Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой Е.С.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Старт" (ИНН 1901130600, ОГРН 1161901053258)
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 14 апреля 2017 года по делу N А74-256/2017, принятое судьей Чумаченко Т.В.,
Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442, далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственность "Старт" (ИНН 1901130600, ОГРН 1161901053258, далее - ООО "Старт", ответчик) о взыскании 1 405 973 рублей 91 копейки, в том числе: 1 146 561 рубль 77 копеек задолженности за июль - декабрь 2016 года по договору аренды от 01.07.2016 N 148, 259 412 рублей 14 копеек неустойки за период с 18.07.2016 по 30.12.2016, расторжении договора аренды от 01.07.2016 N 148, обязании передать по акту приема-передачи помещение.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 апреля 2017 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку требование истца о расторжении договора аренды во внесудебном порядке не предъявлялось, пеня не выставлялась, следовательно, истцом не был соблюден претензионный порядок.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 16.06.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому в адрес ответчика направлялась претензия. Согласно последнему абзацу претензии N 1907 от 28.09.2016 ответчику предлагалось в 5-дневный срок освободить и сдать арендуемое помещение по акту представителю Комитета, оплатить задолженность по арендной плате и неустойку.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 01.07.2016 заключен договор аренды N 148, по условиям которого арендодатель на основании постановления Администрации города Абакана от 17.06.2016 N 947 передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого здания (далее - помещение) по адресу: г. Абакан, ул. Набережная, 1, площадью 289,0 кв. м (1 этаж, помещения N 1-16, 19-26 в соответствии с экспликацией) для использования под спасательную станцию с размером оплаты 191 095 руб. 50 коп. в месяц (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.1 договора неотъемлемой частью договора является экспликация (приложение N 2 к договору).
Срок действия договора установлен с 01.07.2016 по 30.06.2026 (пункт 1.4. договора).
По акту приема-передачи от 01.07.2016 помещение передано в пользование арендатору (ответчику).
Согласно пункту 1.2 договора, арендные платежи за пользование арендуемым помещением производятся ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Счет на оплату арендодателем не выставляется. Моментом исполнения обязательства по внесению арендной платы считается момент поступления денежных средств на счет арендодателя.
Пунктом 2.2.9 установлена обязанность арендатора вносить арендную плату и коммунальные платежи в размера и порядке, установленных договором. В случае изменения арендной платы на основании актов представительного органа местного самоуправления арендатор обязуется оплачивать арендную плату в соответствии с изменениями.
Согласно пункту 2.2.19 договора арендатор обязан в течение 3-х месяцев с момента подписания настоящего договора произвести оценку арендуемого помещения и зарегистрировать договор за свой счет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, при неуплате в срок установленных договором арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,25% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, когда арендатор, в том числе более, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, независимо от последующего внесения (подпункт 4).
Доказательства регистрации сделки в материалы дела не представлены.
Арендные платежи в период действия договора ответчиком не вносились, в связи с чем, истцом направлена претензия от 28.09.2016 N 1907 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность и пеню, расторгнуть договор аренды N 148 и сдать арендуемое помещение истцу.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Рассматриваемый спор возник в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды, следовательно, правоотношения сторон в данном случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Согласно положениям договора аренды (пункт 1.1) и приложению N 1, N 2 к нему, предмет договора можно считать согласованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт пользования в спорный период помещениями подтверждается материалами дела (актом приема-передачи) и ответчиком не оспорен.
Из материалов дела следует, что задолженность ответчика по внесению арендной платы составляет 1 146 561 рубль 77 копеек за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года.
Вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании долга в полном объеме.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.2 договора истцом также была начислена неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 0,25% от суммы долга за каждый день просрочки и заявлена ко взысканию в сумме 259 412 рублей 14 копеек за период с 18.07.2016 по 30.12.2016.
Расчет неустойки повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан верным и подлежащим применению.
Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.
Ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании пени в полном объеме.
Довод ответчика о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать следующее.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, судом первой инстанции установлено, что соглашение о предмете договора и о размере арендной платы сторонами договора достигнуто, помещения в пользование ответчиком приняты без замечаний, соответственно, обе стороны договора обязаны его надлежаще исполнять, в том числе, ответчик обязан вносить арендную плату в соответствии с принятым на себя обязательством.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Исходя из смысла статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
На основании вышеизложенных обстоятельств, договор, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным для третьих лиц, для сторон договора он является заключенным.
Требование о расторжении договора и возврате помещения также правомерно удовлетворено по следующим основаниям.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 4.1 договора установлены основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя: если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, независимо от последующего внесения.
В связи с неоднократной неуплатой арендной платы ответчиком истец направил ему претензию от 28.09.2016 N 1907 о необходимости оплатить имеющуюся задолженность и пени. Претензия направлена ответчику по юридическому адресу, получена ответчиком 07.10.2016 и оставлена без ответа.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Досудебный порядок по требованию о расторжении договора истцом соблюден, претензия от 28.09.2016 N 1907 содержит предложение о расторжении договора.
В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При таких обстоятельствах, в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора правомерно удовлетворено.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на арендатора обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с расторжением договора аренды от 01.07.2016 N 148, законные основания пользования помещением у ответчика отсутствуют, следовательно, у него в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность возвратить арендуемые помещения.
Ссылка заявителя жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению как противоречащая фактическим обстоятельствам дела.
Обязательный претензионный порядок урегулирования споров, возникающих из гражданских правоотношений (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" вступил в силу с 01.06.2016.
В материалы дела представлена претензия от 28.09.2016 N 1907 (л.д. 17), согласно которой истец предложил ответчику оплатить задолженность и пени, расторгнуть договор аренды N 148 и сдать арендуемое помещение истцу. Указанная претензия была направлена заказной корреспонденцией 29.09.2016 (л.д. 18), получена ответчиком 07.10.2016, что подтверждается распечаткой отчета об отслеживании отправления с официального сайта Почты России (л.д. 19). Материалами дела подтверждается направление претензии ответчику по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 апреля 2017 года по делу N А74-256/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.06.2017 ПО ДЕЛУ N А74-256/2017
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июня 2017 г. по делу N А74-256/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 июня 2017 года
Полный текст постановления изготовлен 19 июня 2017 года
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Бутиной И.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Поповой Е.С.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Старт" (ИНН 1901130600, ОГРН 1161901053258)
на решение Арбитражного суда Республики Хакасия
от 14 апреля 2017 года по делу N А74-256/2017, принятое судьей Чумаченко Т.В.,
установил:
Комитет муниципальной экономики Администрации города Абакана (ИНН 1901016985, ОГРН 1021900519442, далее - Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственность "Старт" (ИНН 1901130600, ОГРН 1161901053258, далее - ООО "Старт", ответчик) о взыскании 1 405 973 рублей 91 копейки, в том числе: 1 146 561 рубль 77 копеек задолженности за июль - декабрь 2016 года по договору аренды от 01.07.2016 N 148, 259 412 рублей 14 копеек неустойки за период с 18.07.2016 по 30.12.2016, расторжении договора аренды от 01.07.2016 N 148, обязании передать по акту приема-передачи помещение.
Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 апреля 2017 года иск удовлетворен.
Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, указал, что решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным, поскольку требование истца о расторжении договора аренды во внесудебном порядке не предъявлялось, пеня не выставлялась, следовательно, истцом не был соблюден претензионный порядок.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2017 года апелляционная жалоба принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 16.06.2017.
Материалами дела подтверждается надлежащее извещение лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции.
Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы размещена на официальном сайте Третьего арбитражного апелляционного суда: http://3aas.arbitr.ru/, а также в общедоступном информационном сервисе "Картотека арбитражных дел" (http://kad.arbitr.ru) в сети "Интернет").
При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому в адрес ответчика направлялась претензия. Согласно последнему абзацу претензии N 1907 от 28.09.2016 ответчику предлагалось в 5-дневный срок освободить и сдать арендуемое помещение по акту представителю Комитета, оплатить задолженность по арендной плате и неустойку.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
Между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 01.07.2016 заключен договор аренды N 148, по условиям которого арендодатель на основании постановления Администрации города Абакана от 17.06.2016 N 947 передает арендатору во временное владение и пользование часть нежилого здания (далее - помещение) по адресу: г. Абакан, ул. Набережная, 1, площадью 289,0 кв. м (1 этаж, помещения N 1-16, 19-26 в соответствии с экспликацией) для использования под спасательную станцию с размером оплаты 191 095 руб. 50 коп. в месяц (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.1 договора неотъемлемой частью договора является экспликация (приложение N 2 к договору).
Срок действия договора установлен с 01.07.2016 по 30.06.2026 (пункт 1.4. договора).
По акту приема-передачи от 01.07.2016 помещение передано в пользование арендатору (ответчику).
Согласно пункту 1.2 договора, арендные платежи за пользование арендуемым помещением производятся ежемесячно, не позднее 15 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Счет на оплату арендодателем не выставляется. Моментом исполнения обязательства по внесению арендной платы считается момент поступления денежных средств на счет арендодателя.
Пунктом 2.2.9 установлена обязанность арендатора вносить арендную плату и коммунальные платежи в размера и порядке, установленных договором. В случае изменения арендной платы на основании актов представительного органа местного самоуправления арендатор обязуется оплачивать арендную плату в соответствии с изменениями.
Согласно пункту 2.2.19 договора арендатор обязан в течение 3-х месяцев с момента подписания настоящего договора произвести оценку арендуемого помещения и зарегистрировать договор за свой счет в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия.
В соответствии с пунктом 3.2 договора, при неуплате в срок установленных договором арендных платежей арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,25% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.
Пунктом 4.1 договора стороны предусмотрели, что договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по требованию арендодателя, когда арендатор, в том числе более, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, независимо от последующего внесения (подпункт 4).
Доказательства регистрации сделки в материалы дела не представлены.
Арендные платежи в период действия договора ответчиком не вносились, в связи с чем, истцом направлена претензия от 28.09.2016 N 1907 с предложением оплатить образовавшуюся задолженность и пеню, расторгнуть договор аренды N 148 и сдать арендуемое помещение истцу.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Рассматриваемый спор возник в связи с ненадлежащим исполнением арендатором договора аренды, следовательно, правоотношения сторон в данном случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Согласно положениям договора аренды (пункт 1.1) и приложению N 1, N 2 к нему, предмет договора можно считать согласованным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Факт пользования в спорный период помещениями подтверждается материалами дела (актом приема-передачи) и ответчиком не оспорен.
Из материалов дела следует, что задолженность ответчика по внесению арендной платы составляет 1 146 561 рубль 77 копеек за период с июля 2016 года по декабрь 2016 года.
Вопреки положениям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о взыскании долга в полном объеме.
На основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3.2 договора истцом также была начислена неустойка за просрочку внесения арендной платы в размере 0,25% от суммы долга за каждый день просрочки и заявлена ко взысканию в сумме 259 412 рублей 14 копеек за период с 18.07.2016 по 30.12.2016.
Расчет неустойки повторно проверен судом апелляционной инстанции, признан верным и подлежащим применению.
Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника.
Ходатайство об уменьшении размера неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено.
На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о взыскании пени в полном объеме.
Довод ответчика о незаключенности договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, правомерно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", судам следует учитывать следующее.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из материалов дела следует, судом первой инстанции установлено, что соглашение о предмете договора и о размере арендной платы сторонами договора достигнуто, помещения в пользование ответчиком приняты без замечаний, соответственно, обе стороны договора обязаны его надлежаще исполнять, в том числе, ответчик обязан вносить арендную плату в соответствии с принятым на себя обязательством.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Исходя из смысла статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
На основании вышеизложенных обстоятельств, договор, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным для третьих лиц, для сторон договора он является заключенным.
Требование о расторжении договора и возврате помещения также правомерно удовлетворено по следующим основаниям.
В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 4.1 договора установлены основания для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя: если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, независимо от последующего внесения.
В связи с неоднократной неуплатой арендной платы ответчиком истец направил ему претензию от 28.09.2016 N 1907 о необходимости оплатить имеющуюся задолженность и пени. Претензия направлена ответчику по юридическому адресу, получена ответчиком 07.10.2016 и оставлена без ответа.
Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Досудебный порядок по требованию о расторжении договора истцом соблюден, претензия от 28.09.2016 N 1907 содержит предложение о расторжении договора.
В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
При таких обстоятельствах, в соответствии с пунктами 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о расторжении договора правомерно удовлетворено.
Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает на арендатора обязанность вернуть арендодателю имущество при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с расторжением договора аренды от 01.07.2016 N 148, законные основания пользования помещением у ответчика отсутствуют, следовательно, у него в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации возникла обязанность возвратить арендуемые помещения.
Ссылка заявителя жалобы на несоблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора подлежит отклонению как противоречащая фактическим обстоятельствам дела.
Обязательный претензионный порядок урегулирования споров, возникающих из гражданских правоотношений (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в соответствии со статьей 2 Федерального закона от 02.03.2016 N 47-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" вступил в силу с 01.06.2016.
В материалы дела представлена претензия от 28.09.2016 N 1907 (л.д. 17), согласно которой истец предложил ответчику оплатить задолженность и пени, расторгнуть договор аренды N 148 и сдать арендуемое помещение истцу. Указанная претензия была направлена заказной корреспонденцией 29.09.2016 (л.д. 18), получена ответчиком 07.10.2016, что подтверждается распечаткой отчета об отслеживании отправления с официального сайта Почты России (л.д. 19). Материалами дела подтверждается направление претензии ответчику по адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, оснований для отмены не имеется.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 апреля 2017 года по делу N А74-256/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
И.Н.БУТИНА
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)