Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2016 года
Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.А. Бирюковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Щаповой, рассмотрел дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" (ИНН 6629013703, ОГРН 1026601724588) к Муниципальному образованию Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ИНН 6629001698), Индивидуальному предпринимателю Криворучко Леониду Анатольевичу (ИНН 662900768330), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,
при участии в судебном заседании:
от истца: М.В. Кичигин, представитель по доверенности N 110 от 08.02.2016 г.,
от ответчика: И.А. Исакова, представитель по доверенности N 01-07/2285 от 25.12.2013 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" обратилось в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, Индивидуальному предпринимателю Криворучко Леониду Анатольевичу о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости в отношении нежилых помещений N 6 - 14, 23 с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-ом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5.
В обоснование заявленных требований ссылается на положения ст. 11, 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 18.01.2016 г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
Определением от 29.01.2016 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Истец уточнил исковые требования. Пункт 2 просительной части искового заявления просит изложить в следующей редакции: "Обязать Муниципальное образование Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Энергосервис" договор купли-продажи нежилых помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде, и учесть стоимость неотделимых улучшений арендатора в сумме 960 000 рублей".
Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по делу. От ответчика поступил отзыв, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать. Вторым ответчиком направлен отзыв.
Определением от 22.02.2016 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Определением от 26.04.2016 г. в рамках дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Некоммерческому партнерству "СМАО". От некоммерческого партнерства "СМАО" по результатам проведенной экспертизы поступило заключение.
С учетом результатов проведенной экспертизы, стороны заявили ходатайство о проведении оценочной экспертизы по делу. Ходатайство удовлетворено, определением от 22.06.2016 г. по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Областной Центр Оценки".
От ООО "Областной Центр Оценки" поступило экспертное заключение.
Определением от 05.08.2016 г. назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.
От истца по результатам проведенной экспертизы поступило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, просит 1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную в проекте договора купли-продажи N 02-07/250 на основании отчета об оценке, выполненного индивидуальным предпринимателем Криворучко Леонидом Анатольевичем в отношении нежилых помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5. 2. Обязать Муниципальное образование Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Энергосервис" договор купли-продажи нежилых помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, по цене, равной 2 721 000 (два миллиона семьсот двадцать одна) тысяча рублей, и зачесть в счет оплаты цены нежилых помещений рыночную стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в сумме 510 000 (пятьсот десять) тысяч рублей.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
ООО "Энергосервис" является арендатором нежилых помещений N 6 - 14, 23 с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, площадью 91,4 кв. м, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, на основании договора аренды N 107/2012 от 15.10.2012 г. между Новоуральским городским округом в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (Арендодатель) и ООО "Энергосервис" (Арендатор).
Государственная регистрация договора аренды N 107/2012 от 15.10.2012 г. произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 15.02.2013 г. за N 66-66-31/660/2013-439.
24.08.2015 г. ООО "Энергосервис" обратилось в КУМИ НГО с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Решением Думы Новоуральского городского округа N 121 от 28.10.2015 г. "О внесении изменений в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2015 год" определено осуществить приватизацию объекта недвижимости путем его выкупа в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Цена выкупа установлена в размере 4 510 000 рублей, в т.ч. стоимость неотделимых улучшений арендатора 960 000 рублей (строка 21 прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2015 год).
КУМИ НГО направил ООО "Энергосервис" предложение N 01-08/1499 от 09.11.2015 г. о заключении договора купли-продажи арендуемого объекта путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением проекта договора купли-продажи. Как указано в предложении, цена выкупа недвижимого имущества определена в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным независимым оценщиком.
В ответе N 01-08/1763 от 15.12.2015 г. на обращение ООО "Энергосервис" КУМИ НГО сообщил, что отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен оценщиком - ИП Криворучко Л.А.
Не согласившись с величиной рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Энергосервис" произвело альтернативную оценку рыночной стоимости объекта, обратившись в Торгово-промышленную палату Новоуральского городского округа.
По данным отчета N 15 169 010 321 от 02.12.2015 г., составленного Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 66:57:0102031:4463 составляет не 4 510 000 рублей, а 3565000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений в ходе оценки сомнению не подвергнута.
В связи с этим ООО "Энергосервис" направило КУМИ НГО протокол разногласий, в котором, в частности, предложило изложить пункт 3 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта, указанного в настоящем договоре, составляет 2605000 рублей без учета НДС, так как согласно отчету оценки рыночной стоимости недвижимого имущества рыночная стоимость объекта без учета НДС составляет 3565000 рублей, в том числе стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества 960000 рублей".
Письмом N 01-08/1763 от 15.12.2015 г. КУМИ НГО отклонил предложенный ООО "Энергосервис" протокол разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.
Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
При рассмотрении настоящего дела, судом назначена судебная экспертиза, в том числе по вопросу является ли достоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости - помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, первого этажа жилого дома N 5 на ул. Комсомольская г. Новоуральска, Свердловской области, определенной в Отчете об оценке объектов недвижимого имущества от 08.10.2015 г. N 09/10.
Согласно заключению эксперта Некоммерческого партнерства "СМАО" N 3477/1 от 19.05.2016 г. по результатам проведения судебной экспертизы, величина рыночной стоимости объекта недвижимости - помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, первого этажа жилого дома N 5 на ул. Комсомольская г. Новоуральска, Свердловской области, определенной в Отчете об оценке объектов недвижимого имущества от 08.10.2015 г. N 09/10 не является достоверной.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что невозможно для принятия решения воспользоваться указанным отчетом.
Согласно заключение судебной экспертизы N 474-16/Э, подготовленному Областным Центром Оценки, величина рыночной стоимости нежилых помещений NN 6 - 14, 23 по поэтажному плану первого этажа, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Комсомольская, 5, общей площадью 91,4 кв. м, определяемая по состоянию на 24 августа 2015 года без учета НДС составляет 2721000 руб.
Величина рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в нежилых помещениях NN 6 - 14, 23 по поэтажному плану первого этажа, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Комсомольская, 5, общей площадью 91,4 кв. м, определяемая по состоянию на 24 августа 2015 года без учета НДС составляет 510000 руб.
С учетом положений Закона N 159-ФЗ, принимая во внимание изложенные обстоятельства, величина рыночной стоимости определена по результатам судебной экспертизы по состоянию на дату подачи заявки; заключение эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы не опровергнуто, не заявлено о несогласии с выводами эксперта, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
Расходы по оплате госпошлины и по оплате судебной экспертизы относятся на ответчиков (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную в отчете от 08.10.2015 г. N 09/10.
3. Обязать Муниципальное образование Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" договор купли-продажи нежилых помещений N 6 - 14, 23 с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-ом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, по цене 2721000 рублей, без НДС, и зачесть в счет оплаты нежилых помещений рыночную стоимость неотделимых улучшений в размере 510000 рублей.
4. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Криворучко Леонида Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, расходы на экспертизу в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.
5. Взыскать с Муниципального образования Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, расходы на экспертизу в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 01.09.2016 ПО ДЕЛУ N А60-700/2016
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. по делу N А60-700/2016
Резолютивная часть решения объявлена 25 августа 2016 года
Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2016 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Л.А. Бирюковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.А. Щаповой, рассмотрел дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" (ИНН 6629013703, ОГРН 1026601724588) к Муниципальному образованию Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (ИНН 6629001698), Индивидуальному предпринимателю Криворучко Леониду Анатольевичу (ИНН 662900768330), о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости,
при участии в судебном заседании:
от истца: М.В. Кичигин, представитель по доверенности N 110 от 08.02.2016 г.,
от ответчика: И.А. Исакова, представитель по доверенности N 01-07/2285 от 25.12.2013 г.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" обратилось в арбитражный суд с иском к Муниципальному образованию Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа, Индивидуальному предпринимателю Криворучко Леониду Анатольевичу о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости в отношении нежилых помещений N 6 - 14, 23 с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-ом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5.
В обоснование заявленных требований ссылается на положения ст. 11, 12, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением от 18.01.2016 г. в порядке, установленном статьями 127, 133, 135, 136 АПК РФ, арбитражным судом указанное заявление принято к производству, дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
Определением от 29.01.2016 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Истец уточнил исковые требования. Пункт 2 просительной части искового заявления просит изложить в следующей редакции: "Обязать Муниципальное образование Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Энергосервис" договор купли-продажи нежилых помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в арбитражном суде, и учесть стоимость неотделимых улучшений арендатора в сумме 960 000 рублей".
Истцом заявлено ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по делу. От ответчика поступил отзыв, в котором просит в удовлетворении исковых требований отказать. Вторым ответчиком направлен отзыв.
Определением от 22.02.2016 г. дело назначено к судебному разбирательству.
Определением от 26.04.2016 г. в рамках дела назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Некоммерческому партнерству "СМАО". От некоммерческого партнерства "СМАО" по результатам проведенной экспертизы поступило заключение.
С учетом результатов проведенной экспертизы, стороны заявили ходатайство о проведении оценочной экспертизы по делу. Ходатайство удовлетворено, определением от 22.06.2016 г. по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО "Областной Центр Оценки".
От ООО "Областной Центр Оценки" поступило экспертное заключение.
Определением от 05.08.2016 г. назначено судебное заседание для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу.
От истца по результатам проведенной экспертизы поступило ходатайство об уточнении исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, просит 1. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, установленную в проекте договора купли-продажи N 02-07/250 на основании отчета об оценке, выполненного индивидуальным предпринимателем Криворучко Леонидом Анатольевичем в отношении нежилых помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5. 2. Обязать Муниципальное образование Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "Энергосервис" договор купли-продажи нежилых помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, по цене, равной 2 721 000 (два миллиона семьсот двадцать одна) тысяча рублей, и зачесть в счет оплаты цены нежилых помещений рыночную стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в сумме 510 000 (пятьсот десять) тысяч рублей.
Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд
установил:
ООО "Энергосервис" является арендатором нежилых помещений N 6 - 14, 23 с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, площадью 91,4 кв. м, на 1-м этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, на основании договора аренды N 107/2012 от 15.10.2012 г. между Новоуральским городским округом в лице председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа (Арендодатель) и ООО "Энергосервис" (Арендатор).
Государственная регистрация договора аренды N 107/2012 от 15.10.2012 г. произведена Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 15.02.2013 г. за N 66-66-31/660/2013-439.
24.08.2015 г. ООО "Энергосервис" обратилось в КУМИ НГО с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).
Решением Думы Новоуральского городского округа N 121 от 28.10.2015 г. "О внесении изменений в прогнозный план приватизации муниципального имущества на 2015 год" определено осуществить приватизацию объекта недвижимости путем его выкупа в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Цена выкупа установлена в размере 4 510 000 рублей, в т.ч. стоимость неотделимых улучшений арендатора 960 000 рублей (строка 21 прогнозного плана приватизации муниципального имущества на 2015 год).
КУМИ НГО направил ООО "Энергосервис" предложение N 01-08/1499 от 09.11.2015 г. о заключении договора купли-продажи арендуемого объекта путем реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с приложением проекта договора купли-продажи. Как указано в предложении, цена выкупа недвижимого имущества определена в соответствии с отчетом оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, выполненным независимым оценщиком.
В ответе N 01-08/1763 от 15.12.2015 г. на обращение ООО "Энергосервис" КУМИ НГО сообщил, что отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости выполнен оценщиком - ИП Криворучко Л.А.
Не согласившись с величиной рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Энергосервис" произвело альтернативную оценку рыночной стоимости объекта, обратившись в Торгово-промышленную палату Новоуральского городского округа.
По данным отчета N 15 169 010 321 от 02.12.2015 г., составленного Торгово-промышленной палатой Новоуральского городского округа, рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 66:57:0102031:4463 составляет не 4 510 000 рублей, а 3565000 рублей. Стоимость неотделимых улучшений в ходе оценки сомнению не подвергнута.
В связи с этим ООО "Энергосервис" направило КУМИ НГО протокол разногласий, в котором, в частности, предложило изложить пункт 3 договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта, указанного в настоящем договоре, составляет 2605000 рублей без учета НДС, так как согласно отчету оценки рыночной стоимости недвижимого имущества рыночная стоимость объекта без учета НДС составляет 3565000 рублей, в том числе стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества 960000 рублей".
Письмом N 01-08/1763 от 15.12.2015 г. КУМИ НГО отклонил предложенный ООО "Энергосервис" протокол разногласий.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.
Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Закона N 159-ФЗ.
Законом N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие требованиям статьи 3 названного Закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность заключить данный договор.
В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления предпринимателя о намерении реализовать преимущественное право на приватизацию уполномоченные органы обязаны: 1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; 2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; 3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Таким образом, п. 1 ч. 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрена обязательность проведения оценки и, исходя из требований ст. 12 Федерального закона от 28.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об оценочной деятельности), итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
При рассмотрении настоящего дела, судом назначена судебная экспертиза, в том числе по вопросу является ли достоверной величина рыночной стоимости объекта недвижимости - помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, первого этажа жилого дома N 5 на ул. Комсомольская г. Новоуральска, Свердловской области, определенной в Отчете об оценке объектов недвижимого имущества от 08.10.2015 г. N 09/10.
Согласно заключению эксперта Некоммерческого партнерства "СМАО" N 3477/1 от 19.05.2016 г. по результатам проведения судебной экспертизы, величина рыночной стоимости объекта недвижимости - помещений N 6 - 14, 23, площадью 91,4 кв. м, первого этажа жилого дома N 5 на ул. Комсомольская г. Новоуральска, Свердловской области, определенной в Отчете об оценке объектов недвижимого имущества от 08.10.2015 г. N 09/10 не является достоверной.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу о том, что невозможно для принятия решения воспользоваться указанным отчетом.
Согласно заключение судебной экспертизы N 474-16/Э, подготовленному Областным Центром Оценки, величина рыночной стоимости нежилых помещений NN 6 - 14, 23 по поэтажному плану первого этажа, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Комсомольская, 5, общей площадью 91,4 кв. м, определяемая по состоянию на 24 августа 2015 года без учета НДС составляет 2721000 руб.
Величина рыночной стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором в нежилых помещениях NN 6 - 14, 23 по поэтажному плану первого этажа, с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Новоуральск, ул. Комсомольская, 5, общей площадью 91,4 кв. м, определяемая по состоянию на 24 августа 2015 года без учета НДС составляет 510000 руб.
С учетом положений Закона N 159-ФЗ, принимая во внимание изложенные обстоятельства, величина рыночной стоимости определена по результатам судебной экспертизы по состоянию на дату подачи заявки; заключение эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы не опровергнуто, не заявлено о несогласии с выводами эксперта, суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.
Расходы по оплате госпошлины и по оплате судебной экспертизы относятся на ответчиков (ст. 110 АПК РФ).
На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Признать недостоверной величину рыночной стоимости объекта недвижимости, определенную в отчете от 08.10.2015 г. N 09/10.
3. Обязать Муниципальное образование Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа заключить с Обществом с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" договор купли-продажи нежилых помещений N 6 - 14, 23 с кадастровым номером 66:57:0102031:4463, на 1-ом этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Новоуральск Свердловской области, ул. Комсомольская, д. 5, по цене 2721000 рублей, без НДС, и зачесть в счет оплаты нежилых помещений рыночную стоимость неотделимых улучшений в размере 510000 рублей.
4. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Криворучко Леонида Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, расходы на экспертизу в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей 00 копеек.
5. Взыскать с Муниципального образования Новоуральский городской округ в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом Новоуральского городского округа в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ЭНЕРГОСЕРВИС" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6000 (шесть тысяч) рублей 00 копеек, расходы на экспертизу в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек.
6. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Л.А.БИРЮКОВА
Л.А.БИРЮКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)