Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) общества с ограниченной ответственностью "Траст-Контакт" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.12.2015 (судья Картошкина Е.А.), постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 (судьи Капустина Л.А., Рыжова Е.В., Тимашкова Е.Н.) и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2016 (судьи Гладышева Е.В., Леонова Л.В., Сорокина И.В.) по делу N А54-1715/2015
установил:
государственное автономное учреждение культуры "Рязанская областная филармония" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Транс-Контракт" (далее - Общество) о взыскании 596 074 рублей 63 копеек, в том числе 390 856 рублей 42 копеек задолженности по арендной плате с 31.07.2014 по 31.03.2015 и 205 218 рублей 21 копейки неустойки с 11.08.2014 по 20.05.2015.
В свою очередь, Общество обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями о взыскании 4 109 552 рублей 14 копеек, в том числе 4 108 610 рублей 58 копеек стоимости неотделимых улучшений по договору аренды от 31.07.2001 N 0121020П и 941 рубля 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области и Министерство культуры и туризма Рязанской области.
Определением Арбитражного суда Рязанской области от 29.09.2015 произведена замена третьего лица - Министерства культуры и туризма Рязанской области на его правопреемника - Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Рязанской области.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.12.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2016, первоначальный иск удовлетворен частично: с Общества в пользу Учреждения взыскано 409 326 рублей 42 копейки, в том числе 390 856 рублей 42 копейки задолженности и 18 470 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части первоначального иска, а также встречных исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.
В жалобе заявитель указывает на неправомерное принятие в качестве доказательства дополнительного соглашения от 20.08.2014 N 9, так как в материалах дела отсутствует его подлинник.
Общество утверждает, что уплату арендных платежей на основании указанного соглашения не производило.
Также заявитель полагает, что условия договора аренды не содержат запрета на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.
Как следует из обжалуемых актов, 31.07.2001 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) по согласованию с Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области (стороны указаны с учетом дополнительных соглашений к договору от 09.12.2014 N 2, от 01.09.2011 N 5) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Рязанской области и отнесенного в установленном порядке к памятникам истории и культуры N 0121020П (с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2010 N 3), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания - театр, магазин, лит. А (пом. N 1-5, 7-14 на 1 этаже и пом. N 1-19 в подвале по паспорту БТИ), являющегося государственной собственностью Рязанской области (о чем в ЕГРП 22.04.2010 сделана регистрационная запись N 62-62-01/152/2019-202), объектом культурного наследия федерального значения "Гостиный двор ХVIII-XIX вв." и находящийся в оперативном управлении Учреждения (о чем в ЕГРП 21.07.2010 сделана регистрационная запись N 62-62-01/276/2010-078).
Общая полезная площадь объекта - 444,8 кв. м (в редакции дополнительного соглашения к договору от 01.09.2011).
Пунктами 2.2.7, 2.2.8, 2.2.19 договора аренды и пунктами 1.8, 2.2.11, 2.2.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2011 N 5) установлены обязанности арендатора по поддержанию арендуемого имущества в надлежащем состоянии, в том числе своевременного текущего и капитального ремонта арендуемой части здания за свой счет, с предварительным письменным уведомлением балансодержателя и арендодателя и разрешения государственного органа; неотделимые без вреда для объекта улучшения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя и государственного органа. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока договора аренды.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2014 N 9) размер ежемесячной арендной платы составляет 85 401 рубль 50 копеек, которая подлежит уплате не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15-го числа.
Пунктом 5.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2011 N 5) предусмотрено, что за просрочку внесения арендной платы (п. 4.1) уплачивается неустойка в размере 0,5% в день от просроченной суммы до даты погашения задолженности.
По актам приема передачи от 31.07.2001, от 24.06.2005 объект передан арендатору.
Письмами от 25.02.2015 N 74 и от 16.03.2015 N 114 Учреждение уведомило Общество о наличии задолженности по арендной плате, предложив погасить ее и уплатить штрафные санкции, а также расторгнуть договор аренды.
Соглашением от 07.04.2015 договор аренды от 31.07.2001 N 0121020П расторгнут.
Учреждение, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате до момента прекращения договора, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
Заявляя встречные требования, общество ссылалось на то, что в период действия договора произвело неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем.
Исследовав, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статьями 328, 330, 333, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд частично удовлетворил первоначальный иск, снизив размер причитающейся ко взысканию неустойки, так как установил наличие у Общества задолженности перед Учреждением по арендной плате.
Отказывая во встречных требованиях суд, исходя из представленных в дело доказательств, в том числе условий договора аренды, с учетом дополнительных соглашений, пришел к выводу о том, что стоимость произведенных неотделимых улучшений не подлежит возмещению.
Кроме того, судом было правомерно учтено, что несмотря на условия договора аренды, Обществом не были представлены доказательства согласования с арендодателем, государственным органом, а также получения разрешения на все производимые им неотделимые улучшения арендованной части здания.
Доводы, приведенные заявителем, были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку, не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, способных повлиять на исход дела, которые могли бы служить основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Траст-Контакт" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РФ ОТ 26.09.2016 N 310-ЭС16-11370 ПО ДЕЛУ N А54-1715/2015
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу по иску о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки, по встречному иску о взыскании стоимости неотделимых улучшений по договору аренды части здания.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 сентября 2016 г. N 310-ЭС16-11370
Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С., рассмотрев жалобу (заявление) общества с ограниченной ответственностью "Траст-Контакт" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 04.12.2015 (судья Картошкина Е.А.), постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 (судьи Капустина Л.А., Рыжова Е.В., Тимашкова Е.Н.) и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2016 (судьи Гладышева Е.В., Леонова Л.В., Сорокина И.В.) по делу N А54-1715/2015
установил:
государственное автономное учреждение культуры "Рязанская областная филармония" (далее - Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Транс-Контракт" (далее - Общество) о взыскании 596 074 рублей 63 копеек, в том числе 390 856 рублей 42 копеек задолженности по арендной плате с 31.07.2014 по 31.03.2015 и 205 218 рублей 21 копейки неустойки с 11.08.2014 по 20.05.2015.
В свою очередь, Общество обратилось в арбитражный суд со встречными требованиями о взыскании 4 109 552 рублей 14 копеек, в том числе 4 108 610 рублей 58 копеек стоимости неотделимых улучшений по договору аренды от 31.07.2001 N 0121020П и 941 рубля 56 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области и Министерство культуры и туризма Рязанской области.
Определением Арбитражного суда Рязанской области от 29.09.2015 произведена замена третьего лица - Министерства культуры и туризма Рязанской области на его правопреемника - Государственную инспекцию по охране объектов культурного наследия Рязанской области.
Решением Арбитражного суда Рязанской области от 04.12.2015, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2016, первоначальный иск удовлетворен частично: с Общества в пользу Учреждения взыскано 409 326 рублей 42 копейки, в том числе 390 856 рублей 42 копейки задолженности и 18 470 рублей неустойки. В удовлетворении остальной части первоначального иска, а также встречных исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, заявитель просит отменить состоявшиеся по делу судебные акты, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.
В жалобе заявитель указывает на неправомерное принятие в качестве доказательства дополнительного соглашения от 20.08.2014 N 9, так как в материалах дела отсутствует его подлинник.
Общество утверждает, что уплату арендных платежей на основании указанного соглашения не производило.
Также заявитель полагает, что условия договора аренды не содержат запрета на возмещение стоимости неотделимых улучшений.
В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.
Как следует из обжалуемых актов, 31.07.2001 между Учреждением (арендодатель) и Обществом (арендатор) по согласованию с Министерством имущественных и земельных отношений Рязанской области (стороны указаны с учетом дополнительных соглашений к договору от 09.12.2014 N 2, от 01.09.2011 N 5) заключен договор аренды недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Рязанской области и отнесенного в установленном порядке к памятникам истории и культуры N 0121020П (с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2010 N 3), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование часть здания - театр, магазин, лит. А (пом. N 1-5, 7-14 на 1 этаже и пом. N 1-19 в подвале по паспорту БТИ), являющегося государственной собственностью Рязанской области (о чем в ЕГРП 22.04.2010 сделана регистрационная запись N 62-62-01/152/2019-202), объектом культурного наследия федерального значения "Гостиный двор ХVIII-XIX вв." и находящийся в оперативном управлении Учреждения (о чем в ЕГРП 21.07.2010 сделана регистрационная запись N 62-62-01/276/2010-078).
Общая полезная площадь объекта - 444,8 кв. м (в редакции дополнительного соглашения к договору от 01.09.2011).
Пунктами 2.2.7, 2.2.8, 2.2.19 договора аренды и пунктами 1.8, 2.2.11, 2.2.12 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2011 N 5) установлены обязанности арендатора по поддержанию арендуемого имущества в надлежащем состоянии, в том числе своевременного текущего и капитального ремонта арендуемой части здания за свой счет, с предварительным письменным уведомлением балансодержателя и арендодателя и разрешения государственного органа; неотделимые без вреда для объекта улучшения производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя и государственного органа. Стоимость таких улучшений не возмещается по окончании срока договора аренды.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 20.08.2014 N 9) размер ежемесячной арендной платы составляет 85 401 рубль 50 копеек, которая подлежит уплате не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым, до 15-го числа.
Пунктом 5.4 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.09.2011 N 5) предусмотрено, что за просрочку внесения арендной платы (п. 4.1) уплачивается неустойка в размере 0,5% в день от просроченной суммы до даты погашения задолженности.
По актам приема передачи от 31.07.2001, от 24.06.2005 объект передан арендатору.
Письмами от 25.02.2015 N 74 и от 16.03.2015 N 114 Учреждение уведомило Общество о наличии задолженности по арендной плате, предложив погасить ее и уплатить штрафные санкции, а также расторгнуть договор аренды.
Соглашением от 07.04.2015 договор аренды от 31.07.2001 N 0121020П расторгнут.
Учреждение, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате до момента прекращения договора, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.
Заявляя встречные требования, общество ссылалось на то, что в период действия договора произвело неотделимые улучшения по согласованию с арендодателем.
Исследовав, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь статьями 328, 330, 333, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и учтя разъяснения, изложенные в пункте 123 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" и пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд частично удовлетворил первоначальный иск, снизив размер причитающейся ко взысканию неустойки, так как установил наличие у Общества задолженности перед Учреждением по арендной плате.
Отказывая во встречных требованиях суд, исходя из представленных в дело доказательств, в том числе условий договора аренды, с учетом дополнительных соглашений, пришел к выводу о том, что стоимость произведенных неотделимых улучшений не подлежит возмещению.
Кроме того, судом было правомерно учтено, что несмотря на условия договора аренды, Обществом не были представлены доказательства согласования с арендодателем, государственным органом, а также получения разрешения на все производимые им неотделимые улучшения арендованной части здания.
Доводы, приведенные заявителем, были предметом рассмотрения судебных инстанций и получили надлежащую правовую оценку, не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, способных повлиять на исход дела, которые могли бы служить основанием для пересмотра обжалуемых судебных актов.
С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
Отказать в передаче кассационной жалобы общества с ограниченной ответственностью "Траст-Контакт" для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судья
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
Верховного Суда Российской Федерации
Н.С.ЧУЧУНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)