Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в договоре купли-продажи сторонами не были согласованы существенные условия договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кененов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И. дело по апелляционной жалобе истца П., действующей в интересах несовершеннолетней фио, на решение Люблинского районного суда города Москвы от дата, которым постановлено:
В удовлетворении иска фио действующей в интересах несовершеннолетней фио к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и фио Гусейн оглы о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным отказать.
установила:
П., действуя в интересах несовершеннолетней дочери фио, обратилась в суд с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свои требования тем, что дата по итогам торгов в форме аукциона по продаже квартиры между наименование организации и А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, при этом в договоре купли-продажи сторонами не были согласованы существенные условия договора, а именно: в договоре нет указания на то, что несовершеннолетняя фио сохраняет в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
В судебном заседании представитель истца по доверенности фио иск поддержал.
Представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебном заседании иск не признал.
Ответчик А. и его представитель в судебном заседании иск не признали.
Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Москве и наименование организации в судебное заседание не явились, извещены.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии истец не явилась, о дате рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила, в связи с чем коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав ответчика А. и его представителя по доверенности фио, представителя третьего лица фио по доверенности фио, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Люблинского районного суда г. Москвы от дата по гражданскому делу N 2-408/11 по иску наименование организации к фио и фио, заключенный между наименование организации и фио, фио кредитный договор от дата N 77-КД-телефон был расторгнут, с фио и фио в солидарном порядке в пользу наименование организации было взыскано сумма, взыскание обращено на заложенное имущество - квартиру по адресу: адрес, начальная продажная цена установлена в сумме сумма
В рамках исполнительного производства N 54347/13/03/77 от дата, возбужденного в отношении должника фио, и исполнительного производства N 54346/13/03/77, возбужденного в отношении фио, квартира по адресу: адрес, была передана в Росимущество для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.
По результатам проведенных дата торгов победителем признан А.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от дата фио отказано в иске о признании торгов и протокола о результатах повторных торгов недействительными.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба фио без удовлетворения.
дата между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице наименование организации и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Из содержания договора от дата купли-продажи квартиры 125 в доме 35 корпус 1 по адресу в городе Москве, следует, что перечень лиц, за которыми сохраняется право на проживание в указанном жилом помещении, в нем не содержится.
Согласно выписке из домовой книги, несовершеннолетняя фио зарегистрирована в спорной квартире с дата
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. ст. 432, 558 ГК РФ, ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи от дата соответствует требованиям законодательства, сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с действующим законодательством за несовершеннолетней фио в силу закона сохраняется право пользования спорным помещением, в связи с чем это должно являться существенным условием договора купли-продажи квартиры, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из материалов дела усматривается, что взыскание на заложенное имущество, которым является объект недвижимости, произведено по решению суда, вступившему в законную силу, поэтому доводы истца о том, что кредит, возврат которого обеспечивался ипотекой спорной квартиры, был предоставлен на потребительские нужды, не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в частности Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный дата между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице наименование организации и А. состоялся при достижении сторонами договора соглашения по всем существенным условиям договора, установленным в силу закона, в том числе по его предмету и цене, является правильным, объект недвижимого имущества определен сторонами с достаточной определенностью.
фио не является лицом, в силу закона сохраняющим право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем А., в связи с чем, сведения о ее правах на жилое помещение обоснованно не включены в договор купли-продажи жилого помещения, а поэтому в данной части договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона.
Требования закона о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения сторонами договора также соблюдены.
При указанных обстоятельствах законных оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка истца на положения п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" как на основание для удовлетворения исковых требований, несостоятельна.
В соответствии с п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, для распространения на спорные правоотношения положений вышеуказанной нормы права необходимо, чтобы договор найма или аренды жилого помещения был заключен до возникновения ипотеки, либо после ее возникновения, но с согласия залогодержателя.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы фактически выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люблинского районного суда города Москвы от дата оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца П., действующей в интересах несовершеннолетней фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 22.05.2017 ПО ДЕЛУ N 33-13356/2017
Требование: Об оспаривании договора купли-продажи квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что в договоре купли-продажи сторонами не были согласованы существенные условия договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 мая 2017 г. по делу N 33-13356
Судья: Кененов А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Пильгуна А.С.,
судей Дементьевой Е.И., Дорохиной Е.М.,
при секретаре В.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Дементьевой Е.И. дело по апелляционной жалобе истца П., действующей в интересах несовершеннолетней фио, на решение Люблинского районного суда города Москвы от дата, которым постановлено:
В удовлетворении иска фио действующей в интересах несовершеннолетней фио к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом и фио Гусейн оглы о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным отказать.
установила:
П., действуя в интересах несовершеннолетней дочери фио, обратилась в суд с иском к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом, А. о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры, мотивируя свои требования тем, что дата по итогам торгов в форме аукциона по продаже квартиры между наименование организации и А. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, при этом в договоре купли-продажи сторонами не были согласованы существенные условия договора, а именно: в договоре нет указания на то, что несовершеннолетняя фио сохраняет в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем.
В судебном заседании представитель истца по доверенности фио иск поддержал.
Представитель Федерального агентства по управлению государственным имуществом в судебном заседании иск не признал.
Ответчик А. и его представитель в судебном заседании иск не признали.
Представители третьих лиц - Управления Росреестра по Москве и наименование организации в судебное заседание не явились, извещены.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит истец по доводам апелляционной жалобы.
В заседание судебной коллегии истец не явилась, о дате рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, о причинах неявки не уведомила, в связи с чем коллегия считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав ответчика А. и его представителя по доверенности фио, представителя третьего лица фио по доверенности фио, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с нормами материального и процессуального права.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом установлено, что вступившим в законную силу решением Люблинского районного суда г. Москвы от дата по гражданскому делу N 2-408/11 по иску наименование организации к фио и фио, заключенный между наименование организации и фио, фио кредитный договор от дата N 77-КД-телефон был расторгнут, с фио и фио в солидарном порядке в пользу наименование организации было взыскано сумма, взыскание обращено на заложенное имущество - квартиру по адресу: адрес, начальная продажная цена установлена в сумме сумма
В рамках исполнительного производства N 54347/13/03/77 от дата, возбужденного в отношении должника фио, и исполнительного производства N 54346/13/03/77, возбужденного в отношении фио, квартира по адресу: адрес, была передана в Росимущество для реализации на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.
По результатам проведенных дата торгов победителем признан А.
Решением Люблинского районного суда города Москвы от дата фио отказано в иске о признании торгов и протокола о результатах повторных торгов недействительными.
Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от дата указанное решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба фио без удовлетворения.
дата между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице наименование организации и А. заключен договор купли-продажи спорной квартиры.
Из содержания договора от дата купли-продажи квартиры 125 в доме 35 корпус 1 по адресу в городе Москве, следует, что перечень лиц, за которыми сохраняется право на проживание в указанном жилом помещении, в нем не содержится.
Согласно выписке из домовой книги, несовершеннолетняя фио зарегистрирована в спорной квартире с дата
Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями ст. ст. 432, 558 ГК РФ, ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, поскольку договор купли-продажи от дата соответствует требованиям законодательства, сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в соответствии с действующим законодательством за несовершеннолетней фио в силу закона сохраняется право пользования спорным помещением, в связи с чем это должно являться существенным условием договора купли-продажи квартиры, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Согласно ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таком жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Из материалов дела усматривается, что взыскание на заложенное имущество, которым является объект недвижимости, произведено по решению суда, вступившему в законную силу, поэтому доводы истца о том, что кредит, возврат которого обеспечивался ипотекой спорной квартиры, был предоставлен на потребительские нужды, не имеют правового значения для разрешения спора, основаны на ошибочном толковании норм материального права, в частности Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Договор купли-продажи спорного жилого помещения, заключенный дата между Федеральным агентством по управлению государственным имуществом в лице наименование организации и А. состоялся при достижении сторонами договора соглашения по всем существенным условиям договора, установленным в силу закона, в том числе по его предмету и цене, является правильным, объект недвижимого имущества определен сторонами с достаточной определенностью.
фио не является лицом, в силу закона сохраняющим право пользования спорным жилым помещением после его приобретения покупателем А., в связи с чем, сведения о ее правах на жилое помещение обоснованно не включены в договор купли-продажи жилого помещения, а поэтому в данной части договор купли-продажи квартиры соответствует требованиям закона.
Требования закона о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения сторонами договора также соблюдены.
При указанных обстоятельствах законных оснований для признания договора купли-продажи жилого помещения незаключенным у суда первой инстанции не имелось.
Ссылка истца на положения п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" как на основание для удовлетворения исковых требований, несостоятельна.
В соответствии с п. 3 ст. 78 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются Гражданским кодексом Российской Федерации и жилищным законодательством Российской Федерации.
Таким образом, для распространения на спорные правоотношения положений вышеуказанной нормы права необходимо, чтобы договор найма или аренды жилого помещения был заключен до возникновения ипотеки, либо после ее возникновения, но с согласия залогодержателя.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы фактически выражают несогласие истца с выводами суда, однако по существу их не опровергают, оснований к отмене или изменению решения не содержат, а потому, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Судебная коллегия считает, что суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, обстоятельства, имеющие значение по делу судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального права не установлено.
руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Люблинского районного суда города Москвы от дата оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца П., действующей в интересах несовершеннолетней фио - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)