Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Сотова И.В., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Жарковым Р.П.
при участии:
- от истца: представитель Березовская Е.А. по доверенности от 16.10.2015 N 01-32-93;
- от ответчика: представитель Ямакин А.А. по доверенности от 11.01.2016;
- от 3-го лица: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28166/2015) ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.09.2015 по делу N А56-11120/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района Ленинградской области
к ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО"
3-е лицо: Администрация МО "Город Гатчина Гатчинского муниципального района"
о взыскании
установил:
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационная Строительная компания "Тайэр 5" о взыскании 10 000 руб. штрафа в соответствии с пунктом 5.7 инвестиционного договора от 04.07.2011 N 6, расторжении указанного договора, а также обязании Общества передать по акту приема-передачи КУМИ следующие объекты: земельный участок, общей площадью 924 кв. м, (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения среднеэтажных жилых домов) и подлежащие сносу части кирпичного жилого дома лит. Б1 площадью по наружному обмеру 29,9 кв. м (оставшаяся часть объекта - 37%) с надворными постройками, расположенные по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б; подлежащее сносу нежилое, кирпичное, одноэтажное строение, лит. А-А1, общей площадью по наружному обмеру 68 кв. м (оставшаяся часть объекта - 65%), расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10а.
Судом первой инстанции, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), КУМИ заменен на Администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация); Общество заменено на общество с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" (место нахождения: 188301, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. 120 Гатчинской дивизии, д. 1, лит. А, пом. 152, ОРГН 1134705003894, ИНН 4705063254; далее - ответчик, Общество, ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация муниципального образования "Город Гатчина" (далее - Администрация города Гатчина.)
Решением суда первой инстанции от 01.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.01.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.05.2015 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу N А56-11120/2014 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Как следует из постановления суда кассационной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что факт исполнения Обществом обязательств по передаче жилых помещений по инвестиционному договору установлен в рамках дела N А56-1663/2012 и в силу положений статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Кассационная инстанция сочла обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Судебными актами по делу N А56-1663/2012 установлено, что Общество до 01.10.2012 направило в КУМИ два договора купли-продажи квартир, по которым продавцами выступали частные лица, покупателем - Общество, выгодоприобретателем - КУМИ. В декабре 2012 года Общество и собственник квартиры обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по одному из двух договоров. Однако государственная регистрация не была осуществлена. По второму договору документы на государственную регистрацию не подавались.
При указанных обстоятельствах суды признали, что доказательства, имеющиеся в деле N А56-1663/2012 на момент рассмотрения спора судом, не свидетельствуют о таком недобросовестном поведении Общества, которое могло бы повлечь для него неблагоприятные последствия в виде расторжения инвестиционного договора, а также о том, что в данном случае расторжение договора будет являться единственно возможным способом восстановления баланса интересов сторон.
Между тем, как указано судом кассационной инстанции по настоящему делу, с момента рассмотрения дела N А56-1663/2012 прошел значительный период времени. Суды не исследовали надлежащим образом обстоятельства, имевшие место после рассмотрения дела N А56-1663/2012.
Представители лиц участвующих в деле в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы подтвердили, что жилые помещения, предусмотренные инвестиционным договором, в муниципальную собственность до настоящего времени не поступили. Администрация указала, что не располагает договорами купли-продажи и иными документами, необходимыми для государственной регистрации права муниципальной собственности на указанные помещения. Представитель ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" не смог пояснить исполнены ли Обществом обязательства по оплате жилых помещений, приобретаемых по договорам купли-продажи, ранее переданным КУМИ.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, исполнение Обществом обязанности по передаче КУМИ договоров купли-продажи жилых помещений не привело к наступлению правовых последствий, предусмотренных инвестиционным договором, муниципальное образование не получило то на, что было вправе рассчитывать при его заключении.
Конкретные обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А56-1663/2012, не могут быть истолкованы как подтверждающие полное исполнение инвестором условий инвестиционного договора. Исходя из этого, для правильного рассмотрения настоящего дела исследованию подлежит поведение сторон инвестиционного договора после завершения дела N А56-1663/2012.
Учитывая изложенное, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду поручено установить, где находятся экземпляры договоров купли-продажи жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность в соответствии с инвестиционным договором; какие обязательства по указанным договорам купли-продажи исполнены Обществом или ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" (оплата имущества, получение в фактическое владение); имеется ли в настоящее время реальная возможность исполнения указанных договоров купли-продажи, их государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом сделки; какие действия по исполнению инвестиционного договора предпринимало ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" после перехода к нему прав и обязанностей инвестора; какие действия по исполнению инвестиционного договора предпринимало КУМИ или Администрация после завершения дела N А56-1663/2012; с учетом установленного разрешить спор и принять законное и обоснованное решение.
При новом рассмотрении решением от 28.09.2015 требования были удовлетворены в полном объеме.
При этом судом было установлено, что задачи реализации инвестиционного проекта Обществом выполнены не были, жилые помещения, предусмотренные инвестиционным договором, в муниципальную собственность до настоящего времени не поступили, муниципальное образование не получило то на, что было вправе рассчитывать при его заключении.
Ответчик, обжаловав в апелляционном порядке решение, просит его отменить ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не дана надлежащая оценка документам, приложенным ответчиком к отзыву, подтверждающих место нахождения договоров купли-продажи жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность, выполнение ответчиком обязательств по оплате жилых помещений, а также в части неисполнения истцом обязанностей по государственной регистрации права собственности МО "Город Гатчина" договоров купли-продажи благоустроенных помещении, тогда как судебными актами по делу А56-1663/2013 было установлено, что Общество в установленный договором срок до 01.10.201 исполнило обязательства по передаче жилых помещений в муниципальную собственность.
В обоснование нарушения судом норм процессуального права податель апелляционной жалобы сослался на немотивированный отказ суда в допросе в качестве свидетелей бывшего генерального директора ООО "Инновационная Строительная компания "Тайэр 5" Федорова Е.В. по вопросам передачи квартир в собственность и по их оплате, а также Дегтярева Д.Ю., у которого была приобретена одна их квартир по исполнение условий инвестиционного договора.
В отношении взыскания штрафа ответчик указал, что его вина в своевременном изготовлении проектной документации отсутствует ввиду бездействия истца в части предоставления Обществу утвержденного Градостроительного плана земельного участка.
В судебном заседании 07.12.2015 представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы, заявил о приобщении дополнительного документа - постановления от 19.10.2015 об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Общества о возможном совершении мошеннических действий сотрудниками администрации МО "Город Гатчина" и постановления об отмене указанного постановления.
Также в судебном заседании 07.12.2015 представителем подателя апелляционной жалобы заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу А56-89078/2015 по иску ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" к Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области о признании права собственности на объекты, указанные в инвестиционном договоре от 04.07.2011 N 6, в связи с исполнением Обществом условий и обязательств по инвестиционному договору.
Истец и третье лицо просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным отзывах.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы отзыва, пояснил, что акт осмотра жилого помещения квартиры по адресу: г. Гатчина, ул. Рошаля, дом 20, кв. 8 от 10.09.2012, подписанный председателем КУИ МО "Город Гатчина" Ильясовой Е.В., не может быть расценен как основание для заключения договора купли-продажи данной квартиры, поскольку данный дом включен в Региональную адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЛО в 2013 - 2017 годах, в отношении довода ответчика о предложении помещения - трехкомнатной квартира N 1 в доме 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина, подтвердил, что указанный дом 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина также признан подлежащим капитальному ремонту, несоответствие площади квартиры требованиям договора, составление акта осмотра жилого помещения от 17.06.2015, о признании квартиры непригодной для исполнения инвестиционного договора N 6 от 04.07.2011.
Определением апелляционного суда от 07.12.2015 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 18.01.2016 для представления истцом и третьим лицом пояснений по заявленному в судебном заседании представителем подателя апелляционной жалобы ходатайству о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу А56-89078/2015, а также для предложения сторонам и третьему лицу принять меры по мирному урегулированию спора о расторжении договора.
15.01.2016 в апелляционный суд от истца поступили пояснения, согласно которым истец возражает по заявленному ответчиком ходатайству о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу А56-89078/2015, по заявленному ходатайству о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.10.2015 и постановления об отмене постановления органа дознания об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.11.2015, оставил решение данного вопроса на усмотрение суда.
15.01.2016 в суд апелляционной инстанции от ответчика поступили пояснения по вопросу возможности заключения мирового соглашения с приложением письма от 11.01.2016 N 1 и протокола от 23.12.2015.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи Черемошкиной В.В. произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Черемошкиной В.В. на судью Сотова И.В. судебное разбирательство произведено с самого начала. Отводов составу суда не заявлено.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие его представителей в соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу апелляционным судом отклонено, поскольку основания для приостановления производства по делу, предусмотренные статьей 143 АПК РФ, отсутствуют.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Гатчина от 12.05.2011 N 596 и в соответствии с итоговым протоколом от 22.06.2011 о проведении инвестиционных торгов КУМИ и Общество (инвестор) заключили инвестиционный договор от 04.07.2011 N 6 (далее - инвестиционный договор), в соответствии с которым КУМИ предоставляет инвестору земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 924 кв. м, и подлежащие сносу части кирпичного жилого дома лит. Б1 площадью по наружному обмеру 29,9 кв. м (оставшаяся часть объекта - 37%) с надворными постройками, расположенные по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б, и подлежащее сносу нежилое строение, кирпичное, одноэтажное, лит. А-А1, общей площадью по наружному диаметру 68 кв. м (оставшаяся часть объекта - 65%), расположенное по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10а (далее - Объект), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству на данном земельном участке объекта недвижимости в соответствии с разрешенным режимом использования.
Пунктами 1.1 и 3.2.14 инвестиционного договора стороны определили, что до 01.10.2012 инвестор обязан передать в собственность муниципального образования "Город Гатчина" в лице КУМИ благоустроенные жилые помещения (центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, сетевой газ) для расселения граждан, постоянно зарегистрированных в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б, а именно: одну трехкомнатную квартиру площадью не менее 60 кв. м и одну однокомнатную квартиру площадью не менее 33 кв. м.
При этом КУМИ обязуется принять передаваемые инвестором в результате реализации инвестиционного проекта благоустроенные жилые помещения по акту приема-передачи и осуществить государственную регистрацию права собственности муниципального образования "Город Гатчина" на переданные благоустроенные помещения (пункты 3.1.3 и 3.1.4 инвестиционного договора).
Пунктом 5.7 инвестиционного договора за нарушение условий договора, специально не обозначенных в разделе 5, установлена ответственность виновной стороны в виде штрафа в размере 100 МРОТ, что с учетом пункта 4.4 договора составляет 10 000 руб.
В рамках дела N А56-1663/2013, установлено, что Общество письмом от 28.09.2012 N 45 направило КУМИ договоры купли-продажи квартир, одновременно являющиеся актами приема-передачи, двух благоустроенных квартир и просило подписать указанные договоры, а также сообщить об этом представителю Общества. Кроме того Общество уведомило КУМИ о том, что документация необходимая для государственной регистрации права муниципальной собственности подготовлена и будет представлена на государственную регистрацию. Договоры подписаны и возвращены Обществу для осуществления регистрационных действий.
КУМИ, ссылаясь на то, что до настоящего времени не произведена государственная регистрация права муниципального образования "Город Гатчина", Общество не исполнило обязательства по передаче благоустроенных жилых помещений, предусмотренные инвестиционным договором, обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Оценив правомерность заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции счел указанные требования подлежащими удовлетворению.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
При исполнении обязанностей все лица обязаны действовать в соответствии с требованиями добросовестности и честной деловой практики. Должник и кредитор обязаны сотрудничать друг с другом в тех случаях и в том объеме, когда это можно разумно ожидать в связи с исполнением обязанности должника.
По условиям договора инвестирования ответчик принял на себя обязательства по осуществлению инвестиционного проекта по проектированию и строительству на вышеуказанном земельном участке объекта недвижимости в соответствии с разрешенным режимом использования, при этом в срок до 01.10.2012 инвестор обязан передать в собственность муниципального образования "Город Гатчина" в лице КУМИ благоустроенные жилые помещения (центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, сетевой газ) для расселения граждан, постоянно зарегистрированных в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б, а именно: одну трехкомнатную квартиру площадью не менее 60 кв. м и одну однокомнатную квартиру площадью не менее 33 кв. м.
Как следует из материалов дела, задачи реализации инвестиционного проекта Обществом выполнены не были, жилые помещения, предусмотренные инвестиционным договором, в муниципальную собственность не поступили, муниципальное образование не получило то, на что было вправе рассчитывать при его заключении.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении истцом обязательств по договору, препятствующих реализации инвестиционного проекта, не представлено, при этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объекты не лишало Общество возможности выполнять иные обязательства, связанные с реализацией инвестиционного проекта, в том числе изготовить и согласовать проектную документацию до 01.05.2012, что им также сделано не было. В случае уклонения КУМИ, Администрации от осуществления регистрационных действий, на которое ссылалось Общество в обоснование своих возражений, ответчик не принял соответствующих действий по оспариванию бездействия (уклонения) заявителя от возложенных на него обязательств в случае реальных намерений со своей стороны по реализации проекта.
Предлагаемые ранее в 2012 году и в настоящее время жилые помещения не признаны судом пригодными для расселения граждан, постоянно зарегистрированных в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б. Согласно информации, изложенной в письме ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" от 24.06.2015 исх. N 16, ранее было предложено для передачи в муниципальную собственность жилое помещение - квартира N 8 в доме 20 по ул. Рошаля в г. Гатчина. Согласно постановлению администрации МО "Город Гатчина" от 16.03.2010 N 286 в отношении жилого дома по ул. Рошаля в г. Гатчина признана необходимость проведения капитального ремонта. Согласно приложению 2 к постановлению Правительства Ленинградской области от 21 марта 2013 года N 73 "Об утверждении региональной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2013 - 2015 годах" указанный жилой дом включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения граждан из аварийного жилищного фонда путем приобретения жилого помещения у застройщика.
ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" было предложено помещение - трехкомнатная квартира N 1 в доме 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина. Вместе с тем, дом 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина также признан подлежащим капитальному ремонту. Капитальный ремонт указанного жилого дома предполагает ремонт основных конструктивных элементов (крыша, несущие, фундамент), затраты на поквартирный ремонт программой не предусмотрено. Как пояснил истец, в настоящее время капитальный ремонт указанного дома не окончен, обратного ответчиком не доказано. По результатам осмотра представителями администрации Гатчинского муниципального района составлен акт о выявленных следах разрушения жилого помещения, сделана фотофиксация. По данным Гатчинского управления технической инвентаризации по состоянию на 31.03.1996, общая площадь квартиры N 1 в доме 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина составляет 58,9 кв. м, что менее требуемой площади. На основании вышесказанного и составленного акта осмотра жилого помещения от 17.06.2015, квартира признана непригодной для исполнения инвестиционного договора N 6 от 04.07.2011.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.01.2016 N 13АП-28166/2015 ПО ДЕЛУ N А56-11120/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 января 2016 г. по делу N А56-11120/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 18 января 2016 года
Постановление изготовлено в полном объеме 25 января 2016 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Слобожаниной В.Б.
судей Сотова И.В., Шестаковой М.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Жарковым Р.П.
при участии:
- от истца: представитель Березовская Е.А. по доверенности от 16.10.2015 N 01-32-93;
- от ответчика: представитель Ямакин А.А. по доверенности от 11.01.2016;
- от 3-го лица: не явился, извещен;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-28166/2015) ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.09.2015 по делу N А56-11120/2014 (судья Балакир М.В.), принятое
по иску Администрации муниципального образования Гатчинского муниципального района Ленинградской области
к ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО"
3-е лицо: Администрация МО "Город Гатчина Гатчинского муниципального района"
о взыскании
установил:
Комитет по управлению имуществом муниципального образования "Город Гатчина" (далее - КУМИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд) с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Инновационная Строительная компания "Тайэр 5" о взыскании 10 000 руб. штрафа в соответствии с пунктом 5.7 инвестиционного договора от 04.07.2011 N 6, расторжении указанного договора, а также обязании Общества передать по акту приема-передачи КУМИ следующие объекты: земельный участок, общей площадью 924 кв. м, (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения среднеэтажных жилых домов) и подлежащие сносу части кирпичного жилого дома лит. Б1 площадью по наружному обмеру 29,9 кв. м (оставшаяся часть объекта - 37%) с надворными постройками, расположенные по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б; подлежащее сносу нежилое, кирпичное, одноэтажное строение, лит. А-А1, общей площадью по наружному обмеру 68 кв. м (оставшаяся часть объекта - 65%), расположенного по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10а.
Судом первой инстанции, в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), КУМИ заменен на Администрацию муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области (далее - Администрация); Общество заменено на общество с ограниченной ответственностью "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" (место нахождения: 188301, Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. 120 Гатчинской дивизии, д. 1, лит. А, пом. 152, ОРГН 1134705003894, ИНН 4705063254; далее - ответчик, Общество, ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО").
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация муниципального образования "Город Гатчина" (далее - Администрация города Гатчина.)
Решением суда первой инстанции от 01.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 21.01.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.05.2015 решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.10.2014 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 по делу N А56-11120/2014 отменены, дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Как следует из постановления суда кассационной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что факт исполнения Обществом обязательств по передаче жилых помещений по инвестиционному договору установлен в рамках дела N А56-1663/2012 и в силу положений статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.
Кассационная инстанция сочла обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.
Судебными актами по делу N А56-1663/2012 установлено, что Общество до 01.10.2012 направило в КУМИ два договора купли-продажи квартир, по которым продавцами выступали частные лица, покупателем - Общество, выгодоприобретателем - КУМИ. В декабре 2012 года Общество и собственник квартиры обратились в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по одному из двух договоров. Однако государственная регистрация не была осуществлена. По второму договору документы на государственную регистрацию не подавались.
При указанных обстоятельствах суды признали, что доказательства, имеющиеся в деле N А56-1663/2012 на момент рассмотрения спора судом, не свидетельствуют о таком недобросовестном поведении Общества, которое могло бы повлечь для него неблагоприятные последствия в виде расторжения инвестиционного договора, а также о том, что в данном случае расторжение договора будет являться единственно возможным способом восстановления баланса интересов сторон.
Между тем, как указано судом кассационной инстанции по настоящему делу, с момента рассмотрения дела N А56-1663/2012 прошел значительный период времени. Суды не исследовали надлежащим образом обстоятельства, имевшие место после рассмотрения дела N А56-1663/2012.
Представители лиц участвующих в деле в судебном заседании по рассмотрению кассационной жалобы подтвердили, что жилые помещения, предусмотренные инвестиционным договором, в муниципальную собственность до настоящего времени не поступили. Администрация указала, что не располагает договорами купли-продажи и иными документами, необходимыми для государственной регистрации права муниципальной собственности на указанные помещения. Представитель ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" не смог пояснить исполнены ли Обществом обязательства по оплате жилых помещений, приобретаемых по договорам купли-продажи, ранее переданным КУМИ.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, исполнение Обществом обязанности по передаче КУМИ договоров купли-продажи жилых помещений не привело к наступлению правовых последствий, предусмотренных инвестиционным договором, муниципальное образование не получило то на, что было вправе рассчитывать при его заключении.
Конкретные обстоятельства, установленные при рассмотрении дела N А56-1663/2012, не могут быть истолкованы как подтверждающие полное исполнение инвестором условий инвестиционного договора. Исходя из этого, для правильного рассмотрения настоящего дела исследованию подлежит поведение сторон инвестиционного договора после завершения дела N А56-1663/2012.
Учитывая изложенное, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении суду поручено установить, где находятся экземпляры договоров купли-продажи жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность в соответствии с инвестиционным договором; какие обязательства по указанным договорам купли-продажи исполнены Обществом или ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" (оплата имущества, получение в фактическое владение); имеется ли в настоящее время реальная возможность исполнения указанных договоров купли-продажи, их государственной регистрации и государственной регистрации перехода права собственности на имущество, являющееся предметом сделки; какие действия по исполнению инвестиционного договора предпринимало ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" после перехода к нему прав и обязанностей инвестора; какие действия по исполнению инвестиционного договора предпринимало КУМИ или Администрация после завершения дела N А56-1663/2012; с учетом установленного разрешить спор и принять законное и обоснованное решение.
При новом рассмотрении решением от 28.09.2015 требования были удовлетворены в полном объеме.
При этом судом было установлено, что задачи реализации инвестиционного проекта Обществом выполнены не были, жилые помещения, предусмотренные инвестиционным договором, в муниципальную собственность до настоящего времени не поступили, муниципальное образование не получило то на, что было вправе рассчитывать при его заключении.
Ответчик, обжаловав в апелляционном порядке решение, просит его отменить ввиду нарушения судом норм материального и процессуального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению подателя апелляционной жалобы, судом не дана надлежащая оценка документам, приложенным ответчиком к отзыву, подтверждающих место нахождения договоров купли-продажи жилых помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность, выполнение ответчиком обязательств по оплате жилых помещений, а также в части неисполнения истцом обязанностей по государственной регистрации права собственности МО "Город Гатчина" договоров купли-продажи благоустроенных помещении, тогда как судебными актами по делу А56-1663/2013 было установлено, что Общество в установленный договором срок до 01.10.201 исполнило обязательства по передаче жилых помещений в муниципальную собственность.
В обоснование нарушения судом норм процессуального права податель апелляционной жалобы сослался на немотивированный отказ суда в допросе в качестве свидетелей бывшего генерального директора ООО "Инновационная Строительная компания "Тайэр 5" Федорова Е.В. по вопросам передачи квартир в собственность и по их оплате, а также Дегтярева Д.Ю., у которого была приобретена одна их квартир по исполнение условий инвестиционного договора.
В отношении взыскания штрафа ответчик указал, что его вина в своевременном изготовлении проектной документации отсутствует ввиду бездействия истца в части предоставления Обществу утвержденного Градостроительного плана земельного участка.
В судебном заседании 07.12.2015 представитель подателя апелляционной жалобы поддержал доводы жалобы, заявил о приобщении дополнительного документа - постановления от 19.10.2015 об отказе в возбуждении уголовного дела по заявлению Общества о возможном совершении мошеннических действий сотрудниками администрации МО "Город Гатчина" и постановления об отмене указанного постановления.
Также в судебном заседании 07.12.2015 представителем подателя апелляционной жалобы заявлено ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу А56-89078/2015 по иску ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" к Администрации муниципального образования Гатчинский муниципальный район Ленинградской области о признании права собственности на объекты, указанные в инвестиционном договоре от 04.07.2011 N 6, в связи с исполнением Обществом условий и обязательств по инвестиционному договору.
Истец и третье лицо просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы по основаниям, указанным отзывах.
Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы отзыва, пояснил, что акт осмотра жилого помещения квартиры по адресу: г. Гатчина, ул. Рошаля, дом 20, кв. 8 от 10.09.2012, подписанный председателем КУИ МО "Город Гатчина" Ильясовой Е.В., не может быть расценен как основание для заключения договора купли-продажи данной квартиры, поскольку данный дом включен в Региональную адресную программу "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории ЛО в 2013 - 2017 годах, в отношении довода ответчика о предложении помещения - трехкомнатной квартира N 1 в доме 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина, подтвердил, что указанный дом 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина также признан подлежащим капитальному ремонту, несоответствие площади квартиры требованиям договора, составление акта осмотра жилого помещения от 17.06.2015, о признании квартиры непригодной для исполнения инвестиционного договора N 6 от 04.07.2011.
Определением апелляционного суда от 07.12.2015 рассмотрение апелляционной жалобы отложено на 18.01.2016 для представления истцом и третьим лицом пояснений по заявленному в судебном заседании представителем подателя апелляционной жалобы ходатайству о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу А56-89078/2015, а также для предложения сторонам и третьему лицу принять меры по мирному урегулированию спора о расторжении договора.
15.01.2016 в апелляционный суд от истца поступили пояснения, согласно которым истец возражает по заявленному ответчиком ходатайству о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу решения по делу А56-89078/2015, по заявленному ходатайству о приобщении к материалам дела дополнительных документов, а именно: постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от 29.10.2015 и постановления об отмене постановления органа дознания об отказе в возбуждении уголовного дела от 22.11.2015, оставил решение данного вопроса на усмотрение суда.
15.01.2016 в суд апелляционной инстанции от ответчика поступили пояснения по вопросу возможности заключения мирового соглашения с приложением письма от 11.01.2016 N 1 и протокола от 23.12.2015.
На основании пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи Черемошкиной В.В. произведена замена в составе судей, рассматривающем дело. В связи с заменой судьи Черемошкиной В.В. на судью Сотова И.В. судебное разбирательство произведено с самого начала. Отводов составу суда не заявлено.
Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилось, в связи с чем, дело рассмотрено в отсутствие его представителей в соответствии со ст. 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ходатайство ответчика о приостановлении производства по делу апелляционным судом отклонено, поскольку основания для приостановления производства по делу, предусмотренные статьей 143 АПК РФ, отсутствуют.
Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца по доводам апелляционной жалобы возражал.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации города Гатчина от 12.05.2011 N 596 и в соответствии с итоговым протоколом от 22.06.2011 о проведении инвестиционных торгов КУМИ и Общество (инвестор) заключили инвестиционный договор от 04.07.2011 N 6 (далее - инвестиционный договор), в соответствии с которым КУМИ предоставляет инвестору земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 924 кв. м, и подлежащие сносу части кирпичного жилого дома лит. Б1 площадью по наружному обмеру 29,9 кв. м (оставшаяся часть объекта - 37%) с надворными постройками, расположенные по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б, и подлежащее сносу нежилое строение, кирпичное, одноэтажное, лит. А-А1, общей площадью по наружному диаметру 68 кв. м (оставшаяся часть объекта - 65%), расположенное по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10а (далее - Объект), для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству на данном земельном участке объекта недвижимости в соответствии с разрешенным режимом использования.
Пунктами 1.1 и 3.2.14 инвестиционного договора стороны определили, что до 01.10.2012 инвестор обязан передать в собственность муниципального образования "Город Гатчина" в лице КУМИ благоустроенные жилые помещения (центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, сетевой газ) для расселения граждан, постоянно зарегистрированных в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б, а именно: одну трехкомнатную квартиру площадью не менее 60 кв. м и одну однокомнатную квартиру площадью не менее 33 кв. м.
При этом КУМИ обязуется принять передаваемые инвестором в результате реализации инвестиционного проекта благоустроенные жилые помещения по акту приема-передачи и осуществить государственную регистрацию права собственности муниципального образования "Город Гатчина" на переданные благоустроенные помещения (пункты 3.1.3 и 3.1.4 инвестиционного договора).
Пунктом 5.7 инвестиционного договора за нарушение условий договора, специально не обозначенных в разделе 5, установлена ответственность виновной стороны в виде штрафа в размере 100 МРОТ, что с учетом пункта 4.4 договора составляет 10 000 руб.
В рамках дела N А56-1663/2013, установлено, что Общество письмом от 28.09.2012 N 45 направило КУМИ договоры купли-продажи квартир, одновременно являющиеся актами приема-передачи, двух благоустроенных квартир и просило подписать указанные договоры, а также сообщить об этом представителю Общества. Кроме того Общество уведомило КУМИ о том, что документация необходимая для государственной регистрации права муниципальной собственности подготовлена и будет представлена на государственную регистрацию. Договоры подписаны и возвращены Обществу для осуществления регистрационных действий.
КУМИ, ссылаясь на то, что до настоящего времени не произведена государственная регистрация права муниципального образования "Город Гатчина", Общество не исполнило обязательства по передаче благоустроенных жилых помещений, предусмотренные инвестиционным договором, обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Оценив правомерность заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции счел указанные требования подлежащими удовлетворению.
Апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что суд первой инстанции при принятии решения обоснованно исходил из следующего.
Как предусмотрено статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. По общему принципу, изложенному в пункте 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства, одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Под существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац четвертый пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
При исполнении обязанностей все лица обязаны действовать в соответствии с требованиями добросовестности и честной деловой практики. Должник и кредитор обязаны сотрудничать друг с другом в тех случаях и в том объеме, когда это можно разумно ожидать в связи с исполнением обязанности должника.
По условиям договора инвестирования ответчик принял на себя обязательства по осуществлению инвестиционного проекта по проектированию и строительству на вышеуказанном земельном участке объекта недвижимости в соответствии с разрешенным режимом использования, при этом в срок до 01.10.2012 инвестор обязан передать в собственность муниципального образования "Город Гатчина" в лице КУМИ благоустроенные жилые помещения (центральное отопление, холодное и горячее водоснабжение, канализация, сетевой газ) для расселения граждан, постоянно зарегистрированных в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б, а именно: одну трехкомнатную квартиру площадью не менее 60 кв. м и одну однокомнатную квартиру площадью не менее 33 кв. м.
Как следует из материалов дела, задачи реализации инвестиционного проекта Обществом выполнены не были, жилые помещения, предусмотренные инвестиционным договором, в муниципальную собственность не поступили, муниципальное образование не получило то, на что было вправе рассчитывать при его заключении.
В нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих о нарушении истцом обязательств по договору, препятствующих реализации инвестиционного проекта, не представлено, при этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на объекты не лишало Общество возможности выполнять иные обязательства, связанные с реализацией инвестиционного проекта, в том числе изготовить и согласовать проектную документацию до 01.05.2012, что им также сделано не было. В случае уклонения КУМИ, Администрации от осуществления регистрационных действий, на которое ссылалось Общество в обоснование своих возражений, ответчик не принял соответствующих действий по оспариванию бездействия (уклонения) заявителя от возложенных на него обязательств в случае реальных намерений со своей стороны по реализации проекта.
Предлагаемые ранее в 2012 году и в настоящее время жилые помещения не признаны судом пригодными для расселения граждан, постоянно зарегистрированных в жилом доме, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Гатчина, ул. Чкалова, д. 10б. Согласно информации, изложенной в письме ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" от 24.06.2015 исх. N 16, ранее было предложено для передачи в муниципальную собственность жилое помещение - квартира N 8 в доме 20 по ул. Рошаля в г. Гатчина. Согласно постановлению администрации МО "Город Гатчина" от 16.03.2010 N 286 в отношении жилого дома по ул. Рошаля в г. Гатчина признана необходимость проведения капитального ремонта. Согласно приложению 2 к постановлению Правительства Ленинградской области от 21 марта 2013 года N 73 "Об утверждении региональной адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории Ленинградской области в 2013 - 2015 годах" указанный жилой дом включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения граждан из аварийного жилищного фонда путем приобретения жилого помещения у застройщика.
ООО "ПРАЙМ-ЭНЕРГО" было предложено помещение - трехкомнатная квартира N 1 в доме 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина. Вместе с тем, дом 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина также признан подлежащим капитальному ремонту. Капитальный ремонт указанного жилого дома предполагает ремонт основных конструктивных элементов (крыша, несущие, фундамент), затраты на поквартирный ремонт программой не предусмотрено. Как пояснил истец, в настоящее время капитальный ремонт указанного дома не окончен, обратного ответчиком не доказано. По результатам осмотра представителями администрации Гатчинского муниципального района составлен акт о выявленных следах разрушения жилого помещения, сделана фотофиксация. По данным Гатчинского управления технической инвентаризации по состоянию на 31.03.1996, общая площадь квартиры N 1 в доме 46 по пр. Красноармейскому в г. Гатчина составляет 58,9 кв. м, что менее требуемой площади. На основании вышесказанного и составленного акта осмотра жилого помещения от 17.06.2015, квартира признана непригодной для исполнения инвестиционного договора N 6 от 04.07.2011.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)