
16.03.2015 ИП Иванов Г.В. направил в адрес ООО "Нэйл рум" письмо, в котором сообщил, что расторжение договора аренды недвижимого имущества N 10/15 от 23.01.2015 возможно только с 31.03.2015 с полной уплатой причитающейся арендодателю арендной платы за период аренды, либо ранее, но при условии возмещения арендодателю убытков, понесенных им в связи с нарушением арендатором договорных обязательств, в размере суммы арендной платы за период 1 месяц с момента уведомления арендодателя о предстоящем расторжении договора, в связи с чем истец предложил погасить сумму ежемесячной арендной платы.
26.03.2015 предприниматель повторно направил в адрес общества письмо с требованием погасить арендную плату за 1 месяц в срок до 31.03.2015.
07.04.2015 предприниматель направил в адрес общества письмо, в котором сообщал о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей за февраль 2015 года в сумме 4048,35 рублей и просил ее погасить в срок до 10.04.2015.
22.06.2015 предприниматель направил в адрес общества письмо, в котором просил прибыть 01.07.2015 в 14-00 по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, 30, для составления акта приема-передачи арендуемого помещения.
Поскольку претензии о выплате суммы задолженности и стоимости коммунальных платежей по договору аренды оставлены ООО "Нэйл рум" без удовлетворения, акт приема-передачи арендуемого имущества не подписан сторонами, ИП Иванов Г.В. 31.07.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Установив, что истцом понесены расходы по оплате коммунальных платежей за февраль 2015 года в заявленной сумме, в то время как акт приема-передачи арендуемого помещения от арендатора арендодателю не составлялся, суд первой инстанции признал обоснованными требования истца в части взыскания с ответчика 9231 рубль 66 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг и 10000 рублей штрафа за уклонение от подписания акта-приема передачи на основании пунктов 3.2, 4.2 договора.
Указанные выводы суда лицами, участвующими в деле, не оспариваются, апелляционным судом не проверяются.
Отказывая во взыскании с общества задолженности по оплате арендных платежей за март 2015 года и, как следствие, исчисленной предпринимателем суммы неустойки за просрочку исполнения этой обязанности арендатора, арбитражный суд, приняв во внимание положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу, что в спорный период арендуемое имущество фактически было освобождено ответчиком, что истцом в судебном заседании не оспаривалось.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть).
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Аналогичная процедура передачи помещения арендодателю предусмотрена пунктом 3 комментируемой статьи Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения.
На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Статьей 310 ГК РФ (в редакции закона, действовавшего в спорный период) установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Из материалов дела следует, и истцом не оспаривается, что 27.02.2015 ответчик направил в адрес предпринимателя уведомление, в котором заявил отказ от договора аренды недвижимого имущества (сообщал о прекращении действия) N 10/15 от 27.02.2015.
Исходя из буквального толкования пункта 2.2.4 договора, арендатору предоставлено право досрочного освобождения арендуемого помещения (право одностороннего отказа от исполнения договора) при условии соблюдения им обязанности письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за один месяц до такого освобождения.
Таким образом, в случае реализации арендатором указанного в пункте 2.2.4 договора аренды права на досрочный отказ от его исполнения соответствующее уведомление должно быть направлено арендодателю за месяц до даты освобождения арендуемого помещения, в связи с чем договор считается утратившим свое действие по истечении месяца с момента получения арендодателем уведомления арендатора.
ИП Ивановым Г.В. не оспаривается факт получения 27.02.2015 от арендатора уведомления об отказе от договора аренды, а также обстоятельство фактической передачи арендуемого помещения (ключей от него) свободным от имущества ООО "Нэйл рум" в этот же день.
Вместе с тем данные действия арендатора не умаляют условия пункта 2.2.4 договора о прекращении его действия по истечении месяца с момента отказа от договора, то есть в период с 28.03.2015.
Тем самым, будучи связанным данным условием договора аренды, предполагающим возможность пользования обществом арендуемым имуществом вплоть по 27.03.2015 включительно, предприниматель был лишен возможности распорядиться помещением в своих интересах, в частности путем заключения договора аренды с третьими лицами, что дает ему право требовать от общества внесения арендных платежей за месяц действия договора аренды, предшествующий его досрочному расторжению.
Неиспользование ООО "Нэйл рум" арендуемого помещения с 27.02.2015 с учетом условия пункта 2.2.4 договора не освобождает его от обязанности оплатить наличие возможности правомерного осуществления пользования объектом недвижимости.
В этой связи в отсутствие доказательств, свидетельствующих о погашении образовавшейся задолженности по внесению арендных платежей по договору N 10/15 от 23.01.2015 за период действия договора с 01.03.2015 по 27.03.2015 включительно, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части 87096 рублей 77 копеек задолженности по арендной плате из расчета 100000 рублей ежемесячного платежа на основании статей 309, 310, 614, 650 ГК РФ. При этом требование о взыскании 12903 рублей 23 копеек задолженности за период с 28.03.2015 по 31.03.2015 удовлетворению не подлежит ввиду прекращения срока действия договора аренды с 28.03.2015.
ИП Ивановым Г.В. также заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 13900 рублей за период с 05.03.2015 по 22.07.2015.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В пункте 4.3 договора аренды стороны установили, что в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору апелляционным судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, судебная коллегия усматривает основания для привлечения общества к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.3 договора аренды.
По расчету апелляционного суда (с учетом положений пункта 3.3 договора о том, что арендная плата подлежит оплате до 5 числа каждого текущего месяца) размер неустойки, начисленной на сумму задолженности 87096 рублей 77 копеек, в заявленный ко взысканию период (139 дней просрочки) составил 12106 рублей 45 копеек, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией обоснованными в части, решение Арбитражного суда Приморского края в обжалуемой части - подлежащим изменению по основаниям пункта 2 статьи 269 АПК ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
Апелляционным судом установлено, что при подаче рассматриваемого иска ИП Ивановым Г.В. уплачена государственная пошлина в размере 4994 рублей, при подаче апелляционной жалобы - 3000 рублей.
Денежные требования истца удовлетворены частично на общую сумму 125546 рублей 41 копейка, в удовлетворении остальных требований отказано. С учетом изложенного взысканию с ответчика в доход федерального бюджета подлежит 4442 рубля 70 копеек расходов по оплате государственной пошлины по иску и 2668 рублей 82 копейки расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 по делу N А51-16208/2015 изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Нэйл рум" в пользу Индивидуального предпринимателя Иванова Германа Валерьевича 87096 (Восемьдесят семь тысяч девяносто шесть) рублей 77 копеек задолженности по арендной плате, 9231 (Девять тысяч двести тридцать один) рубль 66 копеек задолженности по коммунальным расходам, 12106 (Двенадцать тысяч сто шесть) рублей 45 копеек пени, 10000 (Десять тысяч) рублей штрафа, 4442 (Четыре тысячи четыреста сорок два) рубля 70 копеек расходов по оплате государственной пошлины по иску, 2668 (Две тысячи шестьсот шестьдесят восемь) рублей 82 копейки расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 125546 (Сто двадцать пять тысяч пятьсот сорок шесть) рублей 41 копейку.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.02.2016 N 05АП-11803/2015 ПО ДЕЛУ N А51-16208/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 февраля 2016 г. N 05АП-11803/2015
Дело N А51-16208/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 03 февраля 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 08 февраля 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей Д.А. Глебова, Н.А. Скрипки,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.Е. Овечко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Иванова Германа Валерьевича,
апелляционное производство N 05АП-11803/2015
на решение от 23.11.2015
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-16208/2015 Арбитражного суда Приморского края
по иску Индивидуального предпринимателя Иванова Германа Валерьевича (ИНН 253903599726, ОГРНИП 309254008600011)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Нэйл рум" (ИНН 2536279492, ОГРН 1142536111167)
о взыскании 126031 рублей 66 копеек,
при участии:
- от истца: Осокина А.Н. - представитель по доверенности от 10.06.2014, сроком действия на 3 года, паспорт;
- от ответчика представитель не явился,
установил:
Индивидуальный предприниматель Иванов Герман Валерьевич (далее - ИП Иванов Г.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Нэйл рум" (далее - ООО "Нэйл рум", общество) о взыскании 126031 рублей 66 копеек, в том числе 100000 рублей задолженности по договору аренды N 10/15 от 23.01.2015 за март 2015 года, 9231 рубль 66 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг, 13900 рублей неустойки за период с 05.03.2015 по 22.07.2015, 10000 рублей штрафа за уклонение от подписания акта-приема передачи.
Решением суда от 23.11.2015 с ООО "Нэйл рум" в пользу ИП Иванова Г.В. взыскано 9231 рубль 66 копеек задолженности по коммунальным расходам, 10000 рублей штрафа, 721 рубль 41 копейка расходов по оплате государственной пошлины; в удовлетворении иска в остальной части отказано.
Не согласившись с вынесенным решением, ИП Иванов Г.В. обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. В обоснование жалобы указывает, что 27.02.2015 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды, вернул ключи и съехал с арендуемого помещения, в то время как расторжение договора аренды возможно было лишь с 31.03.2015 с уплатой арендных платежей за март 2015 года и коммунальных платежей, чего арендатором не выполнено. Отмечает, что досрочное прекращение договора по инициативе любой из сторон было четко ограничено необходимостью уведомления за месяц до расторжения - в данном случае речь идет о возможности одностороннего отказа от договора, установленного не законом, а соглашением сторон. В этой связи полагает, что ответчиком допущено нарушение пункта 2.2.4 договора, поскольку он известил истца только в день освобождения помещения, а не за месяц как это предусмотрено договором. Считает, что судом необоснованно отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за март 2015 года в сумме 100000 рублей и неустойки в сумме 13900 рублей.
ООО "Нэйл рум", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не представило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя ответчика.
В судебном заседании представитель ИП Иванова Г.В. поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить в части отказа в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Как разъяснено в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания. При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.
Поскольку возражений по проверке только части судебного акта от ответчика не поступило, суд, руководствуясь частью 5 статьи 268 АПК РФ, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 266 - 271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил наличие оснований для изменения обжалуемого решения ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что 23.01.2015 между ИП Ивановым Г.В. (арендодатель) и ООО "Нэйл рум" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 10/15 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение общей площадью 50 кв. м, расположенное в здании (лит. 1, 2), назначение нежилое, этаж цокольный (номера в приложении N 1, 2), по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, 30, сроком с 01.02.2015 по 30.01.2016 (пункты 1.1 - 1.3).
Стоимость арендной платы за помещение согласно пункту 3.1 договора не включает в себя оплату за горячее и холодное водоснабжение, теплоснабжение, оплату услуг управляющих организаций, охранных услуг и составляет: 2000 рублей за 1 кв. м, без учета НДС, всего - 100000 рублей в месяц, без учета НДС. Арендная плата начисляется с 01.02.2015.
Арендатор в силу пункта 3.2 договора ежемесячно осуществляет платеж за потребленную им электроэнергию в соответствии с показаниями электросчетчика, установленного в арендуемом помещении.
Арендная плата подлежит оплате до 5 числа каждого текущего месяца, за первый месяц аренды арендная плата уплачивается арендатором не позднее 3 (трех) календарных дней с момента подписания договора (пункт 3.3 договора).
Пунктом 4.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде штрафа в размере 10000 (десять тысяч) рублей в случае его уклонения при расторжении договора от передачи помещения по акту приема-передачи.
Кроме того за несвоевременное внесение арендных платежей арендатор на основании пункта 4.3 договора выплачивает арендодателю по его требованию пеню в размере 0,1% от несвоевременно уплаченной суммы за каждый день просрочки.
В пунктах 2.2.4, 2.2.14 договора сторонами согласованы обязанности арендатора письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц, о предстоящем освобождении помещения (в том числе его части), а также освободить занимаемые площади от собственного имущества не позднее 1 дня прекращения действия договора как в связи с окончанием срока его действия, так и при досрочном освобождении.
Арендуемое помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 23.01.2015 (Приложение N 2 к договору).
27.02.2015 арендатор представил арендодателю уведомление, в котором сообщал о прекращении действия договора аренды недвижимого имущества N 10/15 от 23.01.2015.
16.03.2015 ИП Иванов Г.В. направил в адрес ООО "Нэйл рум" письмо, в котором сообщил, что расторжение договора аренды недвижимого имущества N 10/15 от 23.01.2015 возможно только с 31.03.2015 с полной уплатой причитающейся арендодателю арендной платы за период аренды, либо ранее, но при условии возмещения арендодателю убытков, понесенных им в связи с нарушением арендатором договорных обязательств, в размере суммы арендной платы за период 1 месяц с момента уведомления арендодателя о предстоящем расторжении договора, в связи с чем истец предложил погасить сумму ежемесячной арендной платы.
26.03.2015 предприниматель повторно направил в адрес общества письмо с требованием погасить арендную плату за 1 месяц в срок до 31.03.2015.
07.04.2015 предприниматель направил в адрес общества письмо, в котором сообщал о наличии задолженности по оплате коммунальных платежей за февраль 2015 года в сумме 4048,35 рублей и просил ее погасить в срок до 10.04.2015.
22.06.2015 предприниматель направил в адрес общества письмо, в котором просил прибыть 01.07.2015 в 14-00 по адресу: г. Владивосток, проспект Океанский, 30, для составления акта приема-передачи арендуемого помещения.
Поскольку претензии о выплате суммы задолженности и стоимости коммунальных платежей по договору аренды оставлены ООО "Нэйл рум" без удовлетворения, акт приема-передачи арендуемого имущества не подписан сторонами, ИП Иванов Г.В. 31.07.2015 обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Установив, что истцом понесены расходы по оплате коммунальных платежей за февраль 2015 года в заявленной сумме, в то время как акт приема-передачи арендуемого помещения от арендатора арендодателю не составлялся, суд первой инстанции признал обоснованными требования истца в части взыскания с ответчика 9231 рубль 66 копеек задолженности по оплате коммунальных услуг и 10000 рублей штрафа за уклонение от подписания акта-приема передачи на основании пунктов 3.2, 4.2 договора.
Указанные выводы суда лицами, участвующими в деле, не оспариваются, апелляционным судом не проверяются.
Отказывая во взыскании с общества задолженности по оплате арендных платежей за март 2015 года и, как следствие, исчисленной предпринимателем суммы неустойки за просрочку исполнения этой обязанности арендатора, арбитражный суд, приняв во внимание положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришел к выводу, что в спорный период арендуемое имущество фактически было освобождено ответчиком, что истцом в судебном заседании не оспаривалось.
Между тем судом первой инстанции не учтено следующее.
В соответствии со статьей 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (его часть).
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Аналогичная процедура передачи помещения арендодателю предусмотрена пунктом 3 комментируемой статьи Кодекса при прекращении договора аренды здания или сооружения.
На основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).
Статьей 310 ГК РФ (в редакции закона, действовавшего в спорный период) установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В силу статей 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
Из материалов дела следует, и истцом не оспаривается, что 27.02.2015 ответчик направил в адрес предпринимателя уведомление, в котором заявил отказ от договора аренды недвижимого имущества (сообщал о прекращении действия) N 10/15 от 27.02.2015.
Исходя из буквального толкования пункта 2.2.4 договора, арендатору предоставлено право досрочного освобождения арендуемого помещения (право одностороннего отказа от исполнения договора) при условии соблюдения им обязанности письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения не позднее, чем за один месяц до такого освобождения.
Таким образом, в случае реализации арендатором указанного в пункте 2.2.4 договора аренды права на досрочный отказ от его исполнения соответствующее уведомление должно быть направлено арендодателю за месяц до даты освобождения арендуемого помещения, в связи с чем договор считается утратившим свое действие по истечении месяца с момента получения арендодателем уведомления арендатора.
ИП Ивановым Г.В. не оспаривается факт получения 27.02.2015 от арендатора уведомления об отказе от договора аренды, а также обстоятельство фактической передачи арендуемого помещения (ключей от него) свободным от имущества ООО "Нэйл рум" в этот же день.
Вместе с тем данные действия арендатора не умаляют условия пункта 2.2.4 договора о прекращении его действия по истечении месяца с момента отказа от договора, то есть в период с 28.03.2015.
Тем самым, будучи связанным данным условием договора аренды, предполагающим возможность пользования обществом арендуемым имуществом вплоть по 27.03.2015 включительно, предприниматель был лишен возможности распорядиться помещением в своих интересах, в частности путем заключения договора аренды с третьими лицами, что дает ему право требовать от общества внесения арендных платежей за месяц действия договора аренды, предшествующий его досрочному расторжению.
Неиспользование ООО "Нэйл рум" арендуемого помещения с 27.02.2015 с учетом условия пункта 2.2.4 договора не освобождает его от обязанности оплатить наличие возможности правомерного осуществления пользования объектом недвижимости.
В этой связи в отсутствие доказательств, свидетельствующих о погашении образовавшейся задолженности по внесению арендных платежей по договору N 10/15 от 23.01.2015 за период действия договора с 01.03.2015 по 27.03.2015 включительно, апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований в части 87096 рублей 77 копеек задолженности по арендной плате из расчета 100000 рублей ежемесячного платежа на основании статей 309, 310, 614, 650 ГК РФ. При этом требование о взыскании 12903 рублей 23 копеек задолженности за период с 28.03.2015 по 31.03.2015 удовлетворению не подлежит ввиду прекращения срока действия договора аренды с 28.03.2015.
ИП Ивановым Г.В. также заявлено требование о взыскании пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 13900 рублей за период с 05.03.2015 по 22.07.2015.
На основании пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
В пункте 4.3 договора аренды стороны установили, что в случае просрочки уплаты арендных платежей арендатор уплачивает пеню в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.
Поскольку факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по договору апелляционным судом установлен, а соглашение о неустойке и ее размере оговорено сторонами в договоре, судебная коллегия усматривает основания для привлечения общества к ответственности в виде пени, предусмотренной пунктом 4.3 договора аренды.
По расчету апелляционного суда (с учетом положений пункта 3.3 договора о том, что арендная плата подлежит оплате до 5 числа каждого текущего месяца) размер неустойки, начисленной на сумму задолженности 87096 рублей 77 копеек, в заявленный ко взысканию период (139 дней просрочки) составил 12106 рублей 45 копеек, которые подлежат взысканию с ответчика в пользу истца на основании статьи 330 ГК РФ.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судебной коллегией обоснованными в части, решение Арбитражного суда Приморского края в обжалуемой части - подлежащим изменению по основаниям пункта 2 статьи 269 АПК ввиду несоответствия выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела (пункт 3 части 1 статьи 270 АПК РФ).
В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований. По такому же правилу распределяются судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с подачей апелляционной жалобы.
Апелляционным судом установлено, что при подаче рассматриваемого иска ИП Ивановым Г.В. уплачена государственная пошлина в размере 4994 рублей, при подаче апелляционной жалобы - 3000 рублей.
Денежные требования истца удовлетворены частично на общую сумму 125546 рублей 41 копейка, в удовлетворении остальных требований отказано. С учетом изложенного взысканию с ответчика в доход федерального бюджета подлежит 4442 рубля 70 копеек расходов по оплате государственной пошлины по иску и 2668 рублей 82 копейки расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 23.11.2015 по делу N А51-16208/2015 изменить.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Нэйл рум" в пользу Индивидуального предпринимателя Иванова Германа Валерьевича 87096 (Восемьдесят семь тысяч девяносто шесть) рублей 77 копеек задолженности по арендной плате, 9231 (Девять тысяч двести тридцать один) рубль 66 копеек задолженности по коммунальным расходам, 12106 (Двенадцать тысяч сто шесть) рублей 45 копеек пени, 10000 (Десять тысяч) рублей штрафа, 4442 (Четыре тысячи четыреста сорок два) рубля 70 копеек расходов по оплате государственной пошлины по иску, 2668 (Две тысячи шестьсот шестьдесят восемь) рублей 82 копейки расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, всего 125546 (Сто двадцать пять тысяч пятьсот сорок шесть) рублей 41 копейку.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительный лист.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
Д.А.ГЛЕБОВ
Н.А.СКРИПКА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)