Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 24 декабря 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 28 декабря 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 24 декабря 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года, принятое по делу N А49-4196/2015 (судья Гук Н.Е.)
по иску Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны (ОГРНИП 312583626300021), гор. Пенза
к Индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу (ОГРНИП 304583720300038), гор. Пенза
о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Индивидуальный предприниматель Калашникова Алла Валериевна обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 220 855 руб. 26 коп. за период с декабря 2014 года по январь 2015 года по договору аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года, пени за просрочку оплаты в сумме 24 986 руб., убытков в сумме 82 034 руб.
Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года суд исковые требования Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны удовлетворил частично. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны сумму долга в размере 57 034 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 281 руб. В остальной части иска суд отказал.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Калашникова Алла Валериевна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме..
Определением суда от 27 июля 2015 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 21 августа 2015 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 года продлен срок оставления апелляционной жалобы без движения до 22 сентября 2015 года.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 29 сентября 2015 года на 15 час. 20 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 года в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш., рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 13 октября 2015 года на 10 час. 00 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 12 ноября 2015 года на 09 час. 50 мин.
В связи с отпуском судьи Романенко С.Ш., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Терентьева Е.А., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2015 года, в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 08 декабря 2015 года на 10 час. 00 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 24 декабря 2015 года на 10 час. 50 мин.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07 июня 2011 года между ИП Орловой С.А. (Арендодатель) и ИП Климкиным А.В. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение в литере А общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, расположенное по адресу: Пензенская область, гор. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7, а именно: помещения первого этажа по литере А под N 56, площадью 92,6 кв. м, под N 57 площадью 1,9 кв. м, под N 58 площадью 1,9 кв. м, под N 59 площадью 9,9 кв. м, под N 60 площадью 14,2 кв. м, под N 61 площадью 2,0 кв. м. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования в качестве салона по продаже мебели.
В соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.2, 5.1.4 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 745 руб. за один квадратный метр общей площади помещений. Общая сумма платежа составляет 91 262 руб. 50 коп. Арендная плата подлежит перечислению на счет Арендодателя ежемесячно, авансовым платежом, в течение первых пяти рабочих дней месяца, подлежащего оплате. Арендная плата начисляется и уплачивается с 01 ноября 2011 года. За период с момента подписания настоящего договора до 31 октября 2011 года арендная плата не начисляется и не взымается.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 07 июня 2015 года (пункт 8.1 договора).
Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 07 июня 2011 года.
03 сентября 2012 года между Орловой С.А. и Калашниковой А.В. заключен договор дарения нежилого помещения, по условиям которого Орлова С.А. передала Калашниковой А.В. в дар нежилое помещение общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, адрес объекта: Пензенская область, гор. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7.
Право собственности за ИП Калашниковой А.В. на указанное помещение зарегистрировано 19 сентября 2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 58-58-38/017/2012-318.
20 октября 2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, которым стороны внесли изменения в преамбулу договора аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года, указав, что арендодателем арендованного помещения является Калашникова А.В. Кроме того, указанным дополнительным соглашением стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы с 01 ноября 2012 года до 100 388 руб. 75 коп.
В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением от 01 февраля 2014 года размер ежемесячной арендной платы увеличен с 01 февраля 2014 года до 110 427 руб. 63 коп.
Ссылаясь на то, что в декабре 2014 года и в январе 2015 года арендная плата ответчиком не вносилась, и помещение возвращено ответчиком в состоянии не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, истец обратился в арбитражный суд с иском к ИП Климкину А.В. о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 220 855 руб. 26 коп., пени в сумме 24 986 руб., убытков в сумме 82 034 руб.
При вынесении судебного акта, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 01 декабря 2014 года, поскольку ответчик освободил арендованное помещение от своего имущества и истец заменил замок на входной двери помещения после его освобождения, и, следовательно, правовые основания для взыскания с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года и пени за просрочку их уплаты отсутствуют. Также суд первой инстанции указал, что поскольку договором аренды стороны не предусмотрели прямую обязанность ответчика по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя, и смета, которая бы предусматривала эти работы сторонами не согласовывалась, то у истца не возникло права требования возмещения стоимости сантехнического оборудования, электрооборудования, панелей для устройства потолка в санузле и стоимости сантехнических работ, работ по устройству потолка в санузле, работ по разводке труб, установке счетчиков, прокладке провода, установке разветкоробок выключателя в общей сумме 25000 руб. с ответчика.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что не согласна с выводом суда первой инстанции в части прекращения обязательств между сторонами с 01 декабря 2014 года. Указывает, что суд ошибочно решил, что пени взыскиваются за просрочку платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года. Также заявитель не согласен с выводами суда в части взыскания убытков.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 8. 4 договора аренды предусмотрено право Арендатора на досрочное расторжение договора аренды путем письменного уведомления Арендодателя не менее, чем за 180 дней до предполагаемой даты досрочного расторжения настоящего договора.
В уведомлении от 25 ноября 2014 года ИП Климкин А.В. заявил о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года и возвратить ИП Калашниковой А.В. арендованное помещение по акту приема-передачи 29 ноября 2014 года в 14 час.
В письме от 10 декабря 2014 года истец указала, что не смогла прибыть в назначенное время для приемки арендованного помещения в связи с выездом в другой регион для прохождения санаторно-курортного лечения.
Судебная коллегия критически относится к возражениям истца, изложенным в апелляционной жалобе, в части того, что дверной замок в декабре 2014 года она не меняла, ее представитель не владел информацией о дате смены замка, поскольку в материалах дела имеется доверенность, выданная Дугаеву Дмитрию Александровичу, которой ему предоставлено право делать от имени истца заявления и совершать все другие действия, связанные с выполнением данного поручения.
Как следует из пояснений представителя истца, арендованное помещение освобождено ответчиком 1-2 декабря 2014 года и в начале декабря 2014 года Калашникова А.В. сменила замок на входной двери спорного помещения (аудиозапись судебного заседания от 09 июня 2015 года).
27 января 2015 года спорное помещение передано истцом в аренду иному лицу - ИП Баулину А.Н. по договору аренды нежилого помещения от 27 января 2015 года.
Из положений ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.
Конклюдентные действия ответчика по освобождению арендованного помещения от своего имущества и действия истца по замене замка на входной двери помещения после его освобождения, а также последующая передача помещения в аренду иному лицу свидетельствуют о том, что арендные отношения между сторонами прекращены с 01 декабря 2014 года.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 01 декабря 2014 года, и, следовательно, правовые основания для взыскания с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года отсутствуют.
Также истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку оплаты в сумме 24 986 руб.
Как следует из искового заявления и расчета пени, пени истцом начислены за период с 01 ноября 2014 года по 18 декабря 2014 года на сумму долга за предыдущий период с мая 2014 года по 30 ноября 2014 года.
В соответствии с определением Арбитражного суда Пензенской области от 28 января 2015 года по делу N А49-12267/2014, вступившим в законную силу, принят отказ Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны от исковых требований в части взыскания суммы долга за период с марта 2013 года по октябрь 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года в размере 594 237 руб. 42 коп., в связи с погашением задолженности. Производство по делу в указанной части прекращено. В части взыскания пени за период с 08 марта 2013 года по 28 октября 2014 года судом утверждено мировое соглашение, по условиям которого:
- Истец ИП Калашникова А.В. отказывается по настоящему делу от исковых требований к ответчику ИП Климкину А.В. о взыскании пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения площадью 122,5 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, ул. Пушкина, 7, от 07 июня 2011 года в сумме 127 000 руб.
- Ответчик ИП Климкин А.В. обязуется в срок до 01 марта 2015 года выплатить ИП Калашниковой А.В. пени в сумме 65 000 руб., расходы, связанные с оплатой госпошлины в сумме 2 400 руб. и оплатой услуг представителя в сумме 10 000 руб.
Производство по делу N А49-12267/2014 по иску Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны к Индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу о взыскании пени в сумме 127 006 руб. суд прекратил.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
Согласно п. 5.1.2 договора от 07 июня 2011 года арендная плата подлежит перечислению на счет арендодателя ежемесячно, авансовым платежом, в течение первых пяти рабочих дней месяца, подлежащего оплате.
Пунктом 7.3 договора от 07 июня 2011 года определено, что арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени за просрочку платежей по настоящему договору в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента погашения задолженности.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Вместе с тем указанные последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права (статьи 307, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации) не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора" если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в связи с несвоевременным внесением ИП Климкиным А.В. арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора от 07 июня 2011 года.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, при этом данная норма права не устанавливает такого основания как освобождение от уплаты взыскиваемой кредитором неустойки.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Таким образом, поскольку материалами дела N А49-12267/2014 подтверждается просрочка в исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате за прошлый период в размере 594 237 руб. 42 коп., в силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, проверив расчет пени, приходит к выводу об удовлетворении данного требования в размере 24 986 руб., начисленные за период с 01 ноября 2014 года по 18 декабря 2014 года, согласно расчету.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ИП Климкина А.В. убытков в сумме 82 034 руб., связанных с возмещением понесенных расходов по приведению арендованного имущества в состояние, пригодное для его эксплуатации.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
Заявляя требования о взыскании убытков, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора аренды ответчик не установил унитаз, раковину и приборы учета, демонтировал стены санузла, восстановив кирпичную кладку разобранной им стены, стену не отделал.
В подтверждение факта возврата помещения в ненадлежащем состоянии, истец представил письмо эксперта АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" А.В. Фатуева от 22 января 2015 года, который по поручению истца провел экспертный осмотр спорного нежилого помещения, в результате которого установил следующее:
- - выведена канализация и водоснабжение;
- - отсутствует помещение санузла;
- - отсутствуют унитаз, раковина, приборы учета;
- - вентиляционные короба разобраны (складируются в подсобном помещении);
- - отсутствует искусственное освещение;
- - пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии, отсутствует прибор приемно-контрольный охранно-пожарный;
- - отсутствуют звуковые оповещатели пожарной тревоги;
- - система охранной сигнализации подлежит восстановлению;
- - восстановлена кирпичная кладка стены между исследуемым помещением и помещением другого собственника;
- - стены окрашены в темный цвет.
С целью устранения выявленных недостатков, 02 февраля 2015 года Калашникова А.В. заключила с ООО "СК Регион" договор подряда на выполнение строительных работ N 12/01, по условиям которого последний принимает на себя обязательства по выполнению подрядных строительных работ по адресу: гор. Пенза, ул. Пушкина, 7, в соответствии с Приложением N 1, а именно по оборудованию санузла, выполнению сантехнических работ, устройству потолка в санузле и отделке стены по вновь сложенной кладке.
Стоимость работ в соответствии с пунктом 2.1 договора подряда составила 82 034 руб., которые оплачены истцом по приходному кассовому ордеру N 10 от 15 февраля 2015 года.
Указанную сумму истец и просит взыскать с ответчика в счет возмещения убытков по приведению помещения в надлежащее состояние.
Удовлетворяя частично данные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Согласно пункту 1.4 договора аренды от 07 июня 2011 года ответчику в аренду передавалось помещение, находящееся в состоянии, требующим проведения ремонтных работ: а именно штукатурка и шпатлевка стен под покраску, укладка пола керамической плиткой, монтажные работы водопроводных и канализационных труб с разводкой до кранов, установка унитазов, приборов учета, установка пожарной сигнализации, телефонизация, электромонтажные работы с установкой счетчиков, установка батарей отопления.
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора аренды арендатор обязуется за свой счет произвести работы по ремонту и переоборудованию арендуемого помещения для целей, указанных в пункте 1.3 настоящего договора (т. е. для использования помещения в качестве салона по продаже мебели), согласно проекту и смете, утвержденной сторонами.
Пунктами 2.3.4 и 2.3.5 предусмотрена обязанность арендатора до осуществления перепланировки (переоборудования) арендуемого помещения направить арендодателю соответствующий проект на согласование; не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Согласно пункту 2.3.7 договора аренды, по окончании срока действия (расторжения) договора, арендатор обязан своими силами устранить изменения, связанные с созданием прохода в соседствующее помещение, а именно восстановить стену в первоначальное состояние.
Проанализировав содержание пунктов 2.3.3 - 2.3.5 договора аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из совокупности условий, на которых заключен договор аренды, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик обязан произвести только те работы по ремонту и переоборудованию арендованного помещения, которые будут предусмотрены проектом и сметой, утвержденными сторонами.
Из пояснений представителя истца следует, что проект и смета работ по ремонту и переоборудованию арендованного помещения сторонами не составлялись и соответственно не согласовывались.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя.
Из пункта 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по его проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.
Таким образом, арендодатель не вправе требовать от арендатора проведения капитального ремонта имущества либо возмещения затрат на проведение капитального ремонта, если данная обязанность не предусмотрена договором аренды.
Поскольку договором аренды стороны не предусмотрели прямую обязанность ответчика по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя, и смета, которая бы предусматривала эти работы сторонами не согласовывалась, то у истца не возникло права требования возмещения стоимости сантехнического оборудования, электрооборудования, панелей для устройства потолка в санузле и стоимости сантехнических работ, работ по устройству потолка в санузле, работ по разводке труб, установке счетчиков, прокладке провода, установке разветкоробок выключателя в общей сумме 25 000 руб. с ответчика.
Безусловной обязанностью ответчика являлось приведение стены в первоначальное состояние, разобранной им с целью создания прохода в соседнее помещение.
В ходе осмотра эксперт Фатуев А.В. установил, что кирпичная кладка стены между арендованным помещением и соседним помещением восстановлена.
Однако, из согласованной Калашниковой А.В. и ООО "СК Регион" сметы следует, что вновь сложенная стена требует надлежащей отделки. Стоимость работ по отделке стены и стоимость материалов составляет 21 980 руб.
Поскольку работы по отделке стены ответчиком не выполнены, расходы истца в сумме 21 980 руб. являются убытками истца, которые правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обосновывая заявленные требования, представитель истца также ссылается на то, что ответчиком самовольно демонтированы две стены санузла.
В подтверждение данного факта представитель истца ссылается на письмо эксперта Фатуева А.В. от 22 января 2015 года, который в ходе осмотра установил, что помещение санузла отсутствует.
Вместе с тем по условиям пункта 2.3.5 договора аренды, арендатор обязан не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Представитель истца утверждает, что Калашникова А.В. не давала согласие на демонтаж помещения санузла. Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
В силу пункта 2.3.8 договора аренды ответчик обязан за свой счет устранить ущерб, причиненный помещению по его вине.
Доказательства того, что на момент освобождения помещения от имущества, стены санузла не были демонтированы, в материалах дела также отсутствуют.
Согласно смете к договору подряда N 12/01 от 02 февраля 2015 года, стоимость работ по возведению стен и стройматериалов составляет 35 054 руб.
Поскольку демонтаж стен привел к ликвидации помещения санузла, что является безусловным ухудшением технического состояния арендованного имущества, то расходы истца, понесенные на восстановление стен также являются его убытками, которые подлежат возмещению за счет ответчика в полном объеме, то есть в сумме 35 054 руб.
При таких обстоятельствах дела, исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению в сумме 82 020 руб., в остальной части требования не подлежат удовлетворению.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд полагает решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года, принятое по делу N А49-4196/2015, подлежащим изменению с принятием по делу нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе относятся на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года, принятое по делу N А49-4196/2015, изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны удовлетворить частично.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны пени в размере 24 986 руб., убытки в размере 57 034 руб. и расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 2 390 руб. 87 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 750 руб. 60 коп.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 N 11АП-10808/2015 ПО ДЕЛУ N А49-4196/2015
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. по делу N А49-4196/2015
Резолютивная часть постановления оглашена 24 декабря 2015 года
В полном объеме постановление изготовлено 28 декабря 2015 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Трифонкиной Н.В., рассмотрев 24 декабря 2015 года в открытом судебном заседании в зале N 6 апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года, принятое по делу N А49-4196/2015 (судья Гук Н.Е.)
по иску Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны (ОГРНИП 312583626300021), гор. Пенза
к Индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу (ОГРНИП 304583720300038), гор. Пенза
о взыскании задолженности по арендной плате и пеней,
при участии в судебном заседании:
- от истца - не явились, извещены надлежащим образом;
- от ответчика - не явились, извещены надлежащим образом.
установил:
Истец - Индивидуальный предприниматель Калашникова Алла Валериевна обратился в Арбитражный суд Пензенской области с иском к ответчику - Индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 220 855 руб. 26 коп. за период с декабря 2014 года по январь 2015 года по договору аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года, пени за просрочку оплаты в сумме 24 986 руб., убытков в сумме 82 034 руб.
Требования заявлены на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года суд исковые требования Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны удовлетворил частично. Взыскал с Индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны сумму долга в размере 57 034 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2 281 руб. В остальной части иска суд отказал.
Заявитель - Индивидуальный предприниматель Калашникова Алла Валериевна, не согласившись с решением суда первой инстанции, подал в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и вынести новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме..
Определением суда от 27 июля 2015 года апелляционная жалоба оставлена без движения, установлен срок до 21 августа 2015 года для устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2015 года продлен срок оставления апелляционной жалобы без движения до 22 сентября 2015 года.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 августа 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы назначено на 29 сентября 2015 года на 15 час. 20 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 сентября 2015 года в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Романенко С.Ш., рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 13 октября 2015 года на 10 час. 00 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 12 ноября 2015 года на 09 час. 50 мин.
В связи с отпуском судьи Романенко С.Ш., участвовавшего в составе суда, рассматривающего дело до отложения судебного разбирательства, в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена ее замена на судью Терентьева Е.А., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2015 года, в составе председательствующего Николаевой С.Ю., судей Балакиревой Е.М., Терентьева Е.А., рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 08 декабря 2015 года на 10 час. 00 мин.
Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 декабря 2015 года рассмотрение апелляционной жалобы отложено и назначено на 24 декабря 2015 года на 10 час. 50 мин.
Представители истца и ответчика в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07 июня 2011 года между ИП Орловой С.А. (Арендодатель) и ИП Климкиным А.В. (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное пользование нежилое помещение в литере А общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, расположенное по адресу: Пензенская область, гор. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7, а именно: помещения первого этажа по литере А под N 56, площадью 92,6 кв. м, под N 57 площадью 1,9 кв. м, под N 58 площадью 1,9 кв. м, под N 59 площадью 9,9 кв. м, под N 60 площадью 14,2 кв. м, под N 61 площадью 2,0 кв. м. Арендуемое помещение предоставляется Арендатору для использования в качестве салона по продаже мебели.
В соответствии с пунктами 5.1.1, 5.1.2, 5.1.4 договора размер ежемесячной арендной платы составляет 745 руб. за один квадратный метр общей площади помещений. Общая сумма платежа составляет 91 262 руб. 50 коп. Арендная плата подлежит перечислению на счет Арендодателя ежемесячно, авансовым платежом, в течение первых пяти рабочих дней месяца, подлежащего оплате. Арендная плата начисляется и уплачивается с 01 ноября 2011 года. За период с момента подписания настоящего договора до 31 октября 2011 года арендная плата не начисляется и не взымается.
Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует до 07 июня 2015 года (пункт 8.1 договора).
Арендованное помещение передано ответчику по акту приема-передачи от 07 июня 2011 года.
03 сентября 2012 года между Орловой С.А. и Калашниковой А.В. заключен договор дарения нежилого помещения, по условиям которого Орлова С.А. передала Калашниковой А.В. в дар нежилое помещение общей площадью 122,5 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 56-61, адрес объекта: Пензенская область, гор. Пенза, Ленинский район, ул. Пушкина, 7.
Право собственности за ИП Калашниковой А.В. на указанное помещение зарегистрировано 19 сентября 2012 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 58-58-38/017/2012-318.
20 октября 2012 года между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение N 1, которым стороны внесли изменения в преамбулу договора аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года, указав, что арендодателем арендованного помещения является Калашникова А.В. Кроме того, указанным дополнительным соглашением стороны увеличили размер ежемесячной арендной платы с 01 ноября 2012 года до 100 388 руб. 75 коп.
В соответствии с подписанным сторонами дополнительным соглашением от 01 февраля 2014 года размер ежемесячной арендной платы увеличен с 01 февраля 2014 года до 110 427 руб. 63 коп.
Ссылаясь на то, что в декабре 2014 года и в январе 2015 года арендная плата ответчиком не вносилась, и помещение возвращено ответчиком в состоянии не пригодном для его дальнейшей эксплуатации, истец обратился в арбитражный суд с иском к ИП Климкину А.В. о взыскании суммы долга по арендной плате в размере 220 855 руб. 26 коп., пени в сумме 24 986 руб., убытков в сумме 82 034 руб.
При вынесении судебного акта, суд первой инстанции исходил из того, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 01 декабря 2014 года, поскольку ответчик освободил арендованное помещение от своего имущества и истец заменил замок на входной двери помещения после его освобождения, и, следовательно, правовые основания для взыскания с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года и пени за просрочку их уплаты отсутствуют. Также суд первой инстанции указал, что поскольку договором аренды стороны не предусмотрели прямую обязанность ответчика по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя, и смета, которая бы предусматривала эти работы сторонами не согласовывалась, то у истца не возникло права требования возмещения стоимости сантехнического оборудования, электрооборудования, панелей для устройства потолка в санузле и стоимости сантехнических работ, работ по устройству потолка в санузле, работ по разводке труб, установке счетчиков, прокладке провода, установке разветкоробок выключателя в общей сумме 25000 руб. с ответчика.
Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что не согласна с выводом суда первой инстанции в части прекращения обязательств между сторонами с 01 декабря 2014 года. Указывает, что суд ошибочно решил, что пени взыскиваются за просрочку платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года. Также заявитель не согласен с выводами суда в части взыскания убытков.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.
В соответствии с ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон возможно в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором и действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 8. 4 договора аренды предусмотрено право Арендатора на досрочное расторжение договора аренды путем письменного уведомления Арендодателя не менее, чем за 180 дней до предполагаемой даты досрочного расторжения настоящего договора.
В уведомлении от 25 ноября 2014 года ИП Климкин А.В. заявил о своем намерении досрочно расторгнуть договор аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года и возвратить ИП Калашниковой А.В. арендованное помещение по акту приема-передачи 29 ноября 2014 года в 14 час.
В письме от 10 декабря 2014 года истец указала, что не смогла прибыть в назначенное время для приемки арендованного помещения в связи с выездом в другой регион для прохождения санаторно-курортного лечения.
Судебная коллегия критически относится к возражениям истца, изложенным в апелляционной жалобе, в части того, что дверной замок в декабре 2014 года она не меняла, ее представитель не владел информацией о дате смены замка, поскольку в материалах дела имеется доверенность, выданная Дугаеву Дмитрию Александровичу, которой ему предоставлено право делать от имени истца заявления и совершать все другие действия, связанные с выполнением данного поручения.
Как следует из пояснений представителя истца, арендованное помещение освобождено ответчиком 1-2 декабря 2014 года и в начале декабря 2014 года Калашникова А.В. сменила замок на входной двери спорного помещения (аудиозапись судебного заседания от 09 июня 2015 года).
27 января 2015 года спорное помещение передано истцом в аренду иному лицу - ИП Баулину А.Н. по договору аренды нежилого помещения от 27 января 2015 года.
Из положений ст. ст. 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что передача имущества в аренду влечет возникновение у арендатора обязанности уплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора. Доказательством, свидетельствующим о прекращении указанной обязанности арендатора, является факт передачи арендованного помещения арендатором к арендодателю.
Конклюдентные действия ответчика по освобождению арендованного помещения от своего имущества и действия истца по замене замка на входной двери помещения после его освобождения, а также последующая передача помещения в аренду иному лицу свидетельствуют о том, что арендные отношения между сторонами прекращены с 01 декабря 2014 года.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязательства ответчика по внесению арендной платы прекращены с 01 декабря 2014 года, и, следовательно, правовые основания для взыскания с ответчика арендных платежей за декабрь 2014 года и январь 2015 года отсутствуют.
Также истцом заявлено требование о взыскании пени за просрочку оплаты в сумме 24 986 руб.
Как следует из искового заявления и расчета пени, пени истцом начислены за период с 01 ноября 2014 года по 18 декабря 2014 года на сумму долга за предыдущий период с мая 2014 года по 30 ноября 2014 года.
В соответствии с определением Арбитражного суда Пензенской области от 28 января 2015 года по делу N А49-12267/2014, вступившим в законную силу, принят отказ Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны от исковых требований в части взыскания суммы долга за период с марта 2013 года по октябрь 2014 года по договору аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года в размере 594 237 руб. 42 коп., в связи с погашением задолженности. Производство по делу в указанной части прекращено. В части взыскания пени за период с 08 марта 2013 года по 28 октября 2014 года судом утверждено мировое соглашение, по условиям которого:
- Истец ИП Калашникова А.В. отказывается по настоящему делу от исковых требований к ответчику ИП Климкину А.В. о взыскании пени за просрочку исполнения обязательств по договору аренды нежилого помещения площадью 122,5 кв. м, расположенного по адресу: гор. Пенза, ул. Пушкина, 7, от 07 июня 2011 года в сумме 127 000 руб.
- Ответчик ИП Климкин А.В. обязуется в срок до 01 марта 2015 года выплатить ИП Калашниковой А.В. пени в сумме 65 000 руб., расходы, связанные с оплатой госпошлины в сумме 2 400 руб. и оплатой услуг представителя в сумме 10 000 руб.
Производство по делу N А49-12267/2014 по иску Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны к Индивидуальному предпринимателю Климкину Алексею Викторовичу о взыскании пени в сумме 127 006 руб. суд прекратил.
Согласно положениям статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса установлено, что договор признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства, за исключением случаев, когда договором или законом предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по данному договору.
Согласно п. 5.1.2 договора от 07 июня 2011 года арендная плата подлежит перечислению на счет арендодателя ежемесячно, авансовым платежом, в течение первых пяти рабочих дней месяца, подлежащего оплате.
Пунктом 7.3 договора от 07 июня 2011 года определено, что арендодатель вправе потребовать от арендатора оплаты пени за просрочку платежей по настоящему договору в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до момента погашения задолженности.
Пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Вместе с тем указанные последствия, вызванные расторжением договора, наступают на будущее время и в силу общих норм обязательственного права (статьи 307, 408 Гражданского кодекса Российской Федерации) не прекращают возникших ранее договорных обязательств должника, срок исполнения которых уже наступил. Поэтому кредитор вправе требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.
Согласно п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 06 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора" если к моменту расторжения договора, исполняемого по частям, поставленные товары, выполненные работы, оказанные услуги, в том числе по ведению чужого дела (по договору комиссии, доверительного управления и т.п.), не были оплачены, то взыскание задолженности осуществляется согласно условиям расторгнутого договора и положениям закона, регулирующим соответствующие обязательства. При этом сторона сохраняет право на взыскание долга на условиях, установленных договором или законом, регулирующим соответствующие договорные обязательства, а также права, возникшие из обеспечительных сделок, равно как и право требовать возмещения убытков и взыскания неустойки по день фактического исполнения обязательства (пункты 3 и 4 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, в связи с несвоевременным внесением ИП Климкиным А.В. арендных платежей на него возлагается ответственность, установленная условиями договора от 07 июня 2011 года.
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание неустойки является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.
В статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, указано, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Статья 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, при этом данная норма права не устанавливает такого основания как освобождение от уплаты взыскиваемой кредитором неустойки.
Учитывая компенсационный характер гражданско-правовой ответственности, под соразмерностью суммы неустойки последствиям нарушения обязательства Гражданский кодекс предполагает выплату кредитору такой компенсации его потерь, которая будет адекватна и соизмерима с нарушенным интересом. Снижение неустойки судом возможно только в одном случае - в случае явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения права.
Таким образом, поскольку материалами дела N А49-12267/2014 подтверждается просрочка в исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате за прошлый период в размере 594 237 руб. 42 коп., в силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, проверив расчет пени, приходит к выводу об удовлетворении данного требования в размере 24 986 руб., начисленные за период с 01 ноября 2014 года по 18 декабря 2014 года, согласно расчету.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ИП Климкина А.В. убытков в сумме 82 034 руб., связанных с возмещением понесенных расходов по приведению арендованного имущества в состояние, пригодное для его эксплуатации.
Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно п. 1 ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
Таким образом, возврат арендатором имущества в состоянии худшем, чем оно было получено, является основанием для взыскания с арендатора убытков.
Заявляя требования о взыскании убытков, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора аренды ответчик не установил унитаз, раковину и приборы учета, демонтировал стены санузла, восстановив кирпичную кладку разобранной им стены, стену не отделал.
В подтверждение факта возврата помещения в ненадлежащем состоянии, истец представил письмо эксперта АНО "Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз" А.В. Фатуева от 22 января 2015 года, который по поручению истца провел экспертный осмотр спорного нежилого помещения, в результате которого установил следующее:
- - выведена канализация и водоснабжение;
- - отсутствует помещение санузла;
- - отсутствуют унитаз, раковина, приборы учета;
- - вентиляционные короба разобраны (складируются в подсобном помещении);
- - отсутствует искусственное освещение;
- - пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии, отсутствует прибор приемно-контрольный охранно-пожарный;
- - отсутствуют звуковые оповещатели пожарной тревоги;
- - система охранной сигнализации подлежит восстановлению;
- - восстановлена кирпичная кладка стены между исследуемым помещением и помещением другого собственника;
- - стены окрашены в темный цвет.
С целью устранения выявленных недостатков, 02 февраля 2015 года Калашникова А.В. заключила с ООО "СК Регион" договор подряда на выполнение строительных работ N 12/01, по условиям которого последний принимает на себя обязательства по выполнению подрядных строительных работ по адресу: гор. Пенза, ул. Пушкина, 7, в соответствии с Приложением N 1, а именно по оборудованию санузла, выполнению сантехнических работ, устройству потолка в санузле и отделке стены по вновь сложенной кладке.
Стоимость работ в соответствии с пунктом 2.1 договора подряда составила 82 034 руб., которые оплачены истцом по приходному кассовому ордеру N 10 от 15 февраля 2015 года.
Указанную сумму истец и просит взыскать с ответчика в счет возмещения убытков по приведению помещения в надлежащее состояние.
Удовлетворяя частично данные требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.
Согласно пункту 1.4 договора аренды от 07 июня 2011 года ответчику в аренду передавалось помещение, находящееся в состоянии, требующим проведения ремонтных работ: а именно штукатурка и шпатлевка стен под покраску, укладка пола керамической плиткой, монтажные работы водопроводных и канализационных труб с разводкой до кранов, установка унитазов, приборов учета, установка пожарной сигнализации, телефонизация, электромонтажные работы с установкой счетчиков, установка батарей отопления.
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора аренды арендатор обязуется за свой счет произвести работы по ремонту и переоборудованию арендуемого помещения для целей, указанных в пункте 1.3 настоящего договора (т. е. для использования помещения в качестве салона по продаже мебели), согласно проекту и смете, утвержденной сторонами.
Пунктами 2.3.4 и 2.3.5 предусмотрена обязанность арендатора до осуществления перепланировки (переоборудования) арендуемого помещения направить арендодателю соответствующий проект на согласование; не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Согласно пункту 2.3.7 договора аренды, по окончании срока действия (расторжения) договора, арендатор обязан своими силами устранить изменения, связанные с созданием прохода в соседствующее помещение, а именно восстановить стену в первоначальное состояние.
Проанализировав содержание пунктов 2.3.3 - 2.3.5 договора аренды нежилого помещения от 07 июня 2011 года по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из буквального толкования содержащихся в нем слов и выражений, а также исходя из совокупности условий, на которых заключен договор аренды, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что ответчик обязан произвести только те работы по ремонту и переоборудованию арендованного помещения, которые будут предусмотрены проектом и сметой, утвержденными сторонами.
Из пояснений представителя истца следует, что проект и смета работ по ремонту и переоборудованию арендованного помещения сторонами не составлялись и соответственно не согласовывались.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя.
Из пункта 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по его проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.
Таким образом, арендодатель не вправе требовать от арендатора проведения капитального ремонта имущества либо возмещения затрат на проведение капитального ремонта, если данная обязанность не предусмотрена договором аренды.
Поскольку договором аренды стороны не предусмотрели прямую обязанность ответчика по установлению унитаза, раковины, приборов учета, разводке труб, устройству потолка в санузле, прокладки провода и установки разветкоробки выключателя, и смета, которая бы предусматривала эти работы сторонами не согласовывалась, то у истца не возникло права требования возмещения стоимости сантехнического оборудования, электрооборудования, панелей для устройства потолка в санузле и стоимости сантехнических работ, работ по устройству потолка в санузле, работ по разводке труб, установке счетчиков, прокладке провода, установке разветкоробок выключателя в общей сумме 25 000 руб. с ответчика.
Безусловной обязанностью ответчика являлось приведение стены в первоначальное состояние, разобранной им с целью создания прохода в соседнее помещение.
В ходе осмотра эксперт Фатуев А.В. установил, что кирпичная кладка стены между арендованным помещением и соседним помещением восстановлена.
Однако, из согласованной Калашниковой А.В. и ООО "СК Регион" сметы следует, что вновь сложенная стена требует надлежащей отделки. Стоимость работ по отделке стены и стоимость материалов составляет 21 980 руб.
Поскольку работы по отделке стены ответчиком не выполнены, расходы истца в сумме 21 980 руб. являются убытками истца, которые правомерно удовлетворены судом первой инстанции на основании ст. 393 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Обосновывая заявленные требования, представитель истца также ссылается на то, что ответчиком самовольно демонтированы две стены санузла.
В подтверждение данного факта представитель истца ссылается на письмо эксперта Фатуева А.В. от 22 января 2015 года, который в ходе осмотра установил, что помещение санузла отсутствует.
Вместе с тем по условиям пункта 2.3.5 договора аренды, арендатор обязан не производить переоборудование помещения, не согласовав его с арендодателем.
Представитель истца утверждает, что Калашникова А.В. не давала согласие на демонтаж помещения санузла. Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, в материалах дела отсутствуют.
В силу пункта 2.3.8 договора аренды ответчик обязан за свой счет устранить ущерб, причиненный помещению по его вине.
Доказательства того, что на момент освобождения помещения от имущества, стены санузла не были демонтированы, в материалах дела также отсутствуют.
Согласно смете к договору подряда N 12/01 от 02 февраля 2015 года, стоимость работ по возведению стен и стройматериалов составляет 35 054 руб.
Поскольку демонтаж стен привел к ликвидации помещения санузла, что является безусловным ухудшением технического состояния арендованного имущества, то расходы истца, понесенные на восстановление стен также являются его убытками, которые подлежат возмещению за счет ответчика в полном объеме, то есть в сумме 35 054 руб.
При таких обстоятельствах дела, исковые требования истца подлежат частичному удовлетворению в сумме 82 020 руб., в остальной части требования не подлежат удовлетворению.
В связи с вышеизложенным Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд полагает решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года, принятое по делу N А49-4196/2015, подлежащим изменению с принятием по делу нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе относятся на сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2015 года, принятое по делу N А49-4196/2015, изменить. Принять по делу новый судебный акт.
Исковые требования Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны удовлетворить частично.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны пени в размере 24 986 руб., убытки в размере 57 034 руб. и расходы по оплате государственной пошлины по иску в сумме 2 390 руб. 87 коп.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Климкина Алексея Викторовича в пользу Индивидуального предпринимателя Калашниковой Аллы Валериевны расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 750 руб. 60 коп.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в суд кассационной инстанции.
Председательствующий
С.Ю.НИКОЛАЕВА
Судьи
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Е.А.ТЕРЕНТЬЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)